Sentencia Civil 171/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 1107/2022 de 23 de febrero del 2024

PRIMERO.- En la demanda rectora del procedimiento, la entidad BUILDINGCENTER S.A.U., ejercita acción de desahucio por extinción del plazo contractual, a la que acumula acción de reclamación de rentas, frente a Dª. Estibaliz y D. Martin, en la que alega, en síntesis, que es propietaria de la vivienda sita en la AVENIDA000 de Tiana, con anejos inseparables trastero nº NUM000 y plaza de garaje nº NUM001, y que en fecha 13 de enero de 2.017 las partes suscribieron contrato de arrendamiento respecto de dicha vivienda, con efectos desde el día 17 de enero de 2.017, por plazo de un año, prorrogable por plazos anuales hasta tres años, transcurridos los cuales el arriendo quedaba extinguido.

En fecha 29 de diciembre de 2.020, la actora remitió burofax a los arrendatarios indicándoles su voluntad de no prorrogar el contrato a su vencimiento. No obstante, ante la situación creada por la pandemia del COVID-19, les ofreció la posibilidad de prorrogar la relación arrendaticia por seis meses de conformidad con el art. 2 del RDL 11/2020, de 31 de marzo , indicando que si llegado el vencimiento no habían entregado las llaves, la arrendadora entendería que estaban ejerciendo de facto su derecho a la referida prórroga extraordinaria. Por último, mediante burofax remitido el 21 de abril de 2.021 la arrendadora comunicó la finalización del contrato a fecha 16 de julio de 2.021.

Llegada dicha fecha, los demandados no reintegraron la posesión, interponiéndose la demanda el 3 de enero de 2.022.

Indica la actora que a fecha de la demanda los demandados estaban al corriente de pago, no obstante lo cual solicita se les condene al pago de las cantidades que se devenguen con posterioridad a la demanda y hasta la devolución de la posesión, a razón de 970,91 euros mensuales.

Los demandados se opusieron a la demanda alegando, en síntesis, que el plazo contractual pactado finía el 17 de enero de 2.020, y al no requerir la propiedad con la antelación legal y seguir cobrando la renta, se produjo la tácita reconducción, defendiendo que al ser el contrato de duración anual, la tácita reconducción tiene igual período de duración y, por ello, finalizaba el 17 de enero de 2.021. Niegan haber recibido el burofax de 29 de diciembre de 2020 y admiten que recibieron el de 21 de abril de 2.021, pero sostienen que la fecha de finalización del contrato que se indicaba en el mismo, de 16 de julio de 2.021, es una invención de la demandante, pues las fechas de vencimiento contractual eran siempre el 16 de enero de cada año. Añaden que nunca solicitaron ni aceptaron la prórroga extraordinaria por el COVID-19 por lo que el contrato finalizaba el 16 de enero de 2.022 de acuerdo con la tácita reconducción. Al no producirse ningún requerimiento a finales de 2.021, el plazo se alargaría hasta el 16 de enero de 2.023, por lo que a fecha de la demanda el contrato no estaba extinguido.

Tras los trámites correspondientes, el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Mataró dictó sentencia el 27 de junio de 2.022, que desestimó íntegramente la demanda, al considerar el Magistrado a quo, en esencia, que al momento de la demanda el contrato se encontraba en tácita reconducción anual, y que no adeudándose rentas a fecha de la demanda no cabe la reclamación de rentas futuras,. Y no impone las costas a la actora por conciderar la concurrencia de dudas de hecho y de derecho.

Frente a dicha resolución se alzan ambas partes.

La parte actora impugna el pronunciamiento que desestima la acción de desahucio, solicitando la revocación de la sentencia y la estimación de la demanda respecto a este único pedimento.

La parte demandada impugna el pronunciamiento que no impone las costas a ninguna de las partes, interesando su imposición a la parte actora.

SEGUNDO.- Partiendo de los antecedentes expuestos y comenzando por el recurso interpuesto por la parte actora, se ciñe el mismo a la desestimación de la acción de desahucio por expiración del plazo. Por lo tanto, se aquieta a la desestimación de la acción acumulada de reclamación de cantidad que, en consecuencia, queda fuera del ámbito de esta alzada.

Esgrime la demandante que la sentencia incurre en error en la valoración de la prueba al considerar que operó la tácita reconducción hasta el 16 de enero de 2.023. Insiste en que hubo una prórroga del contrato desde el 16 de enero hasta el 16 de julio de 2.021 en base al RDL 11/2020; que remitió burofax a los arrendatarios en abril de 2.021 avisando de la finalización del contrato en julio de 2.021, y que la conclusión de la sentencia de que se produjo una tácita reconducción hasta el 16 de enero de 2.023, no se sostiene jurídicamente en tanto que la renta se fijó mensualmente y, por ello, en virtud del art. 1.581 del CC , esta se habría producido mes a mes.

Centrada así la cuestión, conviene recordar la doctrina constante y uniforme del Tribunal Supremo ( Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 1930, 21 de octubre de 1959, o 20 de septiembre de 1996; RJA 640/1930- 31, 3597/1959, y 6727/1996), que establece que es consustancial al contrato de arrendamiento que se haga por tiempo determinado, según resulta de los artículos 1543, 1554.3º, y 1569.1ª del Código Civil, de modo que la determinación del plazo es esencial en este negocio jurídico, por lo que, incluso si las partes dejan de señalar el plazo, es el artículo 9.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, el que dispone que se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, hasta el máximo de duración mínima legal.

En el mismo sentido, el Código Civil, en el artículo 1581, establece las normas de carácter supletorio para el caso de no haberse fijado plazo al arrendamiento, entendiéndose hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, y por días cuando es diario.

En el presente caso, resulta indiscutido que la relación arrendaticia entre las partes trae causa del contrato celebrado el día 13 de enero de 2.017 con vigencia a partir del 17 de enero de 2.017, sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos, de modo que el régimen jurídico aplicable en cuanto a su duración es el dispuesto en los artículos 9 y 10 de la LAU de 1.994 , en su redacción dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, aplicable al caso dada la fecha del contrato, que establecía:

Artículo 9.1: "1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

Y el artículo 10 de la LAU añadía: "1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.".

La LAU no contemplaba más prórrogas una vez transcurrido ese año.

En este caso, se pactó una duración de un año, prorrogable por plazos anuales hasta un total de tres años, por lo que el vencimiento del término inicial pactado, coincidente con la duración mínima legal de tres años del artículo 9 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, se produjo el 16 de enero de 2.020.

Es de significar que en la cláusula segunda, párrafo último del contrato, se estableció que quedaría resuelto y extinguido transcurridos los tres años pactados, quedando excluida expresamente la prórroga prevista en el art. 10 de la LAU, siendo criterio de esta Sala (Sentencias de esta Sección 13ª nº 250/2021, de 16 de abril y nº 593/2023, de 19 de octubre de 2.023), que dicha exclusión ha de ser considerada nula y tenerse por no puesta en aplicación de lo dispuesto en el art. 6 de la LAU, por lo que podía operar la prórroga tácita contemplada en el referido art. 10 de la LAU (en igual sentido se han pronunciado la Sección 4ª de esta Audiencia Provincial en sus sentencias 346/2021 de 28 de mayo y 270/2023 de 2 de mayo, así como la Audiencia Provincial de Lleida en s entencia núm. 269/2022 de 11 de abril , o la Audiencia Provincial de Navarra en sentencia 361/2023 de 25 de abril).

No obstante, la parte actora no hizo valer en su momento la exclusión de la prórroga tacita, por lo que la referida cláusula no llegó a tener virtualidad, siendo indiscutido que la relación contractual se mantuvo por voluntad conforme de ambas partes hasta el 16 de enero de 2.021.

A partir de aquí, al continuar el arrendatario en la ocupación, resultaría de aplicación el art. 1581 en relación con el art. 1566 Código Civil, pudiendo producirse la tácita reconducción.

Llegados a este punto, la parte actora sostiene que, mediante burofax remitido a los demandados en fecha 29 de diciembre de 2.020, ofreció a los arrendatarios acogerse a la prórroga extraordinaria contemplada en el art. 2 del RDL 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, por lo que, a su juicio, el contrato se prorrogó durante seis meses más, esto es, hasta el 16 de julio de 2.021.

Los arrendatarios, por su parte afirman que nunca solicitaron la prórroga extraordinaria del contrato en base al RDL indicado, que no recibieron el burofax de 29 de diciembre de 2.020 y que operando la tácita reconducción por períodos anuales, el contrato estaba en vigor hasta el 16 de enero de 2.022.

Pues bien, hemos de examinar, en primer lugar, si la carta remitida por la actora en diciembre de 2.020 puede producir los efectos que esta pretende.

A este respecto, conviene recordar, como hemos tenido ocasión de exponer en anteriores resoluciones, que cuando nos hallamos ante comunicaciones correctamente dirigidas al demandado por medio fehaciente, constando que el servicio remitente (Correos o una empresa con certificado de tercero de confianza, como en este el caso) dejó aviso postal y que el mismo no fue reclamado dentro del plazo conferido al efecto, correspondería al arrendatario acreditar que la falta de recepción deriva de circunstancias que no le son imputables.

Así, en los supuestos de notificación de finalización del contrato, hemos considerado que no es preciso que se acredite una conducta obstativa o de manifiesto rechazo por parte del arrendatario a su recepción, todo ello como una consecuencia natural derivada del principio de buena fe que es exigible de los contratantes, pues, considerarlo de otro modo, implicaría dejar la posibilidad de seguir el trámite de estos procesos al arbitrio del propio arrendatario, al que bastaría con no recoger el aviso dejado para que ello impidiera la extinción del contrato de arrendamiento al concluir el término ordinario pactado. En este mismo sentido se vienen pronunciando la mayoría de las Audiencias Provinciales.

Esta misma idea ha sido refrendada por el Tribunal Supremo, por ejemplo, en la STS 493/2022, de 22 de junio . En el fundamento tercero de esta resolución se plantea la problemática de " si es posible dar valor de requerimiento fehaciente, al que no pudo ser entregado personalmente en el domicilio del arrendatario, pero sí dejada la advertencia de tenerlo a su disposición en la oficina de correos y no ser recogido por voluntad del arrendatario", y concluye el TS que:

"No ofrece duda que el requerimiento de pago de la renta debe llevarse a efecto de manera fehaciente a través de un medio que permita dejar constancia de su realización. Dicho de otra forma, que dé crédito a la realidad de su práctica. En este caso, el procedimiento empleado por la parte arrendadora reúne dicho requisito, en tanto en cuanto el burofax remitido es un instrumento idóneo a los pretendidos efectos, en tanto en cuanto acredita el contenido literal de la comunicación enviada, así como la identidad del remitente, del destinatario, del lugar o domicilio al que se dirige, así como el resultado de la entrega".

Ahora bien, la cuestión debatida es otra. Es decir, si la forma en que se practicó el requerimiento es bastante para que el arrendatario tenga acceso a su contenido y, por lo tanto, desencadene su eficacia (...), cuando consta como no entregado y "dejado aviso".

En el presente caso, el burofax no se remitió a domicilio erróneo, o en el que el demandado fuese desconocido, o del que se hallase temporalmente ausente por razones justificadas, o cuyo concreto contenido no constase. La sentencia recurrida da por acreditado que el servicio de correos dejó el oportuno aviso del requerimiento al alcance del demandado, y éste no justificó que fuera privado del acceso al mismo por un acto de un tercero.

Por otra parte, no puede avalarse una conducta obstativa, contraria a los postulados de la buena fe, consistente en evitar las consecuencias legales de un acto jurídico. (...)

Los actos de comunicación producen efectos cuando su frustración se debe, únicamente, a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada, y, en este caso, no consta que la parte demandada no recogiera la comunicación remitida por la arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad e interés ."

En similar sentido la STS 633/2022, de 29 de septiembre , que precisa que la naturaleza recepticia, que corresponde a toda notificación o requerimiento legalmente practicado, exige la colaboración del destinatario, en el sentido de que admita y no obstaculice intencionadamente su recepción, de manera tal que la frustración de su práctica no responda a causas que le sean directamente imputables y no al requirente. No es posible que la eficacia de un acto jurídico penda de la voluntad del requerido. Practicado el requerimiento fehaciente, su no recepción por causa imputable al arrendatario, no impide que desencadene su eficacia; no se exige una reiteración en su práctica cuando la sentencia recurrida da por acreditado que quedó a su disposición mediante el correspondiente aviso.

No obstante, en el presente caso el supuesto de hecho no es coincidente con el que se presentaba en los casos en que se ha aplicado el criterio expuesto. Ello porque en este caso, a diferencia de aquéllos, el burofax no llegó a entregarse por considerarse desconocido el destinatario sin que, ante tal situación, se llegara, siquiera cautelarmente, a dejar aviso de su remisión. Así resulta del documento nº 6 aportado con la demanda, en el que la empresa SEUR certifica que la comunicación dirigida a D. Martin "no fue entregada", constando como motivo: " No entregado, destinatario desconocido", con lo que no nos consta que los arrendatarios llegaran a conocer su existencia, no existiendo tampoco prueba alguna de que la falta de recepción fuera propiciada por el destinatariol. Y ante dicho resultado no consta tampoco que la actora intentase una nueva notificación.

En consecuencia, estimamos que la carta fechada el 29 de diciembre de 2.020 no fue entregada a los arrendatarios y, por tanto, no resultó eficaz a los efectos que la actora pretende, por lo que hemos de concluir, como sostienen los arrendatarios, que no operó la prórroga extraordinaria de seis meses del RDL 30/2020 que la actora ofrecía a los arrendatarios mediante dicha carta, y que no consta que fuera solicitada ni aceptada por estos.

Ello comporta que el contrato se encontraba en tácita reconducción, siendo la segunda cuestión a examinar cómo deben computarse los periodos de tácita reconducción, pues los arrendatarios alegaban en la contestación que "al ser el contrato prorrogado de una duración anual, la tácita reconducción tendría lugar por igual período de duración", de manera que finalizaba el 16 de enero de 2.022, tesis que asume la sentencia de primera instancia considerando el módulo de tácita reconducción anual; la actora sostiene, por el contrario, que "la renta se fijó mensualmente" por lo que la tácita reconducción se habría producido mes a mes, y que el 21 de abril de 2.021 remitió burofax a los arrendatarios comunicando la finalización del contrato con fecha 16 de julio de 2.021, debiendo dejar el inmueble libre, vacuo y expedito en tal fecha.

Pues bien, en relación con el régimen que surge de los arts. 1.566 y 1.581 del Código Civil, el Tribunal Supremo ya se ha pronunciado resolviendo las interpretaciones divergentes que venían haciendo las diferentes Audiencias Provinciales sobre si en la tácita reconducción la duración ha de ser la misma que en el contrato primigenio o estará basada en la temporalidad de la renta pactada.

Esta cuestión ha sido tratada por la STS 184/2021, de 31 de marzo, ( Roj: STS 1152/2021 que reitera y completa la doctrina al respecto de otras anteriores.

Esta STS 184/2021 examina en sus fundamentos jurídico séptimo y octavo, la naturaleza jurídica y efectos de la tácita reconducción del art. 1566 CC, y establece que:

" Dispone el art. 1566 CC que:

"Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento".

A su vez, el art. 1.581 CC , al que se remite el anterior, prescribe:

"Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.

"En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término".

Como hemos declarado en la sentencia 530/2018, de 26 de septiembre , la tácita reconducción a que se refiere este precepto "da lugar en realidad a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes". Este consentimiento se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, con la aquiescencia del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devoluciónde la posesión del inmueble.

En la misma sentencia 530/2018, de 26 de septiembre , precisamos que:

"se entiende que el citado artículo 1566 CC da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento ("si al terminar el contrato", dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito".

8.- Por tanto, la tácita reconducción no provoca una prórroga o ampliación del plazo del mismo contrato anterior. Éste finalizó una vez cumplido el término de su duración "sin necesidad de requerimiento especial" ( art. 1581-II CC ). La tácita reconducción, en caso de producirse, da lugar a un nuevo contrato, a un nuevo arrendamiento, integrado, como todo contrato, por su propio consentimiento, objeto y causa ( art. 1261 CC ). Por ser un contrato nuevo se extinguen las garantías y su plazo no es el mismo del contrato anterior (que ya se consumió), sino el establecido supletoriamente por el Código en virtud de la remisión que el art. 1566 CC hace al 1581. Este recurso a la supletoriedad resulta preciso pues en la tácita reconducción el consentimiento de las partes es un consentimiento presunto derivado, por el lado del arrendatario, de su permanencia en el disfrute de la cosa arrendada durante quince días y, del lado del arrendador, de su aquiescencia a dicha situación, aquiescencia presunta que puede desvirtuarse mediante el correspondiente requerimiento".

Asimismo, la referida STS 530/2018, de 26 de septiembre, tras indicar que la tácita reconducción da lugar a un nuevo contrato, añade que, en relación a "la duración a que ha de referirse la "reconducción", debe estarse al "criterio lógico de la fijación de la renta ("se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario")".

Pues bien, la aplicación al presente litigio de las premisas jurisprudenciales expuestas nos lleva a discrepar de la conclusión recogida en la sentencia de primera instancia, que debe ser revocada.

Así, el contrato es claro al determinar que la renta se fija por módulos mensuales, tal y como resulta de la cláusula Tercera, punto 1, según la cual la renta " queda fijada en la suma de novecientos cuarenta y seis euros con dieciséis céntimos (€946,16.-) cada mes" , por lo que hemos de concluir que la tacita reconducción fue operando mes a mes.

En fecha 21 de abril de 2.021, la parte demandante remitió burofax a la parte demandada comunicando que el contrato finalizaba el 16 de julio de 2.021 debiendo reintegrarse la posesión a dicha fecha. Así, en la carta se indica que el contrato " finalizará el próximo día 16.07.2021, debiendo Ud. dejar el inmueble, libre, vacuo y expedito en tal fecha. En este sentido, le rogamos se ponga en contacto con nuestro departamento de Gestión de Inquilinos, al teléfono NUM002, a efectos de coordinar la suscripción del correspondiente documento de entrega de llaves y liquidación del actual CONTRATO".

Y es incontrovertido que este burofax sí fue entregado a la parte demandada y así se acredita mediante el certificado de SEUR aportado como documento nº 7 de la demanda en el que consta entregado a la codemandada Sra. Estibaliz el día 28 de abril de 2.021, por lo que hemos de concluir que a partir del 16 de julio de 2.021 ya no operó la tácita reconducción mensual quedando extinguido el contrato, siendo doctrina reiterada y sobradamente conocida que si ha precedido requerimiento, el arrendador puede desahuciar aunque hayan pasado los quince días.

En conclusión, procede estimar el recurso planteado por la parte actora, y revocar la sentencia apelada en el sentido de estimar la demanda respecto a la acción de desahucio por finalización de plazo, declarando la extinción contractual pretendida, con condena de los demandados al desalojo de la finca y reintegro de la posesión a la actora.

TERCERO.- El anterior pronunciamiento comporta la estimación parcial de la demanda, (al haberse desestimado en primera instancia, en pronunciamiento firme, la acción de reclamación de cantidad) lo que conlleva la no imposición de las costas de primera instancia a ninguna de las partes, de conformidad con el art. 394.2 de la LEC, debiendo abonar cada una las causadas a su instancia y las comunes, en su caso, por mitad.

En consecuencia, queda sin contenido el recurso de la parte demandada que, centrándose exclusivamente en el pronunciamiento relativo a las costas, se fundamentaba en la íntegra desestimación de la demanda en primera instancia, por lo que no procede ya entrar a conocer y resolver acerca del mismo.

CUARTO.- Los pronunciamientos que anteceden comportan que no proceda efectuar una especial imposición de las costas devengadas en la segunda instancia por ninguno de los recursos planteados ( art. 398 LEC), dada la estimación del planteado por la actora, y la carencia de contenido que ello comporta respeto al planteado por los demandados.

Visto lo expuesto,