Sentencia Civil 4/2024 Tribunal Superior de Justicia de Navarra . Sala de lo Civil y Penal, Rec. 23/2023 de 15 de febrero del 2024

PRIMERO. Los antecedentes procesales del presente recurso de casación.

Ampliando a todo el edificio (conocido por Casa de los Maestros), sito en la calle Consistorial nº 33 el arrendamiento celebrado en 1976 sobre una mitad del mismo, el Ayuntamiento de Iturmendi suscribió con la arrendataria, Asociación Cultural Recreativa Aritzaga, un nuevo contrato, sustitutorio del anterior, con efectos del 1 de enero de 1979 y renta mensual de 1.000 pesetas pagaderas al final del año, en cuyo clausulado se pactó que el arrendamiento lo sería " por tiempo indefinido, siempre que la Asociación cumpla con los fines señalados en sus estatutos".

En sesión plenaria celebrada el 18 de octubre de 2017 el Ayuntamiento acordó " resolver el citado contrato con fecha 31 de diciembre de 2017", al considerar contrario al ordenamiento jurídico el carácter indefinido del arriendo celebrado y constatar que había resultado imposible concertar un contrato de duración determinada. Impugnado aquel acuerdo en el orden jurisdiccional contencioso-administrativo, el TSJ de Navarra lo inadmitió por falta de jurisdicción. Tras algunas incidencias con la consignación y devolución de las rentas correspondientes a los años 2018 y 2019, el Ayuntamiento de Iturmendi promovió el procedimiento de desahucio de que el presente recurso dimana contra la citada Asociación en demanda de una sentencia declarando la resolución del contrato por expiración del plazo y condenando a la demandada a dejar libre y vacío el inmueble arrendado, bajo apercibimiento de lanzamiento, así como a indemnizar a la entidad actora con el importe de las rentas correspondientes al periodo comprendido entre el 1 de enero de 2018 y la fecha efectiva de entrega o lanzamiento del inmueble.

El Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Pamplona dictó el 3 de noviembre de 2022 sentencia estimatoria de las pretensiones de la demanda, al considerar, en síntesis, que la cláusula segunda de duración indefinida del contrato es contraria al orden público y por ello ineficaz, al vulnerar la sustancial temporalidad del arrendamiento, sujeto en el caso de autos al plazo legal supletorio de un mes en que se fijó su renta. La sentencia declara resuelto el contrato y condena al pago de las rentas devengadas hasta la fecha de esa resolución y a la indemnización con su importe por la ocupación posterior hasta el lanzamiento.

La sentencia 529/2023 dictada el 23 de junio de 2023 por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la demandada, confirma la recaída en primera instancia. La sentencia corrobora, con cita de abundante jurisprudencia (del TS, TSJ y AP), la naturaleza temporal del contrato de arrendamiento y la inoponibilidad a ella del pacto de duración indefinida; añadiendo que, aunque esa condición fuera discutible en el ámbito privado por la preeminencia de la voluntad contractual en el FNN, la temporalidad de la locación seguiría siendo predicable del arrendamiento de un inmueble patrimonial de entidad local, porque la regulación del RAMN de 1928 no posibilitaba concertar el arrendamiento de un bien municipal con carácter indefinido, al exigir en el condicionado de la subasta para celebrarlo la fijación del tiempo de duración, y porque tampoco la actual regulación de la LFALN y de su Reglamento, ambos de 1990, contempla la posibilidad de atribuir una utilización onerosa de bienes patrimoniales de las entidades locales a terceros por tiempo indefinido, exigiendo además subasta para las cesiones onerosas de duración superior a cinco años. La sentencia considera en suma inviable la atribución indefinida de esa utilización, como la subordinación del tiempo de su duración a la voluntad de la arrendataria, ratificando la procedencia de la resolución contractual declarada y la de la condena al pago de las rentas e indemnizaciones impuesta en la sentencia del Juzgado.

La Asociación demandada interpuso contra la expresada sentencia recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, a través de dos motivos de infracción procesal y cuatro motivos de casación, que esta Sala admitió mediante Auto de 11 de diciembre de 2023.

SEGUNDO. La admisibilidad del recurso extraordinario interpuesto.

Al amparo del artículo 485 de la LEC, el Ayuntamiento recurrido cuestiona la admisibilidad del recurso interpuesto por incumplimiento de lo dispuesto en el artículo 449.1 LEC, al no haber satisfecho ni consignado la asociación recurrente las rentas vencidas en el momento de la preparación del recurso. Sorprende que se denuncie la falta de pago o consignación de las rentas para recurrir en un juicio de desahucio promovido por la extinción del plazo de duración del arrendamiento, en demanda de su resolución e indemnización de perjuicios, por quien se opuso de forma tenaz a recibir extrajudicialmente el pago de las rentas que se le ofrecían y ha percibido del Juzgado las sumas consignadas por la demandada en el curso de su sustanciación, entre las que no parece falten las correspondientes a la anualidad de 2023 en que se interpuso la presente casación.

Y es que, aunque no con la deseable claridad, del cotejo y análisis de la dispersa documentación obrante en el expediente electrónico (ae. 26, 60, 68, 70, 88, 98 y 100) se desprende, siquiera sea a los efectos revisorios del presupuesto legal de admisibilidad cuestionado, que cuando la recurrente interpuso este recurso extraordinario de casación e infracción procesal estaba al corriente en los pagos anuales convenidos como renta por el uso del inmueble, porque el precio del "alquiler mensual" era pagadero al final del año (cláusula 3ª) y consta registrada (ae. 100) una consignación de 240,40 euros en septiembre de 2023 (coetánea a la interposición del recurso) que sólo puede referirse a esa anualidad, al corresponder al ejercicio de 2022 la realizada por igual importe el 15 de diciembre de 2022 (ae. 70 y 90). En su consecuencia, no puede aceptarse la omisión del controvertido presupuesto procesal, con la consiguiente inadmisibilidad del recurso interpuesto, sin incurrir en una apreciación rigorista de la prueba y de los requisitos procesales, contraria al derecho fundamental a los recursos en el ámbito del principio de tutela judicial efectiva ( art. 24 CE).

Procede en consecuencia mantener en sus propios términos la admisión del recurso; desestimando la causa de inadmisibilidad objetada al mismo.

TERCERO. El error patente en la valoración de la prueba con infracción del art. 24 de la CE .

Los dos únicos motivos por infracción procesal, ambos amparados en el artículo 469.1.4º de la LEC, coinciden en denunciar el "error patente" en la valoración de la prueba, con vulneración de derechos fundamentales reconocidos en el artículo 24 de la CE.

El motivo primero entiende producido el error patente, al apreciar la sentencia que el contrato objeto de la litis es un arrendamiento urbano sometido a la legislación estatal contenida en el texto refundido de la Ley que aprobó el Decreto 4104/1964 de 24 de diciembre, estableciendo la temporalidad de los arrendamientos sujetos a ella, cuando el arrendamiento litigioso se halla sujeto en cuanto a su extinción por expiración del plazo a la normativa civil y, en particular, al FNN.

El motivo segundo considera incursa igualmente en error patente la sentencia recurrida al estimar que el contrato de arrendamiento celebrado y la cláusula segunda de duración indefinida venía precedido de un pliego de condiciones para la subasta que imponía con carácter vinculante su temporalidad, cuando el contrato se concertó a solicitud de la arrendataria para los fines culturales y sociales propios de la misma, sin concurso o subasta previas ni pliego de condiciones que estableciera su duración.

Los dos motivos se desestiman.

Como esta Sala tiene declarado con reiteración, entre otras, en SSTSJ 7/2020, de 10 diciembre y 2/2021, de 19 mayo, el "juicio de hecho" o sobre los hechos "se agota en la segunda instancia con la resolución del recurso de apelación, no pudiendo replantearse a través del recurso extraordinario por infracción procesal una nueva valoración de la prueba, ni una revisión de la ya efectuada en orden a la fijación de los hechos debatidos como probados o improbados, al no conformar este recurso una tercera instancia". Nuestro sistema procesal civil sigue el modelo de la "doble instancia"; siendo esa la razón por la que ninguno de los motivos que, numerus clausus, establece el artículo 469.1 de la LEC se refiere a la valoración probatoria. La única salvedad que posibilita su revisión a través de este recurso extraordinario viene determinada por la vulneración del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva del artículo 24 de la CE, derivada de un error de hecho patente, de una apreciación arbitraria o irracional de la prueba o de la infracción de una regla legal de tasa en su valoración, por cuanto una valoración probatoria ilegal o manifiestamente errónea, ilógica, arbitraria o irracional, vulnera el citado precepto constitucional, al no superar el test de racionalidad constitucionalmente exigible para respetar el derecho a la tutela judicial efectiva sancionado en él ( SSTS 1242/2007, de 4 diciembre; 1069/2008, de 28 noviembre y 729/2011, de 10 octubre).

Pero, para que el error en la valoración de la prueba tenga la relevancia constitucional que el artículo 469.1.4º de la LEC requiere para su subsunción en él, es preciso, con arreglo a una consolidada doctrina constitucional y jurisprudencial ( SSTC 167/2008, de 15 diciembre y 206/2011, de 19 diciembre; SSTS 443/2017, de 13 julio y 252/2019, de 7 mayo; SSTSJ 4/2021, de 3 noviembre y 10/2022, de 14 septiembre), que dicho error sea " fáctico" -material o de hecho- y "patente", esto es, ostensible, claro, evidente o -como puntualiza el Diccionario de Uso del Español, de María Moliner "perceptible... sin necesidad de razonamientos o explicaciones" para un observador neutral . Así ha venido exigiéndolo la doctrina y jurisprudencia a que acaba de hacerse mención, para la que sólo se hace acreedor a tal calificación el error que sea " inmediatamente verificable de forma incontrovertible a partir de las actuaciones judiciales" ( SSTC 132/2007, de 4 junio y 167/2008, de15 diciembre y SSTS 511/2013, de 18 julio y 75/2014, de 4 marzo), "con sólo repasarlas" ( STC 221/2007, de 8 octubre), " sin necesidad de recurrir a ninguna valoración o consideración jurídica" ( SSTC 167/2008, de 15 diciembre y 206/2011, de 19 diciembre).

Debe también recordarse que el error impugnable por este cauce o vía procesal es el padecido en la " determinación o fijación de los hechos", pero no el sufrido en la " valoración jurídica" de los declarados probados o en las " conclusiones de derecho extraídas de los mismos", únicamente revisables a través de los motivos propios del recurso de casación ( SSTS 215/2013, de 8 abril y 642/2016, de 26 octubre, y SSTSJ 2/2017, de 6 febrero; 2/2021, de 6 mayo y 10/2022, de 14 septiembre). Como dice la STSJ 2/2016, de 10 febrero, el error patente -material o de hecho- ha de producirse " sobre las bases fácticas que han servido para sustentar la decisión", excluyéndose " por consiguiente las equivocaciones jurídicas - cuestiones de derecho-."

La justificación argumental con que, en el desarrollo de los dos motivos por infracción procesal, trata de evidenciarse el "error patente" en la valoración probatoria denunciado no cumple estas exigencias.

1. El alegado error en la calificación del contrato litigioso como arrendamiento sometido a la legislación especial arrendaticia urbana del Estado, no constituiría, de serlo, un error fáctico, sino jurídico o de derecho, que -como todas las cuestiones de esta naturaleza- tan sólo podría denunciarse y dilucidarse a través de un motivo de casación. Pero a ello ha de agregarse que, ni la sentencia recurrida, ni la de primer grado, declaran o dan por sentado que el arriendo en cuestión quede sujeto en cuanto a su duración y extinción a esa legislación especial arrendaticia, cuando ambas sentencias mantienen su temporalidad en consideración a la naturaleza esencial de este contrato y a su reflejo en la legislación civil común, tanto general (CC) como foral (FNN), a la que la de segunda instancia añade como refuerzo la legislación administrativa foral relativa a la cesión onerosa del uso de bienes municipales.

2. En lo que relativo a la mención de la duración del contrato en el condicionado de las subastas para el arrendamiento de bienes inmuebles municipales, la sentencia recurrida tampoco tiene por probado que el arriendo litigioso viniera precedido en su contratación por una subasta con pliego de condiciones que estableciera su temporalidad (cuestión de hecho) y en ningún momento declara que tal locación hubiera debido seguir preceptivamente aquel trámite previo para su válida aprobación y conclusión (cuestión de derecho). La sentencia, tras afirmar con carácter general (FD 3º) la naturaleza temporal del contrato de arrendamiento, con cita de diversas sentencias del TS, TSJN y APN, se limita a agregar (FD 4º) que dicha temporalidad resulta asimismo predicable en el ordenamiento administrativo foral de los arriendos o cesiones onerosas del uso de bienes inmuebles municipales; justificando tal constatación con referencia o mención a la regulación del RAMN -vigente en la fecha de celebración del contrato locativo- y de la LFALN y el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales actualmente en vigor. No declara pues probada la precedencia al arrendamiento litigioso de un procedimiento de subasta con pliego de condiciones y cláusula de duración temporal. Pero tampoco llega a pronunciarse -ni podría haberlo hecho- sobre la necesaria observancia de tal procedimiento para la celebración de este contrato, ni sobre las consecuencias jurídicas de su eventual incumplimiento u omisión, porque los actos administrativos preparatorios del contrato y el definitivo de su adjudicación son actos separables ( art. 34 de la LF 2/2018 de 13 abril), cuya validez o invalidez se rigen por el Derecho administrativo, residenciándose su revisión en los tribunales del orden jurisdiccional contencioso-administrativo ( arts. 1.1 y 2.b de la Ley 29/1998, de 13 julio y SSTS 781/2007, de 25 junio y 426/2008, de 28 mayo).

3. En el desarrollo argumental de estos motivos, y de forma más precisa en los antecedentes del recurso, denuncia la Asociación recurrente ciertas omisiones en la relación de hechos probados de la sentencia de segunda instancia, por no haberse dejado constancia en ella de algunos hechos complementarios, como la naturaleza y los fines estatutarios de esa asociación, las gestiones emprendidas por ella para la concesión del arrendamiento y las necesidades que le impulsaron a su solicitud, o la asunción por la arrendataria de los gastos causados por las obras de acondicionamiento del inmueble. Deduce la recurrente de esa omisión que la Sala de instancia no los tiene por probados o no los ha considerado relevantes.

Pero debe recordarse, con las SSTS 606/2000, de 19 junio y 1123/2002, de 22 noviembre y las SSTSJ 18/2004 de 28 septiembre y 1/2006, de 6 febrero), que la " integración del factum" es una " facultad" (integrativa) del tribunal de casación para complementar un relato histórico incompleto o insuficiente a fin de explicitar su propia respuesta casacional. Se trata, como dicen las SSTS 432/2005, de 3 junio y 136/2008, de una " facultad excepcional", ejercitable con moderación y " referible sólo a hechos complementarios, no suficientemente explicitados en la resolución recurrida y de constancia necesaria para la decisión judicial", que, por ello mismo, no habilita, ni permite fundamentar, un motivo impugnatorio autónomo a través del cual pueda la parte recurrente modificar o desvirtuar el factum de la sentencia de instancia, ni introducir hechos nuevos, ni suplir la falta de valoración de la prueba o exigir de la Sala una nueva o distinta apreciación (STSJ 17/2011, de 4 octubre, con cita de otras del TS y TSJ).

Pues bien, la sentencia recurrida no declara esos antecedentes fácticos probados, pero tampoco niega su probanza, ni establece otros hechos incompatibles u opuestos a ellos. Su silencio de ninguna manera revela que la Sala de apelación no haya valorado la prueba aportada para su acreditación. Lo que sí indica es que los juzgadores de instancia no han considerado esos antecedentes relevantes para el sentido de su resolución. Y es que, tal como la fundamentación jurídica de la sentencia muestra, se trata de hechos sin trascendencia para respaldar o alterar la línea argumental sustentadora de su decisión, que no hace gravitar la temporalidad del arrendamiento en la voluntad de las entidades contratantes, ni en la génesis o la razón finalista de esta locación, sino en la naturaleza objetiva y esencialmente temporal de toda relación arrendaticia.

Pero, además, se trata de hechos cuya integración en el factum como probados tampoco vendría a desvirtuar ni permitiría alterar o reorientar la ratio decidendi del fallo impugnado que -como a continuación se verá- esta Sala comparte, haciendo innecesaria y prescindible la integración que se postula.

CUARTO. La infracción de las leyes 7 y 588 del FNN como fundamento común de los cuatro motivos de casación.

Los cuatro motivos de casación formulados coinciden también en denunciar como normas infringidas por la sentencia recurrida las leyes 7 y 588 del FNN, que los motivos segundo, tercero y cuarto relacionan con otras normas, también vulneradas, de la misma Compilación, de la Constitución Española, del Código Civil y del RAMN de 1928. Aunque la amalgama de tan distintas y heterogéneas normas infringidas sin diversificar su denuncia en otros tantos motivos no se atiene a las reglas de una correcta técnica casacional, porque priva a su impugnación de la necesaria claridad y precisión, esta Sala, en aras a la dispensación de la máxima tutela a los derechos e intereses en conflicto, se ha decantado por la admisión de todos los motivos, a fin de dar cumplida respuesta a las cuestiones que plantean.

Los cuatro motivos van a ser objeto de desestimación.

La ley 588 del FNN, tras reiterar la primacía de la voluntad contractual, en consonancia con los principios de "paramiento fuero vienze" y "libertad civil" proclamados en las leyes 7 y 8, y la prevalencia de la costumbre del lugar sobre la normativa legal, en correspondencia con las leyes 2-1) y 3, declara " supletoriamente" aplicables las disposiciones de esta Compilación, a los arrendamientos de cosas, en general, " en cuantono contradigan las leyes especiales recibidas en Navarra" y, en todo caso, con exclusión de la legislación especial, a los arrendamientos previstos en la ley 596 y a los complementarios mencionados en ella. Las leyes del FNN resultan por lo expuesto de aplicación, directamente, a los arrendamientos que se declaran excluidos de esa legislación especial y, supletoriamente, a los arrendamientos sujetos a ella, en lo que la normativa compilada no se oponga o entre en contradicción con sus disposiciones.

El contrato litigioso tiene por objeto el arrendamiento de un bien inmueble de patrimonio de la entidad local actora (la casa de los maestros) a la asociación cultural-recreativa-deportiva demandada, integrada por asociados vinculados a la localidad, para los fines propios de su denominación que detallan los estatutos. El arrendamiento del edificio se convino " por tiempo indefinido, siempre que la asociación cumpla con los fines señalados en sus Estatutos" (cláusula segunda) y la controversia suscitada por la pretensión extintiva de la arrendadora, tras cuarenta años de vigencia del contrato, centra el objeto de la contienda en la esencial temporalidad del arrendamiento -tesis de la actora- o la vigencia indefinida de la locación que -a juicio de la demandada- se deriva de la voluntad común expresada por las partes en el contrato.

Siendo " lo pactado" la primera fuente rectora de todo arrendamiento de cosas en Navarra, por el carácter supletorio de la costumbre y de la normativa legal, especial o común (ley 588.1 -hoy 587- FNN), la primera cuestión a abordar es si la primacía o preeminencia de la voluntad unilateral o contractual sobre cualquier fuente de Derecho, que sanciona la ley 7 del FNN, bajo el principio paramiento fuero vienze, permite o ampara la contratación de un arrendamiento de duración indefinida. Y la respuesta es negativa.

En palabras de la STS de 21 mayo 1958, que reproduce la STS 184/2021, de 31 marzo, " por naturaleza, por Ley y por la doctrina jurisprudencial, el término indefinido es incompatible con el concepto de arrendamiento", que el artículo 1543 del CC define como aquel por el que " una de las partes se obliga a dar a otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto". La temporalidad no es una característica meramente natural -y por ende convencionalmente derogable- de la locación, sino una cualidad esencial o consustancial de este contrato, porque, como advierte la precitada sentencia, " entenderlo ilimitado o indefinido representaría la transmisión para siempre del uso que se cede, desmembrándolo del dominio". La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha mantenido con firmeza y reiteración la esencialidad del carácter temporal de la locación y la incompatibilidad de la relación arrendaticia con el establecimiento pactado de una duración indefinida ( SSTS 19 enero 1965, 7 junio 1979, 15 octubre 1984, 17 noviembre 1984, 9 diciembre 1985, 17 septiembre 1987, 26 febrero 1992, 1315/2002, de 31 diciembre, 1053/2008, de 25 noviembre, 582/2009, de 9 septiembre, 204/2013, de 13 marzo, 129/2021, de 9 marzo y 184/2021, de 31 marzo). No lo ha hecho por imperativo del tratamiento jurídico que sobre ese particular dispensa a los contratos arrendaticios una determinada legislación, porque tanto la especial, como la común general o foral, exigen o dan por supuesta en sus disposiciones esa temporalidad, aunque limitada o condicionada en su día por el régimen legal arrendaticio urbano de prórrogas forzosas. Y es que la duración o vigencia limitada del uso o goce cedido es, tal como la doctrina jurisprudencial ha puesto de relieve, una característica esencial o consustancial al arrendamiento, una exigencia inherente a la naturaleza de la institución, sin la que tal figura contractual no es jurídicamente reconocible; de suerte que la relación locativa resulta incompatible con el establecimiento convencional de una duración indefinida o ilimitadamente prorrogable a voluntad exclusiva del arrendatario.

Como antes se ha dicho y tiene declarado esta Sala en SSTSJ 1/1992, de 12 marzo, 2/1992, de 21 marzo, 9/2006, de 15 mayo y 24/2008, de 9 diciembre, la ley 588 del FNN reitera en materia de arrendamientos la primacía de la voluntad contractual sobre las normas consuetudinarias y legales que, con proyección más general, proclama la ley 7 ( paramiento fuero vienze) de la Compilación foral. Pero ese principio general de autonomía de la voluntad privada tiene el límite del " orden público" en el que, entre otros factores, se incluye, tal como ha venido a explicitar la reforma introducida por la Ley Foral 21/2019 en la ley 7, " el fundamento de las instituciones jurídicas" y, por ende, sus perfiles, rasgos o caracteres esenciales y definitorios. En palabras de la STS 137/2015, de 12 marzo, aunque referida al régimen civil general, " no resulta aceptable que la mera voluntad de las partes permita eliminar la esencia del contrato de arrendamiento, una de cuyas características es la temporalidad".

En parecidos términos se pronunció ya esta Sala en STSJ 9/2006, de 15 mayo, donde señaló que " la expresión de contrato indefinido es inadecuada y pugna con la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento, per se, de índole indefinida, puesto que tiene como plazo inexorable el que fijen las partes en el contrato y, en cualquier caso, el correspondiente a cada pago de las rentas".

El tiempo de vigencia del arrendamiento puede fijarse, como explica la STS 184/2021, de 31 marzo, con cita de la STS de 21 mayo 1958, bien fijando un período cierto y determinado, bien refiriendo el final de su duración a un acontecimiento futuro, pero de necesario acaecimiento, por lo que puede ser reconocido en el " término", constituido por el evento futuro que con seguridad se producirá ( certus an), ya sea " cierto", porque se sabe cuándo tendrá lugar ( certus an, certus quando), ya " incierto", porque se sabe que llegará, pero no cuándo ( certus an, incertus quando). En cambio, no sería reconocible tal temporalidad o duración determinada en la fijación de un hecho futuro y de incierto acaecimiento, que no sujetaría la relación locativa a un plazo o término sino a una condición, inidónea para definir el tiempo de su vigencia, en especial si -como sucede con la pactada en el contrato litigioso- es además potestativa, en cuanto dependiente de la voluntad, iniciativa y actuación de la propia arrendataria. Y es que la realización futura de esa condición determinará más que la "extinción" del contrato, su "resolución" por causa pactada en él.

Sentadas estas premisas de derecho, comunes a todos los motivos de casación, procede abordar ahora el examen y la respuesta a sus respectivos planteamientos:

1.La sujeción del contrato litigioso a la legislación arrendaticia urbana.

En el primer motivo de casación se denuncia la indebida aplicación del texto refundido de la LAU de 24 de diciembre de 1964, con preferencia a las disposiciones de las leyes 7 y 588 del FNN, para considerar ineficaz la cláusula segunda de duración indefinida del arrendamiento litigioso y declarar sometido el contrato al plazo de duración mensual, por ser la unidad de tiempo fijada para el pago de la renta.

Pero el motivo incurre en "petición de principio", haciendo "supuesto de la cuestión", al situar como premisa de su planteamiento la aplicación por la sentencia recurrida de la legislación arrendaticia urbana de 1964 a la resolución de la controversia sobre la viabilidad de un arrendamiento de duración indefinida que estima sujeto a las disposiciones del FNN, cuando la sentencia de instancia que se recurre no sustenta su resolución en la normativa de aquella legislación, sino en la naturaleza esencialmente temporal de los arrendamientos en la legislación especial arrendaticia, en la común general del CC y en la foral del FNN, así como en el carácter también temporal de las cesiones onerosas del uso de bienes de propios o patrimoniales de las entidades locales de Navarra, según su propia normativa reguladora (FFD 3º y 4º). Y esa sentencia no sólo no rehúye la aplicación de lo dispuesto en la Compilación civil foral de Navarra, sino que recurre a ella y, en concreto, a la ley 589 del FNN, relativa a la duración de los arrendamientos que regula, para determinar el plazo que legalmente correspondía a la locación litigiosa " a falta de pacto", por no haber sido éste convenido para ella, tras considerar que es a la normativa civil foral contenida en tal ley a la que han de ajustarse los contratos que tengan por objeto el uso por particulares de bienes patrimoniales de los entes locales no sujetos a la legislación arrendaticia urbana o rústica (FD 5º).

Además, la sentencia recurrida no llega a declarar nula o inválida la cláusula segunda del contrato locativo, sino que, al no contener un límite temporal, que es esencial al arrendamiento, límite cuya exigencia no satisface -por lo antes expuesto- la simple condición potestativa de cumplir la arrendataria sus fines estatutarios, lo que hace la sentencia (FD 6º) es integrar su omisión, acudiendo a la normativa legal de aplicación supletoria, constituida en este caso por la ley 589 del FNN que, cuando no se ha previsto en el contrato otro límite temporal, entiende que " el plazo de duración del contrato es igual a la unidad de tiempo a que corresponda la retribución fijada". Y, si bien ese plazo es tácitamente prorrogable si cualquiera de las partes no notifica a la otra su voluntad en contrario en los plazos establecidos en las Leyes o costumbres, en el caso enjuiciado esa voluntad se manifestó por la arrendadora en el acuerdo de 18 de octubre de 2017 donde resolvió extinguir el contrato con efectos del 31 de diciembre de ese año.

2. Los actos administrativos preparatorios del contrato de arrendamiento.

En el motivo segundo de casación se denuncia la misma infracción legal que el anterior, pero relacionada en éste con los artículos 396, 651 y 657 del Reglamento de Administración Municipal de 1928 y con el principio de irretroactividad del artículo 9.3 de la Constitución en la aplicación de la Ley Foral 6/1990 de Administración Local. En su desarrollo argumental censura a la sentencia recurrida la indebida aplicación de esa normativa al arrendamiento litigioso para llegar a la conclusión invalidatoria de su estipulación segunda, cuando las citadas disposiciones no imponían la necesidad de un pliego de condiciones o de un concurso o subasta para su celebración y las de la Ley Foral 6/1990 no resultan además de aplicación retroactiva a un contrato de 1976 o 1979.

El planteamiento de este motivo vuelve a incurrir en "petición de principio", haciendo "supuesto de la cuestión", al tomar como premisa de su denuncia la atribución causal de la ineficacia de la cláusula litigiosa a la inobservancia en la fase preparatoria del contrato de las disposiciones administrativas que la regulaban y de las legales posteriores a su formalización. Pero nada de ello ha sucedido. La sentencia recurrida no revisa, ni podía revisar, la observancia de esa normativa en la preparación del contrato, ni declara la ineficacia de la cláusula en cuestión por el incumplimiento de sus disposiciones en esa fase previa.

Como es sabido y explica la STS 426/2008, de 28 mayo, la doctrina de los actos separables permite diferenciar las controversias a que pueda dar lugar el contrato civil y sus efectos de las que puedan suscitar los actos administrativos dictados en su preparación y adjudicación. La resolución de las primeras se halla sujeta al Derecho privado y su resolución compete al orden jurisdiccional civil, mientras que la de las segundas se rige por el Derecho administrativo, y su revisión compete en exclusiva al orden jurisdiccional contencioso-administrativo.

La sentencia recurrida no ha examinado el cumplimiento por la Administración arrendadora de las disposiciones administrativas forales que, al tiempo en que se aprobó y concertó el arrendamiento, regulaban los actos preparatorios de la contratación sobre bienes municipales, ni menos aún ha deducido consecuencia alguna invalidatoria de su eventual o hipotética inobservancia. Se ha limitado a repasar esa normativa foral para constatar que también las cesiones onerosas del uso o aprovechamiento de esos bienes, de propios o patrimoniales, han sido contempladas por ella como temporales o de duración limitada. Pero la sentencia no declara la temporalidad del contrato litigioso porque viniera impuesta por un pliego de condiciones en concurso o subasta previa a su adjudicación, sino porque esa temporalidad es consustancial a la naturaleza del arrendamiento. Y tampoco fija el plazo de su duración en acatamiento de una disposición propia de esa normativa administrativa foral, sino en aplicación de la norma civil foral supletoria de su indefinición convencional (ley 589 FNN).

3. La primacía del pacto de duración del arriendo sobre la norma legal.

En el motivo tercero de casación se relaciona la infracción, repetidamente denunciada, de las leyes 7 y 588 del FNN con la de las leyes 589.2 de la misma Compilación y la de los artículos 1281, 1543 y 1582 del CC. En síntesis - dificultada por la amalgama de normas infringidas en un solo motivo tan alejada de una correcta técnica casacional-, el recurso alega la indebida aplicación de la ley 589 del FNN, existiendo como existe un pacto de duración en la cláusula segunda que lo vincula al cumplimiento por la arrendataria de sus fines estatutarios y que debe primar sobre la norma legal supletoria con que se ha privado de eficacia a la cláusula.

La cuestión suscitada ha sido ya abordada en las consideraciones comunes a los cuatro motivos de casación que encabezan este fundamento de derecho. Y a lo allí razonado más ampliamente procede hacer aquí la oportuna remisión en evitación de inútiles repeticiones. Baste recordar ahora que, si bien es el pacto la primera y principal fuente rectora del contrato de arrendamiento (ley 588 FNN), la libertad de su contenido queda constreñida, entre otros límites, por las exigencias del orden público (ley 7 FNN), en las que se integra el respeto al fundamento de las instituciones jurídicas y, por ende, a sus perfiles, rasgos o caracteres esenciales y definitorios. La temporalidad, con la fijación del plazo de vigencia o duración del vínculo contractual, es una exigencia consustancial al arrendamiento ( art. 1543 CC), sin la que esta institución jurídico-privada resulta irreconocible. La determinación de su duración puede cumplirse fijando un período cierto y determinado o refiriendo el final de su vigencia a un hecho o acontecimiento futuro, aunque de seguro y necesario acaecimiento (a un término certus an); pero no por referencia a una condición potestativa como el cumplimiento por la arrendataria de sus fines sociales o estatutarios.

La cláusula de duración indefinida, aun condicionada -como acaba de decirse- al cumplimiento de los fines estatutarios de la arrendataria, no satisface esa exigencia de temporalidad, por lo que la efectividad del arrendamiento exige la integración judicial de su condicionado o contenido obligacional con la definición temporal establecida con carácter supletorio por la normativa legal. La sentencia recurrida aplica en esta función integradora la ley 589 del FNN que, a falta de previsión contractual de otro límite temporal, entiende, lo mismo que el artículo 1581 del CC, que " el plazo de duración del contrato es igual a la unidad de tiempo a que corresponda la retribución fijada". Esta operación no se muestra contraria a la doctrina jurisprudencial que, en STS 204/2013, de 20 marzo, con cita de las SSTS de 17 septiembre 1987, 13 diciembre 1990 y 26 febrero 1992, tras declarar que " el arrendamiento de cosas es temporal por naturaleza" y que " las cláusulas en contrario de 'duración indefinida' son ineficaces ( STS 17 noviembre 1984 )", recuerda que, en los casos en que tales cláusulas se hayan convenido, " ha de aplicarse al contrato lo dispuesto en el artículo 1581 del CC ". Y tampoco pugna con la jurisprudencia de esta Sala que, en STSJ 9/2006, de 15 mayo, declaró que " el arrendamiento tiene como plazo inexorable el que fijen las partes y, en cualquier caso, el correspondiente a cada pago de las rentas".

No habiéndose planteado ni debatido la posible integración del contrato con otros plazos de supletoria aplicación, acaso más acordes a la voluntad e intención de los contratantes ( arts. 1281 y 1282 CC), sino defendido sólo su carácter indefinido, a reserva de su resolución por falta de cumplimiento de los fines estatutarios, resultaría no sólo ocioso sino también incongruente entrar en la valoración de otras eventuales alternativas al plazo de duración fijado por las sentencias de instancia en aplicación de la precitada normativa legal.

4. Las rentas y la indemnización debida por la ocupación de la casa tras la extinción del arriendo.

En el cuarto y último motivo de casación, la infracción de las leyes 7 y 588 del FNN, denunciadas en los anteriores, se relaciona con el artículo 1176 del CC, relativo al pago por consignación. En su justificación argumental se aduce en síntesis que las rentas correspondientes a los años 2018, 2019, 2020, 2021 y 2022 fueron consignadas en el Juzgado, por lo que la sociedad arrendataria ha estado al corriente en el pago debido y ha quedado libre de responsabilidad a tenor de lo dispuesto en el artículo 1176 del CC, habiendo cumplido con su alegación y prueba la oposición a la demanda que posibilita el juicio de desahucio conforme al artículo 444.1 de la LEC.

No es fácil entender la relación de la cuestión suscitada con los preceptos que se denuncian infringidos y con el interés casacional habilitante de su admisión. Tampoco se comprende bien la invocación del artículo 444.1 de la LEC en un motivo de casación y un procedimiento de la naturaleza y objeto del presente.

La demanda promovida en su día no solicitaba la resolución del contrato de arrendamiento por impago de rentas, sino por expiración del plazo de duración aplicable al mismo y oposición de la entidad arrendadora a su tácita reconducción. Y hallándose la demandada al corriente en el pago de las rentas a la fecha de su extinción (31 de diciembre de 2017), la demanda pedía la indemnización por indebida o ilegítima ocupación del inmueble en su día arrendado desde el 1 de enero de 2018 hasta su restitución a la propietaria; fijando el importe de los perjuicios indemnizables en estricta correspondencia con el de las rentas exigibles bajo la vigencia del arriendo.

La sentencia de 3 de noviembre de 2022 dictada en primera instancia y confirmada en apelación, extendió la obligación de pago de rentas hasta la fecha de la resolución, declarando debidas, en concepto de indemnización, las mismas sumas (240,40 euros anuales) hasta el día del efectivo lanzamiento. La equivalencia de rentas y perjuicios indemnizables hace indiferente la fecha de tránsito de uno a otro concepto, pues su importe y fecha de devengo son totalmente coincidentes. Resulta por ello intrascendente que las sentencias de instancia asignen el concepto de rentas a los devengados hasta noviembre de 2022, y el de indemnización, a los posteriores hasta el lanzamiento, sin reconducir la fecha de corte entre ambas -como pedía la demanda- al 31 de diciembre de 2017.

El Ayuntamiento demandante se opuso a recibir de la asociación arrendataria las sumas que ésta le abonaba en concepto de rentas de los años 2018 y 2019, porque no las aceptaba con ese carácter, y su devolución devino firme en la vía administrativa, al inadmitir el TAN el recurso de alzada interpuesto contra la resolución que la acordaba. Pero instado el proceso jurisdiccional, consta acreditado que la asociación consignó judicialmente los importes debidos por los años 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 y 2023, a razón de 240,40 euros anuales que, en septiembre de ese último año, fueron traspasados a la cuenta designada por la entidad actora.

La sentencia de apelación aquí recurrida mantiene la condena al pago de los importes debidos por ese largo periodo de ocupación. Pero no ignora o desconoce los pagos consignados judicialmente por la demandada tras la interposición de la demanda que cubren el período de 2018 a 2023 antes señalado, sino que se limita a determinar, conforme a lo establecido en el artículo 413 de la LEC, ajustado a Derecho el alcance cuantitativo de las deudas exigibles a la extinción del contrato en el momento de la interposición de la demanda, a reserva de las modificaciones que pudieran producirse, reduciendo y aun extinguiendo su importe, en el curso del proceso promovido. Rechaza sí el efecto extintivo de los ofrecimientos de pago y las consignaciones anteriores a la presentación de la demanda, por no cumplir los requisitos del artículo 1176 del CC, al efectuarse por un concepto fundadamente rehusado por la acreedora; pero no niega ni excluye la eficacia extintiva de los pagos judicialmente consignados en el curso del proceso, que habrán de liquidarse en ejecución de sentencia, restando su importe de la suma final adeudada.

QUINTO. Conclusión, costas del recurso y depósito.

Por las razones y consideraciones expuestas en los anteriores fundamentos de derecho, procede desestimar el recurso de casación y por infracción procesal interpuesto y declarar no haber lugar a la anulación o casación de la sentencia recurrida.

Respecto a las costas causadas, la desestimación del recurso lleva aparejada su imposición a la recurrente, por aplicación del principio general del vencimiento objetivo previsto en el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación con el artículo 394.1 del mismo texto legal.

Procede asimismo declarar la pérdida de uno de los depósitos constituidos para recurrir y la devolución del otro que innecesaria e indebidamente se constituyó, por ser uno sólo (conjunto) el recurso interpuesto conforme al criterio que esta Sala mantiene para la casación foral. La pérdida es consustancial a la desestimación del recurso, conforme a lo prevenido en la disposición adicional 15ª de la LOPJ.

Por lo expuesto, en nombre de S.M. el Rey y por la autoridad que le ha sido conferida, la Sala ha adoptado el siguiente