Sentencia Civil 509/2023 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 11, Rec. 612/2022 de 22 de diciembre del 2023

Se comparten los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida que no se contrapongan a los siguientes, y.

PRIMERO. -

Este procedimiento se inició por demanda en reclamación de la cantidad de 13.000€ en concepto de devolución de la fianza, más la cantidad correspondiente a los intereses legales que se devenguen, teniendo en cuenta el artículo 36.4 de la Ley de arrendamientos Urbanos, al haber transcurridos un mes desde la entrega de los locales el 1 de marzo de 2021; y las cantidades por suministros de electricidad y agua abonados por ésta y la parte cuyo importe total asciende a 1.339,29€ (148,24+1191,05), más la cantidad correspondiente a los intereses legales que se devenguen. 3.- La imposición de costas a la parte demandada.

La demandada contestó a la demanda oponiendo su derecho a retener la fianza ante el incumplimiento en las obligaciones del contrato de arrendamiento suscrito, por haber sustraído los puentes grúa y las vigas carrileras todo ello propiedad de GANDIA URBANA, más los daños y desperfectos que han producido de manera culpable en las naves, su cuantificación excede con mucho de la fianza que entregaron en su día y del normal uso de las naves.

Se dictó Sentencia estimando parcialmente la demanda declarando que de la cantidad entregada en su día como fianza se debe aplicar la cantidad de 2.355,87€, a reparar los desperfectos que se ha declarado en el cuerpo de la presente que deben serlo con cargo a la fianza, más la cantidad que en ejecución de sentencia se determine por la eliminación de la solera, condenado a la parte demandada a devolver a la actora la diferencia entre la cantidad que así resulte, y la que se entregó en su día como fianza, más los intereses legales de dicha cantidad desde el 9 de abril de 2021.

Ante esta resolución la parte demandada interpuso recurso de apelación al considerar que la sentencia es lesiva para sus intereses en base a: 1º) Quebrantamiento de forma e infracción de los artículos 367.1-3º y 1-4º y 377.1-2º y 1º- 3º, 378, 379, 376 de la LEC; 2º) Quebrantamiento de forma e infracción del artículo 265, 426 y 429 de la LEC; 3º) Quebrantamiento de forma e infracción de los artículos 281, y 283; 4º) Infracción por inversión de las reglas, criterios y principios jurisprudenciales sobre la carga de la prueba contenidos en el artículo 217, 2 y 3 de la LEC; 5º) Incongruencia omisiva y al tiempo extensiva de la Sentencia; 6º La Sentencia incurre en error evidente en la valoración de la prueba en dos apartados fundamentales: A)-En la propiedad de los puentes-grúa y las vigas carrileras, que fueron construidos en el mismo momento que las naves, al ser parte integrante de las mismas, por mi representada y demandada, GANDIA URBANA, S.L. B)-Sobre los daños producidos en las naves e instalaciones por la arrendataria demandante al abandonarla. Resume su recurso en: lo acreditado en las actuaciones tras la prueba practicada es que la arrendadora GANDIA RUBANA, SL es la propietaria de las naves: la Nave 1, construida en 1987, diseñada al efecto para la instalación de puente-grúa, instalándose en el momento de su construcción el proveniente de una nave anterior (también propiedad de Gandia Urbana, SL.), y posteriormente otro sobre el año 1994 resultando desde entonces integrada por dos puentes-grúa; la Nave 2, construida en 1988, en la que se monta un puente grúa nuevo simultáneamente a su construcción. Ambas naves son proyectadas, diseñadas y construidas por la propiedad arrendadora GANDIA URBANA, SL. Así se reconoce manifiesta en el informe del arquitecto autor del proyecto y de la ejecución de obra (doc. 18 de la contestación a la demanda) ratificado en esta vista oral. E igualmente se reconoce en los informes presentados por los arquitectos peritos de la contraparte Ss. Ricardo y Teofilo. Lo mismo se acredita por los testigos de esta parte, trabajadores de la demandante, uno de los cuales ( Balbino) incluso presenció su construcción en los años 1987 y 1988. Hasta 2004, en ALUGANDIA había un socio que también lo era de GANDIA URBANA ( Bernabe) y, a la inversa, Braulio, era socio también de ambas Sociedades, hasta que el 18-11-2004, Bernabe vende sus 1000 de Alugandia; 700 a Braulio, 100 a Cornelio, 100 a Demetrio y 100 a Edmundo y en el mismo día 18-11- 2004, Braulio vende sus 250 de Gandía Urbana a Reyes. Y ante esta nueva situación, se formaliza por escrito el arrendamiento hasta entonces existente de forma verbal para evitar cualquier problema. Por todo ello, se pone de manifiesto la falta de veracidad de las declaraciones de estos socios en el acto del juicio, que llegan a afirmar que las participaciones de socio que ostentan les fueron "cedidas o regaladas por el Sr. Braulio cuando lo cierto es que les fueron vendidas por el Sr. Bernabe en escritura de compraventa formalizada ante Notario, y ello parece que con la única y exclusiva intención de así afirmar la existencia de un acuerdo sobre los puentes grúa, que-dicen-les refiere el Sr. Braulio, cuando lo único cierto, es que éstos comparecieron en la escritura de compraventa de participaciones sociales, junto con el Sr. Braulio y el Sr. Bernabe. Se trata como es obvio y evidente de una falsedad en un procedimiento civil. Al momento de recepcionar las llaves y tomar posesión de las naves se comprueba la destrucción y despojo de los 3 puentes grúa de las mismas, que desde siempre han sido parte integrante y consustancial ellas, lo que supone además de inutilizarlas en parte para su uso en determinadas actividades que exijan el traslado de materiales y cargas en ellas en actividad fabril o productiva de un eventual negocio que lo requiera, el deterioro de su estabilidad y seguridad constructiva, comprobándose igualmente la existencia de demolición y destrucción de elementos de las oficinas, arrancamiento de cableados y otros daños que constan en los informes periciales incorporados a las actuaciones en la contestación a la demanda. La existencia de estos desperfectos, destrucción y despojo, supone los daños aun por cuantificar en términos concretos, pero que en todo caso superan en mucho el importe de la fianza lo que justifica la retención de la misma. Terminaba solicitando que se acuerde revocar la misma y la desestimación de la demanda interpuesta por la parte contraria en todos sus términos con expresa condena en costas a la recurrente en las dos instancias si se opusiera al presente recurso.

SEGUNDO. -

- Quebrantamiento de forma:

Los 3 primeros motivos del recurso de apelación se han sustentado en quebrantamiento de forma, concretamente: 1º) quebrantamiento de forma e infracción de los artículos 367.1-3º y 1-4º y 377.1-2º y 1º-3º, 378, 379, 376 de la LEC, al no resolver ni con carácter previo, ni en la Sentencia la tacha de testigos presentada por esta parte en la vista oral; 2º) Quebrantamiento de forma e infracción de los artículos 265, 426 y 429 de la LEC, en cuanto que, sin ninguna justificación se admite a la demandante la aportación de documentos que bien pudo adjuntar y no adjuntó a la demanda, ya son anteriores a la fecha de su presentación; 3º) Quebrantamiento de forma e infracción de los artículos 281, y 283, de la LEC al limitar a esta parte como prueba en la audiencia previa la aportación de documentación válida y no impertinente al tiempo que a la actora se le permite documentación en sentido contrario.

En el motivo primero el quebrantamiento de forma se incardina en la tacha de testigos efectuada por la demandada, que según la recurrente no fue resuelta, ni en aquel momento, ni con posterioridad en la sentencia objeto de recurso. Sobre lo que la Sala concluye que no ha existido este quebrantamiento de forma si se tiene en cuenta que conforme el artículo 376 de la LEC, el planteamiento de la tacha no exige que se dicte una resolución en sentido alguno, sino únicamente que se tenga en cuenta dicha manifestación a la hora de la valoración probatoria aplicando el criterio legal de la sana crítica.

En el segundo y en el tercer motivo, el quebrantamiento de forma se sustenta en un doble sentido: en primer lugar, porque a la parte demandante se le admitió en la audiencia previa la aportación documental que, a juicio del recurrente, se debió en aportar junto con la demanda, mientras que al demandado no se le admitió esa aportación documental. En este sentido al igual que en el caso anterior la Sala tampoco aprecia ese quebrantamiento de forma: en primer lugar porque la regla general es la aportación documental junto con la demanda y la contestación ( artículo 270 de la LEC) , que tiene como excepción: por un lado lo previsto en el artículo 265.3 de la LEC: "No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, el actor podrá presentar en la audiencia previa al juicio, o en la vista del juicio verbal, los documentos, medios, instrumentos, dictámenes e informes, relativos al fondo del asunto, cuyo interés o relevancia sólo se ponga de manifiesto a consecuencia de alegaciones efectuadas por el demandado en la contestación a la demanda"; precepto que ampara la admisión de la documental aportada por la demandante en la audiencia previa, en base a los hechos introducidos por el demandado al contestar la demandada, y que, impide calificar aquella inadmisión de quebrantamiento de forma. Al igual, el artículo 426. 5 de la LEC: "...5. En el acto de la audiencia, las partes podrán aportar documentos y dictámenes que se justifiquen en razón de las alegaciones complementarias, rectificaciones, peticiones, adiciones y hechos nuevos a que se refieren los apartados anteriores de este artículo....", no obligaba a la admisión de la documental aportada por la parte demandada, salvo que entendiese que se habia añadido algún hecho nuevo, lo que no fue el caso.

Por demás, debe recordarse al recurrente que este Tribunal es soberano para valorar la prueba practicada en la instancia y, por lo tanto, apreciarla, de forma divergente, a la efectuada en primera Instancia. Ello es así, dado que la apelación se configura como "revisio prioris instantiae" o revisión de la primera instancia, que atribuye al Tribunal de la segunda, el control de lo actuado en la primera, con plenitud de cognición, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio fácti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris) y, en este sentido, se cita las SSTS de 15 de junio, recurso 358/2006. Por lo que, en esta resolución se efectuará una nueva revisión y valoración de la prueba practicada en primera instancia, teniendo en cuenta la inadmisión que, en virtud del Auto de 12 de julio de 2022, se efectuó de la propuesta en esta alzada.

TERCERO. -

- Incongruencia omisiva y al tiempo extensiva de la Sentencia:

Defendiendo la recurente que: pese a anunciarse en un primer momento que no se entraría en la cuestión de la propiedad de los puentes grúa y carrileras, posteriormente, de forma contradictoria, entra de lleno y tiene por cierta la propiedad sobre los mismos de la actora, ello con la sola prueba de la declaración de los testigos-propietarios de la demandante y en contra de la abundante documental aportada por la demandada, de los informes de los peritos de ambas partes y del testimonio imparcial de los dos testigos presentados por esta parte.

Este el motivo de recurso no va a prosperar por:

1- Aunque aceptásemos la existencia de la incongruencia omisiva y extensiva de la Sentencia, conceptos que en sí mismos son antitéticos, ello no daría lugar a la estimación del recurso de apelación, sino que en su caso lo que produciría sería la nulidad de la resolución, al amparo del artículo 225.3 de la LEC, si de esa omisión y extralimitación ha producido una indefensión a la parte recurrente. Con el matiz que, en todo caso la parte podía haber ejercitado la facultad que le confiere los artículos 214 y 215 de la LEC sobre la aclaración, rectificación y complemento de las resoluciones. Sin embargo, en el suplico del recurso de apelación no se contiene petición alguna en ese sentido, sino únicamente la revocación de la resolución recurrida, lo cual será procedente sí en el examen del fondo se constatan los hechos obstativos de la demanda, pero no por este motivo.

2- Además no se comparte la infracción del artículo 218 de la LEC por la Juez de instancia que explicó claramente en la sentencia, los límites de su examen, concretamente en el fundamento de derecho segundo: "... En cuanto a la controversia sobre los puentes grúa, en el presente caso debemos dejar claro que no es objeto del litigio efectuar ningún pronunciamiento judicial sobre la propiedad de los puentes grúa, pues por ninguna de las partes ha ejercitado una acción declarativa de dominio ni reivindicatoria respecto a los mismos, por lo que, vaya por delante, que lo que se resuelva al respecto en este procedimiento lo es a los meros efectos de la controversia aquí planteada...". Es cierto, que a continuación la Juez de instancia analizó las diferentes pruebas, pero únicamente lo hace para excluir el valor de los puentes grúa, ya que el demandado al oponerse a la pretensión de la actora, la devolución de la fianza, además de los daños existentes en el bien arrendado planteó la retirada por el arrendatario de los puentes grúa y las vigas carrileras. Elementos obstativos propuestos por el demandado, que facultaron a la Juez de instancia a analizar si efectivamente podía asumirse la retirada de ellos como impedimentos a la devolución de la fianza. La Juez matizó, primero, que no iba a hacer declaración de propiedad, sino únicamente analizó esa divergencia en función de la oposición de la demanda. Y siendo la demandada la que introdujo esa controversia, no puede ahora alegar la infracción del artículo 218 de la LEC, en base a que la conclusión a la que llegó la Juez no le fue favorable a sus manifestaciones.

CUARTO. -

- Error en la valoración de la prueba:

En el recurso de apelación ha sustentado la misma:

1- En el motivo cuarto por infracción por inversión de las reglas, criterios y principios jurisprudenciales sobre la carga de la prueba contenidos en el artículo 217, 2 y 3 de la LEC., ya que constando la propiedad de esta parte sobre las naves y habiéndose alquilado las mismas en su totalidad y siendo los puentes grúa y vigas carrileras parte integrante de las mismas, como consta expresamente en los documentos del proyecto (doc. nº 20 y 21 de la contestación de demanda), en el informe del arquitecto autor del proyecto y de la ejecución de la obra (doc. Nº 18 de la contestación de demanda), en el informe de los propios peritos de la contraparte (doc. nº 1 de la audiencia previa), se desplaza a esta parte la prueba de un hecho de naturaleza obvia, sin exigirle a la demandante prueba alguna de la propiedad que afirma gratuitamente sobre dichos elementos, limitándose la Sentencia a dar por cierto lo afirmado por los testigos-parte propietarios de la demandante, a pesar de haber sido tachados expresamente, y en detrimento de los documentos y pericia practicada en el Juicio-

2- En el motivo sexto, defendió que: la Sentencia incurre en error evidente en la valoración de la prueba en dos apartados fundamentales: A)-En la propiedad de los puentes-grúa y las vigas carrileras, que fueron construidos en el mismo momento que las naves, al ser parte integrante de las mismas, por mi representada y demandada, GANDIA URBANA, S.L.; B)-Sobre los daños producidos en las naves e instalaciones por la arrendataria demandante al abandonarla.

1- Sobre la propiedad de los puentes grúa y vigas carrileras:

El recurrente defendió: frente a la declaración del arquitecto autor del proyecto de construcción y dirección de obra de las naves, D. Nemesio, en las que manifiesta que en el mismo momento de su construcción se instalaron los puentes grúa, siendo las naves propiedad de mi representada, GANDIA URBANA, SL., como declaró dicho perito arquitecto expresamente (13.33.07), como igualmente consta en el Informe que evacúa el mismo tras visitar las naves (doc. Nº 18 de la contestación de demanda), en el proyecto de las naves visado en el Colegio de Arquitectos y registrado en el Ayuntamiento de Gandia (doc. Nº 20 y21 de la contestación de demanda ), y siendo que el dato de la propiedad de la construcción de las naves con sus puentes grúa es igualmente reconocido por los peritos arquitectos de la propia parte actora (Sr. Ricardo, 13:03:40). De suerte que ni el arquitecto del proyecto de las naves y director de la obra y de la puesta en marcha y verificación del funcionamiento de los puentes grúa tras su construcción, Sr. Nemesio, ni los dos arquitectos peritos que presenta la actora, Sres. Ricardo y Teofilo, ni los dos testigos de esta parte, ponen en duda la propiedad de mi representada de los puentes grúa, lo que igualmente se evidencia en la documentación señalada. Que las naves se construyen en los años 1987 y 1988 por la propietaria GANDIA URBANA, S.L., y así consta en el proyecto tanto ante el Ayuntamiento como ante el Colegio de Arquitectos (doc. nº 20 y 21 de la contestación de demanda), en cuyos documentos constan los puentes grúas como parte de las mismas, integrantes de su diseño en razón del destino de la actividad prevista de la nave, lo que, además de la documentación referida, declaran tanto el autor del proyecto arquitectónico y de la dirección y ejecución de la obra que concluyó en enero de 1990, (13.34.55) como los arquitectos presentados por la propia demandante. Todos reconocen que se diseñaron en el grosor de sus pilares y perfiles precisamente en atención a la existencia de los puentes grúa como parte integrante de las naves. (13.33.52) y (13.04.00). Que la mercantil GANDIA URBANA, S.L., propietaria de las naves y arrendadora, es persona jurídica diferente de ALUGANDIA, S.L., pese a la coincidencia de algunos de sus socios y la participación de ellos en las dos sociedades, hasta el 2.004, sin que en todo caso el eventual pago de la reparación o mantenimiento determine la propiedad de los puentes grúa, ya que la regulación de la reparación y el mantenimiento únicamente derivan del contenido del contrato arrendaticio entre las partes o de las normas del Código Civil sobre el arrendamiento en general.

Suscitándose la reclamación del actor y la oposición de la demandada sobre las consecuencias de la extinción del contrato de arrendamiento, y más concretamente, sobre la devolución de la fianza y los daños existentes, en este caso en referencia a la propiedad de los puentes grúa y a las carrilleras, qué fueron retirados por la actora al final del arrendamiento.

La Sala entiende que el elemento esencial a tener en cuenta dada la vinculación que en el mismo se producen para ambas partes ( artículo 1258 del Código Civil), es el contrato de arrendamiento, en el que se destacan dos cláusulas:

1- La primera que al describir el objeto del contrato: "El ARRENDATARIO reconoce haber recibido las NAVES con cerramientos (ventanas, puertas de acceso al solar) e instalación de electricidad y agua, en el estado de ser usado de forma inmediata a satisfacción del ARRENDATARIO siendo apto para el ejercicio de la actividad que se va a desarrollar en el mismo". Se observa que en la descripción da las naves no se hace referencia alguna que dentro de los elementos que se arriendan a los puentes grúas y a las carrileras.

2- La tercera al referirse a su duración, en el último párrafo se indicó: "...A la finalización del arrendamiento el ARRENDATARIO deberá dejar a disposición del ARRENDADOR la NAVE y oficina arrendadas, sin más deterioros que los que se hubiesen producido por el mero paso del tiempo, y ello sin necesidad de ningún requerimiento dirigido al ARRENDATARIO. El ARRENDADOR reconoce expresamente que la Nave se arrienda vacía y sin más instalaciones de su propiedad que las de suministro eléctrico y agua; todas las demás instalaciones, así como mobiliario1 la maquinaría y elementos de trabajo son propiedad del ARRENDATARIO...".

3- La octava sobre los obras, mejoras y nuevas instalaciones en su último párrafo recoge: "El ARRENDADOR es propietario de la NAVE junto con sus cerramientos e instalaciones de luz y agua, reconociendo expresamente que todas las demás instalaciones, así como mobiliario, la maquinaría y elementos de trabajo son propiedad del ARREN DATARIO.".

La interpretación de estos preceptos, conforme las reglas del artículo 1281 del CC, desde el momento que sus términos son claros, contradice las manifestaciones contenidas en el recurso, en el sentido de qué, al arrendatario no se le impone en la devolución de las naves la de los puentes grúa ni carrileras, mientras si se refiere de manera expresa al instalaciones de luz y agua, ni siquiera se incluye al describir los elementos de la nave. Entiende la Sala que dada la importancia que tienen dichas maquinarias necesariamente de haber sido propiedad de la parte demandada se habrían incluido en el contrato de arrendamiento.

Es un hecho no discutido que en el momento de construcción de las naves en los años 1987 y 1988 se instalaron los puentes grúa, partiendo de esta realidad podría presumirse también la propiedad de los puentes grúa y las carrilleras, al haber sido incorporadas a las mismas al momento de su construcción, como se reconoce en los informes periciales; sin embargo, no encontrándonos ante una acción declarativa de dominio, que implicaría acudir a los artículos 345 y ss del CC, sino ante la derivada de contrato de arrendamiento, y en aquél, no se le exige al arrendatario la devolución de las naves con estos elementos, lo cual deja sin sustrato la objeción opuesta por el demandado sobre esta cuestión, aunque fueran de su dominio.

Pero además, si tenemos en cuenta las circunstancias concurrentes, este argumento sustentado por el recurrente tiene como contrapartida, como explicó la Juez de Instancia, que: "... consideramos que con la prueba practicada ha quedado probado que en el pasado y antes de 2004 las empresas GANDIAURBANA SL y ALUGANDIA SL tenían intereses comunes en la explotación del negocio de fabricación y comercio al por mayor de perfiles de aluminio y sus accesorios, y así el 50% de las participaciones de cada una de ella pertenecían a la familia Luis Angel, y el otro 50% a la familia Luis Francisco, quedando probado que se acordó que Gandía Urbana SL era la propietaria de las naves y solares en los que se desarrollaba el negocio, y ALUGANDIA SL era la encargada de explotar el negocio y propietaria del mismo y de los útiles, herramientas, y demás medios materiales precisos para ello, quedando probado que la construcción de las naves se encargó por GANDIA URBANA SL, incluyendo en el encargo que se previera para dicha construcción la instalación de sendos puentes grúa en cada una de las naves, quedando probado que una vez construidas las naves se instalaron los mismos, quedando también probado que esos puentes grúa, como instrumento esencial para la explotación del negocio por ALUGANDIA SL, formaban parte del negocio que explotaba y pertenecía la misma ...". En este sentido, el legal representante de la demandada si bien matizó que tanto demandante como demandada eran dos empresas completamente distintas, sí que reconoció que la demandada era la propietaria del negocio, aunque negó que lo fuera de los puentes grúa. Conviene destacar, ya que ambas partes lo indican en el recurso de apelación y en el de oposición, que se produjo la venta de participaciones sociales, importante por cuando ambas empresas ya no comparten socios, quedando la demandada como objeto social la propiedad, tenencia y explotación de bienes inmuebles y la demandante del comercio al por mayor de perfiles de aluminio, separación que explicaría el contenido del contrato de arrendamiento y por tanto la voluntad contractual de las partes en el sentido antes expuesto según sus términos. En esta idea, es relevante el hecho de que la demandante, contrariamente a lo defendido por la demandada, no se limitó a sustituir el polipasto de un puente grúa, sino que, adquirió un nuevo según consta en el contrato de leasing, acción que en caso de haber pertenecido la maquinaria a la demandada le hubiese correspondido a ella su sustitución. O la inexistencia de prueba alguna que justifique la relación entre la demandante y las entre la demandada y la citada maquinaria, durante el tiempo que las naves fueron explotadas por la empresa demandante.

Aunque la Sala acepta que la declaración de los testigos por su implicación directa en las cuestiones discutidas deben ser valoradas con numerosos matices, dentro del criterio del artículo 376 de la LEC, de la sana crítica, ello no excluye que solamente con los datos aportados anteriormente a juicio del Tribunal son suficientes para confirmar la conclusión a la que llegó la Juez de instancia, en la idea que en el ámbito del contrato de arrendamiento no puede la parte arrendadora oponer para la no devolución de la fianza la retirada por parte del arrendatario de los puentes grúas y las carrileras, en función de lo pactado en aquél, sin que sea necesario entrar a analizar la prexistencia de 3 o de 2 puentes grúa, tendente a estos aspectos por lo ya expuesto anteriormente y el contenido de las pruebas periciales practicadas.

2- Sobre los daños:

Sobre esta cuestión el Tribunal hace una previa matización sobre que encontrándonos en el ámbito de la fianza debe estarse a la finalidad pactada en el contrato concretamente en la estipulación sexta: "El depósito de fianza responderá del coste de las reparaciones que deban realizarse a la finalización del arrendamiento para reparar exclusivamente los daños o desperfectos que el ARRENDATARIO haya producido, teniendo en cuenta el estado actual de lo arrendado, por lo que en ningún caso podrá exigirse al ARRENDATARIO obras de reforma ni reparaciones a realizar para mejorar el estado actual del LOCAL e instalaciones...".

El recurrente dentro de los daños ha incluido:

a- El menoscabo de la estructura estabilidad y seguridad, funcionalidad y depreciación de las naves:

El recurrente defendió que: La Sentencia yerra al no considerar probado que la retirada del sistema de puentes grúa de las naves, comprometa la estabilidad y seguridad estructural de las naves. Olvida además la Sentencia, que el menoscabo producido por la retirada de los puentes grúa, ha afectado no solamente a la estabilidad y seguridad de las naves, sino también a su funcionalidad y depreciación, incidiendo en el arriostramiento y el pandeo. Concluyendo: se ha menoscabado la estructura de las naves y se ha reducido el coeficiente de seguridad, en cuanto se han eliminado las vigas carrileras y los puentes grúa como elementos de arriostramiento que colaboran en la resistencia a esfuerzos del viento, pues la barra que ata los pórticos longitudinales, no hace nada a efectos de viento, porque empujando ese elemento se transforma en rombo, y no supone sufriente resistencia para esfuerzos horizontales; que la existencia de los puentes grúa y vigas carrileras, dotan de mayor resistencia a dichos esfuerzos que si no estuvieran, y que no hace falta cálculo alguno para darse cuenta que los pórticos longitudinales con las vigas carrileras tienen mayor capacidad de resistir a esfuerzos horizontales que si no las tienes, supone una reducción de esa capacidad de resistencia Y en cuanto a la funcionalidad, es a todas luces incuestionable, que la eliminación de los puentes grúa y vigas carrileras, las naves ya no valen para lo que fueron concebidas, los esfuerzos laterales tienen menos resistencia al viento que en el año 90, no se pueden reutilizar los pilares, porque al quitar las vigas carrileras se ha aumentado la posibilidad de pandeo, no tienen el mismo coeficiente de seguridad que tenían cuando se ejecutaron. Por lo que de manera indefectible se ha menoscabado la estructura de las naves y que con el resto de daños producidos en las naves, y relacionados en el informe del perito y el del ingeniero industrial.

Aunque la resolución de si la retirada de los puentes grúas y las carrilleras ha afectado y menoscabado la estructura, estabilidad, seguridad, funcionalidad y han depreciado el valor de las naves, choca con una primera objeción pues como se ha constatado en el fundamento anterior a los efectos del contrato de arrendamiento no existía por parte de la arrendadora la obligación de devolver las naves incluyendo dichos puentes grúas y las carrileras, por tanto su retirada no puede entenderse como un incumplimiento contractual, a los efectos ahora recogidos en cuanto a la obligación de devolución del objeto arrendado en el estado que se recibió ( artículo 1561del Código Civil).

Además, siendo una cuestión eminentemente técnica debe estarse a lo que se recogen los dictámenes periciales y las explicaciones dadas por los peritos en el acto del juicio ( articulo 335 de la LEC). En este sentido se destaca:

- En el dictamen del perito don Nemesio (documento 18 de la contestación) después de explicar que: en el caso tipo de los "puentes grúa", los apoyos son dos vigas de la estructura longitudinales rectas y continuas, con un perfil de resalte superior y estrictamente paralelo entre sí que forma el raíl sobre las vigas, por lo que se denominan "vigas carrileras", y el tablero es una viga con un sistema de ruedas automotoras en los testeros o extremos, ruedas que se acoplan al raíl de fa vigas carrileras; que a su juicio: Las vigas carrileras así ejecutadas son parte de la estructura de la nave colaborando en su seguridad y arriostramiento (Sujeción y atirantado) del conjunto, es decir hacen la función añadida de atirantado en la estructura. Concluyendo que: 1.· La demolición de las vigas carrileras ha menoscabado la estabilidad y seguridad de la estructura, por lo que la reposición en las condiciones descritas era previa para la seguridad de la estructura y para el ejercicio de cualquier tipo de actividad. Respecto a la demolición del conjunto de los puentes grúa, se reitera que por sus condiciones y características forman parte de la estructura de cada nave, infringiéndose en ella, afectando a las vigas. pilares y cimentación y en consecuencia no tienen el carácter de instalación. La eliminación supone un menoscabo patrimonial y un quebrantamiento de la valoración del inmueble al que estaban incorporados; estaba previsto el destino y explotación de los puentes desde el origen por el encargo de la propiedad como consta en la memoria del proyecto.

- En el dictamen del ingeniero industrial don Ángel, (documento .nº 39 de la contestación), al igual que el anterior calificó las vigas carrileras como parte del entramado de la estructura de la nave colaborando en la seguridad y arrostramiento del conjunto e integrándose en ella; concretando que: se han cortado todos los tramos de las vigas entre pilares. Según informe del Arquitecto proyectista de las naves poniendo en riesgo la estabilidad y seguridad de la estructura, reduciendo el coeficiente de seguridad exigido. La estructura no es segura tras la demolición de las vigas carrileras, y su reposición es necesaria para las condiciones de uso de las naves tal y cómo fueron proyectadas. Las cargas a las que está sometida la nave a efectos de cálculo son las exigidas en la normativa.

- En el dictamen emitido por don Ricardo y don Teofilo a instancia de la demandante se explicó: en las memorias de los proyectos revisados, no se indica que el sistema de puente grúa instalado, incluido sus vigas carril, supongan parte portante del resto de la estructura de las naves. Así indica "La nave constará de puente grúa idéntica a la de la nave anterior para el acarreo y apilado del material", entendiendo claramente que el sistema del puente grúa tiene como objetivo claro de acarreo y apilado de material. Además, indica el informe que el proyecto original de la nave 2, que "la construcción es tradicional con pórticos metálicos empotrados de pilares y jácenas, manteniendo la regularidad del pórtico grúa", dejando claro que se genera un pórtico independiente para soportal el sistema del puente grúa, ya que no existe paralelismo entre los extremos del pórtico de la nave. Respecto a los puentes grúa, el informe detalla las partes que componen el sistema, indicando que: "En el caso tipo de los puentes grúa, los apoyos son dos vigas longitudinales rectas y continuas .... que se denominan vigas carrileras". En la descripción del informe indica "Los pilares en los flancos de la nave que quedan arriostrados por las vigas carrileras soldadas por ellos" este comentario no aparece en el proyecto, sino en el informe redactado en el año 2.021, después del desmontaje del sistema de puente grúa. Es importante reseñar, que en los comentarios del informe no se dice nada sobre el arriostramiento que dispone toda la nave, en todos sus pórticos, en la parte superior del pilar, compuesto por un perfil IPN 100 (según lo que puedo apreciar en las fotos 7 y 8 y el plano, a falta de comprobación in situ). Ya que como hemos justificado el sistema del puente grúa es independiente del sistema estructural de la propia nave. Nos sorprende que dicho informe no indique en ningún momento que las naves tienen elementos de arriostramiento en todos sus pórticos, como hemos indicado, ejecutados mediante la instalación de perfiles IPN 100 (según observamos la fotografía nº 9, a falta de revisar in situ Entendemos que, dada la importante sección del pilar, IPE 360, cumple sobradamente los límites establecidos por la normativa, pero debemos poder realizar visita al edificio para poder comprobar y medir los elementos reales y sus condiciones de envolvente para poder emitir juicios de valor con exactitud; concluyendo Los técnicos redactores del presente informe, compartimos con el técnico Don Nemesio que los puentes grúa eran elementos incluidos en el programa de necesidades del proyecto. Bajo nuestro leal saber y entender, creemos que el sistema de puente grúa proyectado en ambas naves es independiente de la estructura del propio edificio, ya que los elementos que componen el sistema del puente grúa no pertenecen al sistema que garantiza la estabilidad y resistencia de la estructura del edificio, siendo elementos que transmiten la carga y el acarreo y apilado del material. El hecho de calcular la estructura teniendo en cuenta las cargas transmitidas por el puente grúa no supone que dicho puente grúa sea un elemento esencial y necesario para la garantizar la estabilidad y resistencia del edificio. Siendo esta una carga más a tener en cuenta. Tras el análisis de los proyectos entendemos que las naves se componen de pórticos arriostrados por perfiles proyectados y ejecutados en la parte superior del pilar, además de perfiles en cruz en vanos extremos. La esbeltez del pilar existente, dada la sección del mismo, no supone inseguridad estructural por el hecho del desmontaje del puente grúa, en cualquier caso, se deberá realizar toma de datos "in situ" para poder calcular y justificar con detalle y exactitud, ya que la realizad puede diferir de lo indicado en planos de proyecto. Por todo lo expuesto, consideramos que la eliminación de los puentes grúa, no supone una pérdida de seguridad estructural, por lo tanto no conlleva pérdida de estabilidad ni de resistencia de la estructura portante del edificio, incluso se ha disminuido la carga soportada por los pilares y cimentaciones al eliminar las cargas transmitidas por el puente grúa, además de disminuir los esfuerzos horizontales que pueden suponer la traslación horizontal de cargas importantes debidas al acarreo y acopio de materiales.

En el acto del juicio los peritos respondieron las preguntas de las partes con una doble finalidad por un lado ratificarse sus informes y por otro rebatir el de la parte contraria. Así perito señor Nemesio recalcó: que los pórticos longitudinales que son los que reciben la carga del viento, son catorce pilares a lo largo, la barra no hace nada a efectos de viento, la única barra superior no tiene la menor resistencia para los esfuerzo horizontales, la viga carrilera es un IPE, de mucha mayor sección, y además de 20 cm. de altura y está próxima a la anterior, y entonces si nos imaginamos un pórtico que ya no es solamente un U invertida sino que tiene dos elementos entre los 2 pilares y uno de ellos es potente, es evidente que tiene mayor resistencia aun esfuerzo horizontal que si no lo tuviera; la existencia de los elementos de arriostramiento que son las vigas carrileras, de modo que si no hubiera habido carrileras, esos perfiles serían de mayor dimensión que habiéndolas, es decir, no hace falta cálculo alguno, para darse cuenta de que los pórticos longitudinales, al tener una viga carrilera que los ata a todos, además de la viga coronaria, tienen mayor capacidad de resistir a esfuerzo horizontales a viento que si no los tiene"; aunque reconoció que las naves no que se van a romper o colapsar , pero el coeficiente de seguridad se ha reducido, antes tenía un coeficiente de seguridad de 3, y ahora es de 2,8. Además se ha aumentado la opción de pandeo del pilar al quitar un elemento que coartaba la longitud de pandeo, la posibilidad de pandeo es mayor. Por su parte el perito señor Ricardo explicó que: él no ha visto ningún tipo de afección estructural al haber eliminado ese puente grúa, indicando que se ha mejorado el comportamiento de la estructura dado que las fuerzas están absorbidas por los elementos de arriostramiento que poseen las naves.

Sobre esta cuestión la Juez de instancia, en el último párrafo del fundamento de derecho segundo, explicó: "...Por otra parte, y para finalizar sobre la cuestión de los puentes grúa, los peritos de la actora, Sr, Ricardo y doña Adelaida, manifestaron que las naves, tal y como se devolvieron, reúnen las condiciones para el desarrollo en ellas de una actividad industrial, indicando el Sr. Ricardo que si para esa actividad industrial que se instale en las naves se precisara trabajar con puentes grúa, entonces si que se tendrían que instalar las vigas carrileras, como parte del sistema del puente grúa que soporta las cargas por desplazamiento y frenado de los puentes grúa, pero en otro caso, si no se utilizan en la futura actividad que se instale en las naves puentes grúa, la seguridad estructural no está comprometida sin las vigas carrileras, y dichas conclusiones de los peritos las queremos destacar pues, ante la insistencia de la parte demandada en los interrogatorios sobre que, al eliminarse los puentes grúa, las naves no se devuelven tal y como se proyectaron y construyeron, se debe tener en cuenta todo lo dicho a lo largo de esta sentencia, esto es, que si bien se proyectaron y construyeron con puentes grúas para la actividad de perfilería de aluminio, no se puede obviar lo ocurrido en todos estos años, en particular la relaciones entre las empresas litigantes y los acuerdos habidos entre las mismas, en particular el deslinde de lo que es propiedad de una y de otra, por lo que si bien se proyectaron y construyeron de esa manera, a posteriori resulta que los puentes grúa en ella instalados pasaron ser de la empresa que explotaba el negocio, la aquí actora, por lo que nunca podrá devolverse el local en las condiciones originales deconstrucción de las naves, ni podrá exigirse la devolución en esas condiciones, por lo que el argumento de que se devuelven en unas condiciones que no permiten el uso para el que se concibieron las naves al ser proyectadas, es un sofisma y argumento sesgado que no puede admitirse, siendo lo cierto que los peritos doña Adelaida y Sr Ricardo refirieron lo antes dicho, que las naves, tal y como han sido entregadas por la parte actora, son aptas para el desarrollo en las mismas de un actividad industrial, y si se quiere arrendar a una empresa que se dedique a la perfilería de aluminio u otra actividad que precise para su funcionamiento de puentes grúa, deberá la misma acarrear con la inversión del montaje de todo el sistema de puentes grúa...".

En la evaluación de los dictámenes periciales, conforme el artículo 348 de la LEC, se tiene en consideración:

1º) Primeramente, que la Sala coincide con los argumentos expuestos por la Juez de instancia y que antes se han reproducido.

2º) En segundo lugar, la recurrente en cuanto arrendadora ha opuesto a la pretensión de la parte actora de la devolución de la fianza, la ilegitima retirada de los puentes grúa y las carrileras que eran de su propiedad, divergencia ya resuelta en sentido contrario a esa parte, desde que a los efectos de la obligación de restitución del objeto arrendado, conforme el contrato de arrendamiento, no sé incluian esas máquinas y esas vigas. Conclusión que deja sin sustrato fáctico la alegación de que su retirada afectaba a la funcionalidad y producía menoscabo en la nave, dado que la prosperabilidad de estas dos alegaciones van en función de que se reconociese que la retirada de aquellos elementos fue ilegítima lo que no se ha hecho. El recurrente ha añadido y opuesto que esa retirada ha causado daños en la estructura de las naves que menoscabando su seguridad y estabilidad, pero la estimación de este motivo encuentra con un primer óbice, pues como se ha concluido al principio la retirada de los puentes guías y de las carrilleras viene amparada porque el contrato no obligaba a su devolución al arrendatario a la terminación del mismo.

3º) En tercer lugar, que configurada esa conclusión como un elemento obstativo a la pretensión de la actora, sobre la demandada recae la carga probatoria de acreditar que efectivamente la retirada de esos puentes grúa y las carrilleras han producido los menoscabos que se recogen en los informes periciales aportados por esa parte. Sobre este extremo, si bien ambas partes han discutido si las vigas carrileras forman no forman parte del elemento estructural, siendo cierto que nadie lo ha discutido que se incorporaron al mismo momento de la construcción de las naves, lo relevante a juicio de la Sala es si la retirada de las carrilleras han producido ese detrimento en la seguridad y la estabilidad de las naves; y en ese sentido, ninguno de los peritos certifica que se vaya a producir un colapso o deterioro en ellas, incluso el perito señor Nemesio, aunque expuso que se ha menoscabado su coeficiente de seguridad, reconoció que no van a colapsar, ni a romper. En esta idea, tampoco escapa que en el informe del señor Ricardo se efectuaron cálculos, inexistente en los restantes, para concluir que a su juicio la retirada de los puentes grúa y las carrilleras no afectaban a la seguridad de la nave. También debe destacarse que ninguno de los peritos ha alegado, que habiéndose producido esta retirada en el año 2021, hubiesen observado posteriormente en las nave algún tipo de manifestación estructural que denote que efectivamente se ha menoscabado la seguridad de aquellas.

En base a lo anterior la Sala desestima este motivo de apelación al coincidir con la conclusión de la Juez de instancia.

b- Sobre los otros daños:

Consideró el recurrente que debían incluirse todos los contenidos en el informe del perito concretamente: barandillas, logotipo de la puerta, instalación eléctrica de los puentes grúa, placas falso techo; aire acondicionado de la oficina- entresuelo, alumbrado de la oficina-entresuelo; pintura; junta del fondo de la nave nº 2 y los daños en la oficina del entresuelo, ventana del despacho del fondo de la oficina entresuelo; renta de alquiler; duracion del tiempo de reparación.

La Juez de instancia en el último párrafo del fundamento de derecho tercero cuantificó estos daños en la suma de 2.355,87€ (IVA) incluido, más la cantidad que en ejecución de sentencia se determine por la eliminación de la solera y también el repintado de las puertas, que no se ha admitido que deba correr a cargo de la fianza, condenando a la parte demandada a devolver a la actora la diferencia entre la cantidad que así resulte, y la que se entregó en su día como fianza, más los intereses legales de dicha cantidad desde el 9 de abril de 2021, esto es, un mes después desde la fecha en que la parte arrendataria puso a disposición de la arrendadora el inmueble arrendado mediante la consignación notarial de las llaves ex art. 36.4 de la LAU. De manera expresa en la sentencia se recogieron los siguientes daños a los efectos opuestos por la demandada: la barandilla de la escalera en la suma de 1597€; sobre logotipo de la puerta se excluyó al ya existir antes del celebrar el contrato de arrendamiento; sobre instalación eléctrica de los puentes grúa se excluyó por lo expuesto sobre la retirada; sobre las placas de falso techo, por no constar que su caída sea imputable al arrendatario; sobre el aire acondicionado de la oficina-entresuelo se excluyó por ser muy antiguo y llevar averiado varios años; sobre alumbrado de la oficina-entresuelo; sobre pintura; unta del fondo de la nave y los daños en la oficina del entresuelo, ventana del despacho del fondo de la oficina entresuelo por existir ya en la fecha del contrato; sobre la renta de alquiler y la duración del tiempo de reparación se excluyó por: "..., estaríamos ante la indemnización de un supuesto lucro cesante que las partes no contemplaron en la estipulación sexta del contrato que debiera responder del mismo la fianza, limitando la misma a responder de los daños o desperfectos que el arrendatario haya producido, además de que en el presente caso no se ha reconvenido formulando acción de indemnización de daños y perjuicios derivados de incumplimiento contractual..."

La Sala coincide con la conclusión dada por la Juez de instancia sobre los daños que se computan al efecto de la devolución de la fianza. Téngase en cuenta que en el contrato se estableció en la cláusula décima por un lado que la arrendataria está obligada a conservar cuidar y hacer las reparaciones necesarias para mantener la nave en el estado que se le entrega; por otro lado, que el arrendador debe realizar a su costa las reparaciones que fueran necesarias por afectar a la estructura. Y en la cláusula sexta en el párrafo segundo de manera expresa determina: "El depósito de fianza responderá del coste de las reparaciones que deban realizarse a la finalización del arrendamiento para reparar exclusivamente los daños o desperfectos que el ARRENDATARIO haya producido, teniendo en cuenta el estado actual de lo arrendado, por lo que en ningún caso podrá exigirse al ARRENDATARIO obras de reforma ni reparaciones a realizar para mejorar el estado actual del LOCAL e instalaciones". Esta ultima estipulación delimita la responsabilidad de la fianza, ya que no es objeto de este procedimiento determinar la responsabilidad del arrendatario frente al arrendador, dado que la demandada no ha interpuesto reconvención formulando reclamación económica; por lo que solo se cuantifican aquellos daños, que existiendo en la finca arrendada, responde la fianza de ellos. Y en ese sentido, se acoge lo expuesto por la Juez de instancia en base a dos parámetros: por un lado que no se incluyen aquellos perjuicios como lucro cesante que se produzca por el tiempo de reparación o cualquier otra indemnización de perjuicios que están expresamente excluidos en la citada cláusula sexta; y por otro lado, qué es necesario que se acredite no solamente aquel daño material, sino que se ha causado a instancias del arrendatario en atención al estado de la nave al momento de su arrendamiento. La aplicación de ambos parámetros obliga a coincidir con la Juez de instancia, y por tanto, ha desestimar este motivo del recurso, atendiendo a las testificales practicadas durante el procedimiento.

QUINTO. -

- Sobre el rembolso de las cantidades correspondientes a suministros de luz, agua, tasas de basura y vado:

El recurrente defendido que: no procede hacer recaer sobre la arrendadora el pago de los suministros de luz y agua y tasas de basura y vado reclamados por la actora en su demanda, derivados de un patente incumplimiento del deber de devolución de los inmuebles arrendados por Alugandia, S.L. como arrendataria, y cuya baja pudo practicar, sin necesidad de colaboración alguna de la parte demandada como así ésta se lo manifestó, y que por desidia y dejación la actora no realizó, habiendo incumplido demandado la obligación de devolver del bien arrendado en las condiciones pactadas no puede reclamar el pago de estas cantidades.

En la demanda se reclamó por concepto de suministros de electricidad y agua y la parte proporcional de la tasa de basura y vado de los locales del ejercicio 2021 que le corresponden a la demandada y han sido abonados por parte actora, cuyo importe 1.339,29€ se desglosó en: 60,89€ correspondiente al consumo de electricidad desde el 11 de marzo de 2021 al 15 de abril de 2021, (documento nº 32); consumo de electricidad del 15 de abril de 2021 al 12 de mayo 2021, por el importe de 44,01 € (documento nº 33); consumo de agua de fecha 1 de junio de 2021, correspondiente al consumo del 18 de marzo de 2021 al 18 de mayo 2021, por el importe de 43,34€, (documento nº 34); y parte proporcional de las tasas de basura ejercicio 2021 de las oficinas por el importe de 54€ (documento nº 35 y 36), de la tasa de basura ejercicio 2021 de la naves por el importe de 961,27 € (documentos nº 37 y 38); y de la tasa del vado ejercicio 2021 por el importe de 414 € (documentos nº 39 y 40); correspondiente a los 10 meses del años en la cantidad de 1.191,05€.

En la Sentencia se estimó esta petición en el fundamento de derecho cuarto explicando: "... En cuanto a la reclamación dirigida al reembolso de las cantidades pagadas por la actora correspondiente a suministros de luz y agua, y tasas de basura y vado, ... . Pues bien, es claro que la reclamación de la actora debe prosperar, sin que sean atendibles los argumentos expuestos por la demandada a la vista del proceder conforme a la buena fe contractual y más que diligente que tuvo la actora en el tema que nos ocupa, no solo en cuanto a las comunicaciones remitidas a la demandada para la entrega de llaves e inspección de la finca, y posterior puesta a su disposición de las llaves mediante consignación notarial, comunicada a la demandada el 9 de marzo, sino también en lo que respecta a los infructuosos intentos de la actora para que la demandada dijera si estaba interesada en la cesión de los suministros y colaborara remitiendo la documentación correspondiente, para proceder en otro caso a tramitar la baja de los mismos, tal y como resulta del doc nº 22, sin que la demandada mostrara actitud colaboradora en ningún sentido. Por lo expuesto, siendo que los periodos facturados cuyo reembolso se solicita corresponde su abono a la demandada, pues son posteriores a la fecha de puesta a su disposición de las llaves de los bienes mediante consignación notarial, y que no se formula oposición al prorrateo que se efectúa por la actora de las tasas de basura y vado , procede condenar a la demandada al reembolso de las cantidades reclamadas, en total 1.339,29, más el interés legal desde la fecha de interposición de la demanda...".

La Sala comparte la argumentación sostenida por la Juez de instancia, que no ha sido rebatida en el recurso, atendiendo a que resuelto unilateralmente el contrato por la parte arrendataria, el 28 de febrero de 2021, voluntad comunicada dos años antes, y remitidos sendos burofaxes, que justifican que la demandante intentó en diversas ocasiones devolver la posesión de las naves. Así de 8 de marzo de 2021, por acta notarial consta que el notario requirió a la demandada para que retirase las llaves, lo que se produjo el 10 de mayo de 2021, según reconoció la demandada en su escrito de contestación a la demanda. Estos hechos, como ya explicó la Juez de instancia evidencian la actitud renuente de la parte demandada, que aquella ha justificado por la retirada de los puentes grúas y las carrilleras por la arrendataria, lo que determina concluir que los gastos que se producen una vez la demandante abandonó la nave, al no estar vigente el contrato de arrendamiento, que fue resuelto de manera unilateral, no recaen sobre éste, sino que deben ser satisfechos por la parte arrendadora. Sin que se aprecie como elemento obstativo, respecto a la reclamación del importe de los consumos de luz y de agua, que el demandado podía haberse dado de baja al momento de resolver el contrato, al remitirse a consumos de periodos de facturación en la cual el demandado ya no era él poseedor de las naves.

SEXTO. -

Habiéndose desestimado el recurso de apelación se impone a la parte apelante el pago de las costas devengadas en esta segunda instancia, artículo 398 de la LEC.

Visto los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.