Sentencia CIVIL Nº 679/2016, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 154/2016 de 28 de Noviembre de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 154/2016-M

Procedencia: Juicio Verbal nº 177/2015 del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Sant Boi de Llobregat (UPAD)

S E N T E N C I A Nº 679/2016

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

D. JORDI LLUÍS FORGAS i FOLCH

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a veintiocho de noviembre de dos mil dieciséis.

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Verbal nº 177/2015, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Sant Boi de Llobregat (UPAD), a instancia de D. Melchor , representado por el Procurador de los Tribunales D. MIGUEL CARRERAS QUIRANTES y asistido por el Letrado D. RAMON MAÑÉ FONT, contra D. Jose Pablo , representado por el Procurador de los Tribunales D. JOSÉ ANTONIO LÓPEZ JURADO GONZÁLEZ y asistido por el Letrado D. JOSÉ MANUEL DE URBIOLA CANOVACA, los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 31 de julio de 2015.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: 'PART DISPOSITIVA:

ESTIMO EN PART LA DEMANDA interposada pel senyor Melchor , representat pel Procurador dels Tribunals senyor Miguel Carreras Quirantes contra el senyor Jose Pablo , representat pel Procurador dels Tribunals senyor José A. López-Jurado González; i, en conseqüència:

1.- DECLARO que el contracte d'arrendament subscrit per les parts en data 1/10/2013 es va resoldre en data 6/03/2015.

2.- DECLARO que no és procedent acordar el desnonament atès que la part actora disposa de la possessió de l'immoble situat al DIRECCION000 , NUM002 , NUM003 NUM003 , del municipi de Sant Boi de Llobregat.

3.- CONDEMNO a la part demandada a pagar a l'actor la quantitat total de 1.723,69 euros, més els interessos legals des de la interpel lació judicial.

No es fa expressa imposició de costes.'.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 2 de noviembre de 2016.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE.

Fundamentos

PRIMERO.-La sentencia que puso fin al procedimiento en la Instancia, tras considerar que, respecto a la duración del contrato de arrendamiento, había dos cláusulas contradictorias, concluyó que la duración era anual, y que se resolvió el 15 de Marzo de 2015, en virtud de la comunicación de 6 de Febrero de 2015, y preaviso de un mes, por lo que se adeudaba la renta de Febrero de 2015. No consideraba efectuado el desistimiento en fecha 31 de diciembre de 2014, por cuanto dicha comunicación fue con posterioridad contradicha por otros mensajes, en concreto el del día 27 de Enero.

Se añadía que, respecto a la alegación de la actora en el sentido de que el contrato no se había resuelto porque el demandado aún dispusiera de las llaves del inmueble, no se podía aceptar ya que para dictaminar ese extremo no se trataba de quien tenía las llaves sino quien tenía la disponibilidad del mismo.

Entendía que la parte actora tenía la disponibilidad desde el mes de Marzo, con fundamento en que el 19 de dicho mes se realizó acta de presencia notarial, doc. 6, y la demandante en Abril de 2015, realizó una reposición de plantas, realizando consideraciones sobre el comportamiento del actor que, a su entender, requería por burofax la entrega de llaves, remitiéndolo una vez transcurrida la fecha de la cita, lo que imposibilitaba la entrega.

En el fundamento tercero, y en cuanto a otras reclamaciones, diferencia las realizadas hasta la vista y posteriores, y fija la condena al pago se suministros en 530,72 €, periodo de Enero a Noviembre de 2014, y lo mismo en contribuciones e impuestos. No accede a los gastos de caldera o reposición de plantas, al estimar que sería exceder en este procedimiento y rechazaba lo pedido por seguro, al no probarse dicho aseguramiento. Los posteriores consideraba no encajaban en el artc 220 de la LEC, porque su importe no era cierto y determinado.

SEGUNDO.-Frente a dicha resolución interpone recurso tan solo la parte actora, alegando que la actora, en el acto del juicio, no realizó ninguna ampliación de demanda, ya que en el suplico se reclamaban todas las rentas, gastos, servicios y suministros hasta el desalojo, y sólo variaban los importes que se iban devengando. En el apartado B) denunciaba error en la apreciación de la prueba, y en concreto del doc. 6, afirmando que las fotografías las realizó el Notario, que a la vivienda asistieron ambas partes y el Letrado, y se entró y cerró la puerta de la vivienda con la llave del arrendatario, por lo que este ostentaba la posesión; que compró las plantas porque desde la calle se veía el mal estado de las mismas, en previsión de un próximo acuerdo de rescisión, sin que pudiera plantarlas al no tener la posesión, ni tampoco las llaves, y la propia Juez ha reconocido que la posesión la tuvo el arrendatario hasta Febrero de 2015, y la recurrente entiende que debe extenderse hasta Julio de 2015 en que se produce la resolución. Que la imposición del burofax, no fue el día 13 sino el día 10 de Marzo, que se levantó el acta que se acompañó como documento 4, y que fue el burofax del arrendatario conminando al actor para personarse en la Notaría el 19 de Marzo, el que se impuso el día 13. Hacía referencia al doc. 3 aportado en la vista significando que el arrendatario todavía no había entregado las llaves. Al folio 206 significa que la Juzgadora yerra en el cálculo, porque era correcta la cantidad de 620,72 €, en cuanto a la caldera y su exigencia al arrendatario, lo basa en la cláusula novena del contrato, y el de las plantas que limita a 100 €, en la 13, el seguro conforme a la cláusula 17, y que no se había cuestionado por la parte contraria que el recibo correspondiese a la vivienda. Solicitó la revocación en todos los pronunciamientos contrarios a la demanda y que se practicara por la Sala la prueba testifical del Sr Notario D. Juan José Tamargo. Por Auto de la sección de 13 de Abril de 2016, se denegó el recibimiento a prueba en esta alzada.

Por la parte demandada se formuló oposición y, en síntesis, manifestó que hubo ampliación de demanda, por cuanto en el minuto 36 de la vista, se fijó la suma reclamada por todos los conceptos en 13.805,09 €, que no hubo error en la apreciación de la prueba, pues en el acta de presencia nº NUM000 de 19 de marzo, no consta otra que la del arrendador como requirente, siendo irrelevante quien tomara las fotografías, que el doc. de reposición de plantas lo había aportado el actor por lo que no estaba manipulado, y que en el escrito de demanda, la parte recurrente subraya una teoría peregrina, confundiendo la disponibilidad material de la vivienda con la resolución contractual del arrendamiento como hecho formal y jurídico que el Juez sitúa en 6 de Marzo de 2015. Que los docs 9 y 10 prueban los documentos recibidos de la oficina de Correos y no había sido emplazado para el día 13, por lo que difícilmente podía concurrir a la entrega de llaves, y por ello la mala fe del demandante. En relación a la factura de la caldera manifiesta que no es de reposición, sino de la cuota anual de mantenimiento, e interesó la íntegra desestimación del recurso.

TERCERO.-En la demanda origen de las actuaciones, con fecha de registro del día 10 de Marzo de 2015, la parte actora, con fundamento en el contrato de arrendamiento concertado entre las partes, en fecha 1 de octubre de 2013, interesaba que se declarase resuelto por falta de pago, reclamaba la suma de 8.985,69 €, según desglose que realizaba en el hecho cuarto, además de las rentas posteriores, indemnización por gastos, servicios y suministros y conforme al artc 220 de la LEC todas las que se devenguen durante la tramitación del procedimiento hasta la total recuperación de la posesión, y subsidiariamente la de 3.035,69 € por rentas, además de las posteriores e indemnización derivada del desistimiento., y también las restantes hasta el desalojo, conforme al artc 220 de la LEC.

El 9 de julio de 2015 se presentó escrito de oposición, por la representación procesal de D. Jose Pablo , expresando que era contradictoria la cláusula 2ª, con el sub- apartado A, que establecía permanencia obligatoria de dos años, prevaleciendo la duración de un año y que además según el artc 11 de la LAU, tras reforma por la ley 4/2013, posibilitaba el desistimiento tras seis meses, con comunicación previa de 30 días. Que el 30 y 31 de diciembre comunicó que cesaba en el arrendamiento, y retornaba el piso el día 1 de febrero de 2015.Que tras los intentos por entregar el piso al arrendador al llegar el 1 de Febrero de 2015, remitió burofax al actor doc. 4, e indicó que eran improcedentes las rentas de Febrero y posteriores por estar extinguido el contrato, y que ignoraba lo que podía deberse por otros conceptos, pendiente por el demandante de efectuar liquidación. Solicitaba la absolución con costas al actor. En el juicio ratificaron sus respectivas posturas, concretando la cantidad que se entendía debida hasta aquel momento.

Consta en las actuaciones: El contrato se celebró el día 1 de octubre de 2013, fijándose una renta mensual de 850 €, pagaderos los días 1 y 5 de cada mes. El 4 de febrero de 2015, D. Jose Pablo remitió al Sr Melchor la comunicación que consta al folio 43 vto y 44. En ella hacía referencia a otras comunicaciones `precedentes, a que se hallaba al corriente en el abono de rentas, siendo su propósito el de entregar las llaves y rescindir el contrato, no teniendo derecho a la indemnización que pretendía de cuatro mensualidades, y que tras los infructuosos intentos para entregarle las llaves, levantaría acta notarial de sus comunicaciones y que le indicara día y hora para quedar en el piso que ya no ocupaba desde el 31 de Enero, proporcionándole el nombre y dirección de su abogado.

El 13 de febrero de 2015, por medio de burofax, el Sr Melchor reclamó al demandado la renta del mes de Febrero, con aviso de ponerle una demanda y reclamarle lo debido.

El 10 de marzo de 2015, según consta al folio 106 vto, el actor remite comunicación a D. Jose Pablo , emplazándole para que el día 13 de marzo de 2015 estuviera en la vivienda a las 12 horas, en la que estaría acompañado de Notario, para que le entregara las llaves, y revisar el estado de la misma.

El 13 de Marzo de 2015, folio 107, D. Jose Pablo remite comunicación al apelante, expresando que ratificaba su burofax del día 2 de Febrero, que seguía resistiéndose a que le entregara las llaves y a realizar liquidación con devolución de la fianza, y que le requería el día 19 de marzo a las 12 horas a la Notaría de D. Juan Tamargo para formalizar la resolución, por su desistimiento, con liquidación de cuentas, incluida la fianza que retenía indebidamente y que, con carácter previo y si lo deseaba podía visitar el piso, avisando con antelación. Es contestada por el demandante, según doc. fechado a 17 de Marzo de 2015, y entre otras consideraciones expresaba que estaba de acuerdo en la reunión en el despacho del Notario el día 19 de marzo.

El 13 de Marzo de 2015 se había levantado acta Notarial de presencia, Nº PROTOCLO 267, folios 109 y stes, a requerimiento del sr Melchor , acreditativa de que el Sr Notario se había personado en la vivienda y nadie contestaba, tras llamar al timbre; no consta que el arrendatario tuviera conocimiento.

El 19 de Marzo de 2015 se levanta acta de presencia a instancia de D. Jose Pablo , nº 302. El SR Notario expresa que toma nota de las conversaciones siguientes: que al solicitarle las llaves el Sr Melchor , el Sr Jose Pablo le expone que tiene que renunciar por escrito a ejecutar las posibles acciones contra él, en relación al estado de la vivienda, lo que el Sr Melchor dice que lo desconoce y por ello se niega a firmar el doc. de renuncia, y quiere reservarse las acciones según el estado de la finca. El Sr Jose Pablo sólo entregara las llaves si se renuncia a esas futuras acciones y el Sr Melchor le requiere entonces para comprobar el estado de la vivienda. Que a continuación, intentan negociar las partes, y tras ofrecer el Sr Melchor cobrar sólo el mes de Febrero, el Sr Jose Pablo ofrece la suma de 500 € que eleva a 700, cantidad que el Sr Melchor ve insuficiente, por lo que no se produce tampoco acuerdo a este respecto.

El mismo día 19 de Marzo de 2015, se levanta acta de presencia por el mismo Notario, a instancia de D. Melchor , apareciendo que tras tomar nota de las conversaciones, el Sr Melchor reclamaba las rentas de Febrero y Marzo, que aceptaría reclamar sólo la renta de Febrero si recibía las llaves en ese acto, reservándose sus derechos como arrendador, y que el Sr Jose Pablo sólo aceptaba y firmaría la resolución, con entrega de las llaves, si el asunto se zanjaba en ese acto con renuncia a acciones posteriores. El Sr Melchor las aceptaría al margen de las reclamaciones que pudieran tener lugar. Se unían documentos consistentes en reportaje fotográfico realizado por el Sr Notario, y en fecha 22 de abril de 2015 extiende el Sr Notario diligencia de subsanación, expresando que el día 19 había autorizado acta de presencia y que a las fotografías por él realizadas hacía constar las diferencias detectadas en aquella comparecencia respecto al acta de presencia del Notario Sr Querol, nº 472 de protocolo, que pasaba a detallar, folios 530 vto y 531. La referida acta del Sr Querol, figura en las actuaciones en los folios 21 y stes, y se confeccionó el día 22 de abril de 2008.

El 15 de Abril de 2015, el Sr Melchor requiere al Notario a fin de que haga constar en acta determinadas conversaciones que whatsapp.

CUARTO.-La vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, establece: Artículo 11 Desistimiento del contrato.

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización. Fue redactado por el apartado seis del artículo primero de la Ley 4/2013, de 4 de junio , de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas («B.O.E.» 5 junio) y vigencia: 6 junio 2013.

Su artículo 27 Incumplimiento de obligaciones. En su nº2 prevé: Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

Por su parte el Artículo 250 Ámbito del juicio verbal

1. Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:

1.º Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.

ARTC 437. 4. No se admitirá en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones, salvo las excepciones siguientes:

3.ª La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho.

Y artículo 220 de la LEC : Condenas a futuro

1. Cuando se reclame el pago de intereses o de prestaciones periódicas, la sentencia podrá incluir la condena a satisfacer los intereses o prestaciones que se devenguen con posterioridad al momento en que se dicte.

2. En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia, el auto o el decreto incluirán la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.

Decir, al respecto, como se indica en precedentes resoluciones de Audiencias, ya La STC 194/1993, de 14 de junio , admitió la posibilidad de obtener sentencias con condenas de futuro, en tanto tal forma de tutela judicial 'no puede ser excluida o negada a radice, solo por el hecho de que por excepción a la regla general conlleva la tutela preventiva de prestaciones todavía no exigibles. Ciertamente esto no significa, en el otro extremo, la indiscriminada admisibilidad ex Constitutione de este tipo de tutela en toda clase de procesos. Al legislador o, en su defecto, a los Jueces y Tribunales, sobre la base de los principios generales del ordenamiento, corresponde perfilar los presupuestos y límites de este tipo de tutela jurisdiccional, que ha de contar por parte de quien impetra la tutela y similarmente, a los supuestos de ejercicio de acciones meramente declarativas ( SSTC 71/1991 , 210/1992 y 20/1993 ), con un específico y cualificado interés que le habilite y legitime para solicitar una tutela frente a quien aún no ha incumplido la obligación que le incumbe, pero que, por su conducta actual, es previsible que no la cumpla'.

Que la LEC, en su redacción original, previó en el art. 220 LEC la posibilidad respecto al pago de intereses o prestaciones periódicas que se devenguen con posterioridad al momento en que la sentencia sea dictada.

Desde su entrada en vigor se admitió que integraran la condena cantidades acreditadas por documentos aportados en el momento de la vista, en pretensión acumulativa, además de lo que inicialmente se reclamaba y acompañaba en la demanda, eadem ratione respecto de las previsiones iniciales del art. 220 LEC ( SAP Segovia de 31 de octubre de 2002, rec. 435/2002 ).

Por otro lado, una línea de resoluciones cada vez más abundante de la denominada 'jurisprudencia menor' aceptaba la reclamación de las rentas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la efectiva devolución de la finca, todo ello en aplicación de lo dispuesto en el citado artículo que permitía las condenas de futuro ( SSAP Cáceres -1.ª- de 29 de junio de 2005, rec. 285/2005 , o Navarra -1.ª- de 15 de abril de 2008, rec. 72/2008 ), razonando la SAP Barcelona -13.ª- de 7 de marzo de 2006, rec. 147/2005 , que 'ya con anterioridad a la entrada en vigor de la actual LEC y en aplicación de la nueva LAU se había pronunciado acerca de la procedencia de la pretensión de que se condene al arrendatario demandado al pago de las rentas que venzan durante el curso del proceso y hasta el momento del lanzamiento o de la entrega de las llaves al arrendador, así en la sentencia de esta Sección, entre otras muchas, de fecha 26 de abril de 2001 , se declaraba que 'Tal reclamación debe ser asimismo estimada, al ser procedente, porque ello no lo impide el artículo 40.2 de la LAU 29/1994, y porque la propia doctrina jurispudencial (por todas STS 24.9.84 ) ha venido a reconocer la posibilidad de autorizar (como excepción al principio procesal de que la pretensión y la consiguiente condena deben contraerse a prestaciones vencidas y exigibles cuando de obligaciones de prestación periódica se trate) la condena de presente a una obligación futura, que, por lo demás, aparece admitida con carácter genérico en diversos preceptos de nuestro ordenamiento civil (pago de la obligación alimenticia por meses anticipados, facultad del tribunal de señalar plazo tratándose de resolución de obligaciones recíprocas, etc.). Y sin que sea obstáculo a tal posibilidad el que con posterioridad a la sentencia declarando resuelto el contrato por falta de pago de la renta, las cantidades debidas no puedan ser catalogadas, en rigor, como verdaderas rentas o precio de un contrato de inquilinato ya extinguido, por cuanto las mismas, serían debidas a título de indemnización de daños y perjuicios ocasionados por la ocupación indebida y, con la particularidad de que habría una equiparación entre el quantum indemnizatorio y el de las rentas pactadas (analógicamente vale el art. 1602 CC , previsto para la exacción de los alquileres que esté debiendo el demandado, en fase de ejecución de sentencia en el juicio de desahucio). Por último y reforzando tal conclusión debe tenerse en consideración que la posibilidad de ejercicio conjunto de las acciones de resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago y reclamación de cantidades adeudadas previsto en el art.40.2 LAU 94 es una novedad legislativa introducida por la citada Ley cuya finalidad es evitar que el propietario (arrendador) que se ve obligado a solicitar judicialmente la resolución del contrato por falta de pago deba a acudir a otro procedimiento judicial para reclamar el pago de las rentas adeudadas, por lo que mantener la postura contraria deja vacía de contenido la ratio legis de tal reforma.'

La reforma de la Ley 19/2009 convierte en derecho positivo lo que era una doctrina jurisprudencial ya constante y pacífica, y reconoce expresamente en el nuevo apartado 2 del art. 220 LEC las condenas de futuro en los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo. En estos casos, la sentencia incluirá la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda. La Ley puntualiza la necesidad de que se reclame en la demanda de forma expresa. Y la modificación de dicho precepto operada por la reforma de la Ley 4/2013 consiste en añadir que no sólo en la sentencia, también en el decreto o auto, se puede contener una condena de futuro; y aunque el legislador no especifica a qué auto se refiere sí resulta claro que el decreto al que hace mención es el que pone fin al juicio de desahucio por no haber formulado oposición el demandado.

Por otra parte, el artículo 1561 del Código Civil impone al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo. Esto significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con la mera manifestación de voluntad de resolver el contrato, o con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de entrega efectiva, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil .

Ya sobre este tema, entre las numerosas resoluciones dictadas, respecto al momento final de la obligación de pago de la renta, citar la ss de A.P Barcelona de 6 de Febrero de 2013 , en la que se dijo 'Centrada así la primera cuestión planteada en la apelación, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990 , y 17 de marzo de 1992 ), que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia, en su caso, de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

Por otro lado, es lo cierto que, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con la mera manifestación de voluntad de resolver el contrato, o con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil , entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163,párrafo segundo, del Código Civil ... correspondiendo a los demandados la carga de la prueba de la devolución de las llaves.

En resumen, entendemos:

1) Que el desahucio puede instarse en reclamación de rentas o cualquier otra cantidad que adeude el arrendatario.

2) Que en el juicio verbal cabe la acumulación de la acción de condena del pago de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas.

3) Que el artc 220 de la LEC posibilita la condena de futuro, pero lo circunscribe a las rentas, y de hecho fija hasta la cuantía mensual, a los efectos de que la cantidad sea líquida, estableciendo como tal la de la última renta reclamada en la demanda.

4) Que con independencia de la fecha de resolución y de la causa, desistimiento, mutuo disenso etc, la obligación de abono de las rentas se extiende hasta que se devuelve la posesión, obligación de devolución que incumbe al arrendatario, como su acreditación y que amén del lanzamiento previsto en la legislación, nada impide que se retorne en otra forma, la más común con la devolución de las llaves, habida cuenta que también la entrega del objeto se produce con la facilidad de acceso que las mismas proporcionan, existiendo métodos para su entrega que dan la necesaria fehaciencia, obviamente lo sería al consignación judicial o notarial, y que siendo aquella obligación, como ya se ha indicado del arrendatario, la misma cesaría si se prueba que existe negativa injustificada a recibir la posesión por parte del arrendador, pues existiría mala fe, si quiera ello también exige prueba cumplida de haberse producido.

QUINTO.-Aplicado lo anterior al caso presente, ya la sentencia en pronunciamiento consentido por el demandado, establece que el mismo adeudaba el mes de Febrero, por lo que viable era el desahucio. Pero lo que en realidad subyace en todo el procedimiento, es la fijación de la fecha final del abono de rentas, y mientras el apelante sostiene que es hasta el momento en que se le retorne la posesión, pues todavía no se le han entregado las llaves, la parte demandada aduce que ello es una teoría peregrina, estando a la fecha de la resolución. Pues bien, ya hemos indicado que ello no es así, y la obligación del pago de las rentas, se mantiene hasta la devolución de la posesión, y así se infiere del artc 1561 del código Civil, y esclarecedor es el propio artc 220, que en condenas de futuro establece la condena, aun después del Decreto o Auto resolviendo hasta la entrega de posesión efectiva. Ello comporta que el motivo deba estimarse, pues siendo cierto que si el arrendador hubiera tenido mala fe, negándose a recibir las llaves, ello no solo no se prueba, sino que la motivación de la retención por parte del arrendatario, queda plasmada en las actas notariales coincidentes que recogieron las negociaciones habidas, tras comparecer después de muchos desencuentros, el día 19 de Marzo de 2015, en el despacho del Sr Notario. Y la razón no era otra que la pretensión del arrendatario de condicionar dicha entrega a que el demandante renunciara a ejercer futuras acciones judiciales, condición que ninguna obligación tenía el Sr Melchor de aceptar, incluso dicho arrendador ya estuvo conforme con reclamar sólo el mes de Febrero, y ni si quiera el arrendatario llegó a ofertar la mensualidad completa.

No se comparte la conclusión de la sentencia de que el actor tuvo la disponibilidad la vivienda. Así el doc. obrante al folio 98, confeccionado en Abril, se refiere a una entrega de flores el día 31 de Enero de 2015, para reponer en el balcón del piso de autos, pero es obvio que ello no se produjo, por cuanto en aquella fecha ni si quiera hay debate que el arrendatario seguía en la vivienda, y el reportaje fotográfico revela que no se repusieron. Por otra parte y en cuanto a dicho reportaje, las fotografías las realizó el Sr Notario, y si bien el acta se levantó a instancias del actor, no consta las personas que estuvieron presentes, ni como se accedió y lo que sí es inequívoco es que, con independencia de cuando se recibieran los burofaxes para concurrir a la resolución y entrega de llaves, la cita se materializó el día 19 de Marzo, y el arrendatario fue el que no se avino a entregarlas, por lo que ninguna disponibilidad tiene la parte actora, e incluso persiste en ello, pues en el recuso así se afirma y tal hecho no se contradice en la oposición al recurso. Por ello, la condena al pago de las rentas debe corresponder al periodo desde febrero de 2015 hasta que se retorne la posesión efectivamente, a razón de 850 € mensuales.

En relación a las cantidades reclamadas en la demanda, además de que las futuras deben limitarse a las rentas, y la acumulación es por cantidades análogas a las rentas, se mantiene la cuantía de la condena comprensiva de la renta de Febrero de 2015, más gastos de devolución, otros 60 €, más 190,72 € y 92,25 €, de contribuciones e impuestos, que además es consentida por el Sr Jose Pablo , sin perjuicio de que, como se ha determinado, a dicha condena se adicionan las rentas hasta la devolución de la posesión . En relación a los suministros es de 620,72 €, la suma de todos los recibos aportados con el escrito rector, pero observados los mismos, que no se corresponden con los meses concretados en la sentencia sino que van desde el 3 de Septiembre de 2013, hasta el 24 de agosto de 2014, atendiendo a la fecha del contrato, 1 de octubre de 2013, debe descontarse la mitad del importe del recibo obrante al folio 52 de importe 104,36 €, por comprender también el mes de Septiembre de 2013 que no se hallaba dentro del arriendo, por lo que la cantidad por suministros se concreta en 568,20. El resto de reclamaciones, reparaciones, o daños deben realizarse en otro procedimiento. En cuanto al seguro, pago periódico y anual, es cierto que el arrendatario suscribió la cláusula 17, pero no solo en el doc. aportado no consta la dirección del inmueble asegurado, sólo la dirección del Sr Melchor en el piso NUM001 , sino que también se ignora su contenido, piénsese que la cláusula lo limitaba a responsabilidad civil respecto a terceros y a 50.000 € de contenido.

Se fija, por tanto la condena dineraria en 1761,17 €, (850+60+568,20+190,72+92,25), más las rentas desde Marzo de 2015 hasta la devolución real y efectiva de la posesión, a razón de 850 € mensuales.

SEXTO.-No ha lugar a efectuar expresa imposición de costas en ninguna de las dos Instancias.

Vistos los artículos citados, concordantes y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la representación procesal de D. Melchor , contra la Sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de Sant Boi de Llobregat, en los autos de Juicio Verbal de desahucio y reclamación de cantidad nº 177/2015, de fecha 31 de julio de 2015, debemos revocar en parte dicha resolución y en su lugar, estimando en igual forma la demanda que aquel interpuso contra D. Jose Pablo , dando lugar al desahucio, debemos condenar al expresado demandado a que deje libre, vacua y expedita, a disposición del actor,la vivienda sita en Sant Boi de Llobregat C/ Passatge DIRECCION000 nº NUM002 NUM003 NUM003 , con apercibimiento de lanzamiento, condenándole asimismo al abono de 1.761,17 €, e intereses legales desde la interpelación judicial de las cantidades adeudadas en ese momento, y al pago de las rentas, desde Marzo de 2015 hasta que devuelva la posesión, a razón de 850 € mensuales, todo ello sin efectuar expresa imposición de costas en ninguna de las dos Instancias.

Se decreta la devolución del depósito constituido para recurrir en apelación.

Esta sentencia es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Notifíquese esta resolución a las partes y, una vez sea firme, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de la misma, para su conocimiento y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.