Sentencia Civil 104/2024 Audiencia Provincial Civil de Lleida nº 2, Rec. 253/2022 de 25 de enero del 2024

PRIMER. PLANTEJAMENT GENERAL DE LA DISCUSSIÓ.

El primer que hem d'indicar és que coincidim amb la sentència d'instància en que "sorprende en este caso la falta de concreción y detalle de las concretas acciones ejercitadas, a las que se evitó dar un nombre específico tanto en la demanda misma como en el escrito de contestación a la demanda reconvencional y en la audiencia previa". I també hi coincidim amb que la confusió s'incrementa en examinar els fonaments jurídics de la demanda, en els quals l'actora no identifica l'acció i es limita a acumular-hi els articles del Codi civil espanyol relatius als vicis en el consentiment, al dol i a l'error, a la responsabilitat contractual i a més a més hi afegeix els articles 21, 26 i 27 de la Lau. I el més sorprenent és que malgrat la part fonamental del relat fàctic de l'actora es fonamenta en un contracte d'opció de compra, no hi faci cap esment a les normes que el regulen. Per això, i novament coincidint amb el jutge d'instància, per resoldre les qüestions discutides és indispensable acudir al petitum i comprovar què és el que es demana i si és congruent amb els fonaments fàctics i jurídics que s'al·leguen. I el que se sol·licita és el següent:

A. Se declare que la demandada ha actuado de mala fe contractual obstaculizando el ejercicio del derecho de opción de compra y con ello se condene a la demandada a cumplir contractualmente con la entrega de la documentación requerida para la elevación a público del ejercicio de opción de compra, en particular:

- Asuma y acepte como dinero ingresado a cuenta del precio de opción de compra, además de los pagos mensuales, la totalidad de los importes invertidos por mi representada en reparaciones y mantenimiento del inmueble, teniéndose en cuenta para fijar el saldo resultante a pagar con el ejercicio del derecho de opción de compra.

- Acompañe copia de la documentación relativa a la carga hipotecaria pendiente sobre el edificio, en particular, copia de la escritura y certificación de saldo pendiente para, en su caso poder efectuar retención y pago directo a la entidad bancaria hipotecante.

- Asuma y acepte, a escoger la demandada, o bien costear el precio de reposición de la vivienda a las condiciones mínimas de habitabilidad, o bien reducir el coste del precio final con ellas, fijando correlativamente el precio de opción de compra a su elección, fijando correlativamente el precio de opción de compra a su elección.

- Facilite copia de la cédula de habitabilidad, certificado de eficiencia energética y, en su caso, certificación de superación de la inspección técnica de edificios y, en su caso, aporte copia del expediente o al menos de las del expediente urbanístico de ruina número NUM000 del Excelentísimo Ayuntamiento de Almacelles.

B. Y, para el caso que, de la información y documentación omitida de la pericial que se encomendará relativa al estado de la vivienda y su valor resultara económicamente inviable del negocio proyectado y, con ello, se frustrara la causa económica del negocio jurídico, se declare resuelto el contrato de opción de compra, con devolución en su integridad de los precios entregados y abono de los importes invertidos en mantenimiento y conservación de la vivienda.

C. En todo caso, se condene a la parte demandada a indemnizar a mi representado por los daños y perjuicios (incluido el daño moral) derivado del incumplimiento de la parte contraria.

D. Se impongan a la demandada las costas procesales del presente asunto.

Tal com es pot comprovar, una pètita bastant confusa i per l'aclariment de la qual és indispensable determinar els fets en què es fonamenta la demanda.

L'actora al·lega que va concertar amb la demandada un contracte d'arrendament d'habitatge i posteriorment un segon d'opció de compra sobre l'immoble.

A pesar que indica que la casa s'anunciava en Internet com "una vivienda en perfecto estado y para entrar a vivir, lo cierto es que la casa adolece de determinadas y gravísimas patologías constructivas", que es llisten en la demanda "siguiendo el hilo del dictamen pericial a cargo del arquitecto técnico señor Doroteo". L'actora sosté que a conseqüència d'elles l'immoble no complia amb els estàndards mínims d'habitabilitat.

Des que la mare de l'actor va tenir coneixement de les patologies, i fins i tot abans del dictamen pericial, va requerir la demandada perquè les solucionés i perquè es "retornin les condicions d'habitabilitat". I, segons l'actora, la demandada s'hi negava obertament o únicament donava excuses, la qual cosa va generar un seguit de discussions i actuacions al respecte dels suposats desperfectes. No hi exposarem ni unes ni les altres, doncs la qüestió està afectada per la cosa jutjada de la Sentència dictada en un procediment antecedent, com veurem.

A més de les patologies anteriors, s'al·lega que sobre la finca objecte d'arrendament i opció de compra consta una càrrega hipotecària per, segons l'actora, la meitat del valor de la finca. Càrrega que la propietat els va indicar anava a ser cancel· lada en breu, però que a la data de la demanda constava vigent i que la demandada es negava a aixecar. I al·lega l'actora que en el paràgraf quart del contracte d'opció de compra "se dice que la finca vendida está libre de toda carga o gravamen", afirmació que remarca en lletra subratllada i en negreta. I s'insisteix a més que la garantia es va constituir a penes un mes abans de la celebració del contracte, "lo que revela una clara mala fe en el comportamiento de la parte demandada, ocultándola maliciosamente".

Tot seguit s'indica que la demandada "ha procedido a añadir más leña al fuego" amb diverses actuacions unilaterals que tampoc no detallarem.

Sobre la base de tots els fets anteriors, l'actora al·lega que ja va interposar una demanda antecedent en què s'exercitava "una acción de dolo civil por vicios ocultos de la vivienda que no cumplía con las condiciones mínimas de habitabilidad, acción para la reparación de la vivienda y reclamación de daños y perjuicios". Demanda que va donar lloc al PO 957/2019 tramitat davant el Jutjat de Primera Instància 2 de Lleida, i en el qual ha recaigut la Sentència ferma que produeix els efectes de cosa jutjada que hem indicat.

També al·lega que el 21 de gener de 2020 va remetre a la demandada un burofax en el qual exercitava el seu dret a l'opció de compra i li sol·licitava que li facilités una documentació per preparar l'expedient del préstec bancari i la signatura davant notari. S'indiquen a continuació les manifestacions i peticions d'aquell burofax:

a. Reconozcan la existencia de vicios ocultos, así como se ofrezcan a efectuar o costear la reparación de los mismos a fin de garantizar las condiciones mínimas del estándar de habitabilidad y seguridad de la vivienda (...).

b. Facilite o remita copia de la documentación que acredite fehacientemente que la carga hipotecaria ha sido satisfecha y cancelada materialmente, como paso previo a preparar la firma ante el notario, en donde dicha documentación va a ser precisa.

c. Se manifieste acerca de la propuesta de liquidación de importes abonados a cuenta y el coste de las reparaciones efectuadas sobre la vivienda por esta parte, para concertar y concretar el saldo final, dado que de la contestación a la demanda de nuestra reclamación judicial previa, parece no reconocer dichos importes ni su obligación de compensarlos, siendo que, desde luego, dicha manifestación es trascendente en tanto el precio final a reseñar notarialmente depende de ello.

Finalment, i sense que sigui necessari reproduir el text literal, se sol·licitava una còpia de la cèdula d'habitabilitat, el certificat d'eficiència energètica, el certificat de superació de la inspecció tècnica de l'edifici i de la resolució administrativa de l'expedient administratiu urbanístic 718/2019.

Cal fer notar que el contingut del burofax que es pretén en la demanda no coincideix exactament amb el real. Per exemple, no consta en el burofax la indicació de la petició de la cèdula d'habitabilitat, certificat d'eficiència energètica i certificat de superació d'inspecció tècnica d'edificis se sol·licités "a petició del banc que ha de donar-nos el préstec".

La demandada va contestar amb el burofax que s'aporta com a document 15 de la demanda, en el qual se sostenia que l'actora feia "unas peticiones inasumibles, no previstas y de las que carece usted de facultad legal". Això perquè sostenia que les càrregues hipotecàries s'aixecaven en el mateix moment de verificar-se en l'escriptura de compravenda, en la qual es pagava al banc creditor amb els diners d'aquesta compravenda; s'indicava que "la casa está en perfecto estado habitacional y con todas las cédulas, permisos y habilitaciones perfectamente legalizadas"; igualment, que si l'habitatge no satisfeia a l'actora podien adquirir-la, però no "pretender que le haga yo mejoras a su gusto", a més de sostenir que els suposats vicis ocults ja els coneixia abans d'adquirir-la; i finalment, s'entenia que no havia exercitat l'opció de compra en els termes acordats i que el contracte d'arrendament finalitzava el 28/02 2020, per la qual cosa requeria "novament" a l'actora perquè l'abandonés.

L'actora acaba indicant que la demandada va interposar una demanda de desnonament per impagament de les rendes, "simulando que la comunicación previa y dentro del plazo no se hizo y omitiendo que la única razón por la que no se ha materializado han sido los múltiples incumplimientos y las múltiples acciones contrarias dirigidas a defraudar la legítima confianza y buena fe que les es exigible para facilitar el cumplimiento de lo contratado".

I, en un fonament jurídic anterior, s'indicava que tota la situació havia causat a l'actor, que està afectat per una incapacitat, "una clara situación de ansiedad y zozobra", situació per la qual reclamava una indemnització per dany moral.

Exposat els fets d'aquesta manera, en els fonaments jurídics se citaven els articles que ja va recordar la sentència d'instància, tres resolucions judicials referents al dol i l'error en el consentiment, i una altra relativa al mal moral. Però, com també es va indicar, sense indicar enlloc quines eren les accions concretes que exercitava.

Resumida així la demanda, els títols jurídics en què es poden fonamentar les seves pretensions són un contracte d'arrendament, un altre d'opció de compra i, de ser el cas, una sèrie d'actuacions il·lícites de la demandada que eventualment es podrien englobar en la culpa extra contractual. I diem que eventualment perquè en la demanda no es fa cap referència a l' article 1902 Cc, malgrat s'indica que arran d'algunes d'aquestes actuacions s'incoà un procediment penal, per la qual cosa aquestes qüestions queden fora del debat.

Quant a la contestació a la demanda, s'al·lega en primer lloc "falta d'acció o de legitimació activa ad causam".

El seu plantejament és certament confús, però això ve motivat per la pròpia confusió creada per l'actora en la demanda. El que sembla plantejar-se en la contestació, i coincidim també amb el jutge d'instància, és que les pretensions descrites en el petitum no poden fonamentar-se en el contracte d'opció de compra. La demandada al·lega que aquest contracte està regulat en els articles 568 i concordants del Codi civil de Catalunya, disposicions a que no s'esmenten enlloc de la demanda.

Conforme a aquestes disposicions, el titular d'aquesta opció adquireix el dret a adquirir el bé en qüestió en les condicions establertes en el títol constitutiu i en la mateixa situació jurídica que es trobava en el moment de la constitució (articles 568.1 i 2). Igualment, els propietaris del bé han de conservar-lo amb diligència i únicament responen del seu deteriorament quan actuïn amb culpa o dol (article 568.10), de manera que únicament es regula legalment el supòsit de pèrdua total o parcial de l'objecte però no existeix cap dret a reclamar per millores o una reducció del preu per frustració d'expectatives. Per això es conclou que l'actor "confon la compravenda amb l'opció de compra".

Enllaçant amb l'excepció anterior, es planteja una segona qüestió prèvia concretada en la caducitat de les accions per vicis ocults previstes en els articles 1484 a 1490 del codi civil espanyol. Això perquè "la demanda no lo especifica concretamente así, pero lo cierto es que desde el punto de vista jurídico lo que se alega es un supuesto de reclamación de saneamiento por vicios ocultos, cuya virtualidad se pretende adelantar a la fecha del contrato de opción". I hi hauria transcorregut el termini de caducitat previst a la llei. També s'indica que "la demanda es un corta y pega de demandas anteriores".

I també s'indica en aquesta segona qüestió prèvia que malgrat al·lega l'actora els articles del codi civil espanyol relatius al dol i l'error contractual, el que se sol·licita en el petitum és incompatible amb l'èxit d'aquestes accions, que únicament permeten com a conseqüència jurídica la declaració de nul·litat del contracte i la devolució de les prestacions recíproques, però mai les pretensions que conté aquell petitum.

Plantejades les dues qüestions anteriors, la demandada continua exposant que l'immoble en qüestió és una casa de dues plantes de bastant antiguitat. La planta baixa es destina al garatge i la superior a habitatge, la qual s'indica que "está en perfecto estado y plenamente dotada para ello" així com que compta amb tota la documentació urbanística i d'habitabilitat, si bé el seu estat de conservació està per sota de la mitjana. Però, no hi entrarem en detall perquè, reiterem, la qüestió està afectada per la cosa jutjada.

També se sosté que la mare de l'arrendatari, a causa de la situació del seu fill, litiga "sota el paraigua de la justícia gratuïta" i a més a més va fer diferents manifestacions en Facebook i altres mitjans, la qual cosa va portar a la demandada a presentar la denúncia policial que s'adjunta amb la demanda, tot indicant que en els comentaris en les xarxes socials "se jacta de estar judicializando el asunto con la pretensión de extorsionar a mis mandantes y conseguir una indemnización para luego mudarnos de casa otra vez".

Litigant sota la justícia gratuïta ja va presentar dues demandes de judici ordinari que se segueixen en l'Instància 2 de Lleida amb els números 957/2019 i 479/2020, les quals indica que "son idénticas y casi calcadas a la presente" i que adjunten el mateix dictamen pericial que en aquest procediment; tan idèntiques que el jutjat va acumular-les. En aquelles demandes ja se sol·licita que es facin obres, que manifestament són de millora, i el que pretén l'actora és que la demandada "le haga una casa nueva". Aquests procediments, acumulats, es van resoldre per la Sentència que ja hem reiterat.

Quant als comentaris en les xarxes socials, s'aporten els documents 15 a 17.

També que l'immoble era perfectament apte per a l'ús d'arrendament i que no es exigir obres de millora al propietari, qüestió que reiterem està afectat per la cosa jutjada.

I finalment s'insisteix que el dret d'opció de compra no empara cap de les pretensions de la demanda i que no és cert que en aquest contracte es fes constar que l'immoble estava lliure de càrregues, sinó que havia d'estar-ho en el moment de la venda.

A més de l'anterior, la demandada va presentar reconvenció sol·licitant la resolució del contracte d'opció de compra. Això perquè el burofax en el qual l'actora va pretendre exercitar-lo es va fer de manera condicionada i sense fonament, per la qual cosa havia transcorregut el termini per a exercitar-lo correctament.

En la contestació a la reconvenció, la demandada dedica la major part de l'escrit a insistir en els fets i pretensions de la demanda. I a continuació, aquesta vegada sí, cita disposicions legals i jurisprudència relatives al contracte d'opció de compra per defensar que la va exercitar correctament. I tot seguit al·lega que no s'exercita en la demanda cap acció de sanejament, a més d'altres al·legacions que clarament excedeixen del que hauria de ser una contestació a la reconvenció i que, en el seu cas, s'haurien de plantejar en l'audiència prèvia.

Com es pot comprovar, centrar el debat és confús i, cal insistir-hi, ho és per manera en què es planteja la demanda. I la sentència d'instància resol en el sentit següent.

El jutge interpreta perfectament el sentit de l'excepció de falta de legitimació activa i conclou que el que sosté la demandada és que el contracte d'opció de compra no atorga a l'actora el dret a reclamar la realització d'obres en la cosa ni a instar una reducció del preu, sinó únicament a exercitar o no en termini el dret de petició preferent reconegut en el contracte. Després de recordar la falta de concreció de la demanda en la manera que ja vam exposar en els paràgrafs anteriors, el jutge conclou el següent.

En primer lloc, que en la demanda no existeix cap esment a l'obligació de fer actuacions de reparació i manteniment per part de l'arrendadora sobre la base dels articles 21 i següents de la Llei d'Arrendaments Urbans, i que tampoc se sol· licita ni la nul·litat ni l'anul·labilitat del contracte de lloguer conforme a un vici del consentiment. Així, el que pretén l'actora és el compliment del contracte d'opció de compra, i per a això cal acudir a la normativa catalana que cita el jutge.

En segon lloc, i després de citar aquelles disposicions legals i la STS de 19 de febrer de 2014, entén que l'actor té legitimació per sol·licitar el compliment d'aquest contracte, però que el contingut del dret no inclou reclamar la condemna de l'arrendador a costa de preus de reposició de l'habitatge a les condicions mínimes d'habitabilitat o reduir el cost del preu final de l'opció de compra, i que qualsevol eventual acció d'evicció per vicis ocults i de reducció del preu de compravenda únicament tindria cabuda legal després de la celebració d'aquesta compravenda.

Igualment, que conforme a l'article 568.1 i .2 únicament tenia dret a exercitar l'opció de compra en les condicions en què es trobés el bé en el moment del contracte i a reclamar pels danys que s'haguessin ocasionat per culpa o dol de la demandada o que tinguessin un caràcter ocult. I el jutge conclou que del propi del relat de la demanda s'evidencia que els defectes denunciats ja eren presents des de l'inici i que això motivà precisament la reclamació davant l'Ajuntament i va obligar l'arrendadora a fer-hi actuacions prèvies en l'habitatge i a confeccionar de bon principi un dictamen pericial.

El mateix dictamen pericial acompanyat amb la demanda data els danys en l'habitatge en un moment molt anterior a la signatura del contracte, i a més les declaracions testificals de la senyora Flora i del senyor Eulalio acrediten que es van fer diverses visites a l'habitatge abans de formalitzar el lloguer i l'opció de compra, per la qual cosa els danys ja eren coneguts.

I, conclou el jutge, qualsevol reclamació per vicis ocults que correspongués al comprador, fins i tot acceptant que concorre en l'actor aquesta condició, haurien caducat als sis mesos, termini que el jutge fixa en el moment d'ocupar l'habitatge.

Pel que fa a la petició de resolució del contracte d'opció de compra, la sentència indica que la facultat resolutòria fundada en l' article 1124 del Codi civil espanyol exigeix que un dels obligats no compleixi el que li incumbeixi perquè l'altre pugui sol·licitar aquesta resolució. I tenint en compte que el contracte d'opció de compra es configura en els termes que s'havien exposat anteriorment, el jutge conclou que la demandada no s'ha negat a transmetre el bé immoble a l'actor, ni a formalitzar l'escriptura pública, rebre el preu de la venda o a cancel·lar la hipoteca existent abans de la signatura del contracte, mentre que el deficient estat de conservació i els possibles vicis ocults en l'habitatge ja eren coneguts en el moment d'entrar en possessió de l'immoble. Per tant, i encara que tant la pericial de l'actora com el perit judicial semblen coincidir en el fet que les obres de reparació de l'habitatge superen en més del 50% el valor de venda de l'immoble, això no és per una causa imputable a la demandada i que faculti a l'actora a sol·licitar la resolució del contracte, i sense perjudici, indica el jutge, de la resolució o extinció del dret conforme a l' article 561-7 Ccc.

Finalment, en no existir cap incompliment atribuïble a la demandada que justifiqui la resolució del contracte tampoc cal acceptar la petició d'indemnització de danys i perjudicis, que inclou el mal moral, més encara quan no s'han individualitzat, justificat ni acreditat els danys concrets causats.

L'anterior quant a la demanda principal, perquè pel que fa a la reconvenció, el jutge considera que l'actor exercità en termini l'opció conforme el que s'estableix en l' article 568-1 Ccc, i que "cuestión distinta sería la existencia de discrepancias entre las partes sobre el precio final del bien derivadas de las obras de reforma que exigía la vivienda, que es una cuestión que únicamente puede justificar el saneamiento por vicios ocultos por parte del comprador o bien la renuncia a ejercitar la opción reconocida, independiente en cualquier caso de la resolución que se reclaman y que tampoco en este caso se fundamenta en un incumplimiento cierto".

Discussió llarga i confusa, doncs, que el jutge a instància ha reconduït perfectament. I discussió que en segona instància resta mediatitzada pels efectes de la cosa jutjada que exposarem tot seguit.

SEGON. RESOLUCIÓ DEL RECURS D'APEL·LACIÓ.

El primer que s'ha d'indicar és que la sentència dictada per aquesta Sala en el recurs d'apel·lació 1061/2021 resol la discussió referent a l'existència i naturalesa dels danys en l'habitatge i produeix en aquest procediment els efectes de la cosa jutjada prejudicial prevista en l'apartat quart de l' article 222 Lec, això és,:

4. Allò amb força de cosa jutjada en la sentència ferma que hagi posat fi a un procés vincularà al tribunal d'un procés posterior quan en aquest aparegui com a antecedent lògic del que sigui el seu objecte, sempre que els litigants de tots dos processos siguin els mateixos o la cosa jutjada s'estengui a ells per disposició legal.

Efectivament, en el procediment antecedent es van discutir els mateixos desperfectes i danys que els jutjats en aquest, entre les mateixes parts i sobre la base dels mateixos dictàmens pericials, per la qual cosa la vinculació d'aquesta resolució al que es disposava en aquella és tan evident que no hi argumentarem més i ens remetrem a l'indicat en la interlocutòria per la qual es va donar trasllat a les parts per al·legar-hi

Dita la qual cosa, la sentència indicada va ratificar que, "els arrendataris coneixien l'estat de l'habitatge abans de signar el contracte; que les deficiències de l'immoble, tot i ser reals, no són greus, són lleus i no ho fan inhabitable; i que les obres que s'hi han de fer suposen una millora de l'immoble en relació a l'estat que tenia en el moment".

Per tant, l'actora no pot reclamar de la demandada ni que "costee el precio de reposición de la vivienda a las condiciones mínimas de habitabilidad", ni que "reduzca el coste del final de la opción de compra conforme a ellas", "ni que asuma ya como dinero ingresado a cuenta del precio del fondo compra la totalidad de los importes invertidos por la actora en reparaciones y mantenimiento", ni "la resolución del contrato de opción de compra debido al estado de la vivienda", ni "una indemnización de daños y perjuicios (incluidas las obras)" per aquella causa.

Resta per tant per resoldre l'incompliment de les obligacions relatives al lliurament de la documentació necessària per l'opció de compra i la indemnització per danys morals.

Pel que es fa al lliurament de "una copia de la escritura y certificación de saldo pendiente para, en su caso poder efectuar retención y pago directo a la entidad bancaria hipotecante", no escau més que estimar les al·legacions de la part contrària.

Això perquè és del tot fals que com s'ha encabit l'actora a defensar "en el párrafo cuarto del contrato de opción de compra se dice que la finca vendida está libre de toda carga o gravamen", sinó que el que consta és que "se procederá a efectuar escritura pública antes del 28/02/2020, libre de cargas y procediéndose al pago de la totalidad del precio convenido en el momento de su otorgamiento".

Per tant, el moment de l'atorgament de l'escriptura pública és quan s'havia d'acreditar haver aixecat la càrrega hipotecària, actuació que corresponia realitzar a la venedora i sobre la que la compradora no pot atorgar-se els drets que pretén, com és el lliurament de "algún tipo de documento bancario que reflejara el saldo pendiente y se nos diera información sobre los responsables de la entidad bancaria hipotecante para gestionar la firma del pago y cancelación en un mismo acto". Si a la compradora li interessava que s'aixequès la càrrega en un moment anterior per facilitar-li l'obtenció de finançament (com consta en el burofax remès a la demandada), hauria d'haver-lo fet constar en el contracte d'opció de compra, cosa que no va fer. Per la qual cosa tan defensable és aquest dret com el que al·lega la demandada de poder abonar el crèdit hipotecari el mateix dia de l'escriptura de venda i amb l'aplicació del preu obtingut en ella. I molt menys empara a l'actora el dret a poder gestionar una subrogació en la càrrega hipotecària, com sosté en el seu recurs.

La resta de documentació que se sol·licitava en la demanda era " copia de la cédula de habitabilidad, certificado de eficiencia energética y, en su caso, certificación de superación de la inspección técnica de edificios y, en su caso, aporte copia del expediente o al menos de las del expediente urbanístico de ruina número NUM000 del Excelentísimo Ayuntamiento de Almacelles".

En el dictamen pericial aportat per la demandada ja constava aportat el certificat d'eficiència energètica, la cèdula d'habitabilitat i l'informe realitzat per l'ITE. I la Sentència dictada en el procediment antecedent va ratificar que els desperfectes en l'habitatge no el feien inhabitable.

Quant a l'al·legació que els articles 65 i 66 de la Llei catalana 18/2007 d'accés a l'habitatge, que obliga el venedor a facilitar la informació sol·licitada ja en el moment de signar el contracte d'arrendament amb opció de compra, s'ha d'indicar el següent.

Efectivament l'art. 65.2 estableix que "en els actes i contractes de transmissió d'habitatges de segona transmissió o successives transmissions, cal lliurar als adquirents els documents assenyalats per les lletres D, E, F i J de l'apartat 1", això és, la cèdula d'habitabilitat, el certificat d'aptitud en el cas que l'edifici hagi estat obligat a passar la inspecció tècnica de l'edifici, una nota simple informativa del Registre de la Propietat actualitzada, a més de l'escriptura de declaració d'obra nova i divisió horitzontal i els estatuts de la comunitat de propietaris i la documentació necessària per a contractar els serveis i subministraments de l'habitatge.

No obstant això, discrepem amb l'apel·lant que la redacció d'aquesta disposició estableixi obligatòriament que la documentació s'hagi de lliurar en el moment d'atorgar el contracte privat d'opció de compra i que no pugui fer-se en el moment d'atorgar el de venda, doncs l'article res no imposa ni prohibeix. Ans al contrari, en cas de dubte es perfectament defensable en què "la transmissió" es produeix amb la tradició instrumental en l'escriptura pública de compravenda.

I quant a l'article 66, estableix el següent:

1. El lliurament de la documentació acreditativa de la informació requerida en l'oferta d'un arrendament, d'acord amb el que s'estableix per l'article 61, és requisit per a la subscripció del contracte.

I l'article 61 disposa:

1. En les ofertes d'arrendament ha de proporcionar-se als destinataris una informació suficient sobre les condicions essencials de l'habitatge, així com de les condicions bàsiques del contracte. Aquesta informació ha de lliurar-se abans de rebre qualsevol quantitat a compte.

2. La informació mínima d'una oferta d'arrendament ha de contenir les següents dades:

a) La descripció i condicions físiques de l'habitatge, amb indicació de la superfície útil i dels serveis, instal·lacions i subministraments d'aquesta.

b) El preu total de la renda, amb el desglossament i detall dels serveis accessoris i altres quantitats que siguin assumides pels arrendataris, indicant la periodicitat de la liquidació.

c) El termini de l'arrendament.

d) La forma d'actualització del preu durant el termini de l'arrendament.

e) La fiança i altres garanties que s'exigeixen als arrendataris.

3. Es considera informació vàlida i suficient sobre les condicions físiques de l'habitatge la continguda en la cèdula d'habitabilitat o en la qualificació definitiva, en el cas d'habitatges protegits.

Per tant, la interpretació que d'aquestes disposicions fa l'apel·lant en el sentit que "obligan al vendedor no sólo a facilitar tales informaciones sinó a hacerlo ya en el momento de firmar el contrato de arrendamiento con opción de compra" és bastant més que discutible. Això perquè, entre d'altres coses, l'arrendatària no hi va posar cap impediment en atorgar el contracte d'arrendament.

Per descomptat que podria defensar-se que aquesta documentació és indispensable per a atorgar l'escriptura pública de compravenda, però tornaríem al cap primer: en el contracte d'opció de compra no s'exigia que es presentés en un moment anterior i, ans al contrari, i de la seva interpretació ha d'entendre's que, juntament amb l'acreditació de l'aixecament de la càrrega hipotecària, el venedor podria aportar la documentació en el moment d'elevar a públic el contracte. I si en aquest moment no presentava la documentació és quan si podria entendre's que s'incomplia l'opció de compra per causa a ell imputable, però no pas abans.

Finalment, quant a l'acció de danys morals, no és que no s'hagi justificat l'import reclamat, sinó que tot l'exposat descarta qualsevol acció imputable a la demandada en què s'hi pogués fonamentar.

Per tant, escau desestimar el recurs.

TERCER. RESOLUCIÓ SOBRE LA IMPUGNACIÓ DE LA SENTÈNCIA.

En el fet novè de la demanda s'indica que el 21 de gener de 2020 "se anuncia la voluntad ejercitar el derecho de opción de compra de la vivienda que se pactó en documento aparte".

Cal recordar que segons el contracte l'arrendatari hauria de comunicar la seva voluntat exercitar el dret "dentro del mes anterior a la fecha de expiración el 28/02/2020", per la qual cosa la comunicació de l'actora estava en termini.

La regulació del dret d'opció de compra, dins de la categoria més àmplia de "drets d'adquisició", es va introduir en dret català amb l'aprovació del llibre cinquè del Codi civil, que va entrar en vigor l'1 de juliol de 2006.

En remetem quant a la seva regulació i la seva aplicació al cas a l'exposat a bastament per la part demandada i la Sentència d'instància, i únicament recordarem que la STSJ Catalunya número 1/2009 va establir el següent respecte a la naturalesa jurídica d'aquest contracte:

Com ha tingut oportunitat de dir autoritzada doctrina, la naturalesa jurídica de l'opció de compra és discutida ja que s'ha dit a títol d'exemple que:

"La opción de compra es la facultad de exigir la compra de una cosa o un derecho durante un tiempo. El optante puede querer tener la opción tanto para deliberar si adquirir la cosa o derecho, como para especular. Se diferencia la opción de compra de la oferta irrevocable en que, aquella supone ya un contrato en el que se concede dicha opción. Ejemplos actuales de esta institución son el arrendamiento con opción de compra o las obligaciones convertibles en acciones.

El concedente se compromete por un lado a no imposibilitar la prestación, para lo que debe mantener la libre disposición de la cosa o el derecho y, por otro, a realizar la prestación si el optante usa de su facultad.

El optante adquiere el derecho de opción, esto es, poder exigir la compra de la cosa o el derecho, por un plazo que será el pactado y, si nada se dijo, los tribunales lo fijarán, pues de su naturaleza se deduce que el derecho de opción ha de ser sometido a plazo ( art. 1128 CC). En el Reglamento Hipotecario se pone un límite de cuatro años para el ejercicio de la opción si se quiere inscribir. La opción además es transmisible mediante pacto de manera parecida a lo que ocurre con la cesión de créditos"

(...)

Per tal de ressaltar la concurrència de tots els requisits que exigeix el contracte de compra-venda en el moment de perfeccionar- se l'opció també resulta interessant la sentencia de 2 de juliol de 2008 , que exposa:

"Como recuerda la sentencia de 16 octubre 1997 , en el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente que se perfeccione o no ( SS. 16 abrl 1979; 4 abril y 9 octubre 1987 ; 24 octubre 1990 ; 24 enero , 28 octubre y 23 diciembre 1991 y 13 noviembre 1992 ) pues constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, constituyendo sus elementos principales: la concesión a éste (al optante) del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compraventa, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima."

Les consideracions anteriors posades en relació amb la nova regulació del dret real d'opció de compra, en el llibre cinquè del Codi civil, ratifiquen l'anteriorment raonat, en el sentit de que l'opció és un contracte perfecte, plenament definit, de caràcter unilateral o bilateral segons s'estableixin o no obligacions per part de l'optant, com es el pagament d' una prima, art 568-6, c ) , que quan s'exerceixi la opció positiva en el termini assenyalat comportarà un futur contracte de compravenda conclosa i perfeccionada que començarà a produir tots els seus efectes i que, en el seu cas, donarà lloc a el dret real més ampli sobre béns immobles, es a dir el de propietat sense que consegüentment puguin variar-se els seus elements estructurals.

La conseqüència de les anteriors conjectures, fan entendre a la Sala, que la nova regulació legislativa no incideix desfavorablement en les consideracions contingudes en aquesta sentència, ans al contrari, al permetre de forma expressa la constitució dels esmentats drets de forma onerosa ( art. 568.11 del CCCat ) determina la possibilitat a què hauran d'acudir els contractants en cas d'instituir drets d'adquisició preferent per períodes llargs, en forma de clàusules d'estabilització o d'increment del preu (com altrament succeeix en el cas debatut) per tal d'impedir que el transcurs dels temps incideixi negativament en l'equilibri de prestacions de que es parteix en la data del contracte.

Totes les fonamentacions anteriors condueixen a la desestimació de la pretensió esgrimida en el recurs.

Exposada així la naturalesa d'aquest contracte, compartim els arguments de la part impugnant.

Això perquè, d'una banda, ja era discutible que, ateses les circumstàncies del cas i la manera en què està redactat el contracte d'opció de compra, l'optant pogués plantejar aquelles exigències en el seu burofax per exercitar l'opció de compra. I d'altra banda, i fonamentalment, perquè per tot el resolt en els fonaments jurídics anteriors els seus arguments quant a l'estat de l'immoble i la documentació que exigia per fer efectiva l'opció de compra eren insostenibles.

Per tant, entenem que escau revocar la sentència en aquest punt i estimar la reconvenció.

QUART. COSTES PROCESSALS.

La desestimació del recurs d'apel·lació i l'estimació de la impugnació implica la imposició a l'apel·lant de les costes causades pel seu recurs, mentre que respecte a la impugnació cada part n'haurà d'assumir les pròpies.