Sentencia CIVIL Nº 289/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 3/2019 de 10 de Junio de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

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N.I.G.: 0801942120188026766

Recurso de apelación 3/2019 -3

Materia: Juicio verbal desahucio

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Barcelona

Procedimiento de origen:Juicio verbal (250.2) (VRB) 133/2018

Parte recurrente/Solicitante: Justo

Procurador/a: Mercedes Alvarez Roset

Abogado/a: LLUÍS DEL RÍO MANSILLA

Parte recurrida: Martina

Procurador/a: Sonsoles Pesqueira Puyol

Abogado/a: MIQUEL SERRA I CAMÚS

SENTENCIA Nº 289/2020

Magistrados:

Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar Ledesma Ibañez

Barcelona, 10 de junio de 2020

Ponente: Juan Bautista Cremades Morant

Antecedentes

Primero. En fecha 3 de enero de 2019 se han recibido los autos de Juicio verbal (250.2) (VRB) 133/2018 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Mercedes Alvarez Roset, en nombre y representación de Justo contra Sentencia - 26/09/2018 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Sonsoles Pesqueira Puyol, en nombre y representación de Martina.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: ' QUE DESESTIMANTla demanda interposada per Justo contra Martina absolc aquesta darrera de les reclamacions fetes en contra seva, amb imposició de les costes a la demandant.'

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 27/05/2020.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Juan Bautista Cremades Morant .

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a Dª Martina, arrendadora en los contratos de arrendamiento de 6.11.2013 y 21.5.2014 sobre las viviendas sitas en la C/ RONDA000, NUM000 de la misma calle de Barcelona, a pagar a D. Justo (cesionario de los derechos de los arrendatarios, docs. 11 y 12 de la demanda), la suma de 5460 €, importe de las fianzas y garantías adicionales constituidas, una vez resueltos ambos contratos en 31.10.2017. A dicha pretensión se opuso la demandada en base a que la reparación de los desperfectos constatados (y el importe de las altas de los suministros pendientes) es de importe superior reclamada (crédito compensable que imputa íntegramente a fianzas y garantías accesorias), aportando al efecto informe técnico de la arquitecta Dª Visitacion, que valoró tal reparación (doc. 5 contestación).

La sentencia de instancia desestima la demanda, con expresa imposición de las costas al actor. Frente a dicha resolución se alza éste por error en la valoración de la prueba, cuestionando tanto la existencia de los desperfectos en el momento de la devolución de la vivienda, como su valoración, e infracción de la carga de la prueba ( art. 217 LEC), con lo que se reproduce en esta alzada el debate planteado en la instancia, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio.

SEGUNDO.- En principio, el arrendatario constituye la fianzapara garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2, 1559 y 1563 CC, 21 y 30 LAU - indemnización por los daños y menoscabos en la finca -, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC, 17 y 20 LAU), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la 'exigencia' como de su 'prestación', aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU, que incluye como causa de resolución de pleno derecho ' la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización'), cuya exigencia y prestacióndeberíahacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo quepor el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble(art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resueltoel contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza). La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU, configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia - si existe - entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario('el saldo...que deba ser restituido...'), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ('...al final del arriendo.') y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.

El apartado 5 permite pactar, además, otro tipo de garantía con independencia de la fianza legal: 1) ha de ser expresa ( art. 1825 CC); 2) Rige el 1827 en orden a su alcance 'temporal' (cesará en caso de tácita reconducción (supone un nuevo contrato, STS 14.4.2006), o de prórroga, salvo consentimiento del fiador.

TERCERO.-De otro lado, correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543, 1545, 1554.1º y 1555.2º CC), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, 'tal como la recibió', salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562, 1563 y 1564 CC), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantumde (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS. 20.2.1964, 10.3.1971, 25.6.1985, 7.6.1988, 9.11.1993, 29.1.1996, 13.6.1998, 20.11.1999, ....). Debe devolverlos, pues, 'tal como lo recibió' - en defecto de pacto sobre la devolución - expresión que debe entenderse en el sentido de 'tal y como debe entregarla' ( SSTS. 2.3.1963, 30.9.1975,...), atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1105 CC, STS. 24.9.1983, entre otros), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato. Y debe devolverse cuanto(identidad) se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento ( art. 1097 CC) incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste ( STS. 11.10.1929). Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: (a) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantumque el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese 'estado', de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en 'buen estado' no significa recibir 'nueva' sino en condiciones de habitabilidad, art. 1562 CC). (b) Asimismo, se presume iuris tantum ( art. 1563 CC )que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia( SSTS. 10.10.1971, 24.9.1983, ...y las antes citadas) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso ( SSTS. 13.4.1977, 24.9.1983, 18.5.1984, 12.12.1988, 6.4.1980,...). Todo ello, sin perjuicio de los términos del contrato, en los que puede regularse tal obligación, pudiendo exigirse que la finca se devuelva, no precisamente en el estado en que se recibió sino en 'mejor estado'; tanto por hechos jurídicos (ej., pacto expreso) como por actos negociales posteriores, puede alterarse el contenido real o jurídico.

El art. 1561 sigue diciendo 'al concluir el arriendo' como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que - en determinadas condiciones - puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador ( art. 1462 en relación con el 438 CC), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( arts. 1561 y 1563 CC) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable ( STS. 23.6.1956), pudiendo en otro caso, dicho arrendador, rechazar dicha devolución, si no se ajusta a lo pactado o a la normativa antes expuesta; de poco puede servir al arrendatario que pretende elidir su responsabilidad , el cómodo expediente de utilizar como medio de devolución, el envío al arrendador ( o la puesta en su conocimiento de que las llaves están en el buzón) de las llaves: no solo no eludirà su responsabilidad, sino que su obligación de devolución puede estimarse incumplida, pudiendo incurrir en mora.

CUARTO.-Conviene partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados:

1) La realidad de los contratos aducidos en apoyo de la demanda:

a) el de 6.11.2013 sobre la vivienda sita en la C/ RONDA000, NUM000 de Barcelona con Dª Belinda, quien entregó a la arrendadora, 850 € en concepto de fianza, y (según anexo) 2150 € como garantía complementaria. Del referido contrato meren destacar los siguientes extremos: (1) la arrendataria declara conocer las características y estado de conservación de la vivienda, por haberlo visitado con anterioridad a la firma del contrato, declarando recibirla a su entera satisfacción,así como que serán a su cargo los gastos de pequeñas reparaciones y conservación derivados del uso de sus servicios (cristales, persianas, cerraduras, grifos, desagües e instalaciones de los suministros), estando prohibido al mismo realizar obras sin previo permiso; y éste, 'se entrega recién pintado y limpio obligándose a devolverlo en las mismas condiciones' (sic).

b) el de 21.5.2014 sobre el ppal. 2ª de la misma calle y ciudad, con Moonseung Lee, constituyéndose una fianza de 1230 € y otros 1230 € como garantía complementaria, con las mismas menciones sobre el estado en que se entrega la vivienda y las obligaciones al respecto de arrendatario

2) Ambos contratos quedaron resueltos por acuerdo de las respectivas partes para el 31.10.2017, suscribiéndose sendos documentos previamente, en junio 2017, en que las partes acuerdan la entrega en perfecto estado 'lo que se verificará in situ con carácter previo a retornar la fianza en su día depositada' (sic).

3) Llegada la referida fecha de devolución de posesión y entrega de llaves, se suscribieron sendos documentos por los respectivos contratos, suscritos por las partes (aportados por el mismo actor, docs. 7 y 9 dda, así como por la demandada docs. 3 y 4 contestación, y en presencia de un representante de los arrendatarios (Sr. Alfredo, que se rarificó en el documento), así se reconoce en la demanda), en el que se hace constar, respecto del primer contrato, que 'tras su inspección y verificar que se encuentra en buen estado...devolver la fianza.... Previa deducción de los consumos...antes del 1.12.2017...' (sic), si bien tras la firma, a mano (por parte de la administradora, Sra. Cecilia), se hace constar (estando el Sr. Alfredo delante) que 'la fianza se devolverá una vez se reste el importe de los desperfectos encontrados y las posibles facturas pendientes de suministros' (sic), y en otro, asimismo suscrito, se constata lecturas de los contadores y como 'INCIDENCIAS' las siguientes: 'dejan lavadora y nevera', 'división del comedor ilegal', 'piso se entrega sin pintar y con agujeros', 'puerta crista rota (entre pasillo y comedor)', 'falta mando aire acondicionado'; y respecto del segundo, como 'INCIDENCIAS', 'muebles madera de los dos lavabos', 'cristales de las dos ventanas habitación (no hay) (cristales con dibujo)', 'piso sin pintar y con agujeros', 'pequeñas zonas de parket tocadas', contenidos reconocidos por el Sr. Alfredo.

4) Los referidos arrendatarios 'cedieron y transfirieron' todos los derechos y acciones derivados de los contratos al actor, referidos a la devolución de la fianza (docs. 11 y 12 dda).

QUINTO.-En orden a los desperfectos, solo se dispone del Informe técnico de la arquitecta Sra. Visitacion fechado en 22.2.2018 (fecha de su confección) a instancia de la actora, pero sobre visita efectuada al inmueble en 2.11.2017 (declaración de la Sra. Eva), cuando se entregó la posesión en 31.10.2017, en el que constan, entre otros, las referidas 'incidencias' puestas de manifiesto por la Sra. Cecilia, en presencia del Sr. Alfredo, y que tienen su correspondencia con las facturas y presupuestos docs. 6, 7, 8 contestación. De la prueba efectivamente practica en las actuaciones, se infiere:

A) En el momento de la entrega del inmueble a los arrendatarios, el inmueble se encontraba en correcto estado.

a) Ninguna de las presunciones antedichas en el fundamento 3º, han sido desvirtuada por el actor.

b) los términos del contrato, no dejan duda sobre dicha corrección ('... por haberlo visitado con anterioridad a la firma del contrato,declarando recibirla a su entera satisfacción...'), con los detalles que constan en el doc.2 in fine, anexo de la contestación, sobre dicha corrección en los diversos elementos de las estancias (y 'serán a su cargo los gastos de pequeñas reparaciones y conservación derivados del uso de sus servicios', especificando, cristales, persianas, cerraduras, grifos, desagües e instalaciones de los suministros, así como que 'se entrega recién pintado y limpio obligándose a devolverlo en las mismas condiciones'), sin que se hiciera ninguna salvedad por los arrendatarios.

B) la realidad de deficiencias existentes en el momento de la devolución, constatadas ya en los doctos. de resolución antedichos, aportadas por el mismo actor, suscritos con quien se señala como representante de los arrendatarios, Sr. Alfredo (que reconoce el contenido, en testifical, incluidas las incidencias, aunque no quiera darles importancia), y por la administradora que los describe en los mismos, en los que se ratifica, relacionándose de forma individualizada, y se indica que con motivo de su existencia no se devuelven las fianzas (docs. 7 y 9 de la demanda, 3 y 4 de la contestación); se corroboran por la constatación en la visita efectuada a los dos días de la devolución, por parte de la arquitecta Sra. Visitacion, y constata en su informe (doc. 5 dda) en el que se ratifica, relacionándolos con detalle, y aportando fotografías de cada uno en las respectivas estancias; pero es que no se practica prueba alguna sobre un 'estado diferente' en el momento de la entrega ni para desvirtuar la presunción legal iuris tantum de culpabilidad del arrendatario por ese deterioro, y no sirve a tal efecto la declaración del Sr. Alfredo, quien no solo no niega la existencia de tales deficiencias y su constatación en los documentos referidos por la administradora (manifiesta que en su presencia, ella apuntó lo que vio), sino que lo reconoce y se limita a minimizar su importancia aludiendo a un estado, en el momento de la entrega, genéricamente admisible.

SEXTO.- En orden a la valoración de tales deficiencias, la Sala comparte íntegramente los argumentos del Magistrado de instancia de los que fluye la conclusión de que el valor de reparación supera con creces el total del importe de las fianzas en su día entregadas, sin que exista ningún informe contradictorio.

a) De un lado, el mismo informe técnico, que establece con detalle los conceptos en que basa la demandada su compensación, para cada una de las viviendas, teniendo en cuenta, aparte de su experiencia la normativa ITEC y precios medios de mercado, y precisamente por cantidad superior que la que se pretende compensar.

b) el pago de facturas, refiriéndose la administradora al pago de deudas por suministros que no se reclaman (pago necesario, para las nuevas'altas')

c) los presupuestos de pintura y derribo de pared levantada para conseguir otra habitación, cristales, muebles de cocina y baños, presupuestos generalmente confeccionados por un precio menor al que resulte efectivamente.

d) el lucro cesante derivado de los períodos de carencia pactados, y descritas con detalle, en los nuevos contratos de arrendamiento (con correspondencia con algunas de las deficiencias/'incidencias', pactado, precisamente, a cambio de obras a cargo de los nuevos arrendatarios.

SEPTIMO.-Consecuentemente, con desestimación del recurso, procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, cuyos fundamentos se acogen por esta Sala, dándolos por reproducidos, y con imposición de las costas de esta alzada al apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por D. Justo contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos íntegramente dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante.

Modo de impugnación:recurso de CASACIÓNen los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL( regla 1.3 de la DF 16ª LEC) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTEdías, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 2, párrafo 2, del Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID- 19 en el ámbito de la Administración de justicia:

Los plazos para el anuncio, preparación, formalización e interposición de recursos contra sentencias y demás resoluciones que, conforme a las leyes procesales, pongan fin al procedimiento y que hayan sido notificadas durante la suspensión de plazos establecida en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, así como las que sean notificadas dentro de los veinte días hábiles siguientes al día 4 de junio del 2020, fecha del levantamiento de la suspensión de los plazos procesales suspendidos,quedarán ampliados por un plazo igual al previsto para el anuncio, preparación, formalización o interposición del recurso en su correspondiente ley reguladora.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplicará a los procedimientos cuyos plazos fueron exceptuados de la suspensión de acuerdo con lo establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial y únicamente para el cumplimiento de la labor que tiene encomendada, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

Quedan informados de que los datos contenidos en estos documentos son reservados o confidenciales, que el uso que pueda hacerse de los mismos debe quedar exclusivamente circunscrito al ámbito del proceso, que queda prohibida su transmisión o comunicación por cualquier medio o procedimiento y que deben ser tratados exclusivamente para los fines propios de la Administración de justicia, sin perjuicio de las responsabilidades civiles y penales que puedan derivarse de un uso ilegítimo de los mismos (Reglamento EU 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo y Ley Orgánica 3/2018, de 6 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales).

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