Sentencia Civil 156/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 1201/2022 de 25 de marzo del 2024

PRIMERO.- 1. Por parte del actor, D. Jon, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue desestimada la demanda que presentó contra REUNIÓN INMOBILIARIA, S.L. en ejercicio de acción de retracto arrendaticio.

2. Alegó el actor en la demanda que, en fecha 10 de febrero de 2014, suscribió contrato de arrendamiento con opción de compra con VORA MEDES, S.L., en relación con finca sita en la RAMBLA000, de Vilafranca del Penedès, por el plazo de tres años; en fecha 27 de junio de 2016, el actor tuvo conocimiento de que la sociedad arrendadora había sido declarada en concurso de acreedores, sin recibir información alguna sobre lo que sucedería con la vivienda una vez extinguida dicha sociedad; en fecha 8 de febrero de 2018, el actor y REUNIÓN INMOBILIARIA, S.L., adquirente de la finca, suscribieron una prórroga del contrato de arrendamiento con opción de compra por el plazo de un año, documento donde la demandada manifestó haber adquirido la totalidad de las viviendas de la sociedad concursada, y el actor requirió fehacientemente a la arrendadora a fin de conocer las condiciones de la transmisión de la propiedad, a los efectos oportunos; en fecha 18 de septiembre de 2018, con efectos para el día 10 de febrero de 2019, el Administrador de fincas de la demandada le comunicó la decisión de no renovar el contrato de arrendamiento. Alegó el actor que en ningún momento le fue comunicado el cambio de propiedad ni la posibilidad de ejercitar el retracto arrendaticio, más allá de la comunicación de la venta que tuvo lugar el 18 de julio de 2017, comunicación realizada el 24 de julio de 2017 por parte de la arrendadora inicial y de la demandada; añadió que, pese a los múltiples requerimientos dirigidos al Administrador y a la propia demandada, no había podido conocer cuál fue el precio por el que se materializó la compraventa, constando en el Registro Mercantil el precio a efectos fiscales de 222.012 euros, no el precio realmente pagado. Y anunció que procedería a la consignación ex art.266.3 LEC de depósito que el Juzgado considerase suficiente para ejercitar la acción de retracto.

3. Con carácter previo a ser contestada la demanda, fue dictada providencia en fecha 3 de junio de 2021, firme, por la que se acordó no haber lugar a requerir a la parte actora la prestación de caución, en los términos del art.266.2 LEC, al no concurrir la exigencia legal. Se razonó que el art.1518 CC establece un requisito sustantivo, no procesal, y que tampoco se exige caución en el contrato de arrendamiento, ni en el original aportado con la demanda (documento 1), ni en la prórroga (documento 9 de la contestación).

4. La demandada contestó y se opuso. Partió de que el actor era conocedor de las condiciones esenciales de la compraventa, resultando del expositivo II del Anexo del contrato " Que en data 18 de juliol de 2017 la societat REUNIÓN INMOBILIARIA, S.L. va adquirir tots els pisos i places d'aparcament de que la societat VORA MEDES, S.L. era propietaria a l'edifici on s'ubica el pis y pla<;a de parkings arrendats pel Sr. Jon, havent-se- notificat al Sr. Jon el canvi de posición contractual en la posició d'arrendador en el "contracte" "; en dicho Anexo, las partes acordaron prorrogar la duración del contrato de arrendamiento con opción de compra por todo y como máximo el 10 de febrero de 2019, y se redujo el precio de la compra de cara al eventual ejercicio de la opción de compra, que pasó de ser de 310.000 euros a ser de 189.500 euros, quedando también ampliado el plazo para el ejercicio de la opción de compra hasta el 10 de febrero de 2019; el 18 de septiembre de 2018, comunicó al actor la extinción del contrato a fecha 10 de febrero de 2019, y, ante la falta de desalojo, instó procedimiento de desahucio por expiración de plazo en fecha 26 de marzo de 2019; en fecha 22 de marzo de 2019, con posterioridad a la extinción del contrato (10 de febrero de 2019) y no ostentando ya la condición de arrendatario de las fincas litigiosas (vivienda y plaza de parking), el actor ejercitó acción de retracto, y sólo lo hizo sobre la vivienda, no sobre los accesorios (plaza de parking). Formuló excepción de falta de legitimación activa, pues alegó que el contrato había quedado extinguido el 10 de febrero de 2019. Adujo que no se cumplía lo dispuesto en el art.25.6 LAU, pues se ejercitaba el retracto sólo en relación con la vivienda. El actor, además, no había consignado el precio de la compraventa, impuestos y gastos, conforme al art.266.3 LEC, ascendente a 261.299,29 euros. No se cumplía tampoco con lo dispuesto en el art.25.7 LAU, pues del auto dictado en el procedimiento de concurso de VORA MEDES, S.L. y de la escritura de compraventa de 18 de julio de 2017 resultaba que VORA MEDES, S.L. transmitió a REUNIÓN INMOBILIARIA, S.L. todos los activos inmobiliarios de su propiedad, por el precio de 2.200.000 euros, gastos e impuestos no incluidos, y se hizo constar en la escritura de compraventa que, por ello, no cabía el derecho de adquisición preferente por parte de los inquilinos. Subsidiariamente, adujo que el actor no acreditaba el motivo por el cual no ejercitó en su momento el derecho de tanteo, ya que el retracto únicamente nace cuando se ha visto privado el arrendatario del derecho de tanteo; el actor aportó documental de la que resultaba que fue conocedor el 27 de junio de 2016 de que VORA MEDES, S.L. había sido declarada en concurso voluntario, quedando en contacto con la Administración Concursal, y pudo haberse personado en el procedimiento; el 27 de abril de 2017, la demandada presentó oferta vinculante e irrevocable de adquisición conjunta de todas las viviendas y aparcamientos del inmueble, de forma que, a partir de esa fecha, el actor ya fue conocedor de las condiciones de la compraventa; el 23 de junio de 2017, fue dictado auto en el procedimiento concursal autorizando la operación, constando que no se manifestó objeción alguna por los interesados. Además, la acción de retracto había caducado: el actor tuvo conocimiento completo de las condiciones el 27 de abril de 2017, la compraventa tuvo lugar el 18 de julio de 2017, le fue notificada al actor el 24 de julio de 2017, y fue inscrita en el Registro de la Propiedad el 15 de noviembre de 2017, por lo que, cuando fue presentada la demanda de retracto, se había sido superado el plazo de treinta días previsto en el art.25.3 LAU.

5. La sentencia es desestimatoria de la demanda, pues es apreciada la falta de legitimación activa. Se parte del tenor del art.25 LAU, en la redacción vigente al tiempo de ser suscrito el contrato de arrendamiento, de la jurisprudencia sobre la materia, y de que el objeto del contrato suscrito en fecha 10 de febrero de 2014 fue la vivienda sita en RAMBLA000, de Vilafranca del Penedès, que incluía como elemento accesorio la plaza de aparcamiento número NUM000, sita en la citada finca. Tras hacer referencia al iter de acontecimientos alegados por la demandada, se señala que, en fecha 24 de julio de 2017, la demandada comunicó al actor la adquisición de la vivienda y plaza de parking de la que era arrendatario, según documento aportado con la demanda, y que, si bien no se le comunicaron las circunstancias esenciales de la misma, el actor conocía la adquisición, resultando ello una cuestión no controvertida; se señala, asimismo, que, en fecha 8 de febrero de 2018, las partes suscribieron prórroga del contrato de arrendamiento con opción de compra por un año más desde la fecha de suscripción del documento, estipulando que el mismo finalizaría en fecha 10 de febrero de 2019, adaptando el plazo de ejercicio de la opción de compra al plazo de duración del contrato, y que, en fecha 18 de septiembre de 2018 la demandada remitió comunicación fehaciente al actor comunicando su voluntad de no renovar ni prorrogar el contrato de arrendamiento y, por tanto, su extinción a fecha 10 de febrero de 2019, siendo cuestión no controvertida su recepción por el actor. Se señala que, si bien consta acreditado que la vivienda se transmitió vigente el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 10 de febrero de 2014, durante la prórroga necesaria, al no constar que ninguna de las partes hubiera manifestado la voluntad de no renovarlo, el contrato de arrendamiento expiró definitivamente en fecha 10 de febrero de 2019, antes de la presentación de la demanda el 22 de marzo de 2019. Si bien no se tiene por acreditado por la demandada que el actor tuviera conocimiento de las condiciones en las que se produjo la transmisión, se tiene por acreditado que sí tuvo conocimiento de la transmisión en sí misma, pues, la adquisición sí le fue comunicada fehacientemente por la demandada, en fecha 24 de julio de 2017, y se recoge dicho conocimiento en la prórroga suscrita en fecha 8 de febrero de 2018, mucho antes de la extinción, por lo que pudo ejercer la misma cuando su condición de arrendatario estaba vigente. Se añade que no se acredita por el actor haber requerido extrajudicialmente a la demandada para el ejercicio de la acción de retracto, pues, únicamente consta en autos un burofax remitido por el actor a la demandada en fecha 15 de diciembre de 2017, en orden al ejercicio de la opción de compra estipulada en el contrato, acción distinta de la aquí ejercitada. Y, constando que la demanda se interpuso transcurrido un mes después de la extinción del contrato de arrendamiento, el actor carece de legitimación activa.

6. El apelante solicita en su recurso la revocación de la sentencia recurrida, a fin de que sea estimada la demanda.

7. La apelada se opone al recurso, y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Sobre la falta de legitimación activa

1. El apelante funda su recurso en los motivos siguientes: A) en primer lugar, plantea la cuestión de si el contrato se encontraba en prórroga forzosa de arrendamiento por un período de dos años a la conclusión de los cinco años, algo a lo que, según aduce, no se hace referencia en la sentencia recurrida; B) en segundo lugar, alude a la falta de la ineludible comunicación de las condiciones en las que se hacía la transmisión de la finca, ya que no se indicaba el precio, la forma de pago y el resto de condiciones que el adjudicatario asumía con la adquisición de la finca cedida en arrendamiento al actor; cita la STS, Sala 1ª, de 21 de noviembre de 2016, donde afirma que sólo se exige la posesión mediata o jurídica a los efectos de poder tener legitimación activa, cosa que concurría en el caso del actor; C) en tercer lugar, aduce que algún tribunal ha considerado fraudulenta la venta en globo y se ha estimado el retracto por considerar inexistente el objetivo de transmitir una unidad patrimonial cuando en la escritura se ha hecho una descripción de cada uno de los locales arrendados; cita la STS, Sala 1ª, de 8 de abril de 2000, y afirma que ello sucede en este caso, donde no nos encontramos ante una venta, sino ante una adjudicación judicial después de un concurso de acreedores, donde debió darse posibilidad de derecho de tanteo al actor, derechos todos ellos que fueron omitidos, a pesar que en el año 2017 manifestó su intención de hacer efectiva la opción de compra que se contenía en su contrato, y D) en cuarto lugar, considera aplicable lo resuelto en la SAP de Valencia, Sección 7ª de 14 de octubre de 2005, que declaró procedente el retracto cuando a cada uno de los locales o fincas integrados en el inmueble vendido por un solo propietario se le imputó un determinado precio dentro de la operación global, pues afirma que, la finca ha sido objeto de una individualización en precio, el cual no fue comunicado al actor y no ha sido conocido hasta el momento de practicar la prueba, de modo que el retracto es del todo procedente.

2. La apelada se opone al recurso. Reitera que el actor carece de legitimación activa, al no tener la cualidad de arrendatario en el momento del ejercicio de la acción de retracto; niega que la STS, Sala 1ª, de 21 de noviembre de 2016 sea aplicable al caso. Viene a reiterar, asimismo, los demás argumentos vertidos en la contestación a la demanda. Concluye que no se da en el presente caso ni uno solo de los requisitos necesarios para el ejercicio de la acción de retracto. Y añade que el actor-recurrente tampoco ha consignado importe alguno para el ejercicio del derecho de retracto en la cuenta bancaria del Juzgado, siendo ésta también otra causa de desestimación de ejercicio del derecho de retracto.

TERCERO.- 1. Este Tribunal, mediante un nuevo examen de las actuaciones ( art.456.1 LEC), llega a la misma conclusión alcanzada en la sentencia recurrida de no dar lugar al retracto ejercitado por el actor, partiendo de la regulación legal sobre la materia, recogida en el art.25 LAU, en la redacción vigente al tiempo de ser suscrito el contrato de arrendamiento el 10 de febrero de 2014:

"1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.

2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.

Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.

3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.

(...)

6. Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el artículo 3, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.

7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.

Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo (...)".

2. Como señala la SAP Málaga, sección 4ª, de 26 de noviembre de 2019 ( ROJ: SAP MA 1510/2019 - ECLI:ES:APMA:2019:1510 ):

" Hemos de comenzar precisando que el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos concede al arrendatario un derecho de adquisición preferente, en caso de venta del inmueble arrendado, a través de dos mecanismos, el tanteo, que podrá ejercitar "en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión" (apartado 2), y el retracto, "cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada" (apartado 3).

Tanteo y retracto son dos opciones excluyentes entre sí, pues ejercitado el primero no procede el segundo, pues el retracto exige, como presupuesto indispensable, que no se haya dado al arrendatario la oportunidad de ejercitar el tanteo, lo que permite concluir la imposibilidad, desde un punto de vista jurídico, de impetrar el derecho de retracto si previamente la recurrente pudo, y debió, ejercitar el tanteo, y es que, como indica la sentencia del Tribunal Supremo de 19 de diciembre de 1991, " por la relación que se produce, preparatoria de la venta al arrendatario, si así conviene a sus derechos, a éste se le impone una respuesta que no sólo es de intención y declarativa, sin contundente y realizativa, ya que en el plazo legal de sesenta días naturales, plazo de caducidad , a contar desde el siguiente en que fue notificado, deberá manifestar de manera eficaz y auténtica su voluntad de ejercitar el tanteo y realizar la compra, que, en el caso de ausencia, retraso, demora o reticencia de la parte arrendadora, que asume la condición de vendedora, habrá de ir acompañada de la necesaria satisfacción, depósito o consignación del precio señalado dentro del espacio temporal del plazo legal".

La Sentencia de la Sección 13ª de esta Audiencia de 23 de septiembre de 2021 ( ROJ: SAP B 10488/2021 - ECLI:ES:APB:2021:10488 ) señala, en concreto, en cuanto a la acción de retracto lo siguiente:

"(...) en relación con el ejercicio de la acción de retracto arrendaticio, es lo cierto que ha venido siendo doctrina comúnmente aceptada ( Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de abril de 1963) que la finalidad perseguida por el legislador, al regular los derechos de tanteo y retracto no es otra que la de facilitar a los arrendatarios el acceso a la propiedad, y que ( Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de marzo de 1960), dada la finalidad protectora de la Ley, tendente a facilitar a los inquilinos el acceso a la propiedad de la vivienda, las normas que regulan el derecho de retracto deben interpretarse y aplicarse con un criterio extensivo.

Aunque, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de noviembre de 2006; RJA 8085/2006), que el ejercicio del derecho de retracto arrendaticio exige los siguientes requisitos: a) que se trate de una venta de vivienda o de local de negocio, siempre que se hagan con la concurrencia de todos los requisitos legales; b) que la acción del arrendatario se ejercite dentro del plazo legal a partir de la notificación fehaciente o cuando se tenga conocimiento cabal y completo por el retrayente de la operación y sus condiciones; c) que la acción se ejercite por el arrendatario, cuyo carácter debe tenerlo en el momento de producirse la transmisión onerosa; d) que el retrayente ha de serlo de toda la finca transmitida, de modo que cuando el arrendador enajena una porción de finca mayor de la que el arrendatario disfrutaba, no resulta posible el derecho de retracto; y e) que el retrayente habrá de reembolsar al comprador el precio de la venta y, además, los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta y los gastos necesarios y útiles efectuados en la cosa vendida.

En relación con la legitimación del arrendatario, es doctrina constante, uniforme, y reiterada, desde la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 1969 (RJA 2446/1969 ), que el acceso a la propiedad por medio del retracto arrendaticio es un privilegio que la Ley especial concede exclusivamente al arrendatario con el fin de dar seguridad y permanencia al disfrute de la vivienda o local de negocio como medio único de satisfacer la necesidad inexcusable de su hogar familiar o de la sede de sus actividades lucrativas, lo cual presupone la vigencia de la relación arrendaticia en el momento, no sólo de producirse la transmisión onerosa que origina el nacimiento del derecho de retracto, sino también en el momento de hacerlo efectivo extrajudicialmente o de ejercitar ante los tribunales la acción correspondiente, y por tanto no está legitimado activamente para ello quien no tenga en el momento de la transmisión, o haya perdido posteriormente, el carácter de arrendatario de la finca objeto del retracto."

3. Sentado lo anterior, ciertamente, en la sentencia recurrida, no se hace alusión a la cuestión de si el contrato de arrendamiento con opción de compra se encontraba en prórroga forzosa por un período de dos años a la conclusión de los cinco años, porque no fue alegada por el actor en la demanda, siendo un argumento vertido ex novo en el recurso.

En cualquier caso, a los solos efectos de agotar el debate, lo que sí se señala en la sentencia recurrida, como ya se ha expuesto, es que, si bien consta acreditado que la vivienda se transmitió vigente el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 10 de febrero de 2014, durante la prórroga necesaria, al no constar que ninguna de las partes hubiera manifestado la voluntad de no renovarlo, el contrato de arrendamiento expiró definitivamente en fecha 10 de febrero de 2019, antes de la presentación de la demanda el 22 de marzo de 2019. Ello significa que, como el contrato de 10 de febrero de 2014 fue concertado por tres años, llegado el 10 de febrero de 2017, se entró el período de prórroga obligatoria de un año prevista en el art.10.1 LAU ("Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más"), y que fue durante ese período de un año cuando tuvo lugar la transmisión por compraventa del inmueble -la vivienda y la plaza de parking arrendados al actor incluidos-, en virtud de escritura pública de 18 de julio de 2017. Y cabe precisar que el Anexo firmado por las partes el 8 de febrero de 2018, dos días antes de que finalizase definitivamente el contrato de arrendamiento con opción de compra, supone la prórroga voluntariamente pactada del plazo de duración del arrendamiento y de la posibilidad de ejercitar la opción de compra por un año más, de modo que, en fecha 10 de febrero de 2019, finalizaron ambos.

4. En cuanto a la falta de indicación de las condiciones en las que se realizaba la transmisión y, en concreto, la ineludible comunicación de las condiciones en las que se hacía la transmisión de la finca, ya que no se indicaba el precio, la forma de pago y el resto de condiciones que el adjudicatario asumía con la adquisición de la finca cedida en arrendamiento al actor, aparte de que la STS, Sala 1ª, de 21 de noviembre de 2016 ( Roj: STS 5133/2016 - ECLI:ES:TS:2016:5133 ) citada por el apelante no resulta de aplicación al caso -versa sobre la posibilidad de ejercer el derecho de retracto el arrendatario aun cuando tenga simplemente la posesión mediata del inmueble por haberlo subarrendado, mientras que, en este caso, el actor tenía la posesión inmediata, al ser arrendatario-, se comparte lo señalado en la sentencia recurrida acerca de que, si bien no se tiene por acreditado por la demandada que el actor tuviera conocimiento de las condiciones en las que se produjo la transmisión, se tiene por acreditado que sí tuvo conocimiento de la transmisión en sí misma, pues, la adquisición sí le fue comunicada fehacientemente por la demandada, en fecha 24 de julio de 2017, y se recoge dicho conocimiento en la prórroga suscrita en fecha 8 de febrero de 2018 mucho antes de la extinción -en relación con el expositivo II del Anexo de 8 de febrero de 2018-, por lo que pudo hacer ejercer la misma cuando su condición de arrendatario estaba vigente.

En efecto, así resulta de la documental aportada por ambas partes, resultando, incluso, de la aportada por el actor, que el mismo tuvo conocimiento del procedimiento concursal seguido contra VORA MEDES, S.L. Pero de lo actuado no resulta que el actor tuviere interés en el retracto, sino en el ejercicio de la opción de compra, como luego se verá.

5. En cuanto a considerar fraudulenta la venta en globo cuando en la escritura se ha hecho una descripción de cada uno de los locales arrendados, en la STS, Sala 1ª, de 8 de abril de 2000 ( ROJ: STS 2928/2000 - ECLI:ES:TS:2000:2928 ), citada por el apelante, se señala, sin embargo, lo siguiente:

" El tema central que plantea es la inaplicación del retracto legal del arrendatario cuando lo enajenado por el arrendador es un complejo comercial compuesto por múltiples dependencias como un todo, dentro del cual se ubican los tres locales arrendados al retrayente.

El motivo es desestimable. Basta leer la inscripción registral que causó la venta y la escritura pública en que se formalizó para apercibirse que los locales arrendados fueron objeto de venta agrupados a otros. Dice la primera al referirse a cada local arrendado: "la venda en unión de ciento tres fincas (registrales) más". En la segunda se describen todas y cada una que se trasmitían. No puede aceptarse que por haberse realizado una venta en globo, por un único precio, se burlen los derechos del arrendatario."

La referida resolución del Alto Tribunal no considera, por tanto, fraudulenta la venta en globo, por un único precio, como ha sucedido en este caso, en el que, en virtud de escritura pública de compraventa de 18 de julio de 2017, por el precio de 2.200.000 euros, contando con la autorización del juez del concurso, VORA MEDES, S.L. vendió a REUNIÓN INMOBILIARIA, S.L. el pleno dominio de las fincas descritas una por una en dicha escritura. En ella consta, además, que " Manifiestan las partes no haber lugar al derecho de adquisición preferente por parte de los inquilinos al venderse por la transmitente la totalidad de la finca de la que es propietario en la edificación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 25.7 Ley de Arrendamientos Urbanos ; y además constituya -sic- la totalidad de las existencias inmobiliarias de la transmitente".

6. Consideramos que no obsta a lo expuesto el hecho de que, aparte del precio indicado, conste en un anexo de dicha escritura el precio individual de cada una de las fincas, al entrar en juego el art.25.7 LAU, que dispone que "No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble".

7. Por lo demás, en cuanto a que el actor comunicase a la demandada su intención de hacer efectiva la opción de compra, lo que comunicó a la demandada en el burofax de 15 de diciembre de 2017 fue: "(...) els informo que NO PROCEDEIX la rescissió del mateix en la data que vostès m'indiquen, ja que en el Pacte Dotzè del contracte de referencia, hi ha un dret d'opció de compra del pis objecte del contracte, que puc exercitar per un termini de cinc anys a comptar desde la data de subscripció del contracte de lloguer, és a dir, fins el dia 9/2/19. Tenint en compte que, d'exercir aquest dret d'opció de compra, el preu safisfer seria el pactat a contracte menys les quantitats pagades en concepte de rendes, és la meva intenció seguir mantenint aquest drret, d'acord amb lo disposat a l'esmentat contracte". Lo que indicó el arrendatario fue, pues, que "podía" ejercitar ese derecho de opción de compra hasta el 9 de febrero de 2019. Y lo cierto es que, posteriormente, suscribió con la demandada el Anexo de 8 de febrero de 2018, en cuyo pacto cuarto se acordó ampliar en un año más el plazo para el ejercicio de la opción de compra prevista en el pacto 12.5 del contrato de 10 de febrero de 2014 " de manera que el termini per a l'exercici de l'Opció de Compra sobre el piso i la plac;a d'aparcament descrits a l'Expositiu l expirara el 10 de febrer de 2019". En cualquier caso, no comunicó que tuviera intención de ejercitar el retracto.

8. Cabe concluir que el apelante, quien no consta requiriese a la demandada para la aportación de dato alguno en vistas al ejercicio del retracto, no ejercitó en tiempo y forma dicho derecho -ni el de tanteo, en su caso-. Y lo cierto es que no niega que el contrato de arrendamiento con opción de compra hubiese finalizado, efectivamente, el 10 de febrero de 2019.

Por tanto, cuando en fecha 22 de marzo de 2019 presentó la demanda en ejercicio de acción de retracto, y, además, sólo en relación con la vivienda, no con la plaza de parking, en contra de lo dispuesto en el art.25.6 LAU, el actor ya no tenía la condición de arrendatario, y carecía de legitimación activa a tenor de la jurisprudencia, que exige " la vigencia de la relación arrendaticia en el momento, no sólo de producirse la transmisión onerosa que origina el nacimiento del derecho de retracto, sino también en el momento de hacerlo efectivo extrajudicialmente o de ejercitar ante los tribunales la acción correspondiente".

9. En atención a lo expuesto, el recurso es desestimado.

CUARTO.- Por imperativo del art.398 LEC, las costas de la segunda instancia son impuestas al apelante, al haber sido desestimadas sus pretensiones.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación