Sentencia Civil 177/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 1117/2022 de 23 de febrero del 2024

PRIMERO.- En la demanda que dio inicio al procedimiento, Dª. Angelica ejercitó acción de desahucio por finalización de plazo a la que acumuló la de reclamación de rentas y cantidades asimiladas (IBI y cuotas de comunidad de propietarios) y acción de resarcimiento de daños y perjuicios, contra D. Alejo y Dª. Alicia, en relación con el contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito entre las partes en fecha 3 de noviembre de 2.017 sobre la finca sita en la CALLE000 de Sant Boi de Llobregat, en el que se estipuló un plazo de dos años.

Interesó la Sra. Angelica que se declarara extinguido el contrato por expiración del plazo contractual, con condena de los demandados a desalojar la vivienda dejándola a disposición de la actora con apercibimiento de lanzamiento, así como a abonarle la suma de 8.539,03 euros, en concepto de rentas, IBI y cuotas de comunidad de propietarios adeudadas a fecha de la demanda, más las posteriores que se fueren devengando hasta la devolución de la posesión, y la suma de 5.071,72 euros en concepto de daños y perjuicios que se decían irrogados por no haber ejercitado los arrendatarios la opción de compra.

Los demandados se opusieron a la demanda alegando, en síntesis, (i) inadecuación de procedimiento respecto a la acción de resarcimiento de daños y perjuicios; (ii) nulidad del pacto 3º del contrato que establece un plazo de duración de dos años por entender que es contrario al art. 9 de la LAU, y que en aplicación de dicho artículo y el art. 10 LAU el contrato no vencía hasta el 3 de noviembre de 2.021; y (iii) compensación de las cantidades adeudadas por renta, IBI y cuotas de comunidad de propietarios con las cantidades que los demandados abonaron como pago a cuenta del precio de la compraventa, al no haber ejercitado la opción, y que ascendieron a un total de 20.000 euros.

En la vista celebrada el 27 de octubre de 2.021, la parte actora desistió de la acción de resarcimiento de daños y perjuicios, y actualizó las cuantías adeudadas, fijándolas a dicha fecha en 10.500 euros en concepto de rentas de febrero de 2.020 hasta octubre de 2.021 a razón de 500 euros/mes, 1.258,14 en concepto de IBI y 2.400 euros en concepto de cuotas de la Comunidad de Propietarios. Asimismo efectuó alegaciones complementarias oponiéndose a la compensación pretendida por los arrendatarios manifestando que en el contrato se estipuló que si la parte arrendataria no ejercitaba la opción de compra perdía las cantidades entregadas a cuenta del precio de la compraventa, y si era la arrendadora quien desistía de la venta debía devolver dichas cantidades dobladas, por lo que no cabe dicha compensación.

En fecha 27 de octubre de 2.021 el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de Sant Boi de Llobregat dictó sentencia, aclarada por auto de fecha 16 de diciembre de 2.021, según la cual se estima en parte la demanda, declarando haber lugar al desahucio con condena a los demandados a desalojar la vivienda con apercibimiento de lanzamiento; y respecto a la reclamación dineraria se condena a los demandados a abonar solidariamente a la actora la cantidad de 10.500 euros en concepto de rentas, 1.258,14 euros en concepto de IBI y 2.200 euros en concepto de cuotas de Comunidad de Propietarios, más las rentas y cantidades análogas hasta la entrega de la posesión de la finca, sin imposición de costas a ninguna de las partes.

SEGUNDO.- Los demandados interponen recurso de apelación e impugnan la sentencia de primera instancia únicamente respecto al pronunciamiento de condena dineraria. Ponen de manifiesto que en fecha 17 de enero de 2.022 reintegraron la posesión de la vivienda a la actora mediante la entrega de llaves. Y como motivos de apelación (i) insisten en que importe de las rentas adeudadas debe compensarse con las cantidades que abonaron a cuenta del precio de la compraventa, en virtud de la opción de compra estipulada en el contrato, y que siendo el importe total de las rentas de febrero de 2.020 hasta la devolución de la posesión de 12.000 euros, y la cantidad abonada a cuenta del precio de 20.000 euros, aún existe un saldo favorable a los arrendatarios de 8.000 euros; y (ii) aducen que la cláusula sexta del contrato que establece que serán a cargo de la parte arrendataria los gastos de la Comunidad y el pago del IBI no es válida porque no se determina el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato, como establece el art. 20 de la LAU.

La parte actora se opone al recurso e interesa la confirmación de la sentencia.

Así pues, ha quedado firme por consentida la estimación de la acción de desahucio por expiración de plazo, de manera que el ámbito del recurso queda limitado al pronunciamiento relativo a la acción de reclamación de rentas y cantidades asimiladas, para cuya resolución disponemos del mismo material probatorio que en la primera instancia.

Pues bien, respecto a la compensación alegada como primer motivo de apelación, hemos de partir de que son hechos incontrovertidos que los arrendatarios no abonaron las rentas desde febrero de 2.020, de manera que el importe impagado hasta el momento de la vista era el que se establece en la sentencia de 10.500 euros, (de febrero de 2.020 a octubre de 2.021), y que habiendo sido reintegrada la posesión el 17 de enero de 2.022, el importe total impagado es de 12.000 euros.

Tampoco es discutido que al contrato de arrendamiento se incorporaba una opción de compra a favor de los arrendatarios que finalizaba el 3 de noviembre de 2.019, y que estos abonaron a la arrendadora la suma total de 20.000 euros a cuenta y del precio de la compraventa, así como que finalmente no ejercitaron la opción de compra.

En la sentencia recurrida, la juzgadora de primer grado no entra a valorar la compensación, al considerar que "El proceso de desahucio regulado en la LEC se define como un proceso especial y sumario, por medio del cual solamente pueden resolverse aquellas controversias relativas a la falta del pago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario o por la expiración del plazo fijado por contrato de arrendamiento. Todas las demás controversias existentes entre las partes que superen lo expuesto, no podrán resolverse por medio de este procedimiento sino por el juicio ordinario conforme a lo dispuesto en el artículo 249.6 LECiv . Así, en este tipo de procedimientos los motivos de oposición deben centrarse si se extinguió el plazo, sin que pueda dilucidarse por este cauce procedimental cualquier otra cuestión de fondo, siendo ello competencia de un procedimiento declarativo ordinario en función de la cuantía o materia, o de un procedimiento de ejecución".

Por tanto, la primera cuestión a analizar es si en este juicio verbal, que se inició en ejercicio de acción de desahucio por finalización de plazo a la que se acumuló la de reclamación de rentas, aunque ha quedado reducido en esta alzada a esta última acción al haberse devuelto la posesión, es posible invocar como motivo de oposición y, en consecuencia, resolver, la procedencia de aplicar a las rentas impagadas o compensar estas, con las cantidades que los arrendatarios abonaron en concepto de pago a cuenta del precio de la futura compra de la vivienda en base a la opción de compra estipulada en el contrato de arrendamiento.

A tal efecto, hemos de señalar que la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 196/2022, de 7 de marzo, (Rec. 364/2021) puso de manifiesto que, dado el carácter sumario de los procedimientos de desahucio por falta de pago de la renta, no es en ellos posible la alegación como motivo de oposición el referido a la existencia de un crédito compensable en favor del arrendatario y a cargo del arrendador. Señala esta STS que:

"La opción del legislador de tramitar los juicios de desahucio por falta de pago de la renta por los cauces del juicio verbal, en vez de los propios del juicio ordinario, supone una deliberada apuesta por agilizar la solución de estas controversias, a la que se suma, además, la configuración de los procedimientos de tal clase como sumarios, con la correlativa limitación de la cognición judicial y el dictado de una sentencia carente de los efectos de cosa juzgada" .

(...)

"Pues bien, la sumariedad del presente juicio de desahucio por falta de pago de la renta y sin acumulación del importe de las rentas adeudadas, determina, por las razones expuestas, que en su ámbito no puedan discutirse cuestiones que no sean las relativas al pago de la renta o la procedencia de la enervación de la acción, sin que quepa, con carácter general, ampliar los motivos de oposición a otras causas de extinción de las obligaciones previstas en el art. 1.156 del CC , que distingue, por una parte, entre pago, identificado como prestación debida en los términos pactados en la relación obligatoria, en este caso en el contrato de arrendamiento; y compensación, concebida ésta última como una solutio sin ejecución de la prestación debida.

En definitiva, esta técnica de neutralización de obligaciones en la suma concurrente, sometida a una concreta disciplina legal ( arts. 1.195 y siguientes del CC ), carece de anclaje adecuado en estos procedimientos sumarios de desahucio por falta de pago de la renta, caracterizados por su cognición judicial limitada, ausencia de complejidad, y carencia de efectos de cosa juzgada, por haberlo querido así el todo poderoso Legislador".

Ahora bien, la exposición anterior viene referida a lo que es la acción de desahucio, pero no a la de reclamación de rentas que no se había ejercitado en el caso examinado en dicha Sentencia, acción que no tiene naturaleza sumaria y que pese a acumularse a la de desahucio no por ello pierde su naturaleza plenaria.

En este sentido, la más reciente STS núm 966/2023, de 19 de junio , tras exponer el régimen contenido en la LEC, indica:

"i) En el juicio verbal en el que únicamente se ejercita la acción de desahucio por falta de pago, el demandado solo puede alegar y probar (a salvo las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) el hecho del pago.

Se trata, por lo tanto (como ya expusimos más detalladamente en la sentencia 196/2022, de 7 de marzo de 2022 ): (i) de un proceso sumario, ya que tiene la cognición limitada; (ii) cuya sentencia no produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que no se admite la reconvención.

ii) Las cosas son distintas en el juicio verbal en el que a la acción de desahucio por falta de pago se acumula la de reclamación de rentas o cantidades debidas, puesto que en este el demandado (además de las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) puede alegar (y, por lo tanto, probar), aunque sea sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.

Se trata, por lo tanto: (i) de un proceso plenario. Y no solo por lo que se refiere a la acción de reclamación de rentas o cantidades debidas, sino también por lo que atañe a la acción de desahucio, ya que la cognición no se limita al mero hecho y prueba del pago, sino que el demandado puede alegar, aunque sea sucintamente, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada, lo que le permite negar su misma condición de deudor si afirma que no debe nada y, consecuentemente, controvertir sin limitación, ya que la ley no restringe las razones alegables en tal sentido, la realidad de la deuda que está en la propia base de la acción de desahucio afirmada; (ii) cuya sentencia sí produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que sí se admite la reconvención, siempre que no determine la improcedencia del juicio verbal y exista conexión entre sus pretensiones y las que sean objeto de la demanda principal.".

Más adelante añade, en relación con los arts. 438.2, 249.1.6º y 250.1.1º LEC, que:

"Es cierto que para que se admita la reconvención es necesario que esta no determine la improcedencia del juicio verbal y que exista conexión entre sus pretensiones y las que sean objeto de la demanda principal. Pero también lo es que, en casos como el presente, lo pretendido en la reconvención guarda una íntima relación con lo pretendido en la demanda. E, igualmente, que la conexión constituye, en estos casos, el criterio principal para que la reconvención se admita con una doble y fundamental finalidad: por un lado, permitir al demandado una defensa completa; y, por otro lado, concentrar en el juicio verbal de desahucio toda la discusión, evitando la pluralidad de procesos, economizando gastos y esfuerzos, y agilizando lo más posible la resolución definitiva y sin dejar cabos sueltos de la controversia existente entre las partes.

La solución anterior está en sintonía con el criterio que ha guiado al legislador en sus sucesivas reformas, en las que ha ido ensanchando el alcance del juicio verbal a costa del juicio ordinario, cuyo ámbito, en materia de arrendamientos urbanos de bienes inmuebles, se ha ido achicando. Primero, al añadirse, junto a la original salvedad de las demandas de desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia, otra salvedad más, la de las demandas por reclamación de rentas o cantidades debidas por el arrendatario, con independencia de su cuantía (Ley 19/2009, de 23 de noviembre). Y después, al volver a ampliarse las salvedades, esta vez en relación con cualquier asunto en que sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento, en cuyo caso el proceso a seguir será el que corresponda conforme a las reglas generales (RDLey 7/2019, de 1 de marzo).

La solución contraria, de no admitir la reconvención, chocaría con la modificación introducida por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal en el art. 440.3 LEC con la finalidad de optimizar los procedimientos y de suprimir trámites procesales innecesarios o sustituirlos por otros más breves, puesto que no le dejaría al demandado más salida que el planteamiento de la cláusula rebus sic stantibus en un juicio declarativo ordinario, lo que no solo contravendría los propósitos de agilización y eficiencia perseguidos por el legislador por antieconómico y retardatario, sino que, al dividir en dos procesos la controversia que se podría resolver en uno solo, resultaría disfuncional y perturbador. Además de restringir de forma desproporcionada las posibilidades defensivas del demandado tal y como resultan configuradas por el propio precepto, que no establece limitaciones a las razones que puede alegar por entender que no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada, lo que, al no ser deducible la cláusula rebus sic stantibus como una mera excepción, ya no podría hacer si no se admite la reconvención."

En la Sentencia núm. 1006/2023, de 21 de junio, el Tribunal Supremo insiste en que: " La acumulación de la acción de reclamación de cantidad a la acción de desahucio permite alegar y conocer acerca de si se debe o no la cantidad reclamada conforme al contrato, sin que se puedan establecer limitaciones a la cognición de las excepciones al pago invocadas. De esta forma, hay que concluir que el procedimiento pasa a tener la naturaleza plenaria propia de un pleito en el que se reclama el pago de una cantidad, con efectos de cosa juzgada, dada la imposibilidad de escindir los efectos que el conocimiento de la reclamación de rentas puede provocar en el desahucio por impago".

La doctrina que resulta de estas dos sentencias del Tribunal Supremo, aunque establecida en procedimientos en que la acción de desahucio era por falta de pago, con acción acumulada de reclamación de cantidad, entendemos que resulta trasladable a la acción de desahucio por finalización de plazo a la que se acumula también la reclamación de rentas, máxime cuando no existe en este supuesto limitación legal de motivos de oposición por el demandado. Ello hace que ante el carácter plenario de la acción de reclamación de rentas (que es la que permanece viva en esta alzada al haber recuperado la actora la posesión del inmueble), se considere admisible que el arrendatario demandado pueda oponer una compensación de créditos frente a la reclamación de rentas formulada por la contraparte, o cualquier otro motivo que, a su criterio, comporte la inexistencia de todo o parte de la deuda que se reclame.

Sentado lo anterior, hemos de puntualizar que, para que pueda prosperar una alegación de compensación deben reunirse, los requisitos que para la misma se fijan en art. 1.196 CC , esto es: 1º) Que cada uno de los obligados lo esté principalmente, y sea a la vez acreedor principal del otro. 2º) Que ambas deudas consistan en una cantidad de dinero, o, siendo fungibles las cosas debidas, sean de la misma especie y también de la misma calidad, si esta se hubiese designado. 3º) Que las dos deudas estén vencidas. 4º) Que sean líquidas y exigibles, siendo el requisito de exigibilidad el que motiva que la compensación pueda considerarse admisible. 5º) Que sobre ninguna de ellas haya retención o contienda promovida por terceras personas y notificada oportunamente al deudor.

Por otro lado, conviene recordar en relación con el contrato de opción de compra, que, como señala la STS 2.12.2009 , mediante el contrato de opción de compra "una parte concede a la otra la facultad de decidir sobre la celebración o no del contrato principal, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en determinadas condiciones", definición conceptual recogida también, aparte de otras, en las SSTS de 24 de enero de 1991 , 13 de noviembre de 1992 y 14 de febrero de 1997 ".

En igual sentido, la STS 15.1.2019 , citando la de 6.4.2011 , dice que " el contrato de opción carece de una específica regulación en nuestro derecho, habiendo declarado esta Sala que constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, quedando sujeto a los pactos que libremente hayan estipulado las partes de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1255 del Código Civil . De ahí que sean las propias partes las que determinan las condiciones en que la opción ha de entenderse ejercida y, en consecuencia, perfeccionado el contrato mediante el consentimiento prestado por el comprador que se une al adelantado por el vendedor mediante la concesión del derecho de opción. Es por ello que, en definitiva, la cuestión se reconduce a la interpretación del contrato y a la forma en que las partes que lo otorgan han configurado tal derecho, siendo las mismas libres a la hora de establecer las condiciones para el ejercicio de tal opción".

Por su parte en el arrendamiento con opción de compra, el derecho de opción se concede en atención a la cualidad de arrendatario, por una simple cláusula de opción de compra acoplada al contrato de arrendamiento, lo que no supone una vinculación única, sino dos figuras jurídicas independientes, entrelazadas, cada una de las cuales tiene su tratamiento legal (LAU y normas generales de la contratación).

En todo caso la "opción de compra" supone que el propietario/arrendador concede al arrendatario, la facultad en exclusiva de decidir sobre la celebración de otro contrato que habrá de realizarse dentro de plazo cierto y en determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante ( STS 4.4.1987 , 24.1.1991 , 13.11.1992 , 18.6.1993 ), configurándose con sustantividad propia, de forma que se faculta al optatario para exigir el cumplimiento del contrato definitivo con la sola manifestación de la voluntad del optante manifestada dentro del plazo pactado ( SSTS. 5.7.1985 , 9.10.1989 , 28.10.1991 ).

En definitiva, se trata de un arrendamiento al que "se le añade" una cláusula (o se contrata en documento aparte) de opción de compra en favor del arrendatario a ejecutar en un tiempo determinado, sin que tal opción influya en las prestaciones propias del arrendamiento, sin modificarlas o desnaturalizarlas, pudiendo entenderse que da lugar a dos negocios unidos formalmente en un documento, sin que el arrendamiento se excluya de la LAU, y en el caso de no ejercicio de la opción por el arrendatario, la relación contractual que se desarrolla entre las partes es la de un contrato de arrendamiento y las sumas a cuyo pago venía obligada la demandada en concepto de rentas, pueden ser reclamadas ante su impago por el arrendador.

A partir de las anteriores consideraciones, hemos de analizar si procede imputar a las rentas impagadas las cantidades entregadas a cuenta del precio de la futura compraventa, como pretenden los apelantes y es negado por la arrendadora, lo que exige determinar si las estipulaciones contractuales contemplaban tal posibilidad.

A este respecto, en relación con la interpretación de los contratos, la STS 651/2016, de 4 de noviembre , con cita de las sentencias 27/2015, de 29 enero , 247/2016, de 25 de abril y 365/2016, de 3 de junio , da unas directrices y criterios en materia de interpretación de los contratos, diciendo : " [...] En esta línea, una síntesis de estas directrices puede quedar expuesta de la siguiente manera:

"i) En primer lugar, debe destacarse que en el proceso interpretativo de los contratos la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes se erige como principio rector de la labor interpretativa, de forma que las demás reglas confluyen a su alrededor bien complementándola, bien supliéndola, pero nunca limitándola o alterándola.

"La aplicación de este principio rector comporta una delimitación del proceso interpretativo que también interesa puntualizar. En efecto, en primer término, debe señalarse que la búsqueda o averiguación de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas; de modo que el análisis o la interpretación sistemática constituye un presupuesto lógico-jurídico de todo proceso interpretativo (también denominada canon hermenéutico de la totalidad, artículo 1286 [sic, 1285] del Código Civil ). En segundo término, y en estrecha relación con la anterior, debe señalarse el carácter instrumental que presenta la interpretación literal del contrato que se infiere del criterio gramatical del mismo ( párrafo primero del artículo 1281 del Código Civil ); de forma que no puede ser valorada como un fin en sí misma considerada, o como un dogma del proceso interpretativo, pues la atribución del sentido objeto de la interpretación, y de ahí la unidad lógica del artículo citado, conforme a su segundo párrafo, sigue estando en la voluntad realmente querida por partes contratantes.

"Esta consideración, ha sido especialmente destacada por la doctrina jurisprudencial de esta Sala, entre otras, STS de 18 de junio de 2012 (número 294/2012 ), precisándose el hecho del necesario proceso interpretativo aunque los términos resulten claros, pues dicha claridad no determina, por ella sola, que dichos términos resulten literalmente unívocos en el contexto interpretativo del contrato celebrado. En este sentido, profundiza la citada sentencia declarando, entre otros extremos, que: "el sentido literal, como criterio hermenéutico, destaca por ser el presupuesto inicial del fenómeno interpretativo, esto es, el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato. Desde esta perspectiva general, su aplicación o contraste puede llevar a dos alternativas. En la primera, cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención querida por los contratantes, la interpretación literal es el punto de partida y también el punto de llegada del fenómeno interpretativo; de forma que se impide, so pretexto de la labor interpretativa, que se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. En la segunda, la interpretación literal colabora decisivamente en orden a establecer la cuestión interpretativa, esto es, que el contrato por su falta de claridad, contradicciones, vacíos, o la propia conducta de los contratantes, contenga disposiciones interpretables, de suerte que el fenómeno interpretativo deba seguir su curso, valiéndose para ello de los diferentes medios interpretativos a su alcance, para poder dotarlo de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y de conformidad con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual. En este contexto, y en tercer término, debe señalarse que esta valoración subjetiva del contrato celebrado es la que se sigue con la denominada interpretación integradora del mismo ( artículos 1282 y 1283 del Código Civil )".

En el presente caso, en el contrato suscrito, tras reseñar que las partes otorgan un contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra, estipulan, en lo que aquí interesa, lo siguiente:

Pacto QUINTO.- "RENTA. El precio o renta anual de este contrato se fija en la cantidad de 6.000 Eur. EL ARRENDATARIO abonará dicha renta mediante pagos mensuales de 500 €." (...)

"Del pago de 500 euros mensuales, 300 de ellos serán destinados a pago a cuenta de la compra-venta y los 200 euros restantes, tendrán la consideración de renta.

Dento de este importe no se incluyen los gastos generales, tributos, tasas y servicios del inmueble, segán a cargo del ARRENDATARIO la comunicad de propietarios y el IBI anual.

En el momento de la firma del presente contrato de alquiler con opción de compra, la parte arrendataria-compradora entrega a la parte arrendadora-vendedora el importe de 8.000,00 euros que serán considerados pago a cuenta sobre el importe final de la compra-venta.

La parte ARRENDATARIA en la vigencia de este contrato podrá entregar cantidades a cuenta".

Pacto DÉCIMO SEXTO.- "OPCIÓN DE COMPRA

(...) En el supuesto de NO ejercitarse por el ARRENDATARIO la opción de compra, en el plazo pactado, éste perderá a favor del ARRENDADOR la cantidad entregada, a causa del no ejercicio de su derecho de opción y compra siendo la cantidad incorporada a la entregada como renta en concepto del alquiler de la vivienda.

La parte ARRENDATARIA tendrá derecho de opción de compra sobre la finca arrendada y descrita anteriormente, a ejercitar a partir del 03 de Noviembre de 2.017, notificarán a Finques Mara fecha y día de escritura, sin tener que esperar los dos años de contrato, ambas partes acuerdan tener la opción de escriturar a nombre de un tercero.

Si el desistimiento fuere por la parte ARRENDADORA-VENDEDORA esta tendría que devolver la cantidad y 16.000€ y las cantidades entregadas a cuenta dobladas".

Pacto DÉCIMO SÉPTIMO.- "DURACIÓN DEL DERECHO DE OPCIÓN

El plazo para el ejercicio de la opción concedida terminará el día 03 de Noviembre de 2.019 y siempre que el ARRENDATARIO esté al corriente en el pago de la renta. El incumplimiento en el pago de la renta dejará sin efecto el derecho de opción, salvo pacto en contrario de mutuo acuerdo".

Pacto DÉCIMO OCTAVO.- "PRECIO DE LA COMPRAVENTA

El precio de la compraventa final será de 160.000 euros.

Transcurridos DOS años desde la firma del contrato de arrendamiento el arrendatario perderá su derecho de opción de compra sobre la vivienda arrendada, y las cantidades entregadas quedarán en poder del arrendador-vendedor por incumplimiento del contrato.

Pacto VIGÉSIMO.- "OBLIGACIÓN DE NO DISPONER

La propiedad se obliga expresamente a no vender, ni a conceder otra opción de compra sobre la vivienda arrendada hasta el día en que caduca el ejercicio de la opción de compra por parte del ARRENDATARIO.".

Es de significar, por otro lado, que en fecha 15 de Febrero de 2.019 , las partes suscribieron un documento haciendo constar las cantidades entregadas por los arrendatarios " a cuenta y a descontar de precio de compra para la adquisición de la vivienda", según el cual, el 2 de noviembre de 2.017 habían entregado 8.000 euros mediante transferencia bancaria (el día antes de la fecha del contrato de arrendamiento con opción de compra), y el 31 de octubre de 2.017 (tres días antes del contrato) habían entregado 12.000 euros en efectivo, lo que hace un total de 20.000 euros.

Sostienen los demandados que la expresión contenida en el Pacto Décimo Sexto que dice " siendo la cantidad incorporada a la entregada como renta en concepto del alquiler de la vivienda", supone que, al no ejercitar la opción de compra, esa cantidad de 20.000 euros entregada a cuenta de la compraventa "no queda en beneficio de la arrendadora", sino que debe aplicarse a las rentas impagadas. Y ciertamente, a la vista de las estipulaciones contractuales que han quedado transcritas, no podemos suscribir este argumento.

Así, en primer término, tal interpretación no puede deducirse de la literalidad de la referida expresión, que dice que la cantidad entregada quedará "incorporada a la entregada como renta", no que sirva para imputarla o compensarla con rentas impagadas.

En segundo lugar, conforme a la doctrina jurisprudencial anteriormente reseñada y de conformidad con lo previsto en los arts. 1.281 y 1285 del Código Civil, para indagar la intención de las partes debe tenerse en cuenta la totalidad del contrato, el todo orgánico que lo constituye y no una cláusula aislada de las demás, o parte de una cláusula como hacen los demandados. La Sentencia del Tribunal Supremo de 30.05.2.011 habla de "la interpretación integral y conjunta del articulado del contrato, debiendo asimismo atenderse a los actos de los contratantes, coetáneos y posteriores al contrato ( art. 1282 CC).

Y en el caso de autos, la expresión a que se acogen los demandados no solo va precedida en la misma cláusula (pacto décimo sexto), de la indicación que establece con total claridad que en el caso de no ejercicio de la opción de compra en el plazo pactado, la parte arrendataria "perderá a favor del ARRENDADOR" la cantidad entregada a cuenta del precio final de la compraventa, sino que, además, resulta de especial relevancia que en el mismo pacto décimo sexto se estipula que en el caso de que sea la arrendadora quien desista de la venta, tendrá que devolver la cantidad de 16.000 euros (el doble de la suma entregada por los demandados conforme al pacto quinto), más las cantidades entregadas a cuenta dobladas. Es decir, dado que los arrendatarios ya habían entregado 12.000 euros el 31 de octubre de 2.017, y entregaron otros 8.000 con motivo del contrato, si no ejercitaban la opción de compra perdían el total de los 20.000 euros; y si la arrendadora desistía de la compra debía devolverles los 20.000 recibidos más otros 20.000 euros. Asimismo, en el parto décimo octavo se reitera que transcurridos los dos años, " las cantidades entregadas quedarán en poder del arrendador-vendedor".

Por otra parte, tampoco podemos obviar que los arrendatarios dejaron de abonar las rentas a partir de febrero de 2.020 sin que conste comunicación alguna a la arrendadora sobre los motivos del impago, y que en octubre de 2.020 la arrendadora les remitió burofax en el que, además de poner de manifiesto que el plazo para ejercer la opción de compra había finalizado el 3 de noviembre de 2.019, indicaba que adeudaban el IBI, la comunidad de propietarios y la renta desde el mes de febrero de 2.020; la carta fue entregada personalmente a la Sra. Alicia, sin que mereciera respuesta alguna por parte de los arrendatarios, no siendo hasta el momento de la contestación a la demanda en este procedimiento, cuando han pretendido, por primera vez, hacer valer la imputación a las rentas impagadas de las cantidades en su día entregadas a cuenta del precio de la compraventa, y sin que, por otro lado, conste acto propio alguno de la arrendadora que permita sostener su aquiescencia a tal imputación.

En consecuencia, interpretando el contrato poniendo en relación unas cláusulas con otras, y atendiendo a los actos coetáneos y posteriores de los contratantes, hemos de concluir que las partes estipularon, efectivamente, que en caso de que los arrendatarios no ejercitaran la opción de compra dentro del plazo estipulado, perdían las cantidades entregadas a cuenta del precio de la futura compra en favor de la arrendadora, resultando la pérdida de dichas cantidades coherente con las obligaciones asumidas por la arrendadora de no transmitir la vivienda durante el plazo de la opción y de devolver el doble de las cantidades percibidas en caso de ser ella quien desistiera de la venta. Falta, por tanto, el primer requisito necesario para que opere la compensación, cual es la existencia de un crédito de los arrendatarios frente a la arrendadora, no procediendo en definitiva, aplicar las cantidades que abonaron al pago de las rentas adeudadas.

Por todo lo cual el motivo debe ser desestimado.

TERCERO.- Impugnan por último los demandados el pronunciamiento de condena al pago del IBI (1.258,14 euros) y las cuotas de la comunidad de propietarios (2.200 euros) , alegando que la cláusula sexta del contrato que se refiere al pago de dichos conceptos no es válida al no establecerse el importe anual de los mismos a la fecha del contrato, ex art. 20 de la LAU.

La parte actora aduce en su escrito de oposición al recurso que esta alegación no fue planteada en la contestación, por lo que se trata de una cuestión nueva que no puede admitirse en esta alzada.

Pues bien, tras revisar los escritos expositivos de las partes y lo actuado en primera instancia, hemos de convenir que, ciertamente, asiste la razón a la apelada.

Así, en la demanda la actora reclamaba la suma de 8.539,03 euros, de los que 6.000 euros correspondían a rentas, 939,03 euros a IBI y 1.600 euros a cuotas de la Comunidad de Propietarios, según el desglose detallado en el Hecho Sexto.

En la contestación los demandados no cuestionaron su obligación de pago del IBI y cuotas de la comunidad, ni tampoco efectuaron objeción alguna respecto a las concretas cuantías reclamadas por dichos conceptos. Es más, en el Hecho Quinto indicaban literalmente que " los 8.539,03 € que se reclaman en concepto de rentas vencidas y gastos asimilados, así como las cantidades adicionales que por este concepto se vayan devengando por estos conceptos (sic) hasta la entrega de la posesión, han de compensarse con los importes satisfechos por mis representados a cuenta del precio", lo que constituye un expreso reconocimiento de la existencia de la deuda respecto a las cantidades reclamadas por IBI y cuotas comunitarias, que se pretenden compensar (además de las rentas), con el alegado crédito de los arrendatarios frente a la arrendadora por las cantidades entregada a cuenta del precio de la compraventa.

En la vista, la actora actualizó las cuantías adeudadas y fijó en 1.258,14 euros la cantidad debida hasta ese momento en concepto de IBI y 2.400 euros en concepto de cuotas de la comunidad de propietarios, sin que la parte demandada planteara ninguna alegación al respecto.

Sentado lo anterior, conviene recordar que en nuestro sistema procesal, la segunda instancia, dada la naturaleza del recurso ordinario de apelación, se configura como una revisión de la primera, por lo que el Tribunal de apelación tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos como en lo relativo a las cuestiones jurídicas. No obstante, tanto los hechos como las cuestiones jurídicas deben haber sido oportunamente alegados por las partes en los escritos de alegaciones, demanda y contestación, en los que, sin perjuicio de las matizaciones que a dichas previas alegaciones puedan llevarse a cabo en la vista del juicio verbal o en la audiencia previa en el juicio ordinario ( artículo 414 y siguientes de la LEC), quedan definitivamente planteados los términos del debate procesal, tanto en lo que afecta a los hechos, pues son los hechos alegados y no admitidos por la contraparte, y no otros, los que precisarán ser probados, como en relación a la argumentación jurídica aducida o esgrimida por el actor como "causa de pedir" como fundamento de sus pedimentos, o por el demandado como oposición a los mismos.

Estos términos del debate son lo que delimitan fáctica y jurídicamente la decisión del órgano judicial que habrá de ajustarse a las exigencias dimanantes del principio de congruencia al resolver el litigio, puesto que, en otro caso, se causaría indefensión a los litigantes.

Por ello, no se admite que las partes puedan alterar los términos del debate en el recurso de apelación, planteando cuestiones nuevas, introduciendo en el escrito de recurso argumentos nuevos no articulados en la primera instancia, sobre los que es evidente no habrá podido pronunciarse el juzgador "a quo", ni acerca de los cuales nada habrá podido alegar ni probar en consecuencia la contraparte, con infracción, en caso contrario, de los principios de contradicción e igualdad de las partes en el proceso, y sobre todo, contraviniendo las exigencias derivadas del artículo 24 de la Constitución. La jurisprudencia es pacífica en cuanto a que el recurso de apelación no constituye un nuevo juicio, ni autoriza a resolver cuestiones o problemas distintos de los planteados en la primera instancia, entendiéndose como pretensión nueva tanto la que resulta totalmente independiente de la planteada ante el tribunal "a quo", como la que supone cualquier modo de alteración o complementación de la misma, de acuerdo con el principio general del derecho "pendente apellatione, nihil innovetur", y el principio procesal de prohibición de la "mutatio libelli", de modo que la segunda instancia se puede extender únicamente a lo que ha sido objeto de la primera instancia, no admitiendo la introducción de cuestiones nuevas ( STS de 27 de septiembre de 2000 y 30 de noviembre de 2.000 ). Así, el Tribunal Supremo tiene declarado a este respecto que "todas las manifestaciones hechas en el proceso después de la demanda y la contestación deben tenerse por no formuladas, tienen que quedar fuera del proceso", por cuanto ello supondría dejar en indefensión a la otra parte, a la que se habría privado de la oportunidad de debatir y de defenderse sobre el elemento o variación introducida en el thema decidendi, vulnerando con ello el principio de preclusón de al·legacions y de contradicción en el proceso.

En definitiva, las alegaciones de la parte demandada en el escrito de recurso en cuanto al IBI y cuotas de comunidad de propietarios, suponen una introducción ex novo en esta alzada de motivos de oposición que debieron ser alegados en el momento procesal oportuno y resultan totalmente extemporáneas, por lo que en aplicación de la doctrina anteriormente expuesta, no pueden ser tenidos en consideración en esta segunda instancia, por lo que procede confirmar la sentencia, sin necesidad de mayores consideraciones, en lo que se refiere a la reclamación por dichos conceptos.

Por todo cuanto antecede, procede la desestimación del recurso de apelación planteado por los demandados, y la confirmación de la sentencia, siquiera por argumentos diversos.

CUARTO.- Desestimándose el recurso, las costas de esta segunda instancia se imponen a los apelantes ( art. 398 LEC).

Visto lo expuesto,