Sentencia Civil Nº 38/2016, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 4, Rec 426/2015 de 08 de Febrero de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00038/2016

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BALEARES

APELACIÓN CIVIL; SECCIÓN 4ª

Rollo nº 426/15

Autos nº 508/13

Ilmos. Sres.

Presidente Acctal.

Dª María Pilar Fernández Alonso.

Magistrados:

Dº Miguel Álvaro Artola Fernández.

Dª Juana María Gelabert Ferragut.

SENTENCIA nº 38/2016

En Palma de Mallorca, a nueve de febrero de dos mil dieciséis.

VISTOSen fase de apelación por los Ilmos. Sres. referidos los autos de juicio ordinario sobre reclamación de cantidad, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Palma, estando el número de autos y actual rollo de Sala consignados arriba, actuando como parte demandante -apelanteD. Benito , representado por el Procurador D. Miguel Arbona Serra y defendido por el Letrado D. Pedro Pablo Aceituno Gómez, siendo parte demandada- apeladala sociedad 'BELLATRIX, S.A.', representada por el Procurador D. Jeroni Tomás Tomás y defendida por la Letrada Dª Ana de Pano Benabarre; ha sido dictada en esta segunda instancia la presente resolución judicial.

Es ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don Miguel Álvaro Artola Fernández.

Antecedentes

PRIMERO.-La sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 6 de Palma en fecha 27 de mayo de 2015 en los presentes autos de juicio ordinario en ejercicio de acción de reclamación de cantidad, seguidos con el número 508/13, de los que trae causa el presente rollo de apelación, acordó en su Fallo lo que se transcribirá:

'DESESTIMAR TOTALMENTE LA DEMANDA interpuesta por D. Benito , representado por el Procurador D. Miguel Arbona Serra, contra la sociedad 'BELLATRIX S.A.', representada por el Procurador D. Jeroni Tomás Tomás, ABSOLVIENDO A LA PARTE DEMANDADA DE TODAS LAS PRETENSIONES EJERCITADAS EN SU CONTRA, con imposición de costas a la parte demandante.'

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación que correspondió a esta Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Baleares. Dicho recurso fue instado por la representación procesal del sr. Benito , y se fundó en las alegaciones que se resumirán:

El sr. Benito es un trabajador autónomo o empresaria individual que desarrollaba desde hace más de dos décadas la actividad de alquiler, reparación y venta de bicicletas y complementos del ciclismo siempre e ininterrumpidamente como arrendatario de un local de la demandada, en los bajas del Hotel Parque Fontanellas en el llamado complejo Parque Fontanellas.

La arrendadora, Bellatrix S.A., era también la propietaria de los locales comerciales del complejo Parque Fontanellas si bien en el Registro de la Propiedad los locales figuran a nombre de Parque Fontanellas S.A. Ambas mercantiles están totalmente relacionadas de manera que comparten el mismo D domicilio social en la calle Velázquez de Palma. Bellatrix S.A. es la accionista mayoritaria de Parque Fontanellas S.A.; la propiedad de los locales han sido cedidos de Bellatrix S.A. a Parque Fontanellas S.A. por compensación de activos y pasivos; y los hermanos srs. Darío Juan Manuel indistintamente han sido administradores de una u otra mercantil y el padre biológico de ambos, ya fallecido, era el administrador al tiempo de las dos mercantiles.

El sr. Benito siempre pagó su renta y asimilados, en efectivo, al director del Hotel Parque Fontanellas recibiendo un recibo donde desde un momento dado en lugar de Bellatrix S.A. rezó Parque Fontanellas S.A. sin que ello le extrañara o le provocara suspicacia porque el complejo y el Hotel se llaman Parque Fontanellas y porque ignoraba el trasiego de los locales entre una y otra mercantil y sobre todo porque nadie le informó jamás de nada al respecto. En el contrato de arrendamiento Bellatrix S.A. es la arrendadora y por eso la demandada.

La LAU en su artículo 34 establece el derecho del arrendatario a la indemnización cuando no se prorrogara el arrendamiento siempre que fuera de un manifestado su actualización mercado. Con mínimo de cinco años y hubiera voluntad de continuar aceptando la de la renta conforme precios de más derecho si la arrendadora se de la clientela del arrendatario Es el sentado el derecho a la indemnización, para su cálculo se establecen dos supuestos con relación a lo que hiciera el arrendatario en los seis meses siguientes.

En consecuencia la referencia a los seis meses no es conditio sine qua nom del derecho a la indemnización, es simple criterio temporal para cuantificarla.

Por ello la cuestión se reduce a si el derecho a ser indemnizado lo perdió el sr. Benito cuando finalizado el plazo del contrato, en lugar de marcharse resignado, ejercitó acciones judiciales contra lo que consideró injusto.

Se contrapone una interpretación rigorista de una ley ordinaria LAU, al derecho constitucional a ejercer acciones defenderse en los tribunales La espíritu de la LAU abogan por el arrendatario a ser indemnizado debiéndose tener en cuenta que fue la Sentencia de fecha 2014 que declaró 'la extinción del arrendamiento de fecha 1/05/2008' y la A.P. de fecha 15 de julio 2014 la confirmó, y la arrendadora tiene derecho a percibir la renta hasta el lanzamiento en cumplimiento de las Sentencias que declaran extinguido el contrato del año 2008. Otra cosa es que el arrendatario hubiera desistido del arrendamiento antes del plazo pactado.

Sí el legislador hubiera querido tan fatal consecuencia para quien litigara hubiera debido advertirlo porque incluso la posibilidad de litigar está reconocida en el contrato sometiéndose las partes a los Juzgados y Tribunales de Palma en caso de conflicto. El arrendamiento terminó por expiración del plazo convencional no por otra causa, y así los declaran el Juzgado de Primera Instancia y la Audiencia Provincial. El articulo 34 LAU no exige la entrega inmediata de la posesión ni la renuncia al derecho a la tutela judicial, a acudir al auxilio judicial con relación al derecho a ser indemnizado.

En definitiva el sr. Benito antes de los seis meses desde la Sentencia que puso fin al desahucio A.P. julio 2014, tras ejercer su derecho a litigar, inmediatamente se estableció en otro local ejerciendo allí la misma actividad que venía realizando desde 1993 en los locales del complejo Parque Fontanellas, y por ello es acreedor de una indemnización que contemple la pérdida del fondo de comercio conseguido durante más de dos décadas y el aprovechamiento de ese fondo por la arrendadora; los gastos de traslado y aquellos derivados del acondicionamiento del nuevo local. Restitutio in integrum.

Mientras esta parte propuso la designación de perito judicial en la persona de un economista, la adversa, pese a reconocer en su contestación a la demanda el derecho a la indemnización del actor aunque discrepante respecto la cuantía, ninguna actuación llevó a cabo para cuantificar el importe de la indemnización como antes tampoco hizo nada con relación a proponer alternativas a la extinción de la relación arrendaticia.

El perito designado por el Juzgado en su informe cuantificó sobre estimaciones la indemnización; en 32.490 ? por lucro cesante; 59.767,36 por gastos de traslado Y acondicionamiento de local y 14.400 ? por los años de arrendamiento. Alternativamente, declarado el derecho del arrendatario a la indemnización cuantifíquese en la ejecución de sentencia, de manera que se determinará no por estimaciones sino sobre la realidad de las cuentas que resulten en el nuevo local. En la fecha de celebración del juicio el sr. Benito estaba próximo a cumplir los 6 meses en el nuevo local. art. 219 LEC .

Por lo expuesto, la parte apelante terminó suplicando que se dicte sentencia revocando la apelada, declarando el derecho del actor a ser indemnizado en la cuantía establecida por el perito y condenando a la demandada al pago de la indemnización y de las costas causadas.

TERCERO.-La representación procesal de la parte apelada se opuso a los motivos del recurso haciendo propios, en cuanto al fondo del asunto, los de la sentencia objeto de apelación y reiterando y desarrollando lo que ya expusiera en primera instancia, a todo lo cual procede remitirse en orden a la brevedad. Sin perjuicio de las referencias que, al respecto, puedan ser realizadas en la Fundamentación jurídica de esta resolución. No obstante, cabe resaltar lo alegado respecto de la excepción de falta de legitimación pasiva de la demandada, así como su conclusión final en cuanto al fondo:

· En relación a la falta de legitimación pasiva de mi representada, debemos reiterarnos lo manifestado por esta parte en nuestro escrito de contestación a la demanda así como lo alegado en el trámite de conclusiones en el acto de juicio ordinario, entendiendo que de la prueba practicada, en especial del interrogatorio de la parte demandada, el Sr. Juan Manuel , administrador de la mercantil BELLATRIX SA, así como de la testifical del Sr. Darío , legal representante de la mercantil FONTANELLES PARQUE SA, ha quedado acreditado lo que ya puso de manifiesto esta parte en su escrito de contestación a la demanda, y es que nos encontramos ante una evidente FALTA DE LEGITIMACIÓN PASIVA DE MI REPRESENTADA BELLATRIX que es contra quien la parte actora dirige la acción. De la documental que consta en autos, doc. n° 3 de la contestación y la documental aportada por requerimiento, y tal y como ha manifestado el legal representante de BELLATRIX, desde el 25 de junio de 2010, ya no es propietaria del local n° 16, hecho que igualmente ha quedado acreditado por la declaración del legal representante de FONTANELLAS PARQUE SA, propietaria actual del local el cual ha indicado que los recibos, que se adjuntaron como documentos 4 a 19 y los certificados de retenciones a efectos del IRPF los emite dicha entidad al Sr. Benito , hecho que por lo tanto verifica que el Sr. Benito era conocedor de que la propietaria del local es FONTANELLAS PARQUE SA y no la mercantil BELLATRIX SA. A mayor abundamiento, el legal representante de BELLATRIX SA indico que las cartas enviadas a la parte actora comunicando la extinción del contrato de arrendamiento eran de FONTANELLAS PARQUE SA.

· EN RESUMEN: en el presente procedimiento, no concurren los requisitos para que se proceda a la indemnización que solicita la parte actora, pues ha quedado acreditado con la prueba testifical y documental que consta en Autos, que el actor permaneció en el local de mi representada hasta 31 de octubre de 2014, siendo esa actitud obstruccionista de la parte actora en el desalojo del local la que ha propiciado y producido la inaplicación del art. 34 de la LAU .

Por todo ello, la parte apelada terminó suplicando que '...en su virtud, tenga por interpuesto dentro del plazo conferido al efecto, escrito de OPOSICIÓN AL RECURSO DE APELACIÓN, interpuesto de contrario contra la Sentencia n° 82 del Juzgado de Primera Instancia n° 6 de fecha 27 de mayo de 2015 , y tras los trámites procesales de rigor, tramite las actuaciones a su superioridad para que dicte en su día Sentencia por la que desestime el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, confirmando íntegramente la Sentencia dictada en la Instancia en base a lo manifestado por esta parte en el presente escrito, condenando al pago de las costas a la adversa.'

ÚLTIMO.- Por la representación procesal de la parte apelante se acompañó al recurso documental, cuya unión se acordó mediante auto de la Sala; siguiéndose el recurso con arreglo a los trámites previstos en la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedando el rollo de apelación concluso para dictar sentencia en esta alzada.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que es objeto del recurso, en lo que se opongan a los que se dirán.

PRIMERO.-En la demanda instauradora del presente litigio, la parte actora, D. Benito , accionaba contra la sociedad 'BELLATRIX S.A.' alegando, en esencia, como fundamento de su pretensión: que el año 1993 el demandante arrendó un local a la sociedad demandada, estableciendo un negocio de alquiler, reparación y venta de bicicletas, ropa y equipamiento deportivo especialmente con relación al ciclismo, que gracias a su buen hacer profesional y servicio personal ha conseguido que sea su medio de vida y fuente de recursos propios y de su familia; habiendo alquilado la sociedad demandada el pasado año el local contiguo a un tercero, paradójicamente para desarrollar en él el mismo negocio que desde hace veinte años tiene el actor; existiendo mala fe por ambas partes de ese contrato pues cuando se acabara el año que quedaba de contrato podrían quedarse la clientela que con el esfuerzo de años había conseguido el demandante. Mediante el burofax del día 31 de octubre de 2102 el hoy actor explicó a la demandada las razones de por qué quería seguir en el arrendamiento, que eran el poder alcanzar la edad de jubilación trabajando, contestándole la propiedad mediante la carta que constituye el documento nº 5 de la demanda, de fecha 19 de diciembre de 2012, por la que se le comunica la voluntad de no prorrogar el contrato y que debía dejar el local el día 30 de abril de 2013, 'pasando a ser propiedad de 'Bellatrix S.A.'' las obras y elementos incorporados al local, sin que por ello el arrendatario tuviera derecho a percibir contraprestación económica; remitiendo nueva comunicación el demandante el día 11 de marzo de 2013 (folio 85 de autos) en el que solicitaba una indemnización de 241.526'64 euros para compensar la pérdida de clientes y compensar los gastos de abandono del local y acondicionamiento del nuevo, contestado por otro burofax de la propiedad, de fecha 4 de abril de 2013, reiterando de nuevo el contenido de su comunicación anterior de 19 de diciembre de entrega de la posesión en la fecha indicada. En base a los hechos anteriores, que considera presididos por una innegable mala fe de la parte demandada, y con fundamento en el art. 1.101 del Código Civil (CC ) y 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU ), solicita indemnización por los conceptos siguientes: gastos de traslado de mobiliario, herramientas y mercadería, cifrados en 2.000 euros, gastos de licencia de actividad, cifrados en 4.000 euros, un desembolso inicial de renta de 3.200 euros (la renta mensual en el nuevo local será de 1.600 euros), estando presupuestadas las obras de acondicionamiento del nuevo local en 59.610'11 euros, dejando para liquidación la valoración del concreto perjuicio sufrido por el demandante, solicitando para ello la práctica de prueba pericial judicial a realizar por un licenciado en Ciencias Empresariales.

Por todo lo cual, la parte actora terminó suplicando que se dicte sentencia por la que 'se declare el derecho del actor a ser indemnizado en la cantidad que determine el perito judicial por las razones relatadas y los conceptos expresados, y condene a la demandada a estar y pasar por tal declaración y al pago de la indemnización y de las costas causadas si se opusiere'.

La parte demandada compareció oponiéndose a la demanda y alegando, en primer lugar, la falta de legitimación pasiva de la sociedad demandada por no ser la propietaria del inmueble, al haber sido transmitida su propiedad por aportación en la ampliación de capital de la sociedad 'Fontanellas Parque, S.A.', que pasó a ser la propietaria, emitiendo desde entonces los recibos a su nombre. Y alegando, en cuanto al fondo del asunto propiamente dicho, que el arrendamiento no trae causa del año 1993, sino del año 2008, que fue el año que se contrató el local nº 16 (y no el 23 y 24 como en el contrato del año 1993), además de figurar no sólo en este último contrato como arrendatario el demandante, sino también su esposa, no habiéndose pactado en este contrato ninguna limitación o exclusiva que impidiera el arrendamiento del local contiguo para el desarrollo de la misma actividad. Respecto a la cantidad solicitada en concepto de indemnización reclamada por el demandante en el burofax remitido el día 11 de marzo de 2013, que era de 241.526'64 euros, manifiesta que es completamente desmesurada, teniendo en cuenta sobre todo que la renta anual pagada por el arrendatario el último año del arrendamiento (2012) fue de 9.692'76 euros y el resultado de la explotación del negocio, ateniéndose a la última declaración de la renta adjuntada con el escrito de demanda es negativo, pues supuso -2.772'57 euros; ocurriendo lo mismo con los ejercicios de 2008 a 2011, con escasas diferencias, pero siempre con resultado negativo. Así planteada la pretensión, considera la demandada que no puede por menos que ser rechazada por la demandada, sobre todo teniendo en cuenta el art. 34 de la LAU , que es el precepto legitimador de la posible indemnización a favor del demandante.

SEGUNDO.- La sentencia de instancia, tras desestimar la excepción de legitimación pasiva, entró en el fondo del asunto comenzando por una relación de los hechos considerados acreditados, a saber:

-Es cierto y probado que el demandante el día uno de abril del año 1993 suscribió un primer contrato de arrendamiento con la entidad 'Bellatrix S.A.', sobre los locales 24 y 25 'sitos en el edificio Fontanellas que radica en Can Pastilla', por término de 5 años, fijándose como primer mes de pago de la renta el mes de abril de tres años después, el año 1996 (por 191.550.-pts ese mes de abril, elevándose hasta 240.000.-pts. en los meses de mayo a noviembre, y a partir de enero de 1997 de 140.000.-pts.), como es de ver a los folios 10 a 12 de autos; y posteriormente, en fecha 1 de mayo de 2008, se suscribió otro contrato con la misma entidad como arrendadora, pero siendo esta vez arrendatarios, además del demandante, su esposa, y el objeto del arrendamiento el local nº 16 (observándose la concordancia existente entre los folios 11 y 160 en relación a la descripción de dicho local) y no los anteriores locales 24 y 25), con una duración de cinco años (expresamente se dice hasta el día 30 de abril de 2013, por error 31 de abril), por una renta mensual de 750 euros al mes, más el IVA, remitiéndose al anterior contrato en cuanto a la fianza depositada en su día, por lo que ha de entenderse sustancialmente alterada la relación contractual existente con anterioridad porque la existencia de este segundo contrato así lo denota.

-Es igualmente un hecho probado que el demandante participó a la propiedad su deseo de continuar en el arrendamiento con la antelación prevista en elart. 34 de la LAUy que por la propiedad le fue denegada esta posibilidad en los términos que se han expuesto en los antecedente de hecho, habiéndose seguido el proceso de resolución contractual y desahucio también mencionado, en el que en fecha 15 de julio de 2014 se dictó sentencia por la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, por la que se confirmaba totalmente la de instancia, efectuándose el lanzamiento el día 31 de octubre de 2014 (folio 570 de autos), habiendo manifestado el arrendador del local en el que en la actualidad alega el demandante que ejerce su actividad, Sr. Pablo , (cuyo contrato obra aportado a los folios 88 a 91 de autos, fechado a día 21 de mayo de 2013, pero sin firmar y con espacios sin rellenar respecto a la fecha de entrada en vigor), que 'le dio las llaves cuando firmaron y empezó a pagar. Que no se sabe exactamente cuando inició la actividad y que pudiera ser octubre-noviembre', habiéndose firmado entre las partes el contrato que obra incorporado en el dictamen pericial emitido por el Sr. Carlos María el día 18 de diciembre de 2013, con fecha de entrada en vigor ese mismo día (folios 495 a 499 de autos), por una renta mensual de 1.600 euros al mes, desprendiéndose de lo acabado de exponer que ninguna actividad se había iniciado dentro de los seis meses siguientes a la fecha en que se extinguía formalmente el contrato de arrendamiento con la demandada.

-En el informe pericial emitido por el mencionado perito judicial se hace expresa referencia a que el día de la fecha de emisión del informe, día uno de septiembre de 2014, la actividad la sigue desarrollando el demandante en el local de la sociedad demandada, si bien tenía intención de iniciar la actividad en otro local ya alquilado desde diciembre de 2013, por lo que emite su dictamen de valoración de la posible indemnización teniendo en cuenta 'el momento en que se produzca la 'expiración del arrendamiento', entendiendo ésta bajo el supuesto de que el arrendatario haga efectiva la entrega de llaves del local. Será entonces cuando podrá acontecer alguno de los dos escenarios que contempla elart. 34 de la LAU', emitiendo su valoración según los 'dos escenarios' posibles en el siguiente sentido:

1) Si concurre la previsión legal delart. 34.1 de la LAU, conforme los razonamientos que pormenoriza detalladamente, la cantidad adecuada de indemnización por pérdida de clientela sería la de 32.490'89 euros, por gastos de transporte de un local a otro de 577'50 euros y de 59.190'36 euros por gastos de acondicionamiento del nuevo local, lo que supone un total de 92.198'75 euros.

2) Si concurre la previsión legal delart. 34.2 de la LAU, conforme los razonamientos que también ahora pormenoriza detalladamente, la cantidad adecuada de indemnización sería la de 14.400 euros (18 mensualidades, que es el máximo legal, a 800 euros).

Y, sobre dicho marco fáctico, la sentencia analizó el supuesto a la vista del art. 34, 1 y 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y consideró que existía un contrato de arrendamiento celebrado el día 1 de mayo de 2008, que es el que se ha de tener en cuenta, pues el anterior contrato de 1993 se refería a otro local y otro precio, no habiéndose acreditado que los motivos de este nuevo contrato obedecieran al engaño o mala fe que alega la parte demandante para sustentar su acción ex art. 1.101 del C.C . Sucediendo que este contrato, de cinco años de duración, expiraba, el día 30 de abril de 2013 y, si bien dentro de los 4 meses anteriores a este día, remitió la carta de oferta de seguir en el arrendamiento, que sí puede decirse que reúne los requisitos legales, por lo que el presupuesto primero de circunstancias objetivas y preaviso bien efectuado puede decirse que concurren, sin embargo, la sentencia concluyó que no pueden considerarse cumplidos los requisitos previstos en los apartados 1 y 2 del art. 34 de la LAU , relativos a la procedencia de una indemnización, y ello por las razones siguientes:

'..., como se ha anticipado en el párrafo precedente, el día de expiración del contrato era el 30 de abril de 2013, y dentro de los 6 meses siguientes no se había iniciado por el demandante en otro local su actividad relacionada con el ciclismo y alquiler de bicicletas, ya que seguía estando en el local arrendado a la parte demandada, por lo que el punto 1. no resulta aplicable y no procede indemnizar por los conceptos recogidos en el precepto y han sido objeto del informe pericial, sin necesidad de entrar en su valoración. La valoración de la presunta pérdida de la 'clientela' de que se hubiera podido beneficiar la parte arrendataria está supeditada a que, en primer término, concurran los requisitos vistos del punto 1., no debiéndose dejar de decir que, además, el precepto se refiere a que el beneficio de la 'clientela' generada por el arrendatario se ha de producir por el ejercicio de la actividad por la propiedad o nuevo arrendatario en el mismo local, lo cual no sucede en el caso enjuiciado, en el que la actividad empresarial en torno al ciclismo se ha simultaneado en el tiempo entre los dos arrendatarios de la empresa demandada, el demandante y 'Ciclos Quintana', ejercida en sendos y diferentes locales de su propiedad, sin que ninguna cláusula de exclusividad se hubiera pactado en el contrato de arrendamiento entre la propiedad y el demandante.

Y precisamente también por esta actitud obstativa del demandante al abandono del local llevada hasta la última instancia, tampoco concurren los requisitos establecidos en elpunto 2. del artículo 34 de la LAU, pues el demandante no estaba, dentro del plazo legal de 6 meses siguientes al día de expiración del contrato, ni en situación de inactividad ni había iniciado otra diferente, pues el contrato con el Sr. Pablo que finalmente ha tenido validez es el del día 18 de diciembre de 2013 (aportado por el perito como anexo al informe pericial) y hasta el día 31 de octubre de 2014 no se produjo el lanzamiento del local por la comisión judicial en el juicio seguido sobre la resolución contractual y desahucio en el juzgado de primera instancia nº 14 de Palma de Mallorca.

Terminando la resolución judicial de instancia con la conclusión de que había sido, esa actitud obstruccionista al desalojo del local en el momento debido de expiración contractual (provocando un juicio de desahucio), la que ha producido la inaplicación de ese precepto de la LAU ( art. 34). E igualmente desestimó la indemnización de daños y perjuicios prevista en el art. 1.101 del C.C ., aludiendo al art. 1.258 del C.C . por considerar, la Magistrada-Jueza quo,que la actuación de la parte demandada había sido efectuada en uso de una prerrogativa legal, la que le autorizaba a denegar continuar en el arrendamiento al arrendatario, aunque previo abono de la correspondiente indemnización. Sucediendo, por lo tanto, que en la consideración judicial de primera instancia habría sido la falta de cumplimiento de lo pactado en el contrato, no abandonando el demandante en su momento el local, lo que ha producido que éste no tenga derecho tampoco por esta vía a indemnización alguna. Todo ello argumentando que quien no ha cumplido con su obligación no puede reclamar el cumplimiento a la parte contraria, conforme dispone el art. 1.124 del CC .

En consecuencia, la sentencia desestimó la demanda interpuesta por D. Benito contra la sociedad 'BELLATRIX S.A.', con imposición de costas a la parte demandante.

Frente a dicha resolución fue interpuesto recurso de apelación en los términos relacionados en el Antecedente de Hecho Segundo de la presente resolución, oponiéndose la parte apelada, tal y como también se reflejó en los Antecedentes.

TERCERO.-Con anterioridad a penetrar en el análisis del fondo del asunto y como quiera que, como se ha expuesto en el Antecedente tercero, la parte demandada reiteró su alegación de la pretendida concurrencia de la excepción procesal de falta de legitimación pasiva, deberá la Sala pronunciarse al respecto. Apreciando, no obstante, que los argumentos del recurso no desplazan los cumplidos motivos en que se fundó, en la primera instancia, la desestimación de dicha excepción, la cual, como se ha dicho, estaba fundada en el hecho de no ser 'Bellatrix, S.A.' la propietaria del local arrendado al tiempo de la resolución contractual. De hecho, los argumentos del recurso no atacan siquiera las principales razones en que se funda la sentencia de instancia, construida sobre las tesis de diferenciar la legitimación 'ad procesum' y la legitimación 'ad causam' ( sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 27 de junio del 2011, ROJ: STS 5089/2011 , Ponente: JUAN ANTONIO XIOL RÍOS, sobre la legitimación ad procesum y ad causam), siendo ésta la invocable en autos pero presentando, como tal, una proyección sobre el fondo que, a la vista de la prueba practicada, se desvirtúa al concluirse en que existe una confusión societaria cuyas consecuencias no son extensibles a la parte actora, la cual, además, no había sido formalmente notificada. En dicho sentido, aprecia la Sala, por ejemplo, que en la contestación de la arrendadora a la solicitud de prórroga del arrendatario, contestación que se realizó mediante la carta que constituye el documento nº 5 de la demanda, de fecha 19 de diciembre de 2012, se le comunicaba al inquilino la voluntad de no prorrogar el contrato y que debía dejar el local el día 30 de abril de 2013, 'pasando a ser propiedad de 'Bellatrix S.A.',una vez extinguido el contrato, las obras y elementos incorporados al local. Carta que, como se ve, es de fecha posterior a la transmisión de la propiedad invocada para la excepción procesal, la cual habría tenido lugar en 2010, propiciando la confusión a la que ahora pretende sacar partido procesal la demandada-apelante.

En consecuencia, siguiendo la tesis jurisprudenciales se concluye que, siendo la legitimación pasivaad causam(para el pleito) una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina una aptitud o idoneidad para ser parte procesal pasiva, en cuanto supone una coherencia o armonía entre la cualidad atribuida -titularidad jurídica afirmada- y las consecuencias jurídicas pretendidas, su determinación obliga a establecer si, efectivamente, guarda coherencia jurídica la posición subjetiva que se invoca en relación con las peticiones que se deducen. Concluyendo la sentencia en que sí existe dicha concordancia en el caso de autos, y ello en base a una serie de motivos que, como se ha indicado, no han sido desvirtuados en el recurso, por lo que se pasan a reproducir en sus puntos principales, bien entendido que todo ello induce a la desestimación, nuevamente, de dicha excepción procesal:

...ha quedado acreditado en autos que, independientemente de la titularidad formal e incluso real a nivel interno entre las sociedades pertenecientes al mismo grupo empresarial que pueda tener desde el año 2010 la sociedad 'Parque Ses Fontanelles S.A.' sobre el local nº 16, arrendado al demandante, en la relación arrendaticia constituida entre 'Bellatrix S.A.', como arrendadora, y el demandante, como arrendatario, este hecho no tenía por qué ser conocido por el demandado porque los recibos a partir de una determinada fecha los emitiera 'Parque Ses Fontanelles S.A.', cuando no ha mediado una previa notificación expresa de la transmisión de la propiedad;siendo, como se ha dicho y probado que son dos sociedades del mismo grupo empresarial, como lo demuestra que fuera el propio D. Darío , Presidente del Consejo de Administración de 'Parque Ses Fontanelles S.A.', quien remitiera la carta de fecha 12 de diciembre de 2012 (folio 76 de autos) en la que no sólo no hace alusión alguna expresa a que esta sociedad sea la nueva propietaria sino que él mismo hace referencia a 'Bellatrix S.A.' diciendo que: 'Tanto las obras realizadas en los susodichos locales así como todos los elementos incorporados a las mismas pasarán a ser propiedad de 'Bellatrix S.A.', una vez extinguido el presente contrato, sin que por ello el arrendatario tenga derecho a recibir ningún tipo de contraprestación económica', demostrando de esta forma que, en relación a este arrendamiento y respecto del arrendatario, 'Bellatrix S.A.' y 'Parque Ses Fontanelles S.A.' eran una misma cosa, corroborando lo expuesto lasentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del T.S., de fecha 16 de junio de 2010, (mismo mes en que se produce la ampliación de capital y aportación no dineraria por la que se transmite la propiedad de 'Bellatrix S.A.' a 'Parque Ses Fontanelles S.A.'), que dictada en casación sobre una resolución del TEAC sobre la liquidación del impuesto de sociedades, alude expresamente a la vinculación existente entre las sociedades 'Bellatrix S.A.' y 'Ses Fontanelles Park S.A.' (folios 544 y 547 de autos), desprendiéndose también de los contratos requeridos a la parte demandada en la audiencia previa esta relación de intercambio patrimonial, pues si en 1992 y 1993 fue vendedora 'Ses Fontanelles Park S.A.' a 'Bellatrix S.A.', en junio de 2010 fue al revés, mediante la aportación no dineraria de constante referencia.

La decisión se asienta en la consolidada jurisprudencia dictada en torno a la legitimación 'ad causam', que es la que nos ocupa, como distingue de antiguo el Tribunal Supremo, que viene diciendo que mientras que la falta de legitimación 'ad processum' consiste en carecer de las cualidades para comparecer en juicio, o en no acreditar el carácter o representación con que se reclama, la falta de legitimación 'ad causam' en nada afecta a la personalidad del litigante, sino a la materia de fondo, y, consecuentemente, cabe afirmar que, en la falta de 'legitimatio ad procesum' se da una inhabilidad en el sujeto de la relación jurídico procesal, mientras que en la falta de legitimación 'ad causam' aparece desconexión o no acreditación de la parte con el título o causa de pedir, que comporta falta de acción y derecho y que se infiere de la norma sustantiva en que se fundamenta la pretensión, comportando ello que si en el caso de la falta de legitimación 'ad processum', por tratarse de una excepción procesal que está enlazada con la capacidad de obrar, personal o por representación, necesaria para actuar como sujeto de la relación jurídico-procesal, no se entra a conocer del fondo del asunto, dando lugar su apreciación a la absolución en la instancia, en el caso de la falta de legitimación 'ad causam', que conecta directamente con el título o causa de pedir respecto al derecho que se pretende hacer valer ante los Tribunales, se trata de una excepción perentoria, con absolución de fondo por carecer la parte de acción y derecho con que reclamar.

CUARTO.- Entrando ya a resolver los motivos del recurso de apelación, la representación procesal de la parte apelante aboga por una sentencia que, revocando la apelada, declare el derecho del actor a ser indemnizado en la cuantía establecida por el perito y condene a la demandada al pago de la indemnización y de las costas causadas.

Debiendo partir la Sala de los hechos considerados probados en la sentencia de instancia y cuestionados en la alzada. Apreciando, por un lado, una serie de datos formales inopinables, cuales son que el contrato de arrendamiento último no es el del año 1993, sino del año 2008; que en aquél se contrató el local n° 16 (no el 23 y 24, correspondientes al contrato del año 1993), y, además, en el último contrato, a diferencia del anterior, no figuraba sólo el hoy actor como arrendatario, sino que junto a éste estaba también su esposa. En consecuencia, ha quedado acreditado que la relación arrendaticia vigente al tiempo de la resolución contractual deviene del contrato de fecha 1 de mayo de 2008, siendo el objeto de arrendamiento el local 16, con una renta de 750.-euros actualizables y con una duración de 5 años.

El artículo 34 de la LAU , relativo a la indemnización al arrendatario, establece lo siguiente:

'La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a le expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes.

La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente:

1.- Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicado, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.

2.- Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.

Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.

En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas.'

Por otro lado, se aprecia por la Sala que la sentencia de instancia no cuestiona la concurrencia de los requisitos formales del párrafo primero de dicho artículo, es decir, la extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se ha venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público y que el arrendatario ha manifestado, con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo, su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. De hecho, la sentencia firma que '...la carta de oferta de seguir en el arrendamiento, que sí puede decirse que reúne los requisitos legales, por lo que el presupuesto primero de circunstancias objetivas y preaviso bien efectuado puede decirse que concurren'. Todo lo cual tampoco se discute en la alzada por la parte demandada. Sin embargo, después la sentencia entiende que, pese a la corrección de la oferta, no concurre literalmente ninguno de los do supuestos señalados en el precepto con los números 1 y 2, explicando al respecto lo siguiente (el subrayado es añadido):

'..., sin embargo no puede decirse lo mismo de los requisitos previstos en losapartados 1. y2. del art. 34 de la LAU, relativos a la procedencia de la concesión de indemnización, pues, como se ha anticipado en el párrafo precedente, el día de expiración del contrato era el 30 de abril de 2013, ydentro de los 6 meses siguientes no se había iniciado por el demandante en otro local su actividad relacionada con el ciclismo y alquiler de bicicletas,ya que seguía estando en el local arrendado a la parte demandada, por lo que el punto 1. no resulta aplicable y no procede indemnizar por los conceptos recogidos en el precepto y han sido objeto del informe pericial, sin necesidad de entrar en su valoración. La valoración de la presunta pérdida de la 'clientela' de que se hubiera podido beneficiar la parte arrendataria está supeditada a que, en primer término, concurran los requisitos vistos del punto 1, no debiéndose dejar de decir que, además, el precepto se refiere a que el beneficio de la 'clientela' generada por el arrendatario se ha de producir por el ejercicio de la actividad por la propiedad o nuevo arrendatario en el mismo local, lo cual no sucede en el caso enjuiciado, en el que la actividad empresarial en torno al ciclismo se ha simultaneado en el tiempo entre los dos arrendatarios de la empresa demandada, el demandante y 'Ciclos Quintana', ejercida en sendos y diferentes locales de su propiedad, sin que ninguna cláusula de exclusividad se hubiera pactado en el contrato de arrendamiento entre la propiedad y el demandante.

Y precisamente también por esta actitud obstativa del demandante al abandono del local llevada hasta la última instancia, tampoco concurren los requisitos establecidos en elpunto 2. del artículo 34 de la LAU, pues el demandante no estaba, dentro del plazo legal de 6 meses siguientes al día de expiración del contrato,ni en situación de inactividad ni había iniciado otra diferente,pues el contrato con el Sr. Pablo que finalmente ha tenido validez es el del día 18 de diciembre de 2013 (aportado por el perito como anexo al informe pericial) y hasta el día 31 de octubre de 2014 no se produjo el lanzamiento del local por la comisión judicial en el juicio seguido sobre la resolución contractual y desahucio en el juzgado de primera instancia nº 14 de Palma de Mallorca.'

Considerando la Sala que, ciertamente, respecto del supuesto nº 1 del art. 34 LAU , no se dan las circunstancias legales, puesto que, como quiera que el día de expiración del contrato fue el 30 de abril de 2013, dentro de los 6 meses siguientes no se había iniciado por el arrendatario, en otro local, su actividad relacionada con el ciclismo y alquiler de bicicletas, ya que seguía estando en el local arrendado (por lo que la arrendadora tuvo que interponer un desahucio por expiración del término contractual que, ciertamente, termino prosperando, siendo el lanzamiento fue el 31 de octubre de 2014).

Sin embargo, no ocurre lo mismo con el supuesto segundo, ya que la sentencia incorpora un término no empleado por el legislador, afirmando así que el demandante no estaba, dentro del plazo legal de 6 meses siguientes al día de expiración del contrato, 'ni en situación de inactividad ni había iniciado otra diferente'. Nótese, en dicho sentido, que la ley no habla deinactividad, sino de haber iniciado una actividad diferente (que no es el caso), o de que 'no iniciara actividad alguna', que sí es el caso pues no inició otra actividad ya que, como considera la sentencia y la parte apelada, continuó haciendo lo que ya hacía, hasta que le lanzaron.

Por otro lado, si atendiéramos a dicho razonamiento judicial, defendido también por la parte apelada, propiciaríamos un desenlace no solo no contenido en la literalidad de letra de la norma (como hemos visto), sino tampoco en suratio légiso espíritu normativo; ya que al diseccionar el legislador los supuestos en los casos del número '1' y el '2' del art. 34, busca una complementariedad de estos. Por ello, si excluimos el supuesto más gravoso para el arrendador, que sería el del número '1', no podemos entender simultáneamente que tampoco es aplicable ninguno de los dos casos previstos en el número '2'. Considerando la Sala que, por lo expuesto, este supuesto del número '2' es aplicable al estar legalmente enmarcado y habida cuenta de que no se discute que se da el requisito, exigido después en dicho número '2', de que 'el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.'. Bien entendido que los locales arrendados se hallan en el mismo edificio (Edificio Fontanellas) y, por lo tanto, no se descarta la posibilidad de catalogarlos como situados en la mismafinca, al no hablar el precepto propiamente delocal, sino genéricamente definca.Y, en cualquier caso, se da también la circunstancia de que se cumpliría por analogía laratio legisdel referido precepto legal, cual es que el arrendador, directamente o por un tercero, desarrolle la misma actividad, lo que supone una obtención, directa o indirecta, de beneficios a costa de la clientela creada por el arrendatario anterior. Hecho que concurre tanto en el caso de usar el arrendador el mismo local, como en el caso de que utilice otro de su titularidad y cuya proximidad física permita, en definitiva, dicha explotación comercial de la clientela creada con el esfuerzo del arrendatario anterior.

A mayor abundamiento cabe recordar que, como afirma la parte apelada, al lectura de la contestación a la demanda evidencia que la propia representación procesal de la parte demandada, más que descartar la exigencia de indemnización, lo que hace es denunciar la desproporción de la reclamada en autos. Siendo significativo al respecto que, al cierre de los hechos de la contestación a la demanda y con cita del art. 34 de la LAU , se concluye en el párrafo último diciendo que '...es el precepto legitimador de la indemnización que acaso proceda, enormemente alejada de las pretensiones del actor.'

Llegados a este punto, y para determinar la indemnización prevista en dicho número '2' del art. 34 LAU , se parte de que es de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades. Siendo, el contrato vigente al tiempo de la conclusión, un contrato de arrendamiento distinto del primero, al tratarse de distintos arrendatarios y de distinto local, por lo que la indemnización será de una mensualidad multiplicada por los cinco años de duración de este contrato. Por ello, si partimos de la cifra señalada por el perito y no cuestionada en autos, de 800.-euros mensuales, la suma asciende a 4.000.-euros de principal, lo que supone la estimación parcial de la demanda.

Conclusión indemnizatoria a la que no obsta el argumento judicial de primera instancia que sostiene que habría sido la falta de cumplimiento de lo pactado en el contrato, no abandonando el demandante en su momento el local, lo que ha producido que éste no tenga derecho a indemnización alguna, con cita de art. 1.124 del CC en lo relativo a que quien no ha cumplido con su obligación no puede reclamar el cumplimiento a la parte contraria. Puesto que la actitud de la arrendadora, evidenciada con la negativa a la prórroga y con el contrato posterior constitutivo de una explotación análoga, da razón de una voluntad dirigida al fin finalmente denunciado en autos y, en consecuencia, tampoco puede ser considerada civilmente regular.

QUINTO.-Pese a estimarse parcialmente la pretensión actora el principal devengará el interés legal del dinero desde la fecha de la demanda - artículos 1.100 y 1.108 del Código Civil - y el interés legal incrementado en dos puntos a contar desde la fecha de la presente resolución judicial - artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil -. En materia de intereses moratorios ha de indicarse que la Sala Civil del Tribunal Supremo, modificando su doctrina tradicional contenida en las sentencias de 15 de febrero y 30 de noviembre de 1982 y 21 de junio de 1985 , entre otras muchas, ha dejado de considerar que la liquidez de la deuda sea un presupuesto de la mora del deudor, al admitir la existencia de ésta aunque en la demanda se hubiera reclamado el pago de una deuda de cuantía superior a la finalmente declarada en la sentencia y, por lo tanto, aunque el proceso hubiera servido para liquidar la obligación ( sentencias de 8 de noviembre de 2000 , 26 de diciembre de 2001 , 17 de noviembre de 2004 , 9 de noviembre de 2005 y 30 de enero de 2007, entre otras). Así, la más moderna jurisprudencia del Tribunal Supremo ha seguido el criterio con arreglo al cual, prescindiendo del alcance dado a la regla 'in illiquidis non fit mora', atiende al canon de razonabilidad en la oposición a la reclamación del actor para decidir la procedencia o no de condenar al pago de intereses y para la concreción del 'dies a quo' del devengo. Este moderno criterio, según precisan las Sentencias de 16 de noviembre de 2007 , que cita las de 4 de junio de 2006 , 9 de febrero , 14 de junio y 2 de julio de 2007 , y de 19 de mayo de 2008 , entre otras, da mejor respuesta a la naturaleza de la obligación y al justo equilibrio de los intereses en juego, y en definitiva a la plenitud de la tutela judicial, tomando como pautas de la razonabilidad el fundamento de la reclamación, las razones de la oposición, la conducta de la parte demandada en orden a la liquidación y pago de la adeudado, y demás circunstancias concurrentes, por lo que la solución exige una especial contemplación de las circunstancias del caso enjuiciado.

ÚLTIMO.-Al estimarse el recurso de apelación no ha lugar a hacer pronunciamiento alguno en cuanto a las costas procesales devengadas en esta alzada, mientras que las derivadas de la primera instancia no merecen pronunciamiento concreto al ser parcialmente estimada la demanda; todo ello en aplicación de los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTOSlos preceptos legales citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

QUE ESTIMANDO PARCIALMENTE EL RECURSO DE APELACIÓNinterpuesto por D. Benito , representado por el Procurador D. Miguel Arbona Serra, contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 6 de Palma en fecha 27 de mayo de 2015 en los presentes autos de juicio ordinario en ejercicio de acción de reclamación de cantidad, seguidos con el número 508/13, de los que trae causa el presente rollo de apelación, DEBEMOS RECOVARLA, ACORDANDO EN SU LUGAR:

1) ESTIMAR PARCIALMENTEla demanda interpuesta por D. Benito , en la citada representación procesal, contra la sociedad 'BELLATRIX S.A.', representada por el Procurador D. Jeroni Tomás Tomás, CONDENANDOa ésta a abonar a la actora la suma de cuatro mil euros (4.000.-?) de principal, el cual devengará el interés legal del dinero desde la fecha de la demanda y el interés legal incrementado en dos puntos a contar desde la fecha de la presente resolución judicial.

2)No procede hacer pronunciamiento alguno en materia de costas procesales en ninguna de ambas instancias.

Recursos.- Conforme el art. 466.1 de la L.E.C . 1/2000, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella. Ambos recursos deberán interponerse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de la sentencia, debiendo estar suscrito por Procurador y Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal (Ley 37/11, de 10 de octubre). No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno. Debiéndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15ª de la L.O. 1/2009 de 3 de noviembre , el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta Sección cuarta de la Audiencia Provincial, nº 0494, debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de Sala, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

Sra. María Pilar Fernández Alonso Sr. Miguel Álvaro Artola Fernández Sra. Juana María Gelabert Ferragut

PUBLICACIÓN

Extendida y firmada que ha sido la anterior resolución por los Ilmos. Srs. Magistrados indicados en el encabezamiento, procédase a su notificación y archivo en la Secretaría del Tribunal, dándosele publicidad en la forma permitida u ordenada por la Constitución y las leyes, todo ello de acuerdo con lo previsto en el artículo 212 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Doy fe.