Sentencia Civil 517/2023 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 7, Rec. 592/2022 de 23 de noviembre del 2023

PRIMERO.- La representación de la parte actora ejercitó acción interesando se dicte Sentencia de conformidad con el suplico de su demanda.

La parte demandada compareció y formuló oposición a la demanda en los términos que constan en su escrito y tras alegar los hechos y fundamentos que consideró convenientes a su derecho, concluía interesando se dicte Sentencia desestimatoria de las pretensiones deducidas en su contra. Formulaba asimismo demanda reconvencional.

Agotados los trámites pertinentes y practicadas las pruebas admitidas, por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Xàtiva se dictó en fecha 10 de diciembre de 2020 Sentencia por la que estimaba parcialmente la demanda interpuesta por D. Encarnacion Y D. Ezequias contra D. Florencio y declaraba nulo por el error en el consentimiento el contrato celebrado de 8 de marzo de 2018 entre las partes.

Condenaba a D. Florencio al pago de 3.000 euros más los intereses legales a fecha de interposición de la demanda 26/11/2018.

Estimaba parcialmente la reconvención interpuesta por D. Florencio contra D. Encarnacion Y D. Ezequias y condenaba a los demandados en reconvención al pago de 5.167.95 euros mas los intereses legales a fecha de interposición de la demanda 26/11/2018.

Cada parte abonará sus costas y las comunes por mitad.

SEGUNDO.- Contra la referida Sentencia se alza la representación de Dª. Encarnacion, y D. Ezequias formulando recurso de Apelación que basa en los siguientes motivos de impugnación expuestos en síntesis:

1.- La sentencia recurrida vulnera lo dispuesto en el art. 1.303 del Código Civil y sus concordantes, por inaplicación de este, y de su jurisprudencia interpretativa y de aplicación, cuando se limita a la sola restitución de la fianza a los arrendatarios. La Sentencia considera que debe resolverse el contrato no por incumplimiento, sino por error excusable del consentimiento, y aplicar el artículo 1.301 CC del mismo cuerpo legal, y con ello la restitución de las prestaciones realizadas por las partes. Se produce una infracción del artículo 1.303 CC, a la hora de fijar los efectos de la nulidad del contrato, en concreto al determinar que las prestaciones a restituir al arrendador, son las consistentes en la entrega del inmueble con las llaves, lo cual se desprende de la contestación a la demanda, y el inmueble en el estado que estaba, y con ello, estima en la restitución la cantidad de 5.167.95€. Para revertir las obras realizadas en el inmueble a favor de Florencio, que llamativamente coincide con la cantidad que exigía el arrendador para revertir las obras aludiendo a que los recurrentes habían realizado obras sin su consentimiento, con notorio error se condena al pago de los intereses legales a la fecha de la interposición de la demanda de 26/11/2018, cuando es una cantidad que no ha desembolsado el arrendador, pues las mejoras realizadas las han realizado los arrendatarios.

Por otro lado, condena al Sr. Florencio (propietario del inmueble) a restituir a los arrendatarios la fianza consistente en 3.000 euros, más los intereses legales a la fecha de la interposición de la demanda (16/11/2018), Siendo que la fianza no es la única prestación a restituir a los arrendatarios, pues los arrendatarios hicieron el pago de 4 mensualidades de la renta por valor cada una de 1.530€ (sin apertura del local, porque no se aprobó licencia), y estas no se restituyen, ni tampoco se ordena restituir los gastos en que ha incurrido los arrendatarios por valor de 30.597.76 €. Por lo que el juez de la instancia y todo sea dicho con sus debidos respetos, no extrae correctamente las consecuencias jurídicas de la nulidad del contrato las han pagado los arrendatarios.

2.- Vulneración del artículo 24 CE por la errónea valoración de la prueba. La juzgadora de la instancia, no ha razonado por qué acoge la cuantificación que sugiere la pericial del demandado, aun cuando resulta contrario el otro dictamen que ve como un absurdo revertir unas mejoras que benefician a la propiedad. Se pudo determinar en el acto del juicio que el informe pericial contrario era sesgado, ya que no informa de la instalación de riego que se hizo en la finca arrendada, ni se cuantifica la inversión de sistema de riego, como tampoco se menciona la siembra de césped en zona ajardinada, ni la poda y limpieza de árboles (todo acreditado documentalmente en autos). El informe contrario está diciendo que los arrendatarios llevaron a cabo unas obras e instalaciones por valor de 9.788.03€ más IVA, que en definitiva es pérdida patrimonial para los recurrentes, y pese a ello se le premia al arrendador con una indemnización que en puridad procederían en el caso de obras inconsentidas -que no este el caso- por lo que estaríamos ante un enriquecimiento injusto del arrendador, que considerando el tipo de mejoras realizadas no tiene razón y lógica para revertir. Ademas, consta en autos, que fueron expresamente autorizadas en el contrato de arrendamiento:

-El desmontaje de red de suministro de agua, en este caso, de adverso se valoran las obras de instalación realizadas por mi cliente en unos 8.357€, y se piden para revertir la instalación de la tubería en 1.844.32€. Al respecto hay que decir que la recurrente ha seguido la misma instalación de la tubería anterior, y solamente cambio la tubería para dotar de más caudal de agua a la finca. En este caso, lo único que no se hizo fue el sellado de las ranuras por donde pasaba la tubería como se aprecia en la fotográfica. Este elemento constructivo es una mejora sustancial y es absurda e ilógico la idea de revertir a la tubería anterior.

-Tapado de zanjas mediante tierra vegetal, se pide una partida de 69.52€ es ínfima la partida para rellenar las zanjas. El sellado de estas zanjas no se realiza por la frustración del contrato, partida que no es discutida.

-Con respecto a la ejecución de bordillo, se pide una partida de 645.20€ es otra mejora para dotar a la finca de una zona ajardinada, el perito de esta parte informó el elemento constructivo una zona ajardinada a la finca, pero el perito de la parte demandada no valora la instalación de la mejora efectuada.

-Eliminar el revestimiento de pintura en muro de bloque, se pide una partida de 588.40€, para revertir es ilógico dada la situación anterior del muro de bloque, resulta absurdo e irracional lo que, pretendido por la otra parte, dado que estamos seguros de que no se ejecutara, pues el estado anterior era un muro lleno de moho, envejecido y sucio, y mis clientes lo que hacen es limpiar de suciedad este muro. No nos imaginamos al demandado que tendría que hacer para revertir lo limpio a sucio, porque es ilógico. Se aprecia en nuestro informe el estado de suciedad anterior, y el resultado tras la limpieza realizada.

-Montaje de puertas metálicas, se pide una partida de 37.66€. El perito de la recurrente informo que no había ninguna obra a revertir, solo había que levantar la puerta y ponerla en su sitio, y por tanto no era necesaria ninguna obra.

-Anulación de derivación de suministro eléctrico, se pide una partida de 59.79€ para revertir la supuesta derivación eléctrica, cuando ni tan siquiera se ha llevado a cabo, Solamente se hace conducto para derivación eléctrica y dotar de luz a la zona ajardinada, con este elemento constructivo la finca se beneficia, porque en el momento que el dueño de la propiedad la necesite pues hacer la derivación, no se entiende porque revertir esta mejora que beneficia a la propiedad.

3.- Subsidiariamente: para el caso que se abandone la tesis del error invalidante en el consentimiento y la declaración de nulidad del contrato: Error en la valoración de los hechos constitutivos del incumplimiento y su relevancia jurídica como causa de resolución: Disconforme con la valoración de la prueba en el caso que nos ocupa, en tanto y cuanto, esta parte nunca sugirió que estábamos ante un contrato de industria, porque en el primer hecho de la demanda ya se dijo que las partes firmaron un contrato de local de negocio o de uso distinto de vivienda. El contrato expresa que el arrendamiento es para "USO DISTINTO A VIVIENDA" y en la cláusula QUINTA, expresa el DESTINO, el destino del objeto del arriendo será "Casa Rural", dejando expresamente prohibido cualquier cambio en el destino del arriendo en el párrafo segundo de dicha cláusula. Lo que deja ver, es que, aunque no se estaba alquilando un negocio, más allá de la literalidad del contrato, el arrendador conocía cual era la finalidad de este porque establecieron que el destino del objeto del arriendo será "Casa Rural" y en ese conocimiento de la voluntad del contrato, descasa nuestra tesis. El ocultamiento de las circunstancias urbanísticas de la finca es lo que hace que esta parte entienda que existió una voluntad de incumplir, pues la finca arrendada no tenía camino rodado público, con lo que era imposible que funcionara cualquier actividad o negocio, por lo que la recurrente le imputa una actuación dolosa en el momento de celebración del contrato porque siendo conocedora de las circunstancias que le iban a impedir la realización del fin del contrato no lo comunica, permite que los arrendatarios hagan una mejora en la finca al fin que estaba previsto en el contrato. Por ello, impacta más que su señoría haya denegado la averiguación del informe que se interesaba del Ayuntamiento a efectos de demostrar que al arrendador se le habían denegado otras licencias de negocio y los motivos del Ayuntamiento.

4.- Infracción del artículo 1.124 CC y en la errónea aplicación de la jurisprudencia sobre el incumplimiento esencial. En los antecedentes de hecho SEGUNDO, se expresa como un hecho de la reconvención del demandado, que los recurrentes tenían una carencia, lo cual, no es cierto, sino todo lo contrario, pagaron un alquiler y suministros desde marzo hasta junio de 2018, sin entrar a funcionar al público, y a partir de julio de 2018 mis representados estuvieron con el arrendador y acordaron que se suspendiera el contrato, pero a la hora de formalizar lo acordado, no obtuvieron respuesta expresa, haciendo que el perjuicio económico fuera mayor, cuando conocía las circunstancias urbanísticas de la finca, y le era previsible al arrendador que estos no iban a obtener la licencia de actividad dadas las condiciones urbanísticas de la finca. Se produce un incumplimiento esencial teniendo en cuenta que las partes firmaron un contrato arrendamiento cuyo objeto del contrato es "destino para Casa Rural", con lo que, el incumplimiento se refiere al propio objeto del contrato, pues dicho objeto no reúne las condiciones o características pactadas (pacto de reserva).se emite informe de incompatibilidad urbanística por parte del Ayuntamiento, en el que no se autoriza la actividad de casa rural porque la parcela no cuenta con acceso rodado por camino público, sino que tiene acceso a través de caminos de titularidad privada que discurren por un barranco. Por lo que, mi cliente ve frustrado el fin del contrato en cuanto no podía dedicar el bien arrendado al destino previsto, pero lo más relevante, es que, el arrendador conocía tanto el fin del contrato, como las circunstancias urbanísticas de la finca.

Así pues, la frustración de las legítimas expectativas de los demandantes principales deviene del incumplimiento esencial del contrato, y autoriza su resolución, conforme al artículo 1.124 del Código Civil", porque las partes determinaron el objeto del contrato "para casa rural", pero mis clientes desconocía la situación urbanística de la finca arrendada, y en cambio, el arrendador si era conocedor que el inmueble arrendado para local de negocio no reunía las condiciones y características para desarrollar el fin del contrato, y además persiste en mantener el contrato intacto a sabiendas que no puede cumplir el objeto pactado la finca arrendada. Es por lo que entendemos que debe compensar la pérdida patrimonial producida a los demandantes pues su conducta ha sido dolosa.

5.- Improcedente pronunciamiento sobre costas.

La representación de DON Florencio formula asimismo impugnación de la Sentencia con fundamento en los siguientes motivos expuestos en síntesis:

1.- Sobre la falta de legitimación activa: Concluye la sentencia en su fundamento de derecho segundo que los actores tienen legitimación activa para interponer esta demanda, pero en nuestra contestación a la demanda solo alegábamos falta de legitimación activa para ejercitar la acción de resarcimiento de daños y perjuicios respecto de aquellos gastos y cuotas de arrendamiento en los que ha incurrido la mercantil Casa Rural Ave Fénix, S.L según se deriva de las facturas y justificantes de pago aportados por los propios demandantes.

2.- Error en la valoración de la prueba para concluir error excusable de los arrendatarios y nulidad del contrato. Indefensión al no haber sido objeto de controversia la existencia o no de error invalidante, con infracción del artículo 24 de la Constitución. No se razona y fundamenta en la sentencia, la existencia de error invalidante. No todo error es causa de invalidez, sino que para que pueda determinar la invalidez del contrato ha de ser esencial y excusable. El Sr. Ezequias ha aportado con su demanda facturas que emite su CB, DIRECCION000 contra su S.L. CASA RURAL AVE FÉNIX por servicios de inverosímil realización, pues se trata de un pequeño jardín en el que se pretende haber hecho podas y cortes de árboles, que costarían más que el jardín mismo. No se acreditó y fue negado por el Sr. Florencio en su declaración que se hayan cortado árboles en su parcela. Estas facturas ascienden a 22.528 €, trabajos que depuso había realizado sin ningún trabajador. De la prueba practicada se concluye que las facturas NUM000 y NUM001 claramente, no fueron declaradas. El hecho de que las cuatro facturas sean correlativas da la falsa idea, contradicha por el análisis del modelo 347, (en el que si aparecen facturas a otros clientes dentro de este periodo) de que en esos cuatro meses la CB sólo facturó a Casa Rural Ave Fenix SL.

3.- Incongruencia extra petita para concluir en la existencia de error excusable y nulidad del contrato:lo que hay es incumplimiento en la arrendataria, y es por lo que procede desestimar íntegramente su demanda y estimar íntegramente la reconvención interpuesta por esta parte. Y la consecuente condena en costas a los demandantes. Procede la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento de los arrendatarios resultando de aplicación el art.1.101 del Código Civil. En este sentido cabe destacar que el incumplimiento contractual no sólo trae causa en el impago de las rentas mensuales acordadas, sino en la realización de instalaciones inacabadas y defectuosas sin la preceptiva aceptación autorización de mi representado. Motivo más que suficiente para instar la resolución del contrato así como solicitar la oportuna indemnización por daños y perjuicios al haber incumplido el arrendatario sus obligaciones derivadas del contrato. Tampoco procede la condena a don Florencio al pago de 3.000 euros más los intereses legales a la fecha de interposición de la demanda, 26/11/2018 sin perjuicio de la compensación del importe de la fianza con las cantidades reclamadas.

Dichos recursos serán objeto de análisis conjunto, seguidamente.

La representación de la parte actora formuló demanda de juicio ordinario ejercitando acción de resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio y resarcimiento de daños y perjuicios con fundamento en los siguientes hechos expuestos, en síntesis:

Los demandantes en calidad de arrendatarios suscribieron con el demandado en fecha 1 de marzo de 2018, un contrato de local de negocio o para uso distinto al de vivienda, de la finca urbana sita en DIRECCION001 (Bisquert), con referencia catastral NUM002, destinada al funcionamiento de una casa rural, para el cual se constituyó Sociedad Limitada, Casa Rural Ave Fenix, SL.

Inmediatamente después de la firma del contrato, se recomienda por el Sr. Florencio, al arquitecto de su confianza, para que los actores solicitaran la licencia de actividad, sin imaginarse los demandantes las irregularidades que el arrendador estaba ocultando, con relación a la finca urbana arrendada para el funcionamiento de la actividad de Casa Rural. Sin embargo, el proyecto no se llegó a realizar. Finalmente se les cita a una reunión para indicarles que la finca no tenía acceso rodado por camino público; pero no comentó siquiera que además había incompatibilidad de uso urbanístico con el hospedaje. Siendo la destinación del contrato el funcionamiento de casa rural. Sin embargo, el arrendador seguía cobrando el alquiler.

Los demandantes por su parte contratan otro arquitecto, quien pide informe técnico al Ayuntamiento de Xàtiva, y justamente se informa que existen incompatibilidades de uso, y confirma que la finca no tiene entrada por camino público, sino por camino privado que discurre por un barranco, siendo ambas las razones principales por las que no se autoriza la licencia de actividad.

Las acciones que se ejercitan acumuladamente son las de:

a) principalmente la acción de resolución contractual por incumplimiento imputable al arrendador;

b) acción de reclamación de cantidad por los daños y perjuicios ocasionados, al amparo de las disposiciones generales sobre contratación y arrendamiento para uso distinto al de vivienda, arts. 1089 y ss. y arts. 1.542 y ss. CCiv, así como arts. 3:2, 4 de la. LAU.

Por todo ello concluía reclamando la cantidad de 47.777,76€ que se desglosan en:

daños materiales

1.- daño emergente:

-9.180€ correspondientes a las rentas devengadas en los cuatro meses, más dos mensualidades en concepto de fianza.

-30.597.76 € por todos los gastos realizados para iniciar la actividad.

2.- lucro cesante:

-6.000€ por los beneficios que se han dejado de cobrar durante al menos los primeros 4 meses.

daños morales

-2.000€

La parte demandada compareció y formuló oposición así como demanda reconvencional alegando en síntesis:

1.- Falta de legitimación activa: Dña. Encarnacion y D. Ezequias, carecen de la legitimación activa exigible para ejercitar la acción de resarcimiento de daños y perjuicios respecto de aquellos gastos y cuotas de arrendamiento en los que ha incurrido la mercantil CASA RURAL AVE FENIX, S.L. según se deriva de las facturas y justificantes de pago aportados por los propios demandantes.

2.- El objeto de arrendamiento suscrito entre las partes es el elemento inmobiliario, esto es, la finca en sí con los diferentes inmuebles que la componen, sin que, bajo ninguna circunstancia, se haya arrendado actividad o negocio alguno en funcionamiento, principalmente, porque no existía en tal inmueble negocio o empresa instalada, careciendo, como es obvio, de clientela, red de proveedores, fondo de comercio y de las oportunas licencias administrativas. La finalidad de casa rural, así como, la constitución -una vez suscrito el contrato- de la sociedad limitada a las que alude la parte actora, responden a su voluntad de desarrollar tal actividad en el inmueble objeto de arrendamiento, pero en ningún caso puede afirmarse que el objeto de arrendamiento sea tal negocio. Estamos ante un arrendamiento de local de uso distinto al de vivienda, tal y como se desprende del tenor del propio contrato, en el que se pone a disposición de los arrendatarios un elemento inmobiliario a cambio de una renta mensual, debiendo quedar al margen circunstancias como el destino que el arrendatario pretenda para el inmueble o los impedimentos que encuentre para materializar sus intenciones.

3.- Desde el inicio de las negociaciones del contrato de arrendamiento, el demandado informó a la parte actora de que, habiendo tratado de realizar la actividad de albergue juvenil en el inmueble objeto de arrendamiento durante los ejercicios 2000 a 2002, la oportuna licencia le fue denegada.

4.- Tras la recepción de la notificación recogida en el documento número cinco de la demanda, el demandado contactó con la actora al objeto de lograr un acuerdo amistoso para la resolución de la controversia, alcanzando las partes un acuerdo de devolución de la posesión del inmueble mediante la entrega de las llaves, que se acompaña al escrito de contestación como documento 1.

5.- No es cierto que el demandado supiera que no podía obtenerse una licencia para la actividad de hospedaje en la actualidad. Si bien era conocedora de que en el ejercicio 2.002 le fue denegada la licencia por diversos motivos, y así lo trasladó desde el inicio de las conversaciones a la parte actora, desconocía si actualmente -habiendo cambiado el gobierno local y transcurridos 15 años- podía o no obtenerse tal licencia.

6.- El demandado desde que la actora mostró su descontento, mantuvo su disposición para la resolución del contrato de mutuo acuerdo, a lo que actora no accedió a pesar de conocer las dificultades que entrañaba la obtención de la licencia de actividad. Finalmente, en fecha 30 de octubre de 2018, la actora accede a la devolución de la posesión del inmueble. Actualmente no existe vínculo contractual vigente entre las partes, tal y como se deriva del documento de devolución de la posesión del inmueble.

7.- formulaba oposición a los gastos reclamados de contrario.

En cuanto a la demanda reconvencional, argumentaba el reconviniente, que con fecha 8 de junio de 2018, los demandados reconvencionales remitieron notificación solicitando la suspensión del arrendamiento hasta la obtención de la licencia de actividad. A lo que el Sr. Florencio se opuso. Posteriormente, con fecha 2 de julio de 2018, los demandados reconvencionales remiten de nuevo, notificación instando al Sr. Florencio a firmar un acuerdo de suspensión que se acompaña a la citada notificación. La parte arrendataria, desde julio de 2018, ha incurrido en incumplimiento contractual en tanto que ha desatendido sus obligaciones de pago, siendo la última mensualidad satisfecha la correspondiente a junio de 2018. Finalmente, con fecha 5 de octubre de 2018, los demandados reconvencionales, ante la denegación de la licencia de actividad por parte de Ayto. de Xàtiva, remitieron notificación con el objetivo de alcanzar una solución amistosa a situación existente. Como consecuencia de lo anterior, las partes alcanzaron, en fecha 30 de octubre de 2018, acuerdo mediante el cual los arrendatarios devolvían al Sr. Florencio la posesión del inmueble objeto de arrendamiento mediante la entrega de las llaves.

A la fecha de entrega de la posesión del inmueble, el demandado en reconvención adeudaba las mensualidades de julio, agosto, septiembre y octubre de 2018, además de otros conceptos: luz, agua y residuos urbanos por importe de 6.758,25 euros.

Ademas según se deriva del párrafo último de la estipulación segunda del contrato, con el incumplimiento aducido se devenga la indemnización a favor del arrendador consistente, según lo acordado por las partes, en 2 mensualidades por cada año pendiente de cumplir o la parte proporcional a dichas mensualidades en caso de ser inferior al año. Por lo que los demandados reconvencionales adeudan por lucro cesante 4.000 euros.

Asimismo, siendo que las instalaciones efectuadas por los arrendatarios, sin consentimiento, se encuentran inacabadas y defectuosamente realizadas, al objeto de restituir el inmueble a su situación inicial, interesa a esta parte reclamar la cantidad de 5.167,95 €, según se deriva del Informe técnico de obras e instalaciones, en concepto de daño emergente.

Debe realizarse la compensación del importe de la fianza de 3.000 euros en poder del demandado, con las cantidades reclamadas.

Por todo ello concluía interesando la estimación de su demanda.

Convocadas las partes al acto de la Audiencia Previa propusieron las pruebas convenientes a sus respectivos derechos.

En el acto del juicio tuvo lugar la práctica de las que resultaron admitidas con el siguiente resultado expuesto, en síntesis:

D. Ezequias: es agricultor, tiene además dos sociedades. Ha hecho otros arrendamientos en su vida profesional. Cuando llamó a la inmobiliaria no había visto el inmueble. Durante estos meses no ha vivido en el inmueble. Lo vio en mil anuncios. Le dijeron a la inmobiliaria que querían destinarlo a casa rural. Las facturas presentadas junto con la demanda se hicieron por el declarante y su socia. No tiene trabajadores. En cuanto a las facturas de taxi, el recorrido comprendía de la estación de Xàtiva hasta Bisquert. A veces hacían otros trayectos, casi todos los días iban. En marzo no utilizó el taxi. Entre el 2 de abril y 3 de julio su comunidad prestó otros servicios ademas de los realizados en el inmueble. Casa Rural Ave Fénix le ha pagado las facturas a su C.B. en mano. Esta facturando todo el trabajo que se hizo en el chalet. Tenian permiso para quemar rastrojos. El Sr. Florencio antes de la firma del contrato no le dijo nada de la situación urbanística del inmueble. El local se lo enseñó el demandado y la empleada de la demandada y les dijo que querían hacer una casa rural y el arrendador les dijo que era perfecto para ese destino. Al arquitecto le conocieron al mes y medio desde que firmaron el contrato. El primer contacto hablaron de su intención de hacer una casa rural y que necesitaban un arquitecto para que les hiciera un informe. El arquitecto sólo tomo medidas en esa ocasión. Cambiaron de arquitecto porque este tardaba mucho en contestar. El Sr. Florencio no le comento en ningún momento que le hubieran denegado licencia. La inmobiliaria antes de la firma no le recomendó que hiciera averiguaciones acerca de si se podía utilizar para casa rural el inmueble. Antes de emitir el informe el Ayuntamiento no le informó de dificultad alguna. Las negociaciones para suspender el contrato de arrendamiento tuvieron lugar en el despacho de un abogado. En esa reunión no les dijeron ni si ni no. Se pedía la suspensión porque parecia que no se iba a obtener licencia. Pedían que se congelara el contrato porque tenían dudas acerca de la respuesta del ayuntamiento. El arrendador les planteó la opción de compra. Las mensualidades de la renta las pagó el arrendatario y la fianza también. El arrendador les ayudaba a hacer las obras. La acometida de agua potable fue para mejorar la instalación de riego. Se quitó un bordillo de la zona ajardinada para ampliar el jardín. También se instalaron aspersores para poner césped. En cuanto al suministro eléctrico puso un pasatubos.

Dª. Encarnacion: es programadora. Informaron que querían destinar el inmueble a casa rural. No les dijeron que fueran al Ayuntamiento. Se fiaron de la inmobiliaria. El propietario no les dijo que el Ayuntamiento le había denegado la licencia. En la inmobiliaria no les dijeron que hicieran una reserva de arrendamiento. Se realizó una reunión para resolver el contrato hasta que el Ayuntamiento diera una respuesta porque no obstante seguían pagando la renta pese a que estaba dudoso. Las obras realizadas en el local se realizaban con la presencia del arrendador. Han pagado los gastos que ocasionaron las obras.

D. Florencio: conocía la situación urbanística del local. No sabe porque se denegó anteriormente la licencia. La inmobiliaria requirió el pago de las mensualidades a partir de julio. A los arrendatarios no les dio consentimiento para realizar obras de adaptación. Las obras tenían que consistir unicamente en cambiar la tubería y limpiar. Es pintor. Antes de que firmaran el contrato informó de que 18 años atrás le habían denegado una licencia. Los trabajos de jardinería no estan realizados en su mayor parte, la mayoría todo es obra. En su propiedad no hay cañas. No conoce que se haya cortado ningun arbol en su terreno.

D. Hilario: es taxista. Conoce al Sr. Ezequias porque le hizo varios servicios. Durante seis o más meses. Le pagó el Sr. Ezequias pero la facturación iba a la casa rural. Iba de la estación a la casa rural ida y vuelta. A veces también llevaba algún material. Ha cobrado las facturas en metálico en cada viaje. Las facturas son correlativas porque no las pone por números.

Dª. Teodora: es empleada de la inmobiliaria que ofertaba la finca. Los arrendatarios contactaron a través de internet y luego por teléfono. Ellos querían destinar el inmueble a casa rural. La declarante les recomendó que antes de firmar el contrato fueran al Ayuntamiento para ver si se podía realizar esa actividad.Fueron al Ayuntamiento y volvieron después de un tiempo y le dijeron que aun así querían firmar el contrato.Antes de firmar, el contrato el arrendador les dijo que él había intentado muchos años atrás una actividad similar y que no le habían dado licencia e incluso se les dijo que podían suscribir una reserva de arrendamiento por si se les denegaba la licencia.La declarante se encargó del alquiler. Los contratos los realizaba con la declarante, también enseñó el local. Los arrendatarios le dijeron que la querían para una casa rural. La declarante contestó que podría ser, pero que había que preguntar al Ayuntamiento.En el primer contacto hablaron sobre el precio. Las partes tuvieron claras las estipulaciones del contrato, el destino era casa rural. Los arrendatarios como ella les indicó, fueron al Ayuntamiento antes de firmar el contrato por si acaso se les denegaba la licencia, pero le llamaron y le dijeron que estaba todo claro, que preparase el contrato que firmaban.Fueron a preguntar al Ayuntamiento sin tener el contrato firmado. Una vez que se firmó el contrato intento por teléfono encontrar una solución, pero no llegó. Su labor no era cobrarle al cliente. La declarante no tenía nada que ver con la gestión del cobro.

D. Justo: Los actores fueron en marzo de 2.018 a hablar con el declarante para hacer un proyecto relativo a la casa rural, pero no llegó a a hacerlo porque antes de iniciarlo intentó asesorarse acerca de si iba a existir algún problema. Entonces fueron al ayuntamiento consultaron con los técnicos, les dijeron que no estaba claro que se pudiera hacer, se lo comunico al propietario. D. Florencio y le dijo que hiciera la solicitud, la remitió y no se ha recibido respuesta a fecha de hoy. Conoce al actor por ser pintor. A los arrendatarios los conoció a través de D. Florencio. No recuerda donde fue. El informe no lo realizó porque hasta que no sea viable el proyecto no va a iniciarlo.

D. Mateo: perito de la parte actora. Ratifica su informe. La acometida de agua no perjudica a la finca. Se modificó la acometida por necesidades de la futura actividad, se le dio mayor tamaño y aportar más caudal. Mejoraba la finca. Es una aberración revertir una construcción que ofrece mejor caudal a la finca. Pasa por el mismo sitio. El revestimiento de la pared tampoco entiende porque se pretende revertir, porque antes había un muro de bloques lleno de moho y se ha limpiado y se ha revestido para modificar la estética. En todo momento se busca mejorar. El suministro eléctrico es una derivación para llevar la luz a una zona donde no hay. La puerta metálica es desproporcionada porque no es una obra inacabada solo hay que colgar la puerta otra vez. Los arrendatarios comparecieron en su despacho y le comentaron que querían montar una actividad, y el procedimiento normal es pedir un informe de compatibilidad urbanística, y así lo pidieron al ayuntamiento. Venían de otro arquitecto, esto fue a finales de abril o principios de mayo de 2018. Es un procedimiento normal, por lo que aunque parezca lógico, siempre hay que preguntar en el ayuntamiento. Por eso en todas las actividades siempre se pide este informe. En su informe apartado 4 calificación urbanística, no dice que la actividad es compatible (documento 4 de la demanda) no esta afirmándolo. No ha visitado la finca para hacer su informe. No podía acceder.

D. Nemesio. Perito de la demandada. Se ratifica en su informe. Las obras eran instalaciones sin terminar había alguna fuga de agua y desperfectos porque no estaban terminadas. El inmueble no tiene problemas de presión. No han sido realizadas las obras por profesionales. En cuanto a la acometida de agua se ha hecho un trabajo importante, pero en su opinión según el uso del inmueble no seria necesaria esa acometida de mayor presión. Para el uso de una vivienda no lo es. El murete es de contención de tierras. Es preferible que se quede visto, para que la posible agua pueda filtrar. No ha recomendado revestir con pintura de agua solo restituirlo al estado de suciedad anterior. Esa pintura solo puede dañar el muro. En cuanto a la acometida de eléctrica se ha hecho una cata y el acabado no ha sido similar al hormigón impreso que había anteriormente, sino que en su opinión es una chapuza. Había algo hecho de riego por goteo, pero no lo menciona en su informe. Tampoco lo valora porque no se le pide. No sabe quién lo hizo.

La Sentencia, a la vista del resultado de la prueba practicada, concluye respecto de la demanda en el siguiente sentido:

1.- Desestima la excepción de falta de legitimación activa.

2.- El arrendamiento que vincula a las partes es de uso distinto de la vivienda, no de negocio.

3.- La existencia de la licencia de la actividad del local no era expresa obligación del arrendador. En ningún apartado del contrato el arrendador se compromete a que el inmueble tenga una licencia para una actividad, sinó a la entrega del inmueble. No existe responsabilidad. Por ello desestima la demanda en su integridad dado que del contrato expresamente no se desprende la obligación de la existencia de licencia.

Es de observar, como, expresa la referida Sentencia en el fundamento jurídico tercero: "Por ello en este sentido debo de desestimar la demanda en su integridad dado que del contrato expresamente no se desprende la obligación de la existencia de una licencia" e insiste en la última linea del referido fundamento jurídico en señalar nuevamente que desestima la demanda. No obstante, este pronunciamiento no es llevado al fallo.

En cuanto a la reconvención:

La Sentencia concluye en el sentido de que el arrendador no incumplió el contrato, no obstante, los arrendatarios en la celebración del contrato incurrieron en error, al entender que estaban en un arrendamiento de negocio. Y concluye en el sentido de aplicar el artículo 1.301 del CC acordando en su virtud la restitución de las prestaciones, en consecuencia estima parcialmente la reconvención y condena a los demandados ( arrendatarios ) a abonar 5.167, 95 por restitución del inmueble en el estado que se le entregó y al propietario a abonar la fianza de 3.000 euros cantidad que entregaron los actores ( arrendatarios ); declara nulo el contrato de arrendamiento celebrado el 1 de marzo de 2.018 entre las partes, pese a que estas solicitan la resolución del contrato y no la nulidad, pero entiende que no existe resolución pues no ha existido incumplimiento sino error en el consentimiento, sin dolo del propietario.

Partiendo de cuanto antecede y en lo concerniente al recurso de Apelación formulado por la parte actora, debe señalarse que la Sala, analizado el resultado de la prueba practicada conforme a los criterios que a tal efecto establece el artículo 217 de la L.E.C. coincide con la Juzgadora de Instancia en entender que no existe incumplimiento contractual imputable al arrendador demandado. No puede concluirse en otros términos al tomar en consideración la declaración de la empleada de la inmobiliaria que medió en la formalización del negocio jurídico, cuyas manifestaciones valora el Tribunal positivamente, en virtud de la facultad que a tal efecto le confiere el artículo 376 de la L.E.C. ya que la misma carece de interes en el resultado del pleito.

Los litigantes suscribieron un contrato de arrendamiento para uso distinto a vivienda no de arrendamiento de local de negocio, pues nada se establece en este sentido en el contrato que vincula a las partes sino que en el mismo se hace constar expresamente que el arrendamiento es de "uso distinto a vivienda y el destino del arriendo sera casa rural con sujeción a la legislación vigente". Por tanto, resulta de aplicación el articulo 3 de la LAU cuando establece: 1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.

2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren .

Por otra parte, es determinante señalar, que manifestó la Sra. Teodora, repetidamente durante el curso de su declaración, que recomendó a los actores que antes de firmar el contrato fueran al Ayuntamiento, para ver si se podía realizar la actividad de casa rural. Al parecer fueron al Ayuntamiento antes de firmar el contrato, y después de un tiempo le llamaron y dijeron, que todo estaba claro y que preparase el contrato. También era conocedora la testigo, de que antes de firmar el contrato, el arrendador les dijo que él había intentado muchos años atrás una actividad similar y que no le habían dado licencia e incluso les dijo que podían suscribir una reserva de arrendamiento por si se les denegaba la licencia.

Por tanto no puede prosperar la acción de resolución de contrato ejercitada por la actora con fundamento en el artículo 1.124 del Código Civil por incumplimiento de la parte arrendadora, ni la consiguiente solicitud de indemnización de daños y perjuicios, derivada de ella, puesto que ningún incumplimiento es imputable al arrendador, que no se comprometió en el contrato suscrito en los términos que la parte apelante pretende; por el contrario, de haberse empleado la diligencia mínima exigible en realizar las averiguaciones previas a la firma del contrato, tal como les fue advertido a los demandantes, no se habría llegado a formalizar el negocio jurídico cuya finalidad había de verse frustrada inevitablemente al no obtener la imprescindible licencia. A todo ello hay que añadir, que como se ha visto, la fundamentación jurídica de la Sentencia se concluye que procede la desestimación de la demanda, mientras que posteriormente, aprecia la Juzgadora la existencia de error en el consentimiento, y declara la anulabilidad del contrato, pese a que dicha acción en ningún momento ha sido ejercitada dicha pretensión por la parte actora.

En efecto, la Sentencia recurrida adolece del vicio denominado de incongruencia por error al haberse alterado por el juzgador de instancia la causa petendi sobre la que se sustanciaba la acción dirigida contra la referida aseguradora codemandada. Como es sabido, la congruencia es una cualidad ínsita en la sentencia, no sólo exigida por la Ley procesal, sino también por la doctrina del Tribunal Constitucional, como han expresado entre otras, las resoluciones 95/2005, de 19 de abril y 194/2005, de 18 de julio. Mediante ella se exige de la sentencia presente una estrecha correlación entre las pretensiones de las partes y el fallo, pues debe tenerse en cuenta que la pretension procesal viene constituida no solo por el petitum, sino tambien por la causa petendi que, como especifica el Tribunal Supremo en Sentencia de fecha 24 de septiembre de 2003, consiste en el hecho jurídico o título que sirve de base al derecho reclamado, es decir, en el fundamento ultimo o razón de pedir y constituye una modalidad procesal indispensable para lograr la efectividad la tutela judicial exigida. Por tanto la demanda se configura unitariamente por el conjunto de estos dos conceptos y de acuerdo a los términos en que quedó fijado en la fase alegatoria del procedimiento por la parte actora. En este sentido afirma la STS de 4 de septiembre de 2007: no puede el Tribunal decidir sobre cosa distinta, derivada de la modificación, alteración o sustitución del presupuesto de hecho, básico para la causa petendi, respecto del cual el Juez no tiene poder de disposición ( STC 128/1989 de 12 de julio), debiendo ajustarse al objeto del proceso.

Por otra parte, la reciente Sentencia del Tribunal Constitucional de 8 de octubre de 2.007 viene a explayarse sobre la cuestión afirmando que el vicio de incongruencia, entendido como desajuste entre el fallo judicial y los términos en que las partes han formulado sus pretensiones, concediendo más o menos o cosa distinta de lo pedido, puede entrañar una vulneración del principio de contradicción, constitutiva de una efectiva denegación del derecho a la tutela judicial siempre y cuando la desviación sea de tal naturaleza que suponga una sustancial modificación de los términos en los que discurrió la controversia procesal. Igualmente, se ha puesto de relieve que el juicio sobre la congruencia de la resolución judicial precisa de la confrontación entre su parte dispositiva y el objeto del proceso delimitado por sus elementos subjetivos -partes- y objetivos -causa de pedir y petitum-, y que, respecto de estos últimos, la adecuación debe extenderse tanto al resultado que el litigante pretende obtener, como a los hechos que sustentan la pretensión y al fundamento jurídico que la nutre, sin que las resoluciones judiciales puedan modificar la causa petendi, alterando de oficio la acción ejercitada, pues se habrían dictado sin oportunidad de debate, ni de defensa, sobre las nuevas posiciones en que el órgano judicial sitúa el thema decidendi (por todas, STC 166/2006, de 5 de junio).

De cuanto se ha expuesto, se infiere por tanto que es preceptiva la concordancia entre las pretensiones aducidas en la demanda y la parte dispositiva de la sentencia para que la misma sea congruente, de forma que esta debe identificarse no solo con el petitum, sino con los hechos sustanciales que constituyen su causa de pedir, ya que como pone de relieve la STS de 26 de mayo de 2006 lo contrario comportaría una desviación respecto de la accion que fundamentó la pretensión inicial que resultaria determinante de incongruencia. Es de observar que el propio articulo 218 de la L.E.C. recoge esta exigencia cuando precisa que el Tribunal habra de resolver sin apartarse de la causa de pedir. Y asi puesto que la actora ejercitó acción interesando la resolución del contrato por incumplimiento de la adversa con fundamento en el artículo 1.124 del Código Civil, y no en el error en el consentimiento, y la consiguiente indemnización de daños y perjuicios, y toda vez que dicho incumplimiento como se ha manifestado, no ha sido acreditado en debida forma como exige el artículo 217 de la L.E.C. tal circunstancia acarrea la improsperabilidad de la demanda formulada en todos sus pedimentos.

En lo que atañe a la estimación parcial de la demanda reconvencional, y la impugnación formulada por la demandada reconviniente, ha de señalarse primeramente, que la Sala coincide plenamente en lo concerniente a la legitimación activa de la parte actora para el ejercicio de las acciones entabladas, pues el contrato que las fundamenta esta suscrito entre las partes que actúan en esta litis como actora y demandada.

En cuanto al error en la valoración de la prueba que se denuncia por la parte demandada, como ya se ha razonado, a juicio de la Sala, no existe error excusable, sino incumplimiento de la arrendataria, de sus obligaciones contractuales, de lo que se infiere que procede la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento de los arrendatarios resultando de aplicación asimismo el art.1.101 del Código Civil.

El arrendador interesaba la resolución del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 1 de marzo de 2.018, por incumplimiento de los arrendatarios y la condena a los demandados reconvencionales al pago de las siguientes cantidades:

-6.758,25€, devengada en concepto de rentas, gastos de suministro y tasa de residuos; que fueron desestimados por la Sentencia. El contrato se suscribió en fecha 1 de marzo de 2.018 con una duración de 2 años prorrogables. No se discute por las partes que la ultima mensualidad satisfecha por los arrendatarios fue la correspondiente a junio de 2.018. En fecha 30 de octubre de 2018, acuerdo mediante el cual los arrendatarios devolvían al Sr. Florencio la posesión del inmueble objeto de arrendamiento mediante la entrega de las llaves. Por tanto, procede la condena al pago de dicha suma.

-5.167,95€ en concepto de daño emergente por el coste de restitución al estado original de las instalaciones inacabadas y cuyo funcionamiento resulta defectuoso; en cuanto a esta cuestión, existen dos periciales realizadas al dictado de cada una de las partes en las actuaciones; no puede olvidarse que ha de estarse al artículo 217.2 de la L.E.C. conforme al cual incumbe a la parte reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que se desprenda el efecto jurídico correspondiente a su pretensión, y en esta eventualidad, es claro que las dudas que al respecto pudieran suscitarse por la presencia de dictámenes periciales contrapuestos, no sometidas a la revisión de un perito independiente -el perito judicial podría cumplir esa misión-, habrán de perjudicar a la propia demandante, por ser suya la carga de la prueba conforme al precepto citado. En el presente caso, el informe elaborado por el Sr. Mateo, concluye, discrepando del dictamen del perito de la demandada reconviniente en el sentido de que estamos ante unas obras de mejora y restauración de elementos constructivos para dotar a la edificación y a la parcela, de una mejor habitabilidad, limpieza, diseño y por supuesto, se adapte mejor a la futura actividad para la que se firmó el contrato, el cual, permitía las obras necesarias para habilitar la edificación a la necesidad de la actividad.

Y argumenta que desde el punto de vista constructivo, es inconcebible tener que restituir los elementos constructivos a su estado original, como:

1) Red de suministro de agua potable.

2) Ejecución de bordillo.

3) Montaje de vallado.

4) Eliminación de pintura en bloque de hormigón.

5) Derivación eléctrica en zona ajardinada.

Ya que se tratan de obras de mejoras en elementos constructivos e instalaciones que aportan a la parcela y edificación, de una nueva vitalidad sin afectar a la estabilidad de los mismos.

Por tanto, atendiendo a la contradicción entre periciales, que como se ha dicho, ha de perjudicar a la parte demandada reconviniente, debe estimarse en este punto el recurso de Apelación de la actora, desestimando la pretensión de indemnización formulada por la demandada reconviniente por este concepto.

- En cuanto a los 4.000,00€ en concepto de lucro cesante según lo acordado en la estipulación segunda del contrato, todo ello con sus respectivos intereses. La citada clausula dispone: en caso de que la arrendataria desista del contrato antes de finalizar el plazo establecido...indemnizara a la parte arrendadora con la cantidad equivalente a dos mensualidades de renta en vigor por cada año que quede por cumplir, o en el caso de ser inferior a un año la parte proporcional a dichas mensualidades. No habiéndose producido incumplimiento por parte del arrendador, como ha quedado dicho, ha de concluirse en el sentido de que se produjo un desistimiento unilateral del contrato y el consiguiente incumplimiento obligacional del arrendatario, por lo que procede la condena al pago de los 4.000 euros, pero dicha suma ha de compensarse con los 3.000 que el arrendador retiene correspondientes a la fianza, por lo que se vera reducida ala suma de 1.000 euros.

Procede en consecuencia en virtud de cuanto se ha expuesto la estimación parcial de la impugnación formulada, resolviéndose conforme se dirá en el fallo de la presente Sentencia.

TERCERO.- . Establece el artículo 398 de la L.E.C. que: Cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el art. 394.

2. En caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

CUARTO.- Recursos: El art- 477 de la LEC, según la redacción establecida por el art. 225.7 del Real Decreto-ley 5/2023, de 28 de junio, que entró en vigor el 29 de julio de 2023, dispone:

<<1. Serán recurribles en casación las sentencias que pongan fin a la segunda instancia dictadas por las Audiencias Provinciales cuando, conforme a la ley, deban actuar como órgano colegiado y los autos y sentencias dictados en apelación en procesos sobre reconocimiento y ejecución de sentencias extranjeras en materia civil y mercantil al amparo de los tratados y convenios internacionales, así como de Reglamentos de la Unión Europea u otras normas internacionales, cuando la facultad de recurrir se reconozca en el correspondiente instrumento.

2. El recurso de casación habrá de fundarse en infracción de norma procesal o sustantiva, siempre que concurra interés casacional. No obstante, podrá interponerse en todo caso recurso de casación contra sentencias dictadas para la tutela judicial civil de derechos fundamentales susceptibles de recurso de amparo, aun cuando no concurra interés casacional.

3. Se considerará que un recurso presenta interés casacional cuando la resolución recurrida se oponga a doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo o resuelva puntos y cuestiones sobre los que exista jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales o aplique normas sobre las que no existiese doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo.

Cuando se trate de recursos de casación de los que deba conocer un Tribunal Superior de Justicia, se entenderá que existe interés casacional cuando la sentencia recurrida se oponga a doctrina jurisprudencial, o no exista doctrina del Tribunal Superior de Justicia sobre normas de Derecho especial de la Comunidad Autónoma correspondiente, o resuelva puntos y cuestiones sobre los que exista jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales.

4. La Sala Primera o, en su caso, las Salas de lo Civil y de lo Penal de los Tribunales Superiores de Justicia, podrán apreciar que existe interés casacional notorio cuando la resolución impugnada se haya dictado en un proceso en el que la cuestión litigiosa sea de interés general para la interpretación uniforme de la ley estatal o autonómica. Se entenderá que existe interés general cuando la cuestión afecte potencial o efectivamente a un gran número de situaciones, bien en sí misma o por trascender del caso objeto del proceso.

5. La valoración de la prueba y la fijación de hechos no podrán ser objeto de recurso de casación, salvo error de hecho, patente e inmediatamente verificable a partir de las propias actuaciones.

6. Cuando el recurso se funde en infracción de normas procesales será imprescindible acreditar que, de haber sido posible, previamente al recurso de casación la infracción se ha denunciado en la instancia y que, de haberse producido en la primera, la denuncia se ha reproducido en la segunda instancia. Si la infracción procesal hubiere producido falta o defecto subsanable, deberá haberse pedido la subsanación en la instancia o instancias oportunas.

Vistos los preceptos legales citados y demás de aplicación