Sentencia Civil 265/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 1113/2022 de 17 de abril del 2024

PRIMERO. - Las actuaciones de las que se deriva el presente rollo de apelación se iniciaron en virtud de demanda interpuesta por la representación procesal de la parte actora TORRANCE INVESTMENT, 21 SL por sucesión acordada en decreto de 15 de febrero de 2024 en relación a PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE SLU por transmisión del objeto litigioso, contra Beatriz en solicitud de resolución, por expiración del plazo contractual, del contrato de arrendamiento de fecha 15 de enero de 2016, prorrogado por el de 20 de diciembre de 2018 en elación a la finca sita en la DIRECCION000 de Sant Boi de Llobregat.

Compareció la arrendataria de la finca Beatriz y contestó la demanda el 21 de abril de 2022. El fundamento de la oposición se refiere a: a) Falta de legitimación activa por los siguientes motivos: a) Falta de acreditación por el actor del título de dominio de la finca arrendada; b) Falta de acreditación de la notificación al arrendatario de la transmisión de la finca de Banco Sabadell SA a la actora y, por ende, derecho de tanteo y retracto en favor del arrendatario que no pudo ser ejercitado ante la falta de la indicada comunicación; c) Notificación de la voluntad de cese del arrendamiento incorrecta en cuanto a su contenido, por no dejar clara la voluntad del arrendador de no prorrogar o renovar el contrato y, por cuanto la misma se efectuó por SOLVIA y no por parte de PROMONTORIA; d) El contrato no había expirado a la fecha del 14 de enero de 2022, por cuanto debe aplicarse al mismo la prórroga legal prevista en el Real Decreto 11/2020 de 31 de marzo

Seguido el juicio por sus trámites, en fecha 25 de julio de 2022 se dicta sentencia por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 5 de Sant Boi de Llobregat por la que se estima la demanda y se declara la resolución del contrato por expiración del plazo y se condena a la demandada al desalojo de la finca.

Frente a dicha resolución se alza la arrendataria en escrito de recurso de apelación de fecha 25 de septiembre de 2022 alegando en fundamento de su recurso de apelación los mismos argumentos expuestos en la contestación a la demanda, articulados ahora sobre la base de: 1) Incongruencia omisiva de la sentencia de instancia en relación a: a) No se contiene en la sentencia pronunciamiento relativo a la alegación de falta de legitimación activa opuesta en la contestación a la demanda, relativa a que el actor no comunicó adecuadamente su subrogación en el contrato de arrendamiento por adquisición de la finca arrendada; b) Que el burofax de fecha 9 de agosto de 2021 a través del que se le comunica a la arrendataria la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, no es claro en relación a la expresión del propietario del inmueble de no renovar el mismo y c) Quien remite el burofax de no renovación del contrato es SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS SL y no PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE SLU (actor antes de la transmisión del objeto litigioso a TORRANCE INVESTMENT, 21 SL) y 2) Error en la valoración de la prueba relativa a : a) El actor no ha justificado adecuadamente ser el propietario del inmueble arrendado, ya que lo que se aporta en justificación de la indicada propiedad es una nota simple informativa de carácter registral de más de dos años de antigüedad y, no corresponde al demandado la acreditación del referido extremo; b) Que el contrato no expiraba a la fecha indicada del 14 de enero de 2022, ya que estaba prorrogado en méritos del Decreto 21/2021 de 26 de octubre y c) Que el arrendatario tiene derecho de tanteo y retracto sobre la finca arrendada y tiene derecho a ejercitar el mismo, oponiéndose al desalojo de la finca en la contestación a la demanda.

La parte actora, se opone al recurso de apelación en escrito de fecha 14 de octubre de 2022 interesando la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- Centrado en objeto del debate en la forma expuesta en el antecedente fundamento, en este caso, procede la confirmación de la sentencia de instancia según resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario y los siguientes argumentos:

1) Relación contractual.

En primer lugar, partimos de una relación contractual de carácter arrendaticia sobre la finca de la DIRECCION000 de Sant Boi de Llobregat iniciada el 15 de enero de 2016 que inicialmente se pacta por 3 años de duración y, que es prorrogada el 20 de diciembre de 2018 por 3 años más de duración

2) Burofax de resolución.

El 9 de agosto de 2021 el actor y propietario del inmueble, remite burofax a la demandada a través de su gestor inmobiliario, al domicilio arrendaticio en los que le pone de manifiesto que conforme a las disposiciones del art. 10 de la LAU, el contrato no se prorrogará más allá del 14 de enero de 2022.

3) Alegación de incongruencia omisiva de la sentencia de instancia

Con carácter previo a cualquier consideración en relación al expresado motivo del recurso de apelación, debe indicarse que el apelante no interesó la aclaración y/o complemento de la sentencia de instancia cuando le fue notificada la misma y consideró que se habían omitido pronunciamientos en la misma de alegaciones oportunamente deducidas en su escrito de contestación, lo que le priva ahora de invocar la incongruencia omisiva de la referida resolución, en el sentido expuesto, toda vez que el Tribunal Constitucional tiene reiteradamente declarado que (...) conviene recordar que, para poder denunciar la concurrencia de incongruencia omisiva, lo que integraría un supuesto de infracción procesal cometido en la sentencia, era necesario que la parte recurrente hubiera formulado recurso de aclaración o de complemento de sentencia, y no lo ha hecho así. No puede admitirse la introducción de esa alegación en la alzada, como resulta de la aplicación de lo dispuesto en el art. 215 LEC . Dicho precepto otorga a las partes una vía para instar la subsanación de la incongruencia de la sentencia, por omisión de pronunciamiento, ante el mismo juez o tribunal que la dictó. Su utilización, como decimos, es requisito para denunciar la incongruencia de la sentencia en los recursos de apelación, conforme al art. 459 LEC , y extraordinario por infracción procesal, conforme al art. 469.2 LEC , de forma que la falta de ejercicio de la petición de complemento impide a las partes plantear por primea vez en el recurso devolutivo la incongruencia omisiva. Por todas, las SSTS de 20 de octubre de 2010 , de 29 de noviembre de 2011 , de 12 de junio y 20 de julio de 2015 , y de 14 de diciembre de 2017 . En particular, en la Sentencia de la Sala I del Tribunal Supremo de 7 de octubre de 2016 , ( STS 614/2016 ) indica el TS que la denuncia de incongruencia omisiva (en el caso, por falta de respuesta a las peticiones subsidiarias) exige agotar los medios para su subsanación (petición de complemento de sentencia), causa de inadmisión del recurso que, en fase de decisión, es causa de desestimación. Precisa también que el Tribunal Constitucional ha afirmado en numerosas resoluciones que "la comprobación de los presupuestos procesales para la viabilidad de la acción puede volverse a abordar o reconsiderarse en la sentencia, de oficio o a instancia de parte, dando lugar, en su caso, a un pronunciamiento de inadmisión por falta de tales presupuestos" (por todas, SSTC 32/2002, de 11 de febrero ; 204/2005, de 18 de julio ; 237/2006, de 17 de julio ; 7/2007, de 15 de enero ; 28/2011, de 14 de marzo ; 29/2011 de 14 de marzo ; 69/2011, de 16 de mayo ; y 200/2012, de 12 de noviembre ) (....)

La omisión procesal del complemento de sentencia por la parte actora, en el plazo y forma previsto en el art. 215 LEC impide ahora al Tribunal entrar en esta alzada a analizar la causa de apelación contenida en el recurso interpuesto, sin embargo, en aras a la exhaustividad de la sentencia no hay inconveniente en precisar respecto de los motivos de apelación opuestos que:

a) Respeto de la alegación de falta de legitimación activa opuesta en la contestación a la demanda, relativa a que el actor no comunicó adecuadamente su subrogación en el contrato de arrendamiento por adquisición de la finca arrendada, procede su desestimación, ya que por burofax de fecha 9 de Marzo de 2020, la actora inicial PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE SL, comunico al arrendador que se había subrogado en la posición jurídica de su anterior arrendador, de conformidad con la escritura pública de aportación otorgada el día 6 de Marzo de 2020, ante el notario de Madrid, Iltre. Antonio PÉREZ-COCA CRESPO y, al tiempo ya les indicaba que SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS, S.L.U. será en lo sucesivo la empresa encargada de la gestión de su contrato de arrendamiento.

El referido burofax fue emitido a la atención de la arrendataria a su domicilio personal, que es el mismo que el objeto de enjuiciamiento y, fue cursado por el BANCO SABADELLL SA que es con quien la demandada tenía en ese momento la relación contractual, por lo que si la misma no lo recepcionó, fue por su falta de colaboración en la comunicación, ya que según consta acreditado en autos, el indicado burofax, al no hallarse en el domicilio a la destinataria y dejarse aviso de su entrega, fue pasado a lista de recogida del servicio de correos el 18 de marzo de 2020, de donde no lo recogió la demandada.

Respecto de la indicada falta de colaboración por el destinatario en la recepción de las comunicaciones al mismo dirigidas, a su nombre y domicilio personal o contractual (en este caso) el Tribunal constitucional ya tiene declarado que "(...) la pasividad de la parte demandada en ningún caso puede perjudicar el derecho del demandante, por ser doctrina constitucional reiterada ( Sentencias del Tribunal Constitucional 82/2000, de 27 de marzo ,145/2000,de 29 de mayo , y 6/2003, de 20 de enero ), que los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada, y en este caso no consta que la parte demandada no recogiera la comunicación remitida por la arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad obstativa al cumplimiento del trámite de la comunicación previa del arrendador. (...)"

Ello no obstante, esta sección ya tiene declarado en diversas resoluciones previas que, en los casos de no entrega de la comunicación, cuando quien envía el correo no le consta a la parte arrendataria que tiene vínculo con el contrato, no existe la obligación de recogerlo, pero en el caso de autos, tanto al suscribirse el primer contrato de 15 de enero de 2016, como al efectuarse la novación del mismo en fecha 20 de diciembre de 2018, el entonces arrendatario (Banco Sabadell SA) identifica a SOLVIA GESTORADE VIVIENDA SOCIAL SL (SOGEVISCO) como la sociedad encargada por el arrendador de gestionar el contrato, de hecho el contrato se suscribe con el logo de SOLVIA, documentos contractuales ambos que constan expresamente firmados por la demandada, acompañando también al efecto su DNI como anexo al mismo. Es decir, a la fecha de 15 de enero de 2016 (suscripción del primer contrato) y 20 de diciembre de 2018 (novación del contrato) la demandada ya sabe y conoce que SOLVIA es la gestora del contrato de arrendamiento por cuenta de la propiedad, motivo por el que si tiene una relación contractual con el remitente del burofax de fecha 18 de marzo de 2020 y, como tiene declarado esta sección, la obligación de colaborar en la recepción de la comunicación que se le cursa, en la que se le comunica precisamente por SOLVIA la sucesión procesal de PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE SLU en relación al BANCO SABADELL SA.

b) En relación al segundo motivo de apelación, relativo a que el burofax de fecha 9 de agosto de 2021 a través del que se le comunica a la arrendataria la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, no es claro en relación a la expresión del propietario del inmueble de no renovar el mismo procede su desestimación, toda vez que con independencia de que al final el mismo se le plantee a la arrendataria la posibilidad de adquirir la finca objeto de enjuiciamiento, caso de que pueda a la misma interesarle dicha opción, en el desarrollo previo del burofax consta de forma claramente expresada la finalización del contrato, por expiración del plazo a la fecha de 14 de enero de 2022 y, la voluntad del propietario de que abandone la demandada la posesión del inmueble antes de la expresada fecha, así como la previsión de las consecuencias económicas caso de que no lo haga en relación al pago de una indemnización por ocupación del inmueble a partir de la indicada fecha. El burofax es claro y preciso en relación con la voluntad del propietario del inmueble de que la arrendataria no permanezca en el uso del mismo más allá de la fecha indicada de expiración del contrato.

c) Finalmente se alega como tercer motivo de apelación que quien remite el burofax de fecha 9 de agosto de 2021 por el que el propietario del inmueble expresa su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento y darlo por extinguido es SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS SL y no PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE SLU procede su desestimación por dos motivos. El primero, por cuanto como ha quedado antes expuesto, en el burofax previo de fecha 9 de marzo de 2020 en el que la hoy actora PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE SL comunico a la arrendadora que se había subrogado en la posición jurídica de su anterior arrendador, ya le indicaba que SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS, S.L.U. será en lo sucesivo la empresa encargada de la gestión de su contrato de arrendamiento, aunque de hecho, se encargaba ya de la gestión del contrato de arrendamiento desde el momento inicial de la suscripción del contrato de 15 de enero de 2016 y, de la novación del mismo en fecha 20 de diciembre de 2018, por lo que el segundo burofax remitido el 9 de agosto de 2021 por parte de la misma tiene plena validez y eficacia, como gestora que es SOLVIA de los intereses del actor, aspecto previamente comunicado a la arrendataria. En todo caso, es más que habitual en el tráfico jurídico arrendaticio que, no sea el arrendador del inmueble quien remite las comunicaciones al arrendatario, sino su gestor inmobiliario, sea éste el administrador de fincas o su abogado, haciendo constar dicha circunstancia en la misiva, tal y como ha efectuado en éste acto SOLVIA, sin que se le exija al mismo, una prueba fehaciente del mandato que dice ejercitar, más allá de la constancia en el burofax de la expresada circunstancia, como acontece en el caos de autos, en el que además, se consigna en el mismo, de forma clara el correo de contacto con el administrador de fincas (...) le ofrecemos nuestra total colaboración. Por favor, póngase en contacto con nosotros a través del contacto https://www.solvia.es/es/atencional-cliente para cualquier aclaración o asistencia que requiera. (...) o, la dirección postal y teléfono del mismo en el que puede confirmar o aclarar cualquier duda al respecto, que no consta se haya siquiera intentado.

Asimismo, la interposición ulterior de la demanda de desahucio por expiración del plazo legal por parte de PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE SLU contra el destinatario de los burofaxes objeto de controversia, lo que hace es ratificar la actuación de SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS SL y, validar la conducta procesal y/o contractual previa del mismo para con el demandado, ratificando el mandante, con la referida demanda ulterior, cualquier duda que pueda haber surgido en relación al alcance del mandato, tal y como se prevé en el art. 1727 del CC.

4) Alegación de error en la valoración de la prueba

Tres son los motivos que invoca el apelante en relación al error de la valoración de la prueba efectuada en la sentencia de instancia:

a) La primera de ellas, la relativa a que el actor no ha justificado adecuadamente ser el propietario del inmueble arrendado, ya que lo que se aporta en justificación de la indicada propiedad es una nota simple informativa de carácter registral de más de dos años de antigüedad y, no corresponde al demandado la acreditación del referido extremo.

El motivo de apelación se desestima, por dos causas. La primera de ellas, por cuanto a través del reconocimiento expreso que la demandada hace en la contestación a la demanda de la relación arrendaticia que le vincula con el actor, no es preciso mayor justificación, toda vez que cada vez que la misma abona la renta contractual o la indemnización por ocupación una vez expirado el plazo contractual de vigencia del arrendamiento, está ratificando el referido reconocimiento del actor como propietario de la finca.

En todo caso, y como segundo motivo de desestimación de la alegación, no puede obviarse que el actor ha aportado a los autos una nota simple informativa del Registro de la Propiedad de San Boi de Llobregat, por la que se acredita que PROMOTORIA COLISEUM REAL ESTATE SLU adquirió el inmueble objeto de autos, a título de aportación, en méritos de escritura autorizada el 6 de marzo de 2020 ante el notario de Madrid, Iltre. Antonio PEREZ COCA CRESPO, según resulta de la inscripción 9ª de fecha 25 de junio de 2020. La referida nota simple informativa, no objeto de impugnación por la parte demandada es más que suficiente en acreditación del título de dominio del actor, a efectos de justificar su legitimación activa, que también ha quedado acreditada a los efectos de este proceso, en méritos del contrato de arrendamiento objeto de autos y, como se indica en la sentencia de instancia, si la parte demandada considera que el título de dominio del actor es otro o, su legitimación activa nace y deriva de otro distinto o, simplemente carece de la indicada legitimación activa por no ser el titular del dominio de la finca arrendada, a la misma le compete su acreditación y/o justificación, ya que el actor, con la prueba documental aportada antes relacionada ha acreditado suficientemente su legitimación activa a los efectos de los presentes autos.

b) El segundo motivo de apelación en relación al error en la valoración de la prueba se refiere a que el contrato no expiraba el 14 de enero de 2022, sino que el mismo estaba prorrogado en méritos del Decreto 21/2021 de 26 de octubre.

El motivo se desestima por un doble motivo, el primero por cuanto el art. 2 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 prevé ciertamente una posible prorroga de seis meses de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la LAU, en los supuestos previstos en el propio precepto, pero en todo caso, sometido a la previa solicitud del arrendatario, que en el caso de autos no consta acreditada. Asimismo, esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, aspecto que tampoco consta acreditado en los presentes autos.

El segundo motivo de desestimación radica en el hecho de que el referido Real Decreto-ley 21/2021, de 26 de octubre, por el que se prorrogan las medidas de protección social para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica, lo que hace en relación a todos los juicios verbales que versen sobre reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario, o la expiración del plazo de duración de contratos suscritos conforme a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que pretendan recuperar la posesión de la finca, se haya suspendido o no previamente el proceso en los términos establecidos en el apartado 5 del artículo 441 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, es habilitar el derecho de la persona arrendataria a instar, un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento ante el Juzgado por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva, pero en ningún caso a prorrogar el contrato. En todo caso, el indicado incidente de suspensión del lanzamiento, siempre que se justifique la concurrencia de los requisitos y acreditación documental de los mismos a que se refieren los arts. 5 y 6 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 deberá plantearse ante el juez de instancia en la fase de ejecución de la sentencia firme, en el momento del lanzamiento y, no como fundamento de un recurso de apelación. La norma no impide que se dicte sentencia en estos casos, ni condiciona su contenido. Lo único que hace es autorizar al juez de primera instancia a suspender el lanzamiento hasta, de momento, la fecha indicada. Por tanto, la cuestión debe plantearse, en su caso, ante el Juzgado una vez resuelto el recurso de apelación.

c) Finalmente, el tercer y último motivo del recurso de apelación en relación al error en la valoración de la prueba se refiere a que el arrendatario tiene derecho de tanteo y retracto sobre la finca arrendada y tiene derecho a ejercitar el mismo, oponiéndose al desalojo de la finca en la contestación a la demanda.

El motivo se desestima por dos argumentos: 1) El primero y fundamental, por cuanto en la cláusula OCTAVA del contrato de arrendamiento de fecha 15 de enero de 2016, el arrendatario "(...) renuncia expresamente al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto sobre la finca arrendada previstos en la LAU (...)" y, 2) El segundo, por cuanto, como se indica en la sentencia de instancia, caso de que el arrendatario tenga interés en discutir la indicada cláusula contractual e intentar el ejercicio del derecho de retracto o tanteo sobre la finca arrendada, puede verificar su derecho en el procedimiento declarativo que estime de interés, pero no en los presentes autos de juicio verbal de desahucio por expiración del plazo contractual. En tal sentido, la sentencia 524/2020 de la sección 13 de fecha 28 de julio de 2020, recurso 688/2019 en la que se establece que (...) " En efecto, de forma imperativa, el art. 250.1.1ºLEC ; en relación con el art. 248 LEC , establece que "se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas (...) que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana, dada en arrendamiento, ordinario o financiero, o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca". Consecuentemente, sólo existe un único juicio de desahucio, establecido en la LEC, en los arts. 437 y sigs. ( juicio verbal " ordinario"), que tiene como finalidad la de reintegrar a los propietarios en la posesión material de la finca arrendada por impago de la renta o cantidades asimiladas o por expiración del plazo contractual, dada su naturaleza sumaria y privilegiada, es inidóneo para resolver cualquier cuestión compleja que rebase o exceda de su específico y reducido ámbito de aplicación y cuya constatación debe desencadenar una sentencia que declare no haber lugar al desahucio, con advertencia al arrendador para que ejercite su pretensión en un juicio declarativo ordinario, pues, de lo contrario, se convertiría a este juicio sumario en un medio de obtener con cierta violencia la resolución de un contrato sin las garantías de defensa e información que ofrece el juicio declarativo ordinario ( SSTS de 14 de abril de 1992 , 10 de mayo de 1993 , 31 de enero de 1995 y 12 de junio de 1997 , entre las mas recientes). Solo pueden ser discutidas las cuestiones que afectan al derecho del arrendador a desalojar al arrendatario del objeto arrendado y al derecho de este a permanecer usando y disfrutando del objeto arrendado sin ser lanzado del mismo). Así dice la STS de 10 de mayo de 1993 que: "La doctrina de la Sala se ha pronunciado en la cuestión para sostener que cuando existan otros vínculos distintos a los locativos, cláusulas ajenas o éstas sean de tal naturaleza que presenten sumamente complejas y especiales las relaciones entre las partes y hagan muy poco posible la apreciación de la finalidad y trascendencia de las mismas, se produce un desbordamiento del cauce procesal de los juicios de desahucio y hacen a éstos inadecuados e improcedentes para dilucidar las contiendas planteadas por esta vía sumaria, si no se quiere correr el peligro de producir indefensión o error y sobre todo de ocasionar con violencia jurídica la resolución del contrato de arrendamiento correspondiente". Ahora bien, tales principios no pueden tomarse con carácter absoluto, pues bastaría que el arrendatario empezase a introducir cuestiones complejas para que se desestimase siempre la acción de desahucio planteada. Por ello se ha matizado, por un lado, en el sentido de aceptar la discusión de aquellas cuestiones relacionadas con la acción de desahucio ejercitada. Se trata, pues, de un sumario, con conocimiento limitado (respecto de las posibilidades de alegación), excluyéndose las cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad del título y, en general, las cuestiones "complejas" derivadas, no de las alegaciones o argumentos defensivos del demandado, sino del contenido, de la propia naturaleza del contrato o estén íntimamente relacionadas con el vínculo arrendaticio afectando directamente a los derechos y obligaciones que deriven del mismo, lo que impondrá en no pocas ocasiones atender a las circunstancias concretas ( STC 136/96 de 28 de octubre , SSTS de 10.2.62 , 9.12.72 , 26.3.1979 , 12.3.85 , 27.11.92 , 14.12.92 , 10.5.93 , 29.7.93 , 16.6.94 ...). 7. En el supuesto de autos, la acción que se ejercita es la desahucio por expiración del plazo contractual y frente a la misma la recurrente alega la nulidad de la cláusula decimotercera relativa a los derechos de tanteo y retracto, esto es, de una cláusula que no tiene relación con la duración del contrato de arrendamiento. La declaración de nulidad por abusiva de una cláusula contractual relativa al retracto o tanteo excede del ámbito del procedimiento sumario de desahucio por expiración del plazo contractual, no puede esa cuestión plantearse a través del cauce del presente procedimiento verbal sino, en su caso, a través del procedimiento ordinario." (...)

TERCERO. - Costas

De acuerdo con el artículo 398.1, en relación con el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la imposición a la parte apelante de las costas de la segunda instancia.