Sentencia Civil 245/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 1191/2022 de 10 de abril del 2024

PRIMERO.- En la demanda rectora del procedimiento, la entidad BUDMAC INVESTMENTS II S.L.U., en su condición de propietaria de la vivienda sita en la DIRECCION000 de Barcelona, se dirige frente a la arrendataria Dª Vanesa, en ejercicio de acción de desahucio por expiración del plazo contractual, a la que acumula acción de reclamación de rentas.

Alega la demandante que en fecha 26 de octubre de 2.016 las partes suscribieron contrato de arrendamiento respecto de la referida vivienda, por plazo de un año prorrogable hasta tres años, estipulándose una renta de 300 euros mensuales, que a fecha de la demanda ascendía a 312,42 €/mes.

Que en fecha 23 de mayo de 2.019 se remitió burofax a la demandada comunicándole la voluntad de dar por finalizado el contrato a la fecha de su vencimiento, 25 de octubre de 2.019, debiendo proceder en dicha fecha a la entrega de la posesión, lo que no se verificó, continuando la demandada ocupando la vivienda.

En base a ello solicitó que se declarase extinguido el contrato y se condenase a la demandada al desalojo de la vivienda con apercibimiento de lanzamiento, así como al pago de las rentas adeudadas a fecha de la demanda por importe de 5.623,56 euros, más las posteriores hasta la efectiva devolución de la posesión, a razón de 312,42 euros mensuales.

La demandada se opuso a la demanda alegando, en primer lugar, que después de recibir la carta comunicándole que el contrato vencía el 25 de octubre de 2.019, solicitó a la actora un alquiler social conforme a la Ley 24/2015, de 29 de julio, manteniendo las partes conversaciones a tal fin y remitiendo la demandada la documentación que la actora le solicitaba y que fue aceptada, llegando a fijarse para la firma del contrato el día 26 de octubre de 2.020. No obstante, ese mismo día, la demandada recibió un e-mail en el que se le indicaba que existía una deuda de 3.769,59 euros, y que hasta que no se reconociera la misma no podrían acabar de preparar el contrato de arrendamiento. La demandada mostró su disconformidad con dicha suma aportando justificantes de pago y reconociendo adeudar únicamente la renta de septiembre, pese a lo cual la actora insistió en la existencia de la deuda sin llegar a suscribirse el nuevo contrato. Sobre esta base, la Sra. Vanesa alegó la ineficacia del burofax comunicando la voluntad de la actora de dar por finalizado el contrato, sosteniendo que la arrendadora sí tenía voluntad de renovar el contrato al haber efectuado una oferta de alquiler social, y que venía obligada a realizar dicha oferta conforme a la Ley 24/2015.

En segundo lugar, opuso que a fecha de la demanda las rentas reclamadas en la misma estaban abonadas aportando recibos de pago en acreditación de ello, por lo que sostuvo que la acción de reclamación de rentas debía ser desestimada.

En la vista celebrada el 20 de mayo de 2.022, la actora manifestó que la cantidad adeudada a dicha fecha ascendía a 7.185,66 euros, y que los pagos que alegaba la demandada no habían sido contabilizados por haber sido abonados en una cuenta titularidad de AREA GESTIÓ BARCELONA, cuando se había comunicado a la demandada que no debía abonar las rentas en esa cuenta porque estaba bloqueada desde el 1 de octubre de 2.019; manifestó asimismo que, no obstante, se reconocían algunos pagos que ya se habían descontado para fijar la cantidad indicada como adeudada, al haberse efectuado en la cuenta bancaria titularidad de la actora.

La demandada se opuso a la cantidad fijada por la actora y alegó haber efectuado los pagos en la cuenta bancaria que se le facilitó en cada momento, sin que se le hubiera devuelto ninguna cantidad.

La sentencia de primera instancia estima íntegramente la demanda, declarando resuelto el contrato por expiración de plazo con condena a la demandada a desalojar la vivienda dejándola a disposición de la actora con apercibimiento de lanzamiento. Asimismo, condena a la demandada al pago de la suma de 7.185,86 euros fijada por la actora en el acto de la vista, más las rentas posteriores hasta el desalojo.

Como fundamento de su decisión la magistrada a quo argumenta, respecto a la acción de desahucio que, aunque las partes estaban en vías de negociación respecto a la suscripción de un nuevo contrato, la oferta de alquiler social " en todo caso se trataría de un requisito administrativo", añadiendo que " la acción citada de desahucio procede estimarla pues, se ha acreditado el impago de las rentas que constituyen el fundamento de la acción de desahucio ejercitada, de forma que la parte demandante ha probado los hechos que constituyen el fundamento de su pretensión, tal y como le correspondía en virtud de la carga probatoria que le impone el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento civil ".

En cuanto a la acción de reclamación de rentas, considera que "la parte actora ha acreditado los hechos en los que se basa su pretensión, atendiendo especialmente a la documentación obrante en las actuaciones, sin que la parte demandada haya conseguido desvirtuar que no adeuda la cantidad que se le reclama".

SEGUNDO.- La demandada Sra. Vanesa recurre la sentencia enunciando como primer motivo de apelación error en la valoración de la prueba respecto a la expiración del contrato de arrendamiento.

En el desarrollo del motivo alega, en primer término, que en el Fundamento de Derecho Primero se indica que "se ha acreditado el impago de las rentas que constituyen el fundamento de la acción de desahucio ejercitada, de forma que la parte demandante ha probado los hechos que constituyen el fundamento de su pretensión", cuando la acción de desahucio ejercitada se fundamenta en la expiración del plazo contractual y no en el impago de rentas.

En efecto, el último párrafo del Fundamento de Derecho Primero de la sentencia recurrida alude, erróneamente, al impago de rentas como fundamento de la acción de desahucio ejercitada, aunque en los dos párrafos anteriores menciona la existencia del burofax de la actora comunicando su voluntad de dar por finalizado el contrato por expiración del plazo, y señala que la oferta de alquiler social se trataría, en todo caso, de un "requisito administrativo"; en el Fundamento de Derecho Tercero, la juzgadora reseña que " Por lo expuesto procede estimar la acción de desahucio por expiración de plazo así como la acción de reclamación de rentas interpuestas por la parte demandante", y en el fallo acuerda estimar " la acción de desahucio por expiración de plazo....".

Con todo ello podemos decir que, pese al error mencionado, en el fallo de la sentencia se acuerda estimar la acción de desahucio por expiración de plazo, que fue la ejercitada.

Ahora bien, consideramos que, ciertamente, la sentencia ofrece una deficiente motivación en tanto no recoge los elementos que han formado la convicción de la juzgadora respecto de los datos relevantes para el acogimiento de la acción de desahucio por expiración de plazo, limitándose a apuntar las posiciones de las partes, sin desarrollar los argumentos y elementos probatorios que la llevan a tal pronunciamiento.

En lo que respecta a la motivación de las sentencias, el artículo 218.2 LEC establece: "Las sentencias se motivarán expresando los razonamientos fácticos y jurídicos que conducen a la apreciación y valoración de las pruebas, así como a la aplicación e interpretación del derecho. La motivación deberá incidir en los distintos elementos fácticos y jurídicos del pleito, considerados individualmente y en su conjunto, ajustándose siempre a las reglas de la lógica y de la razón".

El Tribunal Supremo tiene declarado de forma reiterada que "La motivación de las sentencias consiste en la exteriorización del iter decisorio o conjunto de consideraciones racionales que justifican el fallo. De esta forma, la motivación de las sentencias se presenta como una exigencia constitucional establecida en el artículo 120.3 CE, configurándose como un deber inherente al ejercicio de la función jurisdiccional en íntima conexión con el derecho a la tutela judicial efectiva que establece el artículo 24 CE ( STC 144/2003 de julio y STS de 5 de diciembre de 2009). Esta motivación no tiene que realizarse de un modo exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes pudieran tener de la cuestión que se decide, sino que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquélla ( SSTS de 29 de abril de 2008, de 22 de mayo de 2009 y 9 de julio de 2010).

En el presente caso, la sentencia impugnada no contiene un razonamiento que permita conocer los criterios jurídicos que llevan a la juzgadora de primer grado a estimar la acción de desahucio por finalización de plazo, de manera que concurre una insuficiencia de motivación. Con todo, la apelante no interesa la declaración de nulidad de la sentencia recurrida, pero, en cualquier caso, la consecuencia de esa carencia no puede ser otra que la prevista en el artículo 465-3 LEC, esto es, que este tribunal deba suplir en esta segunda instancia esa carencia, resolviendo sobre las cuestiones controvertidas sobre la referida pretensión, en el marco de la impugnación del pronunciamiento llevado a cabo por la apelante.

En este sentido, la apelante alega, en síntesis, que la juzgadora a quo no ha tenido en cuenta toda la documentación aportada con la contestación para justificar que la actora, si bien había notificado que no procedería a la renovación del contrato, posteriormente manifestó su voluntad de renovarlo, lo que comporta, a criterio de la apelante, la ineficacia de la comunicación de extinción del contrato a su vencimiento.

Para la resolución de este motivo de apelación, hemos de partir de que resulta indiscutido que las partes suscribieron el contrato de arrendamiento que nos ocupa el 26 de octubre de 2.016, (doc. 2 de la demanda), en el que pactaron una duración de un año prorrogable hasta tres años, por lo que el vencimiento del término inicial pactado, coincidente con la duración mínima legal de tres años del artículo 9 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, aplicable al caso dada la fecha del contrato, se produjo el 26 de octubre de 2.019. Es igualmente incontrovertido que la parte arrendadora comunicó a la arrendataria, por medio del burofax de 23 de mayo de 2.019, la finalización del contrato de arrendamiento a fecha 26 de octubre de 2.019, por lo que, producida la terminación de la duración inicial de tres años, el contrato no se prorrogó ex artículo 10 de la LAU, al haber remitido la referida comunicación la entidad AREA GESTIÓ BARCELONA S.L., gestora de la arrendadora, con más de treinta días de antelación, y con el siguiente contenido:

" Le remitimos la presente en representación de la entidad mercantil BUDMAC INVESTMENTS II S.L., propietaria del inmueble del que Usted es arrendatario en virtud del contrato suscrito con esa entidad al efecto de comunicarle lo siguiente:

Con arreglo a las condiciones de su contrato de arrendamiento suscrito en fecha 26/10/2016, la duración del mismo vence el próximo 25/10/2019 motivo por el que nos ponemos a su disposición para consensuar la entrega de llaves y, en su caso, el correspondiente reintegro de la fianza.

Sin otro particular, quedando a su entera disposición".

Con estas premisas, lo primero que debe determinarse es si asistía derecho a la parte demandante a obtener la declaración judicial de extinción del contrato, a lo que, a la vista de los datos expuestos, debe darse una respuesta afirmativa, pues no hay duda de que la actora comunicó con la antelación requerida a la demandada la voluntad de recuperar la posesión de la vivienda a la finalización del plazo, no teniendo ninguna obligación de renovarlo, por lo que el contrato quedó extinguido el día 25 de octubre de 2.019.

Es cierto, como alega la apelante, que existieron negociaciones entre las partes para concertar un nuevo contrato de alquiler social, según resulta de los documentos 2 y 3, y los correos electrónicos aportados como bloque nº 4 de la contestación, pero también es cierto que finalmente no se llegó a concertar un nuevo contrato y que las negociaciones se iniciaron varios meses después de la fecha en que el contrato de 26 de octubre de 2.016 ya había quedado extinguido, por lo que en modo alguno tales negociaciones pueden suponer dejar sin efecto la notificación comunicando la expiración del contrato a su vencimiento, ni pueden interpretarse como una renuncia de la arrendadora a dar por finalizado un contrato ya extinguido.

Como hemos tenido ocasión de indicar en supuestos anteriores similares, en las alegaciones de la apelante parece subyacer una concepción que no se ajusta al régimen jurídico aplicable. Así, la apelante parece defender que, cumpliendo ciertos requisitos económicos, existe una obligación automática para la actora de concertar un nuevo contrato de arrendamiento (de alquiler social). Y ello no es así, como reiteradamente tiene declarado esta Sección 13ª, por ejemplo en la sentencia nº 346/2023, de 16 de junio, Recurso 530/2022: "(...) , Una vez transcurrido el término pactado, la parte actora está legitimada para extinguir el contrato y, en consecuencia, podía decidir no concertar un nuevo contrato sin contravenir norma alguna, que, en todo caso, sería un nuevo contrato diferente del que se pretende extinguir, con lo que no se trata de comportamientos antitéticos o excluyentes. Antes, al contrario, el pronunciamiento de extinción contractual no impide que las partes puedan alcanzar acuerdos posteriores, al margen de lo que aquí se decida, sobre la concertación de un nuevo arriendo".

Se trataría, en su caso, de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, una vez extinguido el que ligaba a las partes, que es el que aquí nos ocupa.

En igual sentido, la S entencia número 291/2023, de la Sección 4ª de esta Audiencia Provincial de Barcelona, de 9 de mayo de 2023, recurso 445/2022 , indica que "se trataría de un nuevo contrato, es decir, un contrato diferente, mientras que lo que aquí estamos examinando es si se ha producido la extinción del contrato celebrado. El derecho a este nuevo contrato puede ser, en todo caso, reclamado por el demandado a la demandante por vía extrajudicial o judicial pero no es una cuestión que interfiera en el objeto de este pleito."

Por todo lo expuesto, debemos desestimar el motivo y confirmar la sentencia en lo relativo al pronunciamiento que acuerda la extinción del contrato por expiración del plazo y la consiguiente condena al desalojo.

TERCERO.- Por lo que se refiere a la acción acumulada de reclamación de rentas, la sentencia de primera instancia considera acreditado que a fecha de la celebración de la vista se adeudaba la suma de 7.185,86 fijada por la actora en dicho acto.

Sin embargo, tampoco respecto a esta cuestión, la sentencia ofrece argumentos que permitan conocer los datos fácticos que conducen a la fijación de dicho importe y, como pone de manifiesto la apelante, no contiene valoración de los justificantes de pago aportados a los autos, ni se exponen las razones de no tomarlos en consideración.

Pues bien, efectuada nueva revisión del material probatorio obrante en las actuaciones, que consiste únicamente en la documental aportada por ambas partes, ya avanzamos que el motivo debe ser parcialmente estimado, pues, a nuestro juicio, la decisión de la juzgadora de primer grado no se atiene ni al resultado de las pruebas puestas a su alcance, ni a los esfuerzos probatorios realizados por cada una de las partes, y ello en base a las consideraciones que pasamos a exponer.

1.- La demanda que dio inicio al procedimiento se presentó en fecha 16 de septiembre de 2.021, alegando la arrendadora que a dicha fecha se adeudaba la suma de 5.623,56 euros conforme al desglose contenido en el Hecho Cuarto, según el cual se adeudaban las rentas de las siguientes mensualidades, a razón de 312,42 euros/mes:

-Noviembre de 2.019

-Enero de 2.020 a febrero de 2.021, ambos inclusive (14 mensualidades).

-Mayo de 2.021

-Julio de 2.021

-Septiembre de 2.021.

En dicha relación, la arrendadora admitía como cobrada la renta de octubre y diciembre de 2.019, y la de marzo, abril, junio y agosto de 2.021.

2.- La demandada presentó escrito de contestación en fecha 15 de marzo de 2.022, al que adjuntaba como documento 5 a 32, justificantes de transferencias bancarias en pago de la renta, que decía correspondían a la parte proporcional de renta de octubre de 2.019 y la totalidad de las rentas de noviembre de 2.019 a enero de 2.022, ambos inclusive. Posteriormente presentó escrito rectificando errores en la numeración de los documentos y aportándolos de nuevo.

3.- En la vista celebrada el 20 de mayo de 2.022, la parte actora no impugnó los justificantes de pago aportados por la demandada, pero alegó que no contabilizaba los pagos que aparecían efectuados en una cuenta bancaria titularidad de AREA GESTIÓ BARCELONA, porque se había comunicado a la arrendataria que no debía abonar las rentas en dicha cuenta debido a que la misma estaba bloqueada desde el 1 de octubre de 2.019; añadió que sí se reconocían algunos pagos que se habían hecho en la cuenta correcta titularidad de la demandante (sin concretar cuales) , y que descontados esos pagos, la cantidad adeudada a fecha de la vista ascendía a 7.185,66 euros, sin aportar nueva relación ni especificar a qué mensualidades concretas correspondía tal importe. Y aportó un certificado de BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA S.A., según el cual la cuenta nº NUM000 es titularidad de AREA GESTIO BARCELONA SL., y se encontraba bloqueada con el detalle de "Operación restringida" para abonos con "fecha inicio" 01/10/2019, y para cargos con "fecha inicio" 25/10/2019. Y otro certificado de la misma entidad según el cual, la cuenta nº NUM001 presenta como titular a BUDMAC INVESTMENTS II SLU.

4.- La arrendataria sostiene que efectuó las transferencias bancarias en la cuenta nº NUM000 sin que dieran ningún error y sin que nunca le devolvieran cantidad alguna. No obstante admite que " hubo un momento en el cual mi representada no pudo efectuar el pago de las rentas en la cuenta bancaria nº NUM000, momento en el cual se puso en contacto con la gestora de la propiedad (AREA GESTIO BARCELONA S.L.) quien le indicó que debía efectuar los pagos en la cuenta bancaria nº NUM001. Efectivamente, mi mandante procedió a efectuar los pagos de las rentas en la indicada cuenta, en concreto a partir del mes de marzo de 2.021".

En la oposición al recurso, la arrendadora reitera que comunicó a la arrendataria que no debía abonar las rentas en la cuenta de AREA GESTIÓ BARCELONA S.L. desde el 1 de octubre de 2.019, y añade que todas las rentas abonadas en dicha cuenta desde la referida fecha " han sido devueltas a su origen".

Partiendo de las anteriores premisas, hemos de tener en cuenta, en primer término, que tal como indica la propia demandante en su escrito de oposición al recurso, ÁREA GESTIÓ BARCELONA S.L. era su gestora de alquileres, siendo dicha gestora la que, en representación de la actora remitió a la arrendataria el burofax comunicando la finalización del contrato de arrendamiento (doc. nº 3 de la demanda). Y en segundo lugar, que no se ha aportado prueba alguna que acredite que la arrendadora comunicara a la arrendataria que a partir del 1 de octubre de 2.019 no debía abonar las rentas en la cuenta bancaria de la gestora, ni que le facilitara otra cuenta bancaria para efectuar los pagos desde dicha fecha.

Dicho esto, examinando los justificantes de transferencias bancarias aportados por la demandada, constatamos que desde la mensualidad de octubre de 2.019 hasta la de septiembre de 2.020, la arrendataria efectuó el pago de la renta mediante transferencias a la cuenta nº NUM000, constando en todas ellas como entidad de destino BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA y como beneficiaria BUDMAC INVESTMENTS II SLU, documentos que no han sido impugnados (numerados del 5 al 16 del escrito de subsanación aportado por la demandada en fecha 16/03/2022), sin que se haya acreditado la existencia de ninguna incidencia en estas transferencias, ni que los importes transferidos hubieran sido rechazados o devueltos a la ordenante.

Por otro lado, el argumento de la arrendadora de no contabilizar los pagos efectuados desde el 1 de octubre de 2.019 en la referida cuenta nº NUM000 titularidad de su gestora, no se compagina con el desglose de pagos/impagos que relaciona en el Hecho Cuarto de su demanda, según el cual admite como pagado un resto de la renta de octubre de 2.019 (55,64 euros), que según el documento nº 5 aportado por la demandada fue abonado mediante transferencia a la cuenta de la gestora el 8 de noviembre de 2.019. Asimismo, la actora contabiliza como pagada la renta de diciembre de 2.019, que también se abonó mediante transferencia a la cuenta de la gestora nº NUM000 en fecha 16 de diciembre de 2.019 (documento nº 7 del escrito de la demandada de 16/03/2022), lo que evidencia que después del 1 de octubre de 2.019 se siguieron admitiendo pagos en la referida cuenta.

Todo ello permite alcanzar la convicción probatoria de que la arrendataria abonó las referidas rentas hasta septiembre de 2.020 inclusive, sin que le sean oponibles las vicisitudes derivadas de las relaciones internas entre la arrendadora y su gestora, y habiendo quedado huérfana de prueba la alegación de la arrendadora de que dichas rentas fueron devueltas a la arrendataria, dándose la circunstancia de que la arrendadora ha aportado un documento en que la entidad BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA S.A. certifica extremos sobre una cuenta bancaria de la que la actora dice no ser titular, sino que lo es su gestora AREA GESTIÓ BARCELONA, con lo que no parece que hubiera tenido dificultades para aportar certificación de dicha entidad bancaria acreditativa de las devoluciones que alega.

En cuanto a las rentas a partir de Octubre de 2.020 y hasta la fecha de interposición de la demanda (16 de septiembre de 2.021), la arrendadora reclama, como hemos dicho, las de octubre de 2020 a febrero de 2021, y mayo, julio y septiembre de 2.021, admitiendo el pago de las restantes.

Pues bien, los documentos aportados por la arrendataria acreditan que abonó tanto las de octubre de 2.020 a febrero de 2.021, ambas inclusive, como las de mayo y julio de 2.021, mediante transferencias bancarias a la cuenta nº NUM001, titularidad de la demandante (documentos 17, 18, 19, 20, 21, 24 y 26 del escrito de subsanación), algunas ciertamente con retraso, pero en todo caso antes de la interposición de la demanda.

Por el contrario, para acreditar el pago de la renta de septiembre de 2.021, la arrendataria aporta el documento nº 28, que es el justificante de una transferencia efectuada, no a la cuenta de la demandante como ya venía haciendo durante meses, sino a la de la gestora, que aparece realizada el 30 de septiembre, a las 20:32 horas . Pero si comparamos este justificante con el aportado como nº 16 correspondiente a la transferencia de la renta de septiembre de 2.020, vemos que también aparece efectuada a la cuenta de la gestora, el mismo día 30 de septiembre y exactamente a la misma hora (20:32), resultando extraordinariamente chocante que se hubieran realizado dos transferencias el mismo día, hora y minuto, con un año de diferencia cada una, con lo que no parece aventurado deducir que se trate de la misma operación; pero además, ello queda corroborado por el hecho de que en el documento 28, que según la arrendataria correspondería a la renta de septiembre de 2.021, consta que la transferencia se efectúa el " Miércoles 30 de Septiembre", cuando el 30 de septiembre de 2.021 era jueves, lo que confirma que ese justificante corresponde a la transferencia de la renta de septiembre del año 2.020, en que el día 30 era, efectivamente, miércoles, de manera que la arrendataria pretende imputar el mismo justificante de transferencia al pago de la renta de septiembre de 2.020 y a la de septiembre de 2.021. Hemos de concluir, de todo ello, que el pago de esta última no queda justificado.

De lo hasta aquí expuesto se sigue que a fecha de interposición de la demanda, la arrendataria adeudaba únicamente la renta de septiembre de 2.021 por importe de 312,42 euros.

En cuanto a las rentas posteriores a la demanda, como es sabido, el artículo 437.4.3ª de la LEC permite la acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucio de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame; y el artículo 220.2 del mismo texto legal, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, admite en los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, que la sentencia, el auto o el decreto incluyan la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.

En el presente caso, como hemos dicho, la actora manifestó en la vista celebrada el 20 de mayo de 2.022 que la cantidad adeudada hasta ese momento ascendía a 7.185,86 euros, indicando que dicha cantidad resultaba de deducir los pagos efectuados por la arrendataria en la cuenta de la actora, y sin contabilizar los realizados en la cuenta de su gestora, pero no especificó qué mensualidades concretas admitía como pagadas, ni aportó ningún desglose o relación que dé como resultado la cantidad que dijo adeudada, siendo lo cierto que de los datos que obran en el procedimiento no es posible determinar de donde sale esa cifra. Así, si nos limitamos a sumar a la cantidad reclamada en la demanda (5.623,56 euros) las ocho mensualidades transcurridas hasta la celebración de la vista a razón de 312,42 €/mes, el resultado serían 8.122,92 euros, existiendo una diferencia de 937,06 euros que estarían abonados pero no sabemos a qué mensualidades corresponderían (si anteriores o posteriores a la demanda) y que ni siquiera es múltiplo de 312,42. Y si de las rentas reclamadas en la demanda deducimos las que ha quedado acreditado que se habían pagado mediante transferencia a la cuenta de la actora, (7 mensualidades), quedarían 3.436,62 euros, que sumadas a las ocho mensualidades transcurridas hasta la vista, darían 5.935,98 euros. Es decir, aún en la hipótesis de que la arrendataria no hubiera abonado ninguna renta desde la interposición de la demanda hasta la fecha de la vista, la cantidad fijada por la actora como adeudada a dicho momento no queda justificada.

Dicho esto, desde la presentación de la demanda (16 de septiembre de 2.021) hasta la celebración de la vista, (20 de mayo de 2.022) se devengaron, como hemos dicho, ocho mensualidades.

La arrendataria aportó con la contestación los documentos 29, 30, 31 y 32 para justificar el pago de las r entas de Octubre de 2.021 a enero de 2.022, ambos inclusive. Sin embargo, respecto a las octubre y noviembre de 2.021, ocurre lo mismo que con la renta de septiembre de 2.021, pues los documentos nº 29 y 30 con que se pretende acreditar dicho pago, se refieren a transferencias a la cuenta de la gestora, no a la de la arrendadora como ya se venía haciendo, efectuadas el " Sábado 31 Octubre", cuando el 31 de octubre de 2.021 era domingo, tratándose de la misma transferencia que la arrendataria imputa al pago de la renta de julio de 2.020 aportada como documento nº 13 de la contestación y nº 14 del escrito de subsanación de 16/03/2022. En cuanto a la renta de enero de 2.022, el documento nº 32 con que se pretende justificar dicho pago, se refiere a una transferencia efectuada el 31 de julio de 2.021, que se corresponde con el recibo del cargo de dicha transferencia expedido por Caixabank, aportado como documento nº 26 para acreditar el pago de la renta de dicho mes de julio de 2.021. En consecuencia, no queda probado el pago de estas tres mensualidades, que asciende a un total de 937,26 euros. Únicamente queda acreditado el pago la renta de diciembre de 2.021, efectuado en la cuenta de la actora en fecha 5 de enero, según resulta del documento nº 31 de la contestación.

Por último, respecto a las rentas de febrero a mayo de 2.022, la arrendataria no aportó con la contestación, ni con el posterior escrito de subsanación, ningún documento acreditativo del pago de los meses de febrero y marzo, ya vencidos al momento de la contestación (presentada el 15 de marzo de 2.022) y tampoco en la vista celebrada el 20 de mayo de 2.022 aportó ningún otro documento. A su vez, en el recurso de apelación manifiesta que con el escrito de oposición aportó los justificantes bancarios de pago de las rentas " de octubre de 2019 a enero de 2.022", y que "procedió a efectuar el pago de la renta de junio de 2022 (renta posterior a la fecha de la celebración de la vista) en la cuenta bancaria de la actora nº NUM001", aportando justificante bancario de dicho pago. Nada dice respecto a las rentas de febrero a mayo de 2.022, sin perjuicio de que haya consignado en la cuenta de depósitos del juzgado la suma total objeto de la condena de primera instancia a efectos del art. 449.1 LEC.

En consecuencia, el pago de estas cuatro mensualidades no ha quedado acreditado, ascendiendo su importe a 1.249,68 euros.

Así pues, el total adeudado desde la demanda hasta la celebración de la vista asciende a 2.186,94 euros, correspondiente a las rentas de octubre y noviembre de 2.021, y enero a mayo de 2.022, ambos inclusive, que sumada la renta de diciembre de 2.021 adeudada a fecha de la demanda, da un total de 2.499,36 euros.

Por todo cuanto antecede, procede estimar en parte el recurso de apelación planteado por la parte demandada en cuanto a la reclamación de rentas, y en consecuencia estimar en parte la demanda, condenando a la demandada al pago de las sumas indicadas computadas hasta la fecha de la vista, más las devengadas con posterioridad que resultaren impagadas hasta la efectiva devolución de la posesión, a razón de 312,42 euros mensuales, a liquidar, en su caso, en ejecución de sentencia.

CUARTO.- Respecto a los intereses, la cantidad adeudada a fecha de interposición de la demanda devengará los intereses legales de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1100, 1101, y 1108 del Código Civil, a computar desde dicha fecha, y las rentas posteriores impagadas devengarán los intereses legales desde sus respectivos vencimientos, siendo de aplicación asimismo lo previsto en el art. 576 de la LEC.

QUINTO.- Estimándose en parte la demanda, no procede expresa imposición de las costas de primera instancia, corriendo cada parte con las causadas a su instancia y las comunes, en su caso, por mitad, de conformidad con el art. 394 LEC.

Y de acuerdo con el artículo 398.2 de la LEC, siendo esta resolución parcialmente estimatoria del recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas de la segunda instancia.

De acuerdo con la Disposición Adicional Quince.8 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, en la redacción del artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, procede la devolución a la parte apelante del depósito constituido para recurrir.

En atención a todo lo expuesto,