Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00594/2019

N30090

C/ ROSALIA DE CASTRO NUM. 5

Tfno.: 986805108 Fax: 986803962

PA

N.I.G.36038 42 1 2018 0001427

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000613 /2019

Juzgado de procedencia:XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 3 de PONTEVEDRA

Procedimiento de origen:JUICIO VERBAL 0000287 /2018

Recurrente: Esmeralda

Procurador: JOSE MANUEL DOMINGUEZ LINO

Abogado: MARIA LUISA DIAZ REVILLA

Recurrido: BUILDINGCENTER SAU

Procurador: FRANCISCO JAVIER TOUCEDO REY

Abogado: JOSE ANTONIO COBAS BREY

Rollo: 613/19

Asunto: Juicio Verbal

Número: 287/18

Procedencia: Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Pontevedra

LA SECCIÓN PRIMERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, CONSTITUIDA EN TRIBUNAL UNIPERSONAL POR EL MAGISTRADO D. MANUEL ALMENAR BELENGUER,

HA DICTADO

EN NOMBRE DEL REY

LA SIGUIENTE

S E N T E N C I A nº594/19

En Pontevedra, a 6 de noviembre de 2019.

Visto el rollo de apelación seguido con el núm. 613/19, dimanante de los autos de juicio verbal incoados con el núm. 287/18 por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Pontevedra, siendo apelante la demandante DÑA. Esmeralda,representada por el procurador Sr. Domínguez Lino y asistida por la letrada Sra. Diaz Revilla, y parte apelada la demandadaDÑA. BUILDINGIGCENTER, S.A.U.,representada por el procurador Sr. Toucedo Rey y asistida por el letrado Sr. Cobas Brey. El Tribunal Unipersonal está constituido por el magistrado Sr. D. MANUEL ALMENAR BELENGUER.

Antecedentes

PRIMERO.- Con fecha 21 de marzo de 2019 se pronunció por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Pontevedra, en los autos de juicio verbal de los que deriva el presente rollo de apelación, sentencia cuya parte dispositiva, literalmente copiada, decía:

'Desestimar íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Domínguez Lino, actuando en nombre y representación de Esmeralda, contra l mercantil BUIILDINGCENTER, S.A.U., representada por el Procurador Sr. Touceda Rey, y absolver a la demandada de las pretensiones formuladas frente a la misma, todo ello con imposición de costas a la parte demandante.'

SEGUNDO.- Notificada la sentencia a las partes, por la representación de la demandante se interpuso recurso de apelación mediante escrito presentado el 23 de abril de 2019 y por el que, tras alegar los hechos y razonamientos jurídicos que estimó de aplicación, terminaba suplicando que, previos los trámites legales, se dicte sentencia por la que se estime íntegramente el recurso y se estime íntegramente la demanda, con imposición de las costas de ambas instancias a la mercantil demandada.

TERCERO.- Del referido recurso se dio traslado a la parte demandada, que se opuso al mismo a medio de escrito presentado el 29 de mayo de 2019 y por el que interesaba que, previos los trámites legales, se dictara resolución confirmando íntegramente la de instancia, con imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada, tras lo cual con fecha 29 de julio de 2019 se elevaron las actuaciones a la Audiencia Provincial para la resolución del recurso, turnándose a la Sección 1ª, donde se acordó formar el oportuno rollo de apelación y se repartió el procedimiento al magistrado Sr. MANUEL ALMENAR BELENGUER.

CUARTO.- En la sustanciación del recurso se han observado todas las formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Planteamiento de la cuestión.

1.- Dña. Esmeralda ejercita una acción en reclamación de daños y perjuicios causados por incumplimiento contractual ex arts. 1101 y ss. del Código Civil, contra la mercantil BUILDINGCENTER, S.A.U., con base en los siguientes hechos:

1º En virtud de escritura pública otorgada en fecha 20/02/2015, ante el notario Sr. Riol López, la demandante compró a la demandada una finca identificada como planta NUM000 NUM001 letra NUM002 del edificio sito en la AVENIDA000 nº NUM003, esquina a la AVENIDA001, en Pontevedra, que tiene como anexos una plaza de garaje y un trastero en los sótanos del inmueble.

2º Unos meses después, con fecha 25/07/2015, la demandante se trasladó a vivir en el referido inmueble unos meses y, al hacer uso de las instalaciones del mismo, comprobó la existencia de graves desperfectos que imposibilitan el uso habitual de la vivienda:

- la caldera se encontraba inutilizada ya que los conductos de salida del agua habían sido taponados con espuma de polieuretano y faltaban piezas fundamentales, lo que obligó a la sustitución completa de la caldera.

- El cableado que daba servicio al salón había sido inutilizado por la aplicación de polímeros adhesivos y solidificantes, por lo que tuvo que ser sustituido, para lo cual fue preciso acceder al lugar de la avería, en el suelo del pasillo.

- El cable de la antena no encontraba dentro del tubo correspondiente, por lo que hubo que instalar uno nuevo.

3º La reparación de los desperfectos, causados intencionadamente por una persona a sabiendas del daño que estaba ocasionando y con los conocimientos suficientes sobre materiales e instalaciones como para que pasasen desapercibidos para cualquiera hasta que no hiciese uso de las instalaciones, ascendió a la cantidad de 3.787,42 €.

4º No obstante las gestiones extrajudiciales realizadas, la demandada no ha procedido a abonar la suma reclamada.

2.- La entidad demandada BUILDINGCENTER, S.A.U., se opone a la demanda invocando con carácter previo la caducidad de la acción, puesto que, ejercitándose una acción de saneamiento por defectos ocultos que tuviera la cosa vendida, ha transcurrido con exceso el plazo de seis meses previsto en el art. 1490 CC. En cuanto al fondo del asunto, se argumenta:

- en primer lugar y con cita del art. 1485 CC, que en la escritura pública de compraventa se pactó expresamente la exención de responsabilidad del vendedor en atención a diversas circunstancias, y, especialmente, al hecho de que la demanda había adquirido la vivienda, junto a otras dos, en el seno de un procedimiento de ejecución hipotecaria;

- en segundo lugar, de las diferentes opciones previstas en el Código Civil para los casos de responsabilidad por saneamiento, la indemnización de daños y perjuicios, que es lo solicitado por la demandante, solo se prevé para el supuesto de que el vendedor conociera los vicios o defectos y no los manifestó al comprador ( art. 1486 CC), lo que no es caso, ya que la demandada no solo no tuvo intervención en los daños que se reclaman, sino que ignoraba su existencia debido a la forma de adquisición, lo que influyó en la fijación del precio, 86.000 €, inferior tanto al valor de tasación que constaba en la ejecución hipotecaria, como al de adjudicación, lo que confirma la ausencia de mala fe por parte de la vendedora.

3.- Centrado así el debate, la sentencia descarta la excepción de caducidad al entender que la acción ejercitada no es la de saneamiento por vicios ocultos en la compraventa, sino la de responsabilidad contractual por daños y perjuicios con fundamento en el cumplimiento defectuoso de la obligación de entrega de la cosa vendida, que debe reunir los presupuestos de idoneidad y habilidad para el fin para el que fue adquirida, en tanto que la parte sostiene que ' como quiera que tales defectos no estaban visibles, la compradora no los pudo conocer, lo que determinó que la misma pagara por el inmueble un precio que considera superior al que procedería ya que fue ella la que tuvo que sufragar su reparación, lo que interesa que se reintegre tales gastos'; acción que está sujeta al plazo general de prescripción de quince años del art. 1964 CC.

4.- Acto seguido, la sentencia analiza la prueba practicada y a la luz de la cual considera acreditado, primero, que los defectos que presenta la vivienda son meros vicios que en ningún caso tienen la entidad suficiente para estimar que la vivienda no es adecuada al fin al que se la destina, tratándose de problemas fácilmente solucionables y con un coste muy reducido en proporción al precio pagado; segundo, en la escritura de compraventa se incide en que el hecho de que la vivienda hubiera sido adquirida por la vendedora tras procedimiento judicial de ejecución hipotecaria tiene especial incidencia a la hora de fijar el precio de venta de la vivienda, cuya situación física y jurídica manifiesta conocer la compradora; tercero, la actora no ha acreditado que las deficiencias que tenía el inmueble hubieran sido causadas a título de dolo o culpa por la demandada, toda vez que se trataba de defectos ocultos; y, cuarto, tampoco cabe imputar a la vendedora que no advirtiera o informa a la adquirente de la existencia de esos defectos, ya que las prevenciones contenidas en la escritura sobre el modo de adquisición del inmueble por la vendedora y las manifestaciones de la compradora sobre el conocimiento de este extremo y del estado físico de la vivienda indican que la demandada cumplió con sus obligaciones contractuales y que precisamente la posibilidad de la existencia de defectos o desperfectos en la vivienda tuvo su reflejo en el precio final abonado.

5.- Con estas premisas fácticas, la sentencia concluye que no hubo ocultación de vicios o un incumplimiento contractual, ya que lo entregado era lo descrito y se correspondía perfectamente a las circunstancias existentes, de modo que cabe derivar el conocimiento que de las mismas tuvo la adquirente, la cual había examinado el piso y admitido que el estado físico del inmueble tuvo una influencia clara en la determinación del precio, por lo que, en su caso, estaríamos ante meros vicios ocultos cuyo saneamiento se debía haber interesado por la demandante dentro del plazo de seis meses del art. 1490 CC, y, al no haberlo hecho así, desestima la demanda en su integridad.

6.- Disconforme con esta resolución, la parte demandante interpone recurso de apelación, reiterando por esta vía las alegaciones realizadas en la demanda en pro de la pretensión deducida. Subsidiariamente, impugna el pronunciamiento sobre las costas procesales por concurrir serias deudas de hecho y de derecho que justificarían su no imposición a ninguna de las partes.

SEGUNDO.- Valoración de la prueba practicada.

7.- La revisión en esta alzada de la prueba practicada, constituida por la documental aportada por ambas partes, la testifical de D. Ambrosio -empleado de la gestoría a la que BUILDINGCENTER, S.A.U., contrata para la formalización de la escritura de venta- y la pericial de arquitecto D. Apolonio, permite constatar:

1º Por Decreto dictado en fecha 13/03/2012, en el procedimiento de ejecución hipotecaria seguido con el núm. 173/2011 del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Pontevedra, a instancia de CAIXABANK, S.A., frente a la entidad ROUSA Y CASTRO, S.L., previa celebración de la oportuna subasta, se adjudicaron al acreedor ejecutantelas fincas que se describen como vivienda NUM002 en NUM004 planta y vivienda NUM002 en NUM000 planta, del edificio sito en la AVENIDA000 núm. NUM003, Pontevedra, con sus respectivos anexos de plaza de garaje y trastero, tasadas en 122.095,00 € y 124.511,00 €, respectivamente, por las cantidades de 98.377 € y 100.051 € en total, y se aprobó la cesión de remateefectuada por el citado acreedor ejecutante a favor de BUILDINGCENTER, S.A.U., acreditando documentalmente el pago del segundo al primero del valor de adjudicación (cfr. la copia del Decreto de adjudicación y aprobación de la cesión del remate).

2º En fecha no precisada, Dña. Esmeralda visitó la vivienda NUM000 NUM002 (así lo declaró el testigo D. Ambrosio), y, previo pago de una señal de 1.500 € en fecha 19/01/2015 (cfr. la copia del resguardo de la transferencia bancaria), mediante escritura de compraventa formalizada ante el notario de Pontevedra Sr. Riol López en fecha 20/02/2015, procedió a su adquisición por un precio de 86.000 € (cfr. la copia de la escritura de compraventa).

3º En la descripción de la finca transmitida que se contenía en el expositivo I de la escritura, al aludir al título de propiedad, se decía:

'Le pertenece [a BUILDINGCENTER, S.A.U.] por habérsela adjudicado en el procedimiento judicial Sumario del art. 131 de la Ley Hipotecaria , seguido ante el Juzgado de Primera instancia número Uno de los de Pontevedra (Autos 173/2011), habiéndose dictado Auto de Aprobación de Remate y Adjudicación a su favor, el día trece de febrero de dos mil doce.'

4º Asimismo, en las estipulaciones segunda y cuarta de la repetida escritura se indicaba:

'SEGUNDA.- PRECIO.

El precio de esta compraventa es la cantidad de OCHENTA Y SEIS MIL EUROS (86.000,00 €), que la parte compradora satisfacer a la vendedora en este acto.

Manifiestan las partes contratantes que en la fijación del precio de esta transmisión, se han considerado las circunstancias concurrentes en la finca de que se trata y el estado físico y jurídico en que se encuentra, y muy especialmente la de haber sido adquirida la misma por 'Buildingcenter, S.A.U.' en virtud del título mencionado en el Expositivo I, razón por la que la Entidad vendedora sólo puede responder frente a la compradora de evicción y saneamiento en los casos y forma que se expresan en las Cláusulas de este otorgamiento.

CUARTA.- TRIBUTOS Y GASTOS.

(...) En cuanto a servicios y suministros de la finca, ésta se entrega a la parte compradora en el estado en que se encuentran, que ésta declara conocer. Por consiguiente, cualquier actuación que tenga que realizarse para dotar de suministros a la finca, o mantener la continuidad de los que ya existan, será de cuenta y cargo de la parte compradora, con entera indemnidad para la vendedora...'

5º Una vez se trasladó a vivir a la vivienda de autos, la compradora comprobó la existencia de diversos desperfectos (según se desprende del dictamen emitido por el perito Sr. Apolonio, no contradicho de adverso):

- Los conductos de salida de agua de la caldera se encontraban taponados e inservibles debido a la presencia de espuma de polieuretano, lo que inutilizaba la instalación y, unido a la falta de componentes, obligó a sustituir la caldera y parte de los conductos que van de la caldera al radiador de la cocina.

- Cuando se puso en funcionamiento el sistema de agua de la cocina, apareció una gran mancha de humedad en el tabique que separa cocina y salón. Tras realizar una cata en dicho taboque, se detectó una perforación con forma circular de pequeñas dimensiones en una de las piezas de PVC que forman la tubería de desagüe del agua del fregadero.

- Parte del cableado que da servicio al salón estaba inutilizado mediante la aplicación de polímeros adhesivos y/o solidificantes, faltando igualmente el cableado de telecomunicaciones. Realizadas las pruebas necesarias mediante un cable semirrígido, se observó que el punto de taponamiento de los conductos se localiza en el suelo del pasillo, en el espacio que se encuentra entre el salón y la caja de conexiones, por lo que se procedió a sustituir las secciones de los tupos taponados y del cableado dañado, así como a reponer el recrecido de mortero y recolocar el parquet de roble retirados para poder acceder al lugar de la avería.

- Pese a tener una toma de TV en el salón, el cable de la antena no se encontraba dentro del tubo correspondiente.

6º Por la actora se procedió a reparar los desperfectos observados, cuyo coste ascendió a 3.787,42 € (conforme se justifica con las facturas aportadas con el escrito de demanda y no impugnadas de contrario).

7º Con fecha 25/06/2015, la demandante dirigió un burofax a la vendedora en reclamación de los defectos apuntados, lo que motivó que un perito designado por esta última procediese a reconocer la vivienda, si bien, al no tener más noticias, se volvió a remitir con fecha 30/06/2016 un segundo burofax para que se subsanasen las deficiencias detectadas en la vivienda, sin resultado alguno.

TERCERO.- La inexistencia de incumplimiento contractual.

8.- A la vista de la prueba practicada no cabe sino compartir con la Juzgadora 'a quo' la ausencia de incumplimiento contractual alguno imputable a la vendedora.

9.- En efecto, nos encontramos ante un contrato de compraventa de una vivienda por el que el vendedor se obliga a la entrega y saneamiento de la misma y el comprador a pagar el precio. La obligación de saneamiento se desarrolla en los arts. 1464 y ss. CC y está constituida por dos responsabilidades: la responsabilidad por la posesión legal y pacífica de la cosa (evicción y la responsabilidad por los vicios o defectos ocultos que tuviere.

10.- Sobre la relación entre las acciones edilicias y las de incumplimiento, la jurisprudencia actual se inclina en el sentido de establecer campos de aplicación diferenciados, atendiendo al grado de gravedad del defecto invocado por el comprador, para decidir si las acciones por él ejercitables son las primeras o las segundas. Este modo de proceder está estrechamente ligado a la doctrina jurisprudencial del aliud pro alioque, precisamente, nace con el fin de obviar la aplicación del régimen del saneamiento por vicios ocultos, en particular, el art. 1490 CC, permitiendo la tutela del comprador en los casos en que, al tiempo de interponer la demanda, ha transcurrido el plazo de caducidad señalado en dicho precepto. En esencia, esta doctrina consiste en la ficción de entender que el vendedor entrega una cosa distinta a la debida, no sólo cuando pone en poder y disposición del comprador un bien materialmente distinto al vendido, sino también cuando la cosa que se le entrega es absolutamente inútil para el fin al que se la destina, por carecer de las cualidades previstas en el contrato o presupuestas por las partes al tiempo de su celebración.

11.- Así, la STS de 20 de noviembre de 2008 afirma que dicha categoría ' se aplica cuando (...) hay una falta tan grave en las cualidades del bien entregado, sea ontológica o funcionalmente, que permite considerar que se está ante un incumplimiento contractual'. La misma jurisprudencia ha apreciado el incumplimiento cuando se entregan unas máquinas para fabricar calzados, que resultan inservibles para su uso, lo que impide abrir la industria destinada a tal fin ( STS de 9 de marzo de 2005), el aceite comprado tenía un contenido de determinado componente que imposibilitaba que pudiera ser considerado de oliva, en orden a su exportación ( STS de 21 de octubre de 2005), el papel entregado, por carecer de resistencia la humedad, no podía servir al objetivo de transformarlo en etiquetas para adherirlas a botellas de vino ( STS de 15 de diciembre de 2005)...

12.- Como consecuencia de lo expuesto, se distinguen dos supuestos de hecho excluyentes: de un lado, los defectos que, por su levedad, merecen la simple consideración de vicios ocultos; de otro lado, los defectos que, por su gravedad, se resuelven en la entrega de aliud pro alio. Y a esa diversidad conceptual se le asigna una diversidad de efectos, también excluyentes, a saber, las acciones edilicias y las acciones de incumplimiento contractual ( SSTS de 15 de diciembre de 2005, 6 de noviembre de 2006 y 9 de julio de 2007, entre otras muchas).

13.- En el caso de autos se ha acreditado que la vivienda presenta determinadas deficiencias, pero ni pueden calificarse como graves al extremo de determinar la inhabilidad del inmueble para el uso que justificó su adquisición, esto es, su dedicación a vivienda, en tanto que no afecta a la seguridad, funcionalidad o habitabilidad propiamente dicha del mismo, ni pueden imputarse a la entidad mercantil demandada a título de dolo o culpa, ni siquiera cabe afirmar que tuviera conocimiento de su existencia al tiempo de formalizar la transmisión.

14.- El que la caldera no funcione o que exista una filtración en un codo del desagüe o el cableado del salón esté dañado o el cable de la antena haya desaparecido, constituyen, bien daños intencionados -el primero o el último- o averías típicas en cualquier vivienda -el segundo y el tercero-, en todo caso molestas o perturbadoras, pero que no alcanzan a impedir que el piso pueda destinarse a vivienda. La prueba radica en su propia naturaleza y en el escaso importe de la reparación.

15.- Por otra parte, la índole de estas deficiencias hace que pasaran desapercibidas para la demandante cuando visitó la vivienda y, lógicamente, también para la demandada, que no consta que llegara a hacerlo en ningún momento ni es presumible que las causara intencionadamente, dado que el objeto social al que se dedica radica precisamente en revender al mejor precio los inmuebles que adquiere en subasta. A lo que se añade la circunstancia de que la vivienda permaneció vacía al menos tres años (es dable pensar que incluso más), por lo que el problema de la filtración del desagüe pudo producirse en cualquier momento.

16.- En resumen, no estamos ante un incumplimiento contractual, sino ante vicios ocultos ignorados por el vendedor, lo que determina que, al existir un pacto de limitación de la responsabilidad del vendedor frente a la compradora respecto a las obligaciones de saneamiento, admitido en el art. 1485 CC y plasmado en la cláusula segunda de la escritura y fundado en que las partes asumen que en la fijación del precio ' se han considerado las circunstancias concurrentes en la finca de que se trata y el estado físico y jurídico en que se encuentra, y muy especialmente la de haber sido adquirida la misma por 'Buildingcenter, S.A.U.' en virtud del título mencionado en el Expositivo I', la acción no puede prosperar.

CUARTO.- Costas procesales.

17.- No obstante lo expuesto hasta ahora, la Sala considera que en presente caso concurren circunstancias fácticas, como son que estamos ante vicios de difícil percepción en tanto no se hace un uso efectivo de la vivienda y de los servicios instalados, y, sobre todo, el comportamiento de la demandada ante los dos burofax remitidos por la actora, al mandar primero un perito de su confianza para que examinase las deficiencias, y mantener después una absoluta pasividad, absteniéndose de contestar a los requerimiento practicados por la demandante, incluso en orden a rechazar hacerse cargo del siniestro, circunstancias que en cierto modo avalan el ejercicio de acciones civiles y se estiman suficientes a los efectos de excepcionar el principio del vencimiento objetivo en materia de costas procesales, en aplicación de lo dispuesto en el art. 394.1 LEC, lo que determina la estimación parcial del recurso en lo que a este extremo concierne.

18.- La estimación parcial del recurso, en lo que al pronunciamiento sobre costas se refiere, comporta que no se haga expreso pronunciamiento de condena sobre las costas de esta alzada ( arts. 394 y 398 LEC).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

F A L L A:

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por el procurador Sr. Domínguez Lino, en nombre y representación de Dña. Esmeralda, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Pontevedra. debemos revocar y revocamos dicha resolución en el único extremo de dejar sin efecto el pronunciamiento de condena al pago de las costas procesales.

Cada parte deberá asumir las costas causadas por su intervención en ambas instancias.

Así lo acuerda la Sala y lo pronuncian, mandan y firman los Magistrados expresados al margen.