Sentencia Civil 483/2023 Audiencia Provincial Civil de Castellón/Castelló nº 3, Rec. 399/2022 de 24 de noviembre del 2023

PRIMERO.- Objeto del recurso.

La representación procesal de MSK WORLD FLOOR S.L. presentó demanda de juicio de desahucio por precario contra doña Ofelia e ignorados ocupantes de la vivienda sita en DIRECCION000 AVENIDA000 NUM000.

Alegaba la actora, que es propietaria de la vivienda citada y que se encuentra ocupada por personas que no pagan renta ni merced alguna. Se habita por lo tanto el inmueble sin título alguno que legitime la ocupación. Indicaba la demandante que se había remitido en fecha 13 de octubre de 2020 un burofax a la demandada a fin de que entregara las llaves y la posesión de la vivienda en plazo de siete días, lo que no había realizado. Por ello, solicitaba MSK WORLD FLOOR S.L., se declarara que todos los demandados ocupantes de la finca, no ostentaban título alguno que legitimase su ocupación y, por tanto, se encuentran en situación de precario, debiendo decretar el desahucio del inmueble citado anteriormente, condenando a los demandados a dejar libre vacuo y expedito y a disposición de la actora el inmueble, con apercibimiento de lanzamiento en el caso de no hacerlo.

Emplazados los ocupantes de la vivienda, se personó Doña Regina, madre de doña Ofelia quien alegó estar ocupando el inmueble por consentimiento de su hija, ya que se había mudado a dicha vivienda con carácter temporal con ocasión del nacimiento de su nieto, con apenas un año de edad. La Sra. Regina defendía el derecho de su hija a seguir en el inmueble analizando el contrato de arrendamiento que había firmado el esposo de esta, Don Victoriano.

La representación procesal de doña Ofelia se oponía a la demanda asegurando que no es cierto, la falta de título en la ocupación de la vivienda, dado que habita en ella como arrendataria por ser pareja y estar casada bajo el rito islámico con el arrendatario, don Victoriano firmante del contrato, con quien tiene un hijo de corta edad. Se trata del contrato de arrendamiento firmado el 15 de noviembre de 2019. Este contrato sujeto a la LAU, debe prorrogarse porque el periodo temporal fijado era inferior a cinco años (siete en el caso de que el arrendador fuera persona jurídica), por lo que se prorrogaba automáticamente. La convivencia de los esposos se rompió a raíz de una orden de alejamiento dictada por el Juzgado de Violencia sobre la mujer de Vila-Real, y el esposo tuvo que abandonar el domicilio conyugal.

Alegaba la Sra. Ofelia por último, la nulidad del título de propiedad de la parte actora, esto es la compraventa de la vivienda que habría adquirido MSK WORLD FLOOR

S.L. del anterior propietario, el Sr. Victoriano en fecha 15 de noviembre de 2019, coincidiendo la fecha de la venta con la fecha del arrendamiento. Entendía la demandada que la escritura contiene varias declaraciones falsas: el precio, o el hecho de que aun conviviendo con ella, todavía seguía casado y en trámites de divorcio de su anterior esposa Doña Ariadna, sentencia de divorcio fechada el 2 de febrero de 2020, por lo que la propiedad era de ambos cónyuges.

La sentencia núm. 84/21 de 16 de septiembre de 2021 estima la demanda de desahucio por precario. Considera acreditada la titularidad de la vivienda por la parte actora MSK WORLD FLOOR S.L., y la falta de contrato de las demandadas que les habilite para la permanencia en la vivienda. Sin entrar a analizar la pretendida nulidad de la escritura de compraventa de la vivienda en cuanto la Juez de Instancia considera excede del objeto del proceso, aplica el artículo 15 de la LAU, y al estimar que la Sra. Ofelia dejó transcurrir los dos meses previstos en este artículo sin comunicar al arrendatario que tenía la intención de continuar residiendo en la vivienda, se considera que la demanda debe ser estimada.

La representación procesal de Doña Ofelia recurre la sentencia en apelación, recurso del que se dio traslado a la actora que solicitó su desestimación.

SEGUNDO._ Motivos del recurso de apelación.

La representación procesal de la Sra. Ofelia apela la sentencia manifestando que recurre todos sus pronunciamientos. Considera que debe estimarse la nulidad de la compraventa de la vivienda por MSK WORLD FLOOR S.L., ya que siendo el juicio de desahucio por precario un juicio plenario, la Juzgadora de Instancia debería haber resuelto tal cuestión, y tras apreciar la nulidad del contrato, concluir en la falta de legitimación activa de MSK WORLD FLOOR S.L. para ejercitar la acción que genera este proceso. Reitera que es arrendataria de la vivienda en cuanto pareja por estar casada por el rito islámico con el Sr. Victoriano, firmante del contrato de arrendamiento, por lo que sería de aplicación el artículo 15 de la LAU, y debería entenderse prorrogado el contrato.

2.1 Nulidad del contrato de compraventa por el que MSK WORLD FLOOR S.L.adquiere la titularidad del inmueble.

La parte recurrente entiende que siendo el juicio de desahucio por precario un juicio declarativo plenario debe analizarse la nulidad del título que sustenta la acción ejercitada por MSK WORLD FLOOR S.L..

Entiende la apelante que la compraventa de la vivienda es nula porque el vendedor, pareja de la apelante, estaba casado en régimen de gananciales cuando vendió la vivienda, por lo que la venta se realizó sin el consentimiento de la esposa. Por otra parte, el inmueble estaba siendo ocupado en ese momento por la Sra. Ofelia, cuando en la escritura se hace constar que está libre de ocupantes, al tiempo que el precio que se fija es meramente simbólico.

La sentencia de instancia no niega que el proceso que se sigue sea un juico declarativo plenario, todo lo contario se remite a la STS que se pronuncia en este sentido, sentencia de 7 de julio de 2021 ( ROJ: STS 2711/2021- ECLI:ES:TS:2021:2711 ), Sentencia: 502/2021, Recurso: 677/2020.

Ahora bien, no negando el carácter de plenario de dicho procedimiento ello no quiere decir que se tenga que analizar cualquier cuestión que las partes quieran plantear, que en este caso es la nulidad de la escritura de compraventa de la vivienda objeto de las actuaciones cuestionando por lo tanto la titularidad sobre el inmueble de la parte apelada.

La STS de 10 de junio de 2008, recurso núm. 478/2001, dispone : " Según la sentencia de esta Sala Primera de 26 de diciembre de 2005 , que cita la de 30 de octubre de 1986 ,"la esencia del precario es el disfrute o simple tenencia de una cosa sin título y sin pagar merced, por voluntad de su poseedor, o sin ella, por lo que la oposición del propietario pone fin a la tolerancia y obliga al que posee a devolver la cosa a su dueño", quien, consecuentemente, ostenta a tal fin una acción de desahucio por precario, propiamente dirigida, y esto es lo importante, a reintegrarle en el disfrute de la posesión, al margen de si es o no propietario, apareciendo como requisitos necesarios para el éxito de la misma, de parte del actor, no la propiedad, sino la posesión real de la finca, ya a título de dueño, usufructuario, o cualquier otro que le dé derecho a disfrutarla; y por parte del demandado, la condición de precarista, es decir, la ocupación del inmueble sin ningún otro título que la mera tolerancia del dueño o poseedor.

[...]

En su virtud, ( sentencia del Tribunal Supremo de 19 de diciembre de 1962 ), al bastar acreditar la posesión real, cuando esta se asienta en la existencia de un título de dominio inscrito, como es el caso, el juicio de desahucio por precario no permite impugnar la realidad del mismo, ni su validez o eficacia, ni plantear la falta de concordancia entre el Registro y la realidad jurídica, pues todas ellas son cuestiones que sólo pueden ventilarse en el correspondiente juicio declarativo.

También la Audiencia Provincial de Sevilla en sentencia de fecha 25 de noviembre de 2021, rollo de apelación núm. 11016/2019 que recoge: " Cuestionada la propiedad del inmueble, a través de la demanda interpuesta, la cual no aparece ab initio carente de fundamento, procede la aplicación de la doctrina expuesta por este mismo tribunal en la sentencia de 3 de diciembre de 2015 , según la cual:

"El juicio de desahucio por precario, en su actual regulación, ha dejado de ser un juicio sumario en el que la sentencia que le pone término carezca de efectos de cosa juzgada y así se deduce de la propia exposición de motivos de la LEC 1/2007 de 7 de enero apartadoXII y del art. 447 de la misma, que no incluye entre las sentencias carentes de tales efectos a las recaídas en tal tipo de procedimiento. Quiere ello decir que en su seno se pueden discutir todas las cuestiones que afecten al título ocupacional que pueda esgrimir el demandado para justificar su situación posesoria.

Ahora bien, ello no significa que se modifique la naturaleza estrictamente posesoria de la acción y así lo han declarado diferentes sentencias de Audiencias provinciales.

En efecto, en la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 21 de febrero de

2.003 se lee que "la Ley limita el ámbito del juicio verbal a la acción encaminada a recuperar la plena posesión de la finca en situación de precario , lo que excluye de aquel ámbito las cuestiones referentes a la propiedad del inmueble o al contraste entre títulos contradictorios, que deben ser sustanciados a través del juicio que corresponde..". La sentencia de la Audiencia Provincial de Granada (Sección 4ª) de 3 de mayo de 2.005 dice: "la modificación producida en la nueva ley adjetiva en este aspecto, de acuerdo con los artículos 447 en relación con el 250, provoca una nueva perspectiva de la denominada comúnmente cuestión compleja en cuanto, que en el campo de este procedimiento podrán analizarse las distintas relaciones jurídicas que quieran alegarse como justificación de la posesión que se ostenta, aunque eso sí limitadas al ámbito posesorio de cuya recuperación se trata. Los derechos definitivos que sobre las cosas o los derechos pretenden ser titulares las partes habrán de dilucidarse en otro proceso declarativo que tenga por objeto, no la posesión, sino la legitimidad de tales derechos".

En el presente supuesto, es la titularidad de la actora sobre el inmueble lo que es cuestionado por la demandada al pretender que se declare la nulidad de la escritura de adquisición de la vivienda. Como hemos visto no es posible en el ámbito del juicio de desahucio por precario el análisis de la nulidad del contrato base para la reclamación, contrato en el que por otra parte la Sra. Ofelia no ha intervenido, y es por ello que como se indicó en la sentencia de instancia la cuestión excede de lo que es el objeto de litigio.

Se desestima este motivo de apelación.

2.2 Ofelia , arrendataria del inmueble.

La Sra. Ofelia recurre la sentencia reiterando que era arrendataria de la vivienda, en cuanto se encontraba casada por el rito islámico con el Sr. Victoriano firmante del contrato de arrendamiento. Mientras en la contestación a la demanda justifica la ocupación en base a los artículos 9 y 12 de la LAU, dedicados respectivamente al plazo mínimo de duración del contrato de arrendamiento y al desistimiento del contrato, entiende ahora que sería de aplicación el artículo 15 de dicho texto legal, que resuelve los supuestos de separación, divorcio y nulidad del matrimonio del arrendatario. En todo caso entiende que debe estimarse prorrogado el contrato de arrendamiento.

La sentencia de instancia ha considerado que debía decretarse el desahucio por precario porque: no consta contrato alguno que ampare la estancia de la Sra. Ofelia y su madre en la vivienda; no se ha abonado ninguna cantidad por parte de la demandada como renta, y dejó transcurrir el plazo de dos meses que prevé el artículo 15 de la LAU para comunicar al arrendatario que tenía intención de continuar residiendo en la vivienda.

La parte apelada señala, que la demandada, en contra de lo que se afirma en el recurso, no era la pareja legal del arrendatario, ya que el matrimonio contraído por el rito islámico tiene validez en España solo en el caso de que cumplan las exigencias acordadas por el estado Español y la Comunidad Islámica reguladas en la Ley 26/92 de 10 de noviembre.

Para resolver la cuestión debemos partir de los siguientes hechos acreditados.

La representación procesal de la Sra. Ofelia presentó en su escrito de contestación a la demanda como documento núm. 2, copia de un certificado de matrimonio islámico celebrado el 25 de abril de 2018.

En esa fecha don Victoriano seguía casado con doña Ariadna, dado que la sentencia de divorcio es de fecha 2 de marzo de 2020 (documento núm. 7 contestación).

Que el Sr. Victoriano convivía con la Sra. Ofelia se acredita con el certificado de empadronamiento de 10 de febrero de 2020 en el que aparecen ambos empadronados en el domicilio objeto de autos junto al hijo menor y la madre de la Sra. Ofelia. No obstante, un mes antes, el 14 de enero de 2020 había sido condenado por el Juzgado de Violencia sobre la mujer de Vila-Real, a no aproximarse a la Sra. Ofelia respecto de su domicilio o lugar de trabajo en distancia de 200 metros y durante doce meses.

El contrato de arrendamiento que se firmó por el Sr. Victoriano lo fue el 15 de noviembre de 2019, entrando en vigor el 1 de diciembre de 2019 pactándose un plazo de duración de diez meses prorrogable cuando todas las partes estuvieran conformes.

La sentencia de instancia ha resuelto la cuestión planteada aplicando el artículo 15 de la LAU dedicado a la "separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario".

El precepto en cuestión dice así: "1. En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación. El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato.

2. La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda."

La sentencia recurrida como decíamos entiende que doña Ofelia se encuentra en situación de precario porque no llevó a cabo la comunicación prevista en el apartado 2 del artículo 15, y al aplicarse el artículo 15 debemos entender que la Juez de Instancia ha considerado válido el matrimonio de la Sra. Ofelia con el Sr. Victoriano.

Con independencia de que no consta la inscripción del matrimonio en el Registro Civil para el pleno reconocimiento de los efectos civiles del matrimonio celebrado según la forma religiosa establecida en la Ley Islámica, tal como exige el artículo 7 de la Ley 26/92 de 10 de noviembre, la cuestión es, que no consta que se haya decretado ni la nulidad, ni la separación judicial ni el divorcio de la pareja, y por lo tanto no existe resolución que atribuya el uso de la vivienda familiar a la Sra. Ofelia, como prevé el artículo 15 de la LAU antes citado, por lo que no se entiende la aplicación de dicho precepto a este supuesto, salvo que se haya padecido el error de confundir la situación de la Sra. Ofelia con la que aparece en la sentencia de divorcio del Sr. Victoriano y la Sra. Ariadna, resolución en la que sí aparece pronunciamiento sobre el domicilio conyugal.

Hecha esta precisión, debemos partir por lo tanto del artículo 9 de la LAU en la redacción vigente en la fecha en que se firma el contrato que era la siguientes: "1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición."

El contrato de arrendamiento firmado el 15 de noviembre de 2019 que tenía por finalidad satisfacer la necesidad de vivienda del Sr. Victoriano, fijó un plazo de duración de 10 meses prorrogable, entrando en vigor el 1 de diciembre de 2019. Atendiendo a esta cláusula el contrato vencía el 30 de septiembre de 2020.

Durante la vigencia del contrato fue dictada la sentencia de fecha 14 de enero de 2020, por el Juzgado de Violencia sobre la mujer, de Vila-.Real, por la cuál el Sr. Victoriano tuvo que abandonar el domicilio familiar que era la vivienda objeto de arrendamiento.

Así pues, el contrato de arrendamiento, que tenía pactada una duración inferior a siete años, le era de aplicación el artículo 9.1 de la LAU antes citado, por lo que llegado el día de vencimiento, el contrato quedaba prorrogado obligatoriamente por plazos anuales para el arrendador.

Es por ello que cuando el 13 de octubre de 2020 se dirige MSK WORLD FLOOR

S.L. a la Sra. Ofelia para que abandone la vivienda, el contrato se acababa de prorrogar "ope legis" a tenor del artículo 9 de la LAU, es decir el contrato de arrendamiento seguía vigente.

Desconocemos si el arrendatario el Sr. Victoriano había manifestando su voluntad de no renovar el contrato o había desistido de él. Este es el supuesto previsto en el artículo 12 de la LAU, que dispone: " 1 . Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge.

2. A estos efectos, podrá el arrendador requerir al cónyuge del arrendatario para que manifieste su voluntad al respecto.

Efectuado el requerimiento, el arrendamiento se extinguirá si el cónyuge no contesta en un plazo de quince días a contar de aquél. El cónyuge deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción del contrato, si la misma no estuviera ya abonada

3. Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario.

Si el contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge quedará obligado al pago de la renta correspondiente a dicho mes.

4. Lo dispuesto en los apartados anteriores será también de aplicación en favor de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia."

El documento núm. 2 de la actora es un burofax remitido a la Sra. Ofelia con fecha 13 de octubre de 2020 en el que los abogados de MSK WORLD FLOOR S.L. se dirigen a esta indicando, que según información que ha dado el anterior inquilino, el Sr. Victoriano a MSK WORLD FLOOR S.L., la demandada seguía ocupando el inmueble pese a haber expirado el plazo de duración del contrato. Seguían diciendo los abogados que dado que no existía contrato alguno con ella, se le concedía plazo de 7 días para entregar las llaves de la vivienda. En el caso de no hacerlo se acudiría a la vía judicial.

Cuando se remite la carta citada, el contrato se encuentra prorrogado y vigente por ministerio de la ley.

La carta remitida a la Sra. Ofelia nos demuestra que el arrendador sí sabía que el arrendatario estaba fuera del inmueble, por lo que si entendía que el comportamiento de éste suponía un desistimiento del contrato debería haber procedido tal como prevé el artículo

12.2 de la LAU requiriendo al cónyuge o pareja de este para que manifestase la voluntad de seguir en la relación contractual. Y solo para el caso de que el cónyuge o pareja no contestara en plazo de quince días el arrendamiento se extinguiría. Sin embargo esta actuación no se llevo a cabo, por lo que el arrendamiento permaneció vigente.

Sobre este precepto, la AP de Barcelona en sentencia de 22 de junio de 2020, rollo de apelación núm. 1115/2019 indica: " En este sentido, esta Sección en sentencia de 15/05/2007 señalaba "..., como dicho precepto se encarga de dejar claro, el desistimiento del arrendatario realizado sin el acuerdo de su cónyuge o persona unida a él por análoga relación de afectividad, da derecho a éste bien a efectuar voluntariamente la comunicación a la que se refiere el núm. 3 del artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Urbano , (en cuyo caso podrá continuar el arrendamiento en beneficio del cónyuge), o no efectuarla, lo que no produce de por sí la extinción del contrato sino que genera la potestad del arrendador de requerir a dicho cónyuge para que manifieste si sigue o no en la posición de arrendatario; solo en este último caso se extingue el arrendamiento , conforme al artículo 12-2, si no se contesta el requerimiento en el término de quince días."

En definitiva, el referido artículo 12 prevé que el arrendador pueda requerir al cónyuge o conviviente para que manifieste su voluntad de continuar en el arrendamiento , requerimiento no sujeto a plazo alguno y que se establece como una posibilidad, nodeterminando la falta de dicho requerimiento ni la extinción automática del contrato ni la ausencia de la obligación de pago de la renta para el cónyuge o conviviente por lo que en definitiva se ha de desestimar el recurso y confirmar la sentencia de instancia".

En conclusión, contrariamente a lo que recoge la sentencia, la Sra. Ofelia ocupaba la vivienda en virtud de contrato de arrendamiento prorrogado por lo que se estima el recurso de apelación y se desestima la demanda de juicio verbal de desahucio por precario presentada.

TERCERO ._ Costas de la instancia.

De conformidad con el artículo 394 de la LEC al desestimarse la demanda las costas se imponen a la parte actora.

CUARTO ._ Costas de la alzada.

Al estimarse el recurso de apelación, de conformidad con el con los artículos 398.1 y

394.1 de la LEC, no procede hacer expresa imposición de las costas causadas.

Procédase a la devolución a la parte apelante, en su caso, de la cantidad consignada como depósito para recurrir.