Sentencia Administrativo Nº 234/2015, Tribunal Superior de Justicia de Comunidad Valenciana, Sala de lo Contencioso, Sección 3, Rec 2446/2011 de 17 de Febrero de 2015

Encabezamiento

RECURSO Nº 2446-11

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE LA COMUNIDAD

VALENCIANA

SALA DE LO CONTENCIOSO- ADMINISTRATIVO

SECCIÓN TERCERA

En la Ciudad de Valencia, a diecisiete de febrero de dos mil quince.

VISTO por la Sección Tercera de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, compuesta:

Presidente:

Ilmo. Sr. D. Luis Manglano Sada.

Magistrados Ilmos. Srs:

D. Rafael Pérez Nieto

Dª Mª Jesús Oliveros Rosselló.

SENTENCIA NUM: 234/2015

En el recurso contencioso administrativo num. 2446-11, interpuesto por la mercantil Projovi S.L., representada por el/la Procurador/a D ª Elena Gil Bayo, contra la resolución del TEAR de fecha 26-5-2011, desestimatoria de la reclamación nº NUM000 formulada por la actora contra la liquidación por AJD

Habiendo sido parte en autos como Administración demandada ADMINISTRACIÓN DEL ESTADO representada y defendida por la ABOGACÍA DEL ESTADO, y la GENERALITAT VALENCIANA representado y defendida por LETRADO DE SUS SERVICIOS JURÍDICOS y Magistrada ponente Dª Mª Jesús Oliveros Rosselló.

Antecedentes

PRIMERO.- Interpuesto el recurso y seguidos los trámites prevenidos por la Ley, se emplazó al demandante para que formalizara la demanda, lo que verificó mediante escrito en que suplica se dicte sentencia declarando no ajustadas a derecho las resoluciones recurridas.

SEGUNDO.- La representación de la parte demandada contestó a la demanda, mediante escrito en el que solicitó se dictara sentencia por la que se confirmasen las resoluciones recurridas. La cuantía del recurso se estableció en 2.952,23 euros.

TERCERO.- No habiéndose recibido el proceso a prueba, y evacuado el trámite de conclusiones prevenido por el artículo 62 de la Ley de la Jurisdicción , quedaron los autos pendientes para votación y fallo.

CUARTO.- Se señaló la votación para el día 17 de febrero de dos mil quince.

Fundamentos

PRIMERO.-En el presente proceso, la parte demandante la mercantil Projovi S.L., interpone recurso contencioso administrativo, contra la resolución del TEAR de fecha 26-5-2011, desestimatoria de la reclamación nº NUM000 formulada por la actora contra la liquidación por AJD.

SEGUNDO.-Alega la parte actora como sustento de su pretensión la inexistencia de condición resolutoria explícita inscribible y, por ende, sujeta a la modalidad gradual del impuesto sobre actos jurídicos documentados. Razona que, conforme al artículo 31.2 del Texto Refundido de la Ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, aprobado por Real Decreto legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre), quedan sujetos a la tributación en la modalidad de cuota variable del impuesto sobre actos jurídicos documentados, aquellos documentos notariales que: (a) tengan por objeto cantidad o cosa valuable; (b) contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles; y (c) no documenten actos o contratos sujetos al impuesto sobre sucesiones y donaciones o a los conceptos de transmisiones patrimoniales onerosas u operaciones societarias. Y en el caso de autos no se cumplen dos de los requisitos pues la operación realizada no tiene contenido valuable y no es inscribible en el Registro de la Propiedad.

En escritura pública de fecha 27-2-2007 se procedió a la cesión de suelo por obra futura sobre la finca inscrita en el RP de Guardamar del Segura, fijándose en la clausula Sexta de la citada escritura una indemnización en caso de incumplimiento. En el otorgamiento de la escritura de 26-2-2008 se dejó sin efecto dicha clausula, consta en la escritura 'en el sentido de dejar sin efecto y tener por no puesta a todos los efectos, presentes y futuros la clausula Sexta. INDEMNIZACIÖN EN CASO DE INCUMPLIMIENTO, DEJÄNDOLA VACÏA DE CONTENIDO. Al respecto la administración giro la liquidación por entender que esta escritura era de cancelación de condición resolutoria. Sin embargo lo establecido en aquella clausula sexta no fue una condición resolutoria sino que tenia naturaleza indemnizatoria o resarcitoria para el caso de que no se cumplieran las obligaciones asumidas por el actor. Alega las diferencias entre la condición resolutoria y la indemnización por incumplimiento, señala que solo están sujetas al AJD aquellas condiciones resolutorias que garantizan el pago del precio aplazado en las compraventas de inmuebles, circunstancia que no concurre en el caso de autos, en el que se pacto una penalización por retraso en la entrega, por lo que si ninguna condición resolutoria se estableció en la clausula sexta la misma no se suprimió en la escritura. La clausula sexta recogida en la escritura de 27-2-2007 no fue inscrita en el RP, así consta acreditado por nota simple, folios 13 a 17, pero ademas la escritura de modificación de la cláusula sexta tampoco es inscribible. Si se considerase que al citada cláusula establece una condición resolutoria la misma estaría viciada de nulidad pues el cumplimiento depende la exclusiva voluntad del deudor.

Añade que no concurre en el actor la condición de sujeto pasivo del impuesto, pues a tenor del art 19 del TR 19/93 , lo es el adquirente del bien o derecho o en su defecto las personas que insten o soliciten los documentos notariales o aquellos en cuyo interés se expidan, por lo tanto el adquirente seria la otra parte o en todo caso ambas partes. Objeta además falta de motivación de la liquidación.

La administración demandada se opone al recurso entablado y sostiene que de la cláusula transcrita se desprende la existencia de una condición resolutoria explícita, en cuanto que las partes consignan expresamente la facultad de resolver la permuta, en caso de incumplimiento de PROJOVI de conformidad con el artículo 1504 del Código Civil ; no se limitan a recoger la facultad de resolución por falta de cumplimiento de las obligaciones de las partes dispuesta en el artículo 1124 del Código Civil , que opera aun cuando nada se haya recogido en el contrato.

TERCERO.-Una condición resolutoria en un contrato es aquella que motiva la ineficacia o resolución del contrato.

Las condiciones resolutorias son inscribibles en el Registro de la Propiedad

solamente están sujetas al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados aquellas condiciones resolutorias que garantizan el pago del precio aplazado en las compraventas de inmuebles. Cuando se ha cumplido el pago que impone la condición, está se debe cancelar, las condiciones resolutorias expresas inscribibles en el Registro de la Propiedad, a las que se refiere el artículo 11 de la Ley Hipotecaria son las que disciplina el artículo 1.504 del Código Civil : '[e]n la venta de bienes inmuebles aun cuando se hubiere convenido que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, mientras no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento el Juez no podrá concederle nuevo término'. Distinta de ésta es la condición resolutoria implícita en todo contrato representativo de una obligación recíproca que contempla el artículo 1124 del Código Civil : 'la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe'.

Procede recordar que es doctrina general que los artículos 1504 y 1124 del Código Civil son preceptos que se complementan, siendo el primero de ellos una especialidad del segundo, pues está previsto para la compraventa de inmuebles con pago del precio aplazado, como ocurre en el presente caso; que la inclusión de la estipulación de resolución de la compraventa en caso de falta de pago del precio tiene repercusiones frente a terceros cuando conste en el Registro; y que, según el artículo 38 de la Ley Hipotecaria , puede producirse una nueva inscripción a favor del vendedor o de sus causahabientes en caso de resolución, sin más requisitos que el requerimiento judicial o notarial al comprador al que obliga el artículo 1504 del Código Civil , de donde se desprende que tal pacto resolutorio puede tener acceso al Registro, toda vez que es indispensable para los terceros conocer, al efecto de salvaguardar sus derechos, quién es el titular de la acción resolutoria que puede afectar a la estabilidad y permanencia del dominio inscrito.

El artículo 11 de la Ley Hipotecaria exige la inscripción de la condición resolutoria explícita en la compraventa para que produzca efectos frente a terceros, pero la falta de inscripción, aunque implica la ausencia de efectos erga omnes, no quiere decir que dicha condición resolutoria explícita no sea, en principio, inscribible o que la falta de inscripción desvirtúe su naturaleza.

Así establece el art. 11 de la Ley Hipotecaria que 'La expresión del aplazamiento del pago, conforme al artículo anterior, no surtirá efectos en perjuicio de terceros, a menos que se garantice aquel con hipoteca o se dé a la falta de pago el carácter de condición resolutoria explícita. En ambos casos, si el precio aplazado se refiere a la transmisión de dos o más fincas, se determinará el correspondiente a cada una de ellas. Lo dispuesto en el párrafo anterior se aplicará a las permutas o adjudicaciones en pago cuando una de las partes tuviere que abonar a la otra alguna diferencia en dinero o en especie'.1

Con carácter general, es la necesidad ante la que se encuentran numerosos vendedores de reforzar sus derechos frente al comprador en aras de lograr mayores facultades que las otorgadas por el art. 1124 del C.C .la que justifica la inserción dentro del contrato de compraventa de una cláusula en virtud de la cual convienen las partes que la falta de pago del precio o, en su caso, de alguno de sus plazos al vencimiento del término establecido dé lugar a la resolución de pleno derecho de la venta. Surge así el llamado 'pacto comisorio', contemplado en el art. 1504 del citado Código y cuyo origen se remonta a la Lex Commisoriaromana.

La resolución de la venta no se producirá de manera automática ya que, al amparo de lo establecido en el citado art. 1504 del Código Civil , resulta exigible el previo requerimiento judicial o notarial al comprador ó, tal y como precisa el art. 59 del Reglamento Hipotecario , la notificación de la voluntad de dar por resuelta la compraventa. Y en el supuesto de que la parte requerida no se allanase a la resolución sino que la rechazara oponiendo circunstancias tales como la inexistencia del propio pacto, la realización del pago, el no transcurso del término, etc., dicha resolución habría de ser estimada y declarada por el órgano judicial.

A partir de lo hasta aquí expuesto y tal y como precisa el art. 2.1 del citado Texto Refundido, debe atenderse a la verdadera naturaleza jurídica del acto o contrato liquidable, cualquiera que sea la denominación que las partes le hayan dado. La cuestión a resolver reside por tanto en determinar la naturaleza jurídica de la cláusula de la que se hace depender resolutoriamente lo pactado en escritura. Esta afirmación constituye una cuestión de derecho, el determinar si las partes han pactado a partir de los términos del contrato una condición resolutoria o un pacto indemnizatorio, por lo que para resolver el debate es preciso analizar la naturaleza de la condición estipulada en el contrato de compraventa que se formalizó en escritura pública de fecha 27-2-2007

Comenzamos reproduciendo el tenor literal de la estipulación debatida: 'el incumplimiento por parte de PROJOVI S.L. de su obligación de entrega en el plazo previsto dará lugar a la resolución del presente contrato de permuta debiendo la mercantil devolver a D. Pablo y D. Jose Pedro la propiedad y la posesión del solar en el estado en que se encuentre....'

Añade que el primer inciso del apartado 3 del artículo 7 del referido texto legal, ubicado dentro de su Título I, Transmisiones Patrimoniales, afirma que '[l]as condiciones resolutorias explícitas de las compraventas a que se refiere el artículo 11 de la Ley Hipotecaria se equipararán a las hipotecas que garanticen el pago del precio aplazado con la misma finca vendida'.

En el caso de autos la clausula examinada cumple los requisitos que permiten calificar la misma como condición resolutoria por ende, entender realizado el hecho imponible del impuesto sobre actos jurídicos documentados: (a) la condición resolutoria se constituye en garantía del pago de las cantidades aplazadas; (b) en la escritura de compraventa las partes manifiestan de forma expresa su voluntad de dar el carácter de condición resolutoria a la falta de pago de las cantidades aplazadas.

Por todo ello, a pesar de que la condición no fue inscrita en el Registro de la Propiedad, y de la alegación de que el único motivo que llevó a las partes a la inclusión de la cláusula concernida fue su voluntad de determinar la cuantía de los daños y perjuicios a los que se refiere el citado artículo 1124 del Código Civil , sin embargo los extremos que contiene el la clausula son subsumibles en la caracterización de la condición resolutoria , lo que nos conduce a la desestimación del recurso entablado

CUARTO.-De conformidad con lo establecido en el art. 139.1 LJCA , no ha lugar a un expreso pronunciamiento sobre las costas causadas por el presente proceso, al no apreciarse temeridad o mala fe en ninguna de las partes.

VISTOS, los preceptos legales citados y demás normas de general aplicación

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso contencioso administrativo interpuesto por la mercantil Projovi S.L., contra la resolución del TEAR de fecha 26-5-2011, desestimatoria de la reclamación nº NUM000 formulada por la actora contra la liquidación por AJD. No procede una expresa imposición de costas procesales.

Contra esta Sentencia no cabe interponer recurso ordinario.

A su tiempo y con certificación literal de la presente, devuélvase el expediente administrativo al centro de su procedencia.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por la Ilma. Sra. Magistrada ponente del presente recurso, estando celebrando Audiencia Pública esta Sala, de la que, como Secretaria de la misma, certifico