Sentencia Administrativo Nº 267/2015, Tribunal Superior de Justicia de Comunidad Valenciana, Sala de lo Contencioso, Sección 3, Rec 3099/2011 de 10 de Marzo de 2015

Encabezamiento

RECURSO Nº 3099-11

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE LA COMUNIDAD

VALENCIANA

SALA DE LO CONTENCIOSO- ADMINISTRATIVO

SECCIÓN TERCERA

En la Ciudad de Valencia, a diez de marzo de dos mil quince.

VISTO por la Sección Tercera de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, compuesta:

Presidente:

Ilmo. Sr. D. Luis Manglano Sada.

Magistrados Ilmos. Srs:

D. Rafael Pérez Nieto

Dª Mª Jesús Oliveros Rosselló.

SENTENCIA NUM: 267/2015

En el recurso contencioso administrativo num. 3099-11, interpuesto por D. Baltasar y Dª Sonsoles , representada por el/la Procurador/a Dª Rosa Correcher Pardo, contra la resolución del TEAR de fecha 30-6-2011, desestimatoria de la reclamación nº NUM000 y acumulada NUM001 formulada por los actores contra la liquidación por IRNR.

Habiendo sido parte en autos como Administración demandada ADMINISTRACIÓN DEL ESTADO representada y defendida por la ABOGACÍA DEL ESTADO, y Magistrada ponente Dª Mª Jesús Oliveros Rosselló.

Antecedentes

PRIMERO.- Interpuesto el recurso y seguidos los trámites prevenidos por la Ley, se emplazó al demandante para que formalizara la demanda, lo que verificó mediante escrito en que suplica se dicte sentencia declarando no ajustadas a derecho las resoluciones recurridas.

SEGUNDO.- La representación de la parte demandada contestó a la demanda, mediante escrito en el que solicitó se dictara sentencia por la que se confirmasen las resoluciones recurridas. La cuantía del recurso se estableció en euros.

TERCERO.- No habiéndose recibido el proceso a prueba, y evacuado el trámite de conclusiones prevenido por el artículo 62 de la Ley de la Jurisdicción , quedaron los autos pendientes para votación y fallo.

CUARTO.- Se señaló la votación para el día de dos mil quince.

Fundamentos

PRIMERO.-En el presente proceso, la parte demandante D. Baltasar y Dª Sonsoles , interpone recurso contencioso administrativo contra la resolución del TEAR de fecha 30-6-2011, desestimatoria de la reclamación nº NUM000 y acumulada NUM001 formulada por los actores contra la liquidación por IRNR.

SEGUNDO.-Alega la parte actora como sustento de su pretensión que los actores compraron mediante contrato privado de 15-4-2004 las siguientes fincas sitas DIRECCION000 sito en c/ DIRECCION001 num NUM002 , de Valencia:

1- Vivienda en escalera DIRECCION002 tipo DIRECCION003 , duplex en plantas NUM003 y NUM004 con una superficie construida de 130,74 m2 por un precio de 465.000 euros.

2- Plaza de aparcamiento en NUM005 planta de DIRECCION004 señalado con el numero NUM006 y con una superficie útil de 9,90 m2 por un precio de 17.000 euros.

3- Trastero en NUM005 planta de DIRECCION004 señalad con el num NUM007 con una superficie útil de 7,47 m2 por un precio de 5.000 euros.

Los actores se trasladaron a comienzos de 2005 a EEUU país de origen del actor en donde establecieron su residencia permanente contrayendo matrimonio por lo que procedieron a la venta de los inmuebles adquiridos, mediante contrato privado de fecha 15-3-2006, en el que vendieron las mismas a D. Jose Luis por el precio conjunto de 530.000 euros. En fecha 19-6-2007 la mercantil Vallehermoso otorgo escritura publica a favor de los actoras mediante la que trasmiten una vez terminada la obra las fincas por el precio y condiciones fijadas en el contrato privado. Y simultáneamente ante el mismo Notario los actores otorgaron escritura publica de la misma fecha en favor de D. Jose Luis por el precio de 530.00 euros, que fue satisfecho tal como se hace constar en la escritura publica de compraventa, del siguiente modo: 27.000 euros el 15-3-2006 mediante cheque bancario de 15-3-2006 coincidiendo con la escritura privada de compraventa, 502.600 euros en fecha 19-6-2007 coincidiendo con el otorgamiento de la escritura publica, mediante diversos cheques bancarios nominativos. Los gastos e impuesto de la escrituración de la compraventa a Vallehermoso ascendieron a 40.390,71 euros, por lo que el coste total de adquisición fue de 527.390,71 euros. Los gastos de venta al Sr. Jose Luis ascendieron a 752,02 euros por lo que el valor de transmisión neto asciende a 529.247,98 euros. A tenor de lo expuesto la ganancia patrimonial asciende a 1.857,27 euros, los actores solicitaron la devolución de la cantidad de 15.360 euros modelo 212. A raíz de esta solicitud la AEAT inicia un procedimiento de comprobación de valores y en base a un informe pericial elaborado por el Gabinete Técnico de Inspección se eleva el valor de los tres inmuebles a 970.000 euros, y liquida la ganancia patrimonial resultante de dicho incremento. Por lo que resulta una deuda tributaria para cada uno de los actores de 36.918,37 euros.

Respecto a dicha comprobación la parte actora impugna la comprobación de valores realizada alegando que la valoración se hace con referencia a una fecha incorrecta pues la del contrato privado prevalece sobre la de la escritura publica, el perito de la administración refiere su valoración a 19 de junio de 2007, doc nº 18, folio 147 exp), sin embargo la compraventa se produjo en la fecha del documento privado fecha a la que debió referirse la valoración., habiendo realizado la parte actora dicha alegación en vía administrativa, la respuesta se omite. En segundo término alega que los valores de la muestra se obtiene unicamente de ofertas aparecidas en un folleto publicitario sin contratar, pues son las que aparecen publicadas en la revista La Clau, en la valoración se prescinde de toda información oficial o de registros y notarias, no siendo fiable la fuente a la que la valoración se refiere. En tercer lugar señala que el método de comparación aplicado incumple lo establecido en el Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo sobre normas de valoración de bienes inmuebles, pues no existe ninguna normativa que regule el régimen de valoración, por analogía procede aplicar la misma lo que evidencia que los testigos empleados no son suficientes, ni en numero ni en calidad, que no se aplican coeficientes correctores a los testigos, los valores empleados no se basan en transacciones reales, ni se eliminan aquellos testigos que obedecen a mera especulación. En cuarto lugar alega que el técnico no ha realizado reconocimiento físico del inmueble y cita al respecto jurisprudencia en quinto lugar opone que la comprobación realizada valora el bien en las del doble por el que se compro dos años antes, y por último opone la falta de motivación de la comprobación de valores.

Alega ademas que el precio de venta pactado estaba en sintonía con el precio de mercado y que el valor fijado por la Inspección supera en mucho el precio de mercado vigente. Señala que entre las partes comprador y vendedor no existía ninguna relación, que el comprador aporto los extractos de las cuentas de las que salieron las cantidades, doc nº 20 folio 119 exp, doc nº 21 folios 144 a 146 exp, que objetivan la realidad de dicho precio. El comprador necesito financiación ajena y para obtener el préstamo se realizo una tasación de la vivienda a través de la sociedad de tasación Tasamadrid S.A., doc nº 22 folios 193 a 216 exp, y el valor de tasación asciende según el método de coste a 499.704,89 euros y según en el método de comparación a 619.000 euros, tasación que cumple todos los requisitos . Indica que entre el precio de la compra y el de la venta medio un incremento de 9,19% en año y medio, incremento que es razonable y el que corresponde al barrio en que su ubica la vivienda, según se desprende de la revista especializada 'El Idealista', asi consta en su pagina web. De las consultas en el RP consta que la entidad Vallehermoso realizo ventas en el mismo complejo residencial y de características similares que arrojan un valor medio de 430.000 euros en fechas muy cercanas a la transmisión objeto de comprobación, lo que objetiva el carácter desorbitado de la valoración realizada por la administración, doc nº 23 y 24, 25 y 26 y 27 y 28 (folios 219 a 228, certificación registral de las finca NUM008 , NUM009 y NUM010 y consultas gráficas y descriptivas del catastro). Alega la estadística del histórico de precios elaborada por la pagina web de Idealista.com que señala el incremento de valor en el periodo y barrio que fue de 12,02%, doc nº 29 a 32, folios 229 a 236 exp.

Alega ademas el principio de unicidad versus principio de estanqueidad, debe regir el principio de unicidad por seguridad jurídica, asi para el ITP la administración fija un valor de 221.785,81 euros, doc 33 a 35 folios 238 a 240 exp, respecto al IBI el valor es de 74.400,61 euros. Y por último objeta que la liquidación es confiscatoria

La administración demandada se opone al recurso entablado y alega que en cuanto a la fecha de la valoración el documento privado no tiene trascendencia frente a terceros, por otro lado la valoración resulta de un dictamen técnico de perito de la Hacienda, folios 148 y sig expediente administrativo, en las que se encuentran las razones de la valoración que se funda en el método de comparación a partir de anuncios de ofertas de inmuebles de características similares y si bien el técnico no ha visitado el inmueble si que ha tenido en cuenta sus características especificas. No es admisible el valor tenido en cuenta a efectos de otros impuestos, alega la jurisprudencia sobre la prueba indiciaria, señala que si la recurrente no estaba conforme con la comprobación de valores practicada por la administración debió promover la tasación pericial contradictoria y sin embargo no lo hizo. La valoración realizada se ajusta a las previsiones del Art. 57,1,e) LGT , mediante el dictamen de perito de la administración, realzada por técnico competente y con titulación adecuada, aplica la normativa de valoración

TERCERO.-La regulación de las ganancias patrimoniales, en la Ley 40/1998, de 9 de diciembre, del IRPF, aplicable al supuesto de autos, cuyo artículo 31 define las ganancias patrimoniales como:

' Artículo 31. Concepto

1. Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos.'

La cuantificación legal de las ganancias la otorga el artículo 32, que dice:

'Artículo 32. Importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales. Norma general

1. El importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales será:

a) En el supuesto de transmisión onerosa o lucrativa, la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales...'.

El artículo 33 de la LIRPF de 1998 , pormenoriza el cálculo de ese valor:

Artículo 33. Transmisiones a título oneroso

1. El valor de adquisiciónestará formado por la suma de:

a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado.

b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.

En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.

2. El valor de adquisición a que se refiere el apartado anterior se actualizará, exclusivamente en el caso de bienes inmuebles, mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la correspondiente Ley de Presupuestos Generales del Estado...

3. El valor de transmisiónserá el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.

Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.'

Por otra parte la regulación de la comprobación de valores se establece en el art 57 LGT que en lo que ahora interesa señala:

Artículo 57. Comprobación de valores

1. El valor de las rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria podrá ser comprobado por la Administración tributaria mediante los siguientes medios:

e) Dictamen de peritos de la Administración.

h) Precio o valor declarado correspondiente a otras transmisiones del mismo bien, teniendo en cuenta las circunstancias de éstas, realizadas dentro del plazo que reglamentariamente se establezca.

2. La tasación pericial contradictoria podrá utilizarse para confirmar o corregir en cada caso las valoraciones resultantes de la aplicación de los medios del apartado 1 de este artículo.

Además procede recordar que, como señala la STS de 7/12/11 (recurso 71/2010 ) que el art. 57 de la ley no establece la preferencia de ningún medio de comprobación sobre los demás, señalando el art. 160.3 del Reglamento, Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio , por el que se aprueba el Reglamento general de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos que la propuesta de valoración resultante de la comprobación de valores realizada mediante cualquiera de los medios a que se refiere el art. 57 de la ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria , deberá ser motivada, y que a los efectos de lo previsto en el art. 103.3 de dicha ley , la propuesta de valoración recogerá expresamente la normativa aplicada y el detalle de su aplicación.

En el caso de autos han resultado acreditados los siguientes hechos: los actores compraron a la mercantil Vallehermoso División Promoción S.A., mediante contrato privado de 15-4-2004 las siguientes fincas sitas DIRECCION000 sito en c/ DIRECCION001 num NUM002 , de Valencia:

1- Vivienda en escalera DIRECCION002 tipo DIRECCION003 , duplex en plantas NUM003 y NUM004 con una superficie construida de 130,74 m2 por un precio de 465.000 euros.

2- Plaza de aparcamiento en NUM005 planta de DIRECCION004 señalado con el numero NUM006 y con una superficie útil de 9,90 m2 por un precio de 17.000 euros.

3- Trastero en NUM005 planta de DIRECCION004 señalad con el num NUM007 con una superficie útil de 7,47 m2 por un precio de 5.000 euros.

Los actores se trasladaron a comienzos de 2005 a EEUU país de origen del actor en donde establecieron su residencia permanente contrayendo matrimonio el 2- 8-1005, ( doc nº 1, folio 217 exp) por lo que procedieron a la venta de los inmuebles adquiridos, mediante contrato privado de fecha 15-3-2006, (doc nº 2 folios 51 a 56 exp TEAR) en el que vendieron las mismas a D. Jose Luis por el precio conjunto de 530.000 euros. En el momento de la suscripción del contrato el comprador les entrego a cuenta la cantidad de 27.400 euros mediante cheque nominativo de la entidad Caja Rural Torrent, (doc nº 3, folio 57 exp TEAR). En fecha 19-6-2007 la mercantil Vallehermoso otorgo escritura publica a favor de los actoras mediante la que trasmiten una vez terminada la obra las fincas por el precio y condiciones fijadas en el contrato privado. Y simultáneamente ante el mismo Notario los actores otorgaron escritura publica de la misma fecha en favor de D. Jose Luis por el precio y condiciones reflejadas en el contrato de compraventa suscrito en marzo de 2006 (doc nº 4 folios 41 a 78 exp, doc nº 5 folios 81 a 110 exp) .

El precio de 530.00 euros fue satisfecho tal como se hace constar en la escritura publica de compraventa, del siguiente modo: 27.000 euros el 15-3-2006 mediante cheque bancario de 15-3-2006 coincidiendo con la escritura privada de compraventa, 502.600 euros en fecha 19-6-2007 coincidiendo con el otorgamiento de la escritura publica, mediante diversos cheques bancarios nominativos, (doc 6 a 9, folios 142 y 143 exp). Los gastos e impuesto de la escrituración de la compraventa a Vallehermoso ascendieron a 40.390,71 euros, por lo que el coste total de adquisición fue de 527.390,71 euros, (doc 10 a 14, folios 25 a 27 29 y 34 a 36 exp). Los gastos de venta al Sr. Jose Luis ascendieron a 752,02 euros( doc 15, folio 28 exp), por lo que el valor de transmisión neto asciende a 529.247,98 euros.

A tenor de lo expuesto la ganancia patrimonial asciende a 1.857,27 euros, por lo que la cuota integra es de 334,31 euros y dado que el total retenido a ambos cónyuges ascendía a 15.900 euros, modelo 211, doc nº 16 folios 30 y 31 exp), los actores solicitaron la devolución de la cantidad de 15.360 euros modelo 212, doc nº 17 folio 20 exp. A raíz de esta solicitud la AEAT inicia un procedimiento de comprobación de valores y en base a un informe pericial elaborado por el Gabinete Técnico de Inspección se eleva el valor de los tres inmuebles a 970.000 euros, y liquida la ganancia patrimonial resultante de dicho incremento. Por lo que a tenor de la liquidacion resulta una deuda tributaria para cada uno de los actores de 36.918,37 euros.

La aplicación de la normativa antes expuesta al caso de autos, nos ha de conducir a la estimación del recurso, pues esta Sala ya ha señalado de manera reiterada la necesidad de que las comprobaciones de valores sean singulares e individualizadas, pues en el caso de las transmisiones inmobiliarias las características específicas, físicas, de conservación y de otra índole, hacen ineludible la comprobación 'in situ ' de cada inmueble por el técnico correspondiente, y deben reflejarse en la notificación de la liquidación, cerciorándose del estado real del inmueble a valorar, como, entre otras, en la sentencia de fecha 10 de enero de 2008 , o en la reciente sentencia dictada por el Pleno de fecha 1 de octubre de 2013 . Y dicho requisito se ha omitido completamente en la valoración objeto de los presentes autos

Pero ademas así lo ha señalado también el Tribunal Supremo en diversas sentencias, como en la citada, de fecha 29 de marzo de 2012, recurso de casación para unificación de doctrina 34/2010 , donde ha dicho:

['QUINTO.- Una vez contrastado que se dan las identidades exigidas en el art. 96.1 de la LJCA , debe coincidirse necesariamente con la recurrente en que la doctrina que se contiene en la Sentencia de 6 de mayo de 2009, dictada por la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Aragón , no es conforme a Derecho.

Pues bien, debemos comenzar afirmando que los dictámenes emitidos para la comprobación de valores, en la medida que conforman la motivación de la liquidación posterior, han de contener los elementos, datos, razonamientos y, en definitiva, justificaciones necesarias, para que los interesados puedan conocer las razones del valor resultante que va a configurar la base imponible del impuesto, de tal modo que tengan la posibilidad de contravenirlos, poner en duda su exactitud o validez tanto respecto a las premisas sobre las que se parte, el método utilizado, como respecto al resultado obtenido. Lo contrario limitaría el derecho de defensa de los interesados, pues solamente cuando pueden conocer la existencia de la inexactitud de la valoración administrativa, pueden oponerse a la misma y articular los medios para combatirla.

En este sentido se ha pronunciado en reiteradas ocasiones esta Sala, entre ellas, en la Sentencia de 25 de marzo de 2004 (rec. cas. núm. 79/1999 ) dijimos lo siguiente:

«Sobre la cuestión de la forma y motivación que han de tener las comprobaciones de valores, también se ha pronunciadoesta Sala en numerosísimas Sentencias, así en las de 3 y 26 de Mayo de 1989 , 20 de Enero y 20 de Julio de 1990 , 18 de Junio y 23 de Diciembre de 1991 , 8 de Enero de 1992 , 22 de Diciembre de 1993 , 24 y 26 de Febrero de 1994 , 4 , 11 y 25 de Octubre y 21 de Noviembre de 1995 , 18 y 29 de Abril y 12 de Mayo de 1997 , 25 de Abril de 1998 , 3 de Diciembre de 1999 , 23 de Mayo de 2002 y 24 de marzo de 2003 .

En esta abundante jurisprudencia se ha sentado la doctrina de que los informes periciales, que han de servir de base a la comprobación de valores, deben ser fundados , lo cual equivale a expresar los criterios, elementos de juicio o datos tenidos en cuenta; que la justificación de dicha comprobación es una garantía tributaria ineludible; que por muy lacónica y sucinta que se interprete la obligación administrativa de concretar los hechos y elementos adicionales motivadores de la elevación de la base, no puede entenderse cumplida dicha obligación, impuesta por el art. 121 de la Ley General Tributaria , si se guarda silencio o si se consignan meras generalizaciones sobre los criterios de valoración o solo referencias genéricas a los elementos tenidos en cuenta, mediante fórmulas repetitivas que podrían servir y de hecho sirven, para cualquier bien.

Por el contrario la comprobación de valores debe ser individualizada y su resultado concretarse de manera que el contribuyente, al que se notifica el que la Administración considera valor real, pueda conocer sus fundamentos técnicos y fácticos y así aceptarlos, si llega a la convicción de que son razonables o imposibles de combatir, o rechazarlos porque los repute equivocados o discutibles y en tal caso, solo entonces, proponer la tasación pericial contradictoria a la que también tiene derecho»(FD Sexto).

A lo anterior ha de añadirse que, de conformidad con lo establecido en el art. 114.1 de la LGT , corresponde en estos casos a la Administración Tributaria acreditar que el valor adecuado a aplicar para la práctica de la liquidación es el resultante del dictamen pericial dictado en la comprobación de valores. De tal modo que obligar al contribuyente a acudir a la referida tasación pericial, de costoso e incierto resultado, para discutir la comprobación de valores, cuando ni siquiera se conocen las razones de la valoración propuesta por la Hacienda, colocaría a los ciudadanos en una evidente situación de indefensión frente a posibles arbitrariedades o errores de los peritos de la Administración, a cuyas tasaciones no alcanza la presunción de legalidad de los actos administrativos, porque las peritaciones, aunque las practique un funcionario, son dictámenes y la tasación pericial contradictoria es un último derecho del contribuyente y no la única manera de combatir la tasación realizada por la Administración, que antes ha de cumplir con su obligación de fundar suficientemente los valores a los que ha llegado, sin que el sujeto tributario venga obligado, por su parte, a acreditar el error o la desviación posible de la Hacienda Pública cuando no conoce una justificación bastante de aquellos nuevos valores. Sobre esta materia, hemos declarado que la carga de la prueba del art. 114 de la LGT , rige igualmente tanto para los contribuyentes como para la Administración, tanto en vía administrativa como jurisdiccional.

Dicho lo anterior, esta Sala ha venido sosteniendo que para que puedan entenderse debidamente motivados los dictámenes periciales emitidos por la Administración Tributaria para la comprobación de valores respecto a bienes inmuebles, cuando para tal valoración sea necesaria o simplemente tenida en cuenta -circunstancia que solamente pueden ser consideradas a la vista del mismo-, resulta preciso que se haya realizado la visita correspondiente para la comprobación de la concurrencia y evaluación de tales circunstancias. De tal modo que no podría evacuarse el dictamen debidamente motivado sobre la base de circunstancias como el estado de conservación o la calidad de los materiales utilizados, si no es porque previamente han sido consideradas las mismas respecto al inmueble concernido en razón de la correspondiente visita y toma de datos.

En este mismo sentido se ha pronunciado la Sala en la Sentencia de 22 de noviembre de 2002 (rec. cas. núm. 3754/1997 ), que si bien referida al Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, dijimos al respecto que:

«Si el Ayuntamiento en cuyo término Municipal se realizó la obra considera que se debe determinar su coste real y efectivo después de terminada, sin perjuicio de atender a lo que conste en el certificado final de la obra si en él aparecen aumentos en la cantidad o la calidad de las partidas presupuestadas puede, en otro caso, proceder a una comprobación de valores, regida por el art. 52 de la Ley General Tributaria y sus concordantes y en consecuencia, al tratarse de una construcción, instalación u obra nueva, de naturaleza física, han de girar una visita 'in situ' los técnicos municipales, efectuando -en su caso- las correspondientes mediciones, señalamiento de diferencias en las calidades de los materiales, etc., para que, al tiempo que establecen si lo realizado se ajusta a la licencia y si se han cumplido las previsiones del proyecto de la obra (lo primero a efectos urbanísticos y lo segundo para acreditar la habitabilidad en la primera ocupación), hagan constar las diferencias de valor constatadas, que pueden dar lugar a la correspondiente liquidación complementaria del ICIO: comprobación de valores que, en puridad de principios y al tratarse de una actuación en vía de gestión y no por actuación inspectora, debe notificarse, con la correspondiente justificación que la motiva, al contribuyente , antes y con independencia de la liquidación que ha de seguirla, para que el interesado pueda aceptarla o impugnarla separadamente si no la considera ajustada a la realidad pidiendo, en su caso, la tasación pericial contradictoria»(FD Tercero).

Asimismo, en nuestra Sentencia de 12 de noviembre de 1999 (rec. cas. núm. 7813/1992 ), pusimos de manifiesto lo siguiente:

«Comoesta Sala tiene declarado en Sentencias de 29 de Abril y 9 de Mayo de 1987 , la comprobación de valores debe ser individualizada y su resultado concretarse de manera que el contribuyente al que se notifica el que la Administración considera valor real, pueda conocer sus fundamentos técnicos y prácticos y así aceptarlos o rechazarlos y solo en este último caso proponer la tasación pericial contradictoria, a lo que también tiene derecho, sin que se le pueda obligar a acudir a dicho medio cuando no conoce suficientemente las razones de la valoración propuesta por Hacienda.

En el caso de autos ni siquiera se alude a haber tenido en cuenta la situación, calidad, y edad de la construcción, menciones genéricas que tampoco serían suficientes, por como se viene a expresar en laSentencia de 4 de Diciembre de 1993 , es necesario además la especificación de la forma en que se han tomado en consideración esas circunstancias y así -dice expresamente dicha Sentencia- si el perito alega haber tenido en cuenta la antigüedad de un edificio, debe expresar cual es esa antigüedad; si dice haber aplicado unos índices correctores, en función de la antigüedad y estado de conservación , debe expresar cual es la corrección efectuada, pues no es lo mismo disminuir un valor en un 10% por cada 30 años de antigüedad, que disminuirlo en un 1% por cada 30 años y, sin embargo, en ambos casos, se ha tenido en cuenta la antigüedad, aplicando unos índices correctores, en función de ella. Lo mismo puede decirse del estado de conservación y de los sistemas de construcción, todo lo cual quedaría subsanado si los Peritos de la Administración, comprobando en cada caso los inmuebles que valoran y procediendo a su descripción, facilitaran a los órganos administrativos y jurisdiccionales los antecedentes de hecho suficientes para admitir o rechazar las valoraciones. Mientras esto no se haga -concluye la Sentencia que venimos reproduciendo- y esta Sala no conozca las circunstancias de hecho que concurren en el inmueble valorado, la valoración ha de rechazarse»(FD Tercero).

Sobre esta cuestión, se ha de traer a colación también nuestra Sentencia de 9 de mayo de 1997 (rec. apel. núm. 12666/1991 ) en la que manifestamos:

«A este efecto es muy expresiva y gráfica laSentencia de 4 de Diciembre de 1993,cuando dice que no basta, pues, que el Perito informante mencione que ha tenido en cuenta estas circunstancias: si alega haber tenido en cuenta la antigüedad de un edificio, debe expresar cual es esta antigüedad. Si debe haber aplicado unos índice correctores, en función de la antigüedad y estado de conservación, debe expresar cual es la corrección efectuada, pues no es lo mismo disminuir un valor en un 10% por cada 30 años de antigüedad, que disminuirlo en un 1% por cada 30 años, y sin embargo, en ambos casos, se ha tenido en cuenta la antigüedad, aplicando unos índices correctores, en función de ella. Lo mismo puede decirse del estado de conservación y de los sistemas de construcción, todo lo cual quedaría subsanado si los Peritos de la Administración, comprobando en cada caso los inmuebles que valoran, y procediendo a su descripción física, facilitaran a los órganos administrativos y jurisdiccionales los antecedentes de hecho suficientes para admitir o rechazar las valoraciones. Mientras esto no se haga, y esta Sala no conozca las circunstancias de hecho que concurren en el inmueble valorado, la valoración ha de rechazarse»(FD Quinto).

Y finalmente, en la más reciente Sentencia de 12 de diciembre de 2011 (rec. cas. núm. 5967/2009 ), concluimos que existía falta de motivación de la comprobación de valores y del dictamen pericial correspondiente, señalando que:

«En lo que se refiere al cuerpo de la valoración, han de confirmarse las conclusiones alcanzadas por el Tribunal a quo, pues «bajo el epígrafe 'Cálculo del valor comprobado', el Perito aborda en primer lugar el 'Método general. Valor de comparación o de mercado', estableciéndose única y exclusivamente que 'para la determinación de este valor se valoran independientemente las zonas del inmueble destinadas a oficinas de las destinadas a aparcamientos, estimándose un valor de 630.000 ptas./m2 en las oficinas y de 3.500.00 Ptas./Ud. en las plazas de aparcamiento', pero ello sin esbozar explicación alguna respecto de los concretos factores, comprendidos o no en el mencionado Sistema de ayuda al Contribuyente, que conduzca a la determinación de tales cantidades» (FD Sexto), siendo como es necesario detallar la forma en que se han obtenido tales valores.

En relación con este valor de comparación o de mercado se adjuntan unas tablas de 'aplicación de coeficientes correctores de carácter objetivo', diferenciando los correspondientes a los locales de oficina y a las plazas de garaje. Pero, nuevamente, se desconocen las fuentes de las que se extraen tales tablas y que justifican la aplicación de dichos coeficientes.

Y en cuanto al valor de capitalización, debe convenirse con la Sala de instancia que tampoco «se razona suficientemente en el informe el método de valoración utilizado con explicación de la fórmula o criterios aplicados, y, por lo tanto, cómo y porqué ha llegado el Perito a pronunciarse sobre un determinado valor, con explicación y fundamentación, además, tanto de los valores de mercado como de la[s] rentas que pueda utilizar para la aplicación de tales métodos y fórmulas' (FD Sexto).

Finalmente, se incluyen en el informe un par de fotografías del inmueble objeto de valoración, extraídas de Internet, lo cual pone en cuestión la circunstancia de que la valoración singularizada se haya efectuado previa visita al inmueble por el técnico competente.

Es evidente, por tanto, que la comprobación de valores practicada por la Administración autonómica carece de la pretendida motivación, lo que, como señalamos en laSentencia de 2 de febrero de 1996 ( (rec. cas. núm. 9389/1991 ), la convierte 'en un acto arbitrario, que produce la indefensión del contribuyente, que nada puede alegar ni argumentar por cuanto se halla ante un completo vacío de razones y criterios que puedan ser discutidos de contrario' (FD Octavo)»(FD Tercero).

SEXTO.- De lo anterior se colige que la doctrina contenida en la Sentencia impugnada, en la parte que ha sido sometida a contraste, resulta contraria a la mantenida por esta Sala, por lo que debe ser casada, y, de conformidad con lo prevenido en el art. 98.2 de la LJCA , procede resolver el debate planteado con pronunciamiento ajustados a derecho, modificando las declaraciones efectuadas y las situaciones creadas por dicha Sentencia recurrida.

No ha sido combatido en casación, ni puesto en contraste, la decisión de la Sentencia de instancia en relación a la interposición en plazo de la reclamación económico-administrativa, por lo que tal pronunciamiento queda firme, habiendo concluido que «la reclamación se interpuso efectivamente el último día del plazo por lo que la declaración de inadmisibilidad deviene disconforme a derecho y debe ser dejada sin efecto»(FD Segundo).

Tampoco ha sido combatida en casación la procedencia de entrar a dilucidar sobre el fondo el asunto, una vez estimado el anterior motivo de impugnación, pues como dice la Sentencia impugnada «tras plantear la nulidad de la resolución impugnada entra en el fondo de la cuestión en su día suscitada ante el referido TEAR»(FD Tercero).

Debemos partir, por tanto, de que el Dictamen de la Dirección General de Tributos del Servicio de Valoraciones del Gobierno de Aragón (folios 62 a 64 del expediente administrativo) tiene en consideración, entre otras, las circunstancias de 'estado de conservación' y 'calidad de los materiales y acabados', diciendo respecto a esto último que son 'buenos'. Así tal dictamen señala que:

« El valor de la construcción se determina teniendo en cuenta el valor de reposición de la construcción, la ejecución material más gastos, el tiempo transcurrido desde su ejecución, y su estado de conservación, así como las superficies según uso.

Considerando la tipología de la edificación (mixta, residencial-comercial en edificación en línea), su uso (viviendas y local), clase de estructura, cerramientos, instalaciones de que dispone y calidad de los materiales y acabados (buenos), y la edad y estado de conservación de la edificación (2000; normal según el tiempo transcurrido)»(folio 62).

Debemos poner de manifiesto que el dictamen no contiene referencia alguna que indique haberse realizado visita alguna al edificio, y que el Abogado del Estado no niega en su escrito de contestación a la demanda, que la misma no se hubiera producido.

En atención a la jurisprudencia de esta Sala anteriormente expuesta, con estimación en este punto de la demanda presentada en la instancia, hay que concluir que, no habiéndose realizado visita al inmueble sobre el que se realiza la valoración y teniéndose en cuenta para la misma, como no puede ser de otro modo, circunstancias para cuya consideración y evaluación (estado de conservación o calidad de los materiales), resulta imprescindible tal visita, el dictamen aparece defectuosamente motivado, pues se evidencian insostenibles las consideraciones que al respecto se han tenido en cuenta para la emisión del dictamen, sustrayendo así, del conocimiento del interesado las razones, justificación y datos que llevaron al valor administrativamente otorgado.

Lo anterior, conlleva necesariamente la estimación del presente recurso de casación para la unificación de la doctrina y del contencioso-administrativo planteado.']

Asimismo en relación con los efectos que pueda comportar la falta de visita del técnico informante al inmueble objeto de valoración, la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 23 de julio de 2012, dictada en el recurso de casación para la unificación de doctrina num. 420/2010 , declara lo siguiente:

'Ha de señalarse que, como ya dijo esta Sala en sentencia de 14 de julio de 2003 , 'la ausencia de visita del técnico que realizó las comprobaciones de valores, no puede considerarse por sí sola como un vicio invalidante de las mismas, si no se pone en relación con aspectos concretos de la valoración que se cuestionan', estableciéndose en la de 31 de julio de 2009, Sección Segunda, los siguientes criterios al efecto: '(...) este criterio general debe ser matizado en aquellos expedientes de comprobación de valores referidos a supuestos de negocios referidos a inmuebles con características que sí exijan de la visita, como puede ser el caso de las fincas urbanas con inmuebles ya construidos, en cuya valoración inciden coeficientes o factores como pueden ser la conservación, la calidad de los materiales etc... En todos estos casos la visita del perito que emite la valoración se evidencia como imprescindible para poder apreciar la incidencia en la valoración de factores que es posible considerar a la vista del propio método utilizado para efectuarla. Por lo que el informe pericial efectuado sin la previa visita no resulta correcto determinando su omisión la nulidad de dicho dictamen y consecuentemente de la comprobación de valores y liquidación complementaria efectuada'..

En consecuencia, si no han quedado acreditadas las características de la construcción y conservación del inmueble objeto de valoración ni esas mismas características de los inmuebles seleccionados como muestra, que ni siquiera han quedado identificados, y si, además, tampoco se han aportado elementos ni datos que permitan aceptar los valores asignados, pues los tomados como referencia proceden de una publicación de ofertas (La revista 'La Clau') forzoso es concluir que el dictamen elaborado por el Arquitecto de Hacienda carece de la necesaria motivación al no aportar las razones que avalan la adopción de una decisión individualizada, finalidad que no se satisface con meras referencias a las normas aplicables ni a los criterios comunes de valoración.

Por lo expuesto el recurso debe ser estimado, anulándose la resolución del TEAR y la liquidación de la que trae causa.

CUARTO.-De conformidad con lo establecido en el art. 139.1 LJCA , no ha lugar a un expreso pronunciamiento sobre las costas causadas por el presente proceso, al no apreciarse temeridad o mala fe en ninguna de las partes.

VISTOS, los preceptos legales citados y demás normas de general aplicación

Fallo

1º)Que debemos estimar y estimamos el recurso contencioso administrativo interpuesto por D. Baltasar y Dª Sonsoles , contra la resolución del TEAR de fecha 30-6-2011, desestimatoria de la reclamación nº NUM000 y acumulada NUM001 formulada por los actores contra la liquidación por IRNR.

2º) Anulamos la resolución del TEAR y la liquidación de la que trae causa por ser contrarias a derecho.

3º) No procede una expresa imposición de costas procesales.

Contra esta Sentencia no cabe interponer recurso ordinario.

A su tiempo y con certificación literal de la presente, devuélvase el expediente administrativo al centro de su procedencia.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por la Ilma. Sra. Magistrada ponente del presente recurso, estando celebrando Audiencia Pública esta Sala, de la que, como Secretaria de la misma, certifico.