Sentencia Civil 709/2023 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 5, Rec. 101/2023 de 20 de octubre del 2023

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen

PRIMERO.- En la demanda instauradora de esta litis, D. Eleuterio y Dª Pilar, ejercita una acción de reclamación de cantidad contra D. Demetrio y Dª Olga, fundada en el artículo 1.101 del Código Civil, en la cantidad de 17.292,67 euros, en síntesis, por enajenación de un inmueble sin hacer constar que una parte de la construcción vendida se encontraba fuera de ordenación, lo que les era desconocido, y en aplicación de cuatro estipulaciones contractuales. Dichas obras eran legalizables y se solicita la citada suma por honorarios de arquitectos para la legalización, así como obras necesarias para obtenerla. Asimismo, acumula una acción fundada en el artículo 399 de la Ley de Sociedades de Capital en virtud de la cual, al haber sido disuelta la entidad vendedora Kenji Cala D'Or SL, deben responder sus dos socios (el matrimonio antes mencionado) de modo solidario.

La representación de los demandados, vendedores del aludido inmueble, alegan que las obras proceden de anteriores accionistas de la mercantil; que las mismas tienen una antigüedad superior a los ocho años, con lo cual la infracción urbanística ha prescrito; que no se ha incoado ningún expediente urbanístico; que los compradores contaron con asistencia letrada y pudieren haberse informado de tal situación urbanística en el Ayuntamiento de Santanyí; que se otorgaron escritura de obra nueva y otra de armonización en las que se describía el inmueble; que tuvieron cinco meses para investigarlo desde el pago de la reserva hasta el otorgamiento de la escritura pública; no eran necesarias obras para legalizar las mismas; refiere obras que no guardan relación con la legalización y parte de las mismas son ilegales. No se efectúa objeción alguna a la responsabilidad solidaria de las dos personas físicas demandada por aplicación del artículo 399 LSC.

La sentencia de instancia estima en su integridad la demanda, acogiendo la argumentación de la parte demandante; valora pormenorizadamente las pruebas practicadas; otorga credibilidad a las conclusiones de los peritos de la parte actoras; deben responder los demandados por aplicación de cuatro cláusulas contenidas en el contrato; y desestima las objeciones expuestas por los demandados.

Dicha resolución es apelada por la entidad actora en base a los siguientes motivos:

1) Incongruencia extrapetita al no dar por probado el asesoramiento legal con el que contaban los hoy demandantes.

2) De conformidad con el principio de buena fe del artículo 7 y 1258 del Código Civil los hoy demandantes pudieron conocer el estado urbanístico de la finca.

3) Mutatio libelli e incongruencia extra petita al incluir la indemnización partidas ajenas a las obras necesarias para la legalización.

4) Error en la valoración de la prueba del certificado urbanístico y retroactividad de las normas aplicadas.

5) Error en la valoración de la prueba pericial presentada por la parte demandada y emitida por D. Carlos Miguel.

La representación de la parte actora solicita la confirmación de la sentencia de instancia.

SEGUNDO.- La Sala valorando el conjunto de la prueba practicada considera acreditados los siguientes hechos:

1.- Desde el día 18 de junio de 1999 el inmueble objeto de esta litis, solar con chalet edificado sito en la AVENIDA000 nº NUM000, de Cala D'Or, término municipal de Santanyí, era propiedad de la entidad Kenji Cala D'Or SL, y en fecha no precisada se hicieron obras que supusieron que una parte del inmueble quedara fuera de ordenación, en concreto tres elementos: A) Zona de porche de la fachada principal, que en el Ayuntamiento figura como un pérgola, pero que, en realidad hay un porche cerrado en más de su mitad y en más de 2/3 de su perímetro, por lo que afecta a la edificabilidad en un 50% de su perímetro. B) En la fachada posterior, una parte de la misma en el Ayuntamiento figura como terraza descubierta cuando en realidad hay un porche cerrado en más de su mitad y en más de 2/3 de su perímetro, por lo que afecta a la edificabilidad en un 50% de su perímetro. C) La piscina no consta en el Ayuntamiento. Asimismo existía una terraza que no cumplía con el retranqueo de tres metros desde el lindero de la finca vecina.

2- Estas obras se efectuaron con anterioridad al año 2.000, con lo cual en el año 2017 había prescrito la infracción urbanística y no procedería en ningún caso su demolición. No obstante ello, si dichas obras no son legalizadas, y conforme a la normativa de disciplina urbanística vigente, el propietario no podría pedir licencia de obras a los efectos de una posible ampliación. Por el contrario, si las obras son legalizadas, será posible pedir tal licencia de obras. Estas obras fuera de ordenación pueden ser legalizadas.

3.- La entidad Kenji Cala D'Or SL otorgó en fecha 18.11.2002 una escritura de obra nueva, y en fecha 14.05.2015 una escritura de armonización descriptiva del inmueble en el que se aluden las obras efectuadas en el inmueble, y han sido inscritas en el Registro de la Propiedad.

4.- El día 17 de junio de 2017 los actuales demandantes abonaron una reserva en relación con un futuro contrato de compraventa.

5).- Mediante escritura de compraventa de 30 de octubre de 2017 la sociedad Kenji Cala D'Or SL enajenó a los hoy demandantes el inmueble aludido en el apartado 1 anterior, por un precio de 595.000 euros. En tal escritura se hace referencia a las escrituras de obra nueva y armonización descriptiva antedichas, y que en fecha 19.12.2014 el inmueble obtuvo cédula de habitabilidad. En dicha escritura no se efectúa referencia alguna a que una parte de la edificación se encuentre fuera de ordenación. No consta probado que los compradores conociesen la existencia de dicha irregularidad urbanística. En tal escritura se contienen las siguientes cuatro estipulaciones:

" 4.1.1. - B) El vendedor ha obtenido todos los consentimientos, permisos y autorizaciones de orden estatutario, legal, reglamentario, administrativo o contractual necesarios para firmar esta escritura y cumplir con las obligaciones derivadas de la misma"

" 4.1.2.- Expositivos. El Vendedor declara y garantiza al Comprador que el contenido de la parte expositiva de la escritura es completamente cierto, preciso y que no induce

a error."

"4.1.5.- Sucesos imprevistos. El vendedor manifiesta y garantiza que no tiene conocimiento de la existencia de ningún hecho, circunstancia o suceso, incluyendo

cuestiones medioambientales, arqueológicas o de planteamiento urbanístico, que pudieran impedir el uso y disfrute de la Finca por el Comprador".

" 5.3 Indemnidad. El vendedor se obliga a mantener al Comprador, sus sucesores y cesionarios indemnes frente a cualquier pérdida, sanción, multa, y ejecución subsidiaria de la que pueda ser objeto la Finca por hechos acaecidos con anterioridad a la firma de la presente escritura"

Tanto los compradores como los vendedores fueron asesorados legalmente.

6.- En fecha 18.06.2018 los compradores se asesoraron sobre la posibilidad de efectuar reformas en la persona del Arquitecto D. Ángel Daniel, y en tal fecha se emitió el certificado urbanístico en el que se pone de manifiesto que en el inmueble se había efectuado obras parcialmente contrarias a la normativa urbanística, descritas con anterioridad.

7.- Posteriormente, y mediante proyecto del Arquitecto D. Alexis, se confección proyecto para la legalización de las aludidas obras, y se han efectuado las obras que constan en facturas aportadas con la demanda, y cuya relación con la infracción urbanística es discutida por la parte demandada. También se solicitan honorarios de Arquitecto para la legalización de tales obras.

8.- Una vez efectuadas las obras, en fecha 14 de julio de 2020 el Ayuntamiento de Santanyí ha concedido licencia de primera ocupación al aludido inmueble.

9.- En la fecha de la venta, los dos socios de la entidad Kenji Cala D'Or eran D. Demetrio y Dª Olga, y los mismos en fecha 17.10.2018 otorgaron escritura de extinción de la sociedad, y la misma fue cancelada en el Registro Mercantil y los socios se adjudicaron la cantidad de 189.278,51 euros.

TERCERO.- Atendidos dichos hechos probados, no consta que los compradores conocieren la ilegalidad urbanística, la cual baja el valor del inmueble, pues sin legalizar previamente las obras fuera de ordenación, no podrá acometer obras de mejora en el resto del inmueble. En la escritura no se dice nada sobre este particular, e incluso es muy posible que tales obras irregulares fueren desconocidas por los vendedores.

En la sentencia de esta Sala de 25 de enero de 2021 indicábamos:

" Son numerosos los pleitos en los que se alega la situación urbanística como motivo de ineficacia del contrato, ya sea por error o dolo, por incumplimiento contractual, o en petición de saneamiento por vicios ocultos, y sobre el particular, debemos recordar que la normativa urbanística determina el contenido concreto del derecho de propiedad de los bienes inmuebles, al quedar el comprador directamente afectado por la situación urbanística del misma, y la controversia suele radicar en determinar el conocimiento que tenga el comprador sobre las circunstancias urbanísticas del inmueble y las consecuencias que a tal desconocimiento quepa atribuir. Al respecto, y según las circunstancias de cada caso, concreto:

A) Existen resoluciones que hacen recaer sobre el comprador la obligación de cerciorarse de la situación urbanística del inmueble adquirido mediante la consulta de los Archivos o Registros Públicos correspondientes, desplazando hacia el comprador las consecuencias adversas que de tal situación urbanística puedan derivarse. Se argumenta que el comprador pudo haber efectuado consulta en el correspondiente Ayuntamiento, y es una información que no puede ser equiparada a las cargas o servidumbres no aparentes mencionadas en el artículo 1.483 del CC , por cuanto la información urbanística está al alcance de cualquier interesado. Entre ellas, la STS de 3 de marzo de 2.000 , 17 de noviembre de 2.006 y 8 de noviembre de 2.007 , y las sentencias de la Sección Tercera de esta Audiencia de 25 de abril de 2.013 , y de la Sección Cuarta de 11 de febrero de 2.013 , y la de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec 16 de 29 de febrero de 2.012 .

B) Por el contrario, otro grupo de resoluciones, considera que el vendedor tiene la obligación de informar sobre la situación urbanística, como elemento inherente a la buena fe contractual o bien simplemente derivado de las obligaciones impuestas por la Ley del Suelo, y ante la ignorancia del comprador considera procedente las acciones resolutorias o indemnizatorias planteadas por éste. Se argumenta que la Ley del Suelo en sus distintas redacciones, ha establecido en esencia, que el vendedor de terrenos no edificables, urbanizados o en proceso de urbanización , debe hacer constar en el contrato de transmisión las circunstancias urbanísticas que influyan en el contenido del derecho de propiedad que se adquiere ( art. 50 de la Ley de Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 12 de mayo de 1.956 , artículo 62 del TR, decreto de 9 de abril de 1.976 , artículo 45 de la Ley del Suelo de 1.992 y artículo 19 del Real Decreto Legislativo 2/2.008 de 20 de junio ). Entre las STS recaídas cabe señalar la de 17 de noviembre de 2.006 y 23 de octubre de 1.997 . Asimismo, es reiterada la que califica como incumplimiento contractual del vendedor, que provoca la resolución contractual, la carencia de cédula de primera ocupación, con la consecuente incertidumbre para el comprador respecto del uso y disfrute del inmueble ( STS de 6 de marzo , 10 de junio , 1 de octubre , 10 de octubre , 28 de octubre y 7 de noviembre de 2.013 , entre otras). En la STS de 16 de marzo de 2.011 trata de un supuesto en el que se ha producido una relevante modificación de la normativa urbanística en fechas próximas a la compraventa desconocida por las partes. En la STS de 22 de junio de 2.020 se declara la resolución por ausencia de una licencia previa de segregación, ignorada por la parte compradora.

C) En ocasiones se atiende a si el motivo está casualizado en el contrato, y la imposibilidad de obtener tal fin deriva en la ineficacia del contrato o en la indemnización correspondiente. En este sentido, la STS de 27 de marzo de 1.989 , 19 de enero de 1.990 , 28 de mayo de 1.996 ."

En el supuesto enjuiciado, del conjunto de la prueba practicada debemos colegir que los compradores demandantes ignoraban la existencia de dicha ilegalidad urbanística parcial, y debemos presuponer que también era desconocida por los socios de la entidad vendedora, pues de otro modo se produciría una ocultación contraria a un elemental principio de buena fe. Se parte del hecho de que el conocimiento de la situación urbanística de una finca y sus posibles ilegalidades urbanísticas generalmente precisan de asesoramiento técnico en la persona de un Arquitecto o de un Arquitecto Técnico para ser detectadas, y más ante la diversidad de normas subsidiarias dictadas por los Ayuntamientos, no coincidentes entre sí. A título de ejemplo, en el acto del juicio se ha puesto de manifiesto que algunos Ayuntamientos aceptan las construcciones de bancales en zonas de retranqueo, y otros no. Al mismo tiempo, es obvio que tanto los ahora demandantes como los socios de la demandada pudieron solicitar información urbanística sobre el inmueble objeto de la compraventa, y no consta que lo hicieren. Todos ellos estaban asesorados por Abogados y ninguno de ellos instó a sus clientes a pedir una certificación urbanística y asesoramiento técnico sobre el particular, y tal como afirma la apelante tuvieron cinco meses para ello, desde la fecha de la reserva en el mes de mayo hasta el otorgamiento de la escritura pública en octubre.

Conforme a la doctrina jurisprudencial antes expresada, en principio, la ausencia de petición de tal información, perjudicaría a los compradores. No obstante, el aspecto central de la controversia de esta litis radica en la interpretación de las cuatro cláusulas transcritas en el hecho probado nº 5 del fundamento segundo de esta resolución.

La Sala comparte la interpretación efectuada por la Juzgadora de instancia de que tal deficiencia informativa debe perjudicar a la parte vendedora. Aunque tales cláusulas son algo genéricas, resulta que en la 4.1.1 el vendedor dice que ha obtenido todos los consentimientos, permisos y autorizaciones de orden estatutario, legal, reglamentario, administrativo o contractual necesarios para firmar esta escritura y cumplir con las obligaciones derivadas de la misma", y en la 4.1.5 que " El vendedor manifiesta y garantiza que no tiene conocimiento de la existencia de ningún hecho, circunstancia o suceso, incluyendo cuestiones medioambientales, arqueológicas o de planteamiento urbanístico, que pudieran impedir el uso y disfrute de la Finca por el Comprador", y en la " 5.3 Indemnidad. El vendedor se obliga a mantener al Comprador, sus sucesores y cesionarios indemnes frente a cualquier pérdida, sanción, multa, y ejecución subsidiaria de la que pueda ser objeto la Finca por hechos acaecidos con anterioridad a la firma de la presente escritura"

Del contexto de estas tres cláusulas interpretadas en su conjunto se llega a la conclusión de que la vendedora dice que ha obtenido todos los permisos y autorizaciones de orden administrativo para cumplir con las obligaciones de esta escritura, y es un modo de decir que la situación urbanística de la finca cuenta con todas las autorizaciones, y se ha acreditado que ello no es así, y dicha falta de autorización implica una limitación en la facultad de los adquirentes de realizar obras de ampliación o modificación sin antes legalizar la parte de obra ilegal. La declaración de desconocimiento que efectúa en la siguiente cláusula que llega al extremo de garantizar que ninguna cuestión de planteamiento urbanística pueda limitar el disfrute del comprador, cuando en realidad no ha sido así por la tan aludida irregularidad urbanística; y, en último lugar ofrece indemnidad por cualquier pérdida por hechos acaecidos con anterioridad a la firma de la presente escritura, y, entre ellas, puede considerarse la limitación a la facultad de construir en el inmueble a consecuencia de la irregularidad urbanística.

Es llamativo que en la escritura no se haga constar con claridad por la parte vendedora que la obra realizada en el solar se ajusta plenamente a la legalidad urbanística, o se adjuntare a la misma una certificación urbanística del inmueble, pero con dichas cláusulas indica al comprador que la misma no presenta problema alguno, y de este modo, se hace responsable de posibles irregularidades, si estas aparecen. Si bien es cierto que la parte compradora hubiera podido informarse adecuadamente de la realidad urbanística, la existencia de irregularidades urbanísticas son asumidas por la compradora en aplicación de dichas cláusulas, y le garantiza indemnidad si aparecen, con lo cual, la parte vendedora debe indemnizar a la compradora de las consecuencias de estas irregularidades, y asumir el coste de la legalización en aplicación del artículo 1101 del Código Civil.

En cuanto a objeciones expuestas por la apelante en el escrito de interposición del recurso, debemos reseñar:

A) Ambas partes coinciden en que contaban con asesoramiento técnico, con lo cual no se aprecia incongruencia alguna, y lo relevante es que, si bien los compradores contaron con tal asesoramiento, y con ello pudieron saber de la oportunidad de solicitar una cédula urbanística del solar y asesorarse por un técnico en la materia, finalmente no lo hicieron y lo esencial es que con las cláusulas aludidas la vendedora asumía indemnidad a los compradores en caso de cualquier ilegalidad urbanística.

B) No se considera la existencia de infracción del principio de buena fe de los artículos 7 y 1.258 del CC, precisamente en atención al contenido de las aludidas cláusulas.

C) No apreciamos la existencia de ningún error en la certificación urbanística ni en los aspectos periciales referidos por los Sres Ángel Daniel y Alexis. La divergencia con el dictamen presentado por la entidad demandada y emitido por el Sr Carlos Miguel radica en la necesidad de las obras, cuyo importe se reclama para conseguir la legalización.

D) Por primera vez en esta alzada se alega que se aplicó una norma sancionadora urbanística con carácter retroactivo. Ciertamente, la Ley 12/2017 de urbanismo de las Illes Balears, de 29 de diciembre, es de fecha posterior a la escritura pública de compraventa de 30 de octubre de 2017, y en la misma se funda el dictamen pericial de la actora. Es obvio que dicha norma no habría entrado en vigor, pero nadie se apercibió de ello en el acto del juicio oral y no se solicitó información a ninguno de los peritos sobre si la legislación anterior era idéntica sobre el particular, ni siquiera el perito Sr Carlos Miguel puso objeción a ello.

En todo caso, la Ley autonómica anterior, la 2/2014 de 25 de marzo, en su artículo 68.2 contiene una norma en sentido idéntico a la aplicada.

Se desestima el motivo del recurso.

CUARTO.- La parte actora solicita como indemnización la suma total de 17.292,64 euros, integrada por los siguientes conceptos 3.025 euros, 170 euros y 1575 euros en concepto de facturas por honorarios de Arquitecto para la legalización; 11.021,89 euros por la reforma de la terraza; 580 euros por la barandilla y persiana; y 920 euros por compra de materiales de obra.

No se aprecia impugnación respecto de los honorarios de los Arquitectos, esto es, la demandada no ha acreditado que los mismos sean excesivos atendidos los honorarios medios en una situación como la que nos ocupa.

En cuanto a los otros tres aspectos se refieren sustancialmente a una obra de retranqueo de una terraza existente en unos 80 cm, por cuanto la anterior no respetaba la distancia de tres metros con el solar colindante; y, en el dictamen del Sr Carlos Miguel se aprecian fotos anteriores y posteriores a la aludida obra, y se pone de relieve que se ha realizado una nueva pared, y en su parte baja una jardinera de obra a modo de bancal. Se infiere que el borde de la pared que sustenta la terraza se ubica a tres metros del solar colindante, pero dicha jardinera inferior, se encuentra a una distancia inferior, y a criterio del Sr Carlos Miguel tal jardinera inferior es ilegal por no respetar el retranqueo, y según los peritos de la parte actora es permitida por la normativa urbanística del Ayuntamiento de Santanyí.

Sobre dichas obras, tal como se indica en la sentencia de instancia:

"El testigo Sr. D. Enrique, constructor de profesión, dijo conocer a los demandantes porque son o han sido sus clientes. Realizó una serie de trabajos en el año

2.018 en la casa de los actores, trabajos que consistieron, entre otros, en cortar una terraza para respetar unos metros para que la casa fuese legal y que tras ello se colocaron unas jardineras con el consentimiento del arquitecto. En cuanto a las facturas en las que desglosa una serie de partidas, se comprenden trabajos de demolición y de instalación de

enchufes, trabajos que derivan de haber cortado parte de la terraza, en cuya parte posterior se tuvo que realizar trabajos para que todo siguiese funcionando como hasta ese momento ( luz, agua, regadío de jardín, sistemas de piscina, bomba aljibes... ), tratándose de unos trabajos complicados. En cuanto a la ducha( doc. 9 de la demanda, acont. 9) dice que ahí no se reflejan los trabajos en la ducha dado que fue una cosa aparte y que todos los aspectos recogidos en la factura son consecuencia del derribo y reconstrucción del muro. También dijo que todo fue validado porque fue consecuencia de unas obras de legalización. En cuanto a la barandilla de la piscina, los materiales los suministró el Sr. Eleuterio y él instaló la barandilla

El perito Sr. Carlos Miguel, autor del informe pericial obrante al acontecimiento 76 de la causa, tras ratificarse en el mismo, dijo que era Arquitecto técnico de profesión; que el informe de referencia lo hizo a la vista de la documentación obrante en la causa, así como de las facturas aportadas. Aseguró que el proyecto de legalización no se corresponde con las facturas aportadas, atendiendo a la situación urbanística; que la factura de 9000 euros( adecuación del muro), entiende que se ha hecho una demolición

para falsear distancia con el muro para hacer unas jardineras, un ampliación de la terraza, una instalación eléctrica y reparación de persiana mallorquina, así como instalación de barandilla de aluminio ( mejora respecto a lo que había); que la normativa sigue sin cumplirse. Se le pregunta sobre los bancales si son o no legales y dice que no se cumplen los retranqueos y que incluso se ha hecho una ducha que incumple la distancia respecto al muro, entendiendo que la vivienda continúa fuera de ordenación.

En el escrito de armonización ( doc.2, contestación a la demanda, pag. 11), disciplina urbanística, dice que no sabe si es suficiente para determinar si hay algo fuera de ordenación, como tampoco conoce la normativa de Santanyí, aunque sabe que hay normativas que permite el tema de los bancales, pero en el caso de Santanyí no lo sabe. Dijo que si se concede licencia por parte del Ayuntamiento debiera haber sido examinado por un técnico, aunque no siempre pasa. En cuanto a la sala de máquinas existente en la casa, tras la demolición de parte de la terraza entiende que no tiene nada que ver con las luminarias instalada.

Se ha suscitado controversia sobre si la jardinera construida en la parte baja de muro retranqueado, que se aprecia en fotos obrantes en las páginas 16 y 18 de su informe, se ajusta o no a la normativa urbanística del municipio de Santanyí, y el perito Sr Carlos Miguel indica que en algunos municipios lo permiten y otros no. Sobre el particular, los profesionales que han dictaminados en la litis no coinciden, y el Sr Carlos Miguel se muestra dubitativo, o incluso la considera fuera de ordenación. A los limitados efectos de esta litis, consideramos que esta jardinera se ajusta a la normativa urbanística del Ayuntamiento de Santanyí, en atención a que dicho Ayuntamiento ha concedido licencia de ocupación, y la misma no consta ni recurrida ni anulada. Podría dudarse sobre si dicha jardinera era o no necesaria para ajustar el muro a la legalidad, pero es una obra de muy escasa entidad, la cual ni siquiera ha sido valorada.

En cuanto a la persiana mallorquina, consta la existencia de la misma en las aludidas fotos, por lo que se estima procedente su reclamación, tal como indica el testigo constructor Sr Enrique.

En relación con las obras de electricidad, el testimonio del Sr Enrique pone de relieve la existencia de cableado en la zona que debió ser reconducido a la nueva situación, con lo que se acredita su existencia.

En el aludido muro, ahora se aprecia la existencia de una barandilla metálica y antes dicha función la efectuaba una pared baja de piedra. Dicha sustitución, que debía hacerse de todos modos y adecuarse a la normativa urbanística actual en su altura no consta suponga un precio superior al de una pared de piedra para evitar caídas.

Los materiales de obra se considera se destinaron a la misma como indica el testigo Sr Enrique, así como, si bien se ha construido una ducha, la misma no se reclama. Es irrelevante a los efectos de esta litis, determinar si dicha ducha se ubica en la zona de retranqueo e implica que se encuentre fuera de ordenación. Cabe recordar que como indica dicho testigo constructor, las obras reclamadas son parte de otras obras encomendadas por los compradores y que no se reclaman en la litis. .

A los efectos de esta litis, es también irrelevante si las partes de obra con irregularidad urbanística han sido o no totalmente legalizadas, por cuanto el Ayuntamiento de Santanyí, por el momento, ha concedido licencia de primera ocupación, y en esta litis no se solicita indemnización por ellas.

En consecuencia, se desestima el recurso de apelación interpuesto y se confirma la sentencia recurrida.

QUINTO.- En aplicación del artículo 398 LEC procede imponer a las partes demandadas las costas de su desestimado recurso de apelación.

Asimismo y de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Décimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial introducida por la LO 1/2.009 de 3 de noviembre, en su apartado 9, se declara la pérdida del depósito para recurrir constituido por el apelante, al que se le dará el destino previsto en dicha disposición

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.