Sentencia Civil 216/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 165/2023 de 14 de marzo del 2024

PRIMERO.- Planteamiento del litigio. Sentencia de instancia. Recurso de apelación.

BUDMAC INVESTMENTS II S.L.U. presenta demanda de juicio verbal de desahucio por expiración de plazo contractual y de reclamación de la cantidad de 399,96 euros en concepto de rentas debidas, vencidas y exigibles y, de reclamación de las cantidades que puedan devengarse por ocupación hasta la efectiva restitución de la posesión del inmueble, más intereses y gastos, contra D. Aurelio.

Expone que es propietaria del inmueble sito en la CALLE000, de Cornellá de Llobregat, que se corresponde con la finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad nº 1 de Cornellá de Llobregat, y que los anteriores propietarios, D. Porfirio y Dª Marí Jose, en fecha de 23 de julio de 2016 suscribieron un contrato de arrendamiento con el demandado sobre el referido inmueble, con una renta de 425 euros mensuales

El día 25 de febrero de 2021 y, con más de treinta días de antelación a la fecha de expiración del contrato, según lo previsto en el propio contrato de arrendamiento y en el artículo 10.1 de la LAU, la demandante remitió a la parte arrendataria comunicación por medio fehaciente, recordándole que a la fecha del vencimiento contractual, esto es, el día 22 de julio de 2021, se daría por finalizado el contrato y que, llegado el término del mismo, debía proceder a la entrega de la posesión de la vivienda.

Llegada la fecha de vencimiento del contrato, el arrendatario continúa en la vivienda, sin poner a disposición de la propiedad la posesión de la misma, por lo que se interpone la demanda.

Y solicita se dicte sentencia con los siguientes pronunciamientos:

1.- Se declare la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito en fecha 23 de julio de 2016 por expiración del plazo contractual, sobre la vivienda sita en la CALLE000, de Cornellá de Llobregat, que se corresponde con la finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad nº 1 de Cornellá de Llobregat.

2.- Condene al demandado a dejar libre, vacua y expedita la mencionada finca a disposición del demandante, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en el plazo legal.

3.- Condene a D. Aurelio al pago de las rentas en concepto de indemnización por ocupación que ascienden a la cantidad de 399,96 euros, más los correspondientes intereses.

4.- Condene a D. Aurelio a satisfacer las rentas y cantidades asimiladas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta que se produzca la restitución efectiva de la posesión de la finca, a razón de 425 euros mensuales.

5. En cualesquiera de las alternativas planteadas, se solicita la expresa condena en costas a la parte demandada, a excepción que el arrendatario optase por la condonación y entrega de la posesión a la propiedad.

D. Aurelio comparece y contesta a la demanda alegando:

1. Falta de legitimación activa de la demandante. La Nota Simple del Registro de la Propiedad nº 1 de Cornellá de Llobregat es insuficiente para acreditar la titularidad de la finca.

2. El demandado suscribió el contrato de arrendamiento en fecha 23 de julio de 2016 con D. Porfirio y Dª Marí Jose, por un plazo de cinco años, prorrogable por otros tres años de conformidad con lo señalado en la LAU, por lo que el contrato finalizaba en fecha 22 de julio de 2021, fecha a partir de la cual debía procederse a la prórroga del mismo.

Para ello debe aplicarse lo dispuesto en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente en ese momento, de manera que debía prorrogarse, como se pactó, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Queda clara en esa redacción de la norma que la determinación de la posibilidad de prórroga del contrato quedaba en manos del arrendatario, no del arrendador.

3. La parte actora manifiesta que en fecha 25 de febrero de 2021, y con más de 30 días de antelación a la fecha de expiración del contrato, remitió burofax al arrendatario recordándole que, a la fecha del vencimiento, esto es, el día 22 de julio de 2021, se daría por finalizado el contrato, y que, por ende, llegado el término del mismo, debía proceder a la entrega de la posesión de la vivienda.

A tal efecto acompaña una certificación de correos de fecha 4 de noviembre de 2021 en la que consta que se mandó algo al demandado a la CALLE000, de Cornellá de Llobregat, pero no se conoce el contenido del mensaje, y el certificado no fue recibido por el demandado devolviéndose a la oficina en fecha 18 de marzo de 2021.

Por lo tanto, no consta notificación alguna al demandado ni el contenido de dicha notificación.

Y si fue devuelta en fecha 18 de marzo de 2021 y no quería prorrogarse el contrato, bien pudo volver a intentar notificar la actora al demandado su voluntad de no prorrogar el contrato.

4. El demandado no adeuda la suma de 399'96 euros. Además, en el decreto de admisión a trámite de la demanda no se ha hecho referencia alguna a la reclamación de cantidad por lo que el procedimiento sólo sigue por la expiración del plazo.

5. No se han respetado las prorrogas contractuales de la situación de Covid.

Con carácter subsidiario, no se ha tenido en consideración la prórroga legal derivada de la situación de COVID, que modifica el artículo 2 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 que establece una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que:

- Desestime la pretensión resolutoria de la actora por falta de acreditación debida de la legitimación activa y por estar el contrato en situación de prórroga contractual.

- Subsidiariamente y para el caso de estimarse la demanda y se considere que no concurre la prórroga de 3 años, se suspenda por prórroga derivada de la situación de COVID en virtud de lo dispuesto en el artículo 2 del Real Decreto Ley 11/2020 que estuviere en vigor en el momento de dictarse sentencia.

- Se desestime cualquier reclamación por daños y perjuicios por cuanto no pueden acumularse la reclamación de rentas de futuro con una reclamación resolutoria y no haber sido objeto de admisión en el Decreto.

- En todo caso se impongan las costas a la parte actora.

La sentencia de primera instancia estima la demanda interpuesta por BUDMAC INVESTMENTS frente a D. Aurelio y, en consecuencia:

1. Declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito el 23 de julio de 2016, entre las partes, cuyo objeto era la vivienda sita en la CALLE000, de Cornellá de Llobregat.

2. Condena a D. Aurelio a entregar la posesión de la vivienda sita en la CALLE000, de Cornellá de Llobregat, advirtiéndole que de no proceder al desalojo voluntario se procederá al lanzamiento.

3. Condena a D. Aurelio a satisfacer el importe de las rentas que se devenguen hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomando como base para la liquidación el de la última mensualidad reclamada -399, 96 euros-.

4. Con imposición de costas a la parte demandada.

Frente a dicha resolución, D. Aurelio interpone recurso de apelación en el que alega:

1. Sobre la suspensión del procedimiento por aplicación de la disposición adicional primera de la LLei 24/2015, de la Generalitat. Nulidad de la sentencia apelada por infracción del artículo 35 de la LOTC y del artículo 225 de la LEC.

La demanda se interpuso en fecha 4 de noviembre de 2021 y fue admitida a trámite según decreto del juzgado de fecha 25 de noviembre de 2021.

La sentencia apelada considera que dicha norma no es aplicable y realiza un "juicio de constitucionalidad" de la misma por analogía, aplicando la sentencia del Tribunal Constitucional 28/2022, de 24 de febrero, que declara la inconstitucionalidad de varios apartados del Decret LLei Catalunya 37/2020, de 3 de noviembre, de refuerzo de la protección del derecho a la vivienda ante los efectos de la pandemia de la Covid-19.

En este caso, la sentencia incurre en un vicio de nulidad según el artículo 225.1º LEC porque el juzgador no es competente para realizar ninguna valoración de la inconstitucionalidad de la norma ( Disposición Adicional Primera Ley 24/2015) desde el prisma que se ha realizado en esta sentencia.

Esa valoración corresponde al Tribunal Constitucional, y la Ley Orgánica que regula el funcionamiento de este organismo prevé en los artículos 35 y siguientes el mecanismo al que debe acudir el órgano judicial que " considere que una norma con rango de Ley aplicable al caso y de cuya validez dependa el fallo pueda ser contraria a la Constitución " planteando la correspondiente "cuestión de inconstitucionalidad".

El juez no puede dejar de aplicar una norma. Esto implica la nulidad de la sentencia apelada, para que se devuelva al juzgador y, de considerar que esa norma es aplicable al fallo y que puede resultar inconstitucional, eleve la correspondiente cuestión ante el Tribunal Constitucional.

2.- Subsidiariamente: sobre la voluntad resolutoria de la actora. No consta que fuera notificada al arrendatario. Aplicación de la doctrina de los actos propios. Prorroga tácita.

La actora pretende la resolución del contrato de arrendamiento celebrado de la vivienda sita en Cornellá de Llobregat, CALLE000, en fecha 23 de julio de 2016, por un plazo de cinco años con una prórroga màxima de 3 años más (cuando en ese momento la duración máxima de los contratos estaba en 3 años según artículo 9 LAU).

La comunicación de resolución del contrato nunca llegó a conocimiento del arrendatario, como es de ver en los documentos tres y cuatro acompañados a la demanda. El intento de notificación se hizo en fecha 25 de febrero de 2021. Sin embargo, dicha notificación fue devuelta a la actora (no retirado en oficina), en fecha 2 de noviembre de 2021.

Fue en fecha 4 de noviembre de 2021 cuando se interpuso la demanda. No consta ningún otro intento de notificación por la propiedad de su voluntad de resolver el contrato, de manera que la actora hasta el 2 de noviembre de 2021 no pudo saber qué había pasado con la notificación intentada ocho meses antes y fue entonces cuando decidió interponer la demanda.

En consecuencia, no acreditada la recepción de la resolución del contrato, el mismo debe entenderse prorrogado según lo acordado, de manera que la resolución que se dicte debe desestimar la demanda.

La parte apelada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Suspensión del procedimiento por aplicación de la Disposición Adicional Primera de la Llei 24/2015.

Como primer motivo de recurso, invoca el recurrente la aplicación de la Llei 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, cuya disposición adicional primera establece la obligatoriedad de ofrecer un alquiler social previamente a interponer la demanda de desahucio por vencimiento del plazo contractual.

Considera la parte apelante que procedía suspender el procedimiento por aplicación de la disposición adicional primera de la Llei 24/2015, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, y que la sentencia de primera instancia incurre en causa de nulidad por infracción del artículo 35 de LOTC y del artículo 225 de la LEC, pues la sentencia apelada considera que dicha norma no es aplicable y realiza un "juicio de constitucionalidad" de la misma por analogía, aplicando la sentencia del Tribunal Constitucional 28/2022, de 24 de febrero, que declara la inconstitucionalidad de varios apartados del Decret LLei Catalunya 37/2020, de 3 de noviembre, de refuerzo de la protección del derecho a la vivienda ante los efectos de la pandemia de la Covid-19.

Sostiene que la sentencia incurre en un vicio de nulidad según el artículo 225.1 de la LEC porque el juzgador no es competente para realizar ninguna valoración de la inconstitucionalidad de la norma (disposición adicional primera Llei 24/2015) pues esta valoración corresponde al Tribunal Constitucional, que el juez no puede dejar de aplicar una norma, lo que implica la nulidad de la sentencia apelada, para que se devuelva al juzgador, quien, de considerar que esa norma es aplicable al fallo y que puede resultar inconstitucional, eleve la correspondiente cuestión ante el Tribunal Constitucional.

Pues bien, la demanda se presenta el día 4 de noviembre de 2021.

El artículo 5, apartados 2 y 3, en la redacción dada por el artículo 17 de la Ley 11/2020, de 18 de septiembre de 2020 (vigente a 4 de noviembre de 2021) señalaba:

" Artículo 5.2 y 3 Medidas para evitar los desahucios que puedan producir una situación de falta de vivienda.

" 2. Antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, el demandante debe ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social, si el procedimiento afecta a personas o unidades familiares que no tengan una alternativa propia de vivienda y que estén dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial definidos por la presente ley, lo cual debe comprobar el propio demandante, requiriendo previamente la información a los afectados, y siempre que se dé uno de los siguientes supuestos:

a) Que el demandante tenga la condición de gran tenedor de vivienda.

b) Que el demandante sea persona jurídica que haya adquirido posteriormente al 30 de abril de 2008 viviendas que sean, en primera o en ulteriores transmisiones, provenientes de ejecuciones hipotecarias, provenientes de acuerdos de compensación de deudas o de dación en pago o provenientes de compraventas que tengan como causa la imposibilidad de devolver el préstamo hipotecario.

3. Una vez verificada la situación de riesgo de exclusión residencial, de acuerdo con lo establecido por los apartados 1 y 2, y una vez formulada la oferta de alquiler social, en los términos del apartado 7, si los afectados la rechazan, el demandante podrá iniciar el procedimiento judicial, a través de una demanda acompañada necesariamente de la documentación que acredite que se ha formulado la oferta de alquiler social".

Así, el artículo 17 de la Ley 11/2020, de 18 de septiembre de 2020, que modificó el artículo 5 de la Ley 24/2015, disponía:

" Se modifica el apartado 3 del artículo 5 de la Ley 24/2015, de 29 de julio , de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, que queda redactado del siguiente modo:

" 3. Una vez verificada la situación de riesgo de exclusión residencial, de acuerdo con lo establecido por los apartados 1 y 2, y una vez formulada la oferta de alquiler social, en los términos del apartado 7, si los afectados la rechazan, el demandante podrá iniciar el procedimiento judicial, a través de una demanda acompañada necesariamente de la documentación que acredite que se ha formulado la oferta de alquiler social".

Pero el artículo 17 de la Ley del Parlamento de Cataluña 11/2020, de 18 de septiembre, ha sido declarado inconstitucional por la sentencia del Tribunal Constitucional (Pleno), de 7 de abril de 2022, nº 57/2022, recurso 4.203-2021.

La STC 57/2022 de 7 de abril (rec. 4203/21 ) declara inconstitucional el artículo 5.3 de la Ley 24/2015, en su redacción dada por Ley 11/2020, pues el precepto impugnado, con su remisión a otros apartados del artículo 5 de dicha Ley, no se limita a establecer una regla de procedimiento administrativo destinada a verificar el cumplimiento de las obligaciones impuestas en la propia Ley, sino que presenta unos efectos con incidencia directa sobre el plano procesal (al igual que en el supuesto resuelto por la STC 28/2022 de 24 de febrero), por lo que resultan aquí trasladables las consideraciones contenidas en ésta.

Igualmente, en la fecha de presentación de la demanda, la redacción de la disposición adicional primera de la Llei 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, venía dada por el Decret Llei 37/2020, de 3 de noviembre, de refuerzo de la protección del derecho a la vivienda ante los efectos de la pandemia de la COVID, que modificó el apartado 1 de la disposición adicional primera de la Llei 24/2015, del 29 de julio, que quedó redactado de la manera siguiente:

"1. La obligación a que hace referencia el artículo 5, de acreditar que se ha formulado una propuesta de alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales, se hace extensiva en los mismos términos en cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a las demandas de desahucio siguientes":

a ) Por vencimiento de la duración del título jurídico que habilita la ocupación de la vivienda. La propuesta de alquiler social es exigible durante un periodo de tres años contadores a partir de la entrada en vigor del Decreto ley de 23 de diciembre de 2019, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda.

b) Por falta de título jurídico que habilite la ocupación, cuando el demandante tenga la condición de gran tenedor de acuerdo con la letra a del apartado 9 del artículo 5 y con la letra a del apartado 3 de esta disposición, siempre que concurran lascircunstancias siguientes:

2. Se añade un nuevo apartado, el 1 bis, a la disposición adicional primera de la Ley 24/2015, de 29 de julio , con la redacción siguiente:

"1bis. Los procedimientos iniciados en que no se haya acreditado la formulación de la oferta de alquiler social se tienen que interrumpir a fin de que esta oferta pueda ser formulada y acreditada."

Este decreto fue impugnado mediante recurso de inconstitucionalidad, que se resolvió por sentencia del Tribunal Constitucional (Pleno), de 24 de febrero de 2022, nº 28/2022, recurso 5.389-2021, que declaró inconstitucionales y nulos los apartados 1, 2 y 3 del artículo único del Decreto-ley del Gobierno de la Generalitat de Catalunya 37/2020, de 3 de noviembre, de refuerzo de la protección del derecho a la vivienda ante los efectos de la pandemia de la Covid-19.

La STC 28/2022, de 24 de febrero, ha declarado su inconstitucionalidad y por tanto, su nulidad, al considerar que dichas normas son de carácter procesal y vulneran por tal motivo la competencia exclusiva del Estado sobre la materia al no poder ampararse en las especialidades autonómicas que permiten los artículos 149.1.6 CE y 130 EAC, concluyendo que " la competencia autonómica en materia de vivienda permite a la comunidad autónoma desarrollar la actividad a que se refiere el artículo 137.1 de su Estatuto (establecer condiciones sobre su calidad, habitabilidad, planificarla e inspeccionarla, fomentarla o promoverla) pero no a establecer un requisito de acceso al proceso no previsto por el legislador estatal".

Finalmente, entre la STC 28/2022, de 24 de febrero, y la STC 57/2022, de 7 de abril de 2022, se promulgó la Llei 1/2022, de 3 de marzo, de modificación de la Llei 18/2007, la Llei 24/2015 y la Llei 4/2016 para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda, que modifica nuevamente la Llei 24/2015.

La Llei 1/2022, de 3 de marzo, modifica el artículo 5 de la Llei 24/2015 pero no afecta al artículo 5.3 de la misma, que se mantiene con la redacción dada por Llei 11/2020 y que ha sido declarado inconstitucional por la STC 57/2022 de 7 de abril, por lo que la exigencia procesal que en él se recogía ha quedado sin contenido ( Redacción del apartado 3 previa a la modificación introducida por Ley 11/2020, de 18 de septiembre, anulada por la STC Pleno de 7 de abril de 2022 : "Una vez verificada la situación de riesgo de exclusión residencial, de acuerdo con lo establecido por los apartados 1 y 2, y una vez formulada la oferta de alquiler social, en los términos del apartado 7, si los afectados la rechazan, el demandante puede iniciar el procedimiento judicial)".

La misma Llei 1/2022 añade una disposición adicional, la primera, a la Llei 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, con el siguiente texto:

"Disposición adicional primera. Ofrecimiento de propuesta de alquiler social.

"1. La obligación establecida por el artículo 5.2 de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales se hace extensiva, en los mismos términos, a cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a las demandas de desahucio siguientes:

" a) Por vencimiento de la duración del título jurídico que habilita la ocupación de la vivienda. La propuesta de alquiler social es exigible durante un período de cinco años en caso de que el gran tenedor sea una persona física; de siete años en caso de que el gran tenedor sea una persona jurídica de acuerdo con el artículo 5.9. b y d, y de doce años en caso de que el gran tenedor sea una persona jurídica de acuerdo con el artículo 5.9. a y c. En todos los casos, estos períodos son contados a partir de la entrada en vigor de la Ley de modificación de la Ley 18/2007, la Ley 24/2015 y la Ley 4/2016 para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda.

" b) Por falta de título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda, si la falta de título proviene de un proceso instado por un gran tenedor, ya sea de ejecución hipotecaria o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria contra el actual ocupante de la vivienda.

"c) Por falta de título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda, si el demandante tiene la condición de gran tenedor de acuerdo con el artículo 5.9. a y c , siempre que concurran las siguientes circunstancias:

" 1.º Que la vivienda esté inscrita en el Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante o sea susceptible de estar inscrita en él."

" 2.º Que los ocupantes acrediten, por cualquier medio admitido en derecho, que la ocupación sin título se inició antes del 1 de junio de 2021.

" 3.º Que en los últimos dos años los ocupantes no hayan rechazado ninguna opción de realojamiento social adecuado que les haya ofrecido cualquier administración pública o de acuerdo con el artículo 5.2.

" 4.º Que los servicios municipales emitan informe favorable sobre el cumplimiento de los parámetros de riesgo de exclusión residencial por parte de los ocupantes y sobre su arraigo y convivencia en el entorno vecinal.

"2. Los procedimientos iniciados en los que no se haya acreditado la formulación de la oferta de alquiler social deben interrumpirse para que la oferta pueda formularse y acreditarse. Una vez se hayan efectuado alegaciones o haya transcurrido el plazo concedido, si no se ha acreditado el ofrecimiento del alquiler social obligatorio o si existe discusión entre las partes sobre si la oferta cumple, o no, los requisitos legales, el juzgado debe dar traslado de la situación a la administración competente en materia de alquiler social obligatorio, y el procedimiento debe continuar de acuerdo con los trámites correspondientes. La información que debe remitirse es toda la relevante en caso de que el juzgado tenga el consentimiento de la parte demandada; en caso de que no la tenga, debe limitarse a la identidad del gran tenedor, la identificación del inmueble y si la situación es de falta de acreditación del ofrecimiento o de discusión sobre si se cumplen o no los requisitos legales.

"3. Los contratos de alquiler social obligatorio que se suscriban de acuerdo con lo establecido por la presente ley deben tener una duración mínima igual que la fijada por la normativa vigente en materia de arrendamientos urbanos y, en cualquier caso, no inferior a cinco años si el titular de la vivienda es una persona física y no inferior a siete años si es una persona jurídica."

En lo que aquí interesa, cabe destacar que el apartado 2 de la Disposición Adicional dispone:

"2. Los procedimientos iniciados en los que no se haya acreditado la formulación de la oferta de alquiler social deben interrumpirse para que la oferta pueda formularse y acreditarse. Una vez se hayan efectuado alegaciones o haya transcurrido el plazo concedido, si no se ha acreditado el ofrecimiento del alquiler social obligatorio o si existe discusión entre las partes sobre si la oferta cumple, o no, los requisitos legales, el juzgado debe dar traslado de la situación a la administración competente en materia de alquiler social obligatorio, y el procedimiento debe continuar de acuerdo con los trámites correspondientes...".

Y conforme a la Disposición Transitoria única de la Llei 1/2022, las obligaciones de ofrecer y renovar un alquiler social al que se refieren la disposición adicional primera y el artículo 10 de la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, son aplicables también en caso de que los correspondientes procedimientos judiciales se hayan iniciado antes de la entrada en vigor de la presente ley y todavía estén en tramitación.

El procedimiento que nos ocupa es anterior a la entrada en vigor de la Disposición Adicional Primera introducida por la Llei 1/2022, de 3 de marzo, de modificación de la Ley 18/2007, la Ley 24/2015 y la Ley 4/2016 para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda, pero le resulta de aplicación la norma de derecho transitorio arriba transcrita.

Esta nueva redacción de la Disposición Adicional Primera de la Llei 24/2015, de 29 de julio, de momento, no ha sido declarada inconstitucional, estando pendiente de resolución los Recursos de Inconstitucionalidad nº 3.955/2022 y nº 4.038/2022.

Lo que se dice en el recurso es que, ante tal normativa, el juez de primera instancia no podía dejar de aplicarla. Afirma el recurrente que lo que debía hacer era o aplicarla e interrumpir el procedimiento, o plantear una cuestión de inconstitucionalidad ante el Tribunal Constitucional, y que al no hacerlo así debe decretarse la nulidad de la sentencia y devolver las actuaciones al juzgado de primera instancia para que presente una cuestión de inconstitucionalidad ante el Tribunal Constitucional.

Pues bien, la sentencia de 3 de mayo de 2022, no hace pronunciamiento alguno sobre la contitucionalidad o inconstitucionalidad de la Llei 1/2022, de 3 de marzo, de modificación de la Ley 18/2007, la Ley 24/2015 y la Ley 4/2016 para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda.

Lo que indica el juzgador a quo es que la paralización del procedimiento se solicita por primera vez en la vista y no en la contestación a la demanda, ni mediante escrito presentado tras la entrada en vigor de la Ley 1/2022, el da 8 de marzo de 2022, por lo que la suspensión en dicho momento procesal podría causar indefension a la parte actora.

Y a continuación cita y transcribe la sentencia de Pleno del Tribunal Constitucional 28/2022, de 24 de febrero de 2022, en el recurso de inconstitucionalidad 5.389-2021, que declara la inconstitucionalidad de varios apartados de Decreto- ley del Gobierno de la Generalitat de Cataluña 37/2020, de 3 de noviembre, de refuerzo de la protección del derecho a la vivienda ante los efectos de la pandemia de la Covid-19, que declara inconstitucional y nulo el apartado 2 del articulo único del Decreto-ley 37/2020.

Pero ni aplica por analogía dicha sentencia como se dice en el recurso ni hace declaración alguna de inconstitucionalidad de dicha normativa.

En todo caso, debemos tener en cuenta que el artículo 5.1 de la LOPJ obliga a los Jueces y Tribunales a interpretar y aplicar las leyes y los reglamentos según los preceptos y principios constitucionales, conforme a la interpretación de los mismos que resulte de las resoluciones dictadas por el Tribunal Constitucional en todo tipo de procesos, y teniendo en cuenta lo declarado por el Tribunal Constitucional en las sentencias de Pleno, STC 28/2022, de 24 de febrero de 2022, y STC 57/2022, de 7 de abril de 2022.

En este sentido, hemos señalado en anteriores resoluciones, que la actual redacción del apartado 1.1 de la Disposición adicional primera, Ofrecimiento de propuesta de alquiler social, no parece que, dados los motivos en los que se fundó la declaración de inconstitucionalidad de la anterior redacción, ésta plantee problemas de constitucionalidad desde esta perspectiva, pues, contempla la obligación de "ofrecer" y no de "acreditar" la propuesta de alquiler social y la hace extensiva en los mismos términos que los recogidos en el artículo 5, que, recordemos, ya no incluye (al haber sido declarada nula) mención alguna a un requisito procesal.

En cuanto al segundo apartado, la constitucionalidad de este párrafo podría resultar más discutible, pues en su primer párrafo reproduce literalmente el apartado 1 bis de la misma Disposición que ya ha sido declarado nulo por la STC 28/2022. Pero, en todo caso, la falta de propuesta o de acreditación únicamente comportaría la comunicación a la administración competente, continuando el procedimiento su curso.

En definitiva, la falta de acreditación del ofrecimiento no deberá conllevar la suspensión o la "interrupción" del procedimiento en el estado en el que se halle, al haber aclarado el legislador autonómico que " Una vez se hayan efectuado alegaciones o haya transcurrido el plazo concedido, si no se ha acreditado el ofrecimiento del alquiler social obligatorio o si existe discusión entre las partes sobre si la oferta cumple, o no, los requisitos legales, el juzgado debe dar traslado de la situación a la administración competente en materia de alquiler social obligatorio, y el procedimiento debe continuar de acuerdo con los trámites correspondientes...", lo que permite interpretar que el juzgado debe dar traslado de la situación a la administración competente en materia de alquiler social obligatorio, y el procedimiento debe continuar.

TERCERO.- Carácter recepticio de la comunicación de la decisión de dar por finalizado el contrato.

En segundo término, la parte apelante alega que no le fue notificada la declaración de resolución del contrato de arrendamiento por cuanto el burofax remitido nunca llegó a conocimiento del arrendatario, por lo que la propiedad no ha acreditado haber notificado al demandado la resolución dentro del plazo de 30 días antes de la finalización del contrato.

Concluye que, no acreditada la recepción de la resolución del contrato, el mismo debe entenderse prorrogado.

Fijada así la cuestión controvertida, debemos recordar que el contrato de arrendamiento objeto de este pleito se suscribió el día 23 de julio de 2016 por un periodo de cinco años y una renta de 425 euros mensuales.

La redacción del artículo 9 de la LAU, vigente a la fecha de celebración del contrato, 23 de julio de 2016, disponía:

" 1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición".

Luego, pactado el contrato por periodo de cinco años, llegada la fecha de su vencimiento, en su caso, le sería de aplicación la prórroga voluntaria del artículo 10 de la LAU, a tenor del cual:

" 1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más".

De esta forma, de conformidad a lo pactado, el contrato tenía una duración de cinco años, de 23 de julio de 2016 a 22 de julio de 2021, y en base al artículo 10 de la LAU el contrato se hubiera prorrogado un año más si ninguna de las partes hubiera comunicado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo.

Sin embargo, en este caso consta que la propiedad comunicó al arrendatario su voluntad de poner punto final a la relación arrendaticia mediante burofax aportado como documento numero 3 de la demanda.

En efecto, el burofax se entregó en la oficina de Correos el día 25 de febrero de 2021, el día 1 de marzo entró en la unidad responsable de la entrega, el mismo día 1 de marzo de 2021 se hizo constar que el destinatario se hallaba ausente, el día 2 de marzo de 2021 se efectuó un segundo intento de entrega en el que se hizo constar que el destinatario estaba ausente y que el envió quedaba a su disposición en la Oficina de correos.

Esto es, tras dos intentos de notificación, se hizo constar que el envío se hallaba a disposición del destinatario en la oficina de Correos para su recogida, sin que el mismo pasara a recogerlo, por lo que el día 18 de marzo de 2021 se dio por finalizado el plazo de retirada y se procedió a la devolución del envío por "finalización del plazo de retirada".

Todo ello en relación al burofax con referencia NUM001 cuyo contenido se halla en el documento 3 de la demanda, de fecha 25 de febrero de 2021, dirigido a D. Aurelio, con domicilio en la CALLE000, de Cornellá de LLobregat, en el que se notifica el vencimiento del contrato el día 22 de julio de 2021.

Y como documento numero 4 de la demanda se acompaña certificación de la oficina de Correos en la que se hace constar que el burofax NUM001 ha resultado: Devolución el 18/03/2021 por Sobrante (no retirado en oficina).

Dada la fecha de esta comunicación (anterior en mas de un mes a la fecha de finalización del contrato), se considera que la misma reúne todos los requisitos y condiciones como para poner punto final a tal vigencia.

Conviene recordar, como hemos tenido ocasión de exponer en anteriores resoluciones, que la ley no establece una forma especial para dicha notificación, así no requiere la fehaciencia, ni siquiera exige la forma escrita; en consecuencia, manifestada y conocida por la otra parte contratante la voluntad de una de ellas de no mantener la vigencia del contrato, se produce su extinción, no operando la prórroga, cualquiera que sea la forma en que se haya llevado a cabo tal comunicación.

Ciertamente se trata de una declaración recepticia, por lo que ha de ser efectivamente recibida por la otra parte contratante, careciendo de eficacia en otro caso, si bien, cuando nos hallamos ante el requerimiento correctamente dirigido por medio fehaciente, constando que el servicio remitente (Correos o una empresa con certificado de tercero de confianza) dejó aviso postal y que el mismo no fue reclamado dentro del plazo conferido al efecto, corresponde al arrendatario acreditar que la falta de recepción deriva de circunstancias que no le son imputables.

Es decir, hemos considerado que no es preciso que se acredite una conducta obstativa o de manifiesto rechazo por parte del arrendatario a su recepción, pues, considerarlo de otro modo, implicaría dejar la posibilidad de seguir el trámite de estos procesos al arbitrio del propio arrendatario, al que bastaría con no recoger el aviso dejado para que ello impidiera la extinción del contrato de arrendamiento al concluir el término ordinario pactado.

En este mismo sentido se vienen pronunciando la mayoría de las Audiencias Provinciales, y esta idea ha sido refrendada por el Tribunal Supremo en las STS 493/2022, de 22 de junio y 633/2022, de 29 de septiembre.

En conclusión, coincidiendo con el criterio expresado en la sentencia apelada, estimamos que el burofax de 25 de febrero de 2021, acompañado como documentos 3 y 4 de la demanda, resulta efectivo para impedir la continuación de la relación arrendaticia.

En este mismo sentido nos hemos pronunciado en las sentencias dictadas por esta sección trece números 579/2023, de 13 de octubre de 2023 (R 637/2022), 318/2023, de 2 de junio de 2023 (R 399/2022), 229/2023, de 20 de abril de 2023 (R. 343/2022) y 291/2023, de 19 de mayo de 2023 (R.420/2022).

En definitiva, si el demandado no llegó a leer la comunicación de resolución de contrato fue porque no recogió el burofax enviado, y la parte actora no puede ser obligada a llegar más allá, sino que ha cumplido con el presupuesto legal, ya que, de lo contrario, la duración y la vida del contrato quedarían al arbitrio de uno de los contratantes (el demandado), en contra de lo que dispone con carácter general el artículo 1.256 del Código Civil ("La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes")."

La comunicación efectuada por la arrendadora al arrendatario de que el contrato finalizaba el 22 de julio de 2021 y de que, por ello, debía desalojar la vivienda arrendada, surte, pues, plenos efectos jurídicos, a pesar de no haber sido recogida por el inquilino, lo que determina, que haya de concluirse que el contrato finalizó al transcurrir los cinco años inicialmente pactados por las partes.

Por todo lo expuesto, debemos desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia del Juzgado de primera instancia.

CUARTO.- Costas.

Las costas de este recurso vienen impuestas a la parte apelante, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.