Sentencia Civil 194/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 16, Rec. 925/2021 de 21 de marzo del 2024

PRIMERO.- Planteamiento

En enero de 2020 el Arzobispado de Barcelona ejercitó acción dirigida a obtener la declaración de "ineficacia" de los contratos "de arras penitenciales con cláusula suspensiva" que, en fechas 12 de abril y 9 de mayo de 2018, convino con Inmotres SL y Nougava SA, por una parte, y Tolian Inversions SL, por otra, con la consiguiente condena de estas últimas al reintegro de las sumas recibidas (26.500 euros, 42.000 euros y 10.500 euros, respectivamente), más intereses.

Los indicados contratos tenían por objeto la transmisión de un total de ocho licencias de las que eran titulares Inmotres SL, Nougava SA y Tolian Inversions SL que les permitían la explotación, en régimen de viviendas de uso turístico ("HUTB"), de otros tantos departamentos de su propiedad situados en los edificios de las calles DIRECCION000), DIRECCION001) y DIRECCION002), de Barcelona.

Basaba su pretensión la parte actora en el incumplimiento de la condición suspensiva a que se hallaba sujeta la obligación de otorgar las escrituras públicas de compraventa y satisfacer el resto del precio pendiente, al no haber obtenido la autorización municipal para el traslado de las licencias a las viviendas del inmueble ubicado en la DIRECCION003 también de Barcelona.

Las demandadas se opusieron a dicha acción. En realidad, el Ayuntamiento nunca denegó la transmisión de las licencias. Lo que se produjo fue, sencillamente, la caducidad del expediente administrativo como consecuencia de la falta de aportación por el Arzobispado de la documentación precisa al efecto.

El Juzgado acogió la demanda, si bien no hizo expresa imposición de las costas causadas en primera instancia; decisión frente a la que se alzan Inmotres SL, Nougava SA y Tolian Inversions SL.

SEGUNDO.- Antecedentes relevantes

I. Visitudes registrales del título de propiedad de la parte actora

1/ Mediante escritura otorgada el 4 de mayo de 2016 Cáritas Diocesana de Barcelona donó al Arzobispado de Barcelona las fincas NUM000 (casa y patio en DIRECCION004, de superficie 116'73 m²) y NUM001 (casa y patio en DIRECCION003, de superficie 139'77 m²) de la DIRECCION005, inscritas en el Registro de la Propiedad número 14.

En la propia escritura el Arzobispado, ya como dueño de tales fincas, las agrupó a la NUM002 situada en la DIRECCION003 de la que era titular (casa y patio de superficie 393'71 m²), formando la urbana identificada como solar edificable compuesto de tres casas, en la fecha totalmente derribadas, ubicado en la DIRECCION003 y DIRECCION004 de Barcelona, de superficie 819'78 m² "según reciente medición" (documento 6 de la demanda).

Sobre el solar resultante de la agrupación promovió el Arzobispado la construcción de un edificio integrado por nueve viviendas, un local y 32 plazas de aparcamiento, según licencia municipal obtenida el 6 de julio de 2016. La dirección facultativa libró el certificado final de la obra y de habitabilidad el 26 de febrero de 2018 (v. expediente administrativo remitido al Juzgado por el Ayuntamiento).

2/ El siguiente 2 de junio la Registradora de la propiedad número 14 emitió calificación negativa de la inscripción de la escritura de agrupación por defectos subsanables. En lo que ahora nos interesa, por falta de aportación de la certificación catastral descriptiva y gráfica o una representación gráfica georeferenciada de la finca resultante de la agrupación y porque la rectificación de la superficie exigía la tramitación de uno de los procedimientos establecidos en la legislación vigente (documento 6 de la demanda).

No subsanado el defecto, el asiento de presentación caducó por el transcurso del plazo de 60 días desde la última notificación.

3/ El 11 de abril de 2018 presentó el Arzobispado instancia al Registro solicitando el inicio del trámite previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria (LH) para obtener la rectificación de la superficie de la finca resultante de la agrupación de las NUM000, NUM001 y NUM002 (650'21 m² según el Registro) y coordinarla con la catastral (822 m²).

4/ El 29 de junio se inscribió el pleno dominio de las fincas NUM000 y NUM001 a favor del Arzobispado, iniciándose el procedimiento previsto en el artículo 199 de la LH. Durante su tramitación, en concreto, el 20 de julio se practicaron sendas anotaciones preventivas por imposibilidad de practicar la inscripción, conforme al artículo 42-9 de la LH ( "... título cuya inscripción no pueda hacerse por algún defecto subsanable ...").

5/ El 19 de octubre la Registradora emitió calificación negativa de la inscripción de la finca resultante de la agrupación. Según el Registro, las fincas agrupadas tenían una superficie total de 650'21 m², mientras que de la certificación catastral descriptiva y gráfica resultaban 822 m² y, a tenor de la escritura, la superficie era de 819'78 m². El exceso de cabida, superior al 26% de la superficie inscrita, no permitía considerar que se trataba de una "simple rectificación de superficie inscrita erróneamente". Además, tras el estudio registral de las fincas agrupadas, las de procedencia y las colindantes, no se podía descartar que con la inscripción de aquel exceso se produjera una doble inmatriculación ("sorgeixen dubtes fonamentats que l'excés, o almenys la major part de l'excés de cabuda, que es pretén inscriure constitueix la finca registral NUM003 DIRECCION003").

Practicadas las notificaciones oportunas de la nota de calificación el 31 de octubre, los asientos de presentación prorrogados, conforme el artículo 323 de la LH, caducaron y se cancelaron las anotaciones preventivas de imposibilidad practicadas.

II. Sobre los contratos objeto del proceso

1/ En fechas 12 de abril y 9 de mayo de 2018 firmó el Arzobispado de Barcelona los denominados "contratos de arras penitenciales con cláusula suspensiva" que motivan la controversia. Tenían por objeto la "futura compraventa y consiguiente cesión de los derechos de explotación de las licencias de Habitatges d'Us Turístic" de las que eran titulares Inmotres SL/Nougava SA y Tolian Inversions SL por un precio de 105.000 euros, 280.000 euros y 55.000 euros, respectivamente, más IVA. La compradora hizo entrega en el acto de las sumas de 16.500 euros, 22.000 euros y 5.500 euros (documentos 1 y 2 de la demanda).

Según las cláusulas tercera, cuarta y sexta de ambos contratos:

" TERCERA.- Dicha/s cantidad/es se recibe/n por la/s sociedad/es vendedora/s y se hace/n efectiva/s por la parte compradora como parte integrante del precio total acordado, en concepto de ARRAS PENITENCIALES, según lo preceptuado en el Artículo 1454 del vigente Código Civil (...)

Consecuentemente, llegada la fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa según posteriormente se establece, si el comprador no satisface la totalidad del precio estipulado e IVA correspondiente se resolverá automáticamente y sin necesidad de requerimiento alguno el presente contrato, haciendo las sociedades vendedoras suyas las cantidades. Y si las vendedoras no quisieran otorgar las preceptivas escrituras de compraventa deberán de devolver a la compradora duplicadas las cantidades recibidas.

CUARTA .- Las partes contratantes acuerdan que las escrituras de compraventa se otorgarán en la notaría de Barcelona designada por la compradora en el plazo máximo de dos meses contado a partir de la fecha del presente contrato, para lo cual la compradora comunicará con una antelación de diez días hábiles a las vendedoras fecha, hora y domicilio de la notaría de otorgamiento (...).

SEXTA .- Se establece que el inicio del cómputo del plazo establecido en la cláusula CUARTA para el otorgamiento de las escrituras públicas de compraventa y comparecencia ante los servicios jurídicos del Ayuntamiento así como el consiguiente pago y cobro del precio estipulado por las Licencias queda sometido a la CONDICIÓN SUSPENSIVA de que ninguna de las mismas tenga en trámite o procedimiento denuncia o expediente municipal por infracción referente a su actividad y que la compradora haya obtenido la pertinente autorización municipal de traslado de la actividad de dichas licencias al inmueble de su propiedad sito en la DIRECCION003 de Barcelona. El no cumplimiento de dichas condiciones, la denegación expresa de la autorización municipal de traslado de las licencias o el transcurso del plazo de tres meses prorrogables mes a mes hasta un máximo de seis meses a partir del día de hoy sin que el Ayuntamiento haya resuelto el traslado de las Licencias solicitado supondrá la resolución del presente contrato, debiendo en este caso, las vendedoras devolver las cantidades percibidas en concepto de arras a la compradora en el plazo de diez días hábiles después de ser requeridas al efecto.

Una vez concedida la autorización municipal de traslado de actividad de las licencias se iniciará el cómputo del plazo establecido en la cláusula CUARTA".

2/ El 20 de septiembre de 2018, las partes suscribieron sendos anexos a los contratos "de arras penitenciales" firmados los anteriores 12 de abril y 9 de mayo (documento 3 de la demanda).

En el Exponen II de los documentos se indicaba:

"Que, debido a cuestiones de falta de documentación a aportar por parte del ARQUEBISBAT y por una parte y a la complejidad de los trámites municipales precisos ha ido transcurriendo el tiempo sin que hasta el día de hoy se haya expedido por parte del Ayuntamiento de Barcelona la correspondiente resolución de idoneidad del edificio para el traslado de las licencias para pisos turísticos como se especifica en el contrato reiterado".

Según el Exponen III:

"Que elARQUEBISBAT desea aplazar el otorgamiento de la escritura ... un plazo prudencial, ya que tiene constancia de que el Ayuntamiento resolverá positivamente la idoneidad del edificio para el traslado de las licencias ..."

A tenor del pacto primero:

Las partes "acuerdan (...) clarificar y modificar el Contrato de Arras Penitenciales de fecha (...) en el sentido de que las escrituras de compraventa de las Licencias de Habitatges d'Ús Turístic se formalizarán en la notaría designada por la compradora antes del día treinta y uno de diciembre de presente año dos mil dieciocho" (Inmotres y Nougava) y "clarificar y consiguientemente modificar el contenido del Contrato de Arras Penitenciales de fecha (...) en el sentido de que se establece un nuevo plazo máximo hasta el día treinta de diciembre del presente año dos mil dieciocho para el otorgamiento y firma de las escrituras de compraventa de la licencia (...)" (Tolian) .

Por último, en el pacto segundo se hacía constar que "como contraprestación al aplazamiento" el Arzobispado entregaba en el acto las sumas de 10.000 euros a Inmotres, 20.000 euros a Nougava, y 5.000 euros a Tolian en concepto de arras penitenciales.

3/ En fecha 27 de diciembre de 2018 suscribió el Arzobispado con Inmotres y Nougava un nuevo anexo ( "Anexo al contrato de arras penitenciales suscrito el 12-4-18") (documento 4 de la demanda).

Tras referir la previa firma del "contrato de arras penitenciales referente a la futura compraventa", las cantidades recibidas por las vendedoras, así como el "documento de prórroga del contrato de arras hasta el día 30 de diciembre de 2018" (Exponen I), por lo que aquí nos interesa, el tenor del documento es el siguiente:

" II.- Que el Ayuntamiento de Barcelona aún no ha resuelto el expediente de traslado de la actividad" de las licencias "al inmueble de la DIRECCION003 cuya idoneidad de dicho edificio está pendiente de resolver .

III.- Que el ARQUEBISBAT desea aplazar el otorgamiento de la escritura pública de compraventa un plazo prudencial, ya que tiene constancia de que el Ayuntamiento resolverá positivamente el traslado de las licencias, y para ello ha llegado a un acuerdo con las sociedades vendedoras (...), que se regirá por los siguientes

PACTOS :

PRIMERO .-"Las sociedades ... acuerdan con el ARQUEBISBAT DE BARCELONA ... clarificar y consiguientemente modificar el contenido del Contrato de Arras Penitenciales de fecha 12-04-2018 en el sentido de que las escrituras de compraventa de las Licencias de Habitatges d'Ús Turistic se formalizarán en la notaría designada por la compradora antes del día treinta de enero de dos mil diecinueve".

4/ El 5 de marzo siguiente Inmotres y Nougava remitieron burofax al Arzobispado. Tras afirmar que el anterior mes de enero había finalizado el último plazo convenido y que si el Ayuntamiento no había concedido las licencias era por causa solo imputable al propio comprador, le requirió para el otorgamiento de las escrituras públicas y pago del precio antes del día 10 de abril, dando en otro caso por rescindido el contrato con la consiguiente retención de las cantidades percibidas en concepto de arras penitenciales (documento 14 de la demanda).

5/ Los días 14 y 19 de marzo el letrado del Arzobispado, Joan Iglesias, requirió a las demandadas la devolución de las arras por no haberse cumplido la condición suspensiva a que se hallaba sometida la compraventa toda vez que "el Ayuntamiento ha resuelto denegar expresamente la autorización de traslado de licencias por no ser idóneo el edificio propiedad de Arquebisbat de Barcelona" (documentos 15 y 16 de la demanda).

6/ El siguiente día 26 el abogado de Inmotres y Nougava respondió a la anterior comunicación ratificando su postura y añadiendo:

"Nos indica que el Ayuntamiento ha resuelto denegar expresamente la autorización de traslados de licencias por no ser idóneo el edificio propiedad del Arquebisbat de Barcelona, lo que en absoluto es cierto y que por tanto no aceptamos. El edificio es perfectamente idóneo como Ud. bien sabe, lo que ocurre es que ni está inscrito ni se puede inscribir en el Registro de la Propiedad porque está edificado sobre un suelo parte del cual es de titularidad registral de un tercero. Esta realidad nada tiene que ver con su argumentación y sabe Ud. muy bien, porque así se lo reiteraron los servicios técnicos del Ayuntamiento desde el inicio del trámite administrativo, que la inscripción registral era uno de los requisitos imprescindibles. Esta circunstancia siempre la omitió Ud, con el consiguiente engaño y perjuicio a nuestras sociedades, hasta que finalmente dejó de tener argumentos (...)" (documento 17 de la demanda) .

III. Expediente administrativo

1/ El 22 de junio de 2018 D. Hermenegildo, en representación del Arzobispado, presentó ante el Ayuntamiento solicitud de licencia urbanística de edificio para viviendas de uso turístico en relación al inmueble situado en la DIRECCION003.

El formulario o modelo normalizado indicaba la documentación requerida y en los apartados "Certificat del Registre de la propietat" y "Declaració responsable de cadascun del propietaris", el firmante hizo constar: "S'aporta l'Escriptura, el Certificat està en tràmit" y "S'aporta Certificat final d'obra, les cèdules estan en tràmit", respectivamente. Obviamente, no cumplimentó las declaraciones responsables de cada una de las viviendas.

2/ En el trámite de evaluación del expediente, el siguiente 18 de julio el Ayuntamiento emitió informe de deficiencias documentales subsanables, consistentes en la falta de aportación del certificado del registro de la propiedad y la declaración responsable de los propietarios de las viviendas, dirigiendo a la actora el siguiente requerimiento:

"S' l requereix per tal que en el termini de 10 dies esmeni les deficiències o formuli les al·legacions corresponents. Aquest requeriment suspèn el termini de resolució del procediment iniciat, cas que transcorri el termini de 3 mesos sense que l'interessat hagi esmenat les deficiències senyalades o formulat al·legacions adients, es produirà la caducitat del procediment (art. 27 de l'Ordenança Municipal d'Activitats i d'Intervenció integral de l'Administració Ambiental de Barcelona i en relació amb els articles 22.1 i 95 de la Llei 39/2015, del 1 d'octubre, del Procediment Administratiu Comú de les Administracions Públiques)".

Este requerimiento fue recibido en fecha 25 de julio. El plazo para subsanar las deficiencias o formular alegaciones vencía por tanto el 8 de agosto y el de caducidad de tres meses el 25 de octubre del propio año 2018.

3/ El 1 de agosto presentó el representante del Arzobispado escrito al Ayuntamiento aportando una descripción del proyecto constructivo del edificio donde se hallan las viviendas a las que se pretendían trasladar las licencias de uso turístico librado por el arquitecto, las declaraciones responsables de la propiedad haciendo constar que las cédulas de habitabilidad de las viviendas se hallaban "en trámite" y un certificado del registro de la propiedad donde constaba la titularidad de las fincas NUM000, NUM001 y NUM002, así como la anotación preventiva por imposibilidad de practicar la inscripción de la escritura de agrupación y, por tanto, de la titularidad de la resultante.

4/ Fuera del plazo conferido, en concreto, el 8 de noviembre presentó la actora escrito de alegaciones ante el Ayuntamiento. Tras explicar las vicisitudes de la inscripción de la escritura de agrupación y que la decisión final de la Registradora le obligaba a acudir a la vía judicial para obtener la declaración de adquisición por usucapión de la propiedad de la finca NUM003 de DIRECCION003 ( "morta des de l'any 1916"), a pesar de que en el expediente de exceso de cabida ninguno de los colindantes había efectuado alegación alguna, interesaba que se tuviera por acreditada de forma indubitada la plena propiedad de la finca agrupada y, en definitiva, se reconociera la idoneidad del edificio de la DIRECCION003 para el destino de viviendas de uso turístico.

Previos los oportunos informe jurídico y propuesta de resolución de la Cap del Departament de Llicències d'Activitats firmados el siguiente 29 de noviembre, el día 20 de diciembre la Gerente Adjunta de Urbanismo rechazó las antedichas alegaciones, no ya solo por extemporáneas, sino porque no desvirtuaban la exigencia de aportación de certificado del registro de la propiedad, requisito imprescindible para otorgar la licencia solicitada. Al tiempo, declaró la caducidad del expediente ya advertida en el requerimiento efectuado el anterior 25 de julio por causa de paralización imputable al interesado durante mas de 3 meses. Dicha resolución fue notificada al letrado del Arzobispado el 10 de enero de 2019.

5/ El siguiente 1 de febrero interpuso la ahora apelada recurso de reposición frente a la resolución de 20 de diciembre de 2018. Fue desestimado el 19 de febrero con los siguientes argumentos:

"TERCER.- Pel que fa a la primera de les al·legacions, en data 01 d'agost de 2018, l'interessat aporta documentació amb deficiències sent plenament conscient d'aquestes circumstàncies, ja que la declaració responsable es fa sense disposar de les cèdules d'habitabilitat contràriament al que es requeria i el certificat del registre de la propietat inclou anotació preventiva per impossibilitat de practicar la inscripció corresponent d'agrupació; la qual l'efecte fonamental de l'anotació consisteix a impedir que el titular del dret inscrit pugui invocar la protecció de la fe pública registral enfront del dret anotat, però, sense que això alteri la seva naturalesa, ni el converteix en un dret especial de garantia, en aquest sentit es pronuncia la doctrina de la DG, per exemple, R. 23-5-2014. Tot l'anterior, forçosament, ha de portar a considerar que no s'ha procedit a evacuar el requeriment efectuat de data 18 de juliol de 2018.

QUART.- Pel que fa a la segona de les al·legacions, amb plena consciencia de que la documentació presentada no és la que va ser requerida com es dedueix de l'anterior i fora del termini concedit (al requeriment de 18 de juliol de 2018 se li atorgava un termini de 10 dies a l'efecte, també per formular les al·legacions adients), l'interessat presenta les seves al·legacions de 8 de novembre de 2018 que en cap cas desvirtuen l'anterior.

CINQUÉ. Pel que fa a la tercera de les al·legacions, decau a partir de les anteriors consideracions. L'interessat no ha aportat la documentació requerida, d'acord amb l'article 25.4 del PEUAT que remet al Manual Operatiu del Cens on es recull la documentació i procediments necessaris per tal de facilitar la seva aplicabilitat, amb la finalitat d'esmenar les deficiències observades en el tràmit d'avaluació del projecte dins el termini concedit a l'efecte havent estat advertit en forma de què transcorregut el termini de 3 mesos sense que s'hagués esmenat les deficiències assenyalades o formulat al·legacions adients, es produiria la caducitat del procediment".

La resolución fue notificada por correo certificado el 28 de febrero de 2019, haciendo constar que agotaba la vía administrativa y que contra ella cabía recurso contencioso administrativo ante los Juzgados de Barcelona.

TERCERO.- Sentencia de primera instancia, recursos y oposición

I. Sentencia de primera instancia

El juez a quo justificó su decisión de estimar la demanda con los siguientes razonamientos:

"(...) de la lectura de la cláusula [sexta] y de la condición suspensiva se extrae, -dejando al margen cualquier otra consideración-, que el contrato [los firmados el 12 de abril y el 9 de mayo de 2018] tiene eficacia siempre y cuando exista una autorización municipal o se resuelva en un plazo determinado por parte del ayuntamiento, esto es, se dejaba al arbitrio de un tercero, -con independencia de los motivos que conllevaran su resolución-, la eficacia de la compraventa de licencias con aprovechamiento de uso turístico, y si no se autorizaba el traslado de las licencias a favor de la actora, quedaba sin efecto el contrato de arras y se devolvían las cantidades abonadas.

Además, esto cuadra o casa, con el hecho poscontractual que se vayan sucediendo prórrogas o adendas con la finalidad de solventar el problema derivado de la no exclusión (sic) del título en el Registro de la propiedad, -cuyos motivos son intrascendentes o no se trasladan al contrato de arras-, sino que lo importante es que esto ha condicionado la resolución del tercero, el ayuntamiento, resolución que fue atacada por la parte actora, como no podía ser de otra manera, a los efectos de obtener las licencias en las que estaba interesada.

(...)

Y más datos. En el certificado registral consta como se inicia el expediente de inscripción el 11 de abril de 2018, fecha que coincide con el primer contrato de arras y que también permite inferir que no estaba prevista la resolución de la Registradora de la propiedad a los efectos de no cumplimentar el contrato de compraventa de licencias de uso turístico.

Por lo tanto, la condición no dependía exclusivamente de la actora, sino que hizo todo lo posible para obtener la autorización municipal, y dependía de que fuera autorizada por el ayuntamiento.

La condición se ha producido, no se ha obtenido la autorización municipal con independencia de que no se ha producido a través del cauce de denegación expresa, lo que ocurre es que la compradora no ha obtenido la autorización municipal, no se ha cumplido dicha condición, por el transcurso del plazo, lo que provoca la consecuencia de devolución de las arras penitenciales, art. 1454 Código Civil ".

II. Recursos

1/ Las demandadas denuncian un error en la valoración de la prueba por parte del Juzgado. Las cláusulas 4ª y 6ª de los contratos originarios quedaron modificadas por los anexos, que establecieron fechas límite concretas para la formalización de las compraventas, dejando en consecuencia sin efecto la condición suspensiva en principio convenida. No habiendo designado notario la compradora antes del 30 de diciembre de 2018 y el 30 de enero de 2019, respectivamente, se ha de producir el efecto característico de las arras penitenciales.

2/ Con carácter subsidiario y, en el supuesto de entender que la cláusula sexta no fue modificada por las adendas, aducen las apelantes que habría que entender cumplida la condición suspensiva y, por tanto, producir asimismo plenos efectos el pacto de arras penitenciales en aplicación de lo dispuesto en el artículo 1119 del CC.

Argumentan que, según viene a reconocer la propia sentencia de primera instancia, nos encontraríamos ante una condición mixta al no depender exclusivamente de que el Ayuntamiento otorgara la autorización para el traslado de las licencias sino también de que la actora cumpliera, con la diligencia exigible, los requisitos legales para obtenerla y, en concreto, que aportara el certificado registral justificativo de la propiedad de las viviendas que tenía intención de destinar al uso turístico y las declaraciones responsables que, a su vez, exigían la previa obtención de las cédulas de habitabilidad. La causa de la declaración de caducidad del expediente administrativo -que no denegación de las licencias- fue, precisamente, la falta de cumplimentación de tales requisitos.

III. Oposición a los recursos

Mantiene el Arzobispado que los anexos no pueden desvincularse de los contratos originarios que, como aclaraba la cláusula tercera de los propios documentos, se limitaron a complementar. Tan solo prorrogaron el plazo en principio fijado por las partes para la formalización de las escrituras públicas de compraventa de las licencias objeto de transmisión, precisamente, ante la dificultad para obtener la autorización del Ayuntamiento. La supresión de la condición suspensiva sería un "contrasentido máxime cuando empiezan a vislumbrar la dificultad y/o negativa del tercero al traspaso de las licencias".

Defiende la parte apelada haber actuado con la diligencia exigible, haciendo lo que "razonablemente estaba en sus manos para obtener el certificado del Registro de la Propiedad requerido sin conseguirlo, presentó un primer recurso [ante el Ayuntamiento] aportando otra documentación sustitutoria de la certificación solicitada, y otro posterior que, aun extemporáneo, fue resuelto aunque desestimado nuevamente por no disponer de aquella certificación".

CUARTO.- Consideraciones previas

I. La claridad del tenor literal de las cláusulas contractuales a la que dice haberse atenido el juez a quo y la afirmación de que la actora "hizo todo lo posible para obtener la autorización municipal" guardan escasa coherencia con los argumentos utilizados en la propia sentencia para no efectuar expresa imposición de las costas. Nótese que razona al efecto el Juzgado lo siguiente:

"En cuanto a las costas no se van a imponer a las partes demandadas, en tanto en cuanto la cláusula en cuestión admite interpretaciones dispares, y, sobre todo, la argumentación relativa a que la demandada haya cumplido desde el inicio con todo aquello a lo que estaba comprometida y la actora pudo prever la falta de inscripción del título como requisito para la obtención de la autorización municipal y, consiguientemente, plasmarlo de manera inequívoca en el contrato de arras, redacción que correspondió a la actora, lo que hubiera evitado este pleito (...)".

II. La subsistencia de la condición suspensiva tras la firma de los anexos y, desde luego, la diligencia que de su propia actuación predica el Arzobispado viene desmentida por la declaración de la única testigo que, a propuesta de las demandadas, depuso en el juicio, Noelia, responsable de la empresa London Private Company SLU que, por cuenta del propio Arzobispado, intermedió en las operaciones.

En efecto, ratificó la Sra. Noelia que, tras recibir el encargo de la actora de "buscar" en el mercado licencias para viviendas de uso turístico que se adaptaran al inmueble de la DIRECCION003, mantuvo reuniones con responsables de diversos departamentos del Ayuntamiento para comprobar la regularidad de las que ofrecían en venta las demandadas así como la viabilidad del traslado, informándose de los requisitos precisos para obtener la autorización, entre los que se encontraba la inscripción de la titularidad del inmueble en el Registro de la Propiedad. Tras trasladar dicha información a su cliente, se firmaron los contratos de arras. Puesto que ella no se ocupaba de las gestiones con el Registro, solo más tarde se enteró, aunque sin conocer el alcance del problema, de la falta de inscripción, circunstancia que motivó la suscripción de los documentos de prórroga, siempre en el convencimiento de que la solución era inminente.

La veracidad de tal declaración viene corroborada por el tenor de los correos electrónicos y mensajes de whatssap aportados en el acto de la audiencia previa por la representación procesal de las demandadas (documentos señalados como números 307 a 315). Nótese:

(i) que el 29 de noviembre de 2018 la Sra. Noelia remitió email a Severiano (que intervino en las gestiones administrativas también por cuenta del Arzobispado de Barcelona) del siguiente tenor:

"Entre tu i jo et... desitjo tinguis bones notícies perquè veient la situació el Bisbat incompliria contracte per motius d'inscripció al registre no per motius de viabilitat del Peuat de l'Ajuntament.

Esperem resposta sobre la viabilitat de la inscripció dins les dates establertes ja prorrogades als contractes inicials".

(ii) que el 29 de enero de 2019 la propia Sra. Noelia dirigió a Joan Iglesias, letrado del Arzobispado, comunicación en la que, tras reclamar el pago de la factura librada por su empresa por razón de las gestiones realizadas, indicaba:

"No es problema de London que el Bisbat no tingui correcte la inscripció del Registre de la Propietat. Just és aquest el motiu pel que l'Ajuntament ha denegat l'aptitud dels tràmits fets i presentats.

Per aconseguir aptitud d'un immoble per ser turístic s'ha de sol·licitar d'acord i amb la signatura del propietari. Sincerament si jo hagués estat informada a mes de juliol de 2018 d'aquesta irregularitat registral de la finca DIRECCION006, Barcelona, us hagés aconsellat no entrar sol·licitud fins tenir la finca correctament inscrita i amb la titularitat clara al Registre de la Propietat".

(iii) que los mensajes de whatssap del teléfono de la repetida Sra. Noelia cruzados con "Llicències Compradora Turístiques Bisbat" en el periodo comprendido entre el 31 de julio de 2018 y el 13 de febrero de 2019, transcritos en el documento 313, corroboran que el Sr. Iglesias mantenía contacto tanto con el Registro como con el letrado del Ayuntamiento y que era consciente de la situación de incumplimiento del contrato en que se encontraba el Arzobispado por falta de inscripción de la finca resultante de la agrupación; significativamente, el 6 de diciembre, tras referir haber llamado tres veces al abogado Sr. Iglesias sin obtener respuesta, comentó la Sra. Noelia: "Comença a fer mala pinta tot plegat. Donar la cara i negociar ens anirà millor a tots que trencar arres per incompliment del Bisbat".

QUINTO.- Interpretación de los documentos contractuales

I. Es verdad que como razona la STS 13/2016, de 1 de febrero, que cita las sentencias 294/2012, de 18 de mayo, y 27/2015, de 29 de enero, cuando los términos contractuales son claros y no plantean dudas sobre la verdadera intención de los contratantes, "la interpretación literal es el punto de partida y también el punto de llegada de la labor interpretativa, de forma que se impide, so pretexto de la propia labor interpretativa, que se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa" (en el mismo sentido, STS de 1 de octubre de 2019)

La propia STS 13/2016 recuerda sin embargo que reiterada jurisprudencia ha declarado "el carácter instrumental" de la interpretación literal del contrato que se infiere del párrafo primero del artículo 1281 del Código Civil, criterio que no puede ser considerado "como un dogma del proceso interpretativo" pues, como se deduce del segundo párrafo del precepto, "la atribución del sentido objeto de la interpretación (...) sigue estando en la voluntad realmente querida por las partes contratantes" ( SSTS 690/2014, de 9 de diciembre, y 908/2021, de 21 de diciembre).

En definitiva, como razona la STS de 25 de junio de 2015, citando las SS 294/2012, de 18 mayo, y 27/2015, de 29 de enero, "[e]l principio rector de la labor de interpretación del contrato es la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes. Esta búsqueda de la intención común (...) se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas, de ahí que la interpretación sistemática (1285 CC) constituya un presupuesto lógico-jurídico de esta labor (...)". De manera que, aunque "el sentido literal, como criterio hermenéutico, es el presupuesto inicial, en cuanto que constituye el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato (...) también contribuye a mostrar que el contrato por su falta de claridad, por la existencia de contradicciones o vacíos, o por la propia conducta de los contratantes, contiene disposiciones interpretables, de suerte que la labor de interpretación debe seguir su curso, con los criterios hermenéuticos a su alcance (1282-1289 CC) para poder dotar a aquellas disposiciones de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual".

Por otra parte, la STS de 29 de enero de 2015 recuerda que la jurisprudencia "ha resaltado el papel básico que juegan los principios de conservación del contrato y de buena fe contractual ( artículos 1284 , 1289 y 1258 del Código Civil , respectivamente)". En concreto, en relación al principio de buena fe, según dicha sentencia, "no solo se ha destacado su papel típico en el plano diferenciado de la integración del contrato ( artículo 1258 del Código Civil ), sino que también se ha reforzado su función como criterio decisivo en materia de interpretación y ejecución del contrato ( STS de 14 de enero de 2014 núm. 537/2013 )".

II. Todos los documentos contractuales fueron redactados por la actora y, por tanto, las dudas sobre su interpretación en ningún caso le podían beneficiar ( art. 1288 CC). Pues bien:

1/ Es indiscutible que la eficacia de las compraventas comprometidas en los contratos principales suscritos por los aquí litigantes se hallaba sujeta a la condición suspensiva consistente en "que ninguna de ... [las licencias objeto de transmisión] tenga en trámite o procedimiento denuncia o expediente municipal por infracción referente a su actividad y que la compradora haya obtenido la pertinente autorización municipal de traslado de la actividad de dichas licencias al inmueble de su propiedad sito en la DIRECCION003 de Barcelona" .

La redacción de tales contratos es sin embargo francamente tortuosa. Por una parte, la cláusula cuarta establecía el plazo máximo de dos meses, a contar desde su respectiva fecha (12 de abril y 9 de mayo de 2018), para el otorgamiento de las escrituras y pago del resto del precio; por otra, la cláusula sexta condicionaba el inicio del cómputo de aquel plazo a la antedicha condición suspensiva, indicando que "la denegación expresa de la autorización municipal de traslado de las licencias" "o el transcurso del plazo de tres meses prorrogables mes a mes hasta un máximo de seis meses a partir del día de hoy [plazo que vencía el 12 de octubre y el 9 de noviembre de 2018, respectivamente] sin que el Ayuntamiento haya resuelto el traslado de las Licencias solicitado supondrá la resolución del presente contrato, debiendo en este caso las vendedoras devolver las cantidades percibidas en concepto de arras a la compradora (...)".

2/ No habiéndose producido la denegación expresa de la autorización municipal, tampoco encaja la situación producida en la segunda hipótesis ( "el transcurso del plazo de tres meses prorrogables mes a mes hasta un máximo de seis meses a partir del día de hoy sin que el Ayuntamiento haya resuelto el traslado de las Licencias") por lo que, propiamente, no concurriría la causa de resolución prevista en la cláusula sexta a la que pareció atenerse el Juzgado.

3/ La tesis de las demandante es que, vencido el plazo de tres meses previsto en la cláusula sexta desde la firma de los contratos y sus prórrogas, sin que el Ayuntamiento accediera al traspaso de las licencias, quedaron sin efecto las operaciones; tesis difícilmente conciliable con el tenor literal de las adendas. Adviértase que si las compraventas seguían sujetas a la condición suspensiva en principio prevista, carece de lógica tanto la fijación de fechas límite concretas para el otorgamiento de las escrituras, como las siguientes expresiones: "Que elARQUEBISBAT desea aplazar el otorgamiento de la escritura ..."; las partes "acuerdan (...) clarificar y modificar el Contrato de Arras Penitenciales (...) en el sentido que las escrituras de compraventa de las Licencias de Habitatges d'Ús Turístic se formalizarán en la notaría designada por la compradora antes del día treinta y uno de diciembre de presente año dos mil dieciocho" y "antes del día treinta de enero de dos mil diecinueve". Máxime cuando el representante del Arzobispado manifestó tener conocimiento "de que el Ayuntamiento resolverá positivamente", primero "la idoneidad del edificio para el traslado de las licencias" y, después, "el traslado de las licencias" (conocimiento que solo podía haber obtenido del propio Ayuntamiento); afirmaciones que cuanto menos hubieron de inducir a las vendedoras a considerar cumplida la condición.

SEXTO.- Sobre la aplicación del artículo 1119 del CC

I. Aun entendiendo que, al suscribir las partes los repetidos anexos, continuó vigente la condición suspensiva, la pretensión actora carecería de viabilidad.

Indiscutidamente, las licencias objeto de transmisión no tenían "en trámite o procedimiento denuncia o expediente municipal por infracción referente a su actividad". Cierto que la compradora no obtuvo la autorización municipal de traslado de la actividad al inmueble de su propiedad. En este segundo aspecto, la condición era de carácter mixto: no dependía de la exclusiva voluntad del deudor (por lo que no incurría en la sanción de nulidad del artículo 1115 del CC) pero sí le exigía un comportamiento diligente para lograr aquella autorización y, con ello, la efectividad del contrato.

Es preciso, por tanto, analizar si, de algún modo, resulta imputable al Arzobispado que no llegara a producirse el evento. Porque, en tal caso, entraría en juego lo dispuesto en el artículo 1119 del CC ( "se tendrá por cumplida la condición cuando el obligado impidiese voluntariamente su cumplimiento"); precepto que sanciona el incumplimiento del deber de lealtad de las partes contratantes y que, en palabras de la STS 765/2013, de 18 de diciembre, con el fin de "proteger las expectativas legítimas de la otra parte durante la situación de pendencia de la condición", regula el denominado "cumplimiento impropio o ficticio de la misma".

II. Coincidimos con las apelantes que tal es el caso. Si no llegaron a obtenerse las licencias fue por causa solo imputable al propio Arzobispado, que no tenía regularizada la situación registral y administrativa de las viviendas para las que se comprometió a adquirirlas, presupuesto indispensable para que la condición pudiera cumplirse.

Cierto que llevó a cabo el Arzobispado determinadas actuaciones tanto ante el Registro como ante el Ayuntamiento. Ni siquiera consta sin embargo que llegara a otorgar la escritura de declaración de obra nueva con la descripción de las viviendas que tenía intención de destinar al uso turístico ni, por supuesto, que solicitara las cédulas de habitabilidad al Departament d'Habitatge de la Generalitat. Y, aun prescindiendo de que no recurrió la resolución que puso fin a la vía administrativa ni la calificación de la Registradora de la Propiedad, con lo que mal cabría afirmar que puso los medios que estaban a su alcance para obtener la autorización administrativa a la que se condicionaron las operaciones ( STS 638/2013, de 28 de octubre), dada la irregularidad originaria de su título de propiedad, en realidad aquellas actuaciones estaban abocadas al fracaso desde el primer momento.

En definitiva, ya en la fecha de la firma de los contratos principales la compradora no se hallaba en situación de poder cumplir el presupuesto para que se produjera la condición. La consecuencia no puede ser otra que la postulada por las apelantes, por tanto, en aplicación de la cláusula tercera, la resolución de los contratos y la pérdida de las cantidades entregadas en concepto de arras penitenciales.

Conviene recordar que como, en relación al artículo 1119 del CC, aclaró la STS 722/2010, de 10 noviembre, "[l]a voluntariedad a que alude el precepto no ha de ir dirigida necesariamente y de modo exclusivo a impedir el cumplimiento de la condición suspensiva, pues lo único requerido es que ello se provoque, aunque sea indirectamente, por un acto o conducta voluntaria".

III. No cabe calificar como diligente y ajustada a la buena fe contractual la actuación de la demandante a la vista de los siguientes datos:

1/ Conociendo desde el mes de junio de 2016 la calificación negativa de la inscripción de su título de propiedad, no intentó subsanarla hasta el 11 de abril de 2018. Y, sobre todo, nada advirtió a las demandadas al suscribir los siguientes 12 de abril y 9 de mayo los contratos que motivan la controversia.

2/ A pesar de que, al menos el 22 de junio de 2018, fecha en la que presentó la solicitud ante el Ayuntamiento, tuvo conocimiento efectivo el representante del Arzobispado de carecer de la documentación precisa para obtener la autorización municipal (certificación registral de incripción de su título y cédulas de habitabilidad), no solo nunca lo puso en conocimiento de las vendedoras a los fines de que pudieran valorar si, en tales condiciones, estaban dispuestas a concertar las prórrogas, sino que en los anexos suscritos los siguientes 20 de septiembre y 27 de diciembre aseguró que "el ARQUEBISBAT (...) tiene constancia de que el Ayuntamiento resolverá positivamente la idoneidad del edificio para el traslado de las licencias"; afirmación que en absoluto correspondía a la realidad. Adviértase:

a/ que el 25 de julio del propio año 2018 había sido requerido el Arzobispado por el Ayuntamiento a fin de que en el término de 10 días subsanara las deficiencias documentales de constante referencia (justificación de la inscripción de la finca resultante de la agrupación y declaración responsable, previa obtención de las cédulas de habitabilidad), bajo apercibimiento de declarar caducado el expediente;

b/ que el 19 de octubre la Registradora de la Propiedad había calificado negativativamente, de nuevo, la inscripción de la finca resultante de la agrupación;

c/ que el 29 de noviembre se emitieron el informe jurídico y la propuesta de caducidad del expediente administrativo previamente advertida por el Ayuntamiento.

3/ Como antes se ha visto, además, en los requerimientos que el 14 y 19 de marzo remitió a las demandadas el letrado de la ahora apelada, Joan Iglesias, a fin de procedieran a la devolución de las arras por no haberse cumplido la condición suspensiva a que se hallaban sometidas las compraventas, indicaba que "el Ayuntamiento ha resuelto denegar expresamente la autorización de traslado de licencias por no ser idóneo el edificio propiedad de Arquebisbat de Barcelona"; afirmación de nuevo incierta: nunca se produjo semejante resolución administrativa y el único problema que impidió la transmisión de las licencias fue la falta de aportación del certificado del Registro de la Propiedad acreditativo de la inscripción de la titularidad de la finca resultante de la agrupación en la que se había construido el edificio cuyas viviendas pretendían destinarse al uso turístico.

SÉPTIMO.- Costas

Conforme al artículo 394-1 LEC, puesto que la demanda ha sido íntegramente desestimada, a la entidad actora se impondrán las costas causadas en primera instancia, sin que quepa efectuar especial pronunciamiento sobre las devengadas en esta alzada ( art. 398-2 LEC).

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación