Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 45/2019 -E
Materia: Juicio verbal desahucio
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Badalona
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art.
250.1.1) 495/2018
Parte recurrente/Solicitante: María Rosario Procurador/a: Pilar Lopez Rodriguez
Abogado/a: Josep Oliver Mompó
Parte recurrida: Pedro Jesús
Procurador/a: Mª Merce Caba Samper
Abogado/a: JORDI BALLESTEROS I VENTURA
SENTENCIA Nº 929/2019
Magistrados:
Vicente Conca Pérez
Marta Dolores del Valle Garcia Jordi Lluís Forgas Folch
Barcelona, 23 de septiembre de 2019

Antecedentes

Primero . En fecha 9 de enero de 2019 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 495/2018 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Badalona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª Pilar López Rodríguez, en nombre y representación de Dª María Rosario contra Sentencia - 10/10/2018 y en el que consta como parte apelada la Procuradora Dª Mª Merce Caba Samper, en nombre y representación de D. Pedro Jesús .

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'FALLO: Estimo la demanda interpuesta por Pedro Jesús interpuso demanda de juicio verbal contra María Rosario , y en consecuencia: 1. Declaro la resolución del contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000 , nº NUM000 , NUM001 - NUM002 de Badalona celebrado el 01/04/03 condenando a la demandada a dejar libre la vivienda y a disposición del actor, apercibiéndo de lanzamiento.

2. Condeno a la demandada al pago del equivalente a las rentas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda a modo de indemnización por la posesión.

3. Condeno a la demanda en costas.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 18/07/2019.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Dª Marta Dolores del Valle Garcia .

Fundamentos

PRIMERO .- La demandada, Dª María Rosario interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda presentada en su contra por D. Pedro Jesús , donde peticionó que la demandada fuese condenada a desalojar la finca sita en la CALLE000 , nº NUM000 , NUM001 NUM002 de Badalona, por haberse extinguido el contrato de arrendamiento concertado en fecha 1 de abril de 2003 con la madre del actor, fallecida en fecha 7 de mayo de 2017 y respecto de quien el actor es heredero. Peticionó también la condena de la demandada al pago del equivalente de las rentas devengadas desde la presentación de la demanda.

El actor alegó en la demanda que el arrendamiento fue concertado por el plazo de cinco años, con una renta anual de 2.640 euros, la cual, al tiempo de la demanda, estaba fijada en 3.542,28 euros anuales. Alegó que, conforme al art.9.1 LAU y con más de treinta días antes de que se cumpliera el término señalado en el contrato o de cualquiera de sus prórrogas, en fecha 15 de febrero de 2018, a través de su administrador, comunicó a la demandada su intención dar por finalizado el contrato, sin prorrogarlo ni renovarlo, y que la demandada se opuso a dicha negación de la prórroga mediante burofax de 9 de marzo de 2018, y alegó que existía falta de legitimación activa del actor, al no haber cumplido con la presunta obligación de notificarle la defunción de la arrendadora inicial, obligación no prevista por la ley; el actor insistió en su voluntad de no prorrogar el contrato mediante burofax de 14 de marzo de 2018, y puso a su disposición la escritura de aceptación de herencia, pero la demandada continuó en la vivienda.

La demandada contestó y se opuso, alegando que la notificación de la voluntad de no prorrogar el contrato había tenido lugar fuera de plazo, excedido el plazo de treinta días previsto en el art.9.1 LAU , y que el actor no había acreditado su condición de propietario. Asimismo, alegó que la existencia de un acuerdo verbal con la madre del actor, causante de la herencia por él aceptada, para prorrogar y ampliar el contrato, en virtud del cual se estableció la prórroga automática y de forma tácita del contrato a su vencimiento y a la finalización de posteriores prórrogas; el acuerdo quedaba acreditado por el hecho de que la demandada había seguido pagando la renta, constando el pago mediante giro postal de los meses de abril y mayo de 2018, de modo que la demandada no ocupa la vivienda en precario.

La sentencia es estimatoria de la demanda. No se aprecia la falta de legitimación activa, pues la titularidad de la finca por el actor resulta de la nota registral aportada con la demanda. En cuanto a la no notificación en plazo de la voluntad de no renovar el contrato, se está a lo previsto en el art.10 LAU , y se tiene por notificada con tiempo de antelación suficiente la voluntad de no prorrogar el contrato. En relación con el acuerdo verbal de prórroga automática y tácita del contrato, no se tiene por acreditado por la demandada que lo alega, sin que tenga incidencia el pago de la renta.

La demandada solicita en su recurso la revocación de la sentencia y la desestimación de la demanda.

El actor se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia.



SEGUNDO .- La apelante parte en su recurso de alegar error en la valoración de la prueba documental y testifical practicada, y que ha venido pagando los alquileres puntualmente cada mes, como muestra de buena fe, dado su convencimiento de que el contrato de alquiler sigue vigente. Reitera que el actor no ha comunicado dentro de plazo la voluntad de no prorrogar el contrato, y que no ha acreditado su condición de propietario de la finca ni ha comunicado el cambio de propietario de la finca objeto de alquiler hasta el 14 de marzo de 2018, una vez finalizado el plazo de 30 días de preaviso establecido en el artículo 9.1. LAU para la comunicación de la voluntad de no prorrogar el contrato por parte del nuevo propietario. Reitera también la existencia de un acuerdo verbal con la madre del actor, causante de la herencia aceptada por el actor, para prorrogar y ampliar el contrato.

Respecto de que el actor no ha comunicado dentro de plazo la voluntad de no prorrogar el contrato, y que no ha acreditado su condición de propietario de la finca ni ha comunicado el cambio de propietario de la finca objeto de alquiler hasta el 14 de marzo de 2018, se comparte lo razonado en la sentencia recurrida de que deviene aquí aplicable lo dispuesto en el art.10 LAU , no el art.9.1 LAU .

El art.10 LAU , en la redacción aplicable al contrato de arrendamiento suscrito -la versión original de la LAU 1994-, es del siguiente tenor: 'Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.' Y el art.9.1 LAU , en la redacción aplicable al contrato de arrendamiento suscrito -la versión original de la LAU 1994-, es del siguiente tenor: 'La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.' El contrato de arrendamiento de 1 de abril de 2003 ha superado con creces el plazo pactado de cinco años y el de las tres prórrogas anuales obligatorias, y se estima que, en realidad, ha operado la tácita reconducción prevista en el art.1566 CC , que dispone que 'Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento'.

En este caso, ha mediado ese requerimiento, que viene representado por la comunicación efectuada por el actor, a través del administrador de fincas, de su voluntad de no prorrogar el contrato en el próximo vencimiento del contrato, fijado para el 31 de marzo de 2018. Dicha comunicación data de 15 de febrero de 2018, y fue reiterada en comunicación de fecha 14 de marzo de 2018, donde se puso a disposición de la demandada en el despacho de la administración de fincas una copia de la escritura de aceptación de herencia de 7 de mayo de 2017, pues la demandada había cuestionado la legitimación activa del actor en su respuesta de 6 de marzo de 2018 a la comunicación inicial del actor de 15 de febrero de 2018. Tales documentos no fueron impugnados por la demandada en cuanto a su autenticidad.

La demandada pudo, pues, resolver sus dudas acerca de la legitimación activa del actor por esa vía.

Pero, además, el testigo Sr. Edemiro (administrador de fincas), quien dijo que era ya administrador de la finca cuando vivía la madre del actor, y que llevaba 25 o 35 años trabajando, afirmó que la demandada pagaba personalmente, en efectivo, en el despacho, y que, verbalmente, le comentaron que la arrendadora había fallecido.

En cualquier caso, por lo que respecta a la falta de legitimación activa alegada, de la información registral aportada por el actor con su demanda resulta plenamente acreditado que es el propietario de la finca y que, en efecto, trae causa de la arrendadora inicial, y que tiene inscrito su dominio desde el 8 de noviembre de 2017, antes de que fueran remitidas las comunicaciones señaladas.

Por tanto, no se aprecia error alguno en la valoración de la prueba en cuanto a tales extremos.



TERCERO .- Respecto de la existencia de un acuerdo verbal con la madre del actor, causante de la herencia aceptada por el actor, para prorrogar y ampliar el contrato, ya se ha expuesto que todo apunta a que ha operado, sin más, la tácita reconducción, sin que conste acreditado a instancia de la demandada ( art.217.3 LEC ) que mediase pacto con la arrendadora fallecida de prorrogar automáticamente el contrato 'sine die'.

Es evidente que la arrendadora inicial no puede dar su versión de los hechos, al haber fallecido, pero lo cierto es que tampoco fue formulada por la demandada pregunta alguna relativa a la existencia o no del pacto al referido testigo, directamente conocedor de la relación arrendaticia. Y no constituye prueba de la existencia del pacto verbal alegado el mero hecho de que la demandada haya seguido abonando la renta, mediante giro postal, puesto que ha seguido ocupando la vivienda, y el pago constituye la oportuna indemnización por la ocupación de la finca hasta su desalojo, razón por la cual se reclama también en la demanda el equivalente a la renta desde su presentación.

Por todo ello, consideramos procedente la desestimación del recurso y la confirmación de la resolución recurrida.



CUARTO .- Por imperativo del art.398 LEC , las costas de la segunda instancia son impuestas a la apelante, al haber sido desestimadas sus pretensiones.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Con desestimación del recurso de apelación interpuesto por Dª María Rosario contra la sentencia dictada en fecha 10 de octubre de 2018 por el Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Badalona , debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución, con imposición a la apelante de las costas de este recurso.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Lo acordamos y firmamos.