Sentencia Civil 612/2023 Audiencia Provincial Civil de Alicante nº 8, Rec. 53/2023 de 01 de diciembre del 2023

PRIMERO. - Planteamiento y delimitación de la apelación

1. En el concurso de PROMOCIONES PILARHOUSE SL, se formula por GESLOEB GROUP, S.L.U ( en adelante GESLOEB ) demanda incidental contra la concursada , con petición de intervención provocada a LIBERBANK ( después UNICAJA BANCO SA) , en la que se pide que se declare la vigencia del contrato de arrendamiento suscrito con PROMOCIONES PILARHOUSE SL el 21.10.2015 y se condene a su cumplimiento, y de manera subsidiaria, en caso de apreciarse fraude de ley, se condene a indemnizar los daños y perjuicios sufridos, ante la resolución recaída que en el procedimiento de ejecución hipotecaria seguido por el banco citado contra PROMOCIONES PILARHOUSE SL en la que se había declarado que la actora carecía de título legítimo para poseer por considerar que el contrato estaba realizado en fraude de ley

2. A ello no se oponen la concursada y la administración concursal, que después a instancia judicial, aclaran que se allanan, en tanto que UNICAJA BANCO SA se opone, pidiendo la desestimación de la demanda incidental con ratificación de la nulidad del arrendamiento por haberse realizado en fraude de ley

3.La sentencia estima parcialmente la demanda interpuesta por GESLOEB GROUP, S.L.U. y declara la validez y vigencia del contrato de arrendamiento que une a la actora con la concursada de fecha 21.10.2015, elevado a público por escritura de 19.04.2016, sin hacer expresa condena en costas

En primer lugar, expone que el auto dictado en el procedimiento de ejecución hipotecaria seguido ante el Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Orihuela (autos 2227/2010) de 9.9.2020 por el que se declaraba que la aquí actora era una ocupante sin título suficiente por haberse realizado en fraude de ley el contrato no produce cosa juzgada

En segundo lugar, tras reproducir la STS 21/2005 de 28 de enero, descarta la actuación fraudulenta con la siguiente argumentación : "hemos de decir que en este proceso no concurren los requisitos determinantes del fraude de ley ni se aprecia el propósito de obtener un resultado prohibido o contrario al ordenamiento jurídico, ni se ha tratado de obtener la tutela de una norma que esté dada para un concreto fin, poniendo en juego los medios suficientes para otra distinta y contrapuesta finalidad. Y ello porque resulta evidente que el contrato de arrendamiento existe, con consentimiento, objeto y causa, entre la concursada y la hoy actora, y conforme informa la AC en su escrito de allanamiento era y es la única entrada de tesorería y la única posibilidad de viabilidad de la concursada en interés del concurso y de los acreedores. Dicho contrato de arrendamiento no viola los principios éticos de la normativa que lo ampara, y dado que el contrato sigue funcionando y cumpliendo su fin en el concurso (tal y como reconoce la propia AC como ya hemos visto) no podemos considerar, en interés individual y particular de UNICAJA, que la actora y la concursada esté persiguiendo un determinado resultado contrario a lo ordenado o prohibido imperativamente, pues no existe norma prohibitiva o imperativa que haya quedado vulnerada por el mentado contrato de arrendamiento. Por tanto, no existe fraude de ley", si bien no procede la condena a su cumplimiento ," dado que no existe sentencia alguna con fuerza de cosa juzgada que haya acordado la resolución de este, ni consta incumplimiento alguno (de hecho, la AC mantiene que el contrato se sigue cumpliendo)"

4. Disconforme con esta resolución, UNICAJA BANCO SA apela y pide su revocación y se declare que el contrato carece de validez al considerar que se constituyó en fraude de ley

5. A ello se opone la actora que pide su confirmación, con invocación previa de la inadmisibilidad del recurso por no ser parte en el procedimiento y falta de legitimación activa

6.La concursada PROMOCIONES PILARHOUSE SL, que es demandada en la instancia, presenta escrito en el que hace suyos los argumentos del escrito de oposición de la actora y pide que se le tenga por opuesta al recurso de apelación que, al margen de su cuestionable anclaje legal, nada aporta

7.Vemos, pues, que el litigio versa sobre la validez y eficacia de un contrato de arrendamiento concertado entre la actora GESLOEB GROUP, S.L.U y PROMOCIONES PILARHOUSE SL, que ha sido negada en el previo procedimiento de ejecución hipotecaria seguido por el banco citado contra esta última mercantil, ahora en concurso, lo que explica la competencia objetiva del juzgado que conoce del mismo

SEGUNDO. Marco fáctico relevante

1.La compresión de las cuestiones suscitadas exige previamente que dejemos constancia de los siguientes antecedentes que se deducen de las afirmaciones no contradichas de las partes y la prueba documental aportada, única practicada, con lo que venimos a suplir el déficit que en este particular se aprecia en la sentencia:

a) relativos al procedimiento de ejecución hipotecaria

i) el 30.12.2004 la entonces Caja de Ahorros Castilla la Mancha concedió un préstamo de 5.767.606,19€ a PROMOCIONES PILARHOUSE, S.L con garantía hipotecaria sobre la promoción compuesta por dos plantas de sótano con 46 plazas de garaje y 36 trasteros; una planta baja con 4 locales comerciales, tres plantas destinadas a 36 viviendas (12 por planta) y una cuarta planta con 1 vivienda, 10 trasteros y 10 terrazas solárium (no controvertido y escritura aportada en la contestación)

Ante el impago del préstamo contratado se interpuso demanda de ejecución sobre los bienes hipotecados dando lugar al procedimiento de ejecución hipotecaria seguido con el nº 2227/2010 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Orihuela

ii) en fecha 25.5.2015 se dictó auto en ese procedimiento despachando ejecución sobre 107 fincas (entre viviendas, plazas de aparcamiento y trasteros) a instancia de BANCO DE CASTILLA LA MANCHA, S.A (ahora UNICAJA BANCO, S.A.) frente a la mercantil PROMOCIONES PILARHOUSE, S.L. por 3.759.491,48 euros de principal y 1.127.847,44 euros presupuestados para intereses y costas (no controvertido y auto aportado en la contestación)

iii) en fecha 2.10.2015 se constituye la sociedad GESLOEB GROUP, S.L.U. con un capital social de 3.000 € mediante aportación de un conjunto de mobiliario de oficina y un equipo informático valorado en ese importe cuyo objeto social es la comercialización de activos inmobiliarios, derechos de arrendamiento y alquiler y compraventa de estos activos (no controvertido y escritura aportada en la demanda)

iv) en fecha 21.10.2015 PROMOCIONES PILARHOUSE, S.L. y GESLOEB formalizan un contrato de arrendamiento sobre una pluralidad de fincas de la primera, comprensivo de más del centenar de fincas registrales objeto de ejecución hipotecaria y además otras seis urbanas sitas en Miranda y otra en Paraje de los Derramadores. Su contenido, además de una cláusula de sumisión a los juzgados de Cartagena, se limita a lo siguiente:

"Primero. -Dicho arrendamiento se realizará mediante el régimen de arrendamientos por un periodo de 15 años sujeto a las correspondientes prórrogas establecidas en la ley de arrendamientos urbanos.

Segundo. -Las partes acuerdan que el contrato de arrendamiento se realizará en base a los siguientes términos:

-Como contraprestación del arrendamiento de los mencionados bienes, la mercantil Gesloeb Group S.L. se hará cargo de abonar los gastos de conservación y reparación de cada uno de los inmuebles y su mantenimiento incluyéndose en dichos gastos los ordinarios y extraordinarios, el impuesto de bienes inmuebles y las cuotas comunitarias.

-Contraprestación que tiene una equivalencia de 250C por cada vivienda

Tercero. -Las partes acuerdan que dicho contrato se rija en todos sus términos por la ley de arrendamientos urbanos.

Cuarto. -Las partes acuerdan que para la validez y eficacia del presente contrato se realizará en fecha 01/02/2016 debido a que es el periodo de tiempo necesario para conseguir poner en funcionamiento la explotación del presente contrato en régimen de arrendamiento"

Dicho contrato es elevado a público el 19.4.2016 (doc. nº 4 de la demanda)

En los contratos de arrendamiento que GESLOEB realiza con terceros se estipula que serán por cuenta de estos al 100% la conservación del inmueble haciéndose cargo de todos los gastos de mantenimiento, reparaciones de roturas y averías domésticas derivados del mal uso del inmueble, así como cualquier daño ocasionado por su culpa o negligencia (documento contractual aportado en demanda y contestación)

Los únicos pagos de GESLOEB de impuestos y gastos comunitarios por cuenta de PROMOCIONES PILARHOUSE, S.L. acreditados son seis pagos a SUMA GESTION TRIBUTARIA por fracción-aplazamiento por importe cada uno de 993,06€ (en el periodo comprendido entre enero de 2020 a octubre de 2020) y un pago a la comunidad de propietarios Garaje DIRECCION000 de agosto de 2020 por importe de 1.421,21€ (conjunto documental nº 5 de la demanda)

vi) por resolución de 4.11.2019 y a petición de la parte acreedora, el Juzgado que conoce de esa ejecución hipotecaria de conformidad con lo previsto en el artículo 690.1 LEC acuerda otorgar la administración interina de una pluralidad de fincas hipotecadas al ejecutante por término de dos años, indicándose que no pudo hacerse efectivo al declararse el concurso de acreedores de la ejecutada (aportada en contestación y no controvertido)

vii) en fecha 9.9.2020 el Juzgado que conoce de esa ejecución hipotecaria, tras la vista prevista en el art 675LEC, dicta auto en el que se declara a GEOSCOP ocupante de hecho sin título suficiente sobre las fincas que gestiona, a incluir en el anuncio de subasta de los bienes objeto de ejecución

b) relativos al procedimiento concursal

i) en fecha 10.11.2020 se declara el concurso de PROMOCIONES PILARHOUSE, S.L (aportada en demanda y no controvertido)

ii) Promociones Pilarhouse presentó propuesta de convenio con el compromiso de pago por GESLOEB, que se designa intermediaria en la venta de los activos inmobiliarios que no forman parte del edificio en Pilar de la Horadada según extracto no controvertido que figura en la contestación a la demanda y que se reproduce

iii) la administración concursal en el trámite de contestación manifiesta que desde la declaración de concurso ha venido gestionando el cobro de las cuotas de arrendamiento habiéndose generado liquidez en el concurso por este concepto en importe superior a más de 80.000€, impuestos incluidos, con emisión de facturas y que a 25.7.2022 se adeudaban las rentas de tres mensualidades

Según el informe trimestral parcialmente reproducido en la contestación (y no impugnado) los importes cobrados en febrero y marzo de 2022 ascendieron a 5000,04 € cada uno de ellos

c) otros datos relevantes no acreditados

i) no constan probados los pagos por GESLOEB del impuesto de bienes inmuebles y las cuotas comunitarias de los ejercicios 2016 a 2019, ambos inclusive, salvo los pagos a SUMA GESTION TRIBUTARIA por fracción-aplazamiento en el periodo comprendido entre enero de 2020 a octubre de 2020, así como un pago a la comunidad de propietarios Garaje DIRECCION000 de agosto de 2020 por importe de 1.421,21€

ii) no consta pago alguno por GESLOEB de gasto extraordinario, limitándose a portar facturas y tiques de compra de 2020 correspondiente a pequeñas reparaciones y suministros de hogar (colchones, bombines, etc..) de escaso importe y sin acreditar que correspondan a los inmuebles objeto de arrendamiento (conjunto documental nº 5 de la demanda)

TERCERO. Admisibilidad del recurso. Legitimación de la apelante

1.En la oposición al recurso, la otrora actora sostiene que procede la inadmisión del recurso de UNICAJA BANCO con el argumento de que la demanda se formula frente a la concursada y frente a la administración concursal, por lo que la entidad Unicaja no se es parte del procedimiento y no tiene legitimación para la formulación del presente recurso de apelación

A ello añade que el recurso de apelación carece de manifiesto fundamento y sus argumentos no desvirtúan la resolución recurrida y que se trata de un acreedor privilegiado que no puede apoderarse del activo del patrimonio de un concurso en perjuicio del resto de los acreedores.

Valoración del tribunal

2.La negación de la condición de parte en el incidente de UNICAJA BANCO no solo carece de sentido, pues compareció y contestó, sin que ninguna queja se formulara al respecto, sino que es un ejemplo de mala fe procesal, ya que precisamente fue la actora la que pidió expresamente que se emplazara al considerar que se estaba ante una intervención provocada

En consecuencia, tal intervención como parte demandada no se puede después cuestionar y con ello la posibilidad de apelar, como se desprende del art 13 LEC al que se remite el art 534 TRLC

3.En otro orden de cosas, aunque es cierto que al pedirse la declaración de validez del contrato, la inicialmente llamada como demandada es la otra parte contractual - aquí la concursada - es evidente que esa declaración de vigencia y efectos afecta directamente a la entidad bancaria, pues esa reclamación (hecho quinto) de permanecer como legítimo poseedor de los inmuebles objeto de ejecución hipotecaria a nadie se le escapa que repercute directamente en la entidad bancaria ahora apelante, sobre todo si hace uso como ejecutante hipotecaria de la facultad de adjudicación ex art 670 LEC.

En definitiva, podemos predicar que resulta titular de un interés legítimo en que dicho efecto no se declare, dado que es doctrina constitucional reiterada que tal interés resulta equivalente a " titularidad potencial de una posición de ventaja o de una utilidad jurídica por parte de quien ejercita la pretensión, y que se materializaría de prosperar ésta [ SSTC 60/1982 , 62/1983 , 257/1988 o 97/1991 , y 143/1994 entre otras] ".

4.Por último, la invocación de que el recurso de apelación carece de fundamento y no desvirtúa la resolución recurrida no es causa de inadmisión, sino en su caso de rechazo del recurso; y menos aún, la afirmación de que el banco es un acreedor privilegiado que no puede apoderarse del activo del patrimonio de un concurso en perjuicio del resto de los acreedores, que nada tiene que ver con el objeto de este incidente, que es la validez y eficacia del arrendamiento de 2015 invocado por la mercantil actora

CUARTO. - La validez y eficacia del arrendamiento concertado

1.En el recurso se ataca la conclusión judicial acerca de la validez y eficacia del contrato de arrendamiento de 2015. Se refiere que la única contraprestación establecida en el mismo consiste en hacer frente a los gastos de conservación y reparación de cada uno de los inmuebles y su mantenimiento, incluyendo gastos de comunidad de propietarios e impuestos, indicando que se trata de una obligación legalmente atribuida al arrendatario, según consta en el artículo 21 LAU, y que, además, GESLOEB en buena parte lo repercute a sus subarrendatarios

Destaca que lo que se perseguía con el contrato era minorar la capacidad económica de la concursada y desviar la percepción de los alquileres por medio de un tercero hasta la venta en pública subasta de las fincas, habiéndose llevado a cabo por la concursada y GESLOEB un conjunto de maniobras dilatorias en el seno de la ejecución hipotecaria, y concluye que son tres la evidencias que permiten, en sintonía con lo apreciado en el procedimiento de ejecución hipotecaria, que el contrato está suscrito en fraude de ley: (i) su realización pendiente esa ejecución hipotecaria; (ii) el extenso período de 15 años, muy superior a lo habitual y (iii) la renta muy baja, 250 euros mensuales, que son los gastos de mantenimiento. A ello añade que GESLOEB no es ajeno a la concursada

Valoración del tribunal

2.No debemos perder de vista que GESLOEB lo que ejercita es una acción declarativa en la que se pide que se declare la vigencia del contrato de arrendamiento de 2.10.2015, elevado a público el 19.4.2016, tras el incidente previsto en los artículos 661.2 en relación al 695 de la LEC en el que se declara su falta de título legitimo para la ocupación de las fincas de la concursada objeto de ejecución hipotecaria, esto es , que el titulo invocado carece de la fuerza suficiente para justificar la permanencia en la finca porque no constituye una apariencia de buen derecho suficiente para impedir el desalojo.

No se discute que esa resolución dictada en el procedimiento de ejecución hipotecaria, cuyo origen se encuentra en las SSTC 69/1995, de 9 de mayo y 174/1997, de 27 de octubre, no causa cosa juzgada sobre la validez del contrato, a dilucidar precisamente en este litigio

3.Frente al parecer de la sentencia, consideramos que el marco fáctico antes descrito no nos permite afirmar la eficacia y validez del contrato de arrendamiento suscrito por las razones siguientes:

En primer lugar, nos encontramos con un contrato de arrendamiento que tiene por objeto más de 100 fincas registrales (entre ellas viviendas, garajes y trasteros de un edificio en una localidad turística, además de otras fincas), sin fijación de una renta, que tampoco se reemplaza por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble (como prevé el art 17 LAU)

El único compromiso es el abono de los gastos de conservación y reparación de cada uno de los inmuebles y su mantenimiento, con inclusión de los gastos ordinarios y extraordinarios, el impuesto de bienes inmuebles y las cuotas comunitarias, que son obligaciones distintas, previstas en los arts. 20.1, y 21 LAU, según se deduce del art 27.2.a) LAU (a la que se remiten las partes)

Se limita a indicar que esa "contraprestación tiene una equivalencia de 250€ por cada vivienda", pero no implica fijación del pago de renta, ya que ni se determina periodicidad ni se especifica qué importe supone, sin olvidar que el objeto del contrato no solo son viviendas, sino múltiples garajes y trasteros, así como otras fincas distintas al edificio objeto de ejecución hipotecaria, de las que se ignora esa equivalencia. Esto es, no se aclara si esos 250 € son por cada finca y por cada mes

La ausencia de este elemento esencial del contrato se corrobora por el escaso rigor de este, limitado a las cláusulas antes trascritas, si atendemos al relevante objeto que presuntamente lo constituye (el arrendamiento de más de 100 fincas registrales)

Escaso rigor formal del documento contractual que solo incide en la idea de que estamos ante un contrato simulado ( art 1276CC), apuntando en el mismo sentido la ausencia de prueba acerca de pago asumido por GESLOEB del impuesto de bienes inmuebles y las cuotas comunitarias de los ejercicios 2016 a 2019, ambos inclusive, siendo los únicos adverados unos parciales del año 2020, precisamente abonados antes de dictarse el auto en el que se concluyó que carecía de título para ocupar. Tampoco consta pago alguno de gasto extraordinario

En segundo lugar, refuerza la falta de causa válida y la tesis de su concertación fraudulenta la duración del contrato y su génesis.

No solo resulta ya especialmente llamativa una duración de 15 años , sino que tal contrato se estipula incurso el titular de gran parte de los inmuebles en un procedimiento de ejecución hipotecaria, con las consecuencias que ello lleva aparejado en orden a la resolución del derecho del arrendador ( art 13LAU); operación de tal calibre (pues supone el arrendamiento de más de 100 fincas registrales) concertada tras el despacho de ejecución, con una proximidad temporal relativa, y con una sociedad de nueva creación (con menos de un mes de vida) y cuyo capital social se reduce al mínimo entonces (3.000€), constituido por aportaciones de mobiliario y equipo informático

Sociedad arrendataria que, aunque se diga que es ajena a la arrendadora, resulta que después aparece como compromitente en la propuesta de convenio concursal de esta última, obligándose a su cumplimiento y además como la encargada de realizar los restantes activos inmobiliarios de la concursada. Ello lo que revela cuanto menos es una relación entre ambas sociedades, que desdice esa ajenidad y autonomía de intereses que se predica por la apelada

En definitiva, se presenta el contrato como un artificio para entorpecer la ejecución hipotecaria, y permitir el desvío de la rentabilidad económica de los inmuebles hacía una sociedad distinta a la deudora y ejecutada

4.La anterior conclusión no se ve desvirtuada por la actuación de la concursada y la administración concursal, que se aduce como argumento por la apelada. Ni el reconocimiento del contrato ni el allanamiento de aquéllos resultan vinculantes

Respecto de lo primero, lo dicho por la concursada resulta inane, por los vínculos con la apelada antes referidos, y en cuanto a la administración concursal, se limita a indicar que reclama el cobro de las cuotas estipuladas, sin más. Al margen de que es discutible tal fijación de cuotas - según lo antes dicho- no da explicación alguna acerca de los pagos de IBIS y cuotas comunitarias, lo que merma su rigor sobre su opinión acerca de la validez del contrato, que en realidad no afirma, pues se limita a no cuestionar

En cuanto al allanamiento (tras la aclaración judicial) ninguna trascendencia puede tener para la otra parte interviniente, pues la indivisibilidad de pronunciamientos lo impide. Así, la STS 1135/2007, de 18 de octubre, citando las de 3 de noviembre de 1992 y 16 de marzo de 2001, declara que si no se acreditan los hechos de la demanda, la desestimación de esta " favorece a todos los codemandados, incluidos los que se hubiesen allanado a la demanda". La STS 11/2012, de 19 de enero, considera que, pese al allanamiento de algunos codemandados, cabe desestimar la demanda también respecto de ellos por razón de la indivisibilidad del pronunciamiento y de la fuerza expansiva de la sentencia. Y la STS 8/2009, de 28 de enero, en doctrina que reitera la reciente STS de 19 de febrero de 2019, hace la siguiente distinción

" En consecuencia, el allanamiento de parte de los demandados, con oposición de los demás a las pretensiones de la demanda, podrá dar lugar a dos resultados distintos, cuales son: 1.º) Que se estime, sin más, la demanda respecto de los allanados y se resuelva el proceso en cuanto a los restantes según lo alegado y probado por las partes mediante la aplicación de las normas jurídicas procedentes, en los supuestos en que quepa deslindar las pretensiones dirigidas contra unos y otros, como ocurre en el caso en que se trata de discutir la eficacia de negocios jurídicos que afectan singularmente a los distintos demandados; y 2.º) Que no quepa escindir las distintas relaciones jurídicas afectantes a los demandados, allanados o no allanados, o se dé una situación de solidaridad entre los mismos, supuesto en que el allanamiento será ineficaz y resultará posible la desestimación de la demanda frente a todos".

5. En definitiva, lleva razón la apelada al denunciar que no acierta la sentencia, pues los hechos antes relatados no permiten apreciar la pretensión de la actora relativa a la declaración de validez y eficacia del tantas veces citado contrato, que es lo que determina el objeto procesal y a lo que se tiene que dar respuesta, sin precisar para ello que el demandado peticione la nulidad, como viene a entender la sentencia apelada

Por tanto, se aprecia el recurso y se desestima la pretensión principal de la demanda

QUINTO. - La pretensión de indemnización de daños y perjuicios

1. La desestimación de la pretensión principal de la demanda impone que, a fin de evitar incongruencia en la respuesta judicial, que analicemos la petición subsidiaria ejercitada en la demanda para el caso de apreciarse fraude, y en la que se pide que se proceda a su resolución y se condene a la concursada a indemnizar a la actora por los daños y perjuicios sufridos por arrendar un bien que conocía estaba siendo objeto de procedimiento judicial con arreglo a las siguientes bases: el equivalente al valor de 250€ por finca mensualmente, por el tiempo que reste de cumplir el contrato, a incluir en la masa pasiva del concurso ex art. 163 de la LC

Valoración del tribunal

2. La pretensión en los términos formulados, que delimitan la respuesta judicial ( art 218LEC) es inatendible

Si se parte de que el contrato es fraudulento, resulta de aplicación el art 1.306 CC por tratarse de un contrato con causa torpe, por contrario a la ley, imputable a ambas partes ,pues la dinámica antes expuesta así nos lo indica, y en consecuencia, ninguno de ellos puede repetir lo que hubiere dado ni reclamar el cumplimento de lo que el otro le hubiere ofrecido , que no es más que la plasmación legal de que nadie puede alegar en su provecho su propia torpeza, según la regla clásica " nemo propiam turpitudinem allegare potets"

SEXTO. - Costas

1.No procede efectuar imposición sobre las costas causadas en esta alzada al apelante al haber sido estimado el recurso de apelación ( art 398.2LEC)

2.La desestimación de la demanda conlleva la imposición de las costas de la primera instancia a la demandante.

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.