Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Novena
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 1 - 28035
Tfno.: 914933935
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2017/0007244
Recurso de Apelación 976/2018 -2
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 63 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 62/2017
APELANTE: D./Dña. Zaira
PROCURADOR D./Dña. MARIA JOSE BUENO RAMIREZ
D./Dña. Zaira
APELADO: D./Dña. Ariadna
PROCURADOR D./Dña. ADELA CANO LANTERO
SENTENCIA NÚMERO:
RECURSO DE APELACIÓN Nº 976/2018
Ilmos. Sres. Magistrados:
DÑA. INMACULADA MELERO CLAUDIO
D. JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA
DÑA. PILAR PALÁ CASTÁN
En Madrid, a doce de abril de 2019.
VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los
Autos de Juicio Ordinario nº 62/2017, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 63 de Madrid, a los
que ha correspondido el Rollo de apelación nº 976/2018, en los que aparecen como partes: de una, como
demandante y hoy apelante DÑA. Zaira , representada por la Procuradora Dña. María José Bueno Ramírez;
y, de otra, como demandada y hoy apelada DÑA. Ariadna , representada por la Procuradora Dña. Adela
Cano Lantero; sobre reclamación de cantidad
SIENDO MAGISTRADA PONENTE LA ILMA. SRA. Dª. PILAR PALÁ CASTÁN

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida
PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 63 de Madrid, en fecha veintinueve de junio de dos mil dieciocho, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' Fallo: QUE ESTIMANDO PARCIALMENTE LA DEMANDA interpuesta por la procuradora Doña María José Bueno Ramírez, en nombre y representación de doña Zaira y contra doña Ariadna , representada por la procuradora Doña Adela Cano Lantero DEBO CONDENAR Y CONDENO A LA DEMANDADA A ABONAR A LA ACTORA LAS SIGUIENTES CANTIDADES: - DOS MIL NOVECIENTOS TREINTA Y CUATRO EUROS CON SETENTA Y DOS CÉNTIMOS ( 2.934,72€) por indebida ejecución del aval bancario más el interés legal de dicha cantidad desde la fecha de la ejecución del aval hasta su total y completo pago.

- VEINTIDOS EUROS CON CINCUENTA Y OCHO CÉNTIMOS (22'58€) en concepto de fianza indebidamente retenida.

- 1.54€ de intereses.

- El interés legal calculado sobre 22'58€ desde el 8 de diciembre de 2016 hasta su total y completo pago calculados al 3%.

Y SIN HACER EXPRESA CONDENA DE LAS COSTAS CAUSADAS EN ESTE PROCEDIMIENTO A NINGUNA DE LAS PARTES.'.



SEGUNDO.- Notificada la mencionada sentencia por la representación procesal de la parte demandante, previos los trámites legales oportunos, se interpuso recurso de apelación, el cual le fue admitido, y, dándose traslado del mismo a la contraparte, que se opuso a él, elevándose posteriormente las actuaciones a esta superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones, substanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, ni estimando la Sala necesaria la celebración de vista pública, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento de votación y fallo, que tuvo lugar el día diez de abril del año en curso.



CUARTO .- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La representación de Dª Zaira recurre en apelación la sentencia dictada con fecha 29 de junio de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia nº 63 de Madrid que estima parcialmente la demanda que dedujo frente a Dª Ariadna en reclamación de 10.122,58 euros.

La reclamación deriva de contrato de arrendamiento suscrito por las partes el día 17 de mayo de 2013 sobre la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 , piso NUM001 NUM002 de Madrid, trastero y plaza de garaje propiedad de la demandada. En el contrato se pactaba una duración de un año con prórrogas anuales hasta completar el período de 5 años.

La actora alega en la demanda indebida ejecución del aval por importe de 15.000 euros entregado a la arrendadora a la fecha de la celebración del contrato como garantía adicional a la fianza de una mensualidad de renta. Se opone a la liquidación de cantidades debidas que efectuó la arrendadora en concepto de indemnización por no respetar el plazo de preaviso, mobiliario y ajuar no devuelto, desperfectos causados a la vivienda y consumos efectuados.

La sentencia de primera instancia considera ajustada a lo pactado en el contrato la retención de 5.000 euros por incumplimiento del plazo de preaviso de tres meses previsto en el contrato para el desistimiento del arrendatario; declara que la actora no acredita la devolución de objetos por valor de 825,95 euros, además de la alfombra de petit point reconocida en la demanda, con el valor de 600 euros que la actora propone, y considera probada la causación de daños en la vivienda que exceden de su uso normal y que se valoran en 2.934,72 euros.



SEGUNDO.- La parte apelante combate los pronunciamientos relativos a: (i) desestimación de la petición de reembolso de los 5.000 euros imputados al incumplimiento del plazo de preaviso.

(ii) La desestimación de petición de reembolso de 825,95 euros por objetos no devueltos.

(iii) La desestimación de petición de reembolso de 1.339,33 euros por daños y desperfectos en la vivienda.

La demandada se opone al recurso e impugna los siguientes pronunciamientos de la sentencia de primera instancia: (i) La valoración de la alfombra de petit point no devuelta en 600 euros en lugar de los 3.250 propuestos en la contestación.

(ii) La exclusión de la partida correspondiente a la pintura de la vivienda en la cantidad de 1.220 euros.

(iii) 22,58 euros correspondientes a consumo de agua fría.



TERCERO.- Respecto al importe de 5.000 euros correspondiente a indemnización por incumplimiento del plazo de preaviso la prueba cuya valoración se combate en el recurso consiste, además del contrato en que se establece un plazo de tres meses previo al vencimiento anual del contrato, en las comunicaciones aportadas como documentos 3 a 5 de la demanda y los actos posteriores de las partes.

En la estipulación VI del contrato se establece que el desistimiento del contrato ha de comunicarse con un preaviso de tres meses establece y se fija la penalización de una mensualidad de renta por periodo inobservado de preaviso.

Por burofax de 13 de septiembre de 2017 la arrendataria se notifica a la arrendadora la intención de desistir del contrato y devolver la vivienda en el plazo de un mes desde la notificación. En esta comunicación la actora se remite al plazo de preaviso de un mes previsto en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

A esta comunicación responde el cónyuge de la demandada D. Luis en el que contesta que le llamará para acordar la recepción (documento 4).

El 4 de octubre de 2016 el Sr. Luis remite otra comunicación a la arrendataria autorizando a D. Moises a recepcionar la vivienda y a liquidar la fianza y el aval (documento nº 5).

El 14 de octubre La actora y el Sr. Moises se reúnen en la vivienda y firman un documento denominado de 'rescisión de contrato de alquiler con devolución de vivienda'. En él no se hace referencia a la comunicación tardía del desistimiento.

El artículo 11 LAU en la redacción a la fecha de la celebración del contrato disponía que 'el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización'.

El artículo 6 LAU por su parte dispone que: 'Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice'.

La estipulación de la cláusula penal que establece la penalización de una mensualidad de renta por periodo inobservado de preaviso de modo distinto al previsto en el artículo 11, supone un perjuicio para el arrendatario.

Lo que el artículo 11 precepto prevé, en caso de desistimiento del contrato, es la posibilidad de pactar una sanción de una mensualidad de renta por año que reste del contrato por cumplir o su parte proporcional por períodos inferiores, mientras que lo que aquí se acuerda es el abono de una mensualidad de renta por retraso de cada mes en el preaviso Tal previsión contractual no puede prevalecer sobre la disposición legal ya que es más perjudicial que ésta para el arrendatario, por lo que, de conformidad con el artículo 6 LAU y se reputa nula y se tiene por no puesta. En consecuencia se estima que el preaviso de la arrendataria se efectuó dentro del plazo legal y no procede imponerle la indemnización prevista en el contrato.

En éste las partes pactaron que la arrendataria podía rescindir el contrato, una vez transcurrido el primer año de vigencia, sin prever penalidad alguna. Esta estipulación y la nulidad de las clausula relativa a la indemnización de perjuicios por no cumplir el plazo de preaviso, con aplicación de lo dispuesto en el artículo 11 LAU conduce a dejar sin efecto el pronunciamiento de la sentencia recurrida respecto a la procedencia de la ejecución de la fianza en lo relativo a la suma de 5.000 euros.



CUARTO.- El segundo motivo de recurso se refiere al mobiliario y enseres que la sentencia de primera instancia estima no devuelto a la terminación del arriendo, dos pantallas de lámpara, una escalera plegable, un aspirador, un recipiente para el horno, dos caballetes y un tablero a medida. Los valora en 825,95 euros de acuerdo con el informe pericial aportado por la parte demandada.

Se trata de objetos detallados en el inventario suscrito a la terminación del arriendo.

La apelante invoca el documento redactado en el momento de entrega de las llaves (documento nº 6 de la demanda) en que no se hace constar ningún objeto no devuelto en el apartado expresamente destinado a tal fin. Efectivamente en el documento llamado de rescisión del contrato se indica que al dorso se reseñan los documentos no devueltos, sin que figure ninguno.

En correo electrónico de 4 de octubre de 2016 el Sr. Luis indicaba a la actora que para la recepción de la casa autorizaban al Sr. Moises . Expresamente se hace constar 'deberá revisar contigo todos los objetos y muebles que contempla el anexo, para realizar la evaluación final de la vivienda. Como recordarás, ya nos anunciaste que la alfombra que se te entregó en la sala de estar había desaparecido. Una vez realizada esa revisión procederemos a la devolución y/o liquidación del aval'.

Este momento de la entrega de la vivienda es el único en el que es factible para el arrendatario probar la devolución del mobiliario y enseres reseñados en el anexo. Y para efectuar esa comprobación se designó por la propiedad al Sr. Moises , que no anota al dorso del documento objeto alguno.

La actora y el Sr. Moises discrepan en sus declaraciones sobre las circunstancias de la entrega. La Sra. Zaira dijo que estuvieron 40 minutos y el Sr. Moises dice que unos diez minutos, porque ella mostró mucha prisa. De estas contradicciones no se puede obtener prueba contundente de la efectiva desaparición de unos objetos. Una vez que la demandada ha entregado la vivienda sin que se haga constar el resultado de la revisión del inventario no existen datos objetivos que permitan concluir la falta de devolución de los objetos entregados. No se deja tampoco constancia en el documento de la falta de comprobación.

Se revoca, en consecuencia, el pronunciamiento relativo a los objetos no entregados que hace la sentencia de primera instancia considerando igualmente injustificada la ejecución de la fianza por la suma de 825,95 euros.



QUINTO.- Respecto a la validez de la ejecución del aval en la suma de 1.339,33 euros por daños y desperfectos en la vivienda, la apelante opone que se efectúa esta reclamación fuera del plazo previsto en el artículo 36.4 LAU.

El artículo 36.4 LAU prevé la devolución de la fianza en el plazo de un mes tras la terminación del arriendo. La entrega de llaves tiene lugar el día 14 de octubre. El 8 de noviembre de 2016 se produce una comunicación por correo electrónico del letrado de la demandada al de la actora en la que se remite la liquidación de las cantidades que ahora se discuten correspondientes a indemnización por retraso en el preaviso, objetos no devueltos y daños.

Es cierto que los daños no se cuantifican individualmente pero sí se ofrece una cantidad global por lo que no puede hablarse de infracción del artículo 36.4 LAU.

El artículo 1562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario; y el artículo 1563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1555.2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

En cuanto a la extensión de la responsabilidad, el arrendatario responde de los deterioros o pérdidas causados por su culpa, o por las personas que con él convivan, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil, y únicamente no responde de los menoscabos ocasionados por el tiempo y el normal uso de la cosa arrendada, de conformidad con lo previsto en el artículo 1561, en relación con el artículo 1555.2º del Código Civil.

Se comparte el criterio de la sentencia de primera instancia en su razonamiento relativo a los daños que entiende, atendiendo al informe pericial aportado por la demandada y ratificado por su autor, que exceden del uso normal del inmueble y sus enseres y que se encontraron en molduras, armarios, carcasa de electrodomésticos, limpieza de tapicerías y reparación de una palomilla de latón, desestimando en consecuencia el motivo del recurso de apelación relativo a este extremo.

En consecuencia, estimando parcialmente el recurso de apelación, se acuerda que, de la suma de 10.000 euros reclamada en la demanda es procedente únicamente la retención por la actora de 1.339,33 euros por daños y desperfectos en la vivienda, sin perjuicio de lo que se diga al examinar la impugnación de la sentencia que efectúa la parte apelada.



SEXTO.- Se impugna en primer término por la apelada la valoración de la alfombra de petit point no devuelta en 600 euros, estimando su valor el informe pericial de la parte demandada en 3.250 euros, en atención a un documento de 'Galería Alfombras Decorativas'.

La sentencia atendió a la declaración de la perito Dª Paula , directora de la casa de subastas FERNANDO DURÁN, propuesta por la parte actora, quien la valora atendiendo a la descripción de la demandante como de una alfombra ligera con motivos florales. Señaló que estaba muy habituada a valorar este tipo de alfombras. Se indica en su informe, documento 13 el precio de venta de alfombras similares en época reciente.

El perito de la parte demandada aportó en su informe una certificación de 'Galería de Alfombras Decorativas' que no contiene ni el nombre de la persona física que lo firma ni la razón social que pudiera ser titular de la empresa, sin que pese a su impugnación haya sido ratificada en autos.

Se comparte el criterio de la sentencia de atender a la pericial de FERNANDO DURÁN frente a la del perito tasador de seguros por la mayor especialización de la Sra. Paula y por la falta de ratificación del emisor del certificado en el que se basa el informe pericial de la parte demandada.

Ésta impugna la exclusión en su liquidación de la partida de pintura de la vivienda. También aquí se comparte el criterio de la sentencia de primera instancia relativo a que es un gasto consustancial a un nuevo alquiler, desestimando este extremo de la impugnación.

Finalmente se ataca la condena a devolver 22,58 euros de agua fría. Se confirma la decisión de la sentencia de instancia respecto a la liquidación de la fianza en este extremo por sus propios argumentos, considerando innecesario abundar sobre ellos.

Por lo anterior se estima parcialmente el recurso de apelación formulado por la representación de Dª Zaira y se desestima la impugnación de la SRA Ariadna .

En consecuencia se revoca la sentencia apelada y se acuerda en su lugar la condena a la parte demandada a abonar a la actora 8.660,67 euros por indebida ejecución del aval y 22,58 euros correspondientes a la fianza, lo que hace un total de 8.683,25 euros, con el interés legal de estas cantidades desde la interpelación judicial, sin expresa condena en costas.

SÉPTIMO.- No procede imponer las costas del recurso de apelación a ninguna de las partes. La de la impugnación se imponen a la impugnante ( artículo 398 LEC).

Por lo expuesto en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

Fallo

1.- ESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª Zaira contra la sentencia dictada con fecha 29 de junio de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia nº 63 de Madrid y DESESTIMAMOS la impugnación de la representación procesal de Dª Ariadna .

2.- Revocamos la sentencia apelada acordando en su lugar la condena a la parte demandada a abonar a la actora la suma de 8.683,25 euros, con el interés legal de estas cantidades desde la interpelación judicial, sin expresa condena en costas.

3.- Sin imposición de costas del recurso de apelación. Las costas de la impugnación se imponen a la parte impugnante.

4.- Con devolución al recurrente del depósito constituido de conformidad con el punto 8º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, y con pérdida del depósito constituido por el impugnante de conformidad con el punto 9º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en BANCO DE SANTANDER, con el número de cuenta 2576-0000-00-0976-18, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

ROLLO 976/18 PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Madrid, a dieciséis de abril de 2019. Certifico.