Sentencia Civil 749/2023 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 5, Rec. 1313/2023 de 20 de diciembre del 2023

Primero.- El Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Marbella dictó sentencia de fecha 22 de mayo de 2023 en el procedimiento del que este rollo dimana por la que se declaraba enrvada la acción de desahucio con imposición de costas a la parte demandada.

Contra la expresada sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la parte demandada.

Segundo.- Cumplimiento de los requisitos para apelar:

Artículo 449. Derecho a recurrir en casos especiales.

1. En los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al demandado los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación si, al interponerlos, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas.

En el supuesto que nos ocupa la parte demandada ha consignado las cantidades adeudadas y las rentas devengadas con posterioridad. Es cierto que se ha opuesto a la entrega de la cantidad consignada a la parte demandante pero ha sido la Letrada de la Administración de Justicia la que ha tomado la decisión final de que las mismas permaneciesen consignadas en el juzgado al estar pendiente una resolución firme sobre si prospera alguno de los motivos de oposición o si procede la enervación, entendiendo que no es pertinente la entrega de la cantidad consignada .

Por tanto, la parte demandada ha dado cumplimiento a su obligación legal de consignar las cantidades debidas sin que le pueda perjudicar la decisión adoptada por el juzgado de no entregar esta cantidad a la parte demandante pese a que se ha admitido el recurso de apelación. La consignación judicial garantiza que, en caso de ser desestimadas las alegaciones de la parte demandada, la parte actora va a ver satisfecha su pretensión de cobro.

Desistimiento de la parte actora:

La parte demandante no ha desistido de las acciones ejercitadas ya que el desistimiento solo operaría si se hubiese tenido por enervada la acción de desahucio, lo que no ha sucedido pues se ha admitido la oposición del demandado al haberse realizado la enervación can carácter subsidiario. La solicitud de archivo del procedimiento está íntimamente relacionada con la consignación efectuada por la parte demandada y con la petición de entrega de la consignación que realiza la parte demandante. Por tanto, la solicitud de archivo es únicamente en el supuesto de que se tuviese por enervada la acción.

Condonación y compensación:

Se alega por la parte demandada la existencia de un acuerdo por el que se procedería a la condonación de la deuda si los arrendatarios abandonaban el inmueble antes de un determinado plazo que no ha sido respetado por la parte actora que ha presentado la demanda, así como la compensación de las rentas debidas con la fianza y con los gastos soportados por el arrendatario al haber realizado labores de mantenimiento y de reparación que correspondían a la propiedad.

Sobre la posibilidad de alegar estas cuestiones en el juicio de desahucio se pronuncia el Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sección Pleno, Sentencia 966/2023 de 19 Jun. 2023, Rec. 4663/2022.

4. La LEC dispone:

i) En el art. 444.1 LEC que:

"Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación". ii) En el primer párrafo del art. 440.3 que:

"En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el Letrado de la Administración de Justicia, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación". iii) En el art. 447.2 que:

"No producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión ni las que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler o por expiración legal o contractual del plazo, y sobre otras pretensiones de tutela que esta Ley califique como sumarias". iv) En el art. 497.3 que:

"No será necesaria la publicación de edictos en el "Boletín Oficial" de la Comunidad Autónoma o en el ''Boletín Oficial del Estado'' en aquellos procedimientos en los que la sentencia no tenga efecto de cosa juzgada y en los procesos de desahucio en los que se acumule la acción de reclamación de las rentas y cantidades debidas. En estos casos bastará la publicidad del edicto en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial".

v) Y en el art. 438.1 que:

"2. En ningún caso se admitirá reconvención en los juicios verbales que, según la ley, deban finalizar por sentencia sin efectos de cosa juzgada.

" En los demás juicios verbales se admitirá la reconvención siempre que no determine la improcedencia del juicio verbal y exista conexión entre las pretensiones de la reconvención y las que sean objeto de la demanda principal. Admitida la reconvención se regirá por las normas previstas en el juicio ordinario, salvo el plazo para su contestación que será de diez días.".

5. Del conjunto normativo anterior se infiere lo siguiente:

i) En el juicio verbal en el que únicamente se ejercita la acción de desahucio por falta de pago, el demandado solo puede alegar y probar (a salvo las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) el hecho del pago.

Se trata, por lo tanto (como ya expusimos más detalladamente en la sentencia 196/2022, de 7 de marzo de 2022 ): (i) de un proceso sumario, ya que tiene la cognición limitada; (ii) cuya sentencia no produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que no se admite la reconvención.

ii) Las cosas son distintas en el juicio verbal en el que a la acción de desahucio por falta de pago se acumula la de reclamación de rentas o cantidades debidas, puesto que en este el demandado (además de las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) puede alegar (y, por lo tanto, probar), aunque sea sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.

Se trata, por lo tanto: (i) de un proceso plenario. Y no solo por lo que se refiere a la acción de reclamación de rentas o cantidades debidas, sino también por lo que atañe a la acción de desahucio, ya que la cognición no se limita al mero hecho y prueba del pago, sino que el demandado puede alegar, aunque sea sucintamente, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada, lo que le permite negar su misma condición de deudor si afirma que no debe nada y, consecuentemente, controvertir sin limitación, ya que la ley no restringe las razones alegables en tal sentido, la realidad de la deuda que está en la propia base de la acción de desahucio afirmada; (ii) cuya sentencia sí produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que sí se admite la reconvención, siempre que no determine la improcedencia del juicio verbal y exista conexión entre sus pretensiones y las que sean objeto de la demanda principal.

Respecto a la condonación pretendida por la parte demandada procede la confirmación de los pronunciamientos de la sentencia de instancia ya que no hay ninguna prueba sobre este acuerdo, sin que la declaración testifical de don Cirilo pueda llevarnos al convencimiento de su existencia pues lo narrado por el testigo se asemeja más a unas negociaciones que a un acuerdo ya que no hay constancia expresa de la concreción de determinados extremos esenciales como son la fecha en la que se debería realizar el desalojo o persona con las que se concluyó el acuerdo pues el testigo hace referencia a la intervención en la negociación del hijo del propietario. Resulta difícil creer que un acuerdo de estas características, referido a una cantidad de elevada, se adoptase sin la suscripción de ningún documento y sin dejar constancia escrita alguna de él. Esta falta de documentación del acuerdo nos lleva a concluir, tal y como lo ha hecho el juzgador de instancia, que existieron conversaciones tendentes a dar una solución a la situación en la que se encontraban arrendador y arrendatario, pero que tal acuerdo no llegó a concretarse.

También debe ser confirmado el pronunciamiento de la sentencia de instancia en cuanto a la imposibilidad de compensar las rentas adeudadas con el importe de la fianza ya que la finalidad de la fianza es garantizar tanto el impago de las rentas como la entrega de la vivienda en el mismo estado en que fue recibida y esta segunda finalidad quedaría sin efecto y, por tanto, el arrendador desprotegido frente a posibles daños, si la fianza se agotase en compensar el impago de las rentas. La fianza es una garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario que responde de su obligación principal de devolver la cosa incólume, correlativa con el derecho del arrendador de exigir que le sea devuelta en buen estado. Por tanto, hasta que no se restituya la posesión del inmueble y se compruebe el estado en el que se encuentra no procede solicitar la devolución de la fianza ni procede su compensación con las rentas impagadas, debiéndose estar a lo pactado en el contrato de arrendamiento que establece que la fianza no se devolverá hasta que se produzca la entrega de las llaves.

Tampoco procede descontar de las cantidades adeudadas el periodo de tres semanas que la parte demandada alega que necesitó para adecuar la vivienda una vez que le fue entregada. No hay prueba alguna referida al acuerdo alcanzado por las partes para descontar esas tres semanas del importe de la renta ni tampoco hay prueba alguna acreditativa del mal estado en el que la parte demandada dice haber encontrado la vivienda. No hay ninguna reclamación en ese momento a la propiedad y no hay constancia de queja alguna por la parte arrendataria ni prueba de que tuviesen que demorar en tres semanas la entrada a la vivienda.

No concurre cosa juzgada respecto a la reclamación de rentas ya que en la sentencia dictada en el juicio verbal sobre resolución de contrato de arrendamiento por expiración de plazo, Autos 771/2020, no se realizó ningún pronunciamiento relativo a las rentas adeudadas debido a que cuando se interpuso la demanda aún no se había producido ningún impago, concluyendo el juzgador que las rentas que se dejaron de pagar tras la presentación de la demanda no podían ser reclamadas en ese procedimiento al no ser de aplicación el artículo 220.2 LEC, reservando el derecho de la parte demandante a reclamarlas en otro procedimiento.

También procede la confirmación del pronunciamiento del juzgador de instancia de inadmisión de toda aquella documentación que fue presentada en el acto del juicio por la parte demandada y era de fecha anterior a la presentación de la demanda ya que no ese encontraba en ninguno de los supuestos previstos en el artículo 270 LEC:

Artículo 270. Presentación de documentos en momento no inicial del proceso.

1. El tribunal después de la demanda y la contestación, o, cuando proceda, de la audiencia previa al juicio, sólo admitirá al actor o al demandado los documentos, medios e instrumentos relativos al fondo del asunto cuando se hallen en alguno de los casos siguientes:

1.º Ser de fecha posterior a la demanda o a la contestación o, en su caso, a la audiencia previa al juicio, siempre que no se hubiesen podido confeccionar ni obtener con anterioridad a dichos momentos procesales.

2.º Tratarse de documentos, medios o instrumentos anteriores a la demanda o contestación o, en su caso, a la audiencia previa al juicio, cuando la parte que los presente justifique no haber tenido antes conocimiento de su existencia.

3.º No haber sido posible obtener con anterioridad los documentos, medios o instrumentos, por causas que no sean imputables a la parte, siempre que haya hecho oportunamente la designación a que se refiere el apartado 2 del artículo 265, o en su caso, el anuncio al que se refiere el número 4.º del apartado primero del artículo 265 de la presente Ley.

2. Cuando un documento, medio o instrumento sobre hechos relativos al fondo del asunto, se presentase una vez precluidos los actos a que se refiere el apartado anterior, las demás partes podrán alegar en el juicio o en la vista la improcedencia de tomarlo en consideración, por no encontrarse en ninguno de los casos a que se refiere el apartado anterior. El tribunal resolverá en el acto y, si apreciare ánimo dilatorio o mala fe procesal en la presentación del documento, podrá, además, imponer al responsable una multa de 180 a 1.200 euros.

El hecho de que el artículo 440.3 LEC al regular la oposición a la demanda de desahucio establezca que el demandado ha de alegar sucintamente los motivos de oposición no excluye la obligación de presentación de la documentación en la que funde su oposición en ese momento procesal, pues otra cosa produciría indefensión a la parte contraria que se vería privada de conocer antes de la vista la prueba documental de la que la parte contraria pretende hacerse valer.

Por tanto, la oposición, pese a ser sucinta, debe contener todos los motivos de oposición que pretendan hacerse valer y no se excepciona la obligación de aportar la documentación en ese momento procesal.

Respecto a los gastos de reparación de la vivienda en el contrato de arrendamiento se regula esta materia en la estipulación séptima "los arrendatarios no podrán efectuar obra alguna, salvo las de mantenimiento y reparación, que correrán por su cuenta, sin previo permiso por escrito del propietario" y en la décima se indica que " El propietario está específicamente obligado a mantener a los arrendatarios en la pacífica posesión y disfrute del inmueble, atendiendo aquellas reparaciones que corran a su costa".

Dado que la redacción del contrato no permite determinar el acuerdo alcanzado entre las partes sobre los gastos de reparación procede acudir a lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos:

Artículo 21. Conservación de la vivienda.

1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil .

La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.

2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.

Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

De todo lo expuesto se deduce que corresponde al arrendador soportar las reparaciones necesarias para el mantenimiento de la vivienda en el estado de servir para el uso al que se ha destinado. Estas reparaciones se deben poner en conocimiento del arrendador que debe asumir su coste y proceder a realizarlas, necesitando, por tanto, el arrendatario autorización del arrendador si pretende acometerlas directamente y, en el caso de ser urgentes, el arrendatario podrá realizarlas con la mera comunicación al arrendador, exigiendo de inmediato la devolución del importe abonado.

Por tanto, la parte demandada tiene derecho a compensar aquellas cantidades abonadas en concepto de reparaciones siempre que lo hubiese comunicado por escrito al arrendador y este no hubiese atendido a la reparación o que esta tuviese carácter urgente.

Ha resultado acreditado que el arrendatario comunicó por escrito al arrendador la necesidad de reparar la valla del jardín el 25 de marzo de 2023. En la factura de mayo de 2023 consta como concepto reparación de valla perimetral por importe de 796 Euros. El 25 de marzo de 2023 se notifica que se ha reparado la bomba de calor pero no se aporta factura acreditativa de la reparación. También se hizo referencia por correo electrónico a los daños en el filtro de la piscina en enero de 2021 y en mayo de 2021 se pagó una factura por importe de 1250 Euros en concepto filtro de piscina e instalación.

Por tanto, las únicas reparaciones soportadas por la parte arrendataria que pueden ser compensadas con las rentas adeudadas son las relativas a gastos por averías notificadas a la parte arrendadora y cuyo pago está justificado en las actuaciones, esto es, la reparación de la valla perimetral y el filtro de la piscina

En cuanto a los gastos por el mantenimiento del jardín y de la piscina, el contrato también adolece de ambigüedad en la designación de la parte que debe correr con los mismos,, ya que en la estipulación décima se establece como obligación del arrendatario mantener la vivienda, el jardín y la piscina con la diligencia de un padre de familia, atendiendo a su mantenimiento general y a devolverla en el mismo estado en que se le entregue y en la misma estipulación se dice que la arrendador está obligado a mantener el jardín. La cláusula undécima tampoco aclara la cuestión al cargar sobre el arrendador el abono de los gastos de comunidad y de mantenimiento del jardín y la piscina.

Con carácter general corresponde al arrendatario proceder al cuidado y mantenimiento de la totalidad del inmueble arrendado, a excepción de los gastos de reparación, lo que incluye los gastos de piscina y jardín, salvo que se hubiese pactado lo contrario, pacto que no consta en el supuesto que nos ocupa, y ello en cuanto el mantenimiento es la mera conservación de la cosa en el estado en el que fue recibida y es una obligación propia de la parte arrendataria. Por todo ello no pueden ser compensados los pagos efectuados en concepto de jardín y piscina ya que, esos gastos de conservación son de cargo de la parte arrendataria y si fuesen gastos de reparación se tendrían que haber puesto en conocimiento de la propiedad y únicamente en el supuesto de que esta no actuase estaría legitimado el arrendatario para reclamar su abono. Como dijimos anteriormente solo se ha acreditado haber puesto en conocimiento del propietario la necesidad de reparar la verja y el filtro de la piscina puesto que de la bomba de calor no se ha aportado factura acreditativa del pago.

Procede estimar la compensación por el importe de la cantidad abonada por la parte arrendataria como consecuencia de la fuga en el sistema de riego de la finca ya que la realización de las tareas que exceden del mero mantenimiento y suponen la reparación o restitución de algún elemento deteriorado corresponden al propietario. Ha resultado acreditado por medio del informe pericial la existencia del avería y ha resultado acreditado el importe abonado por el arrendatario.

Por tanto, procede deducir de la cantidad adeudada por el arrendatario la suma de 3935,8 Euros correspondientes a 889,80 Euros por la fuga de agua, 796 Euros por la reparación de la valla perimetral y 1250 Euros en concepto filtro de piscina e instalación.

Tercero.- En materia de costas en primera instancia es de aplicación el artículo 394 LEC debiendo imponerse las costas a la parte demandada ya que ha existido una estimación sustancial de las pretensiones de la actora al tener por enervada la acción de desahucio por la cantidad de 198.621,2 Euros, por lo que la estimación de la oposición es inferior a un 10% de la cantidad reclamada lo que justifica la imposición de costas. En alzada resulta de aplicación el artículo 398 LEC.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso,