Sentencia Civil 18/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 1116/2022 de 15 de enero del 2024

PRIMERO. - Las presentes actuaciones se iniciaron por demanda de juicio verbal en ejercicio de acción de desahucio por falta de pago a la que se acumulaba la acción de reclamación de rentas debidas presentada por la representación procesal de D. Luciano contra Dª María Teresa y contra D. Manuel.

En sustento de esta acción, el actor exponía que, en fecha 14 de mayo de 2021, en calidad de propietario arrendador, suscribió con los demandados, como arrendatarios, un contrato de arrendamiento que tenía por objeto la vivienda unifamiliar sita en la CALLE000 nº NUM000 de la URBANIZACION000 de la localidad de Olivella. Se pactó una renta de 900.-euros mensuales.

La demanda se sustenta en la inefectividad, al tiempo de interponerse la demanda, de las rentas relativas a las mensualidades de julio y agosto de 2021. Se indicaba, además, que había existido un requerimiento de pago previo que impedía la enervación de la acción.

Sobre la base de estos hechos, en la demanda se interesaba, en primer lugar, la resolución del contrato de arrendamiento suscrito por las partes con la consiguiente condena al desalojo de los arrendatarios de la vivienda de autos, con apercibimiento de lanzamiento. Y, en segundo lugar y de forma acumulada, la condena solidaria de los demandados a abonar a la actora la suma de 1.800.-euros, más las rentas y cantidades asimiladas que se pudieran devengar hasta el momento de la efectiva desocupación de la vivienda con sus intereses correspondientes.

Admitida a trámite la demanda y emplazados los demandados estos se opusieron a la demanda alegando, en síntesis: (I) que, aunque es cierto que no han abonado las rentas de julio y agosto de 2021 ello viene justificado por un incumplimiento grave de las obligaciones del arrendador de su deber de mantener y conservar el inmueble arrendado en condiciones de habitabilidad adecuadas para servir al uso convenido (ex. art. 21 LAU), pues, desde apenas unos días después de suscribir el contrato de arrendamiento, ya comunicaron al Sr. Luciano la existencia de problemas por fuga de agua, de falta de funcionamiento de la caldera y de mal estado de la fosa séptica, entre otros. (II) En concreto, señalan, en primer lugar, que en fechas 7/10/2021 y 3/12/2021 se recibieron sendas facturas de agua por importes respectivamente, de 3.683,50.-euros y 582,40.-euros (un total de 4.265,9€) y, a la vista de que el arrendador les hacía responsables de estas facturaciones, retuvieron también la renta del mes de diciembre, al estimar que el consumo excesivo se deriva de una avería (fuga) de agua correspondiendo al actor el mantenimiento de la instalación. En este sentido señalan que, como las facturas quedaron impagadas, en febrero de 2021 la compañía cortó el agua y, tras negociar con la misma y rectificar esta las facturaciones, la deuda quedó reducida a la suma de 1.212,34.-euros, que fue reconocida por los demandados, deuda de la que estos, al tiempo de oponerse a la demanda (10/3/2022), acreditan haber abonado solo un primer pago fraccionado. (III) En segundo lugar, aducen que, ante la promesa de arreglo de la caldera, que no ha sido reparada, encargaron gasoil por importe de 425.-euros que está depositado en la finca sin haberse utilizado. (IV) Además, aducían que, al no poderse utilizar la caldera, durante el invierno (2021-2022) han tenido que usar la chimenea de leña y estufas de butano, cuyos suministros de combustible han ascendido a la suma de 965,7.-euros.

A partir de estos datos, aun reconociendo la existencia de rentas insatisfechas, consideran que las mismas deben quedar compensadas con los costes, antes detallados, asumidos por los arrendatarios derivados de la falta de conservación de las instalaciones de la vivienda, así como de la fianza arrendaticia, defendiendo, además, la procedencia en su caso de la enervación de la acción, lo que, en suma, los lleva a interesar la íntegra desestimación de la demanda.

En fecha 26 de mayo de 2022 se celebró el acto de vista en el que, ante todo, las partes pusieron de manifiesto que habían resuelto extrajudicialmente el contrato de arrendamiento con efectos desde el día 5 de mayo de 2022, firmando el documento que obra en autos (folio 91) en el que se devolvieron a la propiedad las llaves de la vivienda, comprometiéndose la propiedad a devolver la fianza de no observar desperfectos en 15 días.

A partir de este dato, las partes convinieron en que el objeto del procedimiento quedaba restringido a la acción en reclamación de rentas debidas.

La letrada de la parte actora actualizó su reclamación señalando que hasta el momento de la resolución del contrato los demandados adeudaban las rentas de julio, agosto, y diciembre de 2021, la del mes de enero de 2022, parcialmente la del mes de abril de 2022 (se reclaman 666€), y la parte proporcional de la renta de los cinco primeros días del mes de mayo (150€), de modo que la deuda total ascendería a la suma de 4.416.-euros. Al pago de dicha cantidad la propia actora aplica una parte de la fianza arrendaticia, concretamente la suma de 2.500.-euros (pues, de los 2.700.-euros entregados como fianza retiene 200.-euros que aplica a la limpieza de la fosa séptica que contractualmente correspondía a los inquilinos), con lo que la suma total que es objeto de reclamación asciende a 1.916.-euros.

La letrada de los demandados, además de defender que no se deben ni la renta de abril de 2022, porque se pagó parcialmente en metálico y el resto se aplicó a la factura de reparación de la fosa séptica, ni la del mes de enero, que fue abonada por transferencia, mantuvo su alegación de compensación considerando que no debe suma alguna, puesto que de las cantidades reclamadas se deben deducir: (1) suma de 1.212,34.-euros, que fue reconocida por los demandados a la compañía de aguas y de la que, como hemos dicho, han abonado una parte a cuenta; (2) 425.-euros en concepto de depósito de gasoil no utilizado; (3) otros 965,7.-euros que se corresponderían, según los demandados, con el importe de leña para la chimenea y butano para estufas.

A partir de estas alegaciones consideran que se debe desestimar la demanda por cuanto las cantidades a compensar superarían la deuda reclamada de contrario, si bien no formulan reconvención.

Seguido el juicio por sus trámites, por el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de los de Vilanova i la Geltrú se dictó la sentencia núm. 160/2022, de 20 de junio, que desestimó la demanda y condenó al actor al pago de las costas causadas.

La juzgadora considera acreditado que, en cuanto a las rentas reclamadas por el actor, los demandados deben las rentas correspondientes a los meses de julio, agosto y diciembre de 2021, a razón de 900.-euros cada una; también deben la suma de 665,5.-euros que se corresponde a la parte no abonada de la renta del mes de abril de 2022.; y la suma de 150.-euros por los cinco primeros días del mes de mayo de 2022.

Sin embargo, considera que con el documento que obra en autos al folio 86 se acredita el pago de la renta relativa al mes de enero de 2022.

Por lo tanto, cifra la suma debida por los demandados en 3.515,50.-euros.

Asimismo, la jueza a quo considera que debe cogerse la excepción de compensación esgrimida por los arrendatarios con respecto: (i) al total de la fianza arrendaticia, por importe de 2.700.-euros; (ii) a los importes relativos a los gastos por fuga de agua que la juzgadora fija en 634,25.-euros más 212,05.-euros para el tercer trimestre de 2021 y de 142,83.-euros más 47,19.-euros para el cuatro trimestre de 2021, por lo que, restando dichos importes de la cantidad reclamada, estima que no queda saldo alguno en favor del actor lo que le lleva, como decimos, a desestimar íntegramente la demanda.

Por parte del actor arrendador, Sr. Luciano se interpone recurso de apelación contra dicha sentencia.

En sustento de su recurso invoca error en la valoración de la prueba e indefensión por falta de motivación por estimar que la juzgadora no ha valorado las pruebas articuladas por el actor apelante.

Así, en primer lugar, considera que no cabe compensar cantidad alguna por facturación del agua ya que los demandados, pese a lo que se estipuló en el contrato de arrendamiento, nunca pusieron a su nombre el suministro de agua con lo que las deudas derivadas de la facturación de este suministro son deudas del actor y no de los demandados que puedan compensar, siendo además que, en todo caso, el único pago hecho por los arrendatarios asciende a la suma de 303,10.- euros.

En segundo lugar, niega haber cobrado la renta del mes de enero de 2022, pues la transferencia inicialmente ordenada fue después anulada y nunca recibida por la propiedad.

Y, en tercer lugar, impugna la condena en costas que le impone la sentencia, pues la compensación conlleva de suyo la existencia de una deuda en favor de la propiedad de modo que debería tratarse de una estimación parcial.

La parte demandada, aquí apelada, se ha opuesto al recurso interpuesto de contrario y ha impugnado la sentencia al discrepar de la misma en cuanto al pago de la renta relativa al mes de abril, insistiendo, de un lado, en defender que la renta correspondiente al mes de abril está enteramente satisfecha porque se pagó parcialmente en metálico (mediante transferencia de 234,50.-euros ( vid. folio 89) y el resto se aplicó a la factura de reparación de la fosa séptica (por importe de 665,50.-euros; vid. f. 90). Y, de otro lado, insistiendo también en que, además de los gastos derivados de la fuga de agua, resultarían compensables las sumas abonadas por los arrendatarios en concepto de gasoil, leña y butano. Sobre esta base, y pese a no haberse formulado reconvención, interesan que en esta alzada se fije la cantidad como saldo resultante a su favor después de compensar en la suma de 1.241.-euros.

SEGUNDO. - Antes de cualquier otra consideración, a efectos de centrar la controversia, baste indicar ahora que está probado, por no ser objeto de discusión y en todo caso por resultar de la documentación obrante en autos, que las partes suscribieron un contrato de arrendamiento en fecha 14 de mayo de 2021 que tenía por objeto la vivienda unifamiliar sita en la CALLE000 nº NUM000 de la URBANIZACION000 de la localidad de Olivella pactándose una renta de 900.-euros mensuales. Tampoco es controvertido que, constante el procedimiento del que se deriva el presente rollo de apelación, concretamente en fecha 5 de mayo de 2022, las partes acordaron resolver extrajudicialmente dicho contrato de arrendamiento, firmando el documento que obra en autos (folio 91).

Por lo tanto, desde entonces, y por ende también en esta alzada, la controversia queda circunscrita a la liquidación de dicho contrato, para cuya resolución este tribunal debe ha revisado toda la prueba practicada.

En este sentido y en respuesta a las alegaciones de las partes, con carácter previo a cualquier otra consideración, resulta necesario hacer constar que la facultad revisora del tribunal de apelación es total asumiendo el pleno conocimiento de la cuestión, pudiéndose en la alzada verificar si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el/la juez/a "a quo" de forma ilógica, arbitraria, contraria a las máximas de experiencia o a las normas de la sana crítica y si, además, la apreciación de la prueba es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso. En este sentido, la jurisprudencia es constante en señalar que la especial naturaleza del recurso de apelación permite al tribunal conocer "íntegramente" la cuestión resuelta en primera instancia, pudiendo no sólo revocar, adicionar, suplir y enmendar las sentencias de los inferiores, sino dictar, respecto de todas las cuestiones debatidas, el pronunciamiento que proceda, por lo que es factible en esta alzada examinar de nuevo todo el material probatorio y la actividad jurídico- procesal desarrollada en primera instancia y, en definitiva, resolver si el pronunciamiento de la resolución impugnada ha sido o no correcto en atención a las diligencias de hecho y resultados probatorios de la causa.

TERCERO. - Examinando en primer término las cantidades reclamadas por el actor resulta necesario poner de manifiesto que no resulta controvertido que los demandados dejaron de abonar, y por tanto están en deber, las rentas arrendaticias relativas a los meses de julio, agosto y diciembre de 2021, a razón de 900.-euros cada una, así como la suma de 150.-euros relativa a los cinco primeros días del mes de mayo de 2022.

La discusión en esta alzada con respecto a la reclamación de rentas se centra en las correspondientes: a) al mes de enero de 2022, que la sentencia estima acreditado que fue abonada, conclusión de la que discrepa el actor. Y b) al mes de abril de 2022, pues la sentencia considera que solo se ha abonado en parte en cuanto a la suma de 234,50.-euros, y los demandados, al impugnar la sentencia, consideran que debe estimarse íntegramente satisfecha pues, además de esa suma, se debe imputar a esta renta la factura de 665,50.-euros abonada por los arrendatarios por la conexión de la tubería de aguas fecales.

Por lo que se refiere a la renta de enero la conclusión depende de la valoración que deba darse al documento que obra al folio 86. Dicho documento fue impugnado, cuanto menos en su valor probatorio, por la letrada del actor.

Revisado en esta segunda instancia, discrepamos del criterio de la juzgadora de instancia y consideramos que dicho documento no es apto para acreditar el pago de dicha renta, pues no es el justificante de una transferencia bancaria consumada, a diferencia de los restantes recibos que se aportan, sino una mera solicitud de transferencia en donde no aparece la impresión mecánica de la entidad bancaria validándola. Por lo tanto, concluimos que los demandados también deben la renta del mes de enero de 2022.

Con respecto a la renta del mes de abril de 2022, secundando el criterio de la juzgadora de primer grado, consideramos que los demandados deben la suma de 666,50.-euros, pues no cabe la imputación unilateral de una factura ( por la pretendida reparación de la fosa séptica) al pago de esta renta, máxime teniendo en cuenta, de un lado, que dicha factura, que obra en autos al folio 90, es de fecha posterior al devengo correspondiente a la renta del mes de abril (cinco primeros días de cada mes según la cláusula 12ª del contrato); y, de otro lado, teniendo en cuenta que el mantenimiento y limpieza de la fosa séptica, y en general de los elementos sanitarios, correspondía a los arrendatarios según la cláusula cuarta del contrato.

De las anteriores consideraciones se sigue que las cantidades por rentas debidas por los arrendatarios demandados al actor ascendían al tiempo de resolución del contrato a la suma total 4.416.-euros.

CUARTO. - A continuación, corresponde examinar si dicha deuda puede ser objeto de compensación y, en su caso, por qué conceptos y en qué medida.

En líneas generales, abundando en los razonamientos expuestos por la juzgadora de primer grado, ciertamente la compensación constituye uno de los medios de extinción de las obligaciones recogidos en el art. 1.156 del Código Civil que opera cuando dos personas, por derecho propio, sean recíprocamente acreedoras y deudoras la una de la otra.

El Tribunal Supremo, por ejemplo, en su STS 570/2022, de 18 de julio, o en su STS 1593/2012, de 14 de marzo, con cita de otras, distingue generalmente la doctrina entre la compensación legal, convencional, facultativa y judicial. En este sentido, la legal es la que regula el propio Código Civil en los artículos 1195 a 1202 y actúa, aunque no tengan conocimiento de ella los acreedores y los deudores (artículo 1202). La convencional se da cuando las partes pactan la extinción recíproca de las obligaciones, pero sin concurrir los requisitos legales de la compensación (artículo 1255)). La facultativa tiene lugar cuando los obstáculos que impiden la compensación legal son salvados de forma unilateral por aquel a quien favorece. Y, por último, la judicial tiene lugar cuando es el juez el que la determina en cuanto pronuncia una sentencia que contiene una condena dineraria a favor de cada una de las partes y en contra de la otra, según las pretensiones de las mismas formuladas en el proceso; supuesto en el que lo que procede es fijar el saldo resultante a favor de una u otra parte tras desaparecer los respectivos créditos en la cantidad concurrente, de modo que tal extinción viene ordenada por el propio órgano jurisdiccional en sentencia y como resultado de un proceso ( Sentencias, entre otras, de 7 junio 1983 ; 17 mayo 1984 ; 31 mayo y 24 octubre 1985 ; 11 octubre y 21 noviembre 1988 ; 2 febrero 1989 ; 30 enero y 2 julio 1991 ; 19 febrero , 12 junio y 16 noviembre 1993 ; 9 abril y 30 diciembre 1994 ; 1 febrero , 8 junio y 27 diciembre 1995 ; 8 junio 1998 , 18 enero 1999 , 17 julio 2000 y 12 marzo 2004).

Por otra parte, debe recalcarse que, en todo caso, para que los créditos sean compensables, los sujetos entre los que se pretende la compensación deben ser recíprocamente deudores y acreedores principales y por derecho propio.

Pues bien, así las cosas, en primer lugar, consideramos que, una vez devuelta la posesión del inmueble objeto de arrendamiento, la fianza arrendaticia prestada debe ser aplicada al pago de dichas rentas debidas, lo que no es objeto de controversia, y, de conformidad con el criterio expresado por la jueza a quo, debe serlo en toda su extensión, esto es, por importe de 2.700.-euros, sin que se pueda deducir, como pretende el actor, cantidad alguna por limpieza de la fosa séptica, pues la necesidad de dicha limpieza no fue reclamada por el actor en el plazo de quince días tras la resolución del contrato tal y como las partes acordaron en el documento resolutorio antes reseñado.

Sin embargo, a diferencia de lo que razona la juzgadora consideramos que ninguna cantidad es compensable en concepto de consumo de agua satisfecho por los demandados.

Así, en primer lugar, estos últimos reconocieron que nunca llegaron a cambiar la titularidad del suministro, con lo que, frente a la compañía suministradora del agua, la deuda derivada del consumo es una deuda exigible del arrendador, que es el titular del contrato, como así se deriva del propio oficio remitido por AGBAR. De ello se sigue que los demandados no pueden oponer al arrendador, y mucho menos compensar, un pago derivado, no del contrato de suministro, sino de un reconocimiento de deuda que ellos por propia iniciativa decidieron realizar unilateralmente ante la compañía y que, además, en lo que consta en este juicio solo ha ascendido a la suma de 303,10.-euros, según la propia documentación adjuntada por los demandados, suma que no se acredita exceda el consumo propio y normal por ellos realizado.

En segundo lugar, Dª María Teresa y D. Manuel pretenden además compensar, por una parte, la suma de 425.-euros como precio por el suministro de 500 litros de gasoil que adquirieron en la empresa Petromiralles (vid. factura adjuntada como doc. núm. 10 junto al escrito de oposición a la demanda) y que no pudieron utilizar antes la falta de funcionamiento de la caldera, y, por otra parte, la suma de 965,70.-euros que se corresponderían, según afirman, con el importe de leña para la chimenea y butano para estufas, y que es el sumatorio de las facturas que adjuntan como doc. núm. 11 de la oposición a la demanda.

Consideramos que no cabe acceder a compensar los dos conceptos, procediendo únicamente la compensación de 425.-euros de gasoil adquirido y que no se pudo utilizar ante la falta de una reparación efectiva y tempestiva de la caldera que correspondía al actor.

Estimamos que las facturas que se dice corresponden al consumo de leña y butano no son compensables, primero, porque dentro del uso normal de la finca hubiera correspondido a los arrendatarios el pago del combustible necesario para la calefacción de la vivienda, fuera el gasoil o su sustituto, pero, una vez que acordamos deducir de la deuda por rentas debidas la suma invertida inútilmente en gasoil, lo que no pueden pretender los arrendatarios es que la calefacción de la vivienda, bien que por otro sistema, sea gratuita , es decir, no les suponga el coste que de ordinario hubieran tenido, luego en ningún caso puede considerarse este gasto como un sobrecoste.

Pero, además, en segundo lugar y en todo caso, este gasto no se acredita en forma, puesto que las facturas adjuntadas como doc. núm. 11 por los demandados ni aparecen fechadas y se refieren al concepto vago y genérico de "productos para chimenea".

Las consideraciones expuestas determinan que, de la deuda que reconocemos en concepto de rentas ( 4.416.-euros) deben deducirse y compensarse, 2.700.-euros relativos a la fianza y otros 425.-euros por razón del gasoil adquirido, con lo que quedaría un saldo que los demandados deben abonar al actor por la suma de 1 .291.- euros , con más sus intereses legales.

QUINTO. - Todo ello supone que debemos estimar parcialmente el recurso de apelación formulado por la representación procesal del Sr. Luciano y desestimar la impugnación de la sentencia promovida por la representación procesal de Dª María Teresa y de D. Manuel, y, en consecuencia, revocar la sentencia apelada; y, en su lugar, acordar una estimación parcial de la demanda inicial de las actuaciones por la suma indicada en el fundamento anterior, lo que determinará, además, que no haya de hacerse especial condena en costas en ninguna de las dos instancias, salvo las derivadas de la impugnación de la sentencia que se imponen a los demandados que la han promovido ( ex. arts. 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil)

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,