Sentencia Civil 220/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 1, Rec. 850/2022 de 26 de marzo del 2024

PRIMERO.- Planteamiento del litigio. Resolución apelada. Recurso de apelación.

MT Mobiltraç Branding, S.L. formuló demanda de juicio ordinario contra Talleres, Almacenes y Fabricados de Construcción, S.A. (TAFECSA), en reclamación de cantidad.

Relataba la actora que en febrero de 2018 se interesó en el arrendamiento de las naves 2, 5 y oficinas ubicadas en C/ Campoamor, 32, Polígono industrial Can Fajó dels Aurons, en Cerdanyola del Vallès, que hasta entonces eran ocupadas por la empresa Aplicca Identity Solutions que se dedica a la misma actividad que la actora, esto es, fabricación, suministro e instalación de rótulos corporativos. Las naves se encontraban ocupadas por la maquinaria de la empresa anterior. De este modo se ofrecía la imagen de que las instalaciones eran adecuadas para el desarrollo de la actividad señalada. Tras visitar las naves se informó a la demandada de las necesidades de la actora derivadas de su actividad. La demandada manifestó que las naves eran adecuadas para la actividad a desarrollar. No se informó de deficiencias en las instalaciones. En la visita a las naves se comprobó que los interruptores generales eran los necesarios para el desarrollo de la actividad y daban muestra de que la dotación de potencia era la propia y superior de una actividad industrial. La firma de los contratos se realizó el 1 de febrero y el 1 de abril de 2018 procediéndose a solicitar el cambio de titularidad de los contadores.

Durante la solicitud del cambio de titularidad la actora, al entregarle los números del contrato de los contadores, se cercioró de que la potencia contratada no era suficiente. Con anterioridad no pudo tener conocimiento de la potencia realmente contratada pues los números de contrato de suministro no le fueron facilitados con carácter previo a la firma de los contratos de arrendamiento. Cuando se puso de manifiesto dicha circunstancia a la arrendadora, ésta le manifestó que el nuevo inquilino debía atender, en su caso, a los costes que suponía la instalación de un nuevo tendido eléctrico, armarios...para poder realizar el cambio de titularidad, a la vez que debe dotarse de la potencia necesaria para su actividad.

En una revisión más exhaustiva se comprobó el mal estado de la instalación, llegando a la conclusión el instalador contratado de que la instalación no se ajusta a la normativa de aplicación, ni permite el desarrollo de la actividad industrial en condiciones de seguridad. Todas las circunstancias se pusieron de manifiesto a la arrendadora indicándole que la actora no iba a correr con los gatos de actualización de las instalaciones que no habían sido objeto del debido mantenimiento, ni estaban implementadas para el uso industrial, ya que con anterioridad a la firma del contrato no se evidenció indicio alguno que pudiera hacer pensar en el estado irregular de la instalación. La arrendadora ocultó a la actora con carácter previo a la firma del contrato el verdadero estado de la instalación eléctrica y que no podía soportar una actividad industrial, siendo necesario para ello una reforma integral, con el correspondiente proyecto y certificado final de obra y que sólo así podría obtenerse un aumento de potencia y desarrollar la actividad industrial.

La demandada se comprometió a gestionar el cambio de titularidad y asumir el coste de acondicionamiento de las instalaciones, señalando que provisionalmente asumirían el pago de la energía directamente y facturarían a la actora el importe de los consumos eléctricos. Así, solicitó a Endesa el cambio de potencia eléctrica, exigiendo Endesa para ello que las instalaciones interiores y de enlace con la red tendrán que ser realizadas por un instalador autorizado quien deberá entregar el certificado de instalación.

La actora no obstante ha asumido el pago de costes urgentes para enervar los riesgos de la instalación que ascienden a 22.496 euros. Dichos trabajos han sido parciales y la valoración de los trabajos a realizar en la instalación eléctrica interior ascienden a 54.490 euros. Además, la actora al solicitar el permiso de obra ante el Ayuntamiento conoció que las naves arrendadas están en suelo urbano residencial, teniendo atribuido un uso de vivienda unifamiliar, por lo que resulta imposible obtener una licencia de actividad para la industria desarrollada por ella. Tampoco consta licencia de la anterior arrendataria.

Además, el 31 de julio de 2018 se produjo en una de las naves una subida de tensión grave provocando graves daños en la maquinaria. Los daños, superiores a 70.000 euros, se pusieron en conocimiento de la aseguradora correspondiente y de la arrendadora, informando nuevamente del mal estado de la instalación eléctrica de las naves. Posteriormente, el 1 de octubre, ante una nueva incidencia que evidencia el mal funcionamiento en la entrada de energía, se puso de manifiesto que los daños deben ser reclamados a Endesa Distribución.

Aunque la intención de la actora es poder formalizar el cambio de titularidad de los contadores, ello no resulta posible dado que en aquel momento la propiedad tenía solicitado una ampliación de potencia que impedía el cambio de titularidad.

No se tiene conocimiento si la demandada ha completado la ampliación de la potencia eléctrica solicitada, negándose a cumplir el compromiso de remodelación de la instalación eléctrica. Dada la situación existente la actora se ve impedida de desarrollar su actividad, por lo que se ha visto obligada a subcontratar a otras empresas para intentar dar continuidad a su proceso productivo, con el correspondiente encarecimiento de los costes.

Los defectos de la instalación implican riesgo de accidente por electrocución y riesgo de posibles incendios, tal y como resulta de la inspección realizada por la empresa Oca Global Control y Prevención, S.A., emitiéndose el correspondiente certificado el 7 de marzo de 2019.

El deficiente estado de la instalación eléctrica, así como las dificultades para obtener una regularización de la potencia hacen que los locales arrendados sean inhábiles para el desarrollo de la actividad industrial de la actora.

La demandada arrendó a sabiendas unos locales inhábiles para el ejercicio de la actividad industrial, generando a la actora daños y perjuicios que ascienden a 260.365,57 euros. El arrendador incumple sus obligaciones, obstruyendo la actividad de la actora, exigiendo el cumplimiento de las suyas al arrendatario. Así, ha procedido a interponer una demanda de desahucio por falta de pago respecto de las naves 5ª y 5B. Invocaba fundamentos de derecho y suplicaba sentencia por la que, con base en el incumplimiento contractual y resolución de los contratos reseñados o en la responsabilidad por la concurrencia de dolo incidental en el otorgamiento del contrato, se condene a la demandada a pagar a la actora la suma de 260.365,57 euros, más intereses legales desde la interposición de la demanda, con imposición de costas.

Admitida a trámite la demanda se opuso la demandada alegando que fue la actora quien se interesó en el arriendo de sus naves, sin que se le ofrecieran, acudiendo a las naves de forma previa a la firma del contrato para realizar una inspección. En ningún momento se indicó que las naves tuvieran que reunir determinadas características para el desarrollo de la actividad de la actora. Aunque así hubiera sido no existía obligación de la demandada de acondicionar la nave, pudiendo el arrendatario elegir entre arrendar o no la nave por no ajustarse a sus exigencias o necesidades.

La actora firmó el 1 de febrero de 2018 los contratos de arrendamiento de las naves 2-A-B-C y 5-A-B. Posteriormente, el 1 de abril firma el arrendamiento del Patio 3-A.

Tras la firma del contrato la actora comunicó que la potencia no era suficiente para el desarrollo de la actividad, lo que se puso en conocimiento de Endesa para solicitar ampliación de potencia. La actora remitió varios correos poniendo de relieve los problemas de las naves, sin que pusiera de manifiesto los problemas que supuestamente se le estaban ocasionando por la potencia contratada o que la nave no servía para su uso, desarrollando sin impedimento su actividad. Los problemas entre las partes surgen a partir de noviembre de 2018 por culpa exclusiva y fraudulenta de la actora.

El 13 de noviembre de 2018 se presentaron al cobro los pagarés entregados para el pago de las fianzas y los mismos fueron devueltos, dejando de abonar las rentas por cada una de las naves de los meses de diciembre, enero y febrero por importe de 32.006,81 euros. Ante esta situación se indicó a la actora la voluntad de resolver el contrato, a fin de que no se incrementara la deuda, sin que se pudiera llegar a un acuerdo por lo que se interpusieron tres demandas de desahucio y reclamación de cantidad. La actora deja de pagar las rentas por problemas de tesorería y pretende ampararse en unos supuestos problemas eléctricos.

La demandada no tenía obligación alguna de informar sobre la potencia contratada, ni siquiera existe una comunicación previa a la formalización del contrato de que la actora requiriera una potencia mínima. Fue la propia actora la que sacó su conclusión sobre la potencia que tenía contratada la nave. La actora en ningún momento comunicó que no pudiera desarrollar su actividad, ni pide rebaja de renta, y de hecho la ha llevado a cabo durante más de un año. Es al arrendatario a quien corresponde cerciorarse de que la nave que arrienda cumple los requisitos para desarrollar su actividad. Tampoco se ha probado que la instalación tuviera falta de mantenimiento y ello parece responder a la interposición de las demandas de desahucio por esta parte. La actora arrendó las naves en el estado actual de las acometidas general y ramales o líneas existentes correspondientes al mismo, para los suministros de los que está dotado el inmueble, siendo el arrendatario, conforme a lo pactado, el obligado de adaptar el local a la normativa vigente.

También correspondería al arrendatario la obtención del permiso necesario para el desarrollo de la actividad. La licencia no se le otorgó porque no aportó los documentos necesarios para la concesión. No corresponde a la arrendadora acondicionar la nave para la actividad pretendida por la arrendataria. No se realizó un arrendamiento de industria, sino que lo arrendado fueron tres inmuebles de uso distinto de vivienda, cuyas características aparecen evidenciadas en los contratos. No se aporta ningún documento o prueba que demuestre la inhabilidad del objeto para la actividad pretendida. Durante más de un año la actora ha estado desarrollando su actividad en las naves y en ningún momento ha manifestado la imposibilidad de ejercer la misma. Se alega la doctrina de los actos propios. El único momento en que no pudo ejercerla fue consecuencia de una subida de tensión que fue responsabilidad de Endesa. Subsidiariamente se alegaba pluspetición, resultando improcedentes los gastos que se reclaman de contrario, desprendiéndose de la petición la intención de obtener un enriquecimiento injusto. Invocaba fundamentos de derecho y suplicaba sentencia desestimatoria de la demanda, con imposición de costas a la parte actora.

Celebrada la audiencia previa y juicio se dictó sentencia en fecha 24 de enero de 2022 por la que se desestimó la demanda, con imposición a la actora de las costas causadas.

Frente a dicha sentencia se interpuso por la parte actora recurso de apelación alegando falta de exhaustividad e incongruencia de la sentencia y error en la valoración de la prueba, interesando la revocación de la sentencia y la estimación de la demanda.

La parte contraria se opuso al recurso de apelación solicitando la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- Resolución del recurso. Motivos de apelación. Falta de exhaustividad y congruencia.

Descarta la resolución de instancia que la actora esté ejercitando en su demanda ni la acción resolutoria, ni la acción de anulabilidad por vicio del consentimiento, concluyendo que la única acción ejercitada en la demanda es la de responsabilidad civil por incumplimiento contractual, dada la falta de idoneidad de la finca arrendada para servir al uso pactado, desestimando finalmente la demanda.

Entiende el juez a quo, señalando que la restitución de los inmuebles arrendados se ha llevado a cabo en los procedimientos de desahucio instados por la actora, que no existe ninguna prueba en autos que acredite que la arrendadora ocultara al tiempo de celebrarse los contratos el estado en que se encontraban los inmuebles, sin que en los contratos suscritos se señalara que los inmuebles tuvieran que cumplir determinados requisitos en materia de electricidad, ni siquiera en cuanto a la potencia contratada, ni consta ninguna comunicación al respecto dirigida por la arrendataria a la arrendadora, señalando que es a la arrendataria a quien correspondería cerciorarse de que las fincas arrendadas se adoptaran a sus necesidades. Y finalmente indica que no ha resultado acreditado que los defectos de la instalación sean imputables a la arrendadora, ni existieran al tiempo de celebrarse los contratos, ni impidieran la actividad de la demandante. En cualquier caso, y siendo cierto que la potencia contratada parece insuficiente para el desarrollo de la actividad industrial de la demandante, la prueba obrante en autos acredita que la demandada realizó gestiones para aumentarla, aunque ello no le era exigible. Tampoco ha resultado acreditado que la externalización de parte del proceso de producción fuera debida al estado de la instalación. Finalmente indica que no se ha practicado prueba alguna que permita concluir en la imposibilidad por parte de la actora de desarrollar su actividad por la naturaleza del suelo donde están ubicada las naves arrendadas.

Se alza la parte actora frente a la resolución de instancia imputando a la misma falta de exhaustividad y congruencia y vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva. Entiende que del suplico del escrito de demanda resulta evidente que la actora solicitó la resolución de los contratos de arrendamiento firmados con la demandada, o la aplicación de dolo incidental, sin ejercitar la acción de nulidad.

Al respecto de la exhaustividad de las resoluciones judiciales o necesidad de que se pronuncien sobre todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto de debate está expresamente contemplada en el art. 218 LEC.

La Jurisprudencia del Tribunal Supremo ha venido sosteniendo que la congruencia supone la debida correlación entre las pretensiones de las partes y el fallo de la sentencia. Estima que existe incongruencia, como vicio interno de la sentencia, cuando se concede más de lo pedido por el actor o menos de lo aceptado por el demandado; cuando no se resuelve sobre alguna de las pretensiones oportunamente deducidas en el proceso; cuando se aprecian excepciones no opuestas por la parte demandada, salvo cuando puedan estimarse de oficio; o, finalmente, cuando se altera por el Tribunal la causa petendi (causa de pedir) como fundamento jurídico-fáctico de las peticiones deducidas en el proceso, generando la consiguiente indefensión para la otra parte. El juicio sobre congruencia de la resolución judicial precisa, por tanto, de la confrontación entre su parte dispositiva integrada también con la motivación que determina el fallo y el objeto del proceso, delimitado, a su vez, por los elementos subjetivos del proceso, las partes, como por los elementos objetivos, la causa de pedir, entendida como el hecho o conjunto de hechos que producen efectos jurídicos y resultan esenciales para el logro de las pretensiones solicitadas, y el propio petitum o pretensión solicitada.

Como recuerda la STS Sala 1ª de 3-6-2015 respecto a la relevancia constitucional del vicio de incongruencia hay que señalar que se produce, por entrañar una alteración del principio de contradicción constitutiva de una efectiva denegación del derecho a la tutela judicial efectiva, cuando la desviación sea de tal naturaleza que suponga una sustancial modificación de los términos en que discurrió, la controversia procesal ( STC 18 de octubre de 2004 RTC 2004, 174). En esta línea, el Tribunal Constitucional ha reiterado que para que la indefensión alcance relevancia constitucional es necesario que sea imputable y que tenga su origen en actos u omisiones de los órganos judiciales, esto es, que la indefensión sea causada por la actuación incorrecta del órgano jurisdiccional.

A pesar de las alegaciones de la apelante en el primer motivo del recurso, esta Sala no comparte las mismas, debiendo concluir que la sentencia de instancia es exhaustiva, respondiendo a las cuestiones planteadas en la demanda y congruente con las pretensiones de la actora, siquiera para desestimarlas.

Aunque es cierto que tanto en el suplico de la demanda, en el que se solicita la condena de la demandada al pago de la suma en que la actora cifra los perjuicios causados por parte de la demandada con base en el incumplimiento contractual y resolución de los contratos de arrendamiento reseñados o en la responsabilidad por concurrencia de dolo incidental, aludiendo al 1.124 del Código Civil y al artículo 1270 del mismo Cuerpo Legal en la fundamentación jurídica de su demanda, así como al artículo 1.265 y a otros preceptos sobre el cumplimiento de las obligaciones, lo cierto es que no interesa ni la nulidad de los contratos por dolo como vicio de consentimiento, extremo que reconoce la apelante señalando que ejercita su acción con fundamento en la existencia de dolo incidental, anudando al mismo la indemnización de perjuicios solicitada, ni tampoco se insta la resolución de los contratos por incumplimiento contractual.

Así, aunque se alude al indicado precepto, no puede olvidarse que ya en el momento de interponer la demanda en abril de 2019, la parte demandada había instado la resolución de los contratos de arrendamiento suscritos entre las partes mediante la interposición de tres demandas de desahucio por falta de pago de la renta, y la parte actora ha entregado en sede de dichos procedimientos las llaves de los inmuebles en claro reconocimiento de resolución del contrato, constando expresamente en sentencia de 19 de junio de 2019 relativa al arrendamiento de la nave 5-A y B que la oposición de la arrendataria se limitó a cuestionar el pago de un recibo de suministro de luz por importe de 572,66 euros; sin que en la demanda de autos se interese la resolución y sí únicamente la condena al pago de 260.365,57 euros, aceptando parece la apelante, que los arrendamientos habían quedado resueltos.

Pero, aunque se entendiera que la actora insta la resolución de los contratos de arrendamiento, ya resueltos a fecha de la sentencia de instancia, la acción resultaría improcedente en tanto cuando la apelante la ejercitó, la misma también había incumplido sus obligaciones de pago de la renta, siendo que el artículo 1.124 del Código Civil exige que el que ejercita la acción resolutoria haya cumplido lo que le incumbe

En cualquier caso, esta Sala comparte con el juez a quo su razonamiento cuando concluye que únicamente se ejercita la acción de indemnización de perjuicios por incumplimiento contractual, siendo evidente, y así lo reconoce la actora, que no se insta tampoco una acción de nulidad del contrato por vicio del consentimiento a pesar, como hemos indicado, que también se alude al artículo 1.265 del Código Civil en la fundamentación jurídica de la demanda.

Tampoco es cierto que la sentencia omita pronunciarse sobre la inhabilidad del objeto y de la existencia de una aliud pro alio, concluyendo al respecto, tras analizar la prueba obrante en el procedimiento, que no existe prueba alguna de la inhabilidad denunciada por la actora respecto de los locales arrendados, y es precisamente a dicha cuestión, desestimándola, a la que dedica los fundamentos de derecho cuarto al séptimo, este último dedicado a descartar que las fincas no pudieran ser destinadas al uso pactado por la calificación urbanística del suelo, y los anteriores a desestimar las alegaciones respecto a que la demandada ocultara al tiempo de celebrar los contratos el estado de la instalación eléctrica de los inmuebles, o que los mismos no se encontraran en un estado apto para el uso convenido, incumpliendo la arrendadora sus obligaciones de realizar las reformas necesarias para ello.

Finalmente, a la vista de las alegaciones realizadas por la apelante, no es cierto que la sentencia de instancia ponga el énfasis para desestimar la demanda en el hecho de que la demandada no hubiera puesto en conocimiento de la arrendadora la existencia de unas "especiales características" que debieran tener las fincas en materia de suministro eléctrico. Ciertamente la demandante no señala la existencia de unas exigencias específicas en las naves para el desarrollo de su actividad, manifestando sin embargo en el folio primero de su demanda que informó a la demandada de "...las necesidades y exigencias" de la actividad que desarrollaba, cuestión que la sentencia considera no acreditada, aunque no es dicho extremo el fundamento de la desestimación de la demanda, analizando, como ya hemos indicado, las causas en que la actora fundamenta su reclamación.

Por tanto, las alegaciones del recurso respecto a la falta de exhaustividad e incongruencia de la sentencia deben ser desestimadas.

TERCERO.- Infracción del artículo 1.104 del Código Civil y Código de Comercio en cuanto al deber de diligencia exigible a la demandada. Infracción de los artículos 1.281 y 1.283 del Código Civil . Ejercicio antisocial del derecho, Vulneración del artículo 33 de la Constitución , artículo 12 de la Ley del Suelo , artículo 38 de la Ley de Urbanismo de Cataluña e infracción de los artículos 7 del Código Civil y 11,2 de la LOPJ .

En segundo término, y en los siguientes motivos del recurso, entiende la apelante que la sentencia infringe lo dispuesto en el art. 1.104 del Código Civil y el Código de Comercio, que establece el deber de diligencia exigible a la demandada en cuanto es una empresa cuya actividad económica consiste en el arrendamiento de naves industriales, siendo a la misma exigible la diligencia de un buen padre de familia, estando obligada a respetar los límites del derecho de propiedad derivados de su función social, como son las limitaciones derivadas de la legislación urbanística.

Señala la apelante que siendo la finca suelo urbano residencial, teniendo atribuido uso de vivienda unifamiliar, según resulta del doc. 34 aportado con la demanda, dicho extremo fue silenciado por la arrendadora, resultando de ello la imposibilidad de obtención de licencia para el desarrollo de la actividad industrial por la arrendataria. Insistiendo, invocando la infracción de los artículos 1.281 y 1.283 del Código Civil en que siendo el uso del que disponía la propiedad el de un edificio unifamiliar, por tanto un uso residencial y no industrial, de la literalidad del contrato se desprende la inhabilidad del mismo para el uso pactado.

No son los preceptos ahora invocados en los que la actora fundamentaba su demanda, sino que en la demanda exclusivamente se aludía al incumplimiento de sus obligaciones por parte de la arrendadora y a la existencia de una actitud dolosa en los tratos previos a la firma del contrato sobre la situación de la finca en relación a su instalación eléctrica y a la inhabilidad de las naves para el fin al que fueron arrendadas por dicha causa, además de por el hecho de que estaban en suelo urbano y eran edificaciones de uso residencial lo que impide la obtención de licencia para el desarrollo de su actividad por la demandante.

Entiende además la apelante que " si se cede en arriendo un edificio unifamiliar para un uso industrial, en contra de lo preceptuado por la legislación del suelo, se está llevando a cabo un ejercicio antisocial del derecho de propiedad, pues se está cediendo algo de lo que no se dispone conforme a la ley", por lo que se está actuando en abuso de derecho o en un ejercicio antisocial del mismo.

También en este punto el recurso debe ser desestimado y ello fundamentalmente por cuanto la apelante no ha acreditado las alegaciones que realiza respecto a la imposibilidad de obtención de licencia de actividad y la inhabilidad del objeto al ser su uso de un edificio unifamiliar y no un uso industrial.

No se ha practicado prueba alguna tendente a acreditar ese escenario de ocultación que la apelante imputa a la propiedad respecto a la apariencia de que se estaba ante unas naves de uso industrial, cuando no era cierto, ni que la propiedad transmitiera un uso que no tenía lo que imposibilita la obtención de licencia de actividad.

En primer término, por cuanto la actora no ha acreditado que solicitada la licencia de actividad la misma le fuera denegada por el Ayuntamiento en atención a la clasificación del suelo como urbano o a que el tipo de edificación fuera unifamiliar. En este sentido no aporta la apelante documentación alguna de haberla siquiera solicitado.

Es cierto que de los documentos 33 y 34 referidos a la reforma de la instalación eléctrica se desprende dicha clasificación del suelo de la finca sita en C/ Campoamor, 32 como urbano y la clave como "Tipus d'ordenació d'Edificaci'o aïllada unifamiliar"; sin embargo no se ha acreditado, como hemos indicado, que se hubiera denegado la licencia de actividad, que ni siquiera está solicitada. Tampoco la calificación del suelo es lo que determina que no se conceda la licencia de obras para la instalación eléctrica, sino la falta de aportación de la documentación relativa a la memoria de la instalación eléctrica según el estado actual y el propuesto redactada por un instalador.

Por otra parte, esta Sala tiene ciertas dudas acerca de la ubicación de la finca y su consideración como edificación unifamiliar. No sólo la parte actora "aparenta" que se trata de una nave industrial, sino que por su situación física, dentro del Polígono Industrial Can Fajó dels Aurons esa es al apreciación que también tiene de la finca la actora, siendo ésta además quien conoce que con anterioridad en dicha finca se ubicaba una empresa con igual objeto social que ella.

Además, si bien en dichos documentos, 33 y 34 de la demanda, se hace referencia al inmueble sito en C/ Campoamor, 32, si se atiende a los contratos de arrendamiento los inmuebles objeto de contrato están situados en la C/ Campoamor s/n, y asimismo se identifican s/n en las demandas de desahucio formuladas por la propiedad, lo que hace dudar que la información sea de la misma finca, y también a dicho inmueble se refiere Endesa al contestar a la petición de ampliación de potencia. Por su parte las facturas de electricidad aportadas como docs. 49 a 62 se refieren a C/ Campoamor, Parcela 32. Y tampoco se atribuye número a la finca objeto de seguro de multirriesgo industrial concertado por la propiedad con Fiatc en relación a las "naves industriales y comerciales en alquiler" sitas en Can Fatjo dels Aurons, Campoamor s/. Siendo también en dicha finca en la que se levanta el acta notarial aportada a los autos de recepción de la nave 2.

Y finalmente resulta extraño que ninguna referencia conste en el Ayuntamiento, conforme al doc. 35 aportado con la demanda que, según la actora es emitido por la sección técnica de licencia de actividades del Ayuntamiento de Cerdanyola, (aunque nada identifica dicho correo como del Ayuntamiento) de antecedente de licencias de actividad en dichas naves cuando la propia actora se interesó por las mismas en atención a la anterior arrendataria que había en ellas.

Lo anterior no permite concluir que la referencia contenida en el doc. 34 sea relativa a las naves objeto de autos, reiterando que en ningún momento se ha solicitado por la actora, ni se ha denegado por el Ayuntamiento, licencia para actividad industrial alguna, por lo que no se ha acreditado ni que la propiedad se excediera en el uso de su derecho de propiedad, ni que realizara un ejercicio antisocial del mismo en relación al inmueble objeto de autos, ni que el mismo fuera por ello inhábil.

CUARTO.- Infracción por inaplicación de la doctrina del "aliud pro alio". Error en la valoración de la prueba.

Insiste la apelante en esta alzada en los dos últimos puntos de su recurso en la infracción de la doctrina del "aliud pro alio" y en la inhabilidad del objeto y el incumplimiento de sus obligaciones por parte de la arrendadora.

Desestimados los razonamientos de la apelante respecto a la inhabilidad del objeto por cuanto la finca no sea de uso industrial, insiste en su recurso en el incumplimiento por parte de la arrendadora de sus obligaciones en orden a procurar el goce de la cosa durante el tiempo del contrato y a conservar la misma para servir al uso a que se destina, realizando durante el arrendamiento las reparaciones necesarias para tal fin.

Esta Sala comparte la valoración de la prueba que realiza el juez a quo en cuanto al cumplimiento de lo pactado y a lo dispuesto en el contrato de arrendamiento en relación a las obligaciones de las partes para adecuar el local a la normativa o respecto al estado de las naves.

En el propio contrato se establece, como recoge el juez a quo en la sentencia, que el arrendamiento se rige por lo libremente acordado y recogido por las partes en el documento, y en su defecto se remite a la LAU y al Código Civil.

Y se señala, en cláusulas que se reproducen en todos ellos, el destino del local que será la realización de la actividad industrial propia de la actora " siempre y cuando obtengan el consentimiento de la administración competente para realizar las actividades previstas. Será asimismo el arrendatario el responsable de adaptar el local a la normativa vigente... ". Y en cuanto a los suministros se indica, cláusula 7, además de que las naves se alquilan con el suministro dado de alta, siendo responsabilidad del arrendatario tramitar el cambio de titularidad con la compañía eléctrica, se indica"... El local se alquila en el estado actual de las acometidas generales y ramales o líneas existentes correspondientes al mismo, para los suministros de los que está dotado el inmueble". Y en la cláusula 8 se recoge que el arrendatario, tras examinar la finca, declara recibirla en perfecto estado... recibiendo el local a plena conformidad y como cuerpo cierto.

Por tanto, conforme a lo pactado, y siendo incuestionable que la potencia contratada en las naves arrendadas de 10 kw resultaba insuficiente para que la actora desarrollara su actividad, así como que la instalación eléctrica no se encontraba en buen estado, tales extremos no hacen inhábil al objeto para servir a los fines para los que se arrendó; está acreditado que la arrendadora, dado que el suministro eléctrico estaba dado de alta a su nombre, realizó gestiones para aumentar la potencia, que no han culminado al exigirse por parte de Endesa la actualización de la instalación eléctrica. Actuaciones que, teniendo en cuenta lo pactado, debía acometer la arrendataria, sin que la arrendadora haya infringido precepto alguno al no realizar las reparaciones.

En segundo lugar, al margen de los importantes gastos que implicaba la actualización de la instalación eléctrica, o de las actuaciones técnicas exigidas por la Compañía Eléctrica, aunque no pueda imputarse a la arrendataria el deterioro de la misma, ello no convierte en inhábil a las naves objeto del arriendo. No existe prueba de la imposibilidad de dichas obras, que más parece no se han realizado por el elevado coste de las mismas que la arrendataria no quiere asumir.

Tampoco existe prueba respecto a la existencia de dolo en la actuación de la arrendadora; no se ha acreditado de que ésta actuara con engaño alguno respecto a las características o situación de la instalación eléctrica o de la potencia que la nave tuviera contratada, siendo reseñable como indica el juez a quo que no existiera queja alguna al respecto sino después de que la arrendadora hubiera interpuesto las demandas de desahucio por falta de pago de la renta.

Entiende la actora que del certificado emitido por la entidad Ocal Global, así como del informe pericial realizado por el Sr. Gervasio queda sin duda acreditado el deficiente estado de la instalación durante la vigencia de los contratos.

Aunque ello ello así, y al margen de que resulta sorprendente que dichos informes se soliciten después de transcurrido un año desde la firma de los contratos y después de que la demandada hubiera instado su resolución por falta de pago de las rentas y habiendo sido devueltos los pagarés de la fianza, conviene destacar que dichos informes se refieren a un deficiente mantenimiento, aunque reconoce intervenciones puntuales y a una falta de potencia que puede ocasionar, dada la maquinaria usada, que se produzcan averías por sobre calentamiento. Sin embargo, el hecho de que la instalación al no cumplir con la normativa vigente no permitiera emitir un certificado de instalaciones eléctricas ni es imputable a la demandada, pues no arrendó los inmuebles con una instalación determinada, ni tampoco es responsable del uso que se pueda hacer de la instalación, teniendo conocimiento la parte actora de forma inmediata a la firma de los contratos, porque así lo reconoce en la demanda, de que la potencia contratada es insuficiente para la utilización de la maquinaria.

Por tanto, la prueba practicada si bien acredita la necesidad de mantenimiento y reparación de la instalación eléctrica, ni se ha acreditado que la demandada tuviera conocimiento de dichas deficiencias, ni a tenor de lo pactado, dicha obligación le incumbía a ella (cláusula séptima de los contratos).

Todo lo anterior determina la desestimación de la demanda y la íntegra confirmación de la sentencia de instancia, cuyos razonamientos se acogen.

QUINTO.- Costas.

La desestimación del recurso interpuesto determina la imposición a la apelante de las costas de esta alzada, conforme a lo establecido en el artículo 398 de la Ley Procesal.