Sentencia Civil 162/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 228/2023 de 26 de marzo del 2024

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso

Por parte del demandante Jose Miguel se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada parcialmente la demanda por él presentada en nombre e interés de la comunidad de bienes " DIRECCION000 CB", frente a Noemi.

En la demanda (presentada el 18.06.2021) se expone que Jose Miguel es titular de la nuda propiedad y Estefanía del usufructo de toda una serie de bienes entre los que se incluye el local sito en la C. Vidre nº 1 de Barcelona habiendo constituido el 9.10.1998 una comunidad de bienes denominada " DIRECCION001 y DIRECCION002 CB".

En fecha 11.11.1996 se indica que se suscribió en relación al local antes mencionado un contrato de arrendamiento con Noemi.

En relación al mismo se expone que se en relación a la renta (1.073,26 €/mes), desde abril de 2020 hasta la interposición de la demanda únicamente se han llevado a cabo pagos parciales, ascendiendo la deuda a 10.732,59 €.

En base a ello se interesa el desahucio (con la condena de la demandada a dejar libre el inmueble) y al pago de 10.732,59 € más las cantidades que vayan venciendo hasta el desalojo del local.

Noemi contestó y se opuso, alegando la falta de legitimación activa de la comunidad de bienes demandante, señalando que el contrato lo suscribieron sus integrantes que son los titulares del inmueble.

También se expone la falta de objeto o causa para la interposición de la demanda al haber dado la demandada por finalizado el contrato en base a las previsiones contenidas en el mismo el 19.09.2021, con lo que la única pretensión que cabría ejercitar es la de reclamación de rentas que por el monto interesado de 10.732,59 €, entiende la demandada que debe resolverse conforme a las normas del juicio ordinario, con lo que a su juicio concurre una inadecuación de procedimiento.

En cuanto al importe a cuyo pago se solicita la condena de la demandada, se expone en la contestación que entre el mes de julio de 2020 y noviembre de 2020 se hicieron obras en el inmueble que paralizaron la actividad del local con lo que no pueden ser exigidos (se señala que las cláusulas 12ª y 13ª deben ser declaradas nulas operando lo previsto en el art. 22 LAU).

En cuanto a las restantes, entiende la parte demandada que no se adeudan y que debe operar la cláusula "rebus sic stantibus" con referencia al Decreto Ley 34/2020, indicándose que se llegó a un acuerdo con la propiedad en base al que se ingresare la cantidad que se pudiere mensualmente y que posteriormente se ajustaría la cantidad.

También se indica en la contestación la procedencia de una compensación por el mobiliario existente en el local que estaba en muy mal estado, habiendo procedido la arrendataria a su restauración, siendo el coste de ello derivado de 45.000 €, debiéndose asimismo compensar las deudas que pudieren existir con el importe de la fianza.

La parte actora indicó haber fallecido el 6.08.2021 Estefanía, siendo quien sigue en esta causa como parte actora Jose Miguel.

La demandada en escrito específico interesó la suspensión de la presente causa por concurrencia de prejudicialidad penal en relación a la querella presentada por el actor frente a la demandada por un delito de apropiación indebida que había dado lugar a las diligencias indeterminadas nº 340/2021 del Juzgado de Instrucción nº 27 de Barcelona. Tras el traslado y alegaciones de la contraparte, por medio de auto de 5.10.2021 se declaró no haber lugar a la suspensión interesada.

La entrega de llaves de la parte demandada a la actora se verificó el 12.11.2021 ante la Letrada de la Administración de Justicia del Juzgado ante el que se tramitaban las presentes actuaciones.

Asimismo, la demandada interesó la suspensión de las presentes actuaciones por concurrencia de prejudicialidad civil derivada del procedimiento de jurisdicción voluntaria de consignación nº 900/2021. Tras el traslado a la parte contraria por medio de auto de 2.12.2021 se estimó no procedía la suspensión interesada.

Tras la celebración del juicio el 27.04.2022 en el que se desestimó la alegación referente a la inadecuación de procedimiento, entendiendo que tampoco se podía entrar en el análisis de la alegación de compensación hecha por la parte demandada respecto del coste de restauración del mobiliario de la tienda al suponer una reconvención implícita. En él la parte demandante precisó que la cantidad reclamada era la señalada en la demanda mas las rentas de julio a octubre de 2021 (se indicó no se reclamaban para facilitar las cuentas del juzgado las de los días de noviembre hasta la entrega de llaves). Ello supone a 1.073,26 €/mes 4.293,04 € lo que hace un total de 15.025,63 €. A este monto se restó el de la fianza de 1.202,02 € (200.000 pts.), reclamándose 13.823,61 € (tras la presentación por la parte demandada de ingresos adicionales por agosto y septiembre cuyo resguardo de transferencia se aportó en la vista así como del verificado en julio y adjunto a la contestación a la demanda, se indicó por el letrado de la demandante tras consultar con su cliente sobre si la cuenta en la que se había verificado si era la suya y decir éste que sí, se indicó que sus importes si entendía eran deducibles del monto exigido). Tras ello se desarrolló el resto de la vista en la forma que resulta del soporte videográfico levantado al efecto y se dictó sentencia.

La sentencia es estimatoria parcial de la demanda al considerar que si ostenta legitimación activa el demandante dado el régimen operativo en lo que se refiere a las comunidades de bienes. En lo que es el importe de las rentas reclamadas, considera que son exigibles hasta septiembre de 2021 (fue el momento en que la arrendataria hizo todo lo que estaba en su mano para poner el local a disposición de la propiedad). En cuanto a su monto (con análisis de la prueba practicada), se estima que desde abril de 2020 se generó en la arrendataria una expectativa razonable de reducción de renta en un 50%, no siendo exigible en lo que se refiere a los meses en que hubo obras en el inmueble (se tiene por acreditado que ello comportó el cierre del negocio). En base a ello (y con la precisión contenida en el acto de aclaración/rectificación de error) se indica que desde abril de 2020 a septiembre de 2021 se debían abonar rentas por un importe de 10.656,34 €. Si de ello se deduce lo pagado (6.618,44 €) y la fianza (1.202,02 €), resulta una cantidad de 2.835,88 € que es aquella a cuyo pago se condena a la demandada mas intereses y sin imposición de costas a ninguna de las partes por la estimación parcial de la demanda.

Jose Miguel interpone recurso de apelación considerando que como fecha final de exigibilidad de pago de rentas se tiene que tener aquella en la que se entregaron las llaves en el juzgado, que las obras no impidieron el desarrollo de la actividad y que no se llegó a ningún acuerdo de reducción de rentas por razón de la pandemia del Covid-19, interesando en base a ello que se condene a la parte demandada al pago de 12.571,48 € además de las costas.

Noemi se opone al recurso entendiendo que son correctos los razonamientos de la sentencia, destacando que la parte apelante no concreta los preceptos infringidos, que la entrega del local se debe tener por hecha en septiembre de 2021 por la actuación de la contraparte, que hubo un acuerdo de reducción de rentas operando el régimen de Decreto Ley 34/2020 y que las obras afectaron a la actividad del local paralizando su actividad durante medio año.

Tras esta exposición se procede al análisis en párrafos separados de las cuestiones que se plantean en esta sede de apelación, de cara al logro de una mayor claridad expositiva.

SEGUNDO.- Momento a considerar como de puesta a disposición del local de la propiedad por parte de la arrendataria.

Esta es la primera cuestión que se plantea en esta causa en la que su objeto como se concretó en el acto de la vista se limita a lo que es la reclamación de rentas, importe y pagos efectuados, no pudiéndose entrar en la compensación con el coste asumido por la arrendataria de la labor de restauración conforme se resolvió por la magistrada en el acto de la vista (cuestión esta no objeto de recurso como tampoco lo es la referente a la adecuación del presente procedimiento, ni la planteada respecto de la legitimación activa, prejudicialidad penal y civil asimismo suscitada).

La cuestión aquí indicada referente al momento en que cabe entender que se puso el local a disposición de la propiedad afecta a lo que es objeto de la causa (únicamente la reclamación de rentas), ya que determina lo que sería el periodo de tiempo en que las mismas eran exigibles.

En relación a ello en la sentencia se señala que la fecha a tomar en consideración debe ser la del mes de septiembre inclusive. A tal efecto se detalla que la arrendataria dispuso la entrega de llaves el 10.09.2021 que no se vio atendida por la propiedad, señalándose en la sentencia que el no haberse ello llevado a cabo por desavenencias entre los letrados de las partes no es un obstáculo para que la entrega se pudiere verificar, pues los letrados se deben a sus clientes, añadiendo que siempre podría haber acudido a recoger las llaves el propio arrendador o un tercero por él designado. A lo anterior añade la sentencia como argumento en base al que se considera que la puesta a disposición fue en septiembre, el que el expediente de jurisdicción voluntaria para la consignación planteado por la parte arrendataria de cara a la entrega de llaves no siguió adelante debido a la oposición planteada por la propiedad en el mismo, de donde deriva que la parte actora no favoreció la entrega de llaves.

Jose Miguel interpone recurso de apelación frente a esta decisión y considera que la fecha a la que se debe estar es a la de la entrega de llaves en el juzgado, no entendiendo que pueda tener validez la fecha de oferta de entrega del 10.09.2021 pues fue condicionada. Igualmente se exponen todos los escritos y documentos presentados por la propiedad de cara a la puesta a disposición del local que se vieron obstaculizados por la contraparte, destacando el carácter procesalmente incorrecto del recurso a la consignación judicial que señaló el propio juzgado ante el que se verificó la consignación al archivarlo por medio de decreto de 8.11.2021.

Noemi se opone al recurso y señala en primer lugar que el apelante no precisa el concreto pronunciamiento impugnado ni cita la norma infringida fundamento del recurso. Junto a ello indica la corrección de la argumentación expuesta en la sentencia, destacando que parte de los escritos presentados por la parte actora no fueron recibidos por la demandada debido a un problema informático que tuvo su procuradora y que se acreditan por lo señalado por el juzgado en el auto de 1.12.2021 resolutorio de un recurso de reposición.

Tras esta exposición sobre lo resuelto en la sentencia de primera instancia y lo planteado por apelante y apelada, de cara a su resolución cabe comenzar señalando en primer lugar que en el recurso de apelación, aun cuando no se cita de forma expresa el pronunciamiento impugnado o un precepto como infringido, de la lectura del mismo se desprende claramente que el apelante entiende que existe un error en la valoración de prueba en el aspecto aquí analizado, con lo que, en contra de lo indicado por la apelada, se consideran cumplidas las exigencias del art. 458.2 LEC.

Tras esta precisión y entrando en lo que se plantea en este motivo de apelación, la primera cuestión que se debe determinar (pues afecta al análisis de los documentos) es la referente a si la procuradora de la parte demandada/apelada tuvo o no un problema informático que hubiera podido afectar a la recepción de los documentos que presentaba la parte contraria (demandante/apelante) de forma que no se conociere lo por ella indicado.

A tal efecto, consta que junto con el escrito de interposición del recurso presentado frente a la providencia que no tuvo por contestada la demanda por no haberse aportado el apoderamiento de la demandada, se aportó un correo electrónico enviado desde el departamento comercial de "Level Programs" a la procuradora Sra. Bernal en el que se indica que ellos no configuraban las cuentas de correo, de forma que aunque el programa kmaleon generaba los correos y se los entregaba a Outlook para el envío, éstos no salían. Tras ello se indica que se lamenta se tardaran dos semanas en descubrir que los correos no se enviaban constatando que el día 22.09.2021 no tenía bien configurada la cuenta de correo configurándose de forma correcta tal día. A ello se añade que se imaginaba se estaba así antes del día 7.

Este correo pone de manifiesto que la problemática existente se daba en lo que era el envío de los correos (no la recepción). A lo anterior cabe añadir que la parte apelada cita como corroboración de esta realidad lo expuesto en el auto resolutorio del recurso de reposición a que alude, si bien ello no consta que fuere lo que motivó la estimación del recurso. A tal efecto, la diligencia de ordenación de 30.07.2021 que daba un plazo de diez días para el otorgamiento del apoderamiento fue notificada a la Sra. Bernal el 3.09.2021 con lo que el plazo de diez días terminaba el 17.09.2021. En fecha 21.09.2021 se dio un plazo adicional de tres días para aportar los poderes. La misma fue notificada el 23.09.2021, con lo que el plazo terminaba el 29.09.2021. El estar en esta fecha el poder ya otorgado (lo fue el 27.09.2021), es lo que fundamentó la estimación del recurso de apelación por medio del auto de 1.12.2021.

En todo caso, como se acaba de indicar, el problema informático que afectaba a la procuradora venía referido al envío de correos, no constando que nada se planteare en relación a la recepción de los mismos.

Una vez clarificado lo anterior, en cuanto al concreto obrar de las partes respecto de la entrega del local, es necesario proceder al análisis de la prueba practicada y en ejercicio de las facultades que corresponden al órgano de apelación partiendo de la valoración verificada por la juzgadora de primera instancia (la demanda consta presentada el 18.06.2021 habiendo sido emplazada la demandada el 15.07.2021 en el local arrendado).

Para ello y en aras al logro de una mayor claridad expositiva se procederá a un detalle cronológico referido a la actuación llevada a cabo por arrendataria y propietario en lo que se refiere a la puesta a disposición del local.

* Lo primero que consta es una carta enviada por la arrendataria Sra. Noemi a la propiedad el 16.06.2021 en donde se pone de manifiesto los malentendidos entre sus abogados y que en lo que era el arrendamiento, que se dejaba libre el local y a disposición de la propiedad citándola en las oficinas del letrado de la arrendataria el 10.09.2021 a las 19:00 horas. En este documento asimismo se señala que se consideraba que el mobiliario existente en el local (ante la restauración llevada a cabo por la arrendataria) tenía valor histórico, derivando de ello la conclusión de ser propiedad de la arrendataria quien estaba dispuesta a cederlos en depósito mientras se les buscaba destino y en beneficio de la ciudad.

La sentencia de primera instancia entiende que esta comunicación implicaba una puesta del local a disposición de la propiedad, valoración que plantea la problemática referente a que en ella se alude a un depósito de un mobiliario restaurado existente dentro del local que la arrendataria consideraba propio y que se cedía en depósito.

Esta última manifestación es la que se considera, a diferencia de lo señalado en la sentencia apelada, que es problemática, pues no se trata de una entrega simple del bien arrendado a la propiedad, sino que la misma estaba vinculada a una realidad discutible entre las partes cual era la referente al mobiliario y los derechos que en relación al mismo pudiere tener la arrendataria por la labor de restauración llevada a cabo. Prueba de lo que se acaba de exponer lo es que en estas actuaciones la arrendataria quiso compensar el valor de tal restauración, pretensión que no se pudo ver atendida por el juzgado (que excluyó su análisis) pues además de suponer una reconvención implícita, se trata de una reclamación que no se podría plantear en las presentes actuaciones que son de un juicio verbal que en el que lo que es reclamación de rentas (para las que no existe límite cuantitativo) no tiene limitación de conocimiento (como se ha señalado en la STS nº 1006/2023 de 21 de junio), si bien en todas las cuestiones que se planteen deben ser siempre ser susceptibles de ser tramitadas conforme a las normas de un juicio verbal y en este caso lo que se reclamaba por el mobiliario era un monto de 45.000 € que por la cuantía exige el recurso a un juicio ordinario (en el verbal arrendaticio en la redacción de la LEC vigente al tiempo de interponerse la demanda, las reclamaciones de cuantía que cabía presentar con independencia de su importe se limitan tal y como se acaba de exponer a las de rentas - art. 250.1.1º LEC).

Es por ello que esta propuesta de entrega no se puede considerar que por su vinculación al mobiliario (estaba por ello condicionada) pudiere tener efectos liberatorios, ya que la que los hubiere producido hubiera sido aquella que hubiere consistido simplemente en la puesta del local a disposición de la propiedad, lo que en nada se estima afectaría a los derechos que a la parte arrendataria pudieren corresponder de cara a reclamar a la propiedad (si lo estima procedente), lo invertido en el mobiliario existente en el local y la restauración llevada a cabo con el potencial beneficio a ello inherente tanto para el local como para el patrimonio de la ciudad de Barcelona. Es por ello que la condición fijada por la arrendataria no se entiende podía exigirse a la propiedad.

* La propiedad presentó escrito fechado el 1.09.2021 en esta causa señalado que publicaciones en prensa habían suscitado en ella dudas de cara a la entrega que se iba a hacer el 10.09.2021, interesando que ante ello y de desear verificar tal entrega anunciada en la contestación a la demanda, que la misma se hiciera en el juzgado con indicación de día y hora para comparecer al efecto.

A ello respondió la arrendataria en escrito fechado el 8.09.2021 donde reitera el requerimiento hecho de cara a llevar a cabo la entrega el 10.09.2021, señalando que se podía acudir al despacho del letrado de la parte demandada tal y como se había indicado y que no existían motivos para la no personación de la propiedad.

En cuanto a estos dos escritos cabe destacar que la propiedad interesaba una entrega simple del local, mientras que la parte arrendataria seguía condicionando tal entrega a la cuestión referente al mobiliario pues el escrito de 8.09.2021 a que se acaba de hacer mención contiene constantes referencias a ello, en una cuestión que ya se ha señalado no cabe entender correcta.

* El mismo 8.09.2021 el letrado de la demandante envió al de la demandada un correo electrónico señalando la idoneidad de hacer la entrega de llaves al juzgado. Este correo se aportó al juzgado en un escrito fechado el 9.09.2021, indicando que no se acudiría al despacho del letrado de la arrendataria por seguridad jurídica, estar judicializada la contienda y no entender que lo idóneo fuere la entrega en el despacho de un letrado (consta la problemática entre letrados indicándose en este escrito que el letrado de la arrendataria había presentado una denuncia ante la Comisión de Deontología del Colegio de la Abogacía de Barcelona). En base a ello se proponía la entrega en el juzgado el 10.09.2021 a la hora que el mismo estableciere, en su defecto y en semejantes condiciones el 13.09.2021.

Este escrito consta trasladado a la procuradora de la arrendataria el 10.09.2021 a las 09:17:52 horas (ya se ha indicado que la problemática que consta tenía venía referida al envío no a la recepción de correos electrónicos).

La solicitud a que se acaba de hacer referencia cabe entenderla ponderada en tanto en cuanto suponía una entrega de llaves no condicionada y en un lugar neutral cual era el juzgado, pues ante la problemática entre letrados el proponer el despacho del de la demandada como lugar de entrega no cabe entender fuere lo mas prudente, máxime cuando cabe considerar que entrase dentro de lo razonable que el propietario incluso interesare estar acompañado (él o la persona que designare) de su letrado en tal acto de entrega dada la judicialización y problemas que el caso planteaba.

* En traslado a una petición de sobreseimiento que se presentó por la demandada/arrendataria solicitando el sobreseimiento fechada el 10.09.2021 (esta presentación se estima constata que en ese momento la procuradora de la demandada no tenía problemas para ello), el demandante/arrendador indicó en escrito fechado el 14.09.2021 que comparecería en el juzgado el 16.09.2021 a las 10 horas para tal entrega de llaves (el traslado de copias a la procuradora de la parte demandada se hizo el 14.09.2021 a las 11:44:45 horas).

Esta petición de la propiedad se enmarca en el mismo contexto que las anteriores, cabe entenderla correcta y sobre la misma el juzgado no se pudo pronunciar (como se reflejó en diligencia de 13.09.2021 pues no constaba el apoderamiento de la demandada).

* En escrito fechado el 13.10.2021 la demandada/arrendataria interesó se suspendiera el lanzamiento fijado por el juzgado para el 22.10.2021 a las 09:00 horas señalando la pendencia del expediente de consignación nº NUM000 cuyo objeto era la entrega de llaves y de los bienes existentes en el interior del local que se indica formaban parte del patrimonio histórico de Barcelona y no podían ser retirados, solicitándose asimismo la suspensión del procedimiento por prejudicialidad civil (no se vio atendida como se ha señalado en el primer fundamento de esta sentencia).

El lanzamiento fue suspendido por diligencia de 14.10.2021 y en cuanto al expediente de consignación judicial (el auto de 2.12.2021 indica terminó por resolución de 8.11.2021), en el mismo relacionaba la arrendataria la entrega del local a los bienes existentes en su interior, vinculación que se considera que no puede condicionar la entrega de llaves al no existir motivación reconocida objetivamente para ello, sin perjuicio de los derechos que al respecto pudieren corresponder a la arrendataria, cuya vía de ejercicio ya se viene indicando en esta sentencia que no es la del procedimiento de desahucio ni condicionar en él la entrega del local.

* Finalmente en escrito fechado el 9.11.2021 el demandante/propietario, además de hacer alegaciones sobre la petición de suspensión por prejudicialidad civil, igualmente ofreció como fecha de restitución de la posesión el 12.11.2021 a las 12 horas.

A este escrito respondió la demandada/arrendataria en uno fechado el 11.10.2021 (la fecha se estima es un error material siendo la correcta el 11.11.2021 dado el momento en que se presentó) en el que en lo referente a la entrega se señala el valor del mobiliario existente en el local, la labor realizada en relación al mismo, de donde deriva entender que la arrendataria adquirió un derecho sobre dichos bienes, que se señala se traducía en o ser propietaria de los mismos por su posesión pacífica durante 25 años en los que la actora nunca se había preocupado por ellos, o subsidiariamente con el derecho de ser indemnizada por el arrendador por la rehabilitación, el cuidado y mantenimiento de los mismos durante 25 años.

En base a ello se indica que se procedería a realizar la correspondiente entrega de llaves, quedando constancia en el procedimiento de las reservas de acciones correspondiente a los derechos que pudiera ejercitar la arrendataria sobre los bienes muebles que hay en su interior que no pueden ser retirados.

Esta manifestación de la demandada/arrendataria es la que estima se debió verificar desde un primer momento, pues no consta objetivado que pudiere tener un derecho de retención sobre el mobiliario existente en el local que impidiere que el mismo fuere restituido a la propiedad, lo que no obstaba para que pudiere reclamar lo que tuviere por conveniente en cuanto a la labor de restauración/rehabilitación llevada a cabo, el beneficio que ello hubiere supuesto para el local y por consiguiente el derecho a ser indemnizada por ello (esta cuestión ya se ha señalado que no se puede analizar en esta causa remitiendo a la demandante al procedimiento idóneo para ello y tampoco afecta a las medidas de tutela exigibles respecto de tal mobiliario y las obligaciones que ello comportaren en relación a lo que en el Catàleg del patrimoni arquitectònic, històric-artístic i paisatgístic dels establiments emblemàtics de la ciutat de Barcelona y en concreto en lo referente a la "Herboristeria del rei" al ser una cuestión que afecta a las autoridades administrativas responsables de la tutela del patrimonio de esta ciudad de Barcelona).

La entrega de llaves se llevó a cabo el 12.11.2021 ante la letrada de la administración de justicia en estas mismas actuaciones, lo que constata que el juzgado ningún obstáculo puso a que en la misma causa se procediere a la entrega de llaves, que desde un primer momento se podría haber aceptado por la arrendataria sin necesidad de recurrir al procedimiento de jurisdicción voluntaria cuyos efectos liberatorios en este caso no se estima pueden tenerse en consideración dado que en él (como en todas las actuaciones de la parte arrendataria), siempre se vinculaba la entrega a derechos de la misma sobre el mobiliario, actuación que se viene reiterando no era la idónea pues los mismos no constaban reconocidos (y sin perjuicio del derecho de la arrendataria de reclamar lo que estimare le pudiere corresponder al efecto como se viene reiterando en esta sentencia).

Es en virtud de lo expuesto que en este caso no se estima posible reconocer como fecha de entrega el mes de septiembre de 2021 (como hace la sentencia de instancia), sino el 12.11.2021, lo que hace que este motivo del recurso de apelación se considere debe verse estimado, siendo por ello exigibles las rentas hasta ese momento, si bien dado que la demandante indicó en la vista que a los efectos de facilitación de la gestión solamente se reclamaban hasta las del mes de octubre de 2021, es a ello a lo que se debe estar.

Es por ello que, dado que no se debate ni ha sido objeto de recurso que en este mes adicional (la sentencia fija como último mes de cálculo el de septiembre de 2021), la renta exigible fuere de 1.073,26 €/mes, ello supone respecto de la cantidad fijada en la sentencia, la condena de la demandada al pago de un monto adicional de 1.073,26 € (es la renta referida al mes de octubre pues la del de noviembre en cuanto a los días hasta la entrega de llaves no fue reclamada).

TERCERO.- Rentas exigibles durante el periodo de obras

Esta es la segunda de las cuestiones resueltas en la sentencia de instancia que son objeto del recurso de apelación y vienen referidas a los meses de julio a noviembre de 2020 en que se ejecutaron obras en el inmueble en que se ubica el local.

En relación a ello, la sentencia de primera instancia concluye que en este periodo el local estuvo cerrado en base a lo indicado por los testigos comparecientes en las actuaciones, si bien en lo que se refiere a la cantidad a abonar durante ese periodo estima (haciendo operativa la doctrina de los actos propios) que la que cabía exigir fue la realmente satisfecha por la parte arrendataria durante ese periodo que fue de 1.000 € (200 €/mes por cada uno de los cinco meses en que se desarrollaron las obras).

Jose Miguel está disconforme con esta conclusión de la sentencia, pues a su juicio no se acredita la causa de la rebaja de la renta, señalando al respecto que no se ha acreditado ni la duración de las obras, ni que estas impidieran la actividad, destacando que los testigos dijeron que durante ese tiempo se realizaba actividad en el local estando limitado el aforo del local (se contiene una especial referencia a lo manifestado por los testigos Sr. Santos y Sra. Paloma). A ello se añade la previsión del pacto 13º del contrato en el que se contiene una renuncia por la parte arrendataria a reclamar una reducción de rentas con motivo de las obras. Finalmente indica el apelante que durante ese tiempo la parte arrendataria declaraba a Hacienda como abonado el importe de la renta total de 1.073,26 €.

Noemi se opone a lo que se acaba de exponer, señalando que las obras anulaban su actividad en el local, no habiendo opuesto la parte apelante en el curso de estas actuaciones la realidad de las obras, no estando prevista en el contrato una situación como la planteada en relación a las obras ejecutadas que eran de una índole que supuso una paralización de la actividad del local durante medio año, habiendo aceptado la propiedad los pagos que durante ese periodo se le hicieron.

En relación a este motivo de apelación cabe indicar en primer lugar que quien llevó a cabo las obras fue la propiedad, con lo que la misma es conocedora de su alcance, no habiéndose opuesto nada específico en el acto de la vista (en el que ambas partes detallaron sus alegaciones) a lo que se expuso en la contestación a la demanda por parte de la arrendataria donde se indica que la actora en ningún momento de su demanda negó la realización de obras en el inmueble, ni que su ejecución paralizara la actividad de la arrendataria durante cinco meses, de desde el mes de julio de 2020 al mes de noviembre de 2020.

En cuanto a esta paralización, la vecina Paloma dijo que la tienda estuvo cerrada. Por su parte el proveedor de plantas medicinales Santos (la actividad del local era de herboristería) indicó que no se podía acceder a la tienda y que la misma no tenía actividad, aunque añadió que atendían en la calle. En cuanto a ello, el esposo de la arrendataria ( Amador cuya declaración se debe valorar con mucha prudencia por el vínculo con la demandada/apelada) señaló que durante cinco meses no pudieron abrir la tienda teniendo en ese periodo 0 ventas y pérdidas altísimas.

Desde el punto de vista normativo, en lo que es el régimen aplicable en relación a las obras que lleva a cabo la propiedad, la LAU en la redacción vigente al tiempo de la celebración del contrato (11.11.1996) señala en su art 30 la aplicación a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda (como el aquí considerado) de lo previsto en los arts. 21, 22, 23 y 26.

De estos preceptos el art. 21.2 es el que se refiere a las obras de conservación, señalando en relación a las mismas:

"2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.

Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado".

Por su parte el art. 22 LAU es el que afecta a las obras de mejora. Según el mismo:

"Artículo 22. Obras de mejora.

1. El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.

2. El arrendador que se proponga realizar una de tales obras deberá notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.

3. El arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar".

Junto a este régimen, se estima asimismo necesario reflejar lo que el contrato de arrendamiento establece en cuanto a las obras. El mismo tiene una cláusula específica (la 13ª), cuyo tenor es el siguiente (la misma se impugnó por la demandada entendiendo que era nula en una alegación que en sede de primera instancia se señaló no era posible plantear, cuestión que ya no se suscita en esta sede de apelación).:

"13º.- Los contratantes convienen con renuncia expresa a lo dispuesto en el articulo 30 en relación con los artículos 22 y 26 de la L.A.U., que para el caso de que el arrendador deseara efectuar obras de mejora en el edificio, deberá notificarlo por escrito con tres meses de antelación como mínimo, al arrendatario, quien no podrá oponerse a las mismas sin perjuicio del derecho que le asiste, a ejercitar dentro del plazo de un mes desde dicha notificación, de rescindir el contrato si las obras le afectan de modo relevante. Asimismo, el arrendatario renuncia a toda reducción de renta por razón de la parte del local de la que sea privado a causa de aquellas y a percibir indemnización por los gastos que las obras le obliguen a efectuar"

Esta cláusula viene referida a obras de mejora, no de conservación con lo que de tener esta condición las ejecutadas, operaba plenamente lo previsto en el art. 21.2 LAU (respecto del mismo no se pactó renuncia) y con ello el derecho de que en caso de durar las obras más de veinte días (como aquí sucede) se podría disminuir la renta en proporción a la parte del local de la que el arrendatario se vea privado. De ser las obras de mejora, la cláusula pactada prevé una renuncia a la indemnización semejante que prevé el art. 22.3 LAU.

En este caso, la índole de las obras no consta acreditada y se estima que ello es una prueba que corresponde a la parte actora, pues pese a que si bien se trata de un hecho excluyente de la pretensión de la parte actora que invoca la demandada para la reducción de renta, ello no obstante el propio art. 217.7 LAU establece la necesidad de tener presente la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponde a cada una de las partes y en relación a las obras aquí consideradas quien las realizó fue la propiedad que es quien tenía toda la prueba a ellas referente de la que no consta nada aportado.

Ante esta realidad se considera que se debe partir de ser las obras ejecutadas de conservación y con ello tener la arrendataria derecho a una reducción de renta en base a la proporción del local del que se viere privada. En este caso por lo señalado por los testigos consta que tal afectación era total (o casi total), con lo que la validación del monto abonado por la arrendataria que hace la sentencia de primera instancia (fijarla durante ese periodo en 200 €/mes que es lo que se abonó) y además en aplicación de la doctrina de los actos propios ( art. 111-8 CCCat.) se estima correcta, no constando reclamación de la propiedad a ello referente hasta la previa a interposición de la presente demanda.

Es por ello que se considera que este motivo del recurso de apelación no se puede ver atendido.

CUARTO.- Rentas covid

Otro de los pronunciamientos de la sentencia de primera instancia que es objeto de apelación es el que viene referido al monto de la renta referente al periodo comprendido entre abril de 2020 y octubre de 2021 (la entrega del inmueble se produjo el 12.11.2021 si bien a los efectos de reclamación de rentas la parte demandante indicó que con una finalidad de simplificar únicamente reclamaba las rentas hasta el mes de octubre de 2021).

En relación a las mismas, los pagos hechos por la parte arrendataria fueron parciales y en concreto los siguientes (los referidos a los meses de julio a noviembre de 2020 por importe de 1.000 € han sido analizados en el fundamento de derecho anterior con la problemática de obras en el inmueble en él planteada):

- Abril 2020: 573 €

- Mayo 2020: 573 €

- Junio 2020: 573 €

- Julio a noviembre de 2020: Meses de afectación por obras

- Diciembre 2020: 300 €

- Enero 2021: 300 €

- Febrero 2021: 300 €

- Marzo 2021: 300 €

- Abril 2021: 300 €

- Mayo 2021: 536,63 €

- Junio 2021: 536,63 €

- Junio 2021: 74,05 € (se indica son diferencias contables de meses anteriores)

- Julio 2021: 536,63 €

- Agosto 2021: 536,63 €

- Septiembre 2021: 178,87 €

Frente a estos ingresos, la parte actora considera que lo que es exigible es el importe total de la renta derivada del contrato a razón de 1.073,26 €/mes durante todos estos meses y hasta el mes de octubre de 2021 inclusive.

En relación a la problemática planteada respecto de este motivo de apelación, la sentencia de primera instancia entiende acreditada la existencia de un pacto pacífico entre arrendador y arrendatario para que la arrendataria hiciera ingresos variables que se aceptaron por el arrendador para posteriormente arreglarlo una vez finalizada la situación de emergencia sanitaria. En base a ello estima que se generó una expectativa en la parte arrendataria de minoración de la renta para ese periodo en el que la explotación del negocio estaba limitada o anulada, según los casos, por la situación de la pandemia, con lo que no entiende procedente que la parte arrendadora exija la totalidad de la renta. En cuanto a la reducción que entiende operativa (y por ello la expectativa generada en la parte arrendataria), la sentencia parte de lo dispuesto en la norma que en ese momento existía ( art. 2 del Decreto-Ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados) y lo que en ella se establece mientras durase la medida de suspensión y para el de restricción parcial del aprovechamiento material, señalando que en base a ello se debía mantener la minoración del importe de la renta al 50% desde abril de 2020 hasta la finalización a las restricciones de movilidad en Cataluña a principios de mayo de 2021, con lo que entiende que la cantidad que debió abonarse desde abril de 2020 a mayo de 2021 sería (salvo el periodo entre julio y noviembre de 2020 que tuvo su régimen específico por razón de las obras), la de 536,63 €/mes (es exactamente el 50 % de la renta que estaba fijada en 1.073,26 €/mes), volviendo a ser operativa la renta de 1.073,26 € desde mayo de 2021.

El apelante difiere con esta conclusión de la sentencia, pues la tolerancia en la aceptación de pagos parciales por la propiedad indica que fue provisional y que se regularizaría mas adelante siendo ello lo que se interesa en la demanda no existiendo ningún acuerdo de reducción de renta.

Frente a ello la parte demandada señala su conformidad con la valoración que se contiene en la sentencia entendiendo que existía un consentimiento tácito en la propiedad en una reducción de rentas al 50 % entendiendo correcta la valoración de la sentencia de limitar esta reducción hasta el mes de mayo de 2021 que es cuando finalizaron las restricciones de movilidad en Cataluña.

De cara a la resolución de esta cuestión, cabe señalar con carácter previo (como ya se indicó en sede de primera instancia) que el presente no es un procedimiento idóneo de cara a la concreción de las rentas debidas (y la operativa de la cláusula "rebus sic stantibus"), ya que si bien las presentes actuaciones en principio no tienen restricciones de alegación en lo que es la acción referente a la reclamación de rentas (según se ha indicado en la STS nº 1006/2023 de 21 de junio a que antes se ha hecho referencia), ello no obstante tal planteamiento requiere de reconvención y la misma en esta causa no se ha planteado y tampoco podría serlo por la demandada ya que la aplicación de la figura de la cláusula "rebus sic stantibus" exige de la tramitación conforme a las normas del procedimiento ordinario con fundamento en lo previsto en el art. 249.1.6º LEC y el presente es un juicio verbal (cabe citar en este sentido la sentencia de esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona nº 604/2023 de 4 de octubre de 2023).

Es por ello que la única perspectiva de análisis posible en este caso es la que se plantea en la sentencia apelada, esto es, si medió entre las partes un acuerdo de reducción de rentas y la extensión del mismo.

En relación a ello, las comunicaciones que obran en autos documentadas comienzan con un correo de la arrendataria de 6.10.2020 donde indica a la propiedad que la tienda no la podían abrir esperando poder hacerlo pronto y que ya hablarían.

Consta una respuesta del propietario de 22.10.2020 si bien referida a lo que es un presupuesto de unos trabajos (nada se indica en relación a las rentas).

Tras ello obra en autos un correo de la arrendataria a la propiedad de 12.01.2021 en el que tras comunicar haber hecho ese mes de enero un ingreso de 300 €, indica que la perspectiva no era clara por la falta de turismo y las restricciones de la pandemia, señalando que se esperaba que la situación mejorase pudiendo negociar un alquiler definitivo razonable. En otro correo de 28.01.2021 se indica que esperaban ponerse de acuerdo lo mas pronto posible.

Con el ingreso de otros 300 € en el mes de febrero de 2021 la arrendataria expuso que Ciutat Vella y el entorno de la Plaça Reial (es donde se encuentra el local arrendado) continuaba muerto comercialmente, continuando aguantando las pérdidas económicas que ello comporta. En otro correo fechado el 23.02.2021 la arrendataria indica adjuntar las dos propuestas del 30 % y del 50 %.

En el mes de marzo de 2021 se indica por la arrendataria (con ocasión de otro ingreso provisional de 300 €) y en un correo de 9.03.2023 que por los contactos entre los dos gestores (de la propiedad y de la arrendataria), había entendido que se estaría de acuerdo en un alquiler del 50 % como está haciendo la mayoría. Igualmente se pone de manifiesto que de momento la actividad no se recuperaba, pero esperaban que luego de Semana Santa se pudiera tener una cierta visión de futuro que permitiere conseguir un compromiso formal.

Ese mes de marzo constan dos correos de los administradores (de propiedad y arrendataria cuya autenticidad no se ha impugnado) fechados el 31.03.2021. En ellos consta una respuesta de la arrendataria a la que cabe entender propuesta de la propiedad de abono del 50 %, señalando que parecía razonable, si bien no lo podían pagar, proponiendo un 30 % haciendo un gran esfuerzo (se detalla que se sigue en circunstancias excepcionales estando muerto comercialmente el Barri Gòtic y la zona del C. Ferran y Plaça Reial estando muchos negocios cerrando de forma definitiva).

En abril de 2021 la arrendataria indica tras otro ingreso de 300 € que esperando un acuerdo, lo estaban estudiando creyendo que pronto podrían concretar su situación.

En mayo de 2021 (el correo es de 6.05.2021) tras un ingreso de 536,63 € indica la arrendataria que con las escasas ventas no cubrían las rentas de la tienda y que a ver si cuando terminase el estado de alarma el día 9 y hubiera mas movilidad se fuere recuperando la venta paulatinamente iniciando una nueva etapa. En un correo previo de 4.05.2021 la arrendataria envía (tras recordar que la propiedad le dijo al inicio de la pandemia que pagasen lo que pudieren y después lo arreglarían - ello es lo mismo que indicó en el acto de la vista el esposo de la arrendataria Amador a quien se tomó declaración como testigo) una propuesta de pago al 50 % desde abril de 2020 salvo los meses de las obras.

De toda la relación de correos electrónicos que se acaban de exponer, cabe señalar que no consta ninguno del propietario a quien se preguntó en el acto al respecto, indicando que para qué iban a contestar, entendiendo que se trataba de pagos a cuenta, habiendo tardado en reclamar basándose en la confianza de una relación de 25 años (la primera reclamación que costa es el requerimiento de la propiedad a la arrendataria partiendo del monto íntegro de la renta de 26.05.2021).

Esta ausencia de reclamación por parte de la propiedad (hasta el requerimiento previo a la interposición de la demanda que ha dado origen a las presentes actuaciones) es un elemento que la sentencia de primera instancia toma en consideración, entendiendo que lo ordinario es que hubiere mediado respuesta, máxime teniendo en cuenta todos los correos que se acaban de exponer en que la parte arrendataria iba haciendo sus propuestas distintas.

A lo anterior cabe añadir que incluso en unos de estos correos (los intercambiados entre administradores cuya autenticidad no se ha impugnado), consta que Jacinto (administrador de la propiedad) le pregunta a José (este es el administrador de la arrendataria a quien se tomó declaración en el acto del juicio), si había tenido una respuesta de la Sra. Noemi, indicando el Sr. José que adjuntaba lo que creía mas ajustado. En este documento adjunto consta la antes mencionada respuesta de la arrendataria a la que cabe entender propuesta de la propiedad de abonar el 50 % señalando que parecía razonable, si bien no lo podían pagar proponiendo un 30 % haciendo un gran esfuerzo.

De este correo parece derivar una propuesta de la propiedad de pago del 50 % que si bien en ese momento no aceptó la arrendataria (pretendía una rebaja hasta el 30 %), ello no obstante si fue por ella aceptada por medio del correo de 4.05.2021 a que antes se ha hecho referencia (salvo los meses de las obras antes analizados).

De la realidad que se acaba de exponer cabe derivar la existencia de un acuerdo en una rebaja de renta al 50 %, que además era el que se incardinaba en la normativa en ese momento vigente que era el Decreto-Ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados (la norma fue declarada inconstitucional por medio de la STC 150/2022 de 29 de noviembre de 2022 por cuestiones competenciales que en nada afectan al sentido inspirador que el mismo pudiere tener de cara a concretar un acuerdo entre las partes que es lo que aquí se analiza).

Es por ello que las conclusiones a las que se llega en la sentencia de primera instancia respecto de la cuestión analizada en este fundamento de derecho no cabe sino mantenerlas en esta sede de apelación, lo que comporta que este motivo del recurso se deba ver desestimado.

Es por ello que el recurso de apelación se estima en parte en lo referente al momento en que se estima producida la entrega (12.11.2021) y la renta adicional exigible por este periodo que se reclama que es la de octubre de 2021 (la de noviembre se indicó en la vista que no se reclamaba), lo que supone una cantidad adicional de 1.073,26 € con lo que la condena de la demandada es al pago de 3.909,14 € (la concretada en primera instancia que fija el auto de corrección de error material de 23.05.2022 que es de 2.835,88 € mas la antes mencionada de 1.073,26 €), manteniéndose el resto de pronunciamientos de la sentencia de primera instancia.

QUINTO.- Por imperativo del art.398 LEC, al verse estimado parcialmente el presente recurso de apelación no procede la condena en las costas del mismo a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación