Sentencia Administrativo Nº 1433/2009, Tribunal Superior de Justicia de Madrid, Sala de lo Contencioso, Sección 2, Rec 1557/2006 de 02 de Julio de 2009

Encabezamiento

T.S.J.MADRID CON/AD SEC.2

MADRID

SENTENCIA: 01433/2009

Recurso 1557/05

SENTENCIA NÚMERO 1433

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE MADRID

SALA DE LO CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO

SECCION SEGUNDA

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Ilustrísimos señores:

Presidente.

D. Juan Francisco López de Hontanar Sánchez

Magistrados:

D. Miguel Ángel García Alonso

D. Francisco Javier Canabal Conejos.

Dª. Sandra María González de Lara Mingo

D. Marcial Viñoly Palop

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En la Villa de Madrid, a dos de julio de dos mil nueve.

Vistos por la Sala, constituida por los señores del margen, de este Tribunal Superior de Justicia, los autos del recurso contencioso-administrativo número 1557/05, interpuesto por don Norberto , representado por el Procurador de los Tribunales don José Carlos Peñalver Garcerán, contra la resolución del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de Madrid de fecha 10 de octubre de 2.005 dictada en el expediente nº NUM000 , correspondiente a la finca nº NUM001 del expediente de expropiación forzosa c/ DIRECCION000 nº NUM001 c/v DIRECCION001 . Habiendo sido parte el Jurado Territorial de la Comunidad de Madrid, representada por los Servicios Jurídicos de la Comunidad; y, el Ayuntamiento de Madrid, representado por el Procurador de los Tribunales don Luís Fernando Granados Bravo.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el recurrente indicado se interpuso recurso contencioso administrativo mediante escrito presentado en fecha 29 de diciembre de 2.005 contra el acto antes mencionado, acordándose su admisión, y una vez formalizados los trámites legales preceptivos fue emplazado para que dedujera demanda, lo que llevó a efecto mediante escrito en el que tras alegar los fundamentos de hecho y de derecho que consideró pertinentes, terminó suplicando la estimación del recurso, con la consiguiente anulación de los actos recurridos reclamando se fije como justiprecio del arrendamiento y otros perjuicios en la suma de 273.709'80 euros, más los intereses legales.

SEGUNDO.- La representación procesal de la parte demandada contestó a la demanda mediante escrito en el que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó aplicables, terminó pidiendo la desestimación del presente recurso.

TERCERO.- Habiéndose recibido el pleito a prueba, se practicó la admitida por la Sala con el resultado obrante en autos; y, tras ello se dio traslado a las partes por su orden para conclusiones y las evacuaron en sendos escritos, en los que reiteraron sus respectivos pedimentos.

CUARTO.- Con fecha 2 de julio de 2009 se celebró el acto de votación y fallo de este recurso, quedando el mismo concluso para Sentencia.

Siendo Ponente el Magistrado Iltmo. Sr. D. Francisco Javier Canabal Conejos.

Fundamentos

PRIMERO.- A través del presente recurso jurisdiccional el recurrente impugna la resolución del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de Madrid de fecha 10 de octubre de 2.005 dictada en el expediente nº NUM000 , correspondiente a la finca nº NUM001 del expediente de expropiación forzosa c/ DIRECCION000 nº NUM001 c/v DIRECCION001 .

Señalan el recurrente que lo que se tiene que indemnizar es la resolución del derecho arrendaticio. La forma de hacerla, avalada jurisprudencialmente, es capitalizando al 10% la diferencia de rentas, siendo la renta actual de 4.320 euros anuales y el promedio de 270 euros/m2 sobre el que detrae las zonas que deben ser objeto de valoración particular. A ello añade que deben indemnizarse el traslado de industria, la pérdida temporal de actividad por tres meses, la privación del local, los gastos de la nueva instalación y la pérdida de clientela.

La actuación del Jurado se ajusta a lo dispuesto en los artículos 31 de la Ley 6/1998, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, 44 de la Ley de Expropiación Forzosa y 114.9, 66, 67 y 81.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

SEGUNDO.- Planteado el conflicto en estos términos se constata que no existe controversia entre las partes en que nos encontramos con un contrato de arrendamiento sometido a prórroga forzosa a favor del arrendatario, debiendo la Sala asumir este dato por aplicación del principio de congruencia y de resolver conforme a los planteamientos aceptados por los interesados, aún cuando consideremos que ello es más que discutible, dada la ausencia de mención expresa de sometimiento a dicha prórroga forzosa, existiendo una interesante disputa jurisprudencial en torno al problema de si la expresión "duración indefinida" supone o no su existencia (de la que son buena muestra las sentencias de la AP de Barcelona de 4 de diciembre de 2007 (Sección 13ª, rec. 769/2006) y de 31 de marzo de 2008 (Sección 4ª, rec. 744/2007 ). Ello no obstante consideramos que no podemos obviar esta duda, lo que tendrá su repercusión en una modulación del justiprecio final conforme razonaremos después.

Siendo ello así, el estado de la cuestión en nuestra jurisprudencia puede resumirse con el fundamento de derecho noveno de la STSJ de Castilla y León de fecha 29 de octubre de 2004, rec. 439/2002 cuando expone que "NOVENO.- Sobre el método de valoración a utilizar se ha pronunciado con reiteración tanto el T.S. como esta Sala, distinguiendo el T.S. según estemos ante derechos arrendaticios sometidos a prórroga forzosa y por ello a la legislación de arrendamientos urbanos especial, o estemos ante un arrendamiento sometido a la legislación común. También esta Sala en las dos sentencias antes citadas de fecha 18.1 y 22.3.02 , y en la misma línea que la Jurisprudencia del T.S. se pronuncia al respecto.

Así, el T.S., Sala 3ª, sec. 6ª, en sentencia de fecha 11.12.2003 , dictada en el recurso 1051/1999 (ponente D. José-Manuel Sieira Míguez) se pronuncia sobre dicho extremo en los términos siguientes: "Por otra parte todo el argumento del recurrente a lo largo del recurso se centra en el carácter prorrogable del contrato y en la jurisprudencia de esta Sala sobre justiprecio en los supuestos de derecho arrendaticio cuando de arrendamientos sujetos a prórroga forzosa se trata. Pues bien, en el caso de autos, sin perjuicio de que el contrato sea susceptible de prórroga en la forma legalmente prevista, lo que es evidente es que no está sometido a prórroga forzosa ya que expresamente se somete a lo dispuesto en el Real Decreto Ley 2/85 , en consecuencia no es de aplicación la Jurisprudencia de la Sala sobre capitalización de diferencia de rentas a diez años, jurisprudencia que, por otra parte, establece claramente que dicho sistema no es más que un criterio de valoración, pero no el único, y además es susceptible de modulación en atención a las circunstancias del caso concreto, sentencias, entre otras, de 3 de junio de 2.000 . Del mismo modo la sentencia de 10 de octubre de 2.000 , establece que en caso de arrendamiento de duración determinada se computara el tiempo que falta desde la ocupación hasta la existencia del contrato a efectos del cálculo de la indemnización, excluyéndose en consecuencia de manera expresa la capitalización a diez años de la diferencia de renta que pretende el recurrente.

Por otro lado la STS, Sala 3ª, sec. 6ª, de fecha 127.12.2000, dictada en el recurso núm. 2786/1996 (ponente. D. Juan-Antonio Xiol Ríos) señala lo siguiente:

"Como hemos declarado en la sentencia de 30 de marzo de 1999, recurso de casación núm. 6816/1994, la antigua Sala Quinta y esta Sala Tercera del Tribunal Supremo han venido declarando de modo reiterado y uniforme, cual se arguye por la parte recurrente en el escrito interpositorio, citando al efecto una pluralidad de sentencias, «que la obligada extinción del vínculo arrendaticio, derivado de la expropiación de un local de negocio, determina, en orden a la indemnización correspondiente a aquella privación, que debe permitir la posibilidad de continuar, sin detrimento económico, la actividad que se venía ejerciendo, en otro local de características similares que normalmente se ha de adquirir por traspaso o mediante alquiler con renta superior a la que se pagaba con anterioridad, lo que explica la utilización de dos métodos valorativos distintos; uno en función de una hipotética efectividad del derecho de traspaso y el otro por la capitalización de la diferencia entre la renta que satisfacía y la que habría de abonarse en el nuevo local, siendo, incompatible el procedimiento de la capitalización de la renta con la que pudiera obtenerse por razón de traspaso, según Sentencias de 27 de noviembre de 1984 y 13 de octubre y 2 de diciembre de 1986 »( Sentencia de 3 de abril de 1990 ), siendo el criterio generalmente aplicado el de la capitalización de las diferencias de rentas, por entender que la indemnización resultante constituiría equivalente económico adecuado a la privación del derecho que imponía la expropiación..."

"La transcrita doctrina jurisprudencial, reiterada con caracteres de generalidad, aunque posteriormente haremos especial mención a supuestos excepcionales, es determinante de que la indemnización que corresponde al arrendatario de un local en el que se ejerce una consulta médica (considerado por el Jurado como asimilado a vivienda, pero calificado en el expediente municipal en algún caso como local de negocio, con el que guarda indudable analogía a efectos indemnizatorios, dado que la finalidad de este procedimiento de valoración es permitir la continuación, sin detrimento económico, de la actividad realizada en el local expropiado), privado de su derecho como consecuencia de la expropiación, que extingue el contrato de arrendamiento, deba estar representada normalmente por la cantidad resultante de capitalizar al 10 por 100 la diferencia de renta, entre la que habrá de pagarse en un nuevo local de características semejantes al que venía disfrutando en el ejercicio de su derecho arrendaticio y la cantidad que se venía satisfaciendo con anterioridad..."

"Aun cuando en algún supuesto particular, cual por ejemplo el representado por la Sentencia de 5 de junio de 1997 , se llegó a establecer «asumiendo los criterios del Abogado del Estado... que nunca un derecho (de arrendamiento) sobre un bien inmueble debe ser superior al valor del propio bien», esto es que el derecho arrendaticio no puede alcanzar el mismo valor que el de la propiedad, ello no quiere decir que tal criterio devenga aplicable en todo caso y de modo general, pues el proclamado con tal carácter por esta Sala y Sección, al igual que el de la antigua Sala Quinta, establecía la normal indemnización del derecho de arrendamiento, que se extinguía como consecuencia de expropiación, mediante la capitalización de la diferencia de rentas al modo que explicitábamos con anterioridad, destacando cómo era de todo punto independiente del valor real de la propiedad, sin que pudiera en forma alguna «detraerse del mismo, y establecerse conexión o relación de interdependencia entre el justo precio señalado al expropiado por el bien del que no voluntaria, sino imperativamente se le priva, y la compensación a los arrendatarios por la extinción de su relación arrendaticia» (Sentencias de 10 de octubre de 1984, 29 de octubre de 1984, 2 de noviembre de 1984, 22 de noviembre de 1984, 18 de enero de 1985 y 10 de abril de 1986 )..."

También se pronuncia el TS, Sala 3ª, sección 6ª en la sentencia de fecha 25.2.2004, dictada en el recurso núm. 8118/1999 (Ponente D. Santiago Martínez-Vares García) sobre el método a aplicar en la valoración de los derechos arrendaticios, distinguiendo, como lo hacen las anteriores sentencias, según estemos ante arrendamientos sujetos a la LAU de 1.964 , o sujetos a la legislación arrendaticia común. En el mismo criterio insiste la STS, Sala 3ª, sec. 6ª, en su sentencia de 6.6.1998 (rec. 767/1994 . Pte: Peces Morate, Jesús Ernesto) cuando manifiesta al respecto lo siguiente:

"Pues bien, la Sala de instancia, al así razonar, ha seguido (en contra del parecer de la representación procesal de la entidad recurrente) rigurosamente la doctrina jurisprudencial, recogida, entre otras, en nuestras sentencias de fechas 24 de mayo de 1986, 7 de octubre de 1995 (recurso de casación 4138/94, fundamento jurídico segundo) y 27 de enero de 1996 (recurso de casación 1260/93 , fundamento jurídico tercero ), según la cual tal capitalización al diez por ciento de la diferencia de rentas sólo es aplicable para indemnizar los arrendamientos sujetos a prórroga forzosa conforme a la legislación especial arrendaticia, sin que lo sea cuando un arrendamiento está sometido a la legislación común y no consta la duración pactada".

También la Sala en la sentencia citada de fecha 23.1.04 (rec. 337/2004 ) se recoge una amplia Jurisprudencia sobre el método de valoración a utilizar en caso de derecho arrendaticios, y dado su interés nuevamente la reproducimos. Así señala la STS de 21.1.1995, dictada en el rec. 6371/93 (Ponente Don Francisco José Hernando Santiago):

"En el caso aquí enjuiciado se discute por los arrendatarios, la naturaleza jurídica del contrato celebrado y del que dimanan los derechos arrendaticios objeto de expropiación forzosa, entendiéndose por éstos, que dicho contrato pese a lo que en él se expresa, es un contrato de arrendamiento de local de negocio y no de industria como se le denomina en su redacción, y esta cuestión, o materia, es esencial a los fines de la determinación del justiprecio del derecho arrendaticio de él derivado, en razón a que éste resultará cuantitativamente alterado en función a la conclusión que se llegue, pues si lo es de arrendamiento de local de negocio, la capitalización de la diferencia de rentas -método de cálculo del justiprecio de los derechos arrendaticios aceptado por la jurisprudencia de esta Sala ( Sentencias de 4 de octubre de 1991 y 9 de junio de 1992 , por todas)-, sería al 10%, mientras que si se concluyese que era de arrendamiento de industria, y como tal no sujeto a prórroga forzosa, la capitalización de dicha diferencia lo sería por el tiempo de vigencia que restase al contrato, de ahí que por tal razón se considere capital examinar como cuestión prejudicial la naturaleza jurídica del meritado contrato..."

La STS de 2.2.1998 dictada en el rec. 9223/1991 (ponente Don Juan Manuel Sanz Bayón) establece como criterio básico y general en orden a la determinación de dicha valoración que:

"Los titulares de derechos arrendaticios que forzosamente se ven privados de los mismos en aplicación de la normativa urbanística han de obtener como indemnización el valor real de los perjuicios sufridos por el cese del arrendamiento debiendo representar su entidad indemnizable el valor de reposición de los mismos en idénticas o más aproximadas condiciones que en teoría, permitieran al arrendatario la continuación de la explotación del objeto del arrendamiento.

El primero de los conceptos incluidos en ese quantum indemnizatorio, aquí cuestionado, es el correspondiente a la valoración de la diferencia de rentas, correspondiente al teórico traspaso a un nuevo local, en cuya fijación ha de partirse de la renta actual del local y el importe de la misma en el nuevo similar local, en relación con la superficie del local actual..."

"Para la determinación de los meritados conceptos indemnizables así como de los demás procedentes, es factor esencial el juicio de los expertos o técnicos en tales materias, por lo que sus informes son decisivos para el adecuado acierto del juzgador. Tales informes periciales han de ser valorados como previene el artículo 632 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , a la luz de las reglas de la sana crítica, siendo uno de los criterios esenciales a tener en cuenta, el de la independencia y objetividad de los técnicos respecto de los intereses en juego en relación directa con la fuerza convincente de los razonamientos contenidos en los informes y a su correlación con el resto de los elementos probatorios."

Por otro lado, la STSJ Madrid de 19.12.2000 (Ponente Dª Fátima Arana Azpitarte insiste en los criterios antes dichos por el T.S. al argumentar lo siguiente:

"Para la correcta resolución de la problemática aquí planteada y comenzando por la mayor cantidad reclamada en concepto de indemnización por mayor renta o traspaso, conviene recordar que según reiterada jurisprudencia, entre otras Sentencias de la Sala Tercera del Tribunal supremo de 24 de mayo de 1986, 7 de octubre de 1995, 27 de enero de 1996 y 6 de junio de 1998 , el método de capitalización al diez por cien de la diferencia de rentas para indemnizar la extinción de los arrendamientos, únicamente es aplicable a los arrendamientos sujetos a prórroga forzosa conforme a la legislación especial arrendaticia (toda vez que tiene por objeto compensar a quien durante tiempo indefinido va a tener que abonar una renta superior a la que venía pagando), no siéndolo a los que no se hallen en dicha situación, por lo que con carácter previo procede examinar el contrato de arrendamiento presente, a efectos prejudiciales civiles ( art. 4 LJCA de 1956 ) en orden a concluir si se encontraba o no sometido a prórroga forzosa." Como puede comprobarse por lo hasta aquí expuesto toda la Jurisprudencia va en la misma línea de interpretación, distinguiendo a la hora de aplicar un método de valoración u otro, según estemos ante un contrato sometido a prórroga forzosa y por ello a la legislación arrendaticia especial, o ante un contrato sometido a la legislación arrendaticia común".

TERCERO.- Respecto de la concreta valoración habida cuenta del sometimiento a prórroga forzosa del contrato, como expresa la STS 3 de junio de 2000 , en relación al expresado criterio de la capitalización al 10 % "Es cierto que el artículo 137.3 B del Reglamento de Gestión Urbanística , aprobado por Real Decreto 328/1978, de 25 de agosto , dispone que en la determinación de las indemnizaciones arrendaticias se utilizarán los criterios estimativos del artículo 43 de la Ley de Expropiación Forzosa y se tendrá en cuenta en los arrendamientos urbanos la dificultad de sustitución del arrendamiento en condiciones análogas y especialmente la derivada de la diferencia de rentas, y que la jurisprudencia (Sentencias de 3 de abril de 1990, 7 de octubre de 1995, 14 de noviembre de 1995, 27 de enero de 1996, 12 de abril de 1997 y 30 de marzo de 1999 -recurso de casación 6818/94 -) ha considerado que la capitalización al diez por ciento de la diferencia de rentas, para indemnizar a los arrendatarios en los arrendamientos de viviendas o locales sujetos a prórroga forzosa, es un método adecuado para dar cumplimiento a lo establecido por los artículos 106.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976, 43 y 44 de la Ley de Expropiación Forzosa.

Ahora bien, de esta doctrina jurisprudencial no se deduce que dicho método sea el único para valorar la pérdida de un arrendamiento operada por la expropiación, pues no se trata de una regla inamovible de valoración sino de un criterio a seguir para obtener el valor real contemplado en el citado artículo 43 de la Ley de Expropiación Forzosa , que por esto admite modulaciones, como la efectuada razonadamente por la Sala de instancia en la sentencia recurrida al moderar la indemnización, que resultaría de aplicar drásticamente el aludido criterio jurisprudencial de capitalización al diez por ciento de la diferencia de rentas, por entender, al igual que lo hiciese el Jurado en la determinación del justiprecio, que las pagadas en el libre mercado de arrendamientos de locales de uso industrial, en los únicos polígonos de la ciudad que ello es posible, no constituye un elemento válido para la aplicabilidad del criterio de la capitalización de la diferencia de rentas sin introducir algunas correcciones derivadas de la situación económica y urbanística, con lo que, en definitiva, se respeta el principio de calcular la indemnización por la pérdida del arrendamiento en atención a la diferencia de rentas, como establece el aludido precepto del Reglamento de Gestión Urbanística, pero sin imponer a rajatabla la mencionada doctrina jurisprudencial sino acomodándola al caso concreto, como permiten los referidos artículos 106.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo , aprobado por Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, 43 y 44 de la Ley de Expropiación Forzosa.".

En el caso de autos se trata de un local ubicado en calle perpendicular a la Avenida Ciudad de Barcelona, próximo al Puente de Vallecas y a la Avenida de la Albufera, Kiosco de verano propiedad municipal, en el que se ejecuta una actividad de bar con una superficie de 48'65 m2 más una terraza cubierta de 129'24 m2 y otra descubierta de 376'21 m2.

El recurrente se fundamenta sobre un informe aportado junto con su hoja de aprecio que establece un valor de locales sitos en la Avenida Ciudad de Barcelona y que según el citado informe sitúa el precio medio de los alquileres en 270 euros/m2. Dicho informe carece de soporte documental alguno sobre el que sustentar dicha valoración por lo que desde esa perspectiva decaen el resto de sustraendos efectuados en función de utilizaciones de las distintas zonas.

En el procedimiento se designó perito insaculado que determinó la actualización de la renta desde el 1 de enero de 1994 hasta el 1 de enero de 2004 en función de la regla 9 a) del aparatado 11 de la Disposición Transitoria Segunda de la LAU lo que determinaría una renta anual de 8.853 '70 euros al año. Este dato, por su objetividad, lo utilizará la Sala y si su renta inicial ascendía a 4.327 '32 euros anuales, la diferencia será de 4.525'68 euros que capitalizado al 10% supone una cantidad de 45.256'80 euros que es la que se fija como valor de cese de la actividad.

Por último, expresar que la Sala no acepta lo que el recurrente señala en su demanda como otros perjuicios dado que no consta en las actuaciones que se haya producido un traslado de la actividad ni siquiera se ha llegado a aportar un contrato de arrendamiento o unos justificantes de los gastos que reclama.

CUARTO.- Dadas las circunstancias examinadas y las conclusiones a que se ha llegado, no aprecia este Tribunal la concurrencia de los requisitos necesarios para la imposición de las costas a ninguna de las partes, a tenor de lo preceptuado en el art. 139 de la Ley de la Jurisdicción .

VISTOS.- los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que ESTIMAMOS parcialmente el presente recurso contencioso administrativo interpuesto por don Norberto , representado por el Procurador de los Tribunales don José Carlos Peñalver Garcerán, contra la resolución del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de Madrid de fecha 10 de octubre de 2.005 dictada en el expediente nº NUM000 , correspondiente a la finca nº NUM001 del expediente de expropiación forzosa c/ DIRECCION000 nº NUM001 c/v DIRECCION001 , la cual anulamos y fijamos el justiprecio del arrendamiento en 45.256'80 euros más los intereses legales.

No ha lugar a hacer especial pronunciamiento sobre las costas causadas en esta instancia.

Notifíquese esta sentencia a las partes, haciéndoles saber que, contra ella cabe interponer el recurso de casación establecido en el articulo 86 Ley 29/1998, de 13 de julio , reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa, dentro del plazo de diez días, computados desde el siguiente a su notificación, que se preparará ante esta Sala, a medio de escrito con los requisitos del artículo 89 de dicha Ley , para ante la de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo.

En su momento, devuélvase el expediente administrativo al departamento de su procedencia, con certificación de esta resolución

Así, por esta nuestra sentencia, juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.