Sentencia Administrativo Nº 1625/2010, Tribunal Superior de Justicia de Madrid, Sala de lo Contencioso, Sección 2, Rec 707/2006 de 13 de Julio de 2010

Encabezamiento

T.S.J.MADRID CON/AD SEC.2

MADRID

SENTENCIA: 01625/2010

RECURSO Nº 707/2006

SENTENCIA Nº 1625

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TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE MADRID

SALA DE LO CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO

SECCIÓN SEGUNDA

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Ilustrísimos Señores:

Presidente:

D. Juan F López de Hontanar Sánchez

Magistrados:

D. Francisco Javier Canabal Conejos

D. José Arturo Fernández García

D. Marcial Viñoly Palop

En la Villa de Madrid a trece de Julio de dos mil diez.

Vistos por la Sala, constituida por los señores del margen, de este Tribunal Superior de

Justicia de Madrid, los autos del recurso contencioso-administrativo 707/2006 número interpuesto por la entidad «Promofersan S.L.» representada por la Procuradora Doña Gema Sainz de la Torre Vilalta y asistido por originalmente por la Letrada Doña Mónica San Martín Hurtado contra la resolución del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de Madrid de fecha 3 de febrero de 2.006 dictada en el expediente de determinación del Justiprecio número CP 615-06/PV00065.5/2006, correspondiente a la finca número 129 del expediente de expropiación forzosa del Ensanche Sur, Sectores PP1, PP2 y PP3 del Plan de Ordenación Urbana de Alcorcón, en término municipal de Alcorcón Ha sido parte la Comunidad de Madrid (Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de la Comunidad de Madrid) asistida y representada por el Letrado de los servicios Jurídicos de la Comunidad Autónoma de Madrid y como codemandados el Ayuntamiento de Alcorcón, representado por el Procurador Don José Luís Granda Alonso y asistido por el Letrado Don Jesús González Pérez; y la entidad «Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón S.A.», representada por el Procurador Don Alejandro González Salinas.

Antecedentes

PRIMERO.- Que previos los oportunos trámites la Procuradora Doña Gema Sainz de la Torre Vilalta en nombre y representación de la entidad «Promofersan S.L.» formalizó demanda el día 15 de marzo de 2007 en la que tras exponer los hechos y fundamentos de Derecho que estimó pertinentes, terminó suplicando que en su día se dictara sentencia por la que por la que, estimando el recurso, se anulara la resolución impugnada ías siguientes pretensiones, con expresa imposición de costas a los demandados: a) Como primera pretensión principal, que la superficie expropiada es, a todos los efectos, de 14.086 metros cuadrados, y no 13.222 metros cuadrados, que la hoja de aprecio establece. b) Como segunda pretensión principal, que fije el justiprecio de la finca expropiada en 5.227.460,76 ?, más el 5% de esa cantidad en concepto de premio de afección, y más los intereses legales devengados que sean exigibles; o c) Subsidiariamente a la pretensión articulada en la letra b) anterior, sólo para el caso de que no fuera estimada, que fije el justiprecio de la finca expropiada a mi representada en 3.240.109,92 ?, premio de afección incluido, más los intereses legales devengados que sean exigibles. d) Subsidiariamente a la pretensión articulada en la letra C) anterior, sólo para el caso de que no fuera estimada, que fije el justiprecio de la finca expropiada en la cantidad que esa Sala determine, previa la práctica de las pruebas periciales o de otro tipo oportunas, que supere el establecido en la hoja de aprecio recurrida.

SEGUNDO.- Que asimismo se confirió traslado al Letrado de la Comunidad de Madrid, en la representación que ostentaba de la Comunidad de Madrid (Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de la Comunidad de Madrid) para contestación a la demanda, lo que se verificó por escrito presentado el 27 de Junio de 2.007 en que tras exponer los hechos y fundamentos de derecho que consideró pertinentes, la parte terminó suplicando sentencia desestimando el recurso contencioso administrativo interpuesto y confirmando la legalidad del acto impugnado.

TERCERO.- Conferido traslado para contestación a la demanda por el Procurador Don José Granda Molero en nombre y representación del Ayuntamiento de Alcorcón, se presentó escrito el día 5 de Noviembre de 2.007 contestando dicha demanda en la que tras exponer los hechos y fundamentos de derecho que consideró pertinentes, la parte terminó suplicando el mantenimiento de la actuación administrativa recurrida, por ser la misma ajustada a Derecho, con imposición de costas a la parte demandante.

CUARTO.- Conferido traslado para contestación a la demanda por el Procurador Don Alejandro González Salinas en nombre y representación de la entidad «Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón S.A.» se presentó escrito el día 29 de julio de 2.008 contestando dicha demanda en la que tras exponer los hechos y fundamentos de derecho que consideró pertinentes, la parte terminó suplicando el mantenimiento de la actuación administrativa recurrida, por ser la misma ajustada a Derecho, con imposición de costas a la parte demandante.

QUINTO.- Por auto de 17 de septiembre de 2.008 se acordó recibir el recurso a prueba por término de quince días para proponer y otros treinta días para practicar, practicándose la admitida con el resultado que obra en las actuaciones.

SEXTO.- Que, no estimándose necesaria la celebración de vista pública se concedió a las partes el término de diez días para concluir por escrito, lo que consta realizado señalándose para la deliberación, votación y fallo el día 13 de Julio de 2010 a las 10,00 horas de su mañana en que tuvo lugar.

VISTOS.- Siendo Magistrado Ponente el Ilustrísimo Señor Don Juan F López de Hontanar Sánchez.

Fundamentos

PRIMERO.- La Procuradora Doña Gema Sainz de la Torre Vilalta en nombre y representación de la entidad «Promofersan S.L.» interpone recurso contencioso administrativo contra la resolución del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de Madrid de fecha 3 de febrero de 2.006 dictada en el expediente de determinación del Justiprecio número CP 615- 06/PV00065.5/2006, correspondiente a la finca número 129 del expediente de expropiación forzosa del Ensanche Sur, Sectores PP1, PP2 y PP3 del Plan de Ordenación Urbana de Alcorcón, en término municipal de Alcorcón

SEGUNDO.- Dicha resolución parte de un suelo urbanizable incluido en ámbito delimitado y con condiciones de desarrollo, en concreto en el desarrollo del PP3, con un uso característico de residencial y un aprovechamiento de 0'401600 m2c/m2s aplicando un coeficiente corrector de 0'90. Por dicha recurrente se indica que el procedimiento es partiendo del procedimiento de tasación conjunta y del método residual dinámico los conceptos de valoración del Jurado en cuanto al suelo son erróneos en referencia a los valores de mercado, costes de construcción y de urbanización que según el informe que acompañaron al expediente de justiprecio llevarían a un precio unitario de 230,03 Euros el metro cuadrado de suelo del Sector P.P.3 (Los Palomares) en el que se ubica la finca. Señala igualmente que se desconoce el valor que a efectos fiscales fija la Dirección General de Tributos de la Comunidad Autónoma de Madrid, infringiéndose el principio de confianza legítima y discute la superficie expropiada que fija en 14.086 m2 .

TERCERO.- Los artículos 23 y 24 de la Ley 6/1998, de 13 de abril , sobre régimen del Suelo y valoraciones imponen que las valoraciones del suelo han de efectuarse conforme a los criterios establecidos en dicha Ley cualquiera que sea la finalidad que la motive y la legislación urbanística o de otro carácter que la legitime, por lo que es obligado la observancia del artículo 24 del mismo cuerpo legal cuando deba decidirse sobre la determinación del justiprecio originado por una expropiación forzosa en cualquier caso. Lo que significa que las valoraciones han de entenderse siempre referidas al momento de iniciación del expediente de justiprecio, que al tratarse en este caso de un procedimiento de tasación conjunta coincide con la fecha señalada por la resolución del Jurado,28 de abril de 2004, y es éste momento temporal el que habrá de respetarse cuando para realizar la tasación del suelo se trate de determinar los aprovechamientos urbanísticos que al mismo corresponden, y que estarán presididos por la clasificación urbanística asignada al terreno por el planeamiento entonces vigente en ese instante.

CUARTO.- El artículo 27 de la Ley 6/1998, de 13 de abril , sobre régimen del Suelo y valoraciones, en la redacción resultante de la Ley 10/2003 , establece que "el valor del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo se obtendrá por aplicación al aprovechamiento que le corresponda del valor básico de repercusión en polígono, que será el deducido de las ponencias de valores catastrales". Y, el párrafo segundo del artículo 27.1 de la citada Ley prevé que "en los supuestos de inexistencia, pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales o inaplicabilidad de éstos por modificación de las condiciones urbanísticas tenidas en cuenta al tiempo de su fijación, el valor del suelo se determinará de conformidad con el método residual dinámico definido en la normativa hipotecaria, considerando en todo caso los gastos que establece el artículo 30 de esta ley". Conforme a todo ello podemos fijar la primera premisa del presente procedimiento cual es la inexistencia de ponencia de valores. La segunda premisa viene derivada del propio tenor del precepto arriba reseñado, a falta de ponencia de valores el Jurado debe aplicar el método residual dinámico.

QUINTO.- El método residual dinámico tiene por objeto determinar el valor inicial del suelo como inversión inicial como precio máximo para asegurar la viabilidad del proyecto empresarial, esto es, su determinación permitirá conocer el valor de mercado de un terreno edificable como el precio más probable que en el momento de su tasación pagaría por el suelo un promotor inmobiliario que lo comprara y aprovechara su mayor y mejor uso. A este respecto, la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, establece, en lo que se refiere al método técnico de valoración que denomina residual por el procedimiento dinámico (art 34.2 de la Orden). El artículo 35 establece una serie de requisitos para la utilización del método residual de obligado cumplimiento, que son los siguientes: "a) La existencia de información adecuada para determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar con arreglo al régimen urbanístico aplicable o, en el caso de terrenos con edificios terminados, para comprobar si cumplen con dicho régimen. b) La existencia de información suficiente sobre costes de construcción, gastos necesarios de promoción, financieros, en su caso, y de comercialización que permita estimar los costes y gastos normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características semejantes a la que se va a desarrollar. c) La existencia de información de mercado que permita calcular los precios de venta más probables de los elementos que se incluyen en la promoción o en el edificio en las fechas previstas para su comercialización. d) La existencia de información suficiente sobre los rendimientos de promociones semejantes". A ello, el apartado segundo añade que "Para poder aplicar el método residual por el procedimiento dinámico será necesario además de los requisitos señalados en el apartado anterior, la existencia de información sobre los plazos de construcción o rehabilitación, de comercialización del inmueble y, en su caso, de gestión urbanística y de ejecución de la urbanización". En análisis de la prueba existente en el procedimiento la Sala entiende que no concurre en el supuesto de autos uno de los elementos esenciales de aplicación del método residual. Dicho elemento hace referencia a la falta de información de mercado que permita calcular los precios de venta más probables de los elementos que se incluyen en la promoción o en el edificio en las fechas previstas para su comercialización. En el supuesto de autos el proyecto de expropiación viene referido al desarrollo de suelo urbanizable a través de tres planes parciales a ejecutar en sucesivos cuatrienios. Para determinar el valor en venta el Jurado acude al módulo de valor M para la determinación de los valores del suelo, a una hoja de información inmobiliaria de octubre de 2004 del diario ABC, otra hoja del País y los indicadores a fecha junio de 2004 de la Comunidad de Madrid. El informe de parte, acompañado a la hoja de aprecio, y con la demanda es aún más parco en sus bases fácticas pues se fundamenta en hojas de valoraciones previas de solares y terrenos sin edificar del municipio de Alcorcón obtenidos según se manifiesta de la prensa, sin identificar ni siquiera el medio, de asesores inmobiliarios de la zona, sin identificarlos tampoco, y de los estudios de la consultora Aguirre Newman y C.B. DIRECCION000 , que no se aportan, desconociendo el Tribunal, la metodología utilizada y los datos de campo sobre los que se elaboran dichos informes.. Las periciales insaculadas en este y otros pleitos del mismo proyecto expropiatorio se documentan en la prensa, en concreto (en el recurso contencioso-administrativo 453/2006) en la publicación "ABC" y del portal de Internet "Idealista.com", sin que incluya datos concretos referidos a transacciones individualizadas, y sin que conste que se trate de precios de oferta o demanda, otros (recurso contencioso-administrativo 441/06) en una base de datos elaboradas por el perito en su condición de tasador, mas sin indicar los datos de donde extrae los testigos y otros (recurso contencioso-administrativo 443/2006) en una Guía inmobiliaria editada por Cajamadrid, de la que se desconocen los testigos utilizados y en el recurso contencioso-administrativo 1293 de 2008 de diversos portales de Internet (fotocasa.com e idealista.com) pero referidos a julio de 2008, esto es en fecha muy alejada al momento en que ha de efectuarse la valoración. Por lo tanto todos parten de valores de viviendas ya construidas o próximas a construir y no realizan un estudio de mercado de suelo urbanizable lo que impide establecer el precio medio de venta real. Tampoco sirven los señalados en la resolución del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de Madrid que hace referencia a los publicados por la Comunidad de Madrid para determinar las Bases Imponibles en los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, Sucesiones y Donaciones para el ámbito propio de la actuación, dado que el Tribunal desconoce las muestras tanto en su número como en su localización, que han servido para elaborar la citada base de datos, desconociéndose también si se trataba de precio solicitado en las ofertas, ofrecido en las demandas o precios de la efectiva transacción. Por otra parte este tribunal cuando se ha pronunciado respecto de la aplicación de dicha base de datos en las comprobaciones de valores necesarias para liquidad el l Impuesto de Sucesiones ha entendido que no se encontraban suficientemente motivadas

SEXTO.- En orden al cálculo del valor unitario del suelo y partiendo de esa deficiencia fáctica para determinar uno de los elementos esenciales de aplicación en el método residual dinámico, esta Sala, siguiendo un criterio sostenido en virtud de jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo, viene regularmente admitiendo, en supuestos expropiatorios de suelo para hallar el valor de repercusión, partir del módulo de viviendas de protección oficial, en razón de su objetividad exenta de especulaciones, en la medida que el valor urbanístico de un predio es un valor objetivado, y tasado legalmente, al que ha de llegarse por aplicación del aprovechamiento que a la clasificación del suelo le atribuya el planeamiento por métodos objetivos carentes de incidencias especulativas de mercado y máxime cuando en el sector el uso predominante es el de viviendas de protección oficial. A tales efectos, el sistema objetivo, conforme criterio de la doctrina jurisprudencial (Sentencias del Tribunal Supremo, entre otras, de 23 de mayo de 2000 y 20 de enero de 1998 ) resulta ser el más idóneo cuando no existe certeza suficiente de una realidad comercial de transacciones de terrenos que conduzca a la aplicación del método residual. En el supuesto planteado tal consideración no merece ser modificada puesto que uno u otro sistema no tiene razón alguna para diferir significativamente a sus conclusiones pues si bien el dato de partida es distinto y favorable a la consideración del precio de las viviendas libres, no es menos cierto que el sistema objetivo no descuenta los gastos de urbanización por venir éstos incluidos en el valor de repercusión que, en su caso, sea aplicable, como también ha afirmado constante doctrina jurisprudencial. En el supuesto de autos la superficie expropiada es la que se dirá con posterioridad y se encuentra sita en el municipio de Alcorcón, siendo el Acta de Ocupación de 21 de junio de 2005. En las condiciones expuestas el método de valoración del suelo afectado ha de partir para su valoración de las siguientes reglas: 1º) La superficie expropiada ha de ser reducida por el coeficiente de aprovechamiento de 0,4016 que es el asignado por el Planeamiento al Plan Parcial. 2º) Del resultado anterior ha de sustraerse el 10% (coeficiente 0,9) equivalente a cesiones obligatorias conforme señalan los artículos 84.3 b) y 105.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1.976 y artículos 21.1 y 18.2 c) de la Ley 9/2001. A su vez esta conclusión ha de reducirse en un 20% (coeficiente 0,8) para extraer los metros cuadrados útiles que se multiplicaba por el precio aplicable. 3º) El precio parte del valor en venta para la zona de la Viviendas de Protección Oficial en la fecha de valoración que es la del expediente individualizado del justiprecio (artículo 24 de la Ley 6/1998 ) momento necesariamente posterior al Acto de ocupación (art. 52, regla 7ª de la Ley de Expropiación forzosa). A dicha fecha, y contando que el acta de ocupación es de junio de 2.005, ha de remitirse la de la Orden sobre dichos precios que sea de aplicación y la Orden1577/2005 vigente para los precios de las viviendas protegidas que es de fecha 11 de mayo de 2005, de la Consejería de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes, por la que se establecen los precios máximos de venta de las viviendas protegidas acogidas al Real Decreto 1186/1998, de 12 de junio , y de las Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid y que se remite en precios a la Orden 2869/2004, de 8 de noviembre. En esta Orden se establece tanto el coeficiente autonómico como el de municipio singular que, aplicados sobre el precio básico establecido a nivel nacional por metro cuadrado de superficie útil, determinan los precios máximos legales de venta de las viviendas de nueva construcción sujetas a regímenes de protección pública. También se fija el porcentaje de incremento que aplicado sobre el precio máximo legal de una vivienda de nueva construcción sujeta a régimen de protección pública, determina el precio máximo legal de venta de las viviendas ya construidas, y los precios máximos de las Viviendas a Precio Tasado a las que se refiere la Disposición Transitoria Cuarta del Real Decreto 1186/1998, de 12 de junio , que para la localidad de que trata señala un precio de 1.263,49 euros m2 4º ) A dicho precio se le aplica el valor de repercusión que será de un 15 o un 20% según que en el término municipal existan menos o más de 500 viviendas de protección oficial (art. 2 D del Real Decreto 3148/1978, de 10 de diciembre sobre valoración catastral), se mantiene el cálculo del 0,20 como valor de repercusión por tratarse de un municipio de más de 500 viviendas protegidas; no descontándose, además, los gastos de urbanización por entenderse incluidos en dicho porcentaje. 5º) El precio así obtenido será aplicado a la superficie expropiada y dicha cifra se incrementará en un 5% de afección. Pues bien, aplicando las reglas antes citadas (0, 0,4016 x 0,80 x 0,90 x 1.263,49 euros x 0,20 x 1'05) obtendremos un resultado unitario de 76,7215387 euros, incluido el 5% de afección, debiendo señalarse respecto de la superficie que la parte actora-expropiada aportó con la demanda como establece la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civi una prueba pericial topográfica. Los resultados de este informe no han sido contradichos por las partes demandadas, que ni siquiera han alegado la incorrección de dicha prueba un han aportado como debería para contrarrestar la prueba pericial de parte, otra prueba pericial contradictoria ni han solicitado la practica de una prueba parcial por perito designado judicialmente. Por tanto la superficie a considerar habrá de ser 14.085,46 m2 que multiplicado por la superficie total expropiada, concluye en el siguiente precio total:

SÉPTIMO.- Y según lo dispuesto en el apartado primero del artículo 139 de la Ley 29/1998, de 13 de julio , reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa, considerando la Sala que no es de apreciar temeridad ni mala fe en la actuación procesal de la partes litigantes, es por lo que no procede formular expresa condena en costas.

VISTOS.- Los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que ESTIMAMOS el recurso contencioso-administrativo interpuesto por la Procuradora Doña Gema Sainz de la Torre Vilalta en nombre y representación de la entidad «Promofersan S.L.» y en su virtud ANULAMOS la resolución del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de Madrid de fecha 3 de febrero de 2.006 dictada en el expediente de determinación del Justiprecio número CP 615-06/PV00065.5/2006, correspondiente a la finca número 129 del expediente de expropiación forzosa del Ensanche Sur, Sectores PP1, PP2 y PP3 del Plan de Ordenación Urbana de Alcorcón, en término municipal de Alcorcón declarando el derecho del recurrente expropiado a percibir un precio DE UN MILLON OCHENTA MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y OCHO EUROS CON DIECISEIS CÉNTIMOS (1.080.658,16 ?), más los intereses legales, desestimando el resto de sus pretensiones, y sin especial pronunciamiento respecto de las costas causadas por lo que cada parte abonará las causadas a su instancia y las comunes lo serán por mitad

Notifíquese la presente resolución con la advertencia de que la misma no es firme pudiendo interponerse recurso de casación que habrá de prepararse ante esta misma sala en el plazo de los diez días siguientes a la notificación de la presente resolución, previa constitución del depósito de 50 ? en la "Cuenta de Depósitos y Consignaciones" abierta a esta sección, tal y como establece la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial según redacción de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.