Sentencia CIVIL Nº 49/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 1098/2018 de 27 de Enero de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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N.I.G.: 0808942120188023812

Recurso de apelación 1098/2018 -3

Materia: Juicio verbal desahucio

Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Gavà

Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 45/2018

Parte recurrente/Solicitante: BUDMAC INVESTMENTS, SLU, Serafina

Procurador/a: RUBEN VILLEN ROCA, IGNACIO DE ANZIZU PIGEM

Abogado/a: ALBERT JANÉ CRESPO, MARIA BEGOÑA CENDOYA FERRER

Parte recurrida:

Procurador/a:

Abogado/a:

SENTENCIA Nº 49/2020

Magistrados:

M dels Angels Gomis Masque Juan Bautista Cremades Morant Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar Ledesma Ibañez

Barcelona, 27 de enero de 2020

Ponente: M dels Angels Gomis Masque

Antecedentes

Primero. En fecha 30 de octubre de 2018 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 45/2018 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Gavà a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a RUBEN VILLEN ROCA en nombre y representación de Serafina y el Procurador Ignacio de Anzizu Pigem en nombre y representación de BUDMAC INVESTMENTS, SLU, contra Sentencia - 18/06/2018

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: ' Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por Budmac Investments, SL contra Dª Serafina debo declarar y declaro resuelto, por expiración del plazo contractual, el contrato de arrendamiento celebrado entre ambas partes en fecha 24 de diciembre de 2014 y que tenia por objeto la vivienda sita en CALLE000, NUM000 de Gava, condenando en consecuencia a Dª, Serafina a desalojar el inmueble de referencia y a dejarlo libre, vacuo y expedito a disposición de la parte actora, dentro del término legal, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo verificase, y que tendrá lugar, sin más notificación a la parte demandada, el dia 19 de septiembre de 2018 a las 10'00 horas, sirviendo el testimonio de esta sentencia, con expresión de su firmeza, de mandamiento en forma a la comisión judicial que practique la diligencia de lanzamiento, a quienes se faculta ampliamente para ello, incluso en el caso de ser necesario, se autoriza el descerrajamiento de la puerta de entrada, así como la adopción de medidas necesarias para la efectividad de la diligencia, penetrando en el interior y desalojando de la finca a la demandada y los bienes que en la misma se encuentren, los cuales se entenderán como abandonados, procediéndose a su traslado al deposito municipal correspondiente. No ha lugar a condenar al pago de las rentas. Se condena a la demandada Dª, Serafina a que abone el importe de las costas causadas en la presente litis.'

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 22/01/2020.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada M dels Angels Gomis Masque .

Fundamentos

PRIMERO.- Con la demanda incial la mercantil actora, BUDMAC INVESTMENTS, S.L.U., propietaria de la vivienda sita en CALLE000 núm. NUM000 de Gavà, ejercita una acción de desahucio por expiración del plazo contractual que dirige contra Serafina, arrendataria de la misma en virtud de contrato de arrendamiento suscrito con el anterior propietario en fecha 24.12.2014. La actora acumula al desahucio la acción de reclamación de rentas futuras, ex art. 220.2 LEC. Y solicita que se dicte sentencia por la que se declare extinguido el contrato de arrendamiento y se condene a la demandada a su desalojo, así como al pago de las rentas y cantidades asimiladas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta que se produzca la efectiva restitución de la posesión a razón de 750€ al mes.

Alega la actora para fundar esta prentensión que adquirió la vivienda de Tarsila y Eladio mediante escritura de compraventa con subrogación (equiparable a dación en pago de deudas) de fecha 30.9.2016, habiendo suscrito este último el contrato de arrendamiento a que nos hemos referido con la demandada (que intervino en la escritura de compraventa) por plazo de un año renovable cada año y con una renta de 750€ mensuales, contrato en el que se subrogó la hoy actora. Relata que, de acuerdo con lo pactado y conforme a lo dispuesto en los art. 9 y 10 de la LAU, el contrato expiraba el 23.12.2017, no habiendo operado la prórroga legal al haber remitido la arrendadora el correspondiente preaviso por medio fehaciente en fecha 28.9.2017.

La demandada se opuso a tal pretensión alegando que fue víctima de un engaño pues se le ocultó la subrogación de Budmac Investments en el contrato y que firmó la escritura de compraventa en la creencia que estaba firmando un nuevo contrato por tres años.

La sentencia de primera instancia estima la demanda y declara resuelto por expiración del plazo contractual el contrato de arrendamiento objeto del pleito y condena a la demandada a desalojar la vivienda con apercibimiento de lanzamiento. Acuerda no haber lugar a condenar al pago de rentas y condena en costas a la demandada.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandada interponiendo recurso de apelación contra la sentencia recaída, alegando que incurre en error en la valoración de la prueba y reiterando los argumentos en los que basó su oposición, solicitando la revocación de la sentencia y la íntegra desestimación de la demanda.

A su vez, al oponerse al recurso la parte demandante impugna la sentencia alegando que omite pronunciarse acerca de la reclamación de rentas futuras asrticulada en la demanda, solicitando la revocación de la sentencia y que se condene a la demandada a pagar las rentas y cantidades asimiladas que se han devengado desppués de la presentación de la demanda.

No habiendo acreditado la parte demandada encontrarse al corriente de pago de la renta conforme al art. 449 LEC, se dictó Decreto que declaró desierto el recurso de apelación interpuesto por la Sra. Serafina, Decreto que fue confirmado al ser recurrido en revisión; en consecuencia, el debate en esta segunda instancia queda limitado a la impugnación deducida por la actora.

SEGUNDO.-Afirma la parte demandante en su impugnación que la sentencia ha omitido las rentas indemnizatorias.

Lo cierto es que la sentencia, a pesar de indicar repetidamente que la demanda se estima íntegramente (e imponer, en consecuencia, las costas a la demandada), en su fundamento jurídico segundo razona que 'En relación a la reclamación de rentas futuras, no ha lugar a acordar la condena en dicho sentido al no alegarse ni probarse el impago de cantidad alguna',y en su parte dispositiva acuerda que ' No ha lugar a condenar al pago de rentas'.En definitiva, la sentencia no omite pronunciamiento sobre esta pretensión, sino que la desestima expresa y razonadamente.

Y dicho pronunciamiento ha de ser confirmado por sus propios fundamentos.

Así es, como ya indicamos en nuestro auto de fecha 4.2.2019, es doctrina jurisprudencial reiterada que la obligación por parte del arrendatario del pago de la renta (bien sea propiamente como renta bien en concepto de contraprestación por el uso en el supuesto de que el arrendatario se mantenga en la posesión a pesar de la extinción del contrato) se mantiene en tanto no se reintegra al arrendador en la posesión de la finca, poniéndola a su disposición (normalmente mediante la entrega de las llaves), no bastando para poner fin a dicha obligación el mero abandono de la finca. Por tanto, es innegable la obligación de la arrendataria de seguir abonando la renta en tanto se mantenga en la posesión de la finca arrendada.

Ahora bien, no cabe la condena a cumplir obligaciones que no han sido previamente incumplidas. La LEC permite ' cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo', como el que nos ocupa, 'la acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas' ( art. 437.4.3ª LEC). Por otra parte, el art. 220.2 LEC permite ' en los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo' (luego es necesario, conforme a lo dispuesto en el art. 437.4.3 transcrito, que se reclamen rentas vencidas y no pagadas),, a instancia del actor en la demanda, ' la condena a satisfacer también(esto es, además de las vencidas y no pagadas) las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca (rentas futuras), tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada(ha de haber, pues, reclamación de rentas anteriores) al presentar la demanda'.

En definitiva, el artículo 220.2 permite al arrendador la reclamación de rentas futuras en los juicios de desahucio arrendaticia en aquellos casos en que se haya acumulado a éste la acción de reclamación de rentas, conforme al art. 437.4.3, para lo cual es preciso que se reclamen 'también' rentas 'vencidas y no pagadas'. Es decir, el art. 220.2 LEC permite condenas de futuro (reclamación de obligaciones no vencidas) estableciendo legalmente los parámetros para su determinación en ejecución de sentencia (en consonancia con el art. 219 LEC) en aquellos supuestos en que, habiendo incumplido el arrendatario su obligación de pago de la renta y reclamándose el pago de éstas, el arrendador ejercite una acción de desahucio, que, de ser estimada comportará el reintegro de la posesión, quedando legalmente determinados los parámetros para su cuantificación: fecha de presentación de la demanda -dies a quo-, fecha de recuperación de la posesión (entrega de llaves o lanzamiento) -dies ad quem- y cuantía de la renta -el importe de la última reclamada, última impagada antes de la demanda- .

En definitiva, la ratio legis del precepto examinado reside en evitar al arrendador acudir, una vez resuelto el contrato y recuperada la posesión, a un nuevo pleito para reclamar al arrendatario incumplidor las rentas devengadas durante el curso del procedimiento y hasta la ejecución de la sentencia, pero no facilitarle un título para proceder directamente por vía ejecutiva por un eventual incumplimiento del pago de la renta por parte del arrendatario.

En conclusión, la impugnación deducida debe decaer, procediendo la confirmación de la sentencia.

TERCERO.-La desestimación del recurso conlleva la imposición de las costas de esta segunda instancia a la apelante ( art. 394.1 por remisión del 398.1 LEC ).

Fallo

DESESTIMANDO la impugnación deducidapor la representación procesal de BUDMAC INVESTMENTS, S.L.U.contra la sentencia de fecha 18 de junio de 2018 dictada en el juicio verbal núm. 45/2018 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 1 de Gavà , SE CONFIRMA dicha resolución, con imposición de las costas a la apelante.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación si concurre interés casacional, así como, conjuntamente con el mismo, recurso extraordinario de infracción procesal, si concurren los requisitos legales para ello de acuerdo con la DF 16ª LEC , que deberán interponerse ante este tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de ésta, debiendo constituirse el oportuno depósito conforme a la D.A. 15ª de la LOPJ .

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :