Sentencia Civil 316/2023 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 5, Rec. 1141/2022 de 21 de abril del 2023

PRIMERO.- El objeto del proceso y la sentencia de instancia.

El objeto del proceso está conformado por la pretensión de resolución de un contrato de arrendamiento por incumplimiento de las obligaciones de la parte arrendadora, con resarcimiento de daños y perjuicios, así como la devolución de la cantidad entrega en concepto de fianza.

La sentencia de instancia, tras calificar el contrato existente entre las partes, apreció la falta de legitimación pasiva alegada por las demandadas con la siguiente argumentación:

" En este procedimiento debo estimar y estimo la excepción procesal de falta de legitimación pasiva, dado que de la documental aportada, ha quedado acreditado que la actora adquirió el uso y disfrute del local de la entidad MISSION, sin que ninguna relación arrendaticia exista entre las partes y máxime cuando ha sido MISSIÓN quien se obligado a entregarle la licencia de actividad, por lo que es a esta entidad a la que le resulta imputable el tener que cerrar el local".

SEGUNDO.- Formulación de los motivos de apelación, oposición e impugnación.

La entidad PORTALON DALT VILLA, S.L. impugna la sentencia en base a los siguientes motivos:

1. Falta de motivación y exhaustividad.

2. Error en la valoración de la prueba con relación a la existencia y calificación del contrato.

3. Infracción en la interpretación y aplicación del artículo 1533 del Código Civil.

Dña. Amanda y Dña. Ángeles, como partes apeladas, impugnan también la sentencia a los efectos que se descarte que estemos ante un arrendamiento de industria y se declare la naturaleza del contrato como arrendamiento de finca urbana para uso distinto del de vivienda.

El recurrente en apelación principal, la entidad PORTALÓN DALT VILLA, S.L., en su condición de cesionaria, considerando que el contrato que le une con las Sras. Ángeles y Amanda es un arrendamiento de industria, peticiona la declaración de incumplimiento del contrato con entidad resolutoria con el resarcimiento de daños y perjuicios.

Se entiende, que en atención a su condición de arrendadoras y por los actos propios de haber asumido frente a arrendatario las tareas y gestiones para solventar las graves incidencias sobrevenidas por irregularidades administrativas en el loca-restaurante, habrían incumplido las obligaciones de evitar la perturbación jurídica de tercero y de saneamiento impuestas en el artículo 1553 y 1560 del Código Civil al no haber garantizado el goce pacífico de la industria arrendada. Ello, "con irrelevancia de quién obtuviera o aportara la licencia administrativa".

Se aduce que las Sras. Ángeles y Amanda, según consta en la notificación del Ayuntamiento de Ibiza, eran conocedoras de las ilegalidades existentes en el local y que eran sustanciales en el restaurante, remontándose a antiguos arrendatarios. Y que, en definitiva, al haberse arrendado "una industria como unidad materialmente apta para su explotación" y que, sin embargo, no puede llevarse a cabo por la imposibilidad de obtener las autorizaciones administrativas, se habría incumplido las obligaciones del arrendador. Y, en consecuencia, habría incurrido en responsabilidad por los daños y perjuicios causados que se cifran en 618.470,26 euros.

La parte apelada, las demandadas Doña Ángeles y doña Amanda, que a su vez impugnan la sentencias a los solos efectos de que se clarifique la naturaleza jurídica del contrato que la une con la demandante, se oponen al recurso de apelación interpuesto por la contraria en base, principalmente, a la conformidad con la apreciación en la sentencia de falta de legitimación pasiva. Se considera que la correcta calificación del contrato es la de arrendamiento de finca urbana para uso distinto del de vivienda y no de un arrendamiento de industria y, por tanto, las Sras. Ángeles y doña Amanda, en su condición de arrendatarias, no habrían incumplido las obligaciones que con entidad resolutoria justificaría la reclamación que se sustenta en la demanda.

TERCERO.- La exhaustividad y motivación de la sentencia.

La entidad PORTALON DŽALT VILLA, S.L. como primer motivo de impugnación alega la infracción del artículo 218 de la ley 1/2000, 7 de enero, de enjuiciamiento civil (en adelante, LEC), denunciando que se le habría causado indefensión y, por tanto, vulnerado el derecho a la obtención de una tutela judicial efectiva.

No se denuncia falta de congruencia omisiva o, incluso, congruencia interna, sino falta de exhaustividad y motivación.

Concretamente, pese a que a lo largo del recurso se insinúan otras cuestiones, al formular el motivo, se aduce que la sentencia no habría dado la debida respuesta razonada al haber reproducido continua e íntegramente el " contenido de varias páginas web para fundamentar la decisión y estimación de la excepción procesal de falta de legitimación pasiva de las demandadas".

La sala no comparte tal apreciación. La sentencia se muestra poco clara en algunos aspectos que, en cualquier caso, podrían perfectamente haberse subsanado a través de un recurso de aclaración. No obstante, no apreciamos falta de exhaustividad ni motivación.

La sentencia estima la excepción material de falta de legitimación pasiva y, por tanto, no adolece de exhaustividad por no pronunciarse sobre el resto de las cuestiones. Una vez apreciada la falta de legitimación pasiva resulta innecesario abordar el resto de las cuestiones sometidas a debate.

De la lectura detenida de la sentencia puede concluirse que niega la existencia de un arrendamiento de industria en que sean parte las demandadas. Y, a su vez, que se afirma que era la entidad MISSION, parte arrendataria que cedió el contrato de arrendamiento de local a la entidad PORTALÓN DALTA VILA VILLA, S.L., quien al transmitirle también la empresa o unidad productiva tenía la obligación de "entregar" la licencia de actividad. Y, en base a ello, se determina que es a MISSION y no a las demandadas, a quien "resulta imputable el tener que cerrar el local".

En consecuencia, no se considera que la sentencia carezca de la debida exhaustividad ni motivación pese a la falta de claridad en el pasaje comentado. La sentencia se pronuncia sobre el aspecto que determina la desestimación de la demanda, que no es otro que la falta de legitimación pasiva de las demandadas por no ser los sujetos obligados a garantizar la explotación de la industria en los términos rogados. Y, a su vez, exterioriza el fundamento de la decisión adoptada permitiendo su control jurisdiccional mediante el recurso de apelación.

En base a estos razonamientos, se desestima el motivo de impugnación.

CUARTO. - El arrendamiento de industria.

La congruencia de la sentencia de instancia y también la de la segunda instancia que abre el recurso de apelación está determinada por la pretensión que ejercita la parte demandante al instar la declaración de la resolución del contrato en base al incumplimiento de las obligaciones de saneamiento que incumbirían al arrendador de una industria en atención a la obligación de responder de la perturbación de tercero del arrendatario prevista en el artículo 1560 del Código Civil y del régimen previsto para la compraventa por remisión del artículo 1553 del Código Civil.

La polémica se centra, por tanto, en la correcta calificación del contrato que une a las partes.

La entidad PORTALON DŽALT VILLA. S.L. recurrente principal, en una lectura particular de la sentencia, afirma que el juez de primera instancia sostiene de forma correcta en el fundamento de Derecho tercero, párrafo segundo, que estaríamos ante un "arrendamiento de industria". Y, en base a tal circunstancia, entendiendo que corresponde al arrendador garantizar el "goce pacífico de la empresa arrendada" se construye todo el discurso por el que atribuye a las demandadas el incumplimiento con entidad resolutoria del contrato.

La sala no comparte este planteamiento, acogiendo la postura de la parte apelada.

Como se ha reconocido, la sentencia en un pasaje presenta falta de claridad al referirse al arrendamiento de local de un lado y la cesión de industria de otro. Cuestión que pudiera haber sido solventada a través del recurso de aclaración que el artículo 214 LEC confiere a las partes.

No obstante, la sala no comparte que estemos ante un arrendamiento de industria.

En la actualidad, con la entrada en vigor de la ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (en adelante, LAU 1994), la distinción entre el arrendamiento de industria o empresa y el de finca urbana para uso distinto del de vivienda o local de negocio, no tiene la transcendencia que tuvo antaño.

La relevancia giraba en torno a dos aspectos.

En primer lugar, respecto del beneficio de la prórroga forzosa indefinida del antiguo artículo 70 LAU 1946, prevista igualmente en el artículo 57 de la LAU de 1956 y posterior de 1964, que solo se aplicaba al arrendamiento de local de negocio. los arrendamientos de industria estaban excluidos de la legislación arrendaticia urbana especial.

En segundo lugar y con más conflictividad en los tribunales, existía un singular interés en calificar correctamente el contrato por la regulación del derecho de traspaso que preveía la legislación especial y que solo se aplicaba al arrendamiento de local.

La razón de excluir el arrendamiento de industria de la legislación tuitiva de la legislación de arrendamientos urbanos descansaba en la contribución a la riqueza empresarial. En el arrendamiento de industria el cesionario se limita a explotar el negocio ya creado por otro. Sin embargo, en el arrendamiento de local, es el arrendatario quien con su esfuerzo crea la empresa; es el contribuidor a la riqueza empresarial. Y, por tanto, debía beneficiarse de las reglas especiales de la prórroga indefinida y la posibilidad del traspaso oneroso sin consentimiento del arrendador, aun sin perjuicio del derecho del arrendador a elevar la renta o de adquisición preferente. A diferencia, esto último, de lo que sucede en el contrato de arrendamiento de industria, en que, en caso de cesión, al estar sometido el contrato al Código Civil, se exige el consentimiento del arrendador.

Como hemos indicado, con la supresión de la prórroga forzosa que realiza la LAU 1994 en los arrendamientos para usos distintos del de vivienda y la consecuente pérdida de interés lucrativo del traspaso que lleva consigo la inaplicación de la prórroga forzosa ha motivado que el deslinde entre una y otra figura no tenga la relevancia que tuvo. Sin embargo, en casos como el presente, cuando resulta relevante la aplicación del régimen jurídico previsto en el Código Civil para el arrendamiento de industria o de la legislación especial de arrendamientos urbanos para el arrendamiento de local, resulta preciso calificar correctamente el contrato.

De forma paralela a la exclusión del arrendamiento de industria de la legislación de arrendamientos urbanos, la jurisprudencia vino deslindando una y otra figura en base a dos criterios: el objetivo y el funcional.

Inicialmente estábamos ante un arrendamiento de industria cuando se cedía temporalmente el uso de un complejo organizado de bienes corporales e incorporables que funcionaban como empresa, es decir había finalidad empresarial o industrial y en estado de funcionamiento. Y, por el contrario, si se cedía una finca urbana o local vacío, sin elementos o elementos definidos o, incluso, con un complejo organizado con fines industriales, pero sin funcionamiento empresarial previo, estaríamos ante un arrendamiento de local.

Con el paso del tiempo esta distinción tuvo que matizarse. La base adicional de la ley de arrendamientos urbanos de 31 de diciembre de 1946 excluía de la legislación especial el arrendamiento de industria o negocios. Sin embargo, se determinaba que podía ser objeto del arrendamiento de industria una empresa que todavía no hubiera entrado en funcionamiento.

"... sólo se reputará existente dicho arrendamiento cuando el arrendatario recibiere, además del local, el negocio o industria en él establecido: de modo que el objeto del contrato sea no solamente los bienes que en el mismo se enumeren, sino una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente, para serlo, de meras formalidades administrativas".

Este matiz que trastocaba la anterior conceptualización a través de un criterio estrictamente objetivo se mantuvo a lo largo de las sucesivas reformas legislativas recogiéndose en el artículo 3.2 de la LAU de 1956 y en la LAU de 1964.

Aparece, por tanto, junto con el arrendamiento de local y el arrendamiento de industria, una tercera figura; el arrendamiento de local de negocio con instalaciones que estaría sometido a la legislación de arrendamientos urbanos.

El aspecto diferencial entre estos dos últimos en que el objeto del contrato contemplaba un local con un componente de bienes, es la finalidad.

En el arrendamiento de local con instalaciones el objeto del contrato será un local con un conjunto de elementos desorganizados u organizados con perspectiva empresarial pero que no persigue la continuación de la actividad empresarial del arrendador o el comienzo de un negocio ya diseñado y pendiente de explotación. Es decir, tiene que existir una nueva empresa.

Artículo 3.2 LAU 1964, " Cuando, conforme a lo dispuesto en el número anterior, el arrendamiento no lo fuere de industria o negocio, si la finalidad del contrato es el establecimiento por el arrendatario de su propio negocio o industria, quedará comprendido en la presente Ley y conceptuado como arrendamiento de local de negocio, por muy importantes, esenciales o diversas que fueren las estipulaciones pactadas o las cosas que con el local se hubieren arrendado, tales como viviendas, almacenes, terrenos, saltos de agua, fuerza motriz, maquinaria, instalaciones y, en general, cualquiera otra destinada a ser utilizada en la explotación del arrendatario".

En el arrendamiento de industria, sin embargo, la finalidad del contrato será la continuación o el inicio de la actividad empresarial desarrollada o planificada por el arrendador. Es decir, en el arrendamiento de empresa, en el componente de bienes organizados que existan en el local tiene que estar presente no solo la suficiencia de los bienes para la finalidad de la empresa, también la idea empresarial del arrendador ( STS 14 de mayo de 1985 y 19 de enero de 1990).

QUINTO.- Naturaleza del contrato.

El recurrente principal, la entidad PORTALON DALTA VILLA, S.L., intenta fundamentar la existencia de un arrendamiento de industria en base a los pagos de la renta del contrato de arrendamiento de finca urbana para uso distinto del de vivienda que, en realidad, simplemente se cedió, con consentimiento de las Sras. Ángeles y Amanda, en su condición de arrendadoras, con la transmisión de la empresa o unidad productiva instrumentalizada por medio del contrato de fecha 26 de septiembre de 2017 ( Business transfer agreement, doc. nº 7 de la demanda). Sin embargo, ni en la demanda ni en el recurso de apelación se da el más mínimo relato por el que se explique en base a qué, la relación jurídica existente entre PORTALON DALT VILLA, S.L. y las demandadas, Sras. Ángeles y Amanda, podría calificarse como contrato de arrendamiento de industria.

El apelante principal considera que el contrato de arrendamiento en que PORTALON DŽALT VILLA, S.L. se subrogó con consentimiento del arrendador, sería un contrato de industria.

Esto, sin embargo, ni se corresponde con la prueba practicada ni se compadece con la mera lectura de la documental que obra en las actuaciones.

En ningún momento se advierte que con el arriendo del local se cediera el uso temporal de un componente de bienes corporales o incorporales organizados empresarialmente que constituya una empresa en funcionamiento o una empresa diseñada por el arrendador para ser puesta en funcionamiento. No tiene por objeto una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada, aunque simplemente dependiera de meras formalidades administrativas. Se arrienda simplemente un local sin instalaciones especificas a los efectos que el arrendatario organice su propia actividad empresarial de restauración.

Las Sras. Ángeles y Amanda, en su condición de propietarias del local comercial sito en la plaza de los Desamparados de Ibiza, han estado arrendando la finca desde el año 1972. Así se puede comprobar con el examen de los contratos de arrendamiento que constan en los documentos 2 y 3 del escrito de contestación de la demanda. Con su lectura se aprecia que no se tratan de arrendamientos de industria. No existe ningún componente de bienes corporales e incorporables organizados empresarialmente para que se continúe con la actividad empresarial o se inicie según la predisposición realizada por el arrendador. Es cierto que, bajo la previsión de poder resolver el contrato en caso de infracción, se pacta que el local se destine exclusivamente a la actividad de restauración, pero se trata de una empresa propia del arrendatario.

En fecha 5 de mayo de 2016, las demandadas Sras. Ángeles y Amanda celebraron un contrato de arrendamiento de finca urbana para uso distinto del de vivienda con la entidad MISSION AGENCY IBIZA, S.L. (documento núm. 3 de la demanda). Contrato que se ceñía exclusivamente a la cesión temporal del uso del local para destinarlo a la explotación empresarial de un restaurante por el arrendatario, pero sin que existiera un componente organizado empresarialmente para ello. Y, a su vez, en la cláusula primera del contrato se hace referencia a que se trata de un arrendamiento para uso distinto del de vivienda en los términos previstos en el artículo 3 de la ley de arrendamientos urbanos de 24 de noviembre de 1994.

El 11 de septiembre de 2017, las partes, firman un anexo a incorporar al contrato de arrendamiento de 5 de mayo de 2016, en cuyo exponendo se indica que se trata de un "contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda (local de negocio)".

Al margen de la novación del contrato en determinados aspectos, al amparo de lo previsto en el artículo 4.3 de la LAU 1994, las partes pactan que el arrendatario renuncia a la facultad de subarrendar la finca o ceder el contrato sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador y, a su vez, alcanzan un acuerdo relevante para la resolución del recurso de apelación.

Las partes manifiestan que el contrato de arrendamiento se otorgó en base a la relación de confianza de la propiedad con don Juan Ignacio, quien ostentaba la titularidad de todas las participaciones de la mercantil MISSION AGENCY IBIZA, S.L. Y, que para el caso que don Juan Ignacio perdiera el control de la sociedad y dejase de ser socio de control con menos del 50% del capital se consideraría que habría traspaso y precisaría la previa autorización de la parte arrendadora.

Y acto seguido se concede la autorización para una hipotética cesión del contrato de arrendamiento en atención a un proyecto empresarial del Sr. Juan Ignacio.

Indicándose que el Sr. Juan Ignacio tiene intención de asociarse con la Sra. Mónica para llevar a cabo la explotación del restaurante instalado en el local objeto de arrendamiento a través de una sociedad de capital denominada PORTALON DŽALT VILLA, S.L., se autoriza la cesión del contrato de arrendamiento de MISSION AGENCY IBIZA, S.L. a favor de PORTALON DŽALT VILLA, S.L., estableciéndose una serie de condicionamientos con relación a la participación en la sociedad y administración de la misma. En concreto, se prevé que la Sra. Mónica o una entidad unipersonal controlada por ella sea titular del 51% y el SR. Juan Ignacio o a través de una entidad unipersonal controlada por él ostente el 49% y que el Sr. Juan Ignacio sea el administrador o apoderado de la sociedad. (documento núm. 4 de la demanda).

Con posterioridad, el 26 de septiembre de 2017, según se advierte del documento núm. 8 de la demanda, la entidad arrendataria MISSION AGENCY IBIZA, S.L., celebró con la entidad PORTALÓN DŽALT VILLA, S.L. un contrato denominado en inglés " Business transfer agreement". Y con claridad se advierte, que la cesión del arrendamiento del local con previo consentimiento del arrendador es meramente un elemento integrante del negocio jurídico de transmisión de la empresa.

Con el indicado contrato se cede la empresa, que incluye la cesión del contrato de arrendamiento consentido por las arrendadoras, así como la licencia de actividad que figura en el anexo I y los contratos de trabajo de la persona que presta servicios en el restaurante (cláusula 1.2. del contrato, documento núm. 8 de la demanda).

No se advierte, por tanto, que el contrato de arrendamiento celebrado entre las demandadas y la entidad MISSION AGENCY IBIZA, S.L., en que con el consentimiento de las arrendadoras se subrogó la demandante PORTALÓN DŽALT VILLA, S.L. fuera un contrato de industria. Las Sras. Ángeles y Amanda no ceden un local con las instalaciones suficientes para la continuidad de la actividad empresarial o su inicio en atención a una preconfiguración concretada. Se limitan a ceder el uso temporal del inmueble para que el arrendatario realice una propia actividad empresarial de restauración.

De la literalidad de las cláusulas comprendidas en los contratos examinados no puede alcanzarse otra conclusión y, a su vez, del examen del reportaje fotográfico de la pericial del Sr. Juan Ignacio se constata que el local en el momento de arrendarse no contaba con instalaciones suficientes para el inicio de la actividad empresarial.

En definitiva, el contrato inicial de fecha 5 de mayo de 2016 se trataba de un mero arrendamiento de finca urbana para uso distinto del de vivienda, con independencia que por las razones que sea su destino se pactase que fuera el propio de un restaurante. No se arrienda ninguna empresa en funcionamiento ni un componente de bienes corporales o incorporales con visos a su funcionamiento como restaurante bajo la visión empresarial del arrendador. De la prueba practicada en primera instancia y, en especial, de la lectura de los contratos no puede alcanzarse esta conclusión.

Se firma un contrato de arrendamiento de fincas, sometido expresamente a la LAU, en el que no se cede una empresa en funcionamiento o con componentes organizados para su inicio. Su objeto es simplemente un local para la organización de una propia actividad empresarial. Y esta empresa en sí, al margen de la relación o vinculación entre la entidad MISSION AGENCY IBIZA, S.L. y la demandante PORTALÓN DŽALT VILLA, S.L., es la que ya en funcionamiento por obra y voluntad de la entidad MISSION se transmite con posterioridad a través del contrato denominado en inglés como " Business transfer agreement", siendo el arrendamiento del local un mero elemento o componente de la transmisión o venta de la empresa.

En consecuencia, la sala considera que la calificación correcta del contrato de arrendamiento celebrado el día 5 de mayo de 2016, en el que con consentimiento del arrendador se subrogó la entidad PORTALON DŽALT VILLA, S.L. por la cesión realizada por el arrendatario inicial MISSION AGENCY IBIZA, S.L., es la de arrendamiento para uso distinto de vivienda. Y, por tanto, como establece la cláusula primera del contrato, regido por lo pactado y, en todo lo no previsto, por lo determinado en el Título III de la ley de arrendamientos urbanos de 1994 y supletoriamente por el Código Civil.

SEXTO.- Decisión de la sala.

La sala está vinculada por la causa de pedir del demandante. Al margen de las eventuales responsabilidades en que pudiera incurrir o incurrido el arrendador con relación a sus obligaciones en materia de conservación y obras contempladas en los artículos 21, 22, 23 y 26 por remisión del artículo 30 LAU 1994, el demandante fija con claridad la congruencia de la sentencia.

Ejercita la facultad resolutoria prevista en el artículo 1124 del Código Civil en atención a la infracción de las obligaciones de saneamiento del arrendador de industria en atención a la remisión que realiza el artículo 1553 del Código Civil a las normas de la compraventa, así como las obligaciones de responder por la perturbación de derecho de la Administración prevista en el artículo 1560 del Código Civil. Considera, que al margen de quién tuviera que obtener la licencia administrativa, se "arrienda una industria como unidad materialmente apta para su explotación" y habida cuenta que las deficiencias que imposibilitan la obtención de la licencia tienen su origen en las instalaciones del restaurante, debe responder el arrendador de la industria en cuanto a garante de su goce pacífico.

Sin embargo, como hemos indicado, las demandas no arrendaron ninguna industria. Arriendan un local de negocio sin que ni siquiera esté preconfigurado para el inicio de la actividad empresarial. El objeto del contrato es la cesión de una finca urbana para ser destinada a una actividad de restauración, pero cuya organización empresarial compete al arrendatario.

Las arrendadoras no ceden el uso temporal de ningún restaurante en funcionamiento ni el local comprende los elementos organizados para que el arrendatario inicie la actividad empresarial diseñada por el arrendador.

La lectura de las cláusulas sexta y séptima del contrato de fecha 5 de mayo de 2016 en el que, -tras modificarse por el anexo firmado el 11 de septiembre de 2016 y en que se autorizaba la cesión, se subrogó la entidad PORTALÓN DŽALT VILLA, S.L.-, ponen de manifiesto la falta de fundamento de la reclamación del demandante.

No se arrienda un local con un restaurante en funcionamiento ni con elementos suficientemente organizados por el arrendador para el inicio inmediato de la actividad, siquiera meramente supeditado a la obtención de la licencia. Se alquila un local de negocio en el que se manifiesta que el arrendatario conoce plenamente la situación administrativa y los usos permitidos. Siendo de cuenta y riesgo del arrendatario la obtención, renovación o cambio de titularidad de los permisos y licencias que resulten necesarios para la apertura y desarrollo de la actividad.

El local se alquila "en el estado actual de las acometidas generales y ramales o líneas de tensión existentes, sin que la parte arrendataria", que manifiesta conocer las características del local y aceptarlas expresamente, "pueda exigir otras distintas ni modificarlas sin expresa autorización de la propiedad," "salvo que dichas modificaciones sean exigibles por ley o necesarias para la obtención de alguna licencia".

Y, a su vez, incluso se prevé en el último párrafo de la cláusula quinta que, " si en los primeros doce meses de validez del presente contrato de arrendamiento no se obtuviera alguna de las licencias necesarias, incluida la de apertura o cualquier otra, así como la de la terraza o si cualquiera de ellas es revocadas por causas imputables al arrendador según lo dispuesto en el presente contrato, los arrendatarios tendrán la posibilidad de finalizar el contrato con un preaviso de tres meses sin necesidad de pagar una mensualidad de renta".

El recurrente principal, con independencia que intenta reconducir la cuestión a las previsiones del Código Civil aplicable al contrato de industria, desconoce el régimen convencional previsto en el contrato que es contrario a sus intereses y que, a fin de cuentas, además de poner de manifestó que simplemente estamos ante un arrendamiento de local de negocio, prevé una solución de la controversia por las eventuales deficiencias del local en conexión con la licencia administrativa.

La sala no acepta la presunta existencia de actos propios por las cuales se alega que existiría arrendamiento de industria o, en su caso, asunción de responsabilidades de las Sras. Ángeles y Amanda. Del examen de la conversación de fecha 23 de septiembre de 2019 solo se advierte que la propiedad manifiesta que "nunca ha sido nuestra culpa" y del resto de intercambio de mensajes se constata la mera implicación de unos propietarios para solucionar la situación, sin que implique asunción de responsabilidad alguna.

En definitiva, no se considera que exista contrato de industria y no aprecia que estemos ante ningún incumplimiento de las obligaciones esenciales de las arrendadoras con entidad resolutoria. El contrato preveía expresamente el conocimiento de las características del local, la obligación del arrendatario de asumir las gestiones para la concesión o renovación de las licencias e, incluso, la obligación de realizar las obras necesarias para ello. E, incluso, como válvula de escape, la posibilidad de desligarse del contrato si en los primeros doce meses no se " obtuviera alguna de las licencias necesarias, incluida la de apertura o cualquier otra, así como la de la terraza o si cualquiera de ellas es revocada por causas imputables al arrendador..."

Por estos motivos, procede la desestimación del recurso de apelación principal y la estimación de la impugnación de la parte apelada.

SÉPTIMO.- Costas.

Con relación al recurso de apelación principal, de conformidad con lo previsto en el artículo 398.1 LEC la desestimación del recurso determina la imposición de constas conforme al principio del vencimiento objetivo previsto en el artículo 394 LEC.

La estimación de la impugnación de la parte apelada determina la improcedencia de imponer las costas.