Sentencia Civil 223/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 322/2022 de 19 de marzo del 2024

PRIMERO.- Con la demanda inicial la actora, VALLCLA INTEGRAL BUSINESS SL, ejercita una acción de desahucio por falta de pago a la que acumula la de reclamación de rentas y cantidades asimiladas, que dirige contra LEZENAD SL, como arrendataria de cinco locales y siete plazas de aparcamiento de su propiedad que describe en su demanda y que fueron arrendadas a la mercantil demandada en virtud de contrato suscrito en fecha 20.7.2018.

Relata la actora que se pactó un arriendo con una duración de 25 años y una renta de 5.100€ mensuales, a la que debían aplicarse impuestos y repercusiones por IBI y gastos de comunidad. Alega la actora que la demandada dejó pendientes de pago las mensualidades de junio y julio de 2019 (de 5.100 y 7.807'46€, ya que en esta se incluían las señaladas repercusiones), por lo que se le efectuó un requerimiento de pago a través de burofax y de correo electrónico en fecha 10.7.2019, requerimiento que sólo fue atendido en parte, al efectuar en 31.7.2019 dos ingresos de 5.100€, dejando a deber la suma de 2.707'46€, a lo que hay que añadir las facturas de alquiler de los meses de agosto y septiembre de 2019 (de 5.100€ cada una de ellas) que tampoco fueron satisfechas por la demandada. Por todo ello, solicita que se dicte sentencia por la que se declare resuelto el contrato y se condene a la demandada al pago de las rentas vencidas e impagadas y las que sucesivamente vayan venciendo con las repercusiones pactadas más el interés legal del art. 1.108 CC, poniendo de manifiesto que la demandada carece del beneficio de la enervación.

Tras declararse por este tribunal en resolución de 29.3.2021 la nulidad de lo actuado y la retroacción de las actuaciones, la demandada alegando, en esencia, que únicamente recibió el requerimiento extrajudicial de pago que le fue remitido por correo electrónico en el que se le reclamaban las mensualidades de renta correspondientes a junio y julio, rentas que fueron abonadas en 31.7.2019, por lo que el requerimiento fue atendido, no excluyendo, por tanto, la posibilidad de enervar, sin que puedan ser tenidas en consideración las repercusiones incluidas en la factura de julio al haber incumplido la arrendadora su obligación de acompañar los correspondientes recibos de IBI y gastos de comunidad, siendo, además, la suma total reclamada errónea, al haber sido indebidamente aplicado el IVA y la retención por IRPF, y que a la fecha de la contestación no existía deuda pendiente de pago alguna. En consecuencia, terminó solicitando que se tuviera por enervada la acción, con imposición de costas a la parte actora por no haberse cobrado las rentas y cantidades debidas por causa a ella imputable, o subsidiariamente, sin condena en costas a ninguna de las partes.

En el acto del juicio, habiendo recuperado la actora la posesión de las fincas arrendadas como consecuencia del lanzamiento practicado y habiendo abonado la demandada todas las cantidades pendientes, la actora mantuvo como objeto del proceso la resolución contractual y las costas, manteniendo, asimismo, la demandada su oposición.

Seguido el juicio por sus trámites, y atendidos los términos a los que quedó circunscrita la controversia en el acto del juicio, recayó sentencia por la que, careciendo la demandada de la facultad de enervar atendida la existencia de una reclamación fehaciente extrajudicial previa, se estimó el desahucio, declarando resuelto el contrato y condenando a la demandada al desalojo de las fincas arrendadas, bajo apercibimiento de lanzamiento.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandada por medio del presente recurso y la impugna alegando que la sentencia incurre en error en la valoración de la prueba y en infracción del art. 22.4 LAU y la jurisprudencia que lo desarrolla, siendo que en el caso de autos cabe la enervación y que concurren los requisitos para que ésta sea declarada.

SEGUNDO.- Consecuentemente, el objeto de esta segunda instancia reside en determinar si la arrendataria tenía derecho a enervar la acción o este beneficio se encontraba excluido en virtud del requerimiento extrajudicial previo ( art. 22.4 LEC). Y, en el primer caso, si, conforme a este precepto, los pagos efectuados por aquélla tienen efecto enervatorio.

En primer término, para la resolución del pleito es preciso partir de lo preceptuado en el art. 22.4 y 5 LEC, cuyo tenor literal es el siguiente:

" 4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.

Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio. Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

5. La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador".

En el ámbito fáctico, es preciso partir de los siguientes hechos, que resultan incontrovertidos o suficientemente acreditados mediante la documental aportada:

(a) Las facturas correspondientes a las rentas de los meses de junio y julio de 2019 de importe 5.100 y 7.807'48€, respectivamente, (en esta última se incluían las repercusiones correspondientes al 1r Trimestre 2019 de IBI y la provisión por los gastos de comunidad de los parkings correspondientes a los trimestres 1º, 2º y 3º 2019), resultaron impagados a su vencimiento.

(b) La arrendadora en fecha 10.7.2019 remitió a la arrendataria requerimiento de pago por importe de 12.907'46€ a través de burofax (dirigido a los locales arrendados y que fue devuelto al remitente por destinatario desconocido) y a través de correcto electrónico, que fue efectivamente recibido por la arrendadora (hecho admitido).

(c) En fecha 31.7.2019 la arrendataria pago 10.200€ (correspondientes a la mensualidad de junio y parcialmente a la de julio).

(d) Al tiempo de presentarse la demanda (18.9.2019) la demandada estaba al descubierto el pago de las rentas de agosto y septiembre de 2019.

(e) En fecha 8.1.2020 recayó Decreto dando por finalizado el procedimiento, señalando la diligencia de lanzamiento y condenando a la demandada al pago de las rentas debidas, este Decreto fue confirmado en revisión por Auto de 6.2.2020, habiéndose practicado el lanzamiento en la fecha señalada, 16.1.2020. Apelada por la arrendataria dicha resolución y sustanciado el recurso por sus trámites, por este tribunal se dictó Auto en 29.3.2021 que declaraba la nulidad de lo actuado desde la citación y requerimiento de pago a la entidad demandada, retrotrayendo las actuaciones a un momento anterior al mismo.

(f) En fecha 9.1.2020 Lezenad efectuó diversas transferencias bancarias para el pago de las rentas correspondientes a los meses de agosto a septiembre de 2019 a razón de 5.100€ cada uno de ellos y en fecha 10.1.2020 abonó por el mismo medio la suma de 7.331'97€, correspondientes a la factura girada por el mes de enero 2020 (que incluía IBI y gastos de comunidad). A partir de ese momento y dado que se llevó a la práctica la diligencia de lanzamiento, no se han devengado nuevas rentas.

(g) Practicado en forma la citación y requerimiento de pago a la arrendataria demandada, dentro del plazo conferido ésta abonó a la actora la suma de 3.614'75€, importe de las repercusiones de IBI y gastos de comunidad que, incluidas en las facturas de julio y octubre de 2019, habían quedado pendientes de pago. Con dicho pago la arrendataria quedó al corriente del pago de la renta y cantidades pactadas (así fue admitido por la actora en el acto del juicio).

Nos encontramos en un juicio de desahucio por falta de pago ( art. 250.1.1º LEC ), procedimiento especial y sumario ( arts. 444.1 y 447.2), cuyo objeto del proceso se centra únicamente en determinar si la conducta del arrendatario es encuadrable en la causa de resolución prevenida en el artículo 27.2.a) LAU 29/94 ("...el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: 1º La falta de pago de las renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario....") , es decir, si el arrendatario en el momento de presentación de la demanda había incumplido el contrato por impago de la renta o de las cantidades a cuyo pago viene obligado, habiendo declarado la jurisprudencia de manera reiterada que configura la causa resolutoria el hecho objetivo del impago sin que se precisa la concurrencia de una voluntad de incumplimiento por parte de la arrendataria.

Antes de entrar en el examen del fondo del asunto conviene apuntar que la litispendencia (entendida como conjunto de efectos que derivan de la presentación de la demanda) comporta, entre otros, la obligación de los tribunales de resolver el litigio atendiendo a la situación fáctica existente en el momento de presentación de la demanda, siendo irrelevantes, en principio, los hechos ocurridos con posterioridad, lo que, ciñéndonos al juicio de desahucio por falta de pago de la renta supone que el objeto del pleito reside en determinar si el arrendatario en el momento de presentación de la demanda había incumplido el contrato por impago de la renta o de las cantidades cuyo pago haya asumido o le corresponda ( falta de pago que sólo se excluye por la mora accipiendi del arrendador), encontrándose incurso en causa de resolución , por lo que queda excluida del mismo cualquier otra controversia que pudiera existir entre las partes.

Por otra parte, y para centrar el marco jurídico en que debe resolverse la controversia, debemos recordar que la enervación es un beneficio que la ley, excepcionalmente, concede al arrendatario y que permite mediante la consignación o el pago de las rentas adeudadas enervar la acción que, de no existir éstos, sería procedente; es decir, si no concurre en determinado supuesto falta de pago procede la desestimación íntegra de la demanda (al margen de que se haya realizado la consignación de las cantidades en cuya inefectividad se sustente la demanda) y, únicamente en el caso de que la falta de pago concurriera (como causa resolutoria ), puede el arrendatario, a través del pago o la consignación, y por una sola vez ( art. 22.4 LEC 2000 , que recoge lo dispuesto en el art. 1563 LEC 1881 modificado por LAU 29/94), enervar la acción procedentemente dirigida contra él.

En el caso que nos ocupa, al tiempo de presentarse la demanda la arrendataria se encontraba indudablemente incursa en causa resolutoria pues adeudaba no sólo parte de la factura del mes de julio -cuya procedencia se discute- sino también las rentas de agosto y septiembre. Dado que dentro del plazo conferido en el requerimiento del artículo 440.3 LEC, la arrendataria efectuó un pago que cubría en su totalidad " el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago", hemos de concluir, en aplicación de lo dispuesto en el primer párrafo del art. 22.4 LEC, que dicho pago es susceptible de producir un efecto enervador.

TERCERO.- Por tanto, la cuestión se ciñe a determinar si la existencia del requerimiento extrajudicial previo a la presentación de la demanda excluye, según previene el párrafo segundo del ya citado art. 22.4 LEC, la facultad de enervar la acción. Para ello es preciso establecer si el requerimiento de pago reunía los requisitos jurisprudencialmente exigidos a fin de que tenga eficacia para excluir la enervación y si fue correctamente atendido por la arrendataria, previamente a lo cual debe dilucidarse si la mercantil arrendataria venía obligada a pagar los 2.707'46€ que se incluían en la factura de julio en concepto de repercusión de rentas.

En la estipulación CUARTA del contrato suscrito en 20.7.2018, se recoge que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que correspondan a las fincas arrendadas serán a cargo del arrendatario; y, en particular, se especifica que serán a su cargo el IBI tanto de los locales como de las plazas de aparcamiento (indicándose expresamente el importe anual total de los locales y de las plazas de aparcamiento en el ejercicio de 2018), así como los gastos de comunidad, tanto ordinarios como extraordinarios, señalándose expresamente el importe de la cuota trimestral en ese mismo ejercicio por cada una de las plazas. En ambos casos, se pacta que la propiedad comunicará al arrendatario por escrito el importe a abonar por dichos conceptos, lo que acreditará con una copia del recibo, obligándose el arrendatario a efectuar su ingreso junto al importe de la mensualidad de renta siguiente.

En consecuencia, el arrendatario viene contractualmente obligado al pago de dichas repercusiones. Alega el demandado que no resultan exigibles por cuanto el arrendador en ningún momento le ha comunicado su importe ni ha acompañado los correspondientes recibos, incumpliendo lo pactado.

Este motivo de oposición no puede ser acogido. Consta que el arrendador incluyó el importe con el desglose de estos conceptos junto con la mensualidad de renta en la factura expedida y que dicha factura fue remitida mediante correo electrónico a la arrendataria. Si bien este hecho es negado por el arrendatario, su recepción se estima suficientemente acreditada; así, respondiendo al correo electrónico remitido por la arrendadora en 31.7.2019 en el que ponía de manifiesto que quedaban pendientes de pago la factura de agosto y parte de la de julio que incluía la parte proporcional del IBI y de la comunidad de vecinos, el Sr. Patricio respondió que "No vaig veure la fra. la vaig arxivar directament, bé, faré la diferencia. Falta agost", de esta respuesta no puede sino inferirse que la factura fue efectivamente recibida y que fue archivada sin mirar por el arrendatario receptor (Mas Documental aportada en el acto del juicio). En cualquier caso, puesto sobre aviso de que la factura de julio incluía las referidas repercusiones (expresadas en la misma de forma clara y detallada), en ningún momento el arrendatario solicitó el envío de los recibos conforme a lo pactado o denunció el incumplimiento de este requisito, ni cuestionó su obligación de pago ni su exigibilidad ni su importe, sino, todo lo contrario, en todo momento respondió en sucesivos correos admitiendo su obligación de pago y asegurando que procedería a su abono (más documental aportada en el acto del juicio puesta en relación con la declaración testifical de la Sra. Tarsila), lo que supone su aceptación. Por otra parte, no podemos obviar que la sumas que se reclaman por estas repercusiones no difieren de manera sensible, siendo aún inferiores, de los importes que se recogieron por estos conceptos en el contrato.

En definitiva, se concluye que la arrendataria estaba obligada a pagar la suma 2.707'46€ por los conceptos de IBI y gastos de comunidad incluidos en la factura de julio 2019.

Resta, por último, determinar si la arrendataria goza del beneficio de la enervación o si, por el contrario, éste está excluido en méritos del requerimiento de pago efectuado en 10.7.2019.

Si bien ciertamente el requerimiento remitido mediante burofax no fue efectivamente entregado al resultar el destinatario desconocido en la dirección a que se envió, es lo cierto que se estima acreditado que el arrendatario recibió el correo electrónico de la misma fecha en que el arrendador transcribía el contenido de aquél incluso lo contestó (doc 7 de la demanda, no impugnado, en relación con el doc.1 aportado como más documental), en la misma fecha indicando que "Això ho tindreu en aquests dies", por lo que debe concluirse que el requerimiento de pago fue efectivamente recibido por el arrendatario.

Por otra parte, resulta de lo actuado que la mercantil arrendataria no atendió dicho requerimiento, por cuanto, si bien fue abonada la cantidad correspondiente estrictamente a renta, quedaron pendientes de pago las repercusiones pactadas. Resta, pues, únicamente examinar si el requerimiento remitido tiene eficacia para excluir la enervación.

La STS 558/2015 de 13 de octubre razona al respecto:

"...sobre la cuestión nuclear del debate, la interpretación del art. 22.4 LEC y de los requisitos del requerimiento de pago contemplado en el mismo al objeto de impedir la enervación de la acción en el procedimiento de desahucio, esta Sala ya se pronunció en su sentencia de 28 de mayo de 2014 (rec. 1051/2012 ), desestimatoria de un recurso extraordinario por infracción procesal y de un recurso de casación por interés casacional, en su modalidad de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, interpuestos contra una sentencia que había acordado la resolución de un arrendamiento precisamente por falta de pago del IBI, y en la que, refiriéndose al requerimiento del art. 22.4 LEC , esta Sala declaró lo siguiente:

"1 . La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.

2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.

3. Ha de referirse a rentas impagadas.

4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.

5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario:

1. Que el contrato va a ser resuelto.

2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago ".

Posteriormente, la STS de 23 de junio de 2014 (rec. 1437/2013 ), resolutoria de un recurso de casación por interés casacional en la misma modalidad de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, casó la sentencia recurrida y, en consecuencia, realizó el siguiente pronunciamiento: "2.- Se fija como doctrina jurisprudencial, la siguiente: "el requerimiento de pago que se hace al amparo artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no exige que se comunique al arrendatario que el contrato va a ser resuelto y que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo"".

Asimismo, la STS 283/2019 de 23 de mayo concluye que el requerimiento de pago únicamente produce plenos efectos si se hace por cantidad no superior a la exactamente debida.

En el supuesto de autos el requerimiento remitido señala exactamente la cantidad adeudada que se reclama, y que corresponde a las dos últimas facturas emitidas, que como se ha razonado anteriormente, fueron oportunamente recibidas sin manifestación alguna en contra por la arrendataria.

En conclusión, reuniendo el requerimiento de pago remitido los requisitos jurisprudencialmente exigidos para producir el efecto de excluir la enervación, y no habiendo sido éste debidamente atendido por el arrendatario (que abonó la mensualidad de renta, pero no las cantidades asimiladas a cuyo pago venía obligado) en el plazo de más de un mes, debemos concluir que el arrendatario carece de la posibilidad de enervar.

Consecuentemente, debe darse lugar al desahucio ejercitado, confirmando la sentencia de primera instancia.

CUARTO.- La desestimación del recurso comporta la condena a la parte apelante al pago de las costas devengadas en esta segunda instancia ( art. 394.1 por remisión del 398.1 LEC ).

Por otra parte, desestimado el recurso y conforme a lo dispuesto en el ap. 8º de la D.A. 15ª de la LOPJ, se decreta la pérdida del depósito para recurrir constituido, al que se dará el destino legal.