Sentencia Civil 13/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 15, Rec. 4291/2022 de 22 de enero del 2024

PRIMERO. Partes y acciones ejercitadas en el presente procedimiento.

1. Es parte demandante la sociedad OPTRIL INVEST, S.L.U, que interpuso demanda ejercitando una acción de resolución de un contrato de arrendamiento, al amparo del artículo 1124 CC en relación con el artículo 1258 del Código Civil, interesando el resarcimiento de daños y perjuicios causados por los incumplimientos de la parte demandada 9 REINAS SANT JUST S.L.

2. La demandada 9 REINAS CENTRAL 2015 S.L. lo es en su condición de administradora de la mercantil 9 REINAS SANT JUST S.L., ejercitándose frente a la misma una acción del artículo 367 LSC en relación con el artículo 363.1.e de la LSC.

3. El demandado Gabriel lo es en virtud de lo dispuesto en el artículo 236.5 LSC en relación con los artículos 367 y 363.1. e) de la LSC como representante de la persona jurídica administradora.

4. Dichos demandados, por su parte, formularon reconvención con fundamento en los incumplimientos contractuales que se imputan a la parte actora reclamando en concepto de daños y perjuicios la cantidad de 35.749'05 euros.

SEGUNDO. Hechos que se consideran probados en esta instancia.

1. OPTRIL INVEST, S.L.U (en adelante OPTRIL) es una sociedad que gestiona y explota las instalaciones deportivas del complejo deportivo MELICH SPORTS CLUB, así como la actividad destinada a restauración y hostelería en las dependencias de dicho complejo.

2. La demandada 9 REINAS SANT JUST (en adelante 9 REINAS) es una sociedad perteneciente al grupo 9 REINAS que se dedica a restauración y hostelería en instalaciones como la mencionada, al igual que también lo hace NUEVE REINAS CENTRAL 2015, S.L.

3. 9 REINAS se constituyó el día 25 de junio de 2015 con un capital social de 5.000 euros. Las cuentas anuales de esta sociedad presentaban en 2015 unos fondos propios de -45.868 euros. En 2017 los fondos eran negativos en 101.227 y en 2018 de -99.553'53 euros.

4. Gabriel es la persona física designada para el ejercicio permanente de las funciones propias del cargo de administrador de la persona jurídica 9 REINAS CENTRAL 2015 S.L.

5. El día 1 de abril de 2015 OPTRIL y NUEVE REINAS suscribieron un contrato por lo que la primera cedía a esta última los derechos de explotación de los espacios dedicados a la restauración del complejo Melich Sports Club.

6. De dicho contrato caben destacar los siguientes pactos:

a) concesión exclusiva de la gestión y explotación a NUEVE REINAS del espacio dedicado a la restauración del complejo MELICH SPORTS CLUB, junto con el mobiliario y la maquinaria que se detalla.

b) concesión del uso de un espacio aproximado de 460 m2 distribuidos entre cafetería, restaurante, cocina, terraza, bar en el área de verano y vestuarios.

c) El plazo inicial se fijó en 14 meses, si bien podría prorrogarse inicialmente hasta un plazo de 5 años si ninguna de las partes notificaba a la otra su voluntad de dar el contrato por resuelto con un plazo previo de antelación mínimo de 6 meses.

d) la renta debía satisfacerse por parte de NUEVE REINAS de la siguiente forma: " en la vigencia del presente contrato se establece que la renta mensual sea equivalente al 12% de la facturación de la actividad de restauración". Dicha renta se calculaba sin tener en cuenta el IVA, y debía abonarse en los 5 primeros días de cada mes en la cuenta de OPTRIL.

7. La obligación principal de NUEVE REINAS era atender el negocio en el restaurante, bar y terraza.

8. Por su parte, OPTRIL debía soportar algunas obligaciones como el mantenimiento y limpieza de campanas, motores, sanitarios, inodoros, etc., y en general garantizar el uso pacífico del espacio que ocupaba para su explotación.

9. NUEVE REINAS debía asumir la limpieza diaria de las instalaciones, mantenimiento de maquinaria, adquisición de mobiliario, planes de prevención de incendios, gestión de personal, mantenimiento de equipos, implementación de sistemas informáticos, cumplimiento de normativa vigente y contratación de empleados conforme a la legislación aplicable.

10. También se autorizó a NUEVE REINAS a realizar obras para adecuar el local a la actividad que debía desarrollarse, siempre que no se comprometiese la seguridad o estabilidad del local, así como la posibilidad de realizar catering de terceras empresas siempre con comunicación a OPTRIL con 21 días de antelación.

11. Se pactaron como causas de resolución la falta de pago de 2 mensualidades, posibles quejas reiteradas de los socios del club y en general los incumplimientos implícitos que a dicha relación mercantil le son propios.

12. Durante el periodo que comprende mayo de 2016 y febrero de 2018 constan algunas quejas por parte del club respecto de los servicios prestados por NUEVE REINAS. En concreto se habla de incumplimiento de los deberes de mantenimiento de las instalaciones, suciedad, residuos ubicados en zonas no adecuadas, ocupación de espacios que no le correspondían, así como algunas quejas de usuarios y clientes del club por los servicios que se prestan.

13. El 21 de marzo de 2018 se comunicó a NUEVE REINAS que no podían seguir gestionando ningún otro evento en el club ni en el restaurante, si bien podían seguir prestando el servicio de cafetería y restauración.

14. Ante esta situación, el 6 de abril de 2018, mediante fax remitido por NUEVE REINAS se comunicó a OPTRIL que el contrato se daba por resuelto con efectos desde el 15 de abril de 2018, imputando a la actora incumplimientos contractuales por haber prohibido la prestación de los servicios en las zonas indicadas. En dicha comunicación se ponía de manifiesto que esta resolución unilateral efectuada por la actora causaba un perjuicio a NUEVE REINAS por la pérdida de eventos y por la pérdida de las inversiones efectuadas en las instalaciones del club.

15. El martes 10 de abril de 2018, por parte de OPTRIL se remitió un burofax donde se decía que" ... atendida su voluntad de rescindir inmediatamente el contrato les comunicamos que damos por rescindido el mismo, pero a fecha de la recepción del presente escrito". Ese mismo día, los responsables de OPTRIL, acompañados de personal de seguridad acudieron al restaurant y procedieron a desalojar, de forma forzosa y sorpresiva al personal de NUEVE REINAS.

16. Estos hechos fueron denunciados penalmente ese mismo día 10 de abril y son objeto de enjuiciamiento en el procedimiento penal seguido ante el Juzgado de Primera Instrucción núm. 3 de Esplugues de Llobregat (diligencias previas núm. 254/2018-3 y procedimiento abreviado núm. 16/21).

17. Dado que la retirada de bienes no pudo hacerse en su totalidad, por la apresurada situación que se produjo, el día 16 de abril OPTRIL comunicó a NUEVE REINAS que la retirada del establecimiento podía hacerse el día 17, que no pudo llevarse a cabo por la precipitación que ello suponía.

18. El 18 de abril OPTRIL comunicó notarialmente a NUEVE REINAS que los bienes quedaban depositados en dependencias del club, y que los gastos que ello comportase serían a cargo de la arrendataria. NUEVE REINAS propuso la retirada el día 19 de abril. Por parte de los empleados de OPTRIL se dijo que no podía hacerse en dicho día, ya que no se habían podido verificar los bienes que eran propiedad de la demandada.

19. Finalmente, el día 27 de abril se retiraron los bienes perecederos, que ya se encontraban inservibles por una mala custodia. El resto de los bienes se intentó extraer el día 2 de mayo por la noche, lo que pudo hacerse en parte, y para dejar constancia de ello el día 8 de mayo personal de NUEVE REINAS acudió al club para dejar constancia notarial de que se les impedía el acceso.

20. Al margen de lo actuado en dicho procedimiento penal, no ha existido otro contacto entre las partes hasta la presentación de la demanda que motiva estas actuaciones, en las que la actora OPTRIL imputa a la demandada tres incumplimientos básicos graves como son la falta de pago de la renta pactada, la falta de conservación, limpieza y mantenimiento de las instalaciones y la falta de calidad en la realización de eventos.

21. Estas controversias entre las partes deben enmarcarse en un conflicto más amplio que mantienen diferentes sociedades, pertenecientes tanto al grupo de la actora como al de la demandada, ante los tribunales de Panamá. Allí consta una demanda interpuesta por el GRUPO NUEVE REINAS contra dos sociedades integradas en el grupo de la actora en reclamación de 1.870.000 dólares por razón de un incumplimiento contractual respecto de negocios en común que las partes mantienen en dicho país.

TERCERO. Resolución recurrida y alegaciones de las partes en esta instancia.

22. La sentencia recurrida, considera que entre las partes medió un contrato de prestación de servicios, encuadrable en el artículo 1544 del Código Civil que tenía por objeto la concesión a la demandada de la gestión y explotación de los servicios de bar y restauración del club, y que debía desempeñarse en los locales sitos en las instalaciones de dicho club.

23. En cuanto a la existencia de incumplimiento de dicho contrato, la sentencia considera que la demandada incumplió el pago de rentas y que existían quejas de los clientes en cuanto al servicio prestado por la misma lo que le habilitaba para poder resolver el contrato. Por su parte NUEVE REINAS SANT JUST consideró que la limitación de eventos en el club suponía también un incumplimiento contractual que afectaba a la viabilidad de su proyecto empresarial y que le generaba daños y perjuicios.

24. Concluye la juzgadora de instancia que la prohibición de celebrar eventos impuesta por la demandante determinó la resolución del contrato por parte de NUEVE REINAS el 6 de abril de 2017, si bien ponía de manifiesto que por la demandada se incurrió en deficiencias en el mantenimiento y la gestión del servicio, y que además dejó de pagar el canon correspondiente porque debían compensarse otras cantidades que le eran adeudadas por la actora, afirmando esta sentencia que el pago por compensación, al no estar previsto en el contrato, no podía tener lugar entre las partes.

25. De esta forma la sentencia se remite a la naturaleza sinalagmática del contrato entre los litigantes, afirmando que no habiendo cumplido ninguna de las partes con sus prestaciones, ninguna de ellas puede invocar el artículo 1124 del Código Civil y la facultad resolutoria que en el mismo se contempla, por lo que se desestima la demanda interpuesta por OPTRIL, así como la reconvención interpuesta por NUEVE REINAS.

26. En cuanto a la acción ejercitada contra el administrador señor Gabriel al amparo del artículo 367 de la LSC, la sentencia afirma que, no existiendo deuda entre ninguna de las sociedades, nada puede exigirse al administrador de la sociedad demandada.

Alegaciones de la parte actora

27. La parte actora apela la sentencia y rechaza, en primer lugar, que la sentencia de instancia le haya atribuido a OPTRIL el incumplimiento del contrato, al prohibir a 9 REINAS la realización de eventos mediante un correo electrónico de fecha 22 de marzo de 2017, afirmando, en síntesis, que la actividad que se prohibía era una obligación no esencial del contrato.

28. Además, insiste en afirmar que la falta de comunicación de eventos por parte de la demandada es un incumplimiento contractual de entidad resolutoria, y niega, además, que, en caso de existir incumplimiento por parte de esta, fuera de la misma gravedad y persistencia en el tiempo que los incumplimientos acreditados que se imputan a la demandada 9 REINAS.

29. Cuestiona también que se diga en la sentencia de instancia que no puede determinarse el momento en que se produjeron los incumplimientos de las respectivas partes, en tanto que el incumplimiento del pago del canon por parte de NUEVE REINAS se produjo ya en febrero de 2017 y los incumplimientos referidos al mantenimiento y quejas de los usuarios y socios se producen al menos, y como muy tarde, el mes de mayo de 2016.

Alegaciones de la parte demandada en esta instancia

30. Por parte de la mercantil NUEVE REINAS se recurre la sentencia de instancia alegando error en la valoración de la prueba, en concreto, la prueba documental, testifical y pericial respecto del incumplimiento del contrato, que solo puede ser achacable a la parte demandante.

31. Además, considera que la sentencia de instancia hace una incorrecta aplicación de la doctrina jurisprudencial de la excepción non rite adimpleti contractus y una insuficiente valoración y cuantificación de los daños y perjuicios que le han sido provocados, así como en su caso la facultad para poder compensar deudas.

CUARTO. Sobre el incumplimiento de pago de las rentas.

32. Afirma la parte recurrente que la demandada incurrió en varias causas de resolución del contrato, y se refiere, entre otras, al impago de la renta pactada respecto de los meses de febrero y marzo de 2017 así como los correspondientes consumos de agua, luz y gas que tuvieron lugar en dicho período.

33. La renta se estipuló en un 12% de la facturación de la actividad de restauración de NUEVE REINAS y la actora afirma que está impagado el periodo comprendido entre febrero y mayo de 2017, cantidades que fueron reclamadas a la arrendataria, respectivamente, en fecha 10 de julio, nuevamente el 25 de julio y también el 19 de septiembre y el 20 de octubre de 2017, en diferentes correos electrónicos remitidos por el empleado de la actora, Sr. Luis Alberto, que remitió la factura correspondiente al citado periodo.

34. Tratando la cuestión sobre una obligación esencial en el contrato como es el pago de la renta estipulada en un contrato de arrendamiento y prestación de servicios, procede efectuar algunas precisiones. La primera de ellas es que entre las partes se pactó de forma verbal que la facturación fuese trimestral y no bimensual como inicialmente se había estipulado.

35. También es probada la existencia de un proceder por el que, transcurrido el trimestre correspondiente, NUEVE REINAS remitía a OPTRIL los importes de la facturación correspondientes a los servicios de restauración que se habían realizado, y que OPTRIL, además, añadía otra factura por los gastos de suministros y otra por los gastos de jardinería que se hubiesen generado en el periodo correspondiente.

36. La operativa que se venía realizando también contemplaba que NUEVE REINAS facturase tanto a OPTRIL, como a otra sociedad denominada CATVA, los importes de las comidas y bebidas del personal del club y los servicios que se prestaban directamente al club con motivo de eventos (torneos deportivos, etc.) que este organizaba.

37. La factura impagada y que constituye el motivo de incumplimiento que alega la demandante, no contemplaba desglose alguno por los diferentes conceptos que se reclaman a la demandada y no diferenciaba el pago de la renta propiamente dicha de los suministros ni tampoco de los servicios de jardinería. Sin embargo, pese a la pasividad de OPTRIL en reclamar gastos y servicios accesorios a la renta, la obligación principal del arrendatario del negocio es el pago de la renta pactada, y tampoco es controvertido que esta renta se había fijado en un 12% de la facturación del periodo en que debía percibirse por el arrendador dicha renta.

38. La omisión de OPTRIL al no remitir al arrendatario otra factura por los gastos de suministro y, cuando era necesario, por jardinería no puede justificar su impago. Es obvio, y así lo determina la buena fe con la que deben cumplirse las obligaciones (1258 CC) que la cantidad correspondiente estrictamente a la renta podía fijarse por el arrendatario mediante una simple operación aritmética, y todo ello sin perjuicio de que debieran descontarse o abonarse otras cantidades por los suministros previamente abonados por OPTRIL o por las prestaciones que NUEVE REINAS SANT JUST prestaba en favor del propio club deportivo.

39. El pago de la renta es una obligación esencial que, en este caso, ni siquiera pese a la dejadez de OPTRIL, presentaba impedimento para su exacta determinación y en su caso que procediese a su ofrecimiento o consignación. Lo cierto es que no consta que la cantidad por la que reclama OPTRIL en concepto de renta haya sido satisfecha, cuando, además, expresamente en el contrato se estableció (Cláusula 10) que " será causa de rescisión del contrato: la falta de pago de 2 mensualidades de la renta estipulada".

40. Debemos por tanto estimar la demanda de la actora en cuanto a la existencia de incumplimiento del pago de la renta con el correspondiente efecto resolutorio.

QUINTO. Sobre los deberes de mantenimiento y limpieza y prestación del servicio.

41. La actora también hace referencia en sus recursos a reiterados incumplimientos de las obligaciones pactadas a nivel de limpieza y mantenimiento de las instalaciones por parte de la demandada.

42. En su escrito de demanda se remite a los correos de fechas 7 de junio de 2016 y el 20 de febrero de 2018 enviados por el responsable de mantenimiento Sr. Pablo Jesús, donde se habla de falta de protección de barbacoas y parrillas, deterioro del pavimento, manchas de aceite y quemaduras en las instalaciones, etc.

43. Consta que la demandada NUEVE REINAS contestó y respondió a dichos requerimientos asumiendo la limpieza de la zona correspondiente a la terraza exterior del Restaurant, (correos remitidos los días 15 y 16 de diciembre de 2016) sin que al respecto hayan existido nuevas controversias.

44. Puntualmente la actora se refiere a un evento (comida de la empresa BAYER), del que hubo quejas por el insuficiente personal que atendía a los asistentes, tardanza y mala calidad del servicio en general. Este evento tuvo lugar el 18 de mayo de 2017 y la responsable de la citada empresa, por correo, manifestó su queja diciendo que" la barbacoa de este año no ha funcionado como en anteriores ocasiones...". Tras esta queja, consta que NUEVE REINAS ofreció una compensación a la citada empresa, con devolución del 50% del importe que inicialmente se les había cobrado.

45. En cuanto a las quejas de clientes sobre el mal servicio y las comidas ofrecidas en los stages veraniegos, estas se señalan en un correo de 7 de julio de 2016, y se refieren a nimiedades como sugerencias de usuarios sobre ciertas combinaciones de los menús para menores o el diseño de las bandejas para que les resulten más atractivas.

46. Al igual ocurre con la valoración que hace la parte actora respecto de los menús servidos por la demandada, que según los clientes eran calificados como repetitivos o presentaban una inexistente oferta de productos bajos en calorías. Consta un correo de 27 de octubre de 2017 donde se remite a la parte actora el menú del abonado, con un importe de 12'50 euros, en el que se incluyen los productos solicitados por los clientes. Sobre esta cuestión OPTRIL decía en su correo que se valorase la posibilidad de modificar la carta, sin manifestar que se estaba incurriendo en ningún tipo de incumplimiento contractual, como ahora se pretende alegar.

47. Lo cierto es que la demandante OPTRIL funda su demanda, presentada en diciembre de 2020, en un listado de quejas, 7 en total, sobre el mantenimiento y la gestión de las instalaciones durante 3 años en que se mantuvo al frente de las mismas, 2016 a 2018, y 5 quejas más de clientes en 3 años de gestión, desde abril de 2015 a abril de 2018.

48. En definitiva, no podemos atribuir a estos hechos el efecto resolutorio pretendido por la parte actora, puesto que los mismos merecen la calificación de meras irregularidades puntuales, que no frustran la ejecución del contrato ni las prestaciones que las partes esperan del mismo.

SEXTO. Sobre fallos graves en organización de eventos y el incumplimiento imputado a OPTRIL.

49. Igualmente se imputa a NUEVE REINAS no haber respetado el aforo de una sala prevista para eventos, con un máximo de 20 personas, ni de haber informado tampoco de la intención de realizar los mismos, comunicación a la que se estaba obligado por contrato.

50. La parte actora se refiere a constantes y reiterados incumplimientos de los que destaca el aforo máximo de personas en los espacios dedicados a eventos y en la falta de información previa de que se iban a realizar, con ocupación de la denominada "sala polivalente", lo que motivó que el día 21 de marzo de 2018 por parte del departamento de administración se remitiera a NUEVE REINAS un correo donde se le decía que, siguiendo instrucciones de la Dirección del Club, a partir de esa fecha la arrendataria no podía ya gestionar ningún evento ni en el club ni el restaurante, debiendo prestar únicamente los servicios de cafetería y restauración habituales.

51. El 2 de abril de 2018 OPTRIL prohibió a NUEVE REINAS el acceso a la zona de la restauración de la piscina, que hasta el momento venía siendo gestionada por esta última y en la que dice haber invertido recursos.

52. NUEVE REINAS remitió el día 6 de abril de 2018 una comunicación para dejar sin efecto el contrato a partir del día 15 de abril, que justificó en la imposibilidad de poder llevar a cabo el negocio principal que venía desempeñando en las instalaciones del club.

53. La arrendataria considera que la forma de proceder de OPTRIL supone un incumplimiento de los términos del contrato, en concreto del pacto primero in fine que incluía como espacio a explotar, entre otros, el bar y la terraza de verano, y el apartado tercero del pacto quinto, que incluía a NUEVE REINAS como explotadora de la terraza situada en la zona de baño justo al lado de la piscina, con su mobiliario (mesas y sillas en un espacio de diferentes niveles de altura).

54. NUEVE REINAS alega que con esta decisión se le genera una pérdida importante del negocio previsto en el contrato, es decir, la imposibilidad de organizar eventos y el acceso a la zona de piscina cuando es temporada de uso de dicha zona. A ello deben añadirse los daños reputacionales que NUEVE REINAS dice haber sufrido a consecuencia de dicha decisión.

55. Consideramos que existe, por estos hechos, incumplimiento por parte de OPTRIL de los términos del contrato en un aspecto que resulta relevante, y no es otro que el impedimento al arrendatario para utilizar zonas del club que debían estar a su disposición para la explotación del negocio. En efecto, al margen de la zona destinada uso interno del negocio (cocina, vestuarios, almacén frigorífico, etc.) NUEVE REINAS SANT JUST se vio privada de aproximadamente un tercio de la superficie destinada al público, que es aquella que le permite obtener ingresos por la explotación del negocio, correspondiente a lo que en el contrato se describe como "ámbito terraza de verano".

56. El contrato de arrendamiento establecía en su cláusula primera que 9 REINAS SANT JUST obtenía la gestión y explotación de los servicios de bar y restauración del club, que debían llevarse a cabo en los locales sitos en las instalaciones del club, junto con el mobiliario y maquinaria que se especificaba. En concreto, se estipuló que la concesión se llevaría a cabo en un espacio aproximadamente de 460 m2, repartido en zonas como cafetería, cocina, terraza restaurant, bar verano, almacén, terraza de verano, vestuarios y zona de personal.

57. Consideramos que ello supuso una alteración sustancial de los elementos del contrato, al no poder utilizar una zona que contractualmente ya tenía asignada, y que además, por su destino, dicha zona era zona de atención o servicio a los clientes, lo que supone la pérdida de una parte importante de la zona en que NUEVE REINAS podía obtener ingresos, y obviamente ello reducía las posibilidades del contrato respecto a los términos inicialmente pactados, por lo que debe entenderse que estamos ante una decisión unilateral e injustificada del arrendador, que alteró las bases del negocio suscrito por las partes. No se hace la misma consideración respecto de la prohibición de eventos, puesto que tal posibilidad ya se estipuló contractualmente que dependía de la autorización de la arrendadora, a la que se le debían comunicar la intención de realizar tales eventos.

58. Estamos ante incumplimientos recíprocos de ambas partes, habiéndose pronunciado la jurisprudencia en estos casos, admitiendo su virtualidad para la resolución contractual ante la frustración de la finalidad o fin práctico que justificó la celebración del contrato. En este sentido se pronuncia la STS 651/2016, de 4 noviembre, diciendo que " ante el incumplimiento de las dos partes contratantes y la apreciación de una voluntad resolutoria en ambas, se aplica la doctrina de la resolución por mutuo disenso por disentimientos unilaterales concurrentes que sí cabe en cualquier contrato ( SS. 5 diciembre 1940 , 3 de febrero 1965 , 11 febrero 1982 , 30 mayo 1984 )". Y precisa dicha sentencia que en estos casos no cabe una aplicación analógica de la doctrina del mutuo disenso en sentido estricto, porque se trata de supuestos diferentes, pero añade: " No obstante las consecuencias resultan similares en el plano del incumplimiento con trascendencia resolutoria habida cuenta del recíproco incumplimiento observado en ambas partes y de su trascendencia o gravedad resolutoria, de la imposibilidad de cumplimiento tardío del contrato por la frustración de su finalidad o práctico y en suma de los desistimientos unilaterales de las partes concurrentes en sus respectivas solicitudes de resolución contractual".

59. Por su parte la STS 868/2008, de 8 octubre, señala que los recíprocos incumplimientos derivados de su desinterés en continuar con la relación contractual supone la extinción del contrato de un modo si no igual, similar al mutuo disenso, pero con efectos equivalentes ( STS 14 diciembre 2001), y cita la STS de 6 mayo 2002 en cuya virtud " si ninguna de las partes desea la persistencia del vínculo contractual el sentido positivo, es decir hasta alcanzar su consumación, la situación que se produce en casos como el presente de mutuos reproches de incumplimiento pero en los que quien pretende ser indemnizado es precisamente la parte contratante que frustró el fin del contrato resulta equivalente en la práctica a la extinción del contrato por mutuo disenso".

60. En suma, y como señala la STS 642/2010 de 8 octubre, " tratándose de negocios jurídicos sinalagmáticos, el incumplimiento recíproco impide acceder a la concesión de indemnización por daños y perjuicios ( SsTS 16 abril 1991 , 20 diciembre 1993 , 24 abril 2001 , 4 mayo 2010 entre otras)".

SÉPTIMO. La liquidación de las prestaciones entre las partes.

61. Dicho lo anterior, la terminación o extinción del contrato sí tiene como consecuencia que se lleven a cabo entre las partes aquellas prestaciones que resulten necesarias para eliminar los efectos que el contrato produjo durante su vigencia y que siguen subsistentes, en definitiva, procede llevar a cabo la liquidación de las relaciones contractuales.

62. Por ello, pese a que las partes han integrado algunas de sus peticiones como conceptos indemnizatorios, atenderemos a aquellas que por su naturaleza y contenido se corresponden con las propias de la extinción del contrato. En consecuencia, debe ser estimada en primer lugar la pretensión de OPTRIL, de ser resarcida por las rentas no satisfechas por NUEVE REINAS por el tiempo que ha venido ocupando las instalaciones arrendadas. Así procede el pago de NUEVE REINAS en la cantidad de 46.865'84 euros, cantidad que resulta de aplicar, tal como se establece en el contrato, el 12% sobre la facturación de la arrendataria en el periodo correspondiente, datos determinados pericialmente de la propia contabilidad de la arrendataria respecto de los periodos junio-agosto 2017, septiembre-noviembre 2017 y diciembre 2017 hasta abril 2018 en la parte correspondiente, resultando la cantidad de 46.865'84 euros.

63. Como ya se ha dicho, la arrendataria debía abonar también los suministros de electricidad, agua, etc., obligación que no resulta cuestionada. Dado que no existían contadores individuales para la zona del club que estaba arrendada, esta facturación se hacía de forma proporcional respecto de la facturación global que el club abonaba a los diferentes proveedores, repercutiendo la parte correspondiente en la arrendataria. Siguiendo este mismo método, y conforme a la estimación realizada en la pericial de MUNT, que efectúa la proporción con arreglo al consumo real abonado por OPTRIL, la cantidad que procede estimar en este concepto es de 22.653'02 euros.

64. A todo ello debe añadirse la cantidad de 32.016'19 euros por la renta, suministros y jardinería del trimestre de marzo, abril y mayo de 2017.

65. No tenemos por probados los costes de adecuación de la zona arrendada, no constando factura alguna por dichos conceptos aportada por OPTRIL, siendo cuestionable su existencia cuando, además, tales espacios fueron ocupados de inmediato por la empresa que ha asumido los servicios que NUEVE REINAS venía prestando. En esta partida de gastos de adecuación tampoco pueden incluirse unos gastos por acta notariales solicitadas por OPTRIL. Tampoco procede la restitución de "maquinaria y otros activos" por un importe de 715'06 euros, cuando la inspección del perito que así lo afirma tuvo lugar el 18 de julio 2018 y el nuevo arrendatario venía ya ocupando, desde dos meses aproximadamente, las instalaciones.

66. Se estima la pretensión de NUEVE REINAS de ser resarcida en las cantidades correspondientes la cancelación de eventos (4.846'91 euros) y se rechaza la cantidad reclamada por la reubicación de personal que dice haber efectuado la arrendataria (6.586'77 euros), que responde a decisiones de orden interno de la propia sociedad.

67. Como se ha dicho, NUEVE REINAS también prestaba sus servicios directamente a OPTRIL, pasando periódicamente la factura correspondiente. La pericial aportada por NUEVE REINAS considera que no se han abonado una serie de facturas por importe de 42.755'21 euros por este tipo de servicios. La respuesta de OPTRIL es que parte de esta deuda es de CATVA, otra empresa que en ocasiones intervenía facturando a la arrendataria servicios de jardinería, mantenimiento, etc., a la que ya nos hemos referido.

68. Descontando la parte que puede de atribuirse a CATVA, la deuda de OPTRIL con arreglo a las facturas legalmente emitidas por NUEVE REINAS y debidamente contabilizadas es de 40.182'61 euros, de las que debe responder la demandante, que en su descargo se limita únicamente a rechazar su pago, sin otra justificación.

69. Se reclama también por NUEVE REINAS que se proceda a satisfacer el valor neto contable a la fecha de la rescisión del contrato de las inversiones en activos fijos realizadas por 9 Reinas para poder llevar a cabo la prestación de los servicios. Afirma que solo pudo retirar parte de las instalaciones y utensilios aportados en su día, y fija su valor, verificado por la pericial aportada, con las facturas originales pagadas en aquel momento, cuadros de amortización del inmovilizado.

70. En concreto, se dice que la inversión fue de 123.413'57 euros, y teniendo en cuenta la vida útil y la amortización practicada, su valor asciende a 90.133,15 euros, al que se debe descontar el valor de los elementos retirados por NUEVE REINAS asciende a 29.418,42 euros, importe que deberá descontarse al anterior importe de 90.133,15 euros, por lo que los elementos aportados por NUEVE REINAS que quedaron en las instalaciones de Can Melich, asciende a 60.714,73 euros, cifra que debe abonarse ante la falta de restitución de dichos elementos o como consecuencia de su restitución tardía, que les privó de valor.

71. El saldo resultante en favor de OPTRIL a satisfacer por NUEVE REINAS es de 637'71 euros.

OCTAVO. La responsabilidad ex art. 367 de la entidad administradora de NUEVE REINAS SANT JUST, S.L.

72. La parte actora extendió su demanda frente a la sociedad NUEVE REINAS CENTRAL 2015 S.L., como administradora persona física, cuyo representante es Gabriel.

73. NUEVE REINAS tiene un capital social de 5.000 euros. Sus fondos propios en 2016 ascendían a -41.868 euros, y en 2017 eran de -101.227 euros, pasando a ser en 2018 de -99.553'53 euros.

74. En consecuencia, habiendo surgido las obligaciones de la demandada NUEVE SANT JUST, S.L. en el momento en que decidió resolver el contrato (año 2017) la sociedad se encontraba afectada por la causa de disolución prevista en el art. 363.1.e) LSC, al ser el patrimonio neto inferior a la mitad del capital social, por lo que de la cantidad a la que ha sido condenada la demandada debe responder también su administradora, la sociedad NUEVE REINAS CENTRAL 2015, S.L., y también la persona física designada como representante, es decir, el Sr. Gabriel, al disponer el art. 236.5 LSC que " la persona física designada para el ejercicio permanente de las funciones propias del cargo de administrador persona jurídica deberá reunir los requisitos legales establecidos para los administradores, estará sometida a los mismos deberes y responderá solidariamente con la persona jurídica administradora".

NOVENO. Costas.

75. Dada la estimación parcial de los respectivos recursos, no se imponen costas de esta instancia a ninguna de las partes, con arreglo al art. 398 LEC.

76. Dado que la estimación parcial de los recursos supone la estimación parcial de la demanda y la demanda reconvencional, no se imponen costas por las acciones ejercitadas en ellas, conforme todo ello al art. 394 LEC.