"Estimando la excepción de falta de legitimación pasiva de la mercantil AIRSAT COMUNICACIONES, S.L.U. representada por la Procuradora sra Beltrán Ferrer, en la demanda presentada por el Procurador sr, Escobedo Granero en representación de SAT PLUS, S.L. , absolviéndole de las pretensiones por esta deducidas, con imposición de costas a la actora.
Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador sr. Escobedo Granero en representación de SATA PLUS SLU, frente a Ángel, representada por la Procuradora sra. Beltrán Ferrer al que debo absolver de todos los pedimentos frente al mismo deducidos, sin condena en costas a ninguna de las partes, debiendo satisfacer cada cual las devengadas a su instancia y las comunes por mitad."
Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. José Manuel Calle de la Fuente.
PRIMERO.- En cuanto a la duración indefinida o no del contrato que une a las partes.
La sentencia recurrida contiene la siguiente argumentación: "...En cuanto al contenido del contrato cuya resolución se solicita ha de interpretarse de conformidad con lo dispuesto en los artículos1281 y ss del CC , y así del mismo en su exponente tercero se relacionan los espacios en los que la actora autoriza el alojamiento de los equipos de la actora, son los que constan en los contratos de arrendamientos suscritos (doc. 1 a 5 de la demanda), entre otros. Así mismo en el acuerdo 2del citado contrato se fija una forma indefinida siempre y cuando se le renueven los contratos de arrendamiento a SAT TV PLUS S.U. , por lo que el citado contrato se encuentra supeditado a las relaciones que la actora tenga con sus arrendatarios, siendo los mismos rescindibles por los arrendadores, lo que el actor podría alegar para resolver a su vez el contrato con el hoy demandado.
Por lo que estima esta juzgadora que el contrato que nos ocupa, no tiene el carácter de perpetuo e indefinido, siendo su duración determinada por los propios contratos de la actora, por lo que ha de desestimarse la resolución del contrato en base a la acción instada por la actora, sin perjuicio del ejercicio de las acciones que dimanan del contrato y la ley.".
Por la parte actora se recurre alegando, en esencia error en la valoración de la prueba, y en la aplicación de la normativa y jurisprudencia que resulta de aplicación al contrato, todo ello en los términos que constan en su recurso.
Por la parte demandada se opone al recurso e incide con sus argumentos en el acierto de la resolución recurrida.
Expuestas las posturas de las partes, debemos examinar el contrato que une a las partes, en concreto en relación a las cláusulas que en el mismo se encuentran y que tienen relación directa con la cuestión debatida. A este respecto.
Dicho esto, debemos indicar en primer lugar que como ya indicábamos en nuestra sentencia 565/2020 de 16 de diciembre, desde el plano metodológico, el presente caso plantea como primera cuestión la interpretación del contrato celebrado en orden a la configuración del entramado de derechos y obligaciones que asumieron las partes y a la dinámica de sus respectivos ejercicios y cumplimientos. Pero antes que nada conviene determinar la naturaleza jurídica del contrato que nos ocupa.
Conviene recordar con la STS de 1 de diciembre 2006 que: " La doctrina jurisprudencial más general ha señalado que las normas o reglas de interpretación de los contratos contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales, tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al párrafo primero del artículo 1281 del mismo texto legal , de tal manera de que si la claridad de los términos de un contrato no dejan dudas sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entre en juego las restantes reglas de los artículos siguientes, que vienen a funcionar con carácter subsidiario, respecto a la que preconiza la interpretación literal ( Sentencias de 24 de mayo de 1991 y 1 de julio de 199) Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2003 . En igual sentido las Sentencias de 18 de julio de 2002 , 13 de diciembre de 2001 , 12 de julio de 2001 , 11 de julio de 2000 , 24 de junio de 1999 , 18 de mayo de 1998 , 4 de diciembre de 1997 , 2 de septiembre de 1996 , 28 de julio de 1995 , 2 de julio de 1993 y 10 de mayo de 1991 .
La interpretación de los contratos es facultad privativa de los Tribunales de instancia, cuyo criterio ha de prevalecer al menos que se demuestre que es ilógico o absurdo ( Sentencias de 16 de marzo y 23 de mayo de 1983 ) o se impugne por la vía adecuada el error sufrido, hoy solo por error de derecho, con cita de la norma de hermenéutica que se considere infringida, suprimido el error de hecho por Ley 10/1992, pero sin que pueda pretenderse sustituir con el criterio del recurrente la interpretación realizada por el órgano jurisdiccional ( Sentencias de 30 de octubre y 10 y 22 de noviembre de 1982 , 4 de mayo de 1984 , 26 de septiembre de 1985 y 28 de febrero de 1986 , entre otras muchas). (Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de julio de 1997 )...En materia de interpretación negocial a los Tribunales de apelación les asiste plenas facultades sobre los elementos fácticos y actuaciones de prueba de las que disponen en el ámbito de los procesos que enjuician, función juzgadora que sólo es revisable casacionalmente cuando de la misma se desprenden conclusiones que pugnan con la más elemental lógica, racionalidad, proporcionalidad de las cosas, supongan perpetración de ilegalidades o lleguen a intentar hacer de la arbitrariedad, el abuso o la ignorancia profesional, justicia decisoria de las contiendas litigiosas ( Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de febrero de 1993 ).".
Además, la regla que rige las normas sobre interpretación se aplica también en la fijación del tipo contractual realmente querido por las partes, puesto que " los contratos son los que son y la calificación no depende de las denominaciones que le hayan dado los contratantes" ( sentencia de 14 de mayo de 2001), de modo que " la calificación de los contratos constituye función propia de los juzgadores de instancia, que ha de ser mantenida en casación, salvo que sea arbitraria, absurda o ilegal" ( sentencia de 11 de diciembre de 2002. En definitiva, la identificación se hace por los tribunales sobre la base del contenido pactado, es decir, de los deberes y obligaciones asumidos por cada una de las partes.
No obstante, como también nos dice la STS de 19 septiembre de 2000: " Tan sólo si las palabras resultan contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre su mera literalidad, consigna el art. 1281,2, añadiendo el siguiente precepto, art. 1282, que resulta complementario del art. 1281,2 como ha recogido la sentencia de esta Sala de 17 de marzo de 1983 , que para juzgar de la intención de los contratantes deberá atenerse a los actos de éstos coetáneos y posteriores. Pero tal investigación de la voluntad, de la intención de las partes, tan sólo cabe, de conformidad al art. 1281,2, si parecieren contrarias a tal intención las palabras expresadas, como señalan al respecto, entre otras muchas, las sentencias de 30 de marzo , 17 de julio y 28 de diciembre de 1982 . Finalmente, el art. 1283, que también se reputa infringido con los otros artículos precedentes, supone, como ya destacó la añeja sentencia de 9 de abril de 1947 , una de las reglas de interpretación de los contratos para fijar el sentido y alcance de las declaraciones de voluntad contenidas en ellos, pero como destacó la sentencia de 30 de noviembre de 1962 , no contiene canon o principio sobre valoración de la prueba impuesto al juzgador y que éste deba acatar en contra de su propio y personal criterio.".
Partiendo de dichos parámetros, tal y como sostiene la parte apelada en su escrito de oposición a la apelación, nos encontramos ante un contrato que se puede enmarcar dentro de la figura del subarriendo, y de hecho así lo parece entender la propia actora, por cuanto en el hecho primero de su demanda indica que los espacios que ocupa la actora de este proceso, y a los que se refiere el presente proceso, los ocupa en su condición de arrendatario, y que a su vez la actora permite la ocupación del mismo espacio a otros proveedores de servicios cambio de un precio fijo. De hecho, la propia actora en el hecho segundo de su demanda señala que aunque se trate de un contrato atípico comparte ciertas características con otros contratos, como es el de subarrendamiento, siendo su finalidad permitir a un tercero la utilización de algunos espacios para la instalación de instrumentos a cambio de un precio cierto.
En definitiva, compartimos la tesis mantenida por la apelada en su escrito de oposición que nos encontramos ante una figura de subarriendo, pues así se deduce del propio contrato y de las posturas de las partes en torno al mismos, pues la finalidad del citado contrato no es otra que la actora, en los espacios de los que dispone como arrendataria, permite como subarrendadora a la demandada, subarrendataria, ocupar parte de los mismos cambios de un precio cierto
Por otra parte, en nuestra sentencia 254/2021 de 7 de junio señalábamos que son contratos coligados aquellos que mediante su yuxtaposición en un negocio jurídico para tratar de alcanzar con la unión de todos ellos la finalidad empírica que persiguen o pretenden. Hay una pluralidad coordinada de contratos en los que cada uno responde a una causa concreta autónoma, aun cuando en conjunto configuren una relación de interdependencia. En la conexidad entre contratos cualquier contrato mantiene su propia individualidad y autonomía, asimismo son queridos y concebidos como conectados entre sí por un nexo de recíproca interdependencia.
En relación con estos negocios jurídicos nos recuerda la STS de 11 de junio de 2020, que: " En nuestro Derecho privado no son desconocidos los contratos mixtos ni los coligados. Como recuerda la sentencia 428/2012, de 10 de julio , con cita de otras muchas, debe distinguirse entre los negocios mixtos o complejos, en donde confluyen, con mayor o menor atipicidad, elementos que pertenecen a diversos tipos contractuales, y las figuras relativas a una unión o pluralidad de contratos en donde se produce una conexión o ligamen (contratos coligados), que representan la unión de contratos distintos, pero queridos globalmente por las partes ya como un todo, o bien en una relación de mutua dependencia; dando lugar a contratos recíprocos, a contratos subordinados o, en su caso, a contratos alternativos.
En cualquiera de los supuestos, lo característico de estas figuras negociales es que cuando la voluntad concorde de las partes, o la unidad del interés o función negocial que se articula en los diferentes contratos así lo exija, el negocio en su conjunto debe ser considerado como una unidad jurídicamente orgánica y, por lo tanto, interrelacionada, de suerte que sus posibles consecuencias (incumplimiento, resolución, nulidad, etc.) deben ser comunes.
En estos negocios jurídicos, la conexión causal existente entre los distintos contratos que los componen es inescindible, de tal manera que la finalidad del negocio no puede lograrse de forma aislada con cada uno de los contratos que lo integran. Son contratos interdependientes entre los que existe, por tanto, una conexión esencial, producto del fin único pretendido y que determina que la extinción de uno de los contratos que forman parte de dicho negocio conlleve la del resto.".
Por otra parte, en la sentencia de esta sala 401/2022 de 9 de septiembre indicábamos: "... Cuando se produce el subarriendo de local de negocio, nos encontramos con dos relaciones contractuales distintas pero entrelazadas:
1ª.- La del arrendador (o dueño) del local de negocio que celebra un contrato de alquiler del local con el arrendatario.
2ª.- La del arrendatario (se convierte en subarrendador) cuando a su vez vuelve a alquilar el local con una tercera persona denominada subarrendatario.
Como vemos el arrendatario cuando se formaliza el subarriendo, por un lado es arrendatario del contrato de alquiler del local y por otro es subarrendador respecto al subarrendatario.
Y en función de la doctrina de la relatividad de los contratos, artículo 1257 del código civil , es correcta la afirmación del tribunal de instancia cuando rechaza la nulidad que predica la parte demandada del contrato de subarriendo, puesto que el contrato celebrado por el propietario arrendador y la arrendataria subarrendadora reúne los presupuestos exigidos por el artículo 1261 del código civil , habiendo desplegado sus efectos válidamente entre ellos y, a su vez, el subarriendo respecto del que el propietario arrendador es tercero.
Sin perjuicio de la eventual resolución del contrato de arrendamiento a instancias del arrendador por causa de subarriendo inconsentido, acción no ejercitada. De modo que hasta que no se resuelva ese contrato de arrendamiento, el subarriendo subsiste, salvo que se haya pactado otro plazo temporal para su duración.
Además en este caso concreto el subarriendo nunca sería un contrato nulo radical, artº 408 LEC , sino anulable, siendo necesaria la reconvención (aquí inviable por aplicación del artículo 438.2 párrafo segundo, en relación con artículo 249.1 de la LEC ). Pues precisamente el artículo 32.1 de la LAU , lo que establece es que: "Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.". Y aunque perfectamente puede pactarse lo contrario, artículo 1255 del código civil , al tratarse de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, cual aquí sucede, la vulneración del pacto establecido, no encajaría en la prohibición del artículo 6.3 del código civil relativo a normas imperativas...
...La extinción del contrato de subarriendo se produce, cuando previamente se ha resuelto el de arrendamiento del que proviene, con independencia de la voluntad de las partes intervinientes en el mismo y de cual fuera la conducta adoptada por cada una de ellas en relación con el cumplimiento de lo pactado.
De este modo la extinción del contrato de arrendamiento determina automáticamente la extinción del subarriendo, como negocio jurídico accesorio que es del contrato principal de arrendamiento, dependiendo la pervivencia del primero de la del segundo, como recogen, entre otras, las STS de 24 de mayo de 1969 y 18 de marzo de 1961 .
En este sentido posteriormente también la STS de 27 de junio de 1970 : "...es doctrina reiterada de esta Sala en sentencias, entre otras de 15 de marzo y 9 de junio de 1951 y 27 de abril de 1954 , que cuando se extingue el contrato de arrendamiento, se extingue el subarriendo de el derivado, por el principio jurídico fundamental, de que los derechos derivativos, no pueden tener mayor extensión que el originario.".
La STS de 1 de febrero de 1979 : "...ha declarado esta Sala con reiteración que la sentencia firme de desalojo decretado contra el arrendatario por alguna de las causas establecidas en la legislación común, impone en su ejecución el lanzamiento de aquél y, en general, de todo el que se halle en posesión material de la cosa arrendada por título que dimane del primitivo contrato, por cuanto los derechos derivativos no ha de tener contenido de mayor extensión que la correspondiente al derecho del que traen causa como originario ( sentencias de 10 de noviembre de 1949 , 25 de octubre de 1955 y 30 de septiembre de 1958 ), criterio asimismo válido aún para las situaciones reguladas por la Ley de Arrendamientos Urbanos ( sentencias de 26 , 28 y 29 de abril de 1952 , 9 de mayo y 30 de septiembre de 1958 , 25 de noviembre de 1959 , 17 de octubre de 1961 y 16 de enero y 6 de octubre de 1964 ).".
Y la STS 156/1993, de 01/03/1993 : "...como dice la sentencia de 22 de febrero de 1972 , siguiendo una constante línea jurisprudencial y después de notar que el subarriendo no puede tener más extensión que da del arrendamiento de que deriva, por ser principio jurídico fundamental que los derechos derivativos no pueden ir más allá que los originarios, que "B) por lo tanto el contrato de subarriendo, por su propia naturaleza y como su propia denominación indica, depende en su existencia de la forma del de arrendamiento, sobre la cosa arrendada, y en consecuencia, no puede existir al extinguirse éste cualquiera que sea la causa de esa extinción, porque si por virtud del contrato de arrendamiento, se transmite al arrendatario la posesión de la cosa arrendada, por tiempo determinado y precio cierto, y si éste puede a su vez transmitir tal posesión a los mismos fines, siempre que cuente con la autorización expresa y escrita del arrendador, se hace indudable que al ser por cualquiera de las causas que dan lugar a la resolución del contrato de arrendamiento, el arrendatario perdiera aquella posesión, ello ha de repercutir inmediatamente en la del subarrendatario, en el sentido de perderse la posesión de éste, con extinción del contrato de subarriendo. C) Que a ello no empece que sea la voluntad del arrendatario en poner fin al arriendo, para que el subarriendo se extinga y cualquiera que sea el tiempo en que la voluntad del arrendatario-subarrendador se produzca, desde ese mismo instante, se extinguirá el subarriendo, sin que a su titular le quede acción alguna para prolongar su existencia.".
La SAP de Madrid, sección 21 del 27 de enero de 2022 nº 8/2022 "...debemos indicar que conforme se indica en el párrafo tercero del apartado 2 del art 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , "El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó", de forma que declarada la resolución del contrato de arrendamiento convenido con fecha 1 de Agosto de 1999 entre la Fundación Carmen y María José Godó, como arrendadora, y Dª Consuelo, como arrendataria, y ello en virtud de resolución dictada por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial a que nos referimos en el fundamento jurídico anterior, no cabe duda que fue en ese mismo momento cuando se extinguió el derecho de Odontología Reyes S.L.P, como subarrendataria, en relación con el local de negocio sito en la Avenida del Mediterráneo número 37, objeto del contrato de arrendamiento inicialmente referido y del contrato de subarriendo por tal entidad convenido, como subarrendataria, con la Sra. Consuelo, como parte subarrendadora.
La extinción del contrato de subarriendo pactado entre la Sra. Consuelo y Odontología Reyes S.L.P se produjo ex lege, por imperativo legal, con independencia de la voluntad de las partes intervinientes en él mismo y de cual fuera la conducta adoptada por cada una de ellas en relación con el cumplimiento de lo pactado...fue la propia actividad desarrollada por Odontología Reyes S.L.P en el local a la misma subarrendado, al explotar la actividad de clínica odontológica bajo nombre comercial diferente de UNIDENTAL, concretamente bajo el nombre de Cielo Dental, lo que dio lugar a la resolución del contrato de arrendamiento por ella pactado con Fundación Carmen y María José Godó, justificando en tal incumplimiento aquélla la acción resolutoria por la misma deducida en su demanda reconvencional, como ya el contrato de subarriendo referido se encontraba extinguido por expresa disposición legal desde el momento en que se declaró resuelto el contrato de arrendamiento convenido entre la Fundación referida, como arrendadora, y la Sra. Consuelo, como arrendataria, ningún pronunciamiento procede efectuara la Juzgadora de instancia en relación con un incumplimiento contractual que pudiera justificar la resolución del contrato de subarriendo, en tanto que ya extinguido él mismo.".
La SAP de Pontevedra, sección 6, de 19 de septiembre de 2014 nº 531/2014 "...el recurrente señala que el hecho del cierre del local de negocio subarrendado impone, sin más y en virtud de la propia naturaleza del contrato, que el uso o disfrute resulte eficaz y real durante todo el tiempo pactado, de modo que llegado el plazo señalado, el mismo debe continuarse o prorrogarse por un plazo igual al de la interrupción...Y evidentemente mucho menos esa pretendida ampliación automática del contrato en virtud de la interrupción temporal del mismo puede erigirse en efecto o consecuencia del subarriendo, cuando precisamente el plazo de duración del mismo está indefectiblemente vinculado al del arriendo principal....".
Y la SAP de Sevilla, sección 5 de 19 de marzo de 2014 nº 193/2014.
De modo que resuelto el contrato de arrendamiento queda automáticamente extinguido el contrato de subarrendamiento"
En la misma línea la SAp de Barcelona 108/2014 de 5 de marzo señala: "... En lo que respecta a la nulidad del contrato de subarriendo por falta de un elemento esencial cual es la determinación de su duración, cabe indicar que atendidos los términos del contrato, e interpretadas unas cláusulas por las otras y considerando las obligaciones recíprocamente contraídas, debe entenderse que la duración o temporalidad del contrato de subarriendo va vinculada a la duración del contrato de arrendamiento, por lo que no cabe hablar de indeterminación de aquélla..."
A la vista de la doctrina jurisprudencial expuesta, no podemos sino concluir que la resolución recurrida, aunque escasa en su argumentación, resulta la misma acertada, pues una lectura desinteresada del contrato de 2013 que une a las partes y que ahora se analiza, a pesar de que utiliza la palabra duración indefinida, la misma está supeditada siempre a que se le renueven los contratos de arrendamiento a la hoy actora, lo que cual resulta lógico, dada la vinculación entre el contrato de arrendamiento y el de subarrendamiento, por ello no cabe una resolución del contrató que une a las partes vía ad nutum como pretende la actora recurrente, pues no nos encontramos ante un contrato de duración indefinida, pues de una interpenetración conjunta y sistemática del mismo, observamos que se trata de un subarriendo de un espacio, cuya duración va indisolublemente unida a otros contratos de arrendamiento que tiene celebrados la actora, con otras personas ajenas a este pleito, los cuales sí que tiene una duración determinada, tal y como puede verse en los propios contratos de arrendamiento aportados con la demanda, por tanto la relación contractual que une a la actora con la hoy demandada, no es indefinida sino que está vinculada a la duración de los contratos de arrendamiento, vinculación que se considera valida y ajustada a derecho conforme a la jurisprudencia que ha sido expuesta.
Por todo lo antes indicado, y en base a los argumentos que se contiene en la resolución recurrida, unidos a los que han sido expuestos por esta sala procede la integra desestimación del recurso interpuesto.
SEGUNDO.- Se imponen a la recurrente las costas de la apelación, de conformidad con lo dispuesto en el art 398 de la lec.
Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;
