Sentencia Civil 46/2024 Audiencia Provincial Civil de Girona nº 2, Rec. 1057/2023 de 23 de enero del 2024

Tema litigiós.

PRIMER. El Sr. Victoriano i la Sra. Filomena, que estaven casats, eren propietaris per meitats indivises d'una casa situada a la urbanització DIRECCION000, número NUM000, de L'Estartit (Torroella de Montgrí).

En el procediment d'execució de títols judicials 4221/2020 del Jutjat de Primera Instància i Instrucció número 2 de La Bisbal d'Empordà, seguit a petició de la Sra. Filomena contra el Sr. Victoriano, es va arribar a una transacció en virtut del la qual els pares de l'executat, Srs. Edmundo i Natividad, adquirien la meitat indivisa de la primera per un preu de 92.000 euros.

La transacció va ser aprovada per una interlocutòria de 13 de maig de 2.021.

Aquella adquisició del domini no va ser inscrita en el Registre de la Propietat fins el 3 de desembre de 2.021.

SEGON. Per raó dels deutes que el Sr. Victoriano tenia amb l'AEAT, aquest organisme va procedir a la subhasta de la seva meitat indivisa de l'esmentada propietat el dia 2 de novembre del mateix any, adjudicant-la per un preu de 20.500 euros als Srs. Juan Pedro i Debora.

Per raó d'aquesta adjudicació es va produir una situació de comunitat per meitats indivises sobre la finca entre el Sr. Edmundo i la Sra. Natividad, per un costat, i el Sr. Juan Pedro i la Sra. Debora, per un altre.

TERCER. El Sr. Edmundo i la Sra. Natividad, van presentar una demanda de retracte amb la finalitat d'adquirir a l'empara de l' article 552-4 del Codi civil de Catalunya, la meitat indivisa adjudicada als Srs. Juan Pedro i Debora.

Aquesta pretensió es basava en què l'AEAT no els hi havia notificat el preu en què s'havia adjudicat aquesta meitat indivisa (la que havia estat del seu fill), el que havia fet impossible que poguessin exercir el seu dret de tanteig, el que determinava que ara pretenguessin exercir el de retracte.

QUART. El Sr. Juan Pedro i la Sra. Debora es van oposar a la demanda, al·legant que aquella notificació s'havia produït i que el procediment administratiu s'havia tramitat d'acord amb les normes aplicables.

Sobre la base de la comunitat existent respecte de la propietat de la finca, van presentar una reconvenció en la que reclamaven que es regulés l'ús altern de les dues parelles sobre la finca i que se'ls lliurés la meitat dels rendiments pel seu lloguer que havia generat des que van esdevenir propietaris.

CINQUÈ. La sentència de primera instància ha desestimat la demanda inicial i ha estimat la reconvenció.

La primera d'aquestes decisions es fonamenta en què el dret de propietat dels demandants inicials no estava inscrit en el Registre de la Propietat quan es va produir la subhasta i l'adjudicació de la meitat indivisa litigiosa, el que va fer no se'ls pogués notificar.

El procediment administratiu seguit va ser correcte.

Respecte de la reconvenció, ha establert un sistema de torns mensuals alterns d'ús entre les dues parelles de copropietaris i condemna als demandats en reconvenció al pagament de la meitat dels ingressos que hagin obtingut pel lloguer de la finca des que els demandants reconvencionals van passar a ser propietaris d'una meitat indivisa.

SISÈ. Els demandants inicials no estan d'acord amb aquestes decisions,

En el seu recurs al·leguen que mai se'ls va notificar les condicions en què es va fer la subhasta, el que va impedir que poguessin exercir el seu dret de tanteig, ni tampoc van tenir coneixement de l'acord de suspensió de l'adjudicació als efectes que els copropietaris poguessin exercir aquest dret d'adquisició preferent.

Segons el que argumenten, atès que tenen dret al retracte i per tant a l'adquisició del domini sobre la meitat indivisa de la finca adjudicada als demandats inicials, no seria procedent l'estimació de la demanda reconvencional.

Normativa aplicable.

SETÈ. L' article 552-4 del CCCat disposa.

" 1. L'alienació a títol onerós del dret de cotitulars a favor de terceres persones alienes a la comunitat, llevat que en el títol de constitució s'hagi pactat altrament, atorga als altres el dret de tanteig per a adquirir-lo pel mateix preu o valor i en les condicions convingudes amb aquelles.

2. Els cotitulars que pretenen fer la transmissió han de notificar als altres cotitulars, fefaentment, la decisió d'alienar i les circumstàncies de la transmissió. El tanteig es pot exercir en el termini d'un mes comptat des del moment en què es fa la notificació. Si no hi ha notificació o si la transmissió es fa per un preu o en unes circumstàncies diferents de les que hi consten, el tanteig comporta el retracte, que es pot exercir en el termini de tres mesos comptats des del moment en què els altres cotitulars tenen coneixement de l'alienació i les seves circumstàncies o des de la data en què s'inscriu la transmissió en el registre que correspon.

3. El tanteig o el retracte, si els cotitulars que pretenen exercir-lo són més d'un, els correspon en proporció a llurs drets respectius en la comunitat.

4. Els drets de tanteig i de retracte són renunciables i el títol de constitució de la comunitat els pot excloure. Si la comunitat té per objecte la propietat o un altre dret real sobre béns immobles, l'exclusió o la renúncia anticipada només es pot fer en escriptura pública".

Jurisprudència.

VUITÈ. La sentència del Tribunal Superior de Justícia de 9 de gener de 2.023, determina quina és la naturalesa jurídica d'aquest dret real d'adquisició:

"3. Como dijimos en nuestra STSJC de 17 de febrero de 2020 ( ROJ: STSJ CAT 6363/2020 - ECLI:ES:TSJCAT:2020:6363 ) el retracto legal puede ser definido como el derecho que por ministerio de la ley tienen ciertas personas y en determinadas situaciones para adquirir la cosa que fue objeto de un contrato de compraventa, subrogándose en el lugar del comprador; aunque, en realidad, más que una subrogación en sentido propio, se trataría de una venta forzada por parte del comprador al retrayente.

Constituye un límite al derecho de propiedad -así se indica expresamente en el Preámbulo del libro V- en cuanto impone al propietario una restricción a su libre disponibilidad, restricción que, aunque redunda en beneficio de particulares, está motivada por un interés que el legislador considera prevalente. En el caso del retracto de comuneros la reunión en una sola mano de la propiedad, terminando con la comunidad indivisa, tradicionalmente considerada fuente de problemas y litigios.

4. Como indica la STS de 01 de junio de 2021 ( ROJ: STS 2193/2021 - ECLI:ES:TS:2021:2193 ) esta naturaleza limitativa del derecho de propiedad es la que explica que el ejercicio de la acción de retracto legal esté sujeto al cumplimiento de rigurosos requisitos acordes con la especial naturaleza de la institución, entre ellos el de carácter temporal con la finalidad que la transmisión no permanezca en la incertidumbre durante un lapso largo de tiempo, con la consiguiente inseguridad en el tráfico jurídico".

El retracte de comuners.

NOVÈ. D'acord amb la normativa que acabem d'extractar, aquesta mena de retracte es configura com un dret real d'adquisició preferent en el cas que algun o alguns dels copropietaris decideixi alienar onerosament la seva part en el domini.

El dret al tanteig i al retracte també es produeix encara que la transmissió no sigui voluntària sinó forçosa, com passa en aquest cas.

L'article 552-4, si el bé venut és un immoble, no condiciona l'adquisició preferent només a favor de qui figuri en el Registre de la Propietat com a titular inscrit.

El dret el té qui sigui en realitat titular d'alguna quota en el domini encara que no consti així en el Registre, sempre i quan, lògicament, es demostri la seva titularitat.

La presumpció de l' article 38 de la Ley Hipotecaria, en el sentit que els drets reals inscrits s'entén que existeixen i pertanyen a qui figuri con el seu titular registral, té una naturalesa" iuris tantum". És a dir, que admet prova en contra que permet desvirtuar-la quan es demostri que el titular del dret no es qui figura amb aquesta qualitat jurídica en el Registre.

DESÈ. Sobre la base d'aquestes premisses legals i jurisprudencials, passarem a examinar si ha quedat acreditat que els demandants inicials són propietaris de la meitat indivisa de la finca que no era objecte de l'execució administrativa, i si se'ls va notificar la venda produïda en pública subhasta electrònica de manera que poguessin fer efectiu el seu dret al tanteig.

Valoració de la prova presentada.

ONZÈ. No es qüestiona que el Sr. Edmundo i la Sra. Natividad van adquirir la meitat indivisa que pertanyia a la ex-esposa del seu fill el 13 de maig de 2.021.

Per tant, durant tot el procediment administratiu de constrenyiment, eren els propietaris de la meitat no afectada pel procediment d'execució.

Tampoc es discuteix que la seva titularitat no es va inscriure en el Registre de la propietat fins el 3 de desembre de 2.021.

La discrepància entre les parts litigants rau en si els demandants inicials van tenir coneixement o no del preu pel qual es va adjudicar de manera provisional la meitat indivisa de la finca als demandats originaris, de manera que poguessin exercir el dret al tanteig.

DOTZÈ. No disposem de l'expedient administratiu sencer que es va incoar arran de l'inici de la via executiva contra la meitat indivisa que pertanyia al Sr. Victoriano per deutes amb l'administració tributària.

El que s'ha incorporat al procediment han estat diversos documents presentats per las parts de concrets actes administratius d'aquell procediment, que és als que haurem d'estar a fi i efecte de resoldre el tema litigiós.

TRETZÈ. D'acord amb els documents aportats com a prova, resulta acreditat que la subhasta electrònica es va convocar en el BOE el 5 d'octubre de 2.021, que es va obrir el dia 8 i es va tancar el 28 del mateix mes.

L'oferta màxima rebuda va ser de 20.500 euros, feta pel Sr. Juan Pedro i la Sra. Debora, que el dia 2 de novembre, també de 2.021, van ser declarats adjudicataris.

Dos dies després, el 4 de novembre, la Mesa Nacional de Subastas, va acordar la suspensió de l'adjudicació amb la finalitat de requerir al copropietari per si volia fer efectiu el seu dret d'adquisició preferent en el termini d'un mes i la notificació a les parts afectades.

Atès que ningú va exercir el dret d'adquisició preferent, l'adjudicació definitiva als Srs. Juan Pedro- Debora, es va produir el dia 10 de febrer de 2.022, que van inscriure en el Registre la seva propietat l'endemà (11 de febrer de 2.022).

CATORZÈ. En una primera aproximació a la qüestió discutida, l'Agencia Tributaria, quan va contestar l'ofici que se li va enviar per part del jutjat de primera instància, va dir i acreditar que la notificació al Sr. Edmundo i a la Sra. Natividad, es va produir el dia 11 de febrer de 2.022.

No fa constar cap notificació anterior als demandants inicials feta en el decurs del procediment administratiu de constrenyiment.

Val a dir que un dels correus electrònics enviats per la seva lletrada als ara demandats (el de 24 de febrer de 2.022), explicava que en van tenir coneixement el dia 10 del mateix mes i any.

Per tant, de la resposta enviada per l'Agencia Tributaria resulta que la primera notificació es va produir quan l'adjudicació, la venda forçosa, ja s'havia produït, el que feia inviable l'exercici del dret de tanteig per part dels propietaris de l'altra meitat indivisa.

QUINZÈ. Arribats a aquesta primera conclusió, el que es tracta d'estudiar és si dels diversos documents de l'expedient administratiu que han estat aportats per les parts, es pot derivar que, malgrat que no s'hagués produït una notificació formal, d'alguna altra manera n'haguessin pogut prendre coneixement.

L'acord de la suspensió de la subhasta per requerir al copropietari del seu dret de tanteig (adquisició preferent), va ser notificat, com consta en el document, als Srs. Juan Pedro- Debora.

Feia esment a què es requeriria al copropietari de la finca.

Convé parar atenció que la menció al copropietari es feia en singular, no en plural.

Efectivament es podria tractar d'un model estereotipat, però el que no podem passar per alt és que a la seva data, 4 de novembre, la titular de l'altra meitat de la finca que constava inscrita en el Registre de la Propietat, era la seva anterior propietària, Sra. Filomena, no el Sr. Edmundo i la Sa. Natividad, que no van inscriure el seu domini fins el 3 de desembre d'aquell any.

A partir d'aquí, entrar en especulacions de si ella ho va posar en coneixement o no del seu ex-marit o dels seus antics sogres, no porta enlloc.

No sembla tant estrany que si ja no era l'esposa del Sr. Victoriano, no li digués res, ni tampoc als seus pares, amb els quals hem d'entendre que havia deixat de tenir relació familiar.

En definitiva, no podem fer una inferència segura i absoluta en el sentit que la notificació feta a la titular registral de la meitat indivisa no subhastada, arribés al coneixement dels seus autèntics titulars extra registrals.

Per altra banda, quan l'ordinal segon de l'acord diu que la decisió es notificarà a les parts afectades, sembla donar a entendre que també es notificarà als adjudicataris provisionals, que òbviament restaven afectats per aquella decisió administrativa.

El que no es pot derivar d'aquesta redacció és que també es notifiqués al Sr. Edmundo i a la Sra. Natividad.

Recordem un cop més que aquella data no constava inscrit en el Registre el seu domini.

Per tant, difícilment l'Agencia Tributaria podia comunicar res a persones l'existència de les quals desconeixia.

SETZÈ. Dels documents aportats pels ara apel·lants quan van contestar a la reconvenció, s'acredita que el dia 23 de novembre de 2.021 van aportar documentació a l'Agencia Tributaria, en què feien constar que eren els actuals propietaris de la meitat indivisa que havia estat de la Sra. Filomena i la seva voluntat d'exercir els drets de tanteig i retracte.

No consta que aquell organisme administratiu els notifiqués el resultat de la subhasta, el preu de l'adjudicació i les persones adjudicatàries fins a l'acte de comunicació d'11 de febrer de 2.022, quan ja s'havia alçat la suspensió de l'adjudicació i aquesta va esdevenir definitiva.

Que l'Agencia esmentada, quan va respondre a l'ofici del jutjat, presentés l'acreditació de la notificació als apel·lant feta el dia 11 de febrer de 2.022, permet deduir que si s'hagués produït alguna altra comunicació anterior amb ells, també l'hagués presentat.

DISSETÈ. La jutgessa d'instància situa el nucli del problema litigiós en un punt que, a parer d'aquest Sala, no és correcte.

El que ha tingut en compte per decidir és si l'Agencia Tributaria podia notificar als demandants inicials el resultat d'una subhasta quan no estaven inscrits en el Registre, arribant a una conclusió negativa.

Com que no ho podia fer, entén que no tenen dret a l'exercici del dret de retracte i que l'expedient administratiu va ser tramitat correctament.

Podem objectar que si el Sr. Edmundo i la Sra. Natividad, el dia 23 de novembre de 2.021, van presentar documentació a l'Agencia Tributaria fent constar que eren els propietaris de la meitat indivisa no subhastada i especificaven que volien fer ús dels drets de tanteig i de retracte, aquell òrgan administratiu els hi podria haver notificat que la subhasta s'havia fet, que hi havia una adjudicació provisional i que havia quedat suspesa precisament amb la finalitat que el titular de l'altra meitat indivisa pogués adquirir la part indivisa subhastada.

No tenim cap constància de què ho fes fins l'11 de febrer de 2.022, quan l'adjudicació ja era definitiva.

Per tant, l'afirmació que l'actuació administrativa havia estat totalment correcta, és molt relativa.

És totalment comprensible que si la propietat dels apel·lants no constava inscrita en el Registre, l'AEAT no pogués conèixer la seva existència ni notificar-los de res.

Ara bé, des del moment que es van personar al·legant el seu dret de propietat, la cosa ja canvia.

DIVUITÈ. Sigui com sigui, per aquest tribunal el punt a decidir és si ha quedat demostrat que els apel·lants eren titulars de la meitat de la finca no executada i si per aquesta raó tenien dret al tanteig i, subsidiàriament al retracte.

Com ja hem avançat en el fonament de dret novè, la resposta ha de ser afirmativa.

No podem passar per alt que la inscripció del domini sobre un immoble en el Registre de la Propietat no és de caire constitutiu, sinó merament declaratiu, a diferència del que passa, per exemple amb el dret real de garantia hipotecària.

En definitiva, el que es tracta de determinar és si el propietari va estar en condicions d'exercir un dret inherent al seu domini, per molt que no estigués inscrit en el Registre de la Propietat, prescindint completament si l'actuació de l'AEAT va ser més o menys correcta.

Partint d'aquesta premissa, la resposta és negativa, ja que no es van assabentar de l'adjudicació fins que es va aprovar de manera definitiva.

És a dir, no van saber les circumstàncies essencials de la venda, entre elles el preu pagat, amb anterioritat a l'adjudicació definitiva.

Dret de retracte.

DINOVÈ. La conseqüència jurídica inherent al que acabem de dir és que tenen dret al retracte de la meitat indivisa adjudicada als demandats inicials i demandants en reconvenció.

Notificada l'adjudicació el dia 11 de febrer de 2.022 (segons ells el dia anterior), com a mínim el dia 14 de febrer del mateix any, ja s'acredita l'existència de correus electrònics entre la lletrada del Sr. Edmundo i de la Sa. Natividad amb el Sr. Juan Pedro, que clarament tenien com a objecte discutir la viabilitat del retracte, al qual es van oposar els demandats inicials.

Tant és així, que el dia 18 del mateix mes els van requerir per fer efectiu el retracte amb pagament del preu davant d'una notaria de Sabadell pel dia 22 del mateix mes i any.

Els segons no hi van anar.

El dia 24 de febrer de 2.022, van presentar la demanda que ha determinat l'existència d'aquest procés.

VINTÈ. Aquesta relació cronològica palesa que el dret de retracte ha estat exercit dins del termini de tres mesos des que es va tenir coneixement de la venda i també des de la seva inscripció en el Registre de la Propietat.

VINT-I-UNÈ. Per tot el que hem exposat, és procedent estimar la demanda inicial i reconèixer el dret dels demandants al retracte sobre la meitat de la finca adquirida en subhasta pels demandats inicials.

Reconvenció.

VINT-I-DOSÈ. Tenia per objecte la regulació de l'ús de la casa entre les dues parelles de comuners i la indemnització als demandants en reconvenció pels ingressos que havia generat per al demandats reconvencionals pel seu lloguer, dels quals no havien rebut res malgrat la seva qualitat de copropietaris.

VINT-I-TRESÈ. La reconvenció al·legava que fins i tot si es reconegués el retracte, els demandants tindrien dret a participar en els guanys que havia meritat el lloguer de la finca atès que fins que es produís el retracte, serien propietaris d'una meitat indivisa.

Com acabem de dir, com a màxim tres dies després de tenir coneixement de l'adjudicació de la meitat indivisa de la finca, el Sr. Edmundo i la Sra. Natividad, mitjançant la lletrada que els ha defensat en aquest litigi, ja es van posar en contacte amb el Sr. Juan Pedro per fer efectiu el seu dret al retracte, al qual es va oposar.

Aquesta actitud no es pot veure ara premiada reconeixent-los el dret a percebre la meitat dels hipotètics guanys que ha generat la finca per causa del seu lloguer fins a l'efectivitat del dret de retracte de manera ferma, quan els demandants originaris van intentar molts pocs dies després de tenir coneixement de l'adjudicació, fer-lo efectiu.

En definitiva, la diligència del Sr. Edmundo i de la Sra. Natividad per fer efectiu el retracte, va ser màxima.

VINT-I- QUATRÈ. Al que acabem de dir s'ha d'afegir que no consta acreditat que durant aquells escassos dies l'habitatge hagués estat efectivament llogat a ningú.

Per tot això, s'ha des desestimar la petició de la demanda reconvencional.

Costes.

VINT-I-CINQUÈ. L'estimació de la demanda inicial i la desestimació de la reconvenció implica, d'acord amb el que preveu l' article 394.1 de la LEC, la imposició de les costes de les dues al Sr. Juan Pedro i la Sra. Debora.

VINT-I-SISÈ. De conformitat amb l' article 398.2 de la LEC no imposem les costes de la segona instància.