Sentencia Civil 521/2023 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 11, Rec. 468/2023 de 22 de diciembre del 2023

Se comparten los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida, y.

PRIMERO. -

Este procedimiento se inició por demanda ejercitando acción de resolución por falta de pago y acumulada la de reclamación de rentas o cantidades debidas devengadas, derivadas del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 24 de septiembre de 1982, relativo a la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 de Xirivella, concretamente del impago de las actualizaciones del IPC de los últimos 5 años, las cantidades del IBI y a la tasa de basura; deuda que asciende a la suma de 2.621,92€

La demandada la contestó oponiéndose por: con carácter previo la inadecuación de procedimiento por tratarse de una cuestión compleja; y en cuanto al fondo, se opuso a las cantidades por incremento del IPC, ya que no se le notificaron, a las cantidades reclamadas en concepto de IBI porque no son debidas, ni se le ha requerido de pago de forma fehaciente, y en cuanto a la cantidad por tasa de basura alega error por no haber sido informada por el propietario del cambio de vía para recaudar la misma.

Se dictó Sentencia estimando la demanda al concluir en el último párrafo del fundamento de derecho cuarto: "...En consecuencia, considerando incumplida la obligación de la parte arrendataria de pago de las actualizaciones del IPC, las cantidades correspondientes al IBI y tasa de basura, procede estimar las pretensiones ejercitadas por la parte actora y resolver el contrato de arrendamiento que une a las partes y acordar el lanzamiento...".

Ante esta resolución la parte demandada interpuso recurso de apelación al haberse infringido la el artículo 459 de la LEC, y también por motivos de fondo, al ser contraria a sus intereses y al amparo del artículo 458 de la LEC alegando, como motivos:

SEGUNDO. -

- Previo:

Como antecedente se destaca, que con fecha de 24 de septiembre de 1982 el actor arrendó a don Bernardino la vivienda sita en la CALLE000 número NUM001 de Xirivella, subrogándose en la posición de la arrendadora su viuda, al fallecimiento de éste el 21 de enero de 2004. En base a esta relación temporal nos encontrado con un arrendamiento al que le es aplicable el régimen jurídico de la disposición transitoria segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994: "A) Régimen normativo aplicable. 1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria"

- Inadecuación procedimiento:

En este motivo la recurrente defendió: la excepción de inadecuación de procedimiento dado que no podía determinarse debidamente la cantidad realmente adeudada -si es que la había- y que, en consecuencia, debería acudirse al procedimiento ordinario para la determinación de rentas resultando inadecuado el juicio verbal de desahucio al no concurrir los presupuestos establecidos en el art. 250.1.1.º LEC en el desahucio por falta de pago el requisito para el éxito de la acción es, fundamentalmente, que el arrendatario haya incumplido su obligación de pago de renta. Pero para ello, la renta debe hallarse debidamente fijada y determinada en el contrato. en los casos en los que exista una disputa entre las partes respecto al importe de la misma, la jurisprudencia ha determinado que la fijación de dicho importe es una cuestión compleja que no puede dilucidarse en el marco del siempre más sencillo juicio verbal, de modo que el procedimiento se debe derivar al juicio ordinario si la falta de pago trae causa en un inadecuado o injustificado cálculo de la renta, eso supone la concurrencia de causa compleja, que no puede tratarse en el proceso sumario sin lesionar el derecho fundamental del arrendatario a la tutela judicial efectiva en el presente caso, hay que partir del hecho de que lo que se está reclamando de contario como impagado no es la renta en sí misma sino su supuesta actualización por nuestra parte, el único hecho que reconocemos y acreditamos es que, al menos desde 2009, mi mandante ha venido pagando mensualmente los mismos 154,34€ que ha pagado hasta enero de 2023 sin que durante todo ese tiempo se le haya aplicado ningún tipo de actualización ni se haya remitido ninguna notificación al respecto (ver documento núm. uno de la contestación). es decir, lleva al menos 14 años pagando exactamente la misma renta son precisamente todas estas incertidumbres las que llevan a esta parte a denunciar que (i) que la primera actualización de 2006 nunca existió; (ii) que la segunda actualización tampoco es correcta dado que parte de una primera que no existió; (iii) que en todo caso las sumas reclamadas no están bien calculadas y (iv) la necesidad de que el Tribunal, antes de declarar la existencia de un impago y la resolución del contrato, determine debidamente si la renta abonada hasta la fecha es ajustada a contrato o, de no ser así, cuál es la que debería haberse abonarse.

Esta excepción ya fue desestimada por la Juez de instancia en el acto de la vista, al no considerar que: no se trata de una cuestión compleja, ya que en el juicio de desahucio no pueden discutirse cuestiones relativas a la propiedad o a la propia naturaleza del contrato, en el caso de autos, la cuestión controvertida se circunscribe a la falta de pago de cantidades asimiladas a la renta, no existiendo limitación de prueba, ya que se sustancia por los tramites del juicio verbal (250.1 LEC) por lo que no nos encontramos ante una cuestión compleja.

La excepción opuesta por el recurrente no va a prosperar, teniendo en cuenta que en la demanda inicial del procedimiento se ejercitaron dos acciones: por un lado, la de resolución de contrato de arrendamiento, con posterior desahucio por falta de pago de la renta; y en segundo lugar, la reclamación de rentas en la cantidad de 2.621,92€.

El ejercicio de estas dos acciones en la medida que está ejercitando la de resolución contractual con la recuperación de la posesión del bien arrendado, mediante el desahucio del demandado implica que debe seguirse el trámite de juicio verbal, conforme el artículo 250.1.1 "1.º Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca". Lo que excluye que haya existido inadecuación del procedimiento pues el juicio verbal viene determinado por la materia no por la cuantía. Sin que de ésta quede excluido la divergencia sobre el pago de la deuda reclamada, máximo cuando en este caso a tenor de lo que la demandado opuso al contestar la demanda no se está discutiendo el cálculo efectuado por el actor sino la obligatoriedad de su pago por parte de la arrendataria.

2- Infracción de normas o garantías procesales ( art. 459 LEC ):

El recurrente ha defendido: la infracción de normas o garantías procesales en la instancia ( art. 459 LEC) y, en concreto, de los artículos 265.1.1º y 270 LEC por indebida admisión de parte de la prueba documental propuesta por la parte actora en el acto de juicio, consistente en la aportación de nuevos documentos de conformidad con el punto segundo de la minuta acompaña de contrario. Esta infracción es productora de efectiva indefensión, dado que los documentos que han sido indebidamente admitidos han resultado decisivos en el sentido del fallo de la Sentencia hasta el punto que de ser expulsados de los autos por la Sala podría alterarse a favor de esta parte su valoración.

Este motivo no puede prosperar desde el momento que en nuestro derecho si bien junto con la demanda y la contestación a la demanda deben aportarse aquellos documentos en que se sustente su derecho ( artículos 264 y 265 de la LEC). Esta regla general tiene varias excepciones, entre ellas la posibilidad del demandante de aportar con posterioridad aquellos otros documentos que nazcan de las alegaciones efectuadas por la parte demandada en la contestación "...No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, el actor podrá presentar en la audiencia previa al juicio, o en la vista del juicio verbal, los documentos, medios, instrumentos, dictámenes e informes, relativos al fondo del asunto, cuyo interés o relevancia sólo se ponga de manifiesto a consecuencia de alegaciones efectuadas por el demandado en la contestación a la demanda" ( artículo 266.3 de la LEC ). Además de lo anterior, la aportación documental de la actora se justifica en la impugnación que efectuó el demandado, al contestar la demanda, sobre aportados junto a ella, sobre su autenticidad y contenido, en base al artículo 326.2 de la LEC que respecto de los documentos privados autoriza a que: " Cuando se impugnare la autenticidad de un documento privado, el que lo haya presentado podrá pedir el cotejo pericial de letras o proponer cualquier otro medio de prueba que resulte útil y pertinente al efecto..". Por lo que se concluye la inexistencia de la infracción procesal denunciada.

3, 4 y 5 - Infracción del artículo 18 de la LAU , error en la valoración de la prueba principio general de autonomía de la voluntad de las partes y libertad de pacto y de la doctrina de los actos propios:

3- Infracción del artículo 18 de la LAU :

El recurrente ha defendido: lo expuesto antes supone que no se pueden reclamar las diferencias de renta derivadas de actualizaciones con efecto retroactivo, que es precisamente lo que parece estar haciendo en este caso el demandante. De este modo, no se puede alegar impago de unas sumas que no son exigibles. Esta parte no niega que no haya abonado la renta de 181,55€ lo que niega es que esa fuera la renta que había que abonar, por cuanto nunca hubo una actualización hasta esa cifra. De este modo, que se remitiera un burofax reclamando las diferencias de los últimos 5 años entre la renta abonada y la renta supuestamente actualizada no significa que esa cantidad realmente se adeude si, como sucede en el presente caso y tal y como exponemos en el motivo siguiente al que nos remitimos por economía procesal, nunca se practicó la actualización de 2006.

4- Error en la valoración de la prueba:

El recurrente defendió: en la sentencia se penaliza a esta parte por cuanto se considera no se opuso en tiempo y forma a la actualización de renta dentro del plazo de 30 días notificada mediante burofax de 1 de marzo de 2022. lo que sucede es que la Juzgadora se confunde con las actualizaciones, a pesar de que en sentencia se obvia esta cuestión, lo cierto es que no ha quedado acreditada la primera actualización de renta de 2006, por la que supuestamente de los 154,37€ que la Sra. Lucía vino abonando desde al menos 2009 se pasó a los pretendidos 181,55€, solo se aporta un documento que contiene: (i) una carta supuestamente enviada por telefax en febrero de 2006 por quien entonces actuaría como abogado de la Sra. Lucía y (ii) una hoja adjunta a dicha carta con los supuestos cálculos. Lo primero que hay que decir, de dicho documento, es que fue indebidamente admitido en primera instancia y, en segundo lugar, que su autenticidad y valor probatorio fue expresamente impugnado por esta parte. El motivo de la impugnación del documento se basa en dos cuestiones: la parte actora ha reconocido que no hay documento original, que el aportado es solo una copia, esto supone que no solo no hay certeza de que la hoja con los cálculos sea auténtica o genuina, sino que aumentan exponencialmente las posibilidades de que haya sido preparada "ad hoc" para ser presentada en este procedimiento. Las evidentes diferencias en el formato de la carta y de la hoja con los cálculos siendo que forman un único documento, así, no coinciden los membretes en los que se hacen constar el nombre y dirección del letrado autor del documento. Tampoco coincide ni el tipo ni el tamaño de letra empleado y, por último, sorprende la diferente calidad de impresión puesto que frente a la nitidez con la que se puede leer la hoja con los cálculos nos encontramos con las manchas de tintado y el desenfocado propios de las comunicaciones enviadas por medio de telefax. así pues el valor probatorio de este documento es ninguno y, por lo tanto, no existe evidencia alguna de que la renta fuera actualizada en 2006, ni de que la renta que debía abonarse a partir de 2011 fuera de 181,55€ en lugar de los 154,32€ que desde hace lleva pagando al desde hace más de 14 años; iii.- del recibo de IBI conforme a esta sentencia, era obligación del Sr. Rodolfo efectuar un requerimiento fehaciente de pago del IbI a la Sra. Lucía, notificándole no solo el importe que corresponde a la finca arrendada sino adjuntando copia del recibo del IBI de la vivienda. Esto no se ha producido en el presente caso, por lo que si la Sra. Lucía no pudo saber en ningún caso a cuánto ascendía el recibo del IBI no se le puede achacar su impago como se hace en sentencia. v.- De la tasa de basura. A diferencia de lo que sucede con el IBI, en este caso sí que es cierto que el acuerdo alcanzado en su día entre las partes incluía el pago de la tasa por parte de la Sra. Lucía. Lo que sucede es que el pago de la tasa municipal de basura antaño se cobraba a través de la factura de agua, y la Sra. Lucía siempre la ha pagado por domiciliación bancaria del recibo por lo que siempre ha pensado que venía pagando igualmente la tasa de basura. Lo que sucede es que, al parecer, desde hace unos años la recaudación en el municipio de Xirivella de la tasa de basura ya no es a través de la factura de agua sino mediante un recibo independiente. De este cambio se enteró mi mandante a raíz de recibir la demanda presentada por lo que difícilmente pudo haber procedido al pago de la tasa con anterioridad.

5- Infracción del principio general de autonomía de la voluntad de las partes y libertad de pacto y de la doctrina de los actos propios:

En este motivo el recurrente defendió que: el motivo por el que no se ha pagado al menos desde que la Sra. Lucía es arrendataria es sencillamente porque el acuerdo alcanzado en su día entre las partes establecía -y establece- que el IBI debía ser abonado por el sr. Rodolfo -lógico tratándose de un impuesto que grava la titularidad de la vivienda y norma general ( art. 20.1 LAU) e inalterada desde que se publicó en 1994- y a que la Sra. Lucía se hacía cargo de todos los gastos de comunidad, tasa de basura y suministros. No puede el Tribunal pasar por alto que este concreto pacto de reparto de gastos (Arrendador: IBI; Arrendatario: Comunidad de Propietarios, basura y suministros) es el más habitual en el mercado inmobiliario residencial. El apartado c) 10.2 de la DT 2ª únicamente establece la posibilidad de exigir el pago, pero no la obligación. Es decir, no lo impone. Por ello, son las partes las que en ejercicio de esa libertad de pacto pueden acordar lo que mejor consideren. Y en este caso, lo que se acordó es que el IBI lo pagaría el propietario y eso es lo que se ha obviado en sentencia.

- Sobre las cantidades de renta debidas:

En la demanda se reclamó la suma de 1.633,80€ correspondiente al importe de las actualizaciones de rentas pendientes en los últimos 5 años, en base a que desde el años 2006 la renta actualizada ascendía a la suma mensual de 181,55€; sin embargo, la demandada únicamente había abonado la cantidad de 154,34 € mensuales.

La Sala comparte los argumentos de la parte recurrente, en el sentido de que no hay impedimento legal a que se efectúe la revisión acumulando las actualizaciones correspondientes a los años anteriores del contrato, pero esa actualización tiene efectos "es nunc", y por tanto no puede ser retroactiva. Es decir, no se puede reclamar el importe del incremento de la renta actualizada, referido a las anualidades anteriores a la comunicación de la misma, dado que ello iría contra la seguridad jurídica. Ahora bien, en este caso, no es éste el supuesto que se analiza. Pues la Sala contrariamente a lo que indica el recurrente, coincide con la Juez de instancia en la valoración documental, ya que con la documental aportada se justificó la actualización en el año 2006 y su notificación a la arrendataria, pues en la valoración de esa documental privada al amparo del artículo 326 de la LEC, no puede omitir que estamos ante un hecho acecido hace más de 15 años. Y por tanto,a tenor del artículo 18.2 de la LAU " La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística"; sin obviar el contenido de la Disposición transitoria segunda de la LAU de 1994. Por ello, la conclusión es que no nos encontramos ante una actualización posterior en base a la que se reclaman rentas anteriores, sino que efectuada la actualización en el año 2006, lo que se está reclamando son aquellas cantidades debidas en los últimos 5 años. Además la actualización que se produjo en el año 2022, fue comunicada a la demandada arrendataria, según la documental acompañadas con la demanda constatamos que: El burofax remitido a don Bernardino el 22 de febrero de 2022 no fue recogido, estando pendiente en la oficina hasta el 11 de marzo de 2023; y el burofax remitido a la demandada comunicándole la actualización de las rentas para la anualidad del 2022 fue enviado el 2 de marzo de 2022, no siendo ni recibido ni retirado del oficina hasta el 17 de marzo que fue destruido.

- Sobre el recibo del IBI:

La obligación del pago del IBI por parte de la arrendataria impuesta legalmente en la disposición tansitoria segunda de la LAU de 1994, apartado 9.C. Sin que se haya aportado por parte de la demandada documento alguno que acredite la existencia de un pacto entre ellas, pues aquél no figura en el contrato de arrendamiento, ni documentado con posteridad. Y teniendo en cuenta que sobre doctrina de los actos propios la jurisprudencia, cuya base legal se encuentra en el artículo 7.1 CC, con carácter general, exige la concurrencia de las siguientes circunstancias: i) que el acto que se pretenda combatir haya sido adoptado y realizado libremente; ii) que exista un nexo causal entre el acto realizado y la incompatibilidad posterior; iii) que el acto sea concluyente e indubitado, constitutivo de la expresión de un consentimiento dirigido a crear, modificar y extinguir algún derecho generando una situación desacorde con la posterior conducta del sujeto. Pero como presupuesto esencial para su aplicación, resulta imprescindible que el acto sea susceptible de ser confirmado ( SSTS de 30 de enero de 1999, 25 de julio de 2000, 28 de octubre 2009, 16 de febrero y 20 de marzo 2012), ( Sentencia TS de 13-7-2012, nº 448/2012). Pero en el enjuiciado no existe ningún acto indubitado del arrendador más allá de no haberle reclamado el pago de la citada cantidad. Pues es cierto que con el requerimiento efectuado con anteiroridad a la demenda debe entenderse cumplidos el requisito de la notificación de su importe a los efectos de la estimación de la pretensión formulada en ella.

- So bre la tasa de basuras:

Respecto a la reclamación la tasa de basuras, reconocido por la demandada su obligación de pago y aceptado su impago, con independencia de la manifestación contenida en el recurso sobre el error de la demandada, el mismo no tiene mayor trascendencia en cuanto a la estimación de esta pretensión económica ni siquiera en cuanto a apreciar buena o mala fe en la demandada teniendo en cuenta la reclamación previa de esta cantidad contenida en el burofax remitido y no atendido por la arrendataria.

6- Enervación de la acción

En este motivo el recurrente defendió: conforme se ha expuesto en la alegación previa ha quedado acreditado que esta parte ha procedido al pago consignación de la totalidad de las cantidades reclamadas, incluso en exceso, para que se entienda enervada la acción dado que los burofaxes remitidos por el arrendador no reúnen los requisitos para ser considerados como requerimiento previo a los efectos del artículo 22.4 de la LEC. Ninguno de los dos burofaxes fue recibidos: El primer de ellos, de 14 de febrero de 2022, (documento número 4), va dirigido a don Bernardino, es decir, se remite a una persona fallecida que ya no es arrendatario. Solo por este motivo el burofax debe tenerse por no válido. El segundo burofax, esta vez sí, se remite a la arrendataria, pero ya no cumple los requisitos que se exigen ni para realizar un requerimiento de pago, ni para comunicar una actualización de renta. Así, no se aporta ninguna documentación, ni certificado INE sobre incremento del IPC, ni copia de los recibos de IBI y basura reclamados.

Ya, al analizar los motivos anteriores, se han expuesto las razones para dar validez al requerimiento efectuado por burofax, si bien únicamente el remitido a la demandada, dado que se realizó a nombre de aquella y en el domicilio arrendado, por lo que la no recepción del mismo es achacable a la exclusiva voluntad obstativa de ella, lo que determina su eficacia aunque no se reciba por la arrendataria. Esta realidad además implica, constatado que la parte demandada no abonó esas cantidades reclamadas en los plazos del artículo 22.4 de la LEC en remisión al artículo 438.5 de la misma, su pago con posterioridad y durante el proceso carece de la eficacia enervatoria defendida en el recurso. Téngase en cuenta que el requerimiento, del citado precepto, no exige que se acompañe ningún tipo de documentación en justificación de las cantidades que se reclaman, sin obviar que en el proceso no se ha discutido sus cuantías.

7- Mala fe del arrendatario demandante:

Como arrendadora, la mala fe se desprende de actuaciones como por ejemplo: remitir un burofax al Sr. Bernardino, sabiendo que había fallecido hacía 19 años con la intención de que sirviera como requerimiento previo y notificación de actualización de renta; no comunicar a la arrendataria que la tasa de basura ya no se cobraba a través de la factura de agua permitiendo que se generara una deuda por desconocimiento y no por una voluntad real de impago por parte de la Sra. Lucía; dejar que aumente la deuda durante 5 años para imposibilitar, o cuanto menos dificultar, la posibilidad de enervación de la acción ante la escasa capacidad económica de la Sra. Lucía. Como demandante, la mala fe se desprende de hechos como, por ejemplo: Los importes reclamados de la demanda no están actualizados. La demanda lleva fecha de 9 de septiembre de 2022 mientras que los importes reclamados son los mismos que se mencionan en el burofax de febrero de 2022, siete meses antes. Dificultar la enervación de la acción dado que se desconoce con certeza cuál es realmente el importe supuestamente adeudado a fecha de consignación. Esta parte tuvo que realizar laboriosos cálculos y estimaciones para no quedarse corto. Por ello se optó por ingresar incluso de más para evitar la imposibilidad de enervación como consecuencia de cualquier reclamación sorpresiva de último momento que provocara no haber alcanzado por unos poco euros la cifra finalmente fijada por el Tribunal para la viabilidad de la misma.

Difícilmente la Sala puede compartir este razonamiento jurídico, calificando la actuación del arrendador de falta de rectitud, torticera o de falta de buena fe, si tenemos en cuenta que se estimó en primera instancia la pretensión del actor y que, en esta segunda, se va a confirmar la sentencia recurrida. El actor ejercitó su derecho al amparo de la norma arrendaticia y por el adecuado cauce procesal, ni por la reclamación del importe del IBI, de la tasa basuras o de la actualización de los últimos 5 años, si aquellas pretensiones están amparadas por la normativa aplicable al contrato de arrendamiento vigente. Y si tenemos en cuenta que la demanda se interpone por no abonar esas sumas la arrendataria antes de la interposición de la demanda.

TERCERO. -

Habiéndose desestimado el recurso de apelación se impone a la parte apelante el pago de las costas devengadas en esta segunda, artículo 398 de la LEC.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.