Sentencia Civil Nº 190/2014, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 99/2014 de 17 de Junio de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00190/2014

Rollo núm.: 99/2014

S E N T E N C I A Nº 190

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

Don Carlos Gómez Martínez

MAGISTRADOS:

Doña Rosa Rigo Rosselló

Don Gabriel Oliver Koppen

En Palma de Mallorca a diecisiete de junio dos mil catorce

VISTOSpor la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio verbal de desahucio por falta de pago, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Eivissa, bajo el número 561/2013 , Rollo de Sala número 99/2014,entre partes, de una como demandado-apelante D. Victoriano , representado por el procurador D. Miguel Ferragut Rosselló y dirigido por el letrado D. Joaquín Añó Añó, de otra, como demandante-apelada Dª. Enriqueta y D. Armando , representados por la procuradora Dª. Catalina Suau Morey y dirigidos por el letrado D. Ramón Baradat Fontanet.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. don Gabriel Oliver Koppen.

Antecedentes

PRIMERO.-Por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Eivissa, se dictó sentencia en fecha 21 de octubre de 2013 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente:

'Que estimando parcialmente la demanda presentada por la procuradora Dª. Victoria Martínez en nombre y representación de Dª. Enriqueta y D. Armando contra D. Victoriano debo declarar y declaro la resolución del contrato de arrendamiento de 11 de octubre de 1975 sobre los locales descritos en el antecedente primero de esta resolución decretando el desahucio del demandado con apercibimiento de lanzamiento y condenar al mismo a pagar a la parte actora el importe de 4293'62 euros con sus intereses legales en concepto de IBI y cuotas comunitarias más las cantidades que pudieran devengarse hasta la efectiva entrega del inmueble sin hacer expresa imposición sobre las costas'.

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo el 9 de junio de 2014.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Los actores, como propietarios de los locales comerciales sitos en la planta baja de los edificios números 8 y 10 de la Vía Púnica de Ibiza, en su condición de herederos de D. Armando , interpusieron demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta contra D. Victoriano , arrendatario desde el año 1975, por el impago del IBI correspondiente al local de los años 2008 a 2012, así como cuotas de la comunidad de propietarios.

La parte demandada se personó en el procedimiento y se opuso a la demanda realizando las siguientes alegaciones:

- Falta de legitimación activa, pues en la escritura de aceptación y adjudicación de herencia no figura el local sito en el nº 10 de la calle Vía Púnica, que es el referido en el contrato de arrendamiento.

- En los recibos de IBI reclamados no aparece identificado el local nº 10 de la Vía Púnica.

- No se reconocen los gastos correspondientes al edificio de la Vía Púnica 8.

- Se incluyen entre los gastos conceptos como cuotas, derramas, derramas de extras de obras, de antena colectiva, de abogado, que no son 'coste de los servicios y suministros' que prevé el apartado 10.5 de la Disposición Transitoria Segunda de la Ley 29/1994 .

- Inadecuación de procedimiento. El juicio de desahucio no es el cauce adecuado para discutir si el arrendatario tiene la obligación de cuotas comunitarias y, en especial, cuando se discuten las mismas y sus conceptos y cuantías.

- El requerimiento previo a la interposición de la demanda no llegó a conocimiento del demandado.

En la sentencia de instancia se desestima la alegación sobre falta de legitimación activa y también la excepción de inadecuación de procedimiento, al entender que el litigio se encuentra dentro del ámbito propio del juicio sumario de desahucio, puesto que gira en torno al título invocado por los actores como arrendadores, la identificación del objeto sobre el que recae el arrendamiento y si se adeudan las cantidades reclamadas.

Se considera acreditado que el local arrendado lo forman los dos locales, sitos en los bajos de los números 8 y 10 de Vía Púnica, que pertenecen a los actores. Ello conduce a la estimación de la demanda por lo que se refiere a las cantidades reclamadas en concepto de IBI y a los gastos referentes a las cuotas comunitarias. Se excluye la responsabilidad del demandado en relación a las derramas.

Finalmente, se desestima la posibilidad de enervación de la acción, al considerar que el requerimiento llevado a cabo por el actor cumple los requisitos del artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

La parte demandada interpone recurso de apelación que se funda en los siguientes argumentos:

1.- Falta de legitimación activa.

En la resolución de instancia al desestimar esta alegación formulada en su contestación se incurre en defecto procesal, pues junto con el escrito de demanda debió presentarse la prueba de que eran arrendadores del local de negocio sito en la Vía Púnica nº 10 y no se deriva esa condición de la escritura de aceptación y adjudicación de herencia, en la que sólo se incluye mención al local de Vía Púnica nº 8. La escritura de adición de herencia debió ser inadmitida, por vulnerar lo dispuesto en los artículos 265 y 266 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Denuncia también defecto de fondo, por cuanto no se justifica que los IBI y gastos comunitarios que se reclaman se correspondan con el local arrendado por el demandado sito en la Vía Púnica nº 10 de Ibiza.

2.- Inadecuación de procedimiento.

No se resuelve en la sentencia de instancia la cuestión planteada por la parte demandada en relación a que el juicio verbal de desahucio no es el adecuado para discutir si el arrendatario tiene obligación de pagar las cuotas comunitarias, debiendo acudirse al procedimiento declarativo para debatir cuáles de tales gastos son lo que se corresponden a servicios y suministros del local y cuáles no lo son.

3.- Requerimiento previo.

El requerimiento verificado por la parte arrendadora no cumple los requisitos legales formales, puesto que no se trata de un medio fehaciente y no consta que hubiera llegado a conocimiento del demandado.

SEGUNDO.-La primera cuestión que se discute es la legitimación activa de Dª. Enriqueta y D. Armando como arrendadores del local.

El contrato fue firmado en fecha 11 de octubre de 1975 entre D. Victoriano , como arrendatario, y D. Armando , como arrendador. El objeto del contrato está identificado como el local en el que está situado el Bar Miami, calle Vía Púnica nº 10 de Ibiza.

Dª. Enriqueta y D. Armando fundan su legitimación en su condición de herederos de D. Armando , quien falleció el día 30 de diciembre de 2008, según se desprende de la escritura de aceptación y adjudicación de herencia que se acompaña junto con la demanda inicial.

Esa condición de herederos se justifica con esa escritura, otorgada en fecha 29 de mayo de 2009 y de ella se deriva la legitimación activa de los actores, pues por tal condición les otorga la sucesión en todos los derechos y obligaciones del difunto ( art. 661 del Código Civil ). Entre ellos se encuentran los derivados del contrato de arrendamiento, que se reconoce suscrito en su día con D. Armando . De ahí resulta su condición de arrendadores. Se aportó con el escrito de demanda el documento en el que se funda por parte de los demandantes su legitimación, que es su condición de herederos del arrendador, D. Armando .

Todo ello con independencia de que se hiciera constar en la escritura inicialmente otorgada de aceptación y adjudicación de herencia el inmueble sito en la CALLE000 nº NUM000 , pues, la legitimación se deriva de la condición de heredero y de la escritura de aceptación de herencia se deriva que el Sr. Armando no había otorgado testamento, que se habían otorgado actas de notoriedad por las que se había declarado único heredero a su hijo, D. Armando , sin perjuicio de la cuota legal usufructuaria sobre la mitad de la herencia del cónyuge viudo, Dª. Enriqueta . Ninguna otra persona aparece como posible titular de derechos sobre la herencia y, por tanto, sobre los derivados del local que constituye el objeto del contrato de arrendamiento.

La legitimación activa está debidamente acreditada y procede la desestimación del primer motivo de impugnación.

TERCERO.-Denuncia la parte apelante que, admitida la inclusión entre los bienes de la herencia del local sito en el edificio nº NUM000 de la CALLE000 de Ibiza, no se acredita de la documentación obrante en el procedimiento que los recibos de IBI reclamados, ni los gastos comunitarios, se correspondan con el local arrendado por el demandado, identificado en el contrato como el sito en la Vía Púnica nº 10.

Debe analizarse la documentación aportada con el escrito de demanda.

Como documento nº 1 se acompaña copia de la escritura pública de aceptación y adjudicación de herencia otorgada en fecha 29 de mayo de 2009 en la que los actores aceptan la herencia de D. Adolfo y en la que como parte de la misma se incluye el local sito en el nº 8 de la Vía Púnica de Ibiza, con la siguiente referencia catastral: 407907CD6048S0058IJ.

El documento nº 2 es el contrato de arrendamiento, en el que el local arrendado aparece identificado como sito en la Vía Púnica nº 10.

El documento nº 3 es la copia de los recibos correspondientes al IBI de los años 2008 a 2012 del inmueble identificado como Vía Púnica nº 4, nº de referencia catastral 407907CD6048S0058IJ, es decir, coincidente con la finca antes reseñada y que forma parte de la herencia de D. Adolfo .

El documento nº 4 lo conforman las certificaciones suscritas por los administradores de las comunidades de propietarios de las fincas sitas en la Vía Púnica nº 8 y 10, con las que se pretende justificar el abono de los gastos comunitarios por la parte actora.

En el primero de ellos se refiere al D. Armando como copropietario del Edificio ubicado en la Vía Púnica 8 - local Bar Miami. En los restantes se da cuenta por el administrador de la comunidad de propietarios Vía Púnica nº 10 del abono por D. Armando de las cuotas de comunidad correspondientes a local bajo derecha.

Como documento nº 5 se aporta la justificación del requerimiento de pago remitido al demandado de las cantidades en cuyo impago se fundamenta después la demanda.

Más adelante, se aporta copia de la escritura de adición de herencia, otorgada en fecha 17 de julio de 2013, en la que se viene a incluir en el inventario de la herencia de D. Adolfo el local sito en la Vía Púnica nº 10 de Ibiza, identificado con la siguiente referencia catastral: NUM001 , es decir, distinta de aquella a la que se refieren los recibos que se reclaman.

Se aporta también información obtenida de la sede electrónica del catastro, en el que se identifica el local de la planta baja de la Vía Púnica nº 8 con la referencia catastral que ya constaba en la escritura de aceptación y adjudicación de herencia: NUM002 .

Ninguno de tales documentos relaciona el local identificado como perteneciente al edificio sito en la Vía Púnica nº 8 con el que es objeto del contrato de arrendamiento, más allá de la mera manifestación de la parte actora de que el local arrendado está conformado por la unión física de dos locales pertenecientes a comunidades diferentes y el contenido de la certificación del administrador del edificio sito en la Vía Púnica nº 8 que identifica el local como el Bar Miami. Este documento ha sido expresamente impugnado por la parte demandada, que no ha reconocido su contenido y no ha sido corroborado por ningún otro medio probatorio, pese a que en el escrito de oposición presentado por la parte demandada frente al requerimiento de pago que le fue dirigido ya se hizo una expresa mención a la impugnación de tales documentos.

CUARTO.-Por otro lado, se pretende por la parte actora con fundamento en el impago de unos impuestos correspondientes a diversas anualidades.

La repercusión tiene su fundamento en lo establecido en la Disposición Transitoria Tercera 9, que remite a la Disposición Transitoria Segunda. 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , aplicables por la fecha de celebración del contrato.

Es doctrina reiterada de este Tribunal -sentencias, entre otras, de 5 de octubre de 2001 , 30 de octubre de 2003 o 27 de septiembre de 2007 -la que declara que es obligación del arrendador notificar al arrendatario los gastos que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación, haciendo constar la cantidad separadamente de la renta en vigor en el recibo o documento acreditativo que lo sustituya, así como el importe de las tasas municipales con remisión de fotocopia de los recibos u otro medio hábil, a fin de que el arrendatario pueda mostrar su conformidad con las cantidades asumidas contractualmente aparte de la renta, y con mayor razón cuando dichos gastos generales y tributos giran normalmente a nombre de la propiedad, teniendo dicho este tribunal que lo que no parece adecuado es dejar la fijación de los gastos que se repercuten sobre el arrendatario al solo arbitrio del arrendador, y por ello será preciso que el importe de los mismos quede fijado por algún cauce que incluya: a) La notificación del importe del gasto acompañando copia u original del correspondiente recibo. b) Que se dé un plazo para contestar al arrendatario equiparando la falta de respuesta a la aceptación tácita.

En el presente supuesto no ha sido esa la actuación de la parte arrendadora, que en un solo requerimiento de pago comunica la totalidad de las cantidades abonadas por IBI en relación a una finca que, como se ha indicado, no ha quedado claramente acreditado que se corresponda con el local objeto de arrendamiento, así como por cinco anualidades de gastos de comunidad, lo que imposibilita el ejercicio de la acción de desahucio fundada en la falta de pago de los mismos.

Todo ello debe conducir a la estimación del recurso de apelación, a la revocación de la sentencia de instancia y a dictar sentencia por la que se desestime la demanda interpuesta por la parte actora.

QUINTO.-El artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación a las costas causadas en primera instancia, cuyo pago debe imponerse a la parte actora.

Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y siendo la presente resolución estimatoria del recurso de apelación, no se hará especial mención a las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la devolución del depósito consignado para recurrir.

Fallo

Se estima el recurso de apelación interpuesto por D. Victoriano contra la sentencia dictada en fecha 21 de octubre de 2013 por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Eivissa en los autos del juicio verbal de los que el presente rollo dimana.

Se revoca y deja sin efecto la resolución de instancia.

Se desestima la demanda interpuesta por Dª. Enriqueta y D. Armando contra D. Victoriano .

Se absuelve a la parte demandada de las peticiones formuladas en su contra.

Se imponen a la parte demandante las costas causadas en primera instancia.

No se hace mención a las costas causadas en esta alzada, con devolución del depósito consignado para recurrir.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario certifico.