Sentencia Civil 31/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 14, Rec. 1012/2021 de 17 de enero del 2024

PRIMERO. - El recurso de apelación, interpuesto por los demandados Don Anton y Doña Bárbara, se funda en los siguientes motivos: 1) Falta de legitimación activa de Don Leandro. 2) Error en la interpretación en cuanto a la naturaleza del derecho de opción de compra. 3) La finca, objeto de la opción de compra, está afectada por dos hipotecas constituidas a favor de CAJA DE AHORROS Y MONTE DE PIEDAD DE NAVARRA. Estas dos hipotecas se unificaron y se constituyó una nueva hipoteca a favor de UNIÓN DE CRÉDITOS INMOBILIARIOS, SA por importe de 169.272 €. 4) La optante incumplió el pago del precio, que es la principal obligación de la compraventa. 5) Los demandados no actuaron de mala fe, sino que fue la actora quien actuó de mala fe al ejercitar la opción de compra a pesar de no disponer de dinero para pagar el precio. 6) Conforme al pactoTercero del contrato de opción de compra en caso de incumplimiento por la optante, la prima debe quedar en poder de los vendedores; y 7) en cuanto a las obras realizadas, las mejoras realizadas por la optante deben quedar a beneficio de la propiedad, pues hasta que se ejercita la opción de compra el contrato se desenvuelve como di de un contrato de arrendamiento se tratase.

La relación jurídica sustantiva, objeto de la presente litis, deriva de los efectos del contrato de opción de compra de 24 de enero de 2011 suscrito entre los vendedores u oferentes Don Anton y Doña Bárbara, demandados y actores en reconvención en este procedimiento, y la optante Doña Ana María, en virtud del cual los primeros ofrecieron a ésta la posibilidad de ejercitar el derecho de opción dentro del plazo de 24 meses, dado que los vendedores tenían la voluntad de comprar una casa para lo que precisaban vender la citada vivienda. Del contenido del contrato se infiere que, durante el tiempo en que no se ejercitara la opción, la relación jurídica contractual funcionaría como un contrato de alquiler. Seguidamente transcribimos los aspectos esenciales o más trascendentales de dicho contrato:

<

Pacto Segundo. Precio compraventa 210.000 €

Pacto Tercero. Prima de la opción 32.000 € en efectivo metálico, otorgando la parte concedente carta de pago. En la fecha del contrato entrega 31.000 € y en fecha de 18 de enero de 2011 ya se entregaron 1.000 €, lo que asciende a los 32.000 €.

Si se ejercita la opción ... se imputan al precio de la venta.

Si no se ejercita la opción quedarán en propiedad de Don Anton y Doña Bárbara

Caso de no ejercitarse la opción, en el plazo y condiciones reflejadas en el presente contrato, por causa culpable y/o dolosa imputable a Don Anton y a Doña Bárbara, éstos deberán devolver a Doña Ana María la totalidad de las cantidades que, a cuenta del total del perico, hayan recibido.

Pacto Cuarto. Posesión de la vivienda a partir de los 60 días naturales desde la fecha del presente contrato de 24 de enero de 2011.

En contrapartida Doña Ana María pagará mensualmente a los vendedores la cantidad de 700 € que para, el caso de ejercitarse la opción, se imputarán al precio de la compraventa, y, en caso contrario, quedarán en poder de Don Anton y Doña Bárbara.

Plazo para ejercer la opción: 24 meses>>.

En el momento de la formalización del contrato pesaban dos cargas hipotecarias sobre la vivienda, que se correspondían a una hipoteca a favor de CAJA DE AHORROS Y MONTE DE PIEDAD DE NAVARRA en garantía de 52.000 € de capital prestado; y otra hipoteca a favor de la misma entidad en garantía de 72.000 € (vid. doc. 4 demanda, relativo a la certificación del Registro de la Propiedad núm. 1 de Santa Coloma de Gramanet). Posteriormente, a la formalización del contrato de 24 de enero de 2011 se entregó la posesión de la vivienda a la optante Doña Ana María el día 24 de marzo de 2011. Posteriormente, el día 25 de marzo de 2011 los vendedores formalizaron la entidad UNIÓN DE CRÉDITOS INMOBILIARIOS, SA ESTABLECIMIENTO DE CRÉDITO una hipoteca puente en garantía de devolución del capital de 169.272 y de la cantidad máxima de 30.468,96 €, en concepto de intereses ordinarios, con la cancelación previa de las hipotecas de 52.000 € y 72.000 € pendientes en la época de formalización de la opción. En todo caso, esa hipoteca se formalizó al día siguiente de la entrega de la posesión (24 de marzo de 2011), no al día siguiente de la formalización de la opción de compra (24 de enero de 2011), como erróneamente argumentó la parte actora.

SEGUNDO. - En primer término, por razones lógico formales, debe examinarse la excepción de falta de legitimación activa del actor Don Leandro al considerar que éste no intervino en el contrato de opción de compra. Respecto la legitimatio ad causam, la doctrina y la jurisprudencia habían deslindado los conceptos de legitimatio ad processum y legitimatio ad causam, refiriéndose esta última a la atribución subjetiva de los derechos y obligaciones deducidos en juicio, tratándose de una cuestión de fondo que afectaría al propio ejercicio de la acción. En este sentido, la Sentencias de Tribunal Supremo de 10 de julio de 1982, a la que siguieron casi literalmente las sentencias del mismo Tribunal de 24 de mayo de 1991 y 24 de mayo de 1995, señala que la legitimación es una figura jurídica de derecho material y formal cuyos límites ofrecen hoy, merced a la labor de la doctrina tanto científica como jurisprudencial, la suficiente claridad para no dar lugar en términos generales a dudas, ya que se trata de un instituto que tanto en sus manifestaciones de derecho sustantivo ( legitimación "ad causam") como adjetivo ( legitimación "ad processum") constituyen una especie de concepto puente, en cuanto sirven de enlace entre las dos facultades o calidades subjetivamente abstractas, que son la capacidad jurídica y la de obrar (capacidad para ser parte y para comparecer en juicio en el derecho objetivo) y la claramente real y efectiva de "disposición" o ejercicio, constituyendo, a diferencia de las primeras que son cualidades estrictamente personales, una situación o posición del sujeto respecto del acto o de la relación jurídica a realizar o desarrollar, lo que da lugar a que, mientras en el supuesto de las capacidades o de su falta se habla de personalidad o de ausencia de la misma, en el segundo se haga referencia a la acción o a su falta". No obstante, conforme la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000 el Tribunal Supremo ha entendido que esta distinción carece de relevancia en la nueva normativa procesal. En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de enero de 2014 ha declarado: << siguiendo la STS de 20 de febrero de 2006, RC 2348/1999, la dualidad del concepto de legitimación ha desaparecido en la actualidad tras la entrada en vigor de la LEC, pues la misma distingue entre capacidad procesal y legitimación, refiriéndose esta última solo a la tradicionalmente denominada legitimación ad causam ( art. 10 LEC).

En segundo lugar, porque la legitimación ad causam (para el pleito) consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina una aptitud o idoneidad para ser parte procesal en tanto que supone una coherencia entre la cualidad atribuida y las pretensiones jurídicas postuladas ( STS de 11 de noviembre de 2011, entre otras), lo que exige atender al contenido de la relación jurídica concreta ( STS de 7 de noviembre de 2005). Como señaló esta Sala, la legitimación ad causam (para el pleito) sí tiene un componente de derecho positivo, al afectar al fondo de la litis y puede ser invocado a través del recurso de casación ( ATS de 21 de mayo de 2013>>.

Los apelantes alegan certeramente que el Sr. Leandro no intervino en el contrato de opción de compra. Es cierto que Don Leandro no formalizó el contrato, aunque parece que, posteriormente a los pactos estipulados, sí que intervino en lo relativo a los pagos mensuales que se realizaban por varios conceptos. Ahora bien, los propios demandados al ejercitar la reconvención la ejercitan también contra Don Leandro, por lo que de hecho aceptan la legitimación de éste, aunque sea por el lado pasivo de la relación jurídico procesal. Es decir, por la circunstancia de considerar que se le puede demandar (mediante reconvención) para que pague el exceso de 18 meses, en que los demandados permanecieron en la vivienda, también debe aceptarse que el Sr. Leandro pueda dirigir la demanda contra los apelantes, pues la demanda no sólo se funda en la resolución del contrato de opción de compra, sino en la indemnización de daños y perjuicios por los conceptos las obras de reforma en la vivienda (24.499,93 €), posesión del inmueble (16.160 €) y cuotas de la Comunidad de propietarios (1.420 €), razón por la que se concluye que el actor Don Leandro ostenta la legitimatio ad causam para ejercitar la demanda, por lo que se desestima el primer motivo del recurso.

TERCERO. - El contrato de opción es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto la celebración de un contrato principal. En el caso del contrato de compraventa la opción consiste en que, dentro del plazo estipulado, se ejercite el derecho pagando el precio estipulado para la consumación de compraventa. Doctrinalmente se han considerado que los requisitos esenciales de este contrato son: 1º) Concesión por una parte a la otra de la facultad de decidir sobre la celebración o no del contrato principal, sin obligación alguna de ésta, salvo que se pacte la prima. 2º) Concesión de modo exclusivo. 3º) Plazo cierto. 4º) Sin otra condición que el propio juicio del optante. Por otro lado, aunque en ocasiones se le asimila a un precontrato, se ha reconoció su sustantividad propia, aunque en el Código Civil sea un contrato innominado, lo que no ocurre en el Codi Civil de Catalunya, que regula el contrato de opción, configurado como un derecho real, en los artículos 568-8 a 568-12, dentro de los derechos de adquisición voluntaria. Por otro lado, la posibilidad de inscribir el derecho de opción se recoge en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario, conforme al cual: <

En cuanto a su naturaleza jurídica se ha discutido si se trata de un derecho personal o de un derecho real. En principio, la doctrina mayoritaria, siguiendo a la francesa, lo configuraba como un derecho personal, sin embargo, un gran sector doctrinal defendió su carácter real y la consiguiente inscripción en el Registro de la Propiedad, posibilidad esta última que se materializó con la redacción del artículo 14 del Reglamento Hipotecario. Hoy en día viene admitiéndose la posibilidad de que el derecho de opción pueda tener carácter personal o real, según se haya constituido de uno u otro modo, conforme a la voluntad de las partes (vid. en este sentido Castán Tobeñas). Por otro lado, en el Codi Civil de Catalunya el artículo 568-8, número 1, destaca su carácter real al disponer que "el derecho real de opción puede constituirse por un tiempo máximo de 10 años", tiempo que puede prorrogarse según el número 2 del artículo 568-8, lo cual es también aplicable al derecho de opción constituido como pacto o estipulación integrados en otro negocio jurídico (vid. artículo 568-8, número 3). Ahora bien, este carácter real del derecho de opción, no impide que se pueda pactar como derecho personal. En este sentido, Encarna Roca destaca que en el derecho civil catalán el derecho de opción tiene naturaleza real, sin perjuicio que las partes puedan pactar un derecho de opción de naturaleza temporal, en virtud de su autonomía (vid. pp. 713, Volum IV, Drets Reals, de Institucions del Dret Civil de Catalunya, Edición 2007). Sobre la regulación en los artículos 568-9 y siguientes, relativo a la posibilidad de enajenar el bien y el derecho de opción, nos referiremos más adelante. Previamente haremos referencia a su tratamiento jurisprudencial.

El Tribunal Supremo se ha pronunciado en varias ocasiones sobre el contrato de opción, pudiéndose destacar las sentencias 690/2014, de 9 de diciembre; 552/2010, de 17 de septiembre; 253/2010, de 23 de abril; y 5/2010, de 22 de enero, entro otras. Por otro lado, de las sentencias del TSJC se puede destacar la sentencia 1/2011, de 7 de enero. La sentencia del Tribunal Supremo 552/2010, de 17 de septiembre, en su fundamento jurídico cuarto, número 2, al tratar de la diferencia de la opción de compra con la promesa de venta, declara: << 31. Es cierto que no faltan sentencias que asimilan el contrato de opción a la promesa de venta, afirmando la sentencia número 607/2009 de 22 septiembre, haciendo suya la de 9 de febrero de 2009 que " la opción de compra constituye esencialmente un precontrato o promesa unilateral de contrato por parte del vendedor de modo que es el optante el que adquiere únicamente la facultad de decidir sobre la exigencia de cumplimiento de la venta proyectada y es ese consentimiento del optante el decisivo para que el contrato quede perfeccionado, si bien sujeto al plazo de ejercicio pactado de modo que, transcurrido el referido plazo, la opción queda extinguida y el comprador pierde su derecho".

32. Para diferenciarlo del "pacto de contratar ", alguna sentencia califica el contrato de opción de "precontrato unilateral", afirmando la número 543/2008, de 17 junio que "En el precontrato unilateral sólo una parte viene obligada a poner en vigor el contrato y la otra tiene derecho a exigírselo, como ocurre en el contrato de opción de compra. En la opción, una parte atribuye a otra un derecho que permite a esta última decidir, dentro de un determinado período de tiempo y unilateralmente, la puesta en vigor del contrato. Por tanto, si se ejercita la opción de compra, aparece la compraventa; pero ésta no nace si, al no ejercitar la opción en el plazo previsto, queda caducada ( SSTS 17 de marzo de 1993; 18 de junio de 1993; 24 de mayo de 1994; 30 de junio de 1994; 14 de febrero de 1997 ; 11 de abril de 2000; 14 de noviembre de 2000; 22-12-2005 ).

33. Ahora bien, tales calificaciones centradas en la función económica que normalmente cumple la opción en el tráfico jurídico y su finalidad habitualmente "preparatoria" de un posterior contrato de compraventa, no desvirtúan su definición como contrato atípico y carente de regulación en nuestro Derecho positivo, aunque el artículo 14 del Reglamento Hipotecario reconozca la opción de compra, bilateral cuando media prima, que consiste en un "convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, constituyendo sus elementos principales: la concesión a éste (al optante) del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compraventa, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción , siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima" (por todas, sentencia núm. 638/2008 de 2 julio)>>.

Más adelante, la referida sentencia, agrega: << 36. Antes de entrar en el examen de la cuestión controvertida, conviene que recordemos que el derecho de opción se configura como un derecho sujeto a plazo de caducidad, pronunciándose en este sentido la sentencia número 988/2005, de 22 diciembre, haciendo suyas las palabras de la número 559/2004, de 15 junio: "Efectivamente, la abundante jurisprudencia recaída sobre el derecho de opción presupone su ejercicio dentro del plazo previsto en el contrato y algunas sentencias -no muchas, por ser algo obvio- declaran expresamente que uno de los requisitos es la determinación del plazo para el ejercicio de la opción ( sentencia de 15 de octubre de 1993), plazo esencial, que es de caducidad ( 30 de junio de 1994), siendo los requisitos esenciales no sólo el objeto de la opción y el precio sino también el plazo ( 28 de abril de 2000 ) y, por último, parte del plazo como formando parte del concepto ( 5 de junio de 2003) en estos términos: "En la opción , una parte atribuye a otra un derecho que permite a esta última decidir, dentro de un determinado período de tiempo y unilateralmente, la puesta en vigor de un concreto contrato . Por tanto, si se ejercita la opción de compra, aparece la compraventa; pero ésta no nace si, al no ejercitarla opción en el plazo previsto, queda caducada".

37. Más recientemente, también insiste en la necesidad de fijación de plazo la sentencia número 410/2009, de 2 junio en los siguientes términos: "La vigencia de la opción únicamente durante un tiempo determinado e inexorable es consustancial a su propia naturaleza pues de no ser así quedaría a voluntad del optante de modo indefinido la posibilidad de perfeccionar el contrato>>. En todo caso, en el derecho civil catalán, el artículo 568-8, como hemos indicado, establece que el plazo para el ejercicio del derecho de opción no puede exceder de los 10 años, si bien se admite prórrogas al mismo, lo cual hace ilusorio el plazo señalado, pues como opina ENCARNA ROCA "la limitación de la duración del derecho es una ficción, porque a través de prórrogas sucesivas se puede alargar sin límites. No parece que esto sea un descuido del legislador, porque el tercer párrafo del artículo contiene la misma solución para el caso del derecho de opción constituido como pacto integrante de otro negocio, caso en el que se dice que la opción tiene la duración del negocio al que complementa, "amb les pròrrogues corresponents". Esta solución la critica la propia actora porque es contratria a la naturaleza del derecho de opción, ya que se concede a una persona un derecho de adquisición sobre una cosa sin limitación.

Por otro lado, la sentencia del Tribunal Supremo 253/2010, de 23 de abril, declaró: << El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En este sentido, sentencias de 21 de noviembre de 2000 ("implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa", dice literalmente), 5 de junio de 2003, 26 de marzo de 2009. Por tanto, el efecto de produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo por resolución judicial, tras el procedente proceso. Lo cual se llevará a cabo inmediatamente, o más tarde o, por ejemplo, como en el caso presente, cuando se haya procedido a la inscripción de la finca objeto del precontrato en el Registro de la Propiedad>>.

Por su parte, la sentencia del TSJC 1/2011, de 7 de enero, en su fundamento jurídico quinto, señaló: << Com ha tingut oportunitat de dir autoritzada doctrina, la naturalesa jurídica de l'opció de compra és discutida ja que s'ha dit a títol d'exemple que:

"La opción de compra es la facultad de exigir la compra de una cosa o un derecho durante un tiempo. El optante puede querer tener la opción tanto para deliberar si adquirir la cosa o derecho, como para especular. Se diferencia la opción de compra de la oferta irrevocable en que, aquellas suponen ya un contrato en el que se concede dicha opción. Ejemplos actuales de esta institución son el arrendamiento con opción de compra o las obligaciones convertibles en acciones.

El concedente se compromete por un lado a no imposibilitar la prestación, para lo que debe mantener la libre disposición de la cosa o el derecho y, por otro, a realizar la prestación si el optante usa de su facultad.

El optante adquiere el derecho de opción, esto es, poder exigir la compra de la cosa o el derecho por un plazo que será el pactado y, si nada se dijo, los tribunales lo fijarán, pues de su naturaleza se deduce que el derecho de opción ha de ser sometido a plazo ( art. 1128 CC ). En el Reglamento Hipotecario se pone un límite de cuatro años para el ejercicio de la opción si se quiere inscribir. La opción además es transmisible mediante pacto de manera parecida a lo que ocurre con la cesión de créditos"

Pel que fa a la naturalesa jurídica de la institució que ara tractem escau encara afegir que la Jurisprudència recent del Tribunal Suprem sembla inclinar-se més pel seu caràcter obligacional però en tot cas, es basa en les circumstàncies fàctiques del supòsit, a títol d'exemple, Sentència de 12 de març de 2008:

"La responsabilidad a que hipotéticamente hubiera quedado sujeta la compradora Dª. Azucena hubiera sido la derivada del art. 1902 CC, al no ser parte en el contrato de opción de compra vulnerado y si ello hubiera sido así, podría habérsele impuesto la responsabilidad por un hipotético lucro cesante, pero nada de ello ha ocurrido en el presente supuesto. El incumplimiento del contrato de opción de compra no puede serle imputable, puesto que, si bien conoció la existencia del referido contrato por habérselo comunicado los herederos del concedente de la opción, no se ha probado que su conducta haya producido el denunciado incumplimiento. Hay que tener en cuenta, además, que la concesión de una opción de compra no elimina la facultad de disposición de los concedentes (en este sentido, SSTS de 30 septiembre 1989, 7 mayo 1996 y 5 junio 2006, relativas todas ellas al incumplimiento de la opción por parte del cedente), ni determina, por eso mismo, la nulidad del contrato efectuado vulnerando el derecho de opción de modo semejante a lo que establece el Art. 568-9.1 del Código civil de Catalunya "

De l'anterior se'n deriva que la naturalesa del dret d'opció es deriva en la majoria dels supòsits de la voluntat dels contractants>>.

CUARTO. - 1. Los motivos segundo, tercero y cuarto del recurso de apelación se refieren a la naturaleza del derecho real de opción de compra (motivo segundo), al incumplimiento del pago del precio por la optante (motivo tercero) y a la inexistencia de mala fe de los vendedores (motivo cuarto), máxime cuando la optante no sólo no pagó el precio de la compraventa, que se había estipulado, dentro del plazo convenido, sino que continuó ocupando la vivienda durante un año y medio aproximadamente, debiendo instarse la correspondiente demanda de desahucio a los efectos de los que los actores desalojaran la vivienda. No obstante, antes de examinar cada uno de estos motivos haremos referencia las declaraciones vertidas en el juicio y a los documentos aportados.

En primer término, debe indicarse que por medio de las certificaciones del Registro de la Propiedad núm. 1 de Santa Coloma de Gramanet (docs. 4 y 5 demanda) se acreditó que en el momento de la celebración del contrato de opción (24 de enero de 2021) pesaba sobre la vivienda dos hipotecas, que constituían dos avales para los préstamos hipotecarios de los hijos de los vendedores, Abelardo y Carina, constando que eran de 52.000 € y de 72.000 €, es decir, por un total de 124.000 €. No obstante, como los vendedores deseaban adquirir otra vivienda debieron cancelar estas hipotecas, constituyendo una hipoteca puente de 169.272 €, es decir, que entre la suma de las dos anteriores hipotecas y la nueva había una diferencia de 45.272 €. Los apelantes basan la constitución de esta segunda hipoteca en el impedimento para que ejercieran el contrato de opción, sin embargo, esta afirmación no resulta totalmente creíble, pues la actora ya no disponía de financiación en el momento de formalizar el contrato de opción, por lo que se formalizó este contrato a fin de darle un plazo para conseguir la financiación. Al respecto la parte actora aportó los docs. 70, 71 y 72 para justificar la voluntad de ejercitar el derecho de opción y el impedimento para obtenerla. El doc. 70 se trata de una carta de la entidad financiera comunicando que "nuestra entidad no considera la financiación de la vivienda, NUM000 en Santa Coloma de Gramanet, AVENIDA001, NUM001, por hallarse dicha finca con una carga previa"; y se agrega que en el contrato privado de compraventa no consta la misma, por lo que les requieren una aclaración sobre el tema. Esta carta lo que por sí mismo justifica es que la carga hipotecaria se aumentó y la entidad financiera que les aclararan el tema, pero no supone una negación definitiva, ya que se agrega una petición de aclaración. No obstante, pese a dicha carta, Doña Ana María insistió en ejercer el derecho de opción, pues remitió un burofax a los vendedores (doc. 71) con una carta anexa (docs. 72) de fecha de 14 de marzo de 2013 comunicando "la voluntad de ejercer la opción de compra de la vivienda según el acuerdo de 24 de enero de 2011. Fecha de ejercicio de la opción 21 de marzo de 2013, a las 12 horas, en la Notaría FERNANDO MAÍZ CAL, site en Barcelona, Av. Pu Casals, 8-2º-1ª". La referida carta está firmada por Doña Ana María e iba dirigida a los demandados, a quienes efectivamente se entregó (doc. 73 demanda). Ahora bien, pese a la manifestación del ejercicio de opción, el día indicado y en la Notaría señalada la parte optante no trajo el dinero para pagar el precio de la eventual venta. A tal efecto en el Acta notarial de 24 de marzo de 2013, expedida por el Notario Fon FERNANDO MAÍZ CAL, éste hace consta que "se iba a otorgar la venta, pero no se ha formalizado la escritura pública por lo siguiente:

Doña Ana María declara que la vendedora no aporta el inmueble libre de cargas de acuerdo con estipulado en el contrato privado de 24 de enero de 2011 y tampoco se aporta la cédula de habitabilidad de la finca.

Por los vendedores Don Anton y Doña Bárbara también se efectúan manifestaciones:

Se aporta certificado del saldo pendiente de la hipoteca, que grava la vivienda, que asciende a 164.674,57 €, ofreciendo para su cancelación que la compradora retenga la totalidad del precio que asciende a 161.200 €, y aportar en este acto la diferencia hasta saldar toda la deuda.

En cuanto a la cédula de habitabilidad acredita que El Notario Don Salvador García Castrillo, el día de hoy, acompañado por un Arquitecto acudieron a la vivienda, pero no se les ha dejado acceder a la misma. Requiere a la compradora para que les permita entrar en la vivienda.

La vendedora aporta los recibos de contribución, los recibos de suministro de la luz adeudados por la compradora; y le requiere para que acredite si dispone de los medios de pago para hacer frente al pago del precio de la compraventa, contestando la compradora que no ha venido provista de los mismos".

De este documento se infiere que la optante expresó su voluntad de no pagar el precio por la circunstancia de que se había constituido una nueva hipoteca, no estando el inmueble libre de cargas, y que tampoco se aportó la cédula de habitabilidad. Por el contrario, los vendedores expresaron que su voluntad era cancelar la hipoteca puente en dicho acto, reteniendo incluso la optante la totalidad del precio de 161.200 €, que faltaba para cubrir el importe, y ellos aportarían la diferencia hasta saldar la deuda; y, asimismo, que quisieron aporte la cédula de habitabilidad, pero no que pudieron porque la actora les impidió la entrada en la vivienda cuando acudieron a la misma un Notario y el Arquitecto designado al efecto. Sobre estos hechos declararon los distintos intervinientes en el juicio.

En primer término, el demandado Don Anton en su interrogatorio manifestó: <>. Seguidamente, a preguntas de la parte contraria, declaró: "Efectuamos la hipoteca puente para que UCI me diera el dinero para comprar otro piso. Mi intención era vender el piso libre de cargas. En el mismo acto de la firma de la compraventa iban a cancelar las cargas, esa era la idea. Encargamos la venta del piso a una inmobiliaria. Nosotros queríamos vender en el momento, pues era un precio muy elevado para aplazarlo, pero ellos nos dijeron que no tenían dinero. La Sra. Ana María pagó los suministros los dos primeros años, en que vivieron allí, pero después no. De todos modos, ellos no pagaban tasas, ni impuestos. Un día que fui a cobrar el problema de la luz vi que hacían obras, pese a ser un piso de alquiler y no se lo habían comunicado. Me consta que reformaron la instalación eléctrica, la cocina, el baño, etc. Un mes antes del vencimiento del alquiler me dijeron que no tenían dinero y me dijo que fuera yo a pedir un préstamo, me comprara una casa y ellos me la iban pagando, le contesté que esto no podía hacerlo. Más tarde nos reunimos y no llegamos a ningún acuerdo. Ellos nos pidieron la cantidad entregada anteriormente, así como el precio de las obras realizadas". En cuanto al día en que se debía ejercer el derecho de opción y lo ocurrido en la Notaría, señaló: << El Notario nos pide la documentación, indicando que estaba correcta, pero a ellos les pidió el precio, contestándole que no lo tenían. Después intentamos solucionar el tema, pero más tarde nos dijeron que no querían comprar el piso, sin embargo, no nos entregaron las llaves, pues permanecieron en el mismo durante un año y medio aproximadamente hasta que la justicia los echó cuando los interpusimos una demanda de desahucio, practicándose el lanzamiento correspondiente. Durante ese tiempo no nos pagaron la contraprestación y tampoco nos ofrecieron el dinero para comprar la vivienda. El piso estaba bien, pero faltaban los electrodomésticos y muebles de algunas habitaciones. Una vez se fueron, nosotros encargamos la venta a otra empresa y se pudo vender en un mes, cancelándose las cargas en dicho acto>>.

También declaró la demandada Doña Bárbara, quien brevemente explicó que "el inmueble de vendió rápidamente al recuperar la posesión; creo que lo vendimos por 160.000 € aproximadamente. No hemos devuelto el dinero, pues no lo teníamos, ya que, al firmar, que, si no pagaban el precio, se quedarían el dinero". Asimismo, afirmó que los "actores no pagaban el piso y di de baja la luz. Nos denunciaron penalmente, pero no absolvieron".

En tercer lugar, el testigo Don Hernan especificó que "se efectuaron reformas, como instalación eléctrica, fontanería, etc. Pero a la vez estaban trabajando también los paletas, los carpinteros; se efectuaron obras en la cocina, baño y suelo. Pude visitar el piso, antes de que fueran a verlo, y observé que se había efectuado una reforma integral de la vivienda".

En cuarto lugar, haremos referencia a la testigo Doña Rosa, gestora de CAIXA SABADELL en el momento de los hechos. Esta señora manifestó: <<, la señora Ana María y el Sr. Hernan acudieron para que se les otorgara una hipoteca. El pre estudio de la hipoteca fue favorable, pero cuando volvieron dos años más tarde se les denegó la operación, pues habían cambiado las circunstancias, ya que había una carga que previamente no existían, dado que aparecía una hipoteca distinta cuando antes había dos hipotecas con un menor importe. Entonces, se les ofreció la posibilidad de financiar personalmente la compraventa, dado que son parientes míos. Pero no acudieron con el dinero a la Notaría ya que mi primo me dijo que ya no estaban interesados en la compra porque habían cambiado algunas cosas". Posteriormente agregó: "Nosotros efectuamos un pre estudio para la concesión de la hipoteca, pero lo que no efectuamos fue la tasación. En la segunda ocasión vimos que las circunstancias habían cambiado, por lo que, con esas condiciones, no se podía vender la vivienda, salvo que pusieran algún inmueble más de garantía. Les dimos un talón por el importe, aunque no se ha aportado porque no me lo han pedido".

Por último, el testigo Don Leon, legal representante de una inmobiliaria, declaró sobre las circunstancias de la opción de compra y la posterior venta del inmueble, precisando: <>.

2. El segundo motivo del recurso indicamos que se refería a la naturaleza del contrato de opción de compra, dado que en la sentencia de instancia se considera que se pactó como un derecho personal, basándose en que no se inscribió en el Registro de la Propiedad, a tenor de lo dispuesto en el artículo 568-2, número 1, del CCC. Sin embargo, esta afirmación se olvida de lo dispuesto en el artículo 568-8, número 1, del mismo Texto Legal que, al tratar de la regulación específica del derecho de opción (no de la genérica de los derechos de adquisición voluntaria), afirma que "el derecho real de opción puede constituirse por un tiempo de diez años", con las posibilidades de prórroga indicadas más arriba. Por otro lado, no consta que las partes pactaran su configuración como un derecho personal, sin embargo, en el contrato sí constan la descripción registral del bien objeto de la eventual venta (1); el precio estipulado de 210.00 € (2); la contraprestación por la ocupación de la vivienda, debiendo pagar 700 € cada mes, dado que mientras no se ejerciera el derecho de opción, el contrato se mantenía como un alquiler; (3), la prima de 32.000 €, de los que ya se habían adelantado 1.000 € (4); y el plazo de 24 meses para ejercer el derecho de opción (5), sin que, por el contrario, se expresara la voluntad de considerarlo como un derecho personal. Es cierto, como hemos afirmado anteriormente, la posibilidad de que, en virtud del principio de autonomía de la voluntad ( artículo 1.255 del Código Civil) las partes pudieran haberlo pactado como un derecho personal, sin embargo, esta circunstancia no se produjo, por lo que debe entenderse que el derecho contenido en el contrato de 24 de enero de 2011 era un derecho real. De todos modos, a los efectos de lo dispuesto en el artículo 568-9 del Codi Civil de Catalunya esta afirmación carecería de importancia.

3. Efectivamente, debe tenerse en cuenta que los vendedores, en cuanto propietarios del bien inmueble, pueden vender el mismo. Asimismo, el bien inmueble puede se objeto de embargo y también se puede constituir en el mismo una carga, como una hipoteca inmobiliaria, según se desprende de los dispuesto en el artículo 568-9 del CCC. Este precepto, en su número 1, permite enajenar sin consentimiento de los optantes el bien objeto de opción de compraventa, con la única particularidad que los nuevos adquirentes se subrogan en las obligaciones que les corresponde a los concedentes. Pues bien, si los propietarios del bien inmueble pueden enajenarlo, lo que constituye el acto de riguroso dominio más relevante, con mayor razón pueden constituir en el mismo una hipoteca inmobiliaria. En este sentido ENCARNA ROCA, al referirse a la facultad de disposición del propietario, precisa "la enajenación incluye tanto la disposición propiamente dicha, como el gravamen. El titular de los bienes sobre los que pesa un derecho de opción, puede, por lo tanto, enajenarlos y gravarlos libremente, sin que sea preciso el consentimiento de los titulares de la opción" (pp. 717, Volum IV, Drets Reals, de Institucions del Dret Civil de Catalunya, Edición 2007). Por lo tanto, es obvio que, con independencia de que lo hubieran comunicado o no a los actores, pues su consentimiento no era necesario, los vendedores podían constituir una hipoteca sobre el bien inmueble. Esta circunstancia, por otro lado, no es merecedora de calificar su conducta como mala, pues la diferencia entre las dos hipotecas, que gravaban primigeniamente el bien y la hipoteca puente era de 45.272 €; y, por otro lado, según constan en el propio instrumento público ante Notario se manifestó la voluntad de cancelar la hipoteca en dicho acto, pudiendo retener los compradores (compradora en realidad) el dinero, que faltaba para completar el precio, y los vendedores aportarían la diferencia a fin y efecto de dejar el inmueble libre de cargas. Por otro lado, se ha acreditado que los vendedores quisieron obtener la cédula de habitabilidad, para lo cual era preciso entrar en la vivienda, sin embargo, los actores no permitieron que el Arquitecto y el Notario Don Salvador García Castrillo entraran en el domicilio, pese a que se les había avisado previamente.

Por otro lado, los demandados no pagaron el precio, pero siguieron en el inmueble durante un año y medio, de ahí que no sea muy creíble que el dinero no se entregó por la constitución de una nueva hipoteca. De un lado, la diferencia entre las dos hipotecas previas y la denominada hipoteca puentes era de 45.272 €, es decir, que no era tan gravosa. En segundo lugar, no se comprende que, habiéndoles indicado ya que no les darían la financiación, aunque sí por vía particular de la prima del Sr. Rodolfo, señalen día para el ejercicio del derecho de opción, indicando la Notaría correspondiente, pero después indiquen que no habían traído el dinero para el pago del precio. Si no se deseaba pagar el precio carece de sentido que se hubiera indicado día y hora para ejercer el derecho de opción. Ahora bien, lo que revela una conducta no conforme a derecho es que los actores permanecieran en la vivienda más de un año y medio, impidiendo que los propietarios vendieran el inmueble. Por lo tanto, de las pruebas practicadas se deduce la voluntad de los vendedores de cancelar la hipoteca y de aportar la cédula de habitabilidad, mientras que los eventuales compradores, que ocupaban el inmueble como arrendatarios no acreditaron su voluntad de ejercer el derecho, pese a las obras que ejecutaron en la vivienda, pues no pagaron el precio como era su obligación. Los actores tenían la posibilidad de retener el dinero, pero no negarse a pagar el precio a fin de formalizar el contrato de compraventa ante el Notario, sin embargo, indicaron claramente que no lo pagarían, aduciendo que se había constituido una nueva hipoteca. En realidad, esta afirmación parece más una excusa por la falta de disponibilidad económica para hacer frente a la financiación, como lo revela la circunstancia de continuar en la vivienda sin querer pagar siquiera el importe del arrendamiento existente. En síntesis, el incumplimiento del contrato de opción de compra es imputable a los optantes, sin que pueda calificarse de mala fe la conducta de los vendedores, pues estos podían hipotecar la vivienda (artículo 568-9), siempre que cancelaran la hipoteca, como era su intención, según se desprende del doc. 72 de la demanda. Por otro lado, en la sentencia de instancia se indica que los vendedores, a tenor del artículo 568-10, tenían la obligación de conservar el bien con la diligencia debida, pero es obvio que dicho deber no se incumplió, pues desde que se les dio la posesión de la vivienda en fecha de 24 de marzo de 2011 los actores ocuparon la misma, incluso realizando obras, por lo que difícilmente se puede imputar a los vendedores esta obligación de conservar el bien inmueble, que ya estaba ocupado por los actores. En conclusión, el incumplimiento del contrato es imputable a la parte optante, quien no actuó con la diligencia debida.

QUINTO. - La circunstancia de que la parte optante fuera quien incumplió el contrato, al no pagar el precio estipulado el día fijado, implica que los actores tengan derecho a quedarse con la cantidad pagada en concepto de posesión del inmueble (16.160 €) y con la prima de 32.000 €, que se reclama en el motivo quinto del recurso de apelación. Ambas cuestiones están contempladas en el contrato. Por un lado, la optante debía pagar durante el tiempo dispuesto para ejercer la opción la cantidad de 700 €, que equivalían a la renta de alquiler, aunque en algunas mensualidades abonó un importe inferior, de ahí que la suma ascienda a 16.160 €. Ahora bien, en el pacto cuarto del contrato se indica claramente que en contrapartida Doña Ana María pagará mensualmente a los vendedores la cantidad de 700 € que para, el caso de ejercitarse la opción, se imputarán al precio de la compraventa, y, en caso contrario, quedarán en poder de Don Anton y Doña Bárbara. Pues bien, como el derecho de opción no se ejercitó, los demandados no deben pagar la suma de 16.160 €.

Del mismo modo los vendedores tampoco deben devolver la prima de 32.000 €, pues en el pacto tercero, transcrito en el fundamento jurídico primero, se pactó que si no se ejercita la opción la prima quedará en propiedad de Don Anton y Doña Bárbara, sin que ellos deban perderla, pues el contrato de opción no se incumplió por culpa de los vendedores. En conclusión, de la suma fijada por la sentencia de instancia deberán reducirse la cantidad de CUARENTA Y OCHO MIL CIENTO SESENTA EUROS (48.160 €), suma de los importes de 16.160 € y 32.000 €.

Por último, los apelantes aducen que la suma de las obras realizadas por los actores ( 24.499,93 €) no deben indemnizarse, ya que en el pacto Octavo del contrato se autorizaron las obras y éstas deben quedar en beneficio de la propiedad. Esta alegación no es admisible, los actores efectivamente realizaron las obras y éstas fueron unas mejoras importantes para la vivienda, tal como se desprende la documentación aportada (docs. 6 a 69 de la demanda) y de las declaraciones del testigo Don Hernan, por lo que obviamente los actores deben ser indemnizados por el importe de la inversión realizada en el inmueble al realizar obras de mejora. En síntesis, se estimar parcialmente el recurso de apelación interpuesto por los demandados Don Anton y Doña Bárbara contra la sentencia de 17 de junio de 2020, dictada por el Ilmo. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Santa Coloma de Gramanet, revocándose parcialmente dicha sentencia en el sentido de reducir la indemnización que los demandados apelantes deben pagar a los actores Doña Ana María y Don Leandro a la cantidad de VEINTICUATRO MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y NUEVE EUROS y NOVENTA Y TRES CÉNTIMOS (24.499,93 €), así como los intereses legales devengados desde la interpelación judicial.

SEXTO. - Al estimarse parcialmente el recurso de apelación no procede efectuar especial pronunciamiento de las costas de esta alzada ( artículo 398-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Del mismo modo, al estimarse parcialmente la demanda interpuesta, no procede efectuar especial pronunciamiento de las costas de primera instancia.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.