Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00312/2019
Modelo: N10250
PLAÇA DES MERCAT Nº 12
-
Teléfono: 971-71-20-94 Fax: 971-22.72.20
Correo electrónico: audiencia.s3.palmademallorca@justicia.es
Equipo/usuario: MSC
N.I.G. 07026 42 1 2017 0002087
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000325 /2019
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N.4 de EIVISSA
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000464 /2017
Recurrente: Amelia
Procurador: JOSE LOPEZ LOPEZ
Abogado: MIGUEL ANGEL ROIG DAVISON
Recurrido: Antonieta
Procurador: ALBERTO VALL CAVA DE LLANO
Abogado: RAMON JOAN BARADAT FONTANET
Rollo núm.: 325/19
S E N T E N C I A Nº 312
ILMOS. SRES.
PRESIDENTE:
Don Miguel Álvaro Artola Fernández
MAGISTRADOS:
Doña María Encarnación González López
Don Jaime Gibert Ferragut
En Palma de Mallorca a veinticinco de julio de dos mil diecinueve.

VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes
autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de los de Ibiza, bajo el
número 464/17 , Rollo de Sala número 325/19, entre Dª. Antonieta , representada por el procurador de los
tribunales, D. Alberto Vall Cava de Llano, y asistida por la dirección letrada de D. Ramón Baradat Fontanet,
contra Dª. Amelia , representada por el procurador de los tribunales, D. José López López, y asistida por la
dirección letrada de D. Miguel Ángel Roig Davison.
ES PONENTE el Ilmo. Sr. don Jaime Gibert Ferragut.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 4 de los de Ibiza, se dictó sentencia en fecha 29 de octubre de 2018 cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: Que debo estimar y estimo íntegramente la demanda interpuesta por Dª. Antonieta , representada por el Procurador de los Tribunales, D. Alberto Vall Cava de Llano, contra Dª. Amelia , representada por el Procurador de los Tribunales D. José López López, acordando: -Declarar la resolución del contrato del contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, suscrito en fecha 3 de febrero de 1994, en el que se subrogó por título de cesión Dª. Amelia , respecto del local propiedad de la actora, sito en calle Riambau nº 5 de Ibiza, condenando a la demandada a dejarlo libre, vacuo y expedito, y a disposición de la actora, con la expresa advertencia que tendrá lugar su lanzamiento si no procede al desalojo del mismo.

-Se condena a la demandada, Dª. Amelia , al abono de las costas causadas en el presente proceso.



SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y, seguido por sus trámites, se señaló para votación y fallo el 23 de julio de 2019.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.


PRIMERO.- A través del presente juicio, la actora, que tiene cedido en arriendo un local a la demandada sito en la calle Riambau de la ciudad de Ibiza, pretende que se declare resuelto el contrato de arredramiento, celebrado en 1994, por haber estado cerrado durante más de seis meses desde abril de 2016 sin justa causa para ello.

La demandada, que se opone a la pretensión, se alza ahora contra la sentencia que en primera instancia la ha estimado íntegramente, y seguidamente serán abordados los argumentos que esgrime en su escrito de interposición del recurso (para desestimarlo, puede ya anticiparse).



SEGUNDO.- Alega la apelante que el art. 62.3º de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (aplicable al caso por la fecha en que se constituyó el arriendo) sólo contempla el cierre del local como causa de denegación de prórroga forzosa y no como como causa de resolución del contrato de arrendamiento. Frente a ello, hay que puntualizar: A) De entrada, el alegato ha de ser rechazado por intempestivo ya que no fue planteado en primera instancia. La segunda instancia no representa una oportunidad para introducir nuevos argumentos puesto que no es admisible en ella la introducción de hechos nuevos y, según la doctrina dominante, recogida en diversas sentencias del Tribunal Supremo (entre ellas, las de 21 de abril de 1.992 y 1 de febrero de 1.994 ), ha de partirse de la premisa de que la apelación, aunque permite al tribunal conocer en su integridad del proceso, no constituye un nuevo juicio ni autoriza a resolver problemas o cuestiones distintos de los planteados en primera instancia, dado que a ello se opone el principio pendente apellatione, nihil innovetur : dicho de otro modo, el órgano competente para conocer del proceso en segunda instancia, en observancia del principio tantum devollutum quantum apellatum , debe circunscribir su análisis a los temas que fueron objeto de controversia en el primer grado jurisdiccional puesto que sobrepasar dicho límite implicaría incongruencia y conllevaría indefensión de la parte apelada, la cual eventualmente podría verse afectada por un pronunciamiento relativo a una cuestión sobre la que no pudo fijar su postura en la fase de alegaciones ni articular los medios de prueba que estimara oportunos en período probatorio. Dicho principio es acogido en el art. 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que se refiere al objeto del recurso de apelación identificándolo con el de la primera instancia al señalar que, en virtud del mismo, ' podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente '.

B) A mayor abundamiento, resulta irrelevante que el art. 62.3º de la Ley de Arrendamientos Urbanos no regule el cierre del local como causa de resolución toda vez que dicho precepto no se refiere a causas de resolución sino a causas de denegación de prórroga: lo trascendente es que el art. 114.11º de la Ley de Arrendamientos Urbanos , que sí contempla los motivos que pueden dar pábulo a la resolución del contrato, dispone que uno de ellos es la concurrencia de alguna de las causas de denegación de la prórroga forzosa del contrato señaladas en el artículo 62.



TERCERO.- También niega la arrendataria el alegado cierre del local mas su posición, que ya de entrada se presenta como claudicante al constatarse que acto seguido pasa a manifestar que el cierre se debió a justa causa, queda desautorizada por diversos medios de prueba que acreditan que efectivamente el local estuvo sin actividad entre abril de 2016 y la presentación de la demanda en mayo de 2017: A) La testigo Sra. Rosalia , que trabaja en un establecimiento cercano al local de autos y además tiene en esa zona de la ciudad su residencia, asegura que antes veía el local abierto regularmente pero que, después, estaba siempre cerrado, lo que le llamó la atención especialmente en periodo estival.

B) La testigo Sra. Sandra , que también trabaja muy cerca del local, corrobora lo expresado por la anterior testigo.

C) Este tribunal no ha apreciado en las declaraciones de las testigos ningún indicio de animadversión contra la demandada ni de interés en favorecer a la actora. Sus respuestas parecen espontaneas y el hecho de que hayan podido discrepar en cuanto a si determinado local (distinto del litigioso) abre o no durante la temporada baja, lejos de socavar su credibilidad, la refuerza puesto que pone de manifiesto que no ha existido concertación para responder de forma uniforme.

D) La información facilitada por la empresa que suministra energía eléctrica al local pone de relieve la inactividad comercial al quedar patente la diferencia entre el consumo efectuado antes y después de abril de 2016. De hecho, en muchos meses posteriores no hay ningún consumo eléctrico, lo que resulta de todo punto incompatible con la supuesta actividad comercial.

E) No hay reflejo documental alguno de operaciones con el terminal para tarjetas de crédito, y se estima inverosímil el pretexto de que todas las operaciones, en una tienda dedicada a la venta de ropa, se efectuaran en efectivo.

F) En cuanto a la documentación aportada por la apelante con la que pretende acreditar la compra de género para el establecimiento, lo cierto es que nada demuestra puesto que se limita a meras anotaciones manuscritas que no revisten la menor fuerza suasoria, cuadros Excel elaborados unilateralmente elaborados por la recurrente y extractos de cuentas bancarias en los que no se advierte motivo racional para vincular sus asientos con una eventual actividad en el local de autos.



CUARTO.- Sentado que el local estuvo cerrado más de seis meses, entre abril de 2016 y mayo de 2017, hay que pasar a determinar si el cierre venía justificado por alguna justa causa (el art. 62.3º de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que no tendrá derecho el inquilino o arrendatario a la prórroga legal cuando el local de negocio permanezca cerrado durante seis meses, a menos que el cierre obedezca a justa causa).

Pues bien, se estima que no concurre causa que justifique que el local permaneciera cerrado habida cuenta de que: A) La demandada alega que se había visto forzada a desalojar el local en ejecución provisional de una sentencia de desahucio que luego fue revocada en apelación, de modo que en abril de 2016 recuperó la posesión pero hallando dificultades para reinstalar el negocio. Sin embargo, esto no justifica que durante más de un año no haya podido llevar a cabo las actuaciones necesarias para reanudar la actividad comercial, lo que no consta que requiriera obras de gran envergadura.

B) Tamb ién aduce que la zona en la que se ubica el establecimiento presenta una marcada estacionalidad, lo cual se admite pero a lo que cabe objetar: 1) Que las referidas testigos han manifestado que, pese a ello, la totalidad (o todos menos uno) de los establecimientos de la zona abren todo el año y, en particular, que el local arrendado extendía antes su actividad a la anualidad entera. 2) Que el periodo de cierre al que se refiere la demanda abarca una temporada alta completa, de modo que la estacionalidad no puede operar como justa causa.

C) Se arguye igualmente que el cierre fue propiciado por la ejecución de obras en la vía pública, frente a lo que debe puntualizarse: 1) Que las testigos coinciden en afirmar que, siendo cierto que hubo trabajos, lo es también que no dieron lugar a que ningún establecimiento cesara en su actividad. 2) Las obras no se iniciaron hasta que ya habían transcurrido casi seis meses desde que la apelante había tomado posesión del local.

D) Se esgrime también como justa causa el estado anímico de la Sra. Amelia mas de la documentación médica que se aporta sólo se colige que estaba en tratamiento por un 'trastorno ansioso-depresivo reactivo a problemas personales' sin que se tenga la menor constancia de que le impidiera desarrollar la actividad comercial en el establecimiento.

E) Por último, se invocan los gastos que suponía para la recurrente reinstalar el negocio tras el desalojo ya apuntado, lo cual podría explicar algunos meses de demora en la reanudación de la actividad pero no más de un año de cierre ininterrumpido.



QUINTO.- La arrendataria reprocha mala fe a la adversa refiriéndose a que la demanda se ha interpuesto cuando se mantenían conversaciones orientadas a autorizar el subarriendo del local. Sin embargo, no se considera que esto sea revelador de mala fe: la continuación del arriendo, premisa del subarriendo, no dejaba de quedar supeditada a la ausencia de motivos imputables a la demandada para resolver el contrato.

También se invoca el principio de conservación de los contratos pero el mismo no puede llevarse al extremo de impedir su resolución cuando se constata la existencia de una causa que la justifica.



SEXTO.- Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y siendo la presente resolución desestimatoria del recurso de apelación, serán a cargo de la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la pérdida del depósito consignado para recurrir.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 29 de octubre de 2018 dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 4 de los de Ibiza en el juicio ordinario del que dimana el presente rollo. En consecuencia, se confirma en todos sus extremos dicha resolución con expresa imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada y pérdida del depósito constituido para recurrir.

Recursos . - Conforme al art. 466.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 , contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación , por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella. Órgano competente . - Es órgano competente para conocer de ambos recursos -si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo lo es con carácter transitorio) la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo. Plazo y forma para interponerlos . - Ambos recursos deberán interponerse ante este tribunal, en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, mediante escrito firmado por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal. Aclaración y subsanación de defectos . - Las partes podrán pedir aclaración de la sentencia o la rectificación de errores materiales en el plazo de dos días; y la subsanación de otros defectos u omisiones en que aquella incurriere, en el de cinco días. No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno. Depósito. - En virtud de lo que establece la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, ha de aportar la parte el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta sección tercera de la Audiencia Provincial (0450), debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN Extendida y firmada que ha sido la anterior resolución por los Ilmos. Sres. Magistrados indicados en el encabezamiento, procédase a su no tificación y archivo en la Secretaría del Tribunal, dándosele publicidad en la forma permitida u ordenada por la Constitución y las leyes, todo ello de acuerdo con lo previsto en el art. 212 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Doy fe.