Sentencia Civil 130/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 1216/2022 de 11 de marzo del 2024

PRIMERO.-1. Por parte de la demandada, Dña. Natalia, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada en parte la demanda presentada en su contra por Dña. Palmira, Dña. Paula, D. Isidoro, D. Iván y D. Jacobo, en reclamación de la suma de 14.023,98 euros.

2. Los actores partieron en la demanda de alegar que, en fecha 20 de septiembre de 2018, suscribieron contrato de arrendamiento con la demandada en relación con la vivienda de su propiedad, sita en la CALLE000 de Barcelona, de que, desde febrero de 2020, la demandada dejó de abonar la renta, y de que, tras los diversos requerimientos de pago, en fecha 30 de junio de 2020, la arrendataria renunció al contrato e hizo entrega de las llaves de la misma, sin abonar ninguno de los recibos de renta pendientes (febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2020), ni querer firmar un reconocimiento de deuda, ni comprometerse a su liquidación, razón por la cual los actores no le retornaron la fianza arrendaticia, a fin de compensar con ella un parte de la deuda. Alegaron que, como la entrega de llaves tuvo lugar en las oficinas de los administradores de la finca (CESSIO, S.L.), los actores no pudieron conocer en ese momento el estado de la vivienda, pero, cuando accedieron a ella unos días después, vieron que, más allá del desgaste lógico por el uso habitual o de pequeños daños que se pudiesen haber causado involuntariamente, la demandada había dejado el piso lleno de destrozos, que habían sido causados intencionadamente con la evidente finalidad de perjudicar a la propiedad, y, además, había llevado a cabo un verdadero expolio de elementos intrínsecamente integrados en la vivienda, por ejemplo, la encimera de la cocina o el lavadero, por lo que recabó un informe pericial, para dejar constancia de ese estado, yendo el 8 de julio de 2020 a tal efecto un arquitecto técnico; según el informe y las fotografías incorporadas, la vivienda presentaba un estado deplorable, concreto:

- "se observa la ausencia de la mayoría de elementos requeridas en una cocina. Como puede apreciarse en la primera fotografía de esta sección, no hay aparatos de cocción, ni conexión alguna para la extracción del aire (...) se observa, asimismo, que el espacio destinado a cocina carece de cualquier tipo de mobiliario (cajones, armarios, etc.) así como de cualquiera electrodoméstico de uso común en una cocina (frigorífico, horno, etc.)"

- "en cuanto al fregadero, se observa que la encimera en la que está ubicado ha sido arrancada de la pared. El movimiento ha provocado un daño en su desagüe que pierde agua y no puede ser usado".

- "la encimera ha sido arrancada de la pared y como consecuencia se han producido daños en el mármol, algunos de los cuales son irreparables, por lo que deberá sustituirse todo el elemento".

- "el revestimiento vertical de la sala presenta importantes desperfectos en toda la parte superior de su superficie. La naturaleza de estos desperfectos (...) indica de forma muy evidente que había un elemento decorativo sobre esta superficie (...) que ha sido arrancado".

- "se observan importantes daños en el baño de la vivienda. El más grave de ellos es la rotura del lavamanos (...) Además varios elementos decorativos del baño, tales como los listones de madera a modo de cenefa han sido también arrancados".

- "varios elementos de la carpintería presentan daños de consideración, que los hacen impracticables (...) el armario empotrado del distribuidor carece de sus puertas, por lo que deja de tener consideración de armario".

- "se aprecia que la puerta del lavadero tenía unos pestillos que ahora faltan, por lo que este elemento no puede cerrarse".

- "la vivienda cuenta con siete puntos de luz. Tres de ellos son plafones y cuatro debían ser lámparas colgantes. Pues bien, las cuatro lámparas colgantes faltan. De estas, en dos falta también el mecanismo de la bombilla, quedando el cable completamente visto. Además el plafón del baño ha perdido su carcasa, que se ha localizado en la cocina, dejando vistas las bombillas. En resumidas cuentas, sólo se conservan dos de los plafones ubicados en los dormitorios. El resto de las lámparas faltan y la del baño se encuentra dañada".

- "se observa que el lavadero de la galería ha sido arrancado".

Calificaron los referidos daños de actuación vandálica, y añadieron que el perito concluyó que "la vivienda ha perdido elementos que son indispensables para cumplir con las condiciones de habitabilidad (...) y además de estos hay varios daños de carácter funcional que también requieren ser atajados"; el perito valoró los daños en 8.480 euros más IVA (10.260,80 euros, IVA incluido); además, sufrían el lucro cesante derivado de no poder comercializar la vivienda en arrendamiento hasta que no se pudieran ejecutar las reparaciones; la tipología de los daños descartaba que fuese causados por desgaste, y la resolución del contrato fue cuando no había transcurrido ni dos años de vigencia, constando en el contrato que "la arrendataria, que ha visitado personalmente la vivienda arrendada, declara conocer las características de la misma y su estado de conservación, aceptándolas expresamente y obligándose a conservarla en correcto estado" (pacto quinto).

Reclamaron también el importe de las rentas adeudadas, a razón de 902,70 euros/mes, y los gastos bancarios derivados de la devolución de los recibos (10,93 euros, por los recibos de febrero y marzo), por un total de 4.535,36 euros. Y reclamaron, asimismo, la suma de 127,82 euros, correspondiente a dos facturas de agua, por importes de 45,06 euros y 43,61 euros, y el de una factura de luz por importe de 39,15 euros, facturas que habían tenido que abonar los actores.

Aclararon que el importe resultante era de 14.923,98 euros, pero que, descontada la fianza (900 euros), resultaba el saldo final reclamado de 14.023 euros.

3. Efectuado el emplazamiento de la demandada, no compareció dentro del plazo para contestar a la demanda, por lo que fue declarada en situación de rebeldía procesal. Posteriormente, compareció en el procedimiento, y asistió ya al acto de audiencia previa.

4. La sentencia es estimatoria en parte de la demanda. A partir de la prueba practicada, se señala que, en cuanto a las rentas adeudadas, ha de partirse que incumplió la arrendataria con la obligación de pago en el contrato estipulada, vulnerando lo dispuesto en el art.1555-1 del Código Civil que establece "que el arrendatario está obligado a pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos", estando debidamente justificada la reclamación por rentas que se articula en la demanda por importe de 4.535,36 euros correspondiente a los meses de febrero a junio de 2020, con los gastos bancarios derivados por la devolución de los recibos de febrero y marzo de 2020, sin que puedan estimarse las alegaciones realizadas por la parte demandada en cuanto a que se alcanzó un acuerdo con la propiedad para abandonar la vivienda de forma tal que no se le reclamarían más rentas, al no existir prueba alguna acerca de dicho acuerdo. En cuanto a los recibos de suministro eléctrico y de agua, se señala que, habiéndose limitado a manifestar la parte demandada en su interrogatorio que no sabía si debía facturas de agua o de luz cuando es evidente que las facturas aportadas se corresponden al periodo temporal en que la misma ocupaba la vivienda arrendada, debe ser condenada al pago de dichas cantidades. En cuanto a los desperfectos, se parte del tenor del art.1561 CC, que dispone que "El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como lo recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causas inevitables", y de que el art. 1563 CC dispone que "El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya", y se alude a determinadas resoluciones de la llamada jurisprudencia menor. Se concluye que, a la vista de la prueba practicada, tanto documental, como de interrogatorio de la demandada, testifical y pericial, siguiendo el orden establecido en el informe pericial aportado con la demanda, donde se refleja claramente que la visita que se hizo por el perito tuvo lugar pocos días después de la entrega de la posesión de la vivienda (8 de julio de 2020), y examinando una a una las partidas reclamadas, se concluye que el importe de reparación por desperfectos asciende a 8.143,30 euros (IVA al tipo del 21% incluido). En total, sumado ese importe a las cantidades adeudadas por rentas y gastos de devolución de 4.535,36 euros, así como a los suministros de electricidad y agua que ascienden a 127,82 euros, resulta la suma de 12.806,48 euros, y, descontada la fianza de 900 euros, resulta que la demandada es condenada a abonar a los actores la suma de 11.906,48 euros.

5. La apelante solicita en su recurso la revocación de la sentencia, a fin de que sea desestimada la demanda.

6. Los apelados se oponen al recurso, y solicitan la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Sobre la reclamación de rentas impagadas y el acuerdo con la parte actora

1. Sostiene la apelante que hubo un acuerdo con la propiedad consistente en no reclamarle las rentas a cambio de la entrega de las llaves de la vivienda, conforme afirma que resulta de las conclusiones expuestas en el juicio y de su interrogatorio; no se firmó ningún reconocimiento de deuda, porque se pactó que abandonaba la vivienda, renunciando al contrato y que se le descontaba la fianza en contrapartida de excusarla del pago de lo que debía; la propiedad recuperaba la posesión de la vivienda y la demandada conseguía no seguir incrementando la deuda con la misma, habiendo sido la demandada quien se puso en contacto con la adversa para intentar llegar a un acuerdo al ver que tenía dificultades económicas; de haber actuado con mala fe, no hubiese dicho nada y hubiese seguido en la vivienda, pues la entrega de llaves se produce en junio de 2020, en plena pandemia mundial por COVID 19 y saliendo hacía poco del gran confinamiento; la demandada sabía que estaba todo paralizado y que no se iba a producir ningún desahucio por falta de pago, pero, por no querer perjudicar a la contraparte, llegó al mencionado acuerdo, yéndose a un piso que sí podía pagar. Añade que, en todo momento, miró por el bien de la propiedad, siendo ella la que quiso llegar a un acuerdo, no queriendo beneficiarse del momento que se estaba viviendo.

2. Los apelados se oponen, partiendo de que se trata de una alegación extemporánea, pues, al no haber contestado a la demanda, no fue invocada en tiempo y forma. Aducen, en cualquier caso, que es una afirmación falsa y no avalada por prueba alguna; la demandada fue a entregar las llaves y, cuando le fue presentado un documento de reconocimiento de resolución contractual con reconocimiento de deuda, dijo que sólo quería firmar un documento limitado a dejar constancia de la resolución del contrato con entrega de llaves. Niegan que fuese la demandada quien tomase la iniciativa de resolver el contrato, y que los problemas de impago se iniciasen con la pandemia, al haber dejado ya de pagar recibos de renta de febrero y marzo de 2020, devengados antes de que fuese decretado el confinamiento.

3. Este Tribunal comparte el criterio de la sentencia recurrida de no considerar acreditada la existencia de pacto alguno de no reclamación de rentas adeudadas a cambio de la entrega de llaves de la vivienda arrendada, así como el argumento esgrimido por los apelados de que la alegación relativa al pacto es extemporánea.

En efecto, la demandada fue declarada en situación procesal de rebeldía, y, como recuerda la STS, Sala 1ª, de 19 de abril de 2022 ( ROJ: STS 1563/2022 - ECLI:ES:TS:2022:1563 ):

" Es preciso destacar, previamente, que la declaración de rebeldía, como señala el art. 496.2 de la LEC , que se hace eco de una reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo, no será considerada ni como allanamiento, ni como admisión de los hechos en los que se funda la demanda, salvo los casos en los que la ley expresamente disponga lo contrario.

De tal forma, ya se venía expresando la jurisprudencia, como simple botón de muestra, la sentencia 132/1995, de 25 de febrero, en la que señalamos:

"[...] la situación de rebeldía no implica allanamiento a la demanda ni libera al actor de probar los hechos constitutivos del derecho que reclama, e incluso le cabe al demandado el acreditar su inexactitud si el estado del proceso lo permite, no puede, en cambio, el litigante que estuvo en rebeldía utilizar excepciones tardíamente alegadas ni suscitar cuestiones distintas planteadas en la demanda, que es donde quedaron definitivamente fijados los términos de la cuestión litigiosa, al no existir cuestión que se le opusiere".

En el mismo sentido, en la más reciente sentencia 435/2001, de 8 de mayo, dijimos que la rebeldía podía "[...] ser considerada como una oposición tácita a las pretensiones deducidas en la demanda ( sentencia de 3 de abril de 1987, entre otras".

La alegación concreta de la existencia de un pacto de no reclamar lo que se debía -no se niega por la demandada la deuda-, va, en puridad, más allá de una mera oposición tácita a las pretensiones de los actores contenidas en la demanda.

4. En cualquier caso, a los solos efectos de agotar el debate, no consta acreditado por la demandada ex art.217.3 LEC la existencia del pacto, y el mero hecho de que, en el documento de renuncia, conste solamente que fue voluntad de la demandada/arrendataria " no proseguir la relación arrendaticia dimanante del contrato de arrendamiento suscrito el 20 de septiembre de 2.018" no excluye que, al tiempo de su firma, adeudase rentas y suministros, siendo, además, las rentas de febrero y marzo anteriores al Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, y, según resulta del pacto 2 del contrato de arrendamiento, se estipuló el pago de la renta por meses anticipados.

5. El motivo es desestimado.

TERCERO.- Sobre la relación de causalidad entre los daños y la posesión de la vivienda por la demandada

1. La apelante aduce que, aunque en la sentencia recurrida se modera la cantidad reclamada por el concepto daños, ella no debe hacer frente al pago de cantidad alguna por ese concepto; como mucho, lo que reconoció fue en relación con un desperfecto originado en el baño, pero el resto no procede. Está al resultado de su interrogatorio y al resultado de la declaración del testigo que propuso, el Sr. Jenaro, quien tuvo oportunidad de ver la vivienda justo al entrar a vivir en ella la demandada y justo al salir de la misma. Considera que no ha quedado acreditada la relación causal; ella abandonó la vivienda en junio de 2020, y la primera reclamación que recibe es pasados casi seis meses, y la demanda es incluso posterior, con lo que no puede quedar acreditado que la causante de los desperfectos alegados de adverso haya sido la demandada; es el arrendador quien tiene que demostrar que esos daños son imputables al arrendatario, conforme al art.217 LEC, y cita algún pronunciamiento judicial al respecto, considerando la apelante que el arrendador debe acreditar que el inmueble no ha estado habitado durante todo ese tiempo. Seguidamente, pasa a detallar en qué discrepa de la sentencia recurrida:

DAÑOS ZONA COCINA: se concluye en la sentencia recurrida que no ha quedado acreditada la preexistencia de horno en la vivienda, por lo que debe reducirse la partida de 4.500 euros a 4.000 euros, pero, tal y como alegaron la demandada y el testigo en el acto de juicio, la estancia olía mal porque en esa zona se encontraba el baño, por lo visto, del servicio, adaptación que no se hizo bien y por ello desprendía ese olor; la encimera se la llevó, porque la había colocado ella, era una encimera eléctrica, y no había placa anterior en la vivienda, ni microondas, ni aparato de extracción de aire, por cuanto no había espacio para el mismo, ni horno. Concluye que todo lo que se llevó fue lo que ella había colocado, y las mejoras fueron realizadas por ella misma.

DAÑOS SALA: comparte lo que se señala en la sentencia recurrida acerca de que no procede dar lugar a la indemnización por importe de 450 euros por la pintura de la sala, así como en cuanto a la instalación de la puerta de un armario por la que se reclaman 800 euros, por no acreditarse su preexistencia, tal y como explicaron ella y el testigo Sr. Jenaro; afirma que, además, realizó mejoras en esta estancia, tapando agujeros con masilla, cambiando los cristales de las ventanas, etc.

DAÑOS BAÑO: admite que reconoció durante el juicio que se le rompió el lavamanos; afirma que el listón de madera de la ducha se cayó por la propia humedad de la zona y por el agua, siendo por el uso normal y habitual.

DAÑOS CARPINTERÍA: en la sentencia recurrida, se señala que no se acredita la preexistencia de la misma; en cuanto al pestillo del lavadero, tal y como explicó la demandada durante el juicio, nunca hubo un pestillo en esa puerta, es más, nunca le cerró correctamente esa puerta.

AUSENCIA DE LAMPARAS: se muestra disconforme con que en la sentencia recurrida se señale que es procedente la determinación de los costes hecha en la demanda y en el informe pericial aportado de contrario, pues, como alegó durante el juicio, quedó todo tal cual se lo encontró; el testigo declaró que fueron ellos los que se responsabilizaron, cuando entró la demandada a vivir en la vivienda, de colocar las bombillas, plafones, etc. y que, al marcharse, se llevó lo que instaló.

DAÑOS LAVADERO: afirma que ya declaró durante el juicio que el lavadero no fue arrancado por su parte, sino que no existía, habiendo encontrado al entrar un ladrillo visto.

Concluye la apelante que todo lo que se llevó era de ella, que hizo mejoras y que, además, llegó a dejar cosas que ella misma había arreglado o colocado, como es un grifo de la cocina.

2. Los apelados se oponen. Parten de que lo que cuenta es la fecha en que el perito fue a la vivienda a constatar la existencia de los daños, no la fecha de su reclamación. Aducen que alegar que los daños pueden ser debidos al uso cotidiano es incompatible con alegar la falta de participación en su causación, aparte de que, de lo dictaminado por el perito, no puede hablarse de desgaste, sino de destrozos gratuitos y de sustracciones ilegítimas. Aducen que, en la sentencia recurrida, sólo se incluye el coste de reparar o de reponer los elementos cuya existencia se presume, por resultar inherentes a la habitabilidad del piso y/o de aquellos que, por estar adosados, adheridos o encastrados, no era posible retirarlos sin causar daños, habiendo quedado incorporados a la vivienda, por lo que la demandada no tenía derecho a llevárselos. Además, el perito fue, precisamente, el mismo arquitecto técnico que tramitó la cédula de habitabilidad de la vivienda, tras la visita efectuada a tal efecto el 20 de septiembre de 2018, fecha en que fue suscrito el contrato de arrendamiento; dicho perito aclaró que la vivienda poseía todos y cada uno de los elementos necesarios para garantizar su habitabilidad, lo cual permite acreditar su existencia; además, la demandada visitó el piso ante de arrendarlo, sin formular queja alguna por la falta de algún elemento o por su mal funcionamiento. Aducen que, aunque se ven obligados a aceptar la exclusión del horno en la sentencia recurrida, la cual no impugnan, otros elementos, con acierto, sí son incluidos en la reclamación, siendo el caso del fregadero, el aparato de cocción, el mobiliario básico y mínimo de la cocina como el extractor de humos, que puede presumirse que existían cuando se arrendó el piso a la demandada, y que son elementos necesarios para la habitabilidad; las fotografías del dictamen reflejan que fueron arrancados sin cuidado alguno. La propia apelante reconoce que se llevó la encimera de la cocina, y, aun en el caso de que la cambiase por la original, al quedar adosado o encastrado, pasó a formar parte de la vivienda, por lo que no tenía derecho a llevársela, y menos causando los daños causados. En cuanto a las luces, plafones y portaluces, no se puede arrendar ni puede ser habitable un piso sin tales elementos, y las manifestaciones del testigo de que "dejó el piso como lo encontró" o de que "dejó luz en todos los sitios" no merecen credibilidad, con base en el dictamen pericial y en el reconocimiento de la apelante de que se los llevó. En cuanto al lavabo, la demandada reconoció que lo dejó roto, según aparece en el dictamen pericial, al igual que aparecen los daños en el lavadero, literalmente arrancado de su emplazamiento, dañando el mur donde estaba adosado. En cuanto a las puertas del armario de la sala, consideran que no procedía su exclusión en la sentencia recurrida, si bien reiteran que no impugna la sentencia.

3. Un nuevo examen de las actuaciones ex art.456.1 LEC conduce a este Tribunal a compartir lo razonado en la sentencia recurrida acerca de los desperfectos que la apelante considera debieron haber quedado excluidos de la indemnización reclamada, así como los argumentos vertidos por los apelados en su escrito de oposición.

4. Tal y como tiene lugar en la sentencia recurrida, hemos de partir de la regulación específica en la materia de que se trata, a la que se hace referencia, entre otras, en la Sentencia de esta Sección de la Audiencia de esta Sección de la Audiencia de 29 de enero de 2013 ( ROJ: SAP B 1991/2013 - ECLI:ES:APB:2013:1991 ), citada aquélla:

" Así, en nuestro rollo 902-2010, expusimos: Correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543 , 1545 , 1554.1 º y 1555.2º CC EDL 1889/1 q), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562 , 1563 y 1564 CC EDL 1889/1 q), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS. 20.2.1964 , 10.3.1971 , 25.6.1985 , 7.6.1988 , 9.11.1993 , 29.1.1996 , 13.6.1998 , 20.11.1999 , ...). Debe devolverlos, pues,"tal como lo recibió" -en defecto de pacto sobre la devolución- expresión que debe entenderse en el sentido de "tal y como debe entregarla" ( SSTS. 2.3.1963 , 30.9.1975 ), atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable (art. 1105 CC EDL 1889/1, STS. 24.9.1983 , entre otros), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato. Y debe devolverse cuanto (identidad) se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento ( art. 1097 CC EDL 1889/1) incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste ( STS. 11.10.1929 ).

Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: (a) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese "estado", de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en "buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad, art. 1562 CC EDL 1889/1 ). (b) Asimismo, se presume iuris tantum ( art. 1563 CC EDL 1889/1) que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( SSTS. 10.10.1971 , 24.9.1983 , ... y las antes citadas) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso ( SSTS. 13.4.1977 , 24.9.1983 , 18.5.1984 , 12.12.1988 , 6.4.1980 , ...). El art. 1561 sigue diciendo "al concluir el arriendo" como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que -en determinadas condiciones- puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador ( art. 1462 en relación con el 438 CC EDL 1889/1 q), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( arts. 1561 y 1563 CC EDL 1889/1 q) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable ( STS. 23.6.1956 ), pudiendo en otro caso, dicho arrendador, rechazar dicha devolución, si no se ajusta a lo pactado o a la normativa antes expuesta; de poco puede servir al arrendatario que pretende eludir su responsabilidad, el cómodo expediente de utilizar como medio de devolución, el envío al arrendador (o la puesta en su conocimiento de que las llaves están en el buzón) de las llaves: no sólo no eludirá su responsabilidad, sino que su obligación de devolución puede estimarse incumplida, pudiendo incurrir en mora. Mas siendo ello así, esta Audiencia viene manteniendo, a vía de ejemplo en su Sentencia de 19 de mayo de 2010 que, en principio, cuando un arrendatario deja un inmueble arrendado no puede exigírsele que lo deje pintado. No hay base en la ley para ello, pues el que los paramentos sean pintados de una determinada forma por el arrendatario forma parte de aquello a lo que está autorizado, sin que pueda exigírsele que vuelva a situarlos en el aspecto original, como no puede obligársele, por ejemplo, a que tape los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, si lo hecho se acomoda a criterios de normalidad."

La STS, Sala 1ª, de 17 de febrero de 2016 ( ROJ: STS 523/2016 - ECLI:ES:TS:2016:523 ), en relación con la materia de que se trata, señala al respecto lo siguiente:

" 4.ª) En la Sentencia 458/2008, 30 de mayo (Rec. 214/2001 ), esta Sala resumió su jurisprudencia sobre el referido artículo en los términos siguientes:

"La jurisprudencia de esta Sala tiene reconocido que el art. 1563 CC establece una presunción de responsabilidad del deterioro o pérdida de la cosa arrendada "a no ser que se pruebe ocasionado sin culpa suya", constituyéndose, por tanto, en una presunción iuris tantum que puede ser desvirtuada a través de la prueba en contrario -i.e. la prueba de la diligencia en la evitación de un daño previsible-. Así, la Sentencia de 24 de octubre de 2006 (Recurso 3864/1999 ), en un caso similar al que ahora nos ocupa, resume la más reciente doctrina jurisprudencial sobre la inversión de la carga de la prueba contenida en el artículo 1563 CC al entender que "El artículo 1563 del Código Civil , en cuanto responsabiliza al arrendatario del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, viene a establecer una presunción iuris tantum de culpabilidad que opera contra el arrendatario, e impone a éste la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso ( Sentencias de esta Sala de 10 de marzo de 1971 , 24de septiembre de 1983 , 7 de junio de 1988 y 9 de noviembre de 1993 ), y no cabe entender que por el mero hecho de haberse dedicado la cosa arrendada al uso pactado se haya de tener por probado que se ha actuado con toda la diligencia exigible (...). Por tanto, el art. 1563 CC establece una responsabilidad extraordinaria del arrendatario de conservación de la cosa arrendada hasta el punto de que, en el caso de existir tal contrato de locación, el principio general de carga de la prueba en la responsabilidad por culpa -que implica que el demandante deba probar la del demandado para obtener el resarcimiento del daño- se invierte, debiendo ser el demandado el que pruebe que actuó con diligencia. Dicha responsabilidad se deriva del hecho mismo de la posesión que obliga a conservar los bienes ajenos poseídos en el mismo estado de conservación en que se recibieron".

(...)

Debemos precisar, ahora, que la prueba que debe suministrar el arrendatario para desvirtuar la presunción del artículo 1563 CC -la prueba de "haberse ocasionado sin culpa suya" el deterioro o perdida de la cosa arrendada - ha de ser la suficiente para acreditar que existe una explicación causal del referido deterioro o pérdida que excluye que tal resultado dañoso sea imputable al arrendatario o, a tenor del siguiente artículo 1564 CC , a "las personas de su casa": que excluya que el deterioro o pérdida pueda atribuirse a negligencia de aquél o éstas (prueba del caso fortuito); o, en el supuesto de desarrollarse en el inmueble arrendado una actividad peligrosa, que excluya que el evento dañoso fue realización de un riesgo típico de tal actividad (prueba de la fuerza mayor)."

Y, como recuerda la Sentencia de la Sección 13ª de esta Audiencia de 14 de febrero de 2022 ( ROJ: SAP B 1155/2022 - ECLI:ES:APB:2022:1155 ):

" Desde el punto de vista normativo, cabe recordar que la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha de ser destinada ( arts. 1543 , 1545 , 1554.1 º y 1555.2º CC ), encuentra su correlación en la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, " tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562 , 1563 y 1564 CC ).

Así, el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tenga la vivienda arrendada -a no ser que pruebe que se ocasionó sin culpa suya ( artículo1.563 del CC )-, y del deterioro causado por las personas de su casa ( artículo1.564 del CC ). Llegado el momento de la extinción del contrato, el arrendatario debe devolver la vivienda como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561 del CC ).

El artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Y, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil , existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

En consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado, de causa inevitable, u ocasionados sin culpa.

Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, sólo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

Por otra parte, cabe precisar que "recibir en buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad o disfrute conforme a su destino propio ( artículo 1.562 del CC ).

Lo anterior impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega del arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución."

6. Conforme al art.1563 CC , pues, el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, y se establece una presunción iuris tantum de culpabilidad que opera contra el arrendatario, de modo que se le impone la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso. Pero el apelante no ha desvirtuado mediante prueba alguna la referida presunción iuris tantum de culpabilidad en cuanto a los daños/desperfectos descritos en la demanda."

4. Por otra parte, no hay que olvidar el tenor del propio contrato de arrendamiento suscrito por las partes, en concreto, de los pactos 5, 7 y 9. El pacto 5 establece que " La arrendataria, que ha visitado personalmente la finca, declara conocer las características de la misma y su estado de conservación, aceptándolas expresamente y obligándose a conservarla en correcto estado". El pacto 7 establece que " Serán de cuenta y cargo de la arrendataria las reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, y en especial, las ocasionadas por desperfectos en cristales, cerraduras, persianas, electrodomésticos y otros elementos de similar naturaleza, siendo también de su cuenta y cargo las pequeñas reparaciones en las instalaciones de agua, gas, electricidad, teléfono, calefacción y antena de T.V., y en sus respectivos útiles y utensilios". El pacto 9 establece que " La arrendataria no podrá practicar obras de clase alguna en la vivienda sin previo permiso de la propiedad. En todo caso, las obras así autorizadas serán de cuenta y cargo de la arrendataria y salvo pacto expreso en contrario quedarán en beneficio de la finca, sin derecho a indemnización o reclamación en momento alguno (...)."

5. Cabe recordar, asimismo, que el art.21.4 LAU dispone que "Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario". Y que el art.23 LAU dispone que "1. El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artículo 2 (...) 2. Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna."

6. Además, como señalamos en la Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 23 de septiembre de 2020 ( ROJ: SAP B 8460/2020 - ECLI:ES:APB:2020:8460 ):

" En la cláusula 14ª del contrato de arrendamiento, trascrita en el fundamento de derecho anterior, se convino que las obras hechas por las arrendatarias en el local quedarían en beneficio de la propiedad al término del arrendamiento.

La parte demandante acompaña, como documento número 13, un dictamen elaborado por el perito DON Candido, que describe los trabajos necesarios para la restitución de los acabados, equipamientos e instalaciones que existían en el local bajos B del edificio de la calle JACINT VERDAGUER 57B de CORNELLÁ DE LLOBREGAT, al tiempo de la extinción del contrato de arrendamiento y valora el coste de los trabajos a ejecutar de acuerdo con las partidas siguientes:

1) Instalación eléctrica:

- Se ha arrancado la práctica totalidad de las terminales de enchufes, interruptores, puntos de luz, fluorescentes y lámparas (...)

La responsabilidad contractual de las arrendatarias no queda excluida, ni tampoco limitada en su contenido por el hecho de que las partidas que se reclaman no puedan considerarse obras, como pretende la parte recurrente.

Y ello, de un lado, porque la retirada de los elementos que se han descrito se ha realizado con un claro y concreto menoscabo del inmueble, como así informa el perito, y lo acreditan las fotografías que incorpora al dictamen.

Y de otra parte, porque conforme a lo pactado (cláusula catorce) las obras autorizadas debían quedar en beneficio de la finca.

Es decir el demandante se situaba, por lo que respecta a las obras realizadas por las arrendatarias, en lo previsto en la estipulación catorce del contrato de arrendamiento.

En cuanto a la interpretación de la estipulación que dispone que las obras realizadas por el arrendatario queden en beneficio de la propiedad, la sentencia de la A.P. de León, sección 2ª, de 30 de septiembre de 2014 , señala:

" Lo anterior significa que el arrendador entrega el inmueble en el estado en que se encuentra al tiempo de celebrarse el contrato y que el locatario asume la carga de adecuarlo a sus necesidades de disfrute, con la reserva de que al terminar el arriendo no podrá retirar las mejoras efectuadas en el mismo, sino que éstas quedan a favor de la propiedad ( STS de 11-11-98 ) careciendo de aplicación el derecho a retirar las mejoras previsto en el art. 487 del Código Civil .

Como dice la SAP de Toledo, sección 1, de 24 de mayo de 2004 , "El régimen común sobre las mejoras en el contrato de arrendamiento se contempla en el art. 1573 del Código Civil , el cual, en lo que concierne a los derechos del arrendatario sobre las mejoras útiles y voluntarias, se remite a los mismos derechos que se conceden al usufructuario en los arts. 487 y 488 del mismo Código . Aquél precepto se refiere únicamente a las mejoras útiles y voluntarias, excluyendo implícitamente las necesarias u obligatorias, que le vengan impuestas al locatario legal o contractualmente, así como las de mero ornato o recreo, incluidas en el art. 487. Las mejoras útiles y voluntarias son las que resultan de una actuación llevada a cabo por el arrendatario, o en su caso usufructuario, y representan un aumento del valor o una mayor utilidad de la cosa. En este sentido, las mejoras realizadas por la libre iniciativa del arrendatario, con el consentimiento de la propiedad, y ordenadas a la operatividad del contrato, mediante la instalación de los elementos precisos para cumplir el fin o destino del arriendo pactado, se encuentran asistidas de la nota de utilidad y no tienen en principio el concepto de necesarias ni obligatorias, siéndoles aplicable el régimen del citado art. 1573, en relación con los arts. 487 y 488 del C.C ., en virtud de los cuales, y en defecto de convenio entre las partes, no procede reconocer al arrendatario derecho a indemnización alguna, sin perjuicio de que pueda ejercitar la facultad de retirar dichas mejoras sin causar detrimento al bien arrendado ( SS.TS. 13 diciembre 1993 y 14 noviembre 2000 ).

La facultad del arrendatario de retirar las mejoras útiles que tenga por conveniente, podrá ejercitarse en la medida en que dichas mejoras subsistan y sea factible separarlas de la cosa sin perjuicio o desmerecimiento de la misma (art. 487). También puede el arrendatario compensar los desperfectos causados en el bien arrendado, y que sean a él imputables, con las mejoras que hubiere hecho en el mismo, conforme a lo dispuesto en el art. 488 ( S.T.S. 13 abril 1961 ), sean éstas susceptibles o no de ser retiradas, sin bien los desperfectos compensables serán los derivados del uso de la cosa y producidos durante la vigencia del contrato, pero no los causados por una retirada indebida de las mejoras realizadas, una vez concluido el arriendo.

Además, todo ello ha de entenderse sin perjuicio de lo pactado en el contrato, careciendo de aplicación el derecho a retirar las mejoras previsto en el citado art. 487 cuando se hubiere convenido lo contrario, como sucede con la habitual cláusula de que las obras hechas por el arrendatario en la finca queden enbeneficio de la propiedad al término del arrendamiento ( SS.T.S. 29 diciembre 1986 y 11 noviembre 1998 ).

La mencionada cláusula contractual, excluyente de cualquier reclamación del arrendatario de carácter indemnizatorio o fundada en el enriquecimiento injusto o sin causa por las obras realizadas ( SS.TS. 20 septiembre 1989 y 27 octubre 1997 ), debiendo entenderse por tales todas las que fueren precisas para la instalación, adaptación o acondicionamiento del local arrendado a fin de poder servir al destino pactado ( SS.TS. 20 diciembre 1991 y 30 mayo 1995 ), significa que el arrendador entrega el inmueble en el estado en que se encuentra al tiempo de celebrarse el contrato, y que el locatario asume la carga de adecuarlo a sus necesidades de disfrute, con la reserva de que al terminar el arriendo no podrá retirar las mejoras efectuadas en el mismo sino que éstas quedarán en favor de la propiedad ( S.T.S. 11 noviembre 1998 ).

La interpretación de la referida cláusula que trata de limitar el concepto de "obras" que quedan en beneficio de la finca, y que en consecuencia no pueden ser retiradas por el arrendatario, a las obras permanentes o de fábrica que supongan una incorporación de elementos fija y estable al inmueble, convertiría en inútil o superflua esta estipulación negocial, ya que la retirada de dichos elementos estaría en todo vedada por el art. 487 del C.C ., al no poder llevarse ésta a cabo sin detrimento del bien. El sentido del pacto no puede ser otro que el de reconocer al arrendador más derechos sobre las mejoras que los que se derivan de la propia ley. Dentro del concepto de obras que quedan en beneficio de la propiedad hay que incluir, pues, todas aquellas mejoras conducentes y precisas para adaptar el local arrendado al uso convenido, con independencia de su naturaleza mueble o inmueble, especialmente aquellas que, aun siendo aisladamente cosas muebles, tienen la consideración jurídica de bienes inmuebles por destino o incorporación ( art. 334 C.C .), excluyendo tan sólo las mejoras de simple ornato, innecesarias o no destinadas específicamente para servir al fin pactado, que sí podrían ser retiradas por el arrendatario con arreglo a lo dispuesto en el tan citado art. 487"."

7. Sentado lo anterior, aun siendo discutible que la demandada aduzca la falta de preexistencia de determinados elementos, sin haber contestado expresamente a la demanda -no limitándose, pues, a negar la existencia de desperfectos-, consideramos que tratar de acreditarla con su propio interrogatorio -en principio, el interrogatorio sólo hace prueba en relación con los hechos en los que la actora intervino personalmente y su fijación como ciertos le es enteramente perjudicial ( art.316.1 LEC)- y con la testifical que propuso, no integra prueba bastante ex art.217.3 LEC para contradecir lo dictaminado por el perito Sr. Miguel en relación con cada partida. El perito manifestó que emitió la cédula de habitabilidad, y, aunque no pudo recordar, al emitir muchas al año, si disponía de todos los elementos que faltaban cuando fue en julio de 2020, sí precisó que, cuando se emite, se recogen datos in situ para certificar que se cumplen una serie de condiciones (por ejemplo, que hay campana extractora, fregadero, lavamanos en lavabo), condiciones muy precisas que establece el Anexo 2 del Decreto de Habitabilidad 141/2012, y con ese certificado la Generalitat emite la cédula de habitabilidad. Como emitió el certificado- dijo- ello supone que, cuando hizo la visita, observó que había todos esos elementos; el resto de elementos (encimera, lavadero, etc.) tenían que estar en el piso; añadió que, al emitirlo, no se valoran cuestiones estéticas (empapelado desprendido o arrancado, por ejemplo), pero el lavabo tiene que tener lavamanos y ser funcionable, la cocina tiene que tener aparato de cocción y campana extractora, etc. Tenían que estar cuando emitió el certificado en 2018, y en 2020, como recogió en el reportaje fotográfico, no estaban.

8. En ese sentido, en cuanto a las partidas discutidas en el recurso y, en concreto, respecto de la encimera de la cocina, aparte de que la propia apelante reconoce que se la llevó, porque afirma que la había colocado ella y que es una mejora, hay que estar a lo expuesto, ya que, aun en caso de que así fuera, visto el estado en que quedó la estancia afectada, su colocación debió quedar en beneficio de la finca, máxime cuando afirmó durante su interrogatorio que la colocó encima de la que había.

Respecto de la sala, habla la apelante de mejoras en esa estancia, pues afirma que tapó agujeros con masilla, cambió los cristales de las ventanas, etc., cuando, como se ha expuesto, consta que recibió la vivienda conociendo su estado de conservación y se obligó a conservarla en correcto estado, aparte de que venía también obligada según el contrato a hacer las reparaciones exigidas por el desgaste de la vivienda.

Respecto del baño, además de admitir la rotura del lavabo, la alegada caída del listón de madera de la ducha por la propia humedad de la zona y por el agua entra dentro de las reparaciones exigidas al arrendatario por el desgaste de la vivienda (el uso de la ducha), según lo pactado ("Serán de cuenta y cargo de la arrendataria las reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda").

Lo mismo es predicable de los pestillos del lavadero (partida de carpintería), cuya preexistencia, por lo demás, es negada por la demandada, quien afirma que nunca le cerró correctamente esa puerta, pero no acredita, en cambio, haber reclamado a los arrendadores su eventual reparación.

En relación con la ausencia de lámparas, el interrogatorio de la demandada y la testifical que propuso no integran prueba bastante, cuando es de lógica la necesidad de contar con iluminación para poder habitar una vivienda en las debidas condiciones, sobre todo de cara a arrendar una vivienda. Además, en caso de haber colocado la demandada bombillas, plafones, etc. distintos de los que hubiera, no debieron haber sido retirados de forma abrupta al desalojar la vivienda, causando también daños. La propia demandada reconoció en su interrogatorio que, en alguna habitación, cuando se fue, no había siquiera portalámparas, sino el cable pelado.

En cuanto al lavadero, aunque se niega también su preexistencia, el propio estado en que quedó la pared, totalmente descarnada, como si estuviese en obras, conduce a presumir que la vivienda no pudo ser entregada de ese modo a la demandada, a cambio, además, de una renta de 900 euros mensuales. Además, el perito niega su inexistencia y aprecia daños derivados de haber sido arrancado.

8. En definitiva, no cabe acoger los argumentos de la apelante, por lo que procede la desestimación del recurso.

CUARTO.- Sobre las costas de primera instancia

1. Aduce la apelante que, puesto que la estimación del presente recurso debe ser total, procede la condena en costas a la parte adversa conforme al art. 394 LEC, tanto las costas de la primera instancia como las de la segunda instancia.

2. Los apelados se oponen.

3. Dada la desestimación del recurso, queda incólume el pronunciamiento sobre las costas de primera instancia efectuado en la sentencia recurrida. Y, respecto de las costas de segunda instancia, por imperativo del art.398 LEC, dada la desestimación del recurso, procede imponer a la apelante las costas procesales de segunda instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación