Sentencia Civil 13/2024 Audiencia Provincial Civil de Cáceres nº 1, Rec. 919/2023 de 16 de enero del 2024

PRIMERO.- Objeto del Recurso.

En la demanda rectora del presente procedimiento la parte actora -ALISEDA SAU- promueve, frente a Dña. Hortensia y D. Rafael, acción de desahucio por precario, interesando el dictado de una sentencia por la que se declare haber lugar al desahucio del inmueble sito en CALLE000, núm.- NUM000 de Cáceres (finca núm.- NUM001), por expiración del plazo contractual de duración del contrato de arrendamiento, condenando a los demandados a dejar el inmueble libre y expedito, bajo apercibimiento de lanzamiento; y ello, con condena en costas a los demandados.

Refiere la demandante ser dueña en pleno dominio de la finca registral antedicha por título de aportación social mercantil de su anterior propietario, Banco Popular Español SA. Que con fecha 8 de octubre de 2015 se firmó contrato de arrendamiento entre la anterior propietaria -Banco Popular Español SA- y los demandados, de la finca anteriormente identificada. Que en citado contrato de arrendamiento las partes acordaron fijar como plazo de duración 1 año que podría prorrogarse hasta un máximo de tres años y renovable conforme a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Que con la antelación de dos meses, y en todo caso antes de que se cumpliera la fecha límite atendido el vencimiento pactado, se notificó por la demandante la voluntad de no renovarlo, impidiendo de ese modo la prórroga del contrato. Que se ha intentado reiteradamente que los demandados abandonaran amistosamente el inmueble, con la pertinente entrega de llaves y de la posesión al arrendador, negándose aquellos a cumplir con las obligaciones contraídas.

La demandada -Dña. Hortensia y D. Rafael- se opone a la pretensión deducida de adverso afirmando ostentar un título que legitima su posesión, cual es el contrato de arrendamiento celebrado con la anterior propietaria y cuyas condiciones, ante el cambio de titularidad del inmueble, se habrían modificado, resultando más beneficiosa para los demandados.

La sentencia dictada en la instancia estima la demanda y declara haber lugar al desahucio del inmueble sito en CALLE000, núm.- NUM000 de Cáceres (finca nº NUM001), condenando a los demandados a que, en el plazo de tres meses, dejen la vivienda libre y expedita, con apercibimiento de lanzamiento si no procediesen al desalojo voluntario. Se condena en costas procesales a la parte demandada.

Considera la juzgadora de instancia que los demandados no ostentan título alguno que legitime su posesión; pues, siendo de aplicación al supuesto de autos lo dispuesto en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos -redacción dada por Ley 4/2013, de 4 de junio, vigente a la fecha de celebración del contrato de arrendamiento (8 de octubre de 2015)-, al tratarse de un arrendamiento no inscrito, resulta acreditado que la actora dirigió notificación a los demandados, comunicándoles su voluntad de no renovar el arriendo, entendiéndose así oportunamente resuelto el contrato. Con todo, y si se entendiera que el adquirente quedó subrogado en la posición del arrendador transmitente y, por tanto, resultara de aplicación lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley de Arrendamiento Urbanos en cuanto a la prórroga forzosa del contrato, también habría de considerarse correctamente resuelto, por cuanto la precitada notificación se habría efectuado el 5 de agosto de 2019, concluyendo la prórroga anual que se encontraba en vigor el día 8 de octubre de 2019; habiéndose cumplido debidamente con el plazo de preaviso de treinta días que establecía el precitado artículo 10 de la Ley de Arrendamiento Urbanos, redacción dada por Ley 4/2013, de 4 de junio.

Frente a dicha resolución se alza en apelación la parte demandada alegando -en breve síntesis- los siguientes motivos:

Primero.- Error en la valoración de la prueba. Doctrina de actos propios. Vulneración de la buena fe procesal: Argumenta y sostiene la recurrente que con posterioridad a octubre de 2019, la demandante habría estado percibiendo cuantías en concepto inequívoco de alquiler por parte de los demandados, sin que, de forma alguna, se entendieren como improcedentes, no se aceptaran o se devolvieran.

Considera que la recepción de esas cuantías por parte de la demandante en concepto de arrendamiento y su no solicitud en su demanda, confirman la existencia del vínculo jurídico arrendador-arrendatario.

En segundo lugar, entiende relevante que con posterioridad a exigir el abandono de la vivienda y aun habiéndose interpuesto la demanda, la parte actora mantenga conversaciones para la venta del inmueble a los propios demandados. Cita al efecto la sentencia de esta Sala, núm.- 764/2022, de 10 de noviembre; Rollo de Apelación núm.- 976/2022.

Segundo.- Ley de Arrendamientos Urbanos aplicable. Error precepto: Argumenta y defiende que la no inscripción del contrato de arrendamiento y la fecha de inscripción de la nueva titularidad del inmueble tienen consecuencias en tanto y cuanto determinan la Ley de Arrendamientos Urbanos y el precepto concreto a aplicar y la duración y término de la nueva relación jurídica originada inter partes. Mantiene y sostiene que en el supuesto examinado resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 13.1 de la Ley de Arrendamiento Urbanos de 1994, vigente a la fecha de subrogación del Banco de Santander-Aliseda (junio 2017), en relación al artículo 9.4 del mismo texto legal, en lugar del artículo 14.2 que interpreta la juzgadora de instancia.

Tercero.- Tácita Reconducción. Título vigente y causa justa de posesión: Afirma que la causa justa de posesión y existencia de título efectivo para evitar el desahucio por precario es el de la tácita reconducción del contrato inicial firmado por los demandados y Banco Popular.

Expone y desarrolla que se trataría de una tácita reconducción del contrato inicial a uno nuevo, con fecha de octubre de 2018 y según determina el artículo 1566 del Código Civil, que implica el nacimiento de un nuevo contrato de arrendamiento más allá del plazo inicial sobre la base del que habría finalizado y con la duración y término que la legislación establece.

Estaríamos hablando de un contrato de un año (octubre de 2019) hasta un mínimo de tres años (octubre de 2022). Prorroga obligatoria de 1 año (octubre de 2023) y posteriormente anuales.

Aun cuando Aliseda hubiera emitido el aviso de dejar sin validez el contrato con fecha de agosto de 2022, en ese tiempo aun no se habrían contabilizado los tres años de duración mínima del arrendamiento legal. El pago del alquiler de los meses de enero, febrero y marzo de 2023 implicarían la extensión de esa prórroga hasta el mes de octubre de 2023. Y para no prorrogar de nuevo ese arrendamiento un año más, antes de ese mes de octubre y con un mes de antelación mínimo, la arrendadora debería haber comunicado fehacientemente su deseo de no renovar; cosa que no ha hecho.

Concluye aseverando que la vigencia del contrato de arrendamiento y la justificación de la posesión que evitaría el desahucio se extendería prorrogado y vigente hasta octubre de 2024, en tales condiciones.

Al recurso se opuso la parte demandante solicitando la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- Sobre el error en la valoración de la prueba. Doctrina de actos propios. Vulneración de la buena fe procesal.

Con cita de la sentencia de este tribunal núm.- 764/2022, de 10 de noviembre (Rollo de Apelación núm.- 976/2022), la parte apelante acude a la doctrina de los actos propios para hacer valer que la recepción de cuantías por parte de la demandante, con posterioridad a octubre de 2019, en el inequívoco concepto de alquiler, según la recurrente, son exponente claro de la existencia del vínculo jurídico arrendador-arrendatario. Igual de relevantes en el sentido expuesto resultan las conversaciones/negociaciones habidas con el hijo de los demandados para la venta a estos del inmueble arrendado.

*.- Negociaciones para la venta.

Pues bien, comenzábamos recordando en la citada sentencia núm.- 764/2022, de 10 de noviembre, que:

"La doctrina de los actos propios queda definida por el Tribunal Constitucional, entre otras, en sentencia núm.- 73/1088, de 21 de abril , cuando declara que: "la llamada doctrina de los actos propios o regla que decreta la inadmisibilidad de venire contra factum propium, surgida originariamente en el ámbito del Derecho privado, significa la vinculación del autor de una declaración de voluntad generalmente de carácter tácito al sentido objetivo de la misma y la imposibilidad de adoptar después un comportamiento contradictorio, lo que encuentra su fundamento último en la protección que objetivamente requiere la confianza que fundadamente se puede haber depositado en el comportamiento ajeno y la regla de la buena fe que impone el deber de coherencia en el comportamiento y limita por ello el ejercicio de los derechos objetivos".

También el Tribunal Supremo en sentencia núm.- 353/2020, de 24 de junio enseña que: "Conforme a la jurisprudencia de esta sala, la doctrina de los actos propios impone un comportamiento futuro coherente a quien en un determinado momento ha observado una conducta que objetivamente debe generar en el otro una confianza en esa coherencia ( sentencias 1/2009, de 28 de enero y 301/2016, de 5 de mayo ). Para que sea aplicable esa exigencia jurídica se hace necesaria la existencia de una contradicción entre la conducta anterior y la pretensión posterior, pero, también, que la primera sea objetivamente valorable como exponente de una actitud definitiva en determinada situación jurídica, puesto que la justificación de esta doctrina se encuentra en la protección de la confianza que tal conducta previa generó, fundadamente, en la otra parte de la relación, sobre la coherencia de la actuación futura ( sentencias 552/2008, de 17 de junio ; 119/2013, de 12 de marzo ; 649/2014, de 13 de enero de 2015 ; 301/2016, de 5 de mayo ; y 63/2018, de 5 de febrero )".

Ahora bien, en el supuesto enjuiciado en aquel procedimiento (a diferencia de lo que seguidamente veremos ocurre en el presente), y según se desprendía del cruce de correos electrónicos intercambiados entre las partes allí litigantes, la pretensión o intención de compra del inmueble por parte del demandado en aquel procedimiento había cristalizado en una solicitud/oferta de compra que había resultado aprobada en Comité por la entidad demandante en aquellas actuaciones, coincidente con la ahora actora, y confirmada por el demandado en aquellos autos. De ahí que se razonara y concluyera que:

"la conducta de la demandante, como alegó el demandado, habría conculcado la buena fe a la que exige atender con carácter general el artículo 7.1 del Código Civil . Así, y conforme a la doctrina de los actos propios, anteriormente expuesta, no cabría que la actora contradiga con su conducta posterior una actuación anterior de claro significado, susceptible de generar la confianza en quienes con ella se relacionan. Ello se produciría ante comportamientos solemnes, precisos, claros, determinantes y perfectamente delimitados, que vinculan y configuran inalterablemente la situación jurídica, o, al menos, causan estado definiendo inalterablemente la situación jurídica de su autor. En otras palabras, se requiere la presencia de actos inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin duda alguna una determinada situación jurídica afectante a aquel de quien emanan, por lo que no tienen tal virtualidad los que sean fruto de un error, la ignorancia o de la mera tolerancia. No nos encontramos ante ninguno de estos tres últimos casos, sino ante un claro posicionamiento de la demandante sobre cuál habría de ser el destino de las relaciones jurídicas entre las partes como consecuencia del contrato de arrendamiento cuando ya en el mes de febrero de 2021 se insta al demandado a solventar los obstáculos para la rápida formalización de la operación (véase el correo de 13 de abril de 2021). Existe pues, contradicción entre la actuación previa y coetánea de la actora y la acción ejercitada, pues, aun cuando no se tenga constancia documental de acuerdo de venta alguno, sí ha quedado evidenciada la voluntad e intención de ambas partes desde la aprobación de la solicitud de compra del demandado".

Las circunstancias del supuesto aquí examinado no aguantan la comparativa. Si bien es cierto, y así es reconocido por la mercantil demandante y aceptado por la demandada, que se ha trasladado una propuesta de compraventa de la finca, dicha propuesta está siendo tratada, discutida y negociada, por lo que aún no ha sido aprobada por la actora.

*.- Aceptación y/o recepción de cuantías por la demandante con posterioridad a octubre de 2019.

Considera la recurrente que esa aceptación de cuantías con posterioridad a octubre de 2019 (vencimiento pactado) constituiría un indicio indiscutible de la voluntad de la propiedad de mantener la vigencia del arriendo, conforme a la doctrina de los actos propios.

Tal consideración no puede ser compartida. Como se indica en la sentencia de instancia, con fecha 5 de agosto de 2019, esto es, con dos meses de antelación a la fecha límite del vencimiento pactado, se remite burofax por la demandante notificando a los demandados su voluntad de no renovar el arriendo. No se cuenta con dato alguno del que pudiera deducirse que la propietaria del inmueble consintiera, expresa o tácitamente, en la prolongación de la relación arrendaticia más allá del 8 de octubre 2019. Es evidente que mientras los demandados no desocupen la vivienda la propiedad goza del derecho a percibir la misma cantidad mensual hasta entonces satisfecha como renta, más no en el concepto de renta sino como compensación y/o indemnización por la falta de disponibilidad de la vivienda. La vivienda permanece ocupada por los demandados por su negativa a irse, no por el asentimiento expreso o tácito de la propiedad ( sentencia del Tribunal Supremo de 31 de marzo de 2021).

TERCERO.- Sobre el error del precepto aplicado.

Como ya se ha indicado, la parte apelante sostiene que en el supuesto examinado resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 13.1 de la Ley de Arrendamiento Urbanos de 1994, vigente a la fecha de subrogación del Banco de Santander-Aliseda (junio 2017), en relación al artículo 9.4 del mismo texto legal, en lugar del artículo 14.2 que interpreta la juzgadora de instancia.

El artículo 13.1 de la Ley de Arrendamiento Urbanos, tras la reforma operada por Ley 4/2013, de 4 de junio, quedó redactado en los siguientes términos:

"1.- Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.

Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.

Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la duración establecida en el apartado 4 del artículo 9".

El nuevo titular del inmueble (Aliseda) lo fue por título de aportación y no por título de enajenación forzosa en procedimiento de ejecución hipotecaria o de sentencia, por lo que el precepto transcrito en ningún caso podría ser de aplicación. Los supuestos de enajenación voluntaria y de enajenación forzosa están claramente diferenciados en la Ley de Arrendamiento Urbanos, aunque únicamente respecto a los arrendamientos de viviendas (artículos 13 y 14). La diferencia esencial entre ambos supuestos estriba en que en los casos de enajenaciones voluntarias interviene activamente la voluntad del arrendador en la pérdida de su derecho, al consentir el negocio traslativo, frente a los supuestos de pérdida o resolución del derecho del arrendador por causas ajenas a su voluntad, que son consecuencia de la activación de otros derechos de terceros (retractos, opciones de compra, sustituciones fideicomisarias y la realización forzosa derivada de ejecuciones, hipotecarias o de sentencias).

CUARTO.- Inexistencia de tácita reconducción. Cumplimiento de los requisitos exigidos por los artículos 9.1 y 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para impedir la prolongación de la relación arrendaticia.

El artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la redacción vigente en el momento de la concertación del contrato (8 de octubre de 2015), disponía que: "la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes"; añadiendo que "Si esta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo".

Por su parte, el artículo 10.1 determinaba que: "Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más".

En consonancia con dicho régimen legal, las partes fijaron una duración inicial del arrendamiento de un año, que podría prorrogarse hasta un máximo de tres años, renovable conforme a lo establecido en la Ley de Arrendamiento Urbanos.

Como se indica en la sentencia, consta en las actuaciones burofax remitido por la actora a los demandados con fecha 5 de agosto de 2019 comunicándoles su voluntad de no renovar el arriendo, concluyendo con dicha notificación la prórroga legal anual que se encontraba en vigor hasta el día 8 de octubre de 2019.

Así pues, la propiedad puso fin al arriendo antes de que se cumpliera la fecha límite del vencimiento pactado, cumpliéndose escrupulosamente con el plazo de preaviso de 30 días (el burofax, de hecho, fue remitido con dos meses de antelación), por lo que ha de convenirse con la juzgadora de instancia que la propiedad dio estricto cumplimiento a los requisitos exigidos tanto por el artículo 9 como el 10 de la Ley de Arrendamiento Urbanos, en su redacción dada por Ley 4/2013, de 4 de junio.

La desestimación de este tercer y último motivo conlleva la desestimación del recurso interpuesto.

QUINTO.- Costas de la alzada.

La desestimación del recurso de apelación conlleva la imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante ( artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación en nombre de S.M. EL REY y por la Autoridad que nos confiere la Constitución Española, pronunciamos el siguiente: