Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 490/2018 -5
Materia: Juicio verbal desahucio
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Barcelona
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 954/2017
Parte recurrente/Solicitante: Ezequiel , Marta -, Fernando
Procurador/a: Jaume Castell Nadal
Abogado/a: Elisabet Macias Gonzalez
Parte recurrida: Gines
Procurador/a: Marco Antonio Bonaterra Silvani
Abogado/a: IGNACIO GÓMEZ OCAÑA
SENTENCIA Nº 1160/2019
Magistrados:
Juan Bautista Cremades Morant Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar Ledesma Ibañez
Belen Zambrana Eliso
Barcelona, 18 de noviembre de 2019
Ponente: Belen Zambrana Eliso

Antecedentes

Primero. En fecha 23 de abril de 2018 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 954/2017 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Jaume Castell Nadal, en nombre y representación de Ezequiel , Marta contra Sentencia - 07/02/2018 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/ a Marco Antonio Bonaterra Silvani, en nombre y representación de Gines .

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Que estimant la demanda interposada per la representació processal de Gines contra Ezequiel , Fernando i Marta declaro resolt el contracte d'arrendament sobre l'habitatge situat al carrer DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 NUM002 de Barcelona, donant lloc al desnonament de la demandada del referit habitatge, que haurà de deixar lliure i a disposició de la part actora, ja que, en un altre cas, tindrà lloc el seu llnçament, que es portarà a efecte d'acord amb la resolució d'admissió de demanda i a la seva costas.

Així mateix, condmno solidàriament els demandats a pagar a l'actora la suma de 9.100 euros per les rendes deixades d'abonar, essent que aquesta quantitat s'anirà incrementant amb les rendes i els interessos legals i les cotes del procediment que també s'imposen a la part demandada' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 13/11/2019.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Belen Zambrana Eliso .

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación procesal de DON Ezequiel se interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 12 de Barcelona en fecha 7 de febrero de 2018 en los autos de Juicio Verbal de desahucio por falta de pago y acción acumulada de rentas tramitado ante dicho Juzgado con número 954/2017.D.

Dicha resolución estimaba íntegramente la demanda interpuesta por DON Gines mediante la que se ejercitaba la acción de desahucio por falta de pago de las rentas (e incumplimiento contractual) a la que se acumulaba la de reclamación de rentas; demanda interpuesta a instancia de la ahora parte apelada en su condición de propietaria y arrendadora de la vivienda sita en la Calle DIRECCION000 nº NUM000 NUM001 NUM002 de Barcelona, contra los arrendatarios de la misma, DON Ezequiel (apelante), DON Fernando Y DOÑA Marta (habiéndose mantenido estos dos últimos demandados en situación de rebeldía procesal durante todo el procedimiento en la primera instancia y también en esta alzada).

En la sentencia, se razona y motiva exhaustivamente; que la alegada inhabitabilidad de la vivienda arrendada e incumplimiento de sus obligaciones por el arrendador no justifica el impago de la renta por parte del arrendatario, siendo otras las opciones legalmente ejercitables de conformidad con lo dispuesto en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ; que el impago de la renta -admitido por el arrendatario demandado- determina en todo caso la resolución del contrato de arrendamiento ex artículo 27 de la misma LAU ; que tampoco el arrendatario ha acreditado las deficiencias supuestamente existentes en la vivienda (pues únicamente aporta unas fotografías y ni tan siquiera compareció el demandado, al acto de la vista); y que, en aplicación de las reglas de la carga de la prueba previstas en el artículo 217 de la LEC , habiendo acreditado el demandante la relación contractual arrendaticia existente entre las partes, y no habiendo demostrado la parte arrendataria demandada el pago de la renta como hecho impeditivo o extintivo de la pretensión ejercitada en la demanda (se admite, de hecho, el impago en el escrito de contestación), no procede sino la resolución del contrato de arrendamiento y la condena de los demandados al desalojo de la vivienda arrendada así como al pago de las rentas devengadas e impagadas (que a fecha de la vista ascienden a la cantidad de 9.100 euros) más las que se devenguen hasta la recuperación de la posesión de la vivienda por el propietario, y con imposición de las costas a dicha parte demandada.

El arrendatario, DON Ezequiel , (a través de su representación procesal y defensa) apela la sentencia únicamente respecto al pronunciamiento sobre la obligación de pagar las rentas y la imposición de las costas, y opone, en esencia, la existencia de error en la valoración de la prueba; al no haber considerado el juzgador a quo el deplorable estado de la vivienda arrendada como causa de resolución del contrato y asimismo, como causa justificativa del impago de las rentas -que nuevamente reconoce- por el apelante. Y concluye, el recurrente, en su escrito, que; al no existir relación contractual entre las partes debido al incumplimiento de sus obligaciones de reparación y mantenimiento de la vivienda en condiciones de habitabilidad por el arrendador, no procede la reclamación del pago de las rentas.

Por todo ello, pide el apelante, que se dicte sentencia en esta alzada por la que se estime íntegramente su recurso, se revoque la sentencia de instancia y se declare la inexistencia de relación contractual entre las partes por incumplimiento de sus obligaciones por parte del arrendador, no procediendo por ello la condena al pago de las rentas al arrendatario e imponiendo las costas tanto de la primera instancia como de la apelación, a la parte demandante.

El demandante, ahora apelado, DON Gines , se opone a la apelación interpuesta de contrario y reiterando (en esencia), los argumentos expresados en su escrito de demanda, solicita la confirmación de la sentencia.

A los efectos del artículo 449.1 de la LEC , se indica que el lanzamiento de los demandados de la vivienda arrendada tuvo lugar el día 10 de abril de 2018 (vid diligencia al folio 31 del expediente), habiéndose interpuesto el recurso de apelación en fecha 12 de marzo de 2018, y no impugnándose, en dicho recurso, el pronunciamiento acerca de la resolución del contrato y consiguiente desahucio y lanzamiento de la vivienda objeto del mismo.



SEGUNDO.- Examinados en esta alzada los autos elevados, el recurso, ya se adelanta, no puede prosperar, en cuanto que este Tribunal comparte los argumentos que se exponen en los fundamentos de derecho de la sentencia apelada a los fines de sustentar su parte dispositiva, motivación que se considera bastante para confirmar tal resolución puesto que no queda desvirtuada en esta alzada por las alegaciones vertidas en el correspondiente escrito de interposición de recurso, y en consecuencia puede y debe remitir a dicha fundamentación a los fines de dar cumplimiento a la obligación que a Juzgados y Tribunales impone el artículo 120 núm. 3 de la Constitución Española , que no es otra cosa que el dar a conocer a las partes las razones de sus decisiones, obligación que está inmersa de la misma manera en el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; y al respecto debe recordarse que, como es sabido, la doctrina jurisprudencial dimanante tanto del Tribunal Constitucional (sentencias 174/1987 , 11/1995 , 24/1996 , 115/1996 , 105/97 , 231/97 , 36/98 , 116/98 , 181/98 , 187/2000 ) como de la Sala Primera del Tribunal Supremo (Sentencias de fechas 5 de octubre de 1998 , 19 de octubre de 1999 , 3 y 23 de febrero , 28 de marzo , 30 de marzo , 9 de junio , ó 21 de julio de 2000 , 2 y 23 de noviembre de 2001 , 30 de julio y 29.9.2008 ) permite y admite la motivación por remisión a una resolución anterior, cuando la misma haya de ser confirmada y precisamente, porque en ella se exponían argumentos correctos y bastantes que fundamentasen en su caso la decisión adoptada, de forma que en tales supuestos y cual precisa la Sentencia del Alto Tribunal de fecha 20 de octubre de 1997 , subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado. En consecuencia, si la resolución de primer grado es acertada, la que la confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir argumentos, pues en aras de la economía procesal debe corregir sólo aquello que resulte necesario ( Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de octubre y 5 de noviembre de 1992 , 19 de abril de 1993 , 5 de octubre de 1998 , y 30 de marzo y 19 de octubre de 1999 ) ; en definitiva, una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, lo que sucede cuando el Juez 'ad quem' se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya empleadas por aquélla ( STS 30.7.2008 ). En el mismo sentido, la STS 18.3.2016 , citando la del mismo Tribunal de 27.12.2013 , afirma '...nuestro enjuiciamiento debe circunscribirse a la relación directa y manifiesta entre la norma aplicable y el fallo de la resolución, exteriorizada en la argumentación jurídica; sin que exista un derecho fundamental a una determinada extensión de la motivación, cualquiera que sea su brevedad y concisión, incluso en supuestos de motivación por remisión ' ( SSTC 108/2001, de 23 de abril y 68/2011, de 16 de mayo )'.

Así es, las alegaciones vertidas en el escrito de interposición del recurso en nada desvirtúan los correctos razonamientos contenidos en la sentencia de primera instancia, bastando señalar en respuesta a las mismas las siguientes consideraciones.

En primer lugar, atendiendo a las manifestaciones vertidas (en la primera y en la segunda instancia) por las partes litigantes, así como a la prueba documental obrante en los autos (fundamentalmente el contrato de arrendamiento y los burofaxes adjuntados al escrito de demanda, así como las fotografías del inmueble acompañadas al escrito de contestación), deben considerarse como hechos probados o carentes de controversia, los que siguen: 1) Que en fecha 29 de junio de 2017 las partes suscribieron un contrato de arrendamiento que tenía por objeto la vivienda sita en la Calle DIRECCION000 nº NUM000 NUM001 NUM002 de Barcelona. Eran partes de dicho contrato el demandante (ahora apelado) DON Gines como arrendador y los demandados DON Ezequiel (apelante), DON Fernando Y DOÑA Marta , como arrendatarios.

2) Que entre las condiciones pactadas en dicho contrato (documento nº 2 de la demanda), se hallaban; una renta mensual de 1.300 euros; la declaración por parte de los arrendatarios de conocer y aceptar expresamente las características y estado de conservación de la vivienda, y la obligación de conservarla en perfecto estado; y el pago por adelantado de los 1.300 euros de la renta del mes de julio, así como del importe de 1.300 euros en concepto de fianza, por parte de los arrendatarios. Se hacía constar, asimismo, en el contrato, que 'Los arrendatarios se obligan: Al pago de la renta pactada (y) de las cantidades cuya exigibilidad se deduzca de este contrato. Devengará automáticamente interés a favor de la parte arrendadora, al tipo de interés legal del dinero, desde la fecha en que aquellas deudas se devengaran hasta el día en que se haya hecho efectivo el pago, sin perjuicio de las acciones judiciales o extrajudiciales que procedan, para obtener el cumplimiento de sus obligaciones y/o desahucio, cuyos gastos incluidos los de abogado y procurador, aunque su intervención fuera potestativa serán a cargo de la parte arrendataria'. (...).

3) Que los arrendatarios dejaron de abonar las rentas desde la correspondiente al mes de agosto de 2017, esto es, sólo han abonado la renta de la primera mensualidad a la firma del contrato.

No se considera acreditado, en virtud de la única prueba documental aportada por el demandado apelante DON Ezequiel (que no acudió al acto de la vista), consistente en unas fotografías de la vivienda arrendada, el pretendido estado deplorable e inhabitable de la misma.



TERCERO.- En segundo lugar, partiendo de los hechos expuestos y en lo que respecta al impago de la renta y a su pretendida justificación por las condiciones -no probadas- de inhabitabilidad del inmueble; conviene partir de la idea, que hemos expuesto en resoluciones anteriores, de que el desahucio es un procedimiento sumario, con conocimiento limitado (respecto de las posibilidades de alegación), pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación ( art. 444.1), si bien, a diferencia de lo que sucedía al amparo de lo dispuesto en el art. 1579.2 de la LEC 1881 , no se limitan los medios de prueba utilizables.

Se configura como causa resolutoria del contrato el impago de una sola mensualidad de renta (en todo o en parte), más allá del plazo pactado o legalmente establecido. Así, constituye doctrina jurisprudencial consolidada la que establece que: 'Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual', de tal modo que al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada y no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el pago de las rentas periódicas.

Precisa esta doctrina jurisprudencial que en el desahucio por falta de pago de la renta no es necesario que concurra un especial ánimo de incumplir ni es exigible para que concurra la causa resolutoria la existencia de una voluntad contumaz o deliberadamente rebelde al pago del arrendatario, bastando el hecho objetivo de que no se haya procedido al pago de la renta en el plazo legal o contractualmente pactado, sin perjuicio de que las circunstancias del caso concreto sí puedan y deban ser atendidas para valorar si efectivamente ha existido o no incumplimiento contractual.

A partir de estos parámetros y revisada en esta alzada la prueba practicada, suscribimos íntegramente -ya lo indicábamos- los argumentos y la valoración probatoria realizada por el juez a quo en su sentencia, en tanto en cuanto; admitido el impago de todas las rentas reclamadas por parte del arrendatario apelante (los otros dos arrendatarios demandados han permanecido en situación de rebeldía procesal durante todo el procedimiento), el único efecto legalmente previsto y procedente, es el de la resolución del contrato de arrendamiento y consiguiente desalojo de la vivienda arrendada (pronunciamientos no impugnados en apelación), y la condena al abono de tales rentas devengadas e impagadas (9.100 euros a fecha de la vista en febrero de 2018), así como de las que se devengaren hasta la efectiva entrega de la posesión, (en nuestro caso, mediante diligencia de lanzamiento llevada a cabo en fecha 10 de abril de 2018). El pretendido deplorable estado de la vivienda e incumplimiento de su obligación de reparación y conservación por parte del arrendador, que en cualquier caso, no ha sido probado, no determina, en contra del argumento del apelante, la imposibilidad de reclamar tales rentas por parte del arrendador.

No podemos pues, acoger esta alegación como justificación del impago, sobre la base de las siguientes consideraciones: a) El efecto resolutorio del un contrato de arrendamiento, sólo se produce; bien porque en tal sentido exista acuerdo y voluntad de ambas partes, bien porque así se declare judicialmente por concurrir y acreditarse alguna de las causas establecidas legalmente ( arts. 35, 27 y 32 LAU ); pero entre tanto una u otra circunstancia se produzca, es claro que el vínculo arrendaticio permanece en vigor y por consiguiente el deber por los contratantes de cumplir las obligaciones asumidas y entre ellas el pago de la renta por el arrendatario.

b) En el supuesto de autos, el único arrendatario comparecido, según se ha expuesto, ha admitido el impago de las rentas arrendaticias a partir de la correspondiente al mes de agosto de 2017 en cuya inefectividad se sustenta la demanda.

c) Dicho demandado, se mantuvo en la posesión de la vivienda, cuya aptitud se presume y consta en el propio contrato de arrendamiento; hasta el mes de abril de 2018 en que se practicó con éxito, la diligencia de lanzamiento, por el Juzgado de Primera Instancia.

d) La Ley de Arrendamientos Urbanos concede al apelante los medios necesarios para exigir el cumplimiento de la obligación que tiene el arrendador de ejecutar las obras necesarias (supuesto de suspensión del contrato o desistimiento previstos en el art. 26 LAU ) pero, en ningún caso, faculta para acudir a las vías de hecho, esto es, al impago de las rentas, sin más.

Partiendo de estas premisas, consideramos que, resultando acreditada la falta de pago de las rentas arrendaticias, no resulta legítima ni proporcionada, como se desprende de los elementos de valoración expuestos, la conexión que se intenta establecer entre la falta de pago y la alegada inhabitabilidad de la vivienda.

Los anteriores datos bastan para confirmar en su plenitud la resolución recurrida y desestimar el recurso interpuesto contra ella.



CUARTO.- Habiendo sido desestimado el recurso, se imponen a la parte apelante las costas de esta alzada (ex. art. 398 LEC ).

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la representación procesal de DON Ezequiel , CONFIRMAMOS la Sentencia de fecha 7 de febrero de 2018 dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 12 de Barcelona en los autos de juicio verbal nº 954/2017.D, con imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, por interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal, en el plazo de veinte días desde su notificación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :