Sentencia Civil 765/2023 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 5, Rec. 717/2023 de 14 de noviembre del 2023

PRIMERO.- Planteamiento del litigio en primera instancia. Resolución apelada. Recurso de apelación

La demanda por la que se dio inicio al presente procedimiento relataba que el demandante Sr. Sergio es usufructuario de la vivienda sita en CALLE000, n.º NUM000, de DIRECCION000, y que en dicha condición suscribió el 10 de febrero de 2022 con la demandada Sra. Valle contrato de arrendamiento de temporada sobre el referido inmueble, con un plazo de duración de un año. Alegaba el demandante que el 23 de marzo de 2023 comunicó a la demandada su voluntad de dar por finalizado el contrato, pese a lo cual la demandada ha continuado en el uso del inmueble. Solicitaba en consecuencia que se declarase extinguido el contrato por finalización de su plazo de duración, y que se condenase a la demandada a desalojar la vivienda.

La demandada se opuso al acogimiento de la pretensión, alegando en síntesis: que en 2017 compró dos inmuebles propiedad de la empresa del demandante, entre ellos aquel a que se refiere la demanda, y en el mismo acto se cedió al vendedor el derecho de usufructo sobre el mismo por un plazo de 10 años; que a su vez las partes, en unidad de acto con el contrato de arrendamiento, suscribieron en 2022 un contrato de reconocimiento de deuda por el que la Sra. Valle reconocía adeudar al Sr. Sergio la cantidad de 52.000 € correspondiente al mayor precio pendiente de pago de la compraventa de 2017, suma que se debería pagar en el plazo de un año; que el contrato de arrendamiento es nulo, pues se simuló para cubrir el negocio de reconocimiento de deuda y los pagos a cuenta del precio de la compraventa; que llegado el momento, no fue posible liquidar la deuda y cancelar el usufructo, al descubrirse que sobre el mismo pesaba un embargo de la Seguridad Social por una deuda del demandante; que en definitiva existe respecto del arrendamiento una simulación absoluta al existir una falta de pago de una renta real, o en su caso relativa al pretenderse un fin distinto al que es propio del arrendamiento, como era el pago del mayor precio de la compraventa; que alternativamente, el contrato sería nulo por ser su causa ilícita, al ser la finalidad perseguida eludir el pago de los impuestos correspondientes a la venta de los inmuebles. Solicitaba en consecuencia la desestimación de la demanda, que se declarase la nulidad del contrato de arrendamiento, y además formulaba demanda reconvencional, interesando que se condenase al demandante principal a pagar la cantidad de 6.000 €, correspondiente a la restitución de los pagos mensuales efectuados desde la celebración del contrato, más una indemnización por los daños morales ocasionados.

Por el Juzgado se dictó auto, denegando la admisión a trámite de la demanda reconvencional.

La sentencia estimó íntegramente la demanda, razonando que el contrato de arrendamiento debía considerarse válido habida cuenta de que el arrendador tenía la condición de usufructuario y de que la renta mensual se deducía del importe que la demandada reconocía adeudar al actor, y que más allá de las vicisitudes relativas a la extinción o no del usufructo y al pago o no del mayor precio de la compraventa, en el presente procedimiento " tan solo resulta relevante la existencia de contrato de arrendamiento de vivienda por temporada con duración de un año y prorrogado por tácita reconducción por meses, otorgado por quien es usufructuario del inmueble, y que ha manifestado a la parte arrendataria su voluntad de no prorrogar el contrato más allá del 10 de abril de 2023, debiendo con ello estimarse la demanda formulada, sin perjuicio de las acciones que corresponda ejercitar a la parte demandada frente a la actora a través del procedimiento declarativo que considere oportuno, debiendo recordar que las sentencias dictadas en este tipo de procedimientos no producen efectos de cosa juzgada ex artículo 447.2 LEC ".

Interpone recurso de apelación la demandada, alegando la existencia de error en la valoración de la prueba e insistiendo en que el contrato fue simulado, para obtener un resultado que pretende en el fondo vulnerar su derecho a cumplir con lo acordado en cuanto al pago, pues su finalidad real fue justificar los pagos a cuenta de la deuda de 52.000 € correspondiente al mayor precio pactado entre las partes respecto a lo escriturado en la compraventa, siendo así que el contrato se resuelve no por expiración de plazo sino por no poderse escriturar la renuncia del derecho de usufructo y ejecutar el pago del contrato de reconocimiento de deuda, por existir un embargo sobre el derecho de usufructo.

El demandante se opone a la estimación del recurso.

SEGUNDO.- Hechos de los que ha de partirse para la resolución de la controversia

En orden a la resolución del litigio deberá comenzarse por relacionar una serie de hechos que no son en puridad discutidos por las partes, y que en todo caso se consideran justificados en virtud de la prueba documental aportada:

1.º) El 26 de octubre de 2017 se otorgó por el Sr. Sergio, actuando en nombre propio y en representación de BUSADANI, S.L., y por la Sra. Valle, actuando representada por Dña. Gema, escritura pública de compraventa de los inmuebles sitos en CALLE000, n.º NUM000, y CALLE001, n.º NUM001, de DIRECCION000, por la que BUSADANI, S.L., vendía a la Sra. Valle los referidos inmuebles, por un precio de 50.000 € el primero y de 120.000 € el segundo, y a su vez la Sra. Valle cedía al Sr. Sergio por un plazo de diez años el usufructo sobre el inmueble de CALLE000 (documento n.º 1 de la demanda).

2.º) El 10 de febrero de 2022 se suscribió por el Sr. Sergio como arrendador y por la Sra. Valle (representada por la Sra. Gema) como arrendataria un, así denominado, " contrato de arrendamiento de temporada", sobre la vivienda de CALLE000, n.º NUM000 (documento n.º 3 de la demanda), en cuyos expositivos se recogía que se iban a realizar unas obras de acondicionamiento en la vivienda colindante de CALLE001, n.º NUM001, y entre cuyas estipulaciones más relevantes, por cuanto ahora importa, figuraban las siguientes:

- El plazo de duración del contrato sería de un año comenzando el 10 de febrero de 2022, por lo que finalizaría el 10 de febrero de 2023, debiendo en tal fecha dejar la arrendataria libre y expedita la finca en el mismo estado de conservación en que le fue entregada (cláusula 1.ª).

- La arrendataria venía obligada al pago de una renta de 300 € mensuales (cláusula 2.ª).

3.º) En la misma fecha se otorgó por las mismas partes y con la misma representación un, así denominado, " contrato de reconocimiento de deuda y forma y tiempo de pago" (documento n.º 2 de la contestación), en el que se recogía que:

- La Sra. Valle reconocía adeudar actualmente al Sr. Sergio la cantidad de 52.000 €, que se correspondía con el resto del mayor precio pactado entre las partes respecto del escriturado y no abonado por y para la compra por la Sra. Valle a BUSADANI, S.L., de las casas sitas en CALLE001, n.º NUM001, y CALLE000, n.º NUM000, que tuvo lugar por escritura de 26 de octubre de 2017 (pacto 1.º).

- Sin perjuicio de pagos parciales que pueda efectuar la Sra. Valle, la deuda se pagará en el plazo máximo de un año, o antes si se vendieran durante su transcurso por la Sra. Valle las dos casas referenciadas. En el momento de la venta y pago por la Sra. Valle al Sr. Sergio de dicha deuda de 52.000 €, el Sr. Sergio renunciaría al usufructo constituido a su favor sobre la finca de CALLE000. Si la venta de las casas no se produjera cualquiera que sea la causa en el referido plazo de un año, la cantidad adeudada de 52.000 € o la que quede como consecuencia de los pagos parciales, será exigible y generará a favor del Sr. Sergio el correspondiente interés de demora. De los 52.000 € se deducirán las cantidades entregadas por la Sra. Valle derivadas del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en esa misma fecha sobre la vivienda de CALLE000, n.º NUM000 (pacto 2.º).

4.º) El 5 de diciembre de 2022 la Sra. Gema remitió correo electrónico al Sr. Sergio indicando:

" Te escribo para comunicarte que Valle abordará el pago del usufructo antes del 10 de febrero, y que enero será el último mes de pago de arrendamiento. Tenemos que fijar fecha en notaría, en Madrid ".

A lo largo del mes de febrero de 2023 se intercambiaron las partes diversos correos electrónicos con vistas al otorgamiento de escritura de renuncia al usufructo (bloque documental n.º 3 de la contestación).

5.º) Sin embargo, la escritura finalmente no llegó a otorgarse, ni la venta de la casa de CALLE000, n.º NUM000, a efectuarse, comprobándose que sobre el derecho de usufructo del Sr. Sergio pesaba un embargo acordado por la TGSS (nota simple registral aportada como documento n.º 1 de la contestación).

6.º) El 6 de marzo de 2023, la Sra. Valle envió correo electrónico al Sr. Sergio (bloque documental n.º 3 de la contestación) indicando:

" Para mí esto es un grave problema ya que yo tenía todo listo para la firma que teníamos prevista en el notario el pasado día 10 donde se cancelaba el usufructo y zanjábamos todas nuestras cuentas.

Ahora tengo que esperar a que salga a subasta el usufructo, y además, ser yo la que gane la subasta como sea, para poder luego vender la casa libre de cargas, y el problema es que hasta que eso suceda me va a ser casi imposible poder vender la casa

(...) Ahora no me queda otra que seguir pagando el alquiler del usufructo hasta que salga la ... subasta, cosa que espero y confío suceda pronto, ya que si no esta situación me causará un perjuicio enorme.

Por el momento tal y como hemos acordado en el contrato que firmamos te descontaré todos los pagos que te vaya haciendo del saldo de nuestras cuentas".

El 16 de marzo, el Sr. Sergio envió correo a la Sra. Valle expresando entre otros extremos que estaba " dispuesto a colaborar en todo lo que sea necesario para facilitar la venta de las casas, su rentabilidad o para resolver el tema del usufructo y acelerar la subasta (...) Aunque según tú, te va a ser casi imposible poder vender la casa por el embargo usufructo, puedes sacarle una extraordinaria rentabilidad en cpto de alquiler sobre todo si lo haces por temporada (...) no estoy dispuesto a esperar a que se celebre subasta (si es que se celebra) para que me pagues la totalidad de lo que me debes basándote en que no puedes vender las casas por lo del embargo (...) Resumiendo que no estoy dispuesto a prorrogar el contrato de temporada que firmamos por otros 300 € al mes ni esperar tampoco a que se celebre subasta o que se extinga usufructo por el transcurso del plazo para que me pagues la totalidad (...) Si quieres firmamos otro contrato de temporada pero por otra cantidad y modificamos reconocimiento de deuda".

A su vez, la Sra. Valle respondió el 18 de marzo insistiendo en los perjuicios que le había ocasionado el descubrimiento de que sobre el derecho de usufructo pesaba un embargo, e indicando:

" El tema del alquiler deberías saber que NO es un alquiler de temporada, se hizo por un año, por lo tanto es indefinido y según la ley española tengo derecho a quedarme 5 años mientras esté al corriente de pago como es el caso, además de que te vuelvo a recordar que yo tengo pruebas de que teníamos cita para cancelar el usufructo y no se pudo hacer por tu pasividad.

Tengo en la casa una amiga conmigo y sus dos hijos menores de edad, te lo aviso para que no se te ocurra molestar".

7.º) El 23 de marzo de 2023 el Sr. Sergio envió a la Sra. Valle correo electrónico (documento n.º 4 de la demanda) indicando:

" Estimada Valle por la presente te comunico mi decisión de dar por terminado el contrato de arrendamiento de temporada, de fecha 10 de febrero de 2022 de la CALLE000 número NUM000 de DIRECCION000, suscrito contigo y que en la actualidad se encuentra en tácita reconducción.

Lamentablemente y como bien conoces, no he podido llegar contigo a ningún acuerdo para suscribir otro contrato de temporada sobre la referida vivienda.

Es por ello que, una vez extinguida la vigente mensualidad (10 de Abril), deberás dejar la vivienda de la CALLE000 núm NUM000 libre y expedita y en el mismo estado en el que te fue entregada. Respecto al pago de la mensualidad de abril tienes que abonarme la parte proporcional a los diez dias; la cantidad de 100,00€(cien euros) ".

8.º) La Sra. Valle respondió en esa misma fecha (bloque documental n.º 3 de la contestación):

" Estimado Sergio, por supuesto que es un alquiler indefinido ya que como tú mismo reconoces ya te llevo pagados 13 meses, y sí coincido contigo que no debería de pagarte nada ya que el mes pasado tenía que haber podido cancelar el usufructo, y ahora mismo tendría ya jurídicamente el pleno dominio de la propiedad y no tendría que pagarte alquiler, pero como tú ocultaste que tenías un embargo del usufructo de la seguridad social ahora me veo obligada de pagarte alquiler.

Obviamente me debes de decir donde seguir pagando el alquiler, en la cuenta de Antonio o quizás lo correcto ahora que soy conocedora del embargo de la seguridad social debería depositarlo en el juzgado y por supuesto que cuando sepa el alcance del perjuicio que me estás causando por ocultar tu deuda, no solo te reclamaré todos los alquileres pagados desde la fecha que teníamos para firmar en el notario, sino también todos los daños y perjuicios que me estás causando ".

TERCERO.- La simulación contractual

Según enseña la Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 2012 con cita entre otras de las de 21 de septiembre de 1998, 17 de febrero de 2005 y 18 de marzo de 2008, la figura de la simulación está basada en la presencia de una causa falsa, y la simulación absoluta se produce cuando se crea la simple apariencia de un contrato, pero en verdad, no se desea que nazca y tenga vida jurídica; se trata de un negocio inexistente por falta o carencia de causa.

Mientras que la simulación relativa requiere que el contrato disimulado y que realmente se quiere celebrar bajo la apariencia de otro, simulado e inexistente por falsedad de su causa, sea perfectamente válido y lícito ( Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de octubre de 1977, 22 de diciembre de 1987, 19 de diciembre de 1999 y 29 de diciembre de 2011); la simulación de carácter relativo comporta, por un lado, la nulidad absoluta y radical del contrato aparente, que carece de causa y es realmente inexistente, y por otro la validez del disimulado o encubierto, al estar fundado en otra verdadera y lícita ( Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 1992, 8 de febrero de 1996, 19 de junio de 1997, 24 de abril de 1998, 22 de febrero de 2007 y 29 de diciembre de 2011).

Por lo que se refiere a la prueba de la simulación, hay que partir de que el acto jurídico es verdadero y eficaz mientras la ficción no se demuestre, disponiendo el artículo 1.277 del Código Civil que aunque la causa no se exprese en el contrato, se presume que existe y que es lícita mientras el deudor no pruebe lo contrario; por lo que es al actor que pretende la nulidad por simulación al que en todo caso le incumbe probar, aunque sea por medios indiciarios, pero siempre convincentes y seguros, dicha falsedad, destruyendo así la presunción de veracidad que emana de la aparente realidad del contrato (entre otras, Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de abril de 1981, 16 de mayo de 1990, 31 de diciembre de 1998, 11 de julio de 2002 y 7 de diciembre de 2006).

CUARTO.- Aplicación al caso. Valoración de la prueba

En el supuesto de autos, ha de partirse de que, pese a los términos de las comunicaciones extrajudiciales mantenidas por las partes, no ha sido objeto de discusión la calificación del contrato como arrendamiento de temporada, ni la alegación del demandante en el sentido de que el mismo entró en tácita reconducción por periodos mensuales al cumplirse el plazo de duración pactado de un año.

Tampoco se discute la realidad y recepción de la comunicación del demandante de 23 de marzo de 2023, manifestando su voluntad de dar por finalizado el contrato. La controversia, en suma, se ha centrado en la alegada nulidad del contrato de arrendamiento, por tratarse según alega la demandada de un contrato simulado.

El examen de las pruebas practicadas conduce en este punto a alcanzar las mismas conclusiones que la resolución que es objeto de recurso.

Debe a tal efecto tenerse en cuenta que, con independencia del complejo entramado contractual de común acuerdo dispuesto por una y otra parte en lo que ha de entenderse en principio que fue ejercicio de su libertad de contratación ( artículo 1.255 del Código Civil), el objeto del presente procedimiento se ciñe a determinar si debe o no darse por extinguido por el transcurso de su plazo de duración el contrato de arrendamiento que aparece suscrito por los litigantes. Debiendo además recordarse que el presente procedimiento posee un carácter sumario, al carecer la sentencia que en el mismo se dicte de los efectos de cosa juzgada ( artículos 250.1.1.º y 447.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Sentado ello, de lo actuado resulta que, fueran cuales fuesen los móviles o finalidades perseguidos en último término por las partes mediante el otorgamiento del contrato litigioso, los efectos esenciales propios del mismo, i.e., la cesión a favor de la arrendataria por un plazo determinado del uso del inmueble a cambio del pago de un precio ( artículos 1.543, 1.554 y concordantes del Código Civil), se habrían desplegado. Así, en primer lugar, que la demandada-apelante fue abonando cada mes al arrendador demandante la cantidad de 300 € convenida en concepto de renta, se desprende de manera clara de las comunicaciones extrajudiciales antes transcritas, y no ha sido además objeto de controversia. En segundo lugar, que la demandada-apelante dispuso y dispone de la posesión del inmueble, del cual el demandante es usufructuario, también ha quedado justificado: (i) por así desprenderse de las comunicaciones antes transcritas, y en particular del correo de 18 de marzo en el que la demandada indica al demandante " tengo en la casa una amiga conmigo y sus dos hijos menores de edad, te lo aviso para que no se te ocurra molestar"; (ii) por la declaración en la vista de la Sra. Gema, abogada y representante de la Sra. Valle en los diversos contratos suscritos con el demandante, en cuanto manifiesta que mediante el contrato de arrendamiento es cierto que la Sra. Valle tenía la plena disponibilidad y por tanto la posesión de la vivienda, aun cuando dice ignorar si vivía o no allí efectivamente; (iii) por la declaración en la vista del Sr. Ernesto, que manifiesta ser persona de confianza de ambas partes, y que conoce que la demandada tenía como arrendataria la posesión del inmueble y lo utilizaba, habiendo en particular permitido quedarse en el mismo durante varios días a determinada persona que se había encontrado en una situación de violencia de género; (iv) por el informe de la Policía Local, aportado en la vista, en el sentido de que el Sr. Sergio residió en el inmueble de CALLE000, n.º NUM000, hasta diciembre de 2021, esto es, antes del otorgamiento del contrato de arrendamiento, sin que conste y en puridad tan siquiera se alegue que con posterioridad a tal otorgamiento hubiera continuado el Sr. Sergio viviendo en el inmueble; y (v) junto con todo lo anterior, mediante la declaración del propio demandante, susceptible de valoración conforme a las reglas de la sana crítica ( artículo 316.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), en cuanto explica que acordó con la Sra. Valle que mientras se ejecutaban las obras que había exigido el Ayuntamiento, le cedería el uso de la casa a través de un contrato de arrendamiento, descontándose de la deuda que en paralelo se reconocía las cantidades que ella fuese pagando en concepto de rentas.

Cabe añadir que la tesis de la recurrente, según la cual nos hallamos ante un contrato simulado, mal se condice con el contenido de los correos electrónicos remitidos por la propia Sra. Valle, en los que arguye al demandante que el alquiler por ellos convenido " es indefinido y según la ley española tengo derecho a quedarme 5 años mientras esté al corriente de pago como es el caso" (así, el de 18 de marzo), o que " por supuesto que es un alquiler indefinido ya que como tú mismo reconoces ya te llevo pagados 13 meses ... Obviamente me debes de decir donde seguir pagando el alquiler" (así, el de 23 de marzo); lo que entraña un reconocimiento por la parte tanto de la realidad del contrato como de que el mismo era un arrendamiento por virtud del cual disponía del uso del inmueble a cambio del pago de la renta pactada. Sin perjuicio de la función que, además, jugase el referido contrato con relación a las restantes relaciones existentes entre las partes.

Así las cosas, no discutiéndose en el marco del presente litigio que el contrato concertado fue un arrendamiento de temporada, el cual no se halla sujeto a las disposiciones imperativas aplicables al arrendamiento de vivienda y cuya duración viene determinada por la voluntad de las partes ( artículos 3.2 y 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), no cabe sino apreciar que el contrato habría quedado extinguido ante la voluntad manifestada por el arrendador, una vez transcurrido el plazo de duración pactado, en sentido contrario a proseguir en situación de tácita reconducción ( artículos 1.566 y 1.581 del Código Civil).

Lo que aboca, como se avanzaba, a la desestimación del recurso interpuesto.

QUINTO.- Costas de la apelación y depósito para recurrir

Al desestimarse de manera total el recurso, procede condenar a la apelante al pago de las costas causadas en esta segunda instancia ( artículos 398.1 y 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil); acordándose asimismo la pérdida del depósito constituido ( apartado 9 de la Disposición adicional 15.ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial).