Sentencia Civil 1006/2023 Audiencia Provincial Civil de Córdoba nº 1, Rec. 1582/2022 de 10 de noviembre del 2023

Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada

PRIMERO .- En el presente procedimiento ha recaído la sentencia de fecha 26 de julio de 2022 del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Cabra en el procedimiento ordinario (retracto) 28/22, por la que se estimaba íntegramente la demanda de D. Felicisimo contra D. Emilio y condena:

- Al demandado a retraer la cuota de la finca del 25% objeto de venta, otorgando en el plazo que se señale, escritura pública de venta a favor del demandante en la misma condición en que fue adquirida a D. Jeronimo y a D. Jon.

- A recibir el demandado en el acto de la venta al precio consignado más el importe de los gastos legítimos que tiene derecho a ser reembolsado.

- A otorgar la citada escritura de oficio, si el demandado no se aviene a otorgarlo voluntariamente.

Todo ello con imposición de costas a la parte demandada.

SEGUNDO .- Frente a dicha sentencia, el procurador Sr. Roldán de La Haba en representación de D. Emilio ha interpuesto recurso de apelación en el que alega: i) incongruencia omisiva de la resolución al no pronunciarse sobre uno de los hechos controvertidos, incumplimiento requisitos necesarios para el ejercicio del derecho de retracto; ii) incorrecta aplicación de los preceptos legales ( artículo 376 y siguientes) y criterios jurisprudenciales aplicados, errónea apreciación y valoración de la prueba; iii) incorrecta aplicación de los preceptos legales ( artículo 396 del Código Civil), no aplicación de lo dispuesto en el artículo 1524 del Código Civil; iv) incorrecta aplicación de los preceptos legales ( artículo 1518 del Código Civil) y errónea apreciación de valoración de la prueba y v) incorrecta aplicación de lo establecido en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, así como de los criterios jurisprudenciales aplicables.

TERCERO .- En el presente procedimiento nos encontramos en la demanda ante el ejercicio de una acción de retracto legal de comuneros.

Indica el actor que es titular de una cuarta parte indivisa del dominio del local destinado a cocheras y desahogo en la CALLE000 nº NUM000 de Nueva Carteya, que fue adquirido por la adjudicación de la herencia de su padre el 18 de enero de 2022.

Señala que la finca conforma una finca independiente del edificio que consta de una vivienda la primera planta y una planta baja destinada a cocheras y desahogo, que no ha sido objeto de división horizontal, por lo que nos encontramos ante una comunidad de tipo romano regulada en el artículo 392 del Código Civil.

D. Jeronimo y D. Jon eran propietarios (cada uno) de una participación del 12,5% de la cochera y vendieron su parte junto con el inmueble de la planta primera destinado vivienda a D. Emilio, en la suma de 3.000 € la participación en la cochera y de 57.000 € por la vivienda.

Indica la parte actora que no tuvo conocimiento de la venta y no pudo ejercitar el derecho de tanteo, por lo que tras haber tenido conocimiento de la misma, formula demanda de retracto en el plazo de 9 días de conformidad con el artículo 1124 del Código Civil.

CUARTO .- En la contestación a la demanda, D. Emilio, alega la caducidad de la acción ya que con anterioridad al 18 de enero de 2022, el actor no tenían ningún derecho como comunero y la venta tuvo lugar el 21 de diciembre de 2021. En ese momento, los vendedores desconocían quiénes eran los titulares de la cuota indivisa al haber fallecido su titular y todavía no había sido adjudicada la herencia.

Por otro lado expone que no concurren los presupuesto del artículo 1522 del Código Civil y resulta de aplicación el artículo 396 del Código Civil ya que de la nota simple del Registro de la Propiedad resulta que nos encontramos ante un inmueble destinado a uso como cochera y desahogo, perteneciendo cada uno de los comuneros una plaza de aparcamiento y el correspondiente espacio de desahogo.

Los vendedores eran propietarios tanto de la vivienda como de una parte indivisa del inmueble destinado cochera a la que le corresponde una plaza de aparcamiento y el correspondiente espacio de desahogo, encontrándose ambos inmuebles visiblemente vinculados.

Por lo tanto, resulta de aplicación el artículo 396 del Código Civil ya que se trata de parte de un local susceptible de aprovechamiento independiente por tener salida propia a vía pública.

QUINTO .- La sentencia de instancia desestimó la excepción de caducidad indicando que, de conformidad con la prueba practicada, no resultaba acreditada la fecha de inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad por lo que habría que acudir al día que el retrayente tuvo conocimiento de la compraventa sin que haya resultado acreditado que el actor, antes de obtener la copia de la escritura de compraventa, tuviera conocimiento completo y cabal de todos los extremos la venta, más allá del conocimiento de la intención de venta de la vivienda y de la parte de cochera tal y como se deducía del cartel colocado en el exterior del edificio.

En cuanto al fondo del asunto indicaba la sentencia que de la escritura de división horizontal de 24 mayo de 1992 resultaba que en el edificio existían dos finca registrales, el número 1 Local destinado a cochera y desahogo con una cuota del 50% y el número 2 destinado a vivienda con una cuota del 50%.

Indica la resolución que las plazas de garaje no se encontraban individualizadas tal y como resulta de la escritura de división horizontal y de lo manifestado en el acto del juicio, ya que los testigos indicaron que cada uno sabía cuál era su esquina para aparcar. Por lo tanto nos encontramos ante la existencia de diferentes titulares de una participación indivisa sobre cada una de las dos finca registrales, existiendo un acuerdo interno para que cada uno aparcaría en una esquina, por lo que no resultaba de aplicación el artículo 396 del Código Civil al no existir ninguna individualización de la plaza de aparcamientos sino el artículo 1522 del Código Civil.

Por último, respecto al precio de la venta, la sentencia de instancia atiende a los datos contenidos en la escritura de compraventa.

SEXTO .- En el primer motivo de apelación se plantea la incongruencia omisiva de la resolución al no pronunciarse sobre uno de la hechos controvertidos, incumplimiento de los requisitos necesarios para el ejercicio del derecho de retracto.

Plantea el recurso que la sentencia no analiza que el actor no reunía la condición de comunero hasta el 18 de enero de 2022, debiendo concurrir necesariamente dicha circunstancia en el momento de la enajenación y en el momento del ejercicio del retracto.

SEPTIMO .- Ahora bien, antes de examinar esta circunstancia debemos contemplar si concurren los presupuestos para la procedencia del ejercicio del derecho de retracto.

OCTAVO .- Para resolver la cuestión litigiosa debemos atender a los siguientes datos no controvertidos:

- El demandante es titular del 25% del pleno dominio de la finca NUM001 del Registro de la Propiedad de Cabra.

- Esta finca consiste en un local destinado a cocheras y desahogo y tiene capacidad para cuatro plazas de aparcamiento, existiendo acuerdo entre los comuneros respecto a la ubicación de su participación en la comunidad, es decir, el lugar donde pueden aparcar sus vehículos.

- El demandado es adquirente del 25% del pleno dominio de la referida finca transmitida por los anteriores titulares registrales.

NOVENO .- Con carácter general debemos indicar que el Tribunal Supremo ha señalado en su sentencia de 22 de octubre de 2007 que el retrato de comuneros:

" tiene por finalidad esencial evitar en lo posible el fraccionamiento de la propiedad en porciones o cuotas ideales y lograr su consolidación en un solo titular para evitar los efecto antieconómico de la desmembración dominical y los conflictos que en cuanto su administración y disfrute suelen surgir entre los condueños".

DECIMO .- Ahora bien, en el caso que nos ocupa la indivisa por cuotas resulta de la realidad registral, existiendo en la realidad material el uso diferenciado por cada comunero de su porción de propiedad sobre una parte de la finca en cuestión.

DECIMOPRIMERO .- Sobre esta cuestión relativa a la división material de las cuotas indivisa, la sentencia del Tribunal Supremo de 24 de diciembre de 1990 señalaba:

"procede en línea de principio resaltar que para delimitar esa naturaleza jurídica que ha de proyectarse en torno a un local que se explote o utilice a través de la asignación de distintos espacios referidos a las correspondientes plazas de garaje o para aparcamiento de vehículos, habrá de partirse de que esa modalidad de uso o disfrute de una superficie cada vez con más visos de modernidad y arraigo social por el incremento de los vehículos de motor -fenómeno que hasta ha propiciado la reforma del artículo 68 del Reglamento Hipotecario según el Real Decreto 12 de noviembre de 1982 que hoy prescribe: "la inscripción de la transmisión de cuotas indivisas de fincas destinadas a garaje o estacionamiento de vehículos, que lleve adscrita el uso de una o más plazas determinadas, podrá practicarse en folio independiente que se abrirá con el número de la finca matriz y el correlativo de cada cuota; dicha inscripción se realizará a solicitud del titular registral o del adquirente, y cuando el Registrador lo considere necesario para mayor claridad de los asientos; la apertura de folio se hará constar por nota al margen de la inscripción de la finca matriz; inscripción de foros, subforos y otros derechos análogos"- puede presentarse por alguna de las siguientes variantes: 1) como incorporado a un edificio destinado a viviendas que, a su vez, funciona en régimen de propiedad horizontal, y cuya planta destinada a uso de aparcamiento o plazas de garaje, se ha configurado como un elemento común del edificio, en cuyo supuesto todos los propietarios del mismo tienen derecho indistintamente al uso y disfrute a los fines del aparcamiento de sus vehículos; 2) cabe asimismo entender que, aunque el local corresponda físicamente a ese edificio generalmente situado en el sótano, se haya desprendido, a efectos dominicales en relación con ese uso o disfrute con fines de aparcamiento, de la Comunidad de Propiedad Horizontal que afecta al edificio, y con tal autonomía se rija, de forma independiente, de tal manera que los usuarios del mismo puedan ser, incluso, terceras personas, en cuyo supuesto funcionará como una comunidad autónoma, cuyos cotitulares sea los mismos cotitulares o copropietarios de los pisos que componen el edificio o incluso, terceros; 3) finalmente es posible que con absoluta desconexión de edificio sobre que funcione el régimen de comunidad horizontal, pueda existir una nave construida en un solar al efecto y cuyo régimen de explotación sea con esta finalidad de aparcamiento, en donde los usuarios sean, a su vez, copropietarios en los distintos huecos o espacios asignados a cada plaza de garaje; de cualquier forma lo que interesa subrayar acerca de su naturaleza jurídica, es que siempre se trata de un local, bien construido sobre un solar o generalmente sobre una planta subterránea de un edificio que esté distribuido o dividido por espacios con las características siguientes: que se trate de una superficie plana, generalmente, como se dice, en las plantas bajas de los edificios; que dicha superficie tenga un acceso directo a la vía pública cuyo acceso, justamente, es el que utilizarán los vehículos para la entrada o salida del aparcamiento; y lo más característico o peculiar es que en esa misma superficie plana por lo general, existen perfectamente delineadas o delimitadas una serie de señales rectilíneas o rayas que dividen dicha superficie en tantos números de espacios como las propias medidas de los vehículos exigen o precisan para su aparcamiento; y por último, que la extensión o amplitud de dichos espacios delimitados por tales rayas divisorias, ha de ser la adecuada para que los usuarios puedan, tras de la calle, acceder por los accesos o pasos comunes haciendo las maniobras correspondientes sin entorpecer a los contiguos, hasta el punto que, incluso, existen medidas dentro de la ordenación municipal, en donde se especifican los mínimos exigibles para dichas superficies individuales; en consecuencia con lo anterior, habrá que entender respecto a la naturaleza jurídica de tales locales destinados a ese uso, que, sin lugar a dudas, se componen de dos elementos perfectamente diferenciados: por un lado, esos planos individualizados y perfectamente delimitados sobre el terreno, cuyos espacios materializados físicamente con esas líneas, como se dice, son susceptibles de un aprovechamiento separado e independiente y que, como tal, se asignan con la correspondiente titularidad dominical a los respectivos dueños que, por tanto, son propietarios de tales espacios, y, por otra parte, la necesidad de que para que ese uso sea racial y sea adecuado, la existencia de una serie de los clásicos elementos comunes, que se componen, fundamentalmente, por las entradas a las vías públicas, por las viales en el interior que sirven de paso a los vehículos y demás elementos necesarios para el funcionamiento, amén de los instrumentos necesarios como instalación eléctrica, servicios sanitarios, conducciones de toda índole e, incluso, en su caso, aunque no sea tan frecuente, la posibilidad, si es que existan locales superpuestos, de la presencia de elevadores o ascensores; de consiguiente con todo ello, y sin perjuicio de que dicho régimen de propiedad tenga connotaciones con lo dispuesto en los artículos 392 y siguientes del Código Civil en el sentido de que se trata de una comunidad de bienes, ha de advertirse que, básicamente, será, el evento del artículo 396 el que haya de proyectarse al régimen jurídico correspondiente, por cuanto se trata de la existencia de un local o de parte de un local susceptible de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública y que, por tanto, es susceptible, a su vez, de una propiedad separada sobre las partes o plazas en que se divide el mismo así como la copropiedad en elementos comunes que se han expuesto; que ese perfil encaja fundamentalmente con las previsiones del supuesto de hecho a que se contrae el régimen especial de propiedad horizontal es evidente, puesto que al margen de pequeñas diferencias irrelevantes (como las referidas a que, el objeto sobre el que recae este régimen de copropiedad, es de ordinario una superficie o un plano horizontal sobre el terreno frente al común supuesto de que la propiedad horizontal recae sobre un edificio generalmente destinado a viviendas, y con elementales diferencias que pueden provenir porque el objeto de la propiedad separada, en la del primer caso, es un espacio llano delimitado perimetralmente en la superficie para un uso o aparcamiento de un vehículo, mientras que el clásico de la propiedad horizontal se refiere a pisos o viviendas" (el subrayado es nuestro).

DECIMOSEGUNDO .- Por otro lado, la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 1995 distingue:

" De conformidad con los artículos 396 y 401 del Código Civil y artículos 3 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal , para que pueda hablarse de propiedad separada de un régimen de propiedad horizontal no basta con definir una cuota abstracta respecto del todo, sino que precisa además la delimitación suficiente de un espacio susceptible de aprovechamiento independiente sobre el que se proyecta ese derecho singular y exclusivo de propiedad, en cuyo goce se concreta esa participación abstracta".

DECIMOTERCERO .- En esta línea la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2005 exponía:

" la cuota de participación (...) es meramente expresiva del derecho a la utilización de un espacio para aparcamiento, y el objeto de la compraventa es, en realidad, la plaza o espacio que pueda estar asignada a un puesto concreto o puede ser intercambiable, pero en todo caso es el necesario -fijo o mudable- para el aparcamiento y maniobrabilidad de un vehículo"

DECIMOCUARTO .- Y la posterior sentencia del Tribunal Supremo de 16 de mayo de 2006 indicaba:

" Pero, en todo caso, la cuota de participación (....) es meramente expresiva del derecho a utilización de un espacio para aparcamiento, y el objeto de la compraventa es, en realidad, la plaza o espacio que pueda estar asignado en un puesto concreto o pueda ser intercambiable, (....), de modo que la cuota viene a expresar no la medida del uso, que es, al propio tiempo, independiente y solidario (lo uno respecto de la plaza en sí, pero solidario en cuanto implica necesariamente el uso de zonas comunes)...".

DECIMOQUINTO .- De esta manera, si nos encontráramos ante una comunidad ordinaria se transmitirían cuotas indivisas mientras que si se trata de una comunidad especial con asignación de uso exclusivo de plazas determinadas (como ocurre en el caso que nos ocupa), lo transmitido es el espacio asignado, susceptible de aprovechamiento separado e independiente, y no la cuota indivisa que es meramente instrumental de tal derecho a utilizar un espacio para aparcamiento.

DECIMOSEXTO .- La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 14 de febrero de 2013 exponía:

" Pero si se quiere modalizar la comunidad existente sobre el garaje, pasando de una comunidad ordinaria ( artículos 392 y siguientes del Código Civil ) a una comunidad especial con asignación de uso de plazas determinadas, con descripción singular de las mismas, deberán prestar su consentimiento a ello todos los copropietarios, dado el carácter de acto de alteración de la comunidad que comporta ( artículo 397 del Código Civil ). En este sentido, este Centro Directivo ha señalado reiteradamente que la fijación de determinadas cuotas indivisas, como consecuencia de la pretendida división de un local-garaje que forma parte de una propiedad horizontal, no da lugar a que dichas cuotas puedan ser calificadas jurídicamente como fincas independientes dentro de un nuevo régimen de subpropiedad horizontal constituido sobre dicho local, respecto de las cuales puedan operar en todo su rigor los principios hipotecarios, y en especial el de tracto sucesivo. Para que pueda hablarse de propiedad separada en un régimen de Propiedad Horizontal no basta con definir una cuota abstracta respecto del todo, sino que se precisa, además, la delimitación suficiente de un espacio susceptible de aprovechamiento independiente sobre el que se proyecte ese derecho singular y exclusivo de propiedad, y en cuyo goce se concrete esa participación abstracta".

En el caso que nos ocupa, ya hemos indicado que no existe controversia en cuanto que existían cuatro plazas tal y como se señaló inicialmente y que tras poner el suelo de hormigón ya no se volvió a señalizar al no ser necesario ya que cada uno de los comuneros tenía conocimiento de su plaza.

DECIMOSEPTIMO .- Por lo tanto, esta delimitación consentida ha transformado la comunidad ordinaria preexistente en una comunidad especial con asignación de uso de plazas de aparcamiento determinadas, es decir una comunidad de carácter funcional por razón de destino respecto a la cual quedaría excluida la "actio communi dividendo" y el derecho de retracto como han señalado las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 27 de mayo de 1983, 14 de febrero de 2013 y 16 de julio de 2015, situación en las que la cuota indivisa es meramente instrumental del derecho a utilizar un espacio para aparcamiento .

DECIMOCTAVO .- En conclusión y a tenor de lo expuesto, la comunidad especial existente sobre la finca registral en los términos anteriormente señalados, excluye el derecho de retracto en la transmisión de los espacios asignado para cada aparcamiento como ha ocurrido en el caso que nos ocupa, lo que conduce a la estimación del recurso de apelación y con ello a la desestimación de la demanda.

DECIMONOVENO .- Costas de la primera instancia

Pese a haber sido desestimada la demanda, la complejidad del asunto analizado en cuanto a las dudas jurídicas derivadas de la modificación del régimen de comunidad ordinaria al de comunidad especial que hemos indicado, justifica que se aprecia la existencia de dudas de derecho y que por ello no se realice especial pronunciamiento respecto a las costas causadas.

VIGESIMO .- Costas de la apelación

Respecto a las costas de la apelación, al haber sido estimadas las pretensiones de la parte apelante, no procede imponer a ésta las costas causadas en esta alzada de conformidad con los artículos 394.2 y 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los preceptos legales citados, concordantes y demás de pertinente y general aplicación.