Sentencia CIVIL Nº 397/2017, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 954/2016 de 13 de Junio de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
DE BARCELONA
SECCIÓN CUARTA
ROLLO Nº 954/2016-M
Procedencia: Juicio Verbal nº 917/2015 del Juzgado de Primera Instancia nº 42 de Barcelona
S E N T E N C I A Nº 397/2017
Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:
D. VICENTE CONCA PÉREZ
Dª. MIREIA RÍOS ENRICH
D. SERGIO FERNÁNDEZ IGLESIAS
En la ciudad de Barcelona, a trece de junio de dos mil diecisiete.
VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los
presentes autos de Juicio Verbal nº 917/2015, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 42 de
Barcelona, a instancia de D. Efrain , representado por el Procurador de los Tribunales D. CARLOS TESTOR
OLSINA y asistido por el Letrado D. CARLOS ANGLES CRESPO, contra Dª. Andrea y D. Luis , representado
por el Procurador de los Tribunales D. Luis y asistidos por la Letrada Dª. MARTA CELMA MACIÁN, los cuales
penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra
la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 13 de junio de 2016.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que estimando como estimo la demanda interpuesta por Don Efrain , representado por el Procurador de los Tribunales Don Carlos Testor Olsina, contra Don Luis y contra Doña Andrea , representados por el Procurador de los Tribunales Don Luis , debo de condenar y condeno a los demandados a satisfacer solidariamente entre si a la parte actora la cantidad de 4.647,32 euros mas el interés legal por mora previsto en el art. 1.108 CC a computar desde la fecha de la interposición de la demanda hasta su pago, sin perjuicio de lo previsto en el art. 576 LEC . Todo ello con expresa imposición de costas a los demandados.'.



SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.



TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 23 de mayo de 2017.



CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sra. Magistrado D. SERGIO FERNÁNDEZ IGLESIAS.

Fundamentos

PRIMERO.- Posiciones de las partes, sentencia y recurso.

Don Efrain presenta demanda de reclamación de cantidad contra don Luis y doña Andrea , anteriores arrendatario de la vivienda sita en el PASEO000 , NUM000 , NUM001 , de Barcelona, por impago de las rentas de los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2014, pues se procedió a entregar las llaves del piso en 29 de octubre de 2014, sin aplicar el importe de la fianza de 900 euros, ya que los demandados entregaron la vivienda en mal estado, aportando al efecto una factura de 1.600,50 euros.

Citadas las partes a juicio, los demandados opusieron falta de legitimación activa del Sr. Efrain en cuanto administrador, pues aunque figuraba como tal en el contrato suscrito entre las partes, al resolverse en dicho 29.10.14 se había extinguido la vinculación jurídica entre las partes, y no le constaba apoderamiento a favor del actor para reclamar esas rentas.

Así mismo, se invocó la falta de legitimación pasiva de la Sra. Andrea , dado que el contrato de septiembre de 2004 fue prorrogado en el año 2011, continuando el contrato inicial, pero alterando la parte arrendataria, según el documento fechado en 5.10.2011, siendo arrendatario únicamente el Sr. Luis , que fue precisamente quien entregó las llaves al finalizar la relación arrendaticia, siempre según la parte demandada.

También se opuso en cuanto a la cuantía reclamada, respecto de la aplicación de la fianza a los desperfectos, por cuanto ninguna reclamación se había realizado a dichos efectos por la parte arrendadora, y se desconocía quién fuere el titular de la factura referida, y cuál su relación y vinculación jurídica con el piso de autos, así como la relación, nexo o relación causal entre la resolución del contrato de arriendo o entrega de llave, reparaciones e interposición de la demanda once meses después.

Por último, se oponía en cuanto entendía que la renta de octubre de 2014 no sería reclamable por cuanto si bien consta que la entrega de llaves se produjo en 29 de octubre, con anterioridad a esa fecha la propiedad pudo acceder a la vivienda.

La sentencia de primera instancia desestima todos esos motivos de oposición. En cuanto a la falta de legitimación activa del administrador, la jurisprudencia viene reconociendo la legitimación del administrador voluntario del propietario para interponer acciones derivadas del contrato de arriendo, sobre la base de su intervención o participación en el contrato, poniendo como ejemplo la STS de 10 de abril de 1995 . También en las Audiencias, entre las que cita la de Barcelona, y concretamente la sentencia de esta Sección Cuarta de 8 de febrero de 2000 , entre otras. Como el administrador suscribió el contrato, ahora en el proceso no puede negarse dicha legitimación.

En cuanto a la falta de legitimación pasiva de la Sra. Andrea , se apoya en la jurisprudencia que establece que la novación modificativa no se presume, debiendo constar de modo inequívoco la voluntad de novar, lo que no resultaba del documento aportado a autos, pudiendo entenderse que el Sr. Luis actuaba como mandatario tácito de la Sra. Andrea , como se deduce del acto concluyente de entrega de llaves el Sr. Luis dijo actuar en su nombre y en de la Sra. Andrea , en un acto expreso de reconocimiento de esa condición arrendataria de la Sra. Andrea .

En cuanto a la aplicación de la fianza por el Sr. Andrea , tal cuestión no fue planteada como excepción de compensación, de conformidad con la redacción del art. 438.2 LEC previa a la reforma de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, atendida la fecha de presentación de la demanda, por lo que debió ser anunciada y notificada al actor al menos con cinco días de antelación a la vista, por lo que no pudo tratarse en esa resolución, sin perjuicio de la reclamación de la devolución de dicha fianza contra el arrendador, si se consideran los demandados asistidos en derecho.

Por último, la entrega de llaves el día 29 de octubre justificaba la reclamación de ese mes, sin que la demandada acreditase disposición alguna de la vivienda por la propiedad durante el citado mes, y lo único acreditado es que la parte arrendadora pudo entrar en la vivienda el día 29.10.2014.

Por todo ello estimó íntegramente la demanda, imponiendo las costas a los demandados.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de los demandados interpone recurso de apelación alegando los mismos motivos que ya expuso en oposición.

En base a lo expuesto, solicita se dicte sentencia por la que se declare haber lugar a sus pretensiones, que se revoque la sentencia impugnada en todos sus extremos, y se acuerde la condena en costas al demandante, o parte contraria.

La parte demandante se opone al recurso y solicita la confirmación de la resolución recurrida, la confirmación de la sentencia apelada, y la imposición de costas de esta segunda instancia a la parte apelante.



SEGUNDO.- Falta de legitimación activa del administrador.

Vaya por delante que se admiten todos los fundamentos de la sentencia apelada.

En cuanto a dicha falta de legitimación activa del administrador, sin reiterar argumentos, es lo cierto que la jurisprudencia genérica, en plena coincidencia con la específica referida aplicable al administrador que intervino en el contrato de arriendo, tiene declarado desde antaño que nadie puede negar la legitimación de la parte adversa cuando dentro o fuera del proceso se la tenga reconocida, como es el caso, y para todas las cuestiones relativas a la gestión del arriendo como son la que nos ocupa.

La « legitimatio ad causam » activa, como afirma la sentencia del Tribunal Supremo núm. 342/2006, de 30 marzo , se visualiza en una perspectiva de relación objetiva, entre el sujeto que demanda y el objeto del proceso; más concretamente entre el derecho o situación jurídica en que se fundamenta la pretensión y el efecto jurídico pretendido. En su versión ordinaria se estructura en la afirmación de la titularidad de un derecho o situación jurídica coherente con el resultado jurídico pretendido en el «petitum» de la demanda. La realidad o existencia del derecho o situación jurídica afirmada no forma parte de la legitimación, sino de la cuestión de fondo, respecto de la que aquella es de examen previo. En igual sentido cabe citar, entre otras, las sentencias de 28 febrero 2002 , 21 abril 2004 , 7 noviembre 2005 , 20 febrero y 24 noviembre 2006 .

Por otra parte, también ha declarado el Alto Tribunal la necesidad de admitir la legitimación 'ad causam' de la parte demandante cuando esta ha sido reconocida por la parte demandada dentro o fuera del proceso ( sentencias de 12 marzo 1955 , 30 junio 1958 , 15 marzo 1982 , 7 mayo 2001 y 29 octubre 2004 ), según puede verse en el fundamento de derecho segundo de la sentencia de 13 de abril de 2011 , RCEIP 782/2006 , ponente Excmo. Sr. Antonio Salas Carceller.

Con la STS de 10 de abril de 1995 , y, por todas, la de esta Sección de 8 de febrero de 2000 , la propiedad que confirió el poder de administrar conlleva que el administrador pueda promover las acciones oportunas para obtener el cobro de las rentas impagadas, sin perjuicio de la relación interna entre el administrador y administrado, a la que son ajenos los arrendatarios, habiendo admitido el administrador como parte arrendadora en el contrato firmado por las partes, por lo que no le es dable a los apelantes negar esa legitimación para interponer la acción, como ha establecido el Tribunal Supremo en sentencias de 8 de julio de 1964 , 8 de mayo de 1961 y 23 de enero de 1965 , las acciones derivadas del arriendo vienen atribuidas no solo al propietario, arrendador, etc., sino también al administrador, el cual goza de legitimación, con la sentencia de la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Málaga de 9 de febrero de 1998 .

Es más, la tesis de que el administrador ya no dispondría de tal legitimación tras la resolución contractual se contradice con el hecho de que lo que se reclama no es nada posterior a dicha resolución, sino la cantidad pendiente de la relación arrendaticia gestionada por el Sr. Efrain , incluida la aplicación de fianza al liquidar dicha relación arrendaticia anterior, como no podía ser de otro modo, pues esa relación solo surtió efectos mientras duró, no posteriormente, y es que esta reclamación judicial, como es habitual, mira al pasado de la relación arrendaticia, mientras estuvo vigente, y por eso se reclama por impago.

Se desestima este motivo.



TERCERO.- Falta de legitimación pasiva de la Sra. Efrain .

Los apelantes recuerdan en este motivo su alegación de que el contrato sería novado por la prórroga del mismo hecha en 5 de octubre de 2011, firmado solo por el Sr. Efrain y el Sr. Luis , al folio 32, sin intervención de la codemandada, diciendo que en dicho documento no consta que el Sr. Luis actuara como mandatario tácito de la Sra. Andrea , quien se mantendría al margen de la prórroga del contrato, de manera que se reclamarían rentas arrendaticias devengadas con motivo de tal prórroga, entiende esa parte que solo debería constar como parte demandada don Luis , y no existiría legitimación pasiva de doña Andrea .

Compartimos la tesis de la sentencia: no solo la jurisprudencia, sino también la Ley, y en concreto lo dispuesto en los artículos 1.204 y siguientes del Código Civil , se pronuncian porque la novación no se presume, debiendo constar de modo inequívoco la voluntad de novar para que surta efecto, así en la S.

17.2.1987, abstrayendo que no cabe confundir la legitimación procesal, que es la ha venido constando hasta la fecha, con la de derecho material que es la que figura en el art. 10 LEC , con la mejor doctrina.

Así, en cuanto a la novación sustitutiva del deudor, pasando de dos a uno, según pretende la apelante, es claro que no podía inferirse de la simple prórroga del mismo contrato firmado en 2004, en que figuraban ambos demandados como arrendatarios; no se produjo tal novación subjetiva, sino algo distinto, la mera prórroga objetiva del mismo contrato por tres años más, y el establecimiento de una renta base de 1.115 euros mensuales inicial, declarando expresamente el pacto tercero de la prórroga que el resto de condiciones pactadas en el contrato de arriendo seguían vigentes y prorrogadas por dicho plazo del pacto primero, sin excluirse, por tanto, la condición de arrendataria deudora de la Sra. Andrea , que era la que le permitía continuar disfrutando de la finca hasta su resolución por mutuo disenso, mutuo disenso, nótese, de ambos arrendatarios, como volveremos.

Y, por cierto, que la firma de la mera prórroga del contrato inicial solo por el Sr. Efrain en representación de la parte arrendadora, como ya hiciera en el contrato del que traía causa, corrobora plenamente la legitimación de dicho administrador en este pleito.

Conforme a lo dispuesto en el art. 1.204 CC la novación extintiva, en este caso de la obligación de la codeudora que era inquilina a la firma de la prórroga, no se presume, sino que ha de declararse terminantemente, salvo el caso no dado de incompatibilidad entre la obligación antigua y la nueva; y es que, en definitiva, no hubo nueva obligación, sino una mera prórroga de la que ya tenían ambas partes, solo que prolongada en el tiempo y con una renta actualizada.

La novación que consiste en cambio de deudor no se presume, sino que ha de resultar de modo inequívoco lo dice la jurisprudencia, así en la S. 24.6.1988.

Tratándose de una sustitución de deudor, debería, además, constar el consentimiento del acreedor, conforme establece el art. 1.205 del Código Civil .

Por lo demás, es obvio que en el documento privado de prórroga no constaba el mandato tácito del Sr. Luis que refiere la sentencia apelada, puesto que ese mandato se desprendía fácilmente del principio de buena fe que debe inspirar cualquier relación jurídica, art. 1.258 CC , mandato que acabó ratificando el último documento privado tenido entre las partes, el de renuncia unilateral al contrato, expedido después de la prórroga de 2011, en 29.10.2014, por don Luis actuando en su propio nombre, y en el de la Sra. Andrea , asumiendo entonces esa resolución ambos inquilinos, quienes no pudieron ir contra sus propios actos, tal como establece el art. 111-8 del Código Civil de Cataluña .

En igual sentido obran todos los recibos girados a nombre de los dos inquilinos en la misma prórroga contractual, y concretamente los cuatro reclamados en este litigio, documentos 3, 4, 5 y 6 de la parte actora.

Se desestima, por tanto, este motivo.



CUARTO.- La aplicación de la fianza por el Sr. Efrain .

En la demanda se decía que no procedía la restitución a los arrendatarios del saldo de la fianza, en cuanto no había tal saldo a su favor, pues los demandados dejaron la vivienda en mal estado, y fue necesario gastar más de 1.600 euros para vaciarlo y reparar esos daños, acompañando factura al efecto, mientras que la fianza tenía un importe de solo 900 euros.

Los apelantes insisten en sus argumentos en oposición, pero no entran siquiera en la razón de orden público procesal dada en sentencia para denegar tal petición, a saber, que tratándose de una alegación de compensación, y siendo de aplicación la redacción anterior a la vigencia de la Ley 42/2015 del art. 438.2 LEC , que imponía notificar ese supuesto crédito compensable, con al menos cinco días de antelación al actor, algo que no hicieron los demandados, no podía ese motivo ser tratado en la sentencia apelada.

Conforme al principio de legalidad procesal, art. 1 LEC , y siendo cierta esa cuestión procesal, si atendemos a que el art. 437 LEC actual remite la fijación de litispendencia a la presentación de la demanda, art. 410 LEC , y presentada esta en 25 de septiembre de 2015, ciertamente entonces aún no había entrado en vigor la nueva redacción del art. 438 LEC , algo que no sucedió sino desde 7 de octubre de 2015, de manera que tampoco procede entrar en ese motivo, al no combatirse la razón de legalidad procesal dada en sentencia, ajustada a la proscripción de indefensión en virtud de la proscripción de indefensión que constituye un derecho fundamental establecido en el art. 24 de la Constitución , en línea con la preclusión establecida en el art. 136 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , reiterando además la consideración de la sentencia de que en su caso procedería una reclamación contra el arrendador, si creyeren los demandados tener derecho a reclamar dicha fianza, en todo o en parte, lo que cuadra, por cierto, con la legitimación distinta que solo correspondería al mismo arrendador, conforme al principio de relatividad contractual, a tenor de lo establecido en el art. 1.257 CC en relación al art. 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .

En definitiva, este motivo ha de correr idéntica suerte que los anteriores.



QUINTO.- La renta de octubre de 2014.

Tampoco puede prosperar el motivo escueto que se remite a lo alegado en juicio, sobre que las llaves se entregaron antes de la finalización del propio mes de octubre, en concreto el día 29, de manera que la propiedad ya dispuso en el mismo.

Evidentemente, el motivo no puede admitirse, en cuanto hace caso omiso a las consideraciones de la juez, plenas de sentido común, ante la evidencia de la entrega el antepenúltimo día del mes de octubre -el pago de la renta se devengaba por meses anticipados dentro de los siete primeros días de cada mes, en condición anexa decimocuarta letra A del contrato que ligaba a las partes-, sin que, por otra parte, la parte demandada acreditase provecho ninguno de ese piso durante dicho mes, ni siquiera los tres últimos días. El motivo es realmente improcedente.

Por todo lo expuesto, debemos desestimar el recurso, confirmando la sentencia del Juzgado de Primera Instancia en su integridad.



SEXTO.- Costas de alzada.

Al desestimar el recurso, procede imponer las costas de la segunda instancia a los apelantes, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.2 de la LEC , que se remite al criterio básico del vencimiento objetivo del art. 394 del mismo texto legal .

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación,

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de don Luis y doña Andrea contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 42 de Barcelona, en los autos de juicio verbal número 917/2015, de fecha 13 de junio de 2016, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS en su integridad dicha sentencia, con imposición a los apelantes de las costas de esta segunda instancia.

Decretamos la pérdida del depósito constituido para recurrir dicha resolución, al que se dará el destino legal.

Esta sentencia es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Notifíquese esta resolución a las partes y, una vez sea firme, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de la misma, para su conocimiento y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.