Sentencia Civil 101/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 319/2022 de 19 de enero del 2024

PRIMERO.- Las presentes actuaciones se iniciaron por demanda de juicio verbal presentada por la representación procesal de D. Bienvenido y de Dª Herminia mediante la que ejercitaba, en calidad de arrendatario, acción de devolución del total de la fianza arrendaticia así como de reintegro de suministros, en su criterio, indebidamente pagados, reclamando en total la suma de la suma de 1.781,13.-euros ( 700€ de fianza y otros 1.081,13 de suministros) de la arrendadora, Dª. Josefa.

En sustento de estas pretensiones los actores exponían, en síntesis, que, en fecha 1 de octubre de 2011, suscribieron con la actora contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita la CALLE000 núm. NUM000 de Premià de Mar, contrato que las partes resolvieron de mutuo acuerdo en fecha 7 de noviembre de 2015, mediante acuerdo que plasmaron en el anverso del contrato y en que específicamente se hacía constar que se entregaban las llaves de la vivienda y que quedaba pendiente la devolución de la fianza.

Por otra parte, manifiesta el actor que, desde que desalojo la vivienda de autos requirieron a la arrendadora para que efectuara el cambio de titularidad de los suministros de la vivienda, lo que, según el actor, pese a sus manifestaciones no hizo, habiendo asumido el demandante el pago de facturas de gas y electricidad que incluían periodos de consumo posteriores a la resolución contractual.

Tras la oportuna subsanación, la demanda fue admitida a trámite por Decreto de 4 de marzo de 2019 siguiéndose por los cauces del Juicio Ordinario.

La demandada, Dª Josefa, se opuso a la demanda y formuló reconvención.

Así, tras admitir la realidad del arriendo y su resolución en la indicada fecha, en primer lugar, se opuso a la devolución de la fianza alegando que, al tiempo de serle reintegrada la posesión de la vivienda, la vivienda arrendada presentaba numerosos desperfectos imputables a los arrendatarios, tales como: puertas rotas, habitaciones pintadas en colores estridentes, horno dañado, plato de ducha y fregadero de cocina dañados. Aduce la demandada que el importe de reparación superó con creces la cantidad entregada como fianza y, aporta (señalando que, dado el tiempo transcurrido desde la resolución del contrato, no conserva otras pruebas de los daños) una factura emitida por la entidad "REFORMAS INTEGRALES NADAL, S.L." en fecha 9 de diciembre de 2015 por importe de 5.384,50.-euros relativa a trabajos de pintura y cambios de puerta, de la que descuenta la fianza, y reconviene contra el Sr. Bienvenido y contra la Sra. Herminia en reclamación de la diferencia a su favor, esto es, por la suma de 4.684,50.-euros.

Por otra parte, la Sra. Josefa, se opone también a las cantidades que se le reclaman en concepto de reintegro de suministros por cuanto alega, impugnado el documento aportado de contrario al efecto, que no es cierto que comunicara a los arrendatario que ya había procedido al cambio de suministro y, en todo caso, alegando que, al inicio del contrato la vivienda se entregó con los suministros dados de alta en ciertas compañías ( gas Natural y Endesa) y que fueron los arrendatarios los que procedieron a cambiar la compañía suministradora, contratándolos a su nombre al parecer con una compañía francesa, debiendo ser ellos los que procedieran nuevamente al cambio de titularidad, pues en el contrato de arrendamiento se permitía el cambio, pero "con total indemnidad para la propiedad".

A la demandada reconvencional se opusieron los actores principales.

Seguido el juicio por sus trámites, por el Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de los de Mataró se dictó la sentencia núm. 282/2021, de 21 de diciembre, que, en primer lugar, estimó parcialmente la demanda inicial, condenando a la Sra. Josefa a abonar a los actores la suma de 872,98.-euros correspondientes a 700.-euros de fianza y otros 172,98.-euros de suministros, sin hacer expresa imposición de las costas procesales derivadas de esta demanda principal. Y, en segundo lugar, desestimó la reconvención considerando que la prueba practicada no permite tener por acreditados los daños que sustentan la petición de la Sra. Josefa a quien impone las costas derivadas de la reconvención.

Dicha resolución ha sido impugnada por ambas partes.

La Sra. Josefa apela la sentencia. Primero, en cuanto al pronunciamiento que le impone la obligación de reintegrar una parte de los suministros reclamados, negando ella comunicara a los arrendatarios que había procedido al cambio de suministros e insistiendo en la cláusula de indemnidad recogida en el contrato en caso de cambio de compañía. Y, segundo, por la desestimación de la reconvención insistiendo en la existencia de daños atribuibles a los actores y señalando que la sentencia omite pronunciarse sobre otros desperfectos alegados distintos de los recogidos en la factura antes señalada, lo que a su juicio integra un vicio de incongruencia omisiva.

Por su parte, el Sr. Bienvenido y la Sra. Herminia impugnan a su vez la sentencia interesando que en esta alzada se acoja íntegramente la demanda inicial de las actuaciones y se condene a la demandada, Dª Josefa, al reintegro de todas las cantidades que se reclaman abonadas por ellos en concepto de suministros.

SEGUNDO. - Para la resolución del recurso debemos partir de los hechos incontrovertidos que ambas partes admiten.

Así, está probado que las partes suscribieron el señalado contrato de arrendamiento el día 1 de octubre de 2011 que tenía por objeto la vivienda sita la CALLE000 núm. NUM000 de Premià de Mar. Dicho contrato se adjunta por ambas partes y de él, a los efectos que nos interesan convienen destacar las siguientes previsiones:

1.-En la cláusula 11ª se regula la entrega de una fianza arrendaticia en los siguientes términos: " 1° - El arrendatario entrega en este acto la suma de 700.- (SETECIENTOS EUROS) en concepto de fianza. La existencia de esta fianza no servirá nunca de pretexto para retrasar el pago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago ha asumido el arrendatario. Dicho importe se ingresará en la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona, retornándose a la parte arrendataria a la finalización del contrato, quedando facultada a la parte arrendadora para retener y hacer suya la cantidad que el pudiere adeudar al arrendataria o el importe de las reparaciones que se hubieren de efectuar en la vivienda, en su caso". Y

2.-En la cláusula sexta se contiene la siguiente previsión acerca de las acometidas de suministros: " La vivienda se alquila en el estado actual de las acometidas generales y ramales o líneas existentes correspondientes al mismo, para los suministros de que está dotado el inmueble. El arrendatario podrá concertar con las respectivas compañías suministradoras, alguno o todos los suministros de que está dotado el inmueble, con total indemnidad de la propiedad. Los servicios de luz, agua y gas están dados de alta, correspondiendo el pago de los consumos que se deriven, a partir de la fecha del presente contrato al arrendatario.

La parte arrendataria se compromete a no cursar baja por dichos servicios, obligándose a costear la reconexión de suministros y los gastos accesorios que conlleven dichas reconexiones. Asimismo, la parte arrendataria se compromete a domiciliar el pago de dichos suministros a partir de la firma del presente contrato. En caso de no realizarlo, la parte arrendadora, previo requerimiento, está expresamente facultada para dar de baja la actual domiciliación bancaria, y en su caso, el suministro sin que ello pueda entenderse como constitutivo de infracción civil o penal".

Tampoco es objeto de discusión que los arrendatarios cambiaron las compañías de suministros de luz y gas, contratándolos a su nombre con una compañía diferente, sin pedir una expresa autorización a la arrendadora, tal y como ellos mismos reconocieron al ser interrogados en el acto de juicio (vid. Sra. Herminia, mins 15:25 y ss; y Sr. Bienvenido, min. 22:47).

Resulta asimismo admitido que las partes resolvieron de mutuo acuerdo en fecha 7 de noviembre de 2015, mediante acuerdo que plasmaron en el anverso del contrato, en el que expresamente se hacía constar que quedaba pendiente de liquidación la fianza arrendaticia.

Por último, a partir de la documentación adjuntada al escrito de contestación a la demanda y reconvención presentado por la Sra. Josefa, queda también probado en fecha 2 de enero de 2016 Dª Josefa volvió a arrendar la vivienda de autos a unos nuevos inquilinos suscribiendo el oportuno contrato, que adjunta como documento nº 9.

TERCERO.- Partiendo de estos datos analizaremos en primer término las alegaciones del recurso formulado por Dª Josefa relativas a la condena, parcial, que la sentencia le impone al pago de suministros, siendo que ello entraña examinar también la pretensión impugnatoria de la sentencia que formulan los actores principales.

Pues bien, examinada la prueba practicada, podemos avanzar que discrepamos de la conclusión a la que llega el juzgador de instancia con respecto a este extremos, y consideramos que, dada la literalidad de la cláusula sexta del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, antes transcrita y una vez admitido por los arrendatarios que a su amparo procedieron al cambio de compañía suministradora, es claro que este cambio solo se podía hacer con total indemnidad de la arrendadora, indemnidad que se extendía, conforme expresamente se indica en dicha previsión contractual, a la obligación que asumían los arrendatarios de "costear la reconexión de suministros y los gastos accesorios que conlleven dichas reconexiones".

Además, consideramos que el documento aportado junto a la demanda como la supuesta transcripción de una conversación de mensajería telefónica (doc. nº 2) no tiene ninguna eficacia probatoria en orden a acreditar que la arrendadora habría asumido el cambio de titularidad del suministro, pues dicha transcripción fue impugnada en cuanto a su autenticidad, negándose por la demandada la existencia de dicha pretendida conversación, y ninguna prueba, ni siquiera su cotejo con la fuente, se propuso para acreditar su realidad y fiabilidad.

Por lo tanto, no cabe la condena de Dª Josefa a reintegrar ninguna suma en concepto de suministros, de los que tampoco ha sido beneficiaria, al haber procedido a arrendar la vivienda de autos, lo que determina, de un lado, la estimación, cuando menos parcial, de su recurso de apelación, y la consiguiente desestimación de la impugnación de la sentencia promovida por los Sres. Bienvenido y Herminia.

CUARTO. - Analizaremos a continuación las alegaciones relativas a la devolución de la fianza arrendaticia y a la posibilidad de su compensación con los eventuales desperfectos que se imputan a los que actores, en su día arrendatarios.

Ante de cualquier otra consideración debemos llamar la atención acerca del tiempo transcurrido desde la resolución del contrato (noviembre de 2015) y la interposición de la demanda inicial (mayo de 2018) sin que mediara comunicación alguna entre las partes, como ellas mismas reconocen, pues ni se reclamó la fianza, ni se comunicaron y reclamaron los afirmados desperfectos hasta la reconvención, lo que lastra la prueba sobre los hechos.

En todo caso, el régimen jurídico aplicable ha sido detalladamente expuesto por el magistrado de primera instancia quine cita y aplica muchos de los criterios que al repecto viene manteniendo este tribunal.

Venimos señalando que, efectivamente, en principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2 , 1559 y 1563 CC , 21 y 30 LAU - indemnización por los daños y menoscabos en la finca -, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC , 17 y 20 LAU ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la "exigencia" como de su "prestación", aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes , dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho " la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización" ), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización).

Sostenemos también, que la fianza debe devolverse por el arrendador/a, precisando que este/a adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado/a de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó, dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad.

Todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación.

Esa restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ("el saldo...que deba ser restituido..."), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ("...al final del arriendo.") y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca, pues, de un lado, solo así se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado, y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves.

QUINTO. - Sentado lo anterior, y existiendo por tanto una obligación de la arrendadora de reintegrar la fianza, solo queda por examinar si se acreditan los pretendidos daños en la vivienda arrendada que Dª Josefa imputa a los actores arrendatarios y que pretende compensar con la fianza, reclamando la diferencia que estima existe a su favor por vía reconvencional.

Llegados a este punto hay que hacer un inciso para desestimar la alegación por incongruencia omisiva que se formula en el recurso cuando la apelante sostiene que el juzgador solo ha examinado, como posibles importes a compensar, las partidas recogidas en la factura, antes reseñada, emitida por la entidad "REFORMAS INTEGRALES NADAL, S.L." en fecha 9 de diciembre de 2015 por importe de 5.384,50.-euros relativa a trabajos de pintura y cambios de puertas.

No cabe apreciar incongruencia omisiva, primero, por razones formales, pues la recurrente no ha interesado en la primera instancia el complemento de sentencia que constituye un presupuesto de admisibilidad de dicha alegación ( ex. art. 215 LEC). Pero tampoco procede por razones materiales ya que, como resulta de una mera operación aritmética, el importe que se reclama vía reconvención ( 4.684,80€) es, precisamente, el resultante de detraer la fianza arrendaticia (700€) del importe de dicha factura (5.384,50) que es la que, en consecuencia, delimita cuantitativa y cualitativamente el ámbito de la reconvención.

Entrando ya en el examen de los daños de la vivienda que se imputan a los arrendatarios también el juez a quo expone el régimen jurídico aplicable, que podemos sintetizar recordando que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil , existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya, o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable. Pero como hemos indicado en muchas resoluciones, en criterio que invoca el juzgador, tal presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, solo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

De acuerdo con lo expuesto, revisada en esta alzada la prueba practicada, coincidimos con valoración probatoria que efectúa el magistrado de instancia, pues la mera factura aportada no es suficiente para entender acreditado que durante el arriendo se produjeran los daños o desperfectos con los que la demandada apelante pretende justificar la retención de la fianza, ello por lo que se refiere al cambio de puertas, ni tampoco que las necesidades de pintura vinieran impuestas por un uso anormal de la vivienda, ya que los arrendatarios, aunque reconocen que habían pintado de colores las habitaciones de los hijos de la Sra. Herminia que residían en la vivienda, manifiestan que las habían vuelto a pintar de blanco antes de reintegrar la posesión de la finca, existiendo declaraciones contradictorias al respecto por parte de los testigos que han intervenido por una y otra parte ( un amigo de los arrendatarios y el padre de la arrendadora). Y no arrojan más luz las fotografías adjuntadas por la Sra. Josefa sin constancia de la fecha de su toma.

Se produce, pues, una insuficiencia de prueba sobre la realidad e imputabilidad de estos daños que debe perjudicar a la arrendadora, que, como decimos, tenía la carga de la prueba en relación con estos extremos lo que debe llevar a confirmar la desestimación de la reconvención.

Ahora bien, este tribunal considera que esa insuficiencia probatoria viene también propiciada por la reclamación tardía de la fianza por parte de los arrendatarios, que pudo llevar a la arrendadora, como ella misma expresó en el acto de juicio, a formarse la convicción de que se le permitía retener la fianza, optando, a cambio, por no hacer ella tampoco una liquidación reclamación de daños compensables ni conservar los materiales probatorios que adverarían tales daños.

Ello nos lleva a estimar la concurrencia de dudas de hecho en cuanto a la realidad y a la responsabilidad de estos daños y, en consecuencia, a no hacer expresa imposición tampoco de las costas procesales causadas en primera instancia derivadas de la reconvención.

SEXTO. - Todo ello supone, en primer lugar, que estimemos parcialmente el recurso de apelación formulado para acordar una estimación parcial de la demanda inicial de las actuaciones, pero por una suma menor que la reconocida en la resolución recurrida, lo que determinará, además, que no haya de hacerse especial condena en costas en ninguna de las dos instancias (ex. arts. 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) en relación con la demanda principal y el recurso de apelación.

Y, en segundo lugar, una desestimación de la impugnación de la sentencia promovida por los actores arrendatarios, a quienes se imponen las costas procesales derivadas de dicha impugnación en esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,