Sentencia Civil 123/2025 , Rec. 1198/2023 de 03 de febrero del 2025

PRIMERO.- de la cuestión litigiosa.- La cuestión litigiosa planteada puede resumirse en los siguientes términos: la Comunidad de Propietarios DIRECCION000, de A Coruña, acordó en Junta de Propietarios de fechas 16 de enero de 2020 y 31 de mayo de 2022 la realización de las obras necesarias para la bajada a cota cero del ascensor del edificio de la Comunidad, con la finalidad de eliminar barreras arquitectónicas, conforme al proyecto elaborado por el arquitecto don Rosendo. La realización de las obras exige ocupar parte del bajo, acordándose en Junta de 31 de mayo de 2022 eximir al local de participar en los gastos del ascensor a cambio de la cesión de la superficie necesaria para la instalación. El bajo es propiedad de doña Coro, siendo don Justo arrendatario del mismo. Expone la demanda que el arrendatario impide el acceso para la realización de las obras, con múltiples impedimentos y trabas.

Doña Coro, propietaria del local sito en el DIRECCION000 de A Coruña, expone que nunca se opuso a la ocupación del espacio para la instalación del ascensor, viéndose truncada su voluntad al no tener la posesión del local por encontrarse arrendado al Sr. Justo, que se opone a facilitar el acceso y la ejecución de las obras. Ratificó en el acto del juicio, en fase de conclusiones, su voluntad de allanarse a las pretensiones ejercitadas de contrario.

El demandado, don Justo, interesa en su contestación a la demanda que se permita la realización de las obras, pero con las condiciones relativas a la ejecución de las mismas expuestas en su escrito rector: "1ª)La actora realizará por su cuenta y riesgo el traslado de los objetos que se encuentran en las habitaciones afectadas por las obras a otras zonas del local y su posterior reposición, una vez finalizadas. Si la actora pretende circular por todo el local, deberán trasladarse los objetos situados en las zonas por donde se pase. Si la obra puede realizarse actuando sólo sobre dos habitaciones, a ellas debe limitarse el traslado. Deberá contratar a una empresa especializada y contar con el correspondiente seguro, previa valoración de los objetos susceptibles de ser dañados.

2ª)El acceso al local se realizará desde el portal, abriendo una puerta en la pared que separa el portal del local (que de todas maneras habría que derribar). La primera actuación consistirá en aislar la parte del local del codemandado que se verá afectado por la servidumbre, mediante una pared provisional de material prefabricado (por ejemplo, DM 30 mm).

3ª)Los cierres que se apliquen para la limitación entre los espacios en obras y el resto del local deberán ofrecen la máxima seguridad de contención y protección contra accesos clandestinos, inopinados e indeseables.

4ª)El personal obrero se limitará a transitar únicamente por la zona de las obras, prohibiéndose expresamente la entrada en el resto del local sin la previa autorización de arrendatario.

5ª)El comienzo y la finalización de las obras en el bajo arrendado deberán en ambos casos ser documentados con respectivas fechas y suscritos por el arrendatario y el responsable de las obras.

6ª)El arrendatario no autoriza los consumos de electricidad ni de agua para la realización de la obra a través de los suministros contratados y facturados a su nombre como titular y referidos al bajo alquilado.

7ª)Antes de comenzar las obras y con los espacios de intervención vacíos de enseres deberá contratarse un Acta Notarial a cargo de la actora que refleje el estado en el que se hace entrega de los lugares donde se llevarán a cabo las obras de bajada de ascensor a cota cero.

8ª)Caso de ser necesario actuar sobre el altillo situado en la zona en la que se realizarán las obras -extremo éste que el arquitecto redactor del proyecto no ha confirmado ni descartado- deberá usarse suelo de tarima laminada vinílica para intentar que la altura disminuya lo menos posible. En el altillo actual no hay escalones y no debería haberlos tras las obras.

9ª)A la finalización de las obras el local será entregado sin ningún resto de escombro y en perfectas condiciones estéticas, con las paredes recebadas y pintadas y los techos estéticamente acondicionados.

10ª)Se respetarán o repondrán los puntos de luz existentes y sus correspondientes cableados anteriores al comienzo de las obras, así como también los cableados de antena de TV y las tuberías de agua."

Pretensiones frente a las que se alza la Comunidad de Propietarios demandante, alegando la excepción procesal de defecto legal en el modo de proponer la demanda recovencional, la falta de legitimación activa del Sr. Justo para reconvenir, añadiendo que muchas de las pretensiones que se ejercitan son cuestiones que afectan a la propiedad. Niega la causación de daños derivados de unas obras que no han comenzado, las cuales se llevarán a cabo de la manera menos molesta para el inquilino.

SEGUNDO.- del allanamiento a la demanda principal.- De conformidad con lo previsto en el artículo 21.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuando el demandado se allane a todas las pretensiones del actor, el tribunal dictará sentencia condenatoria de acuerdo con lo solicitado por éste, pero si el allanamiento se hiciera en fraude de ley o supusiera renuncia contra el interés general o perjuicio de tercero, se dictará auto rechazándolo y seguirá el proceso adelante.

En el presente caso, habiéndose allanado totalmente a la pretensión actora ambos demandados, procede estimar el allanamiento formulado y dictar sentencia condenatoria conforme a lo solicitado.

TERCERO.- de la falta de legitimación aducida en el escrito de contestación a la demanda reconvencional.- La cuestión que se plantea no es de personalidad, sino de «legitimatio ad causam»,y por tanto de fondo. Si prospera la tesis de la demandada, la sentencia a dictar no sería una mera absolución en la instancia, sin prejuzgar la cuestión de fondo, sino la desestimación de la demanda entrando a conocer del fondo del asunto, por lo que no cabe discutirlo como mera excepción dilatoria, sino como cuestión de fondo en la sentencia.

Frente a la acción ejercitada vía demanda reconvencional, cuestiona la demandada la legitimación de la parte actora para el ejercicio de la misma por cuanto se están reclamando unos posibles daños por unas obras que ni siquiera se han iniciado. La legitimación activa consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito, que determina una aptitud para actuar en el mismo como parte. Es la relación que vincula al demandante con la pretensión; lo que fundamenta la adecuación entre la titularidad jurídica y el objeto pretendido. O, como dice el artículo 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, concurre en quien comparece como titular de la relación jurídica u objeto litigioso. Obviamente, no implica que necesariamente la tenga (eso se decidirá en la sentencia), sino que basta un interés legítimo "prima facie"para obtener el pronunciamiento judicial interesado. Lo que se está aduciendo no es que la demandante carezca de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, ex artículo 6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Lo que está sosteniendo es que no tiene acción. Es por ello, que la excepción alegada debe ser desestimada, por cuanto el Sr. Justo es el arrendatario del local en el que se pretenden ejecutar parte de las obras consistentes en bajar a cota cero el ascensor del inmueble comunitario.

CUARTO.- del análisis jurídico y de la subsunción fáctica en relación a la demanda reconvencional.- Uno de los problemas más actuales en las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal es el relativo a la instalación de aparatos elevadores en aquellas casas que no estaban dotadas de este sistema, o la bajada a cota cero de los existentes, con la finalidad de evitar barreras arquitectónicas, facilitando la accesibilidad. El progresivo envejecimiento de la población, la mayor esperanza de vida (con el consiguiente incremento de personas que sufren deterioros físicos más o menos importantes con el paso de los años), y obviamente las exigencias de una mejor calidad de vida, nos muestra una realidad social que está revisando los conceptos urbanísticos y la habitabilidad de los edificios. Una de las primeras exigencias es que edificaciones más o menos antiguas, que en su momento se construyeron sin sistema de aparato elevador o con un número más o menos considerable de escaleras para poder acceder al mismo desde la vía pública, hoy se ha convertido en una necesidad básica para conseguir una mínima confortabilidad en nuestros hogares. Y no sólo pensando en las personas mayores, sino también los jóvenes lo demandan para usos tan elementales como subir la compra o el cochecito del niño. Lo anterior conlleva que, ante la habitual negativa de algunos propietarios, normalmente los de locales comerciales en la DIRECCION001 cuando de la instalación nunca se beneficiarán o de los titulares de las viviendas de las plantas inferiores, se plantea la correcta interpretación del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, bien porque no quiera contribuirse a los gastos de instalación y mantenimiento, bien porque se afectan espacios privativos para poder colocarlo.

En el presente, el acuerdo válidamente adoptado obliga a todos los comuneros desde la óptica de que existe una norma específica que regula la instalación del servicio de ascensor: es obvio que es un elemento esencial para la utilización de un edificio, que redunda en beneficio, sin excepción, de los propietarios de un inmueble, no solo a los efectos de las mentadas atenciones y del bienestar material, sino también porque incrementa el valor de los pisos o apartamentos y revaloriza la finca en su conjunto. El acuerdo para bajar el ascensor a cota cero, implica la imposición de una servidumbre a un propietario en particular: doña Coro, propietaria del bajo en el que está arrendado don Justo, según se indicó por el testigo don Modesto, hijo de la codemandada, desde el 10 de enero de 2019, quien está obligado a soportarla. Todo ello, naturalmente, con el oportuno resarcimiento de daños y perjuicios [ artículo 9.1 c) de la Ley de Propiedad Horizontal]. Resarcimiento que, en casos como el presente, viene siendo habitual sustituirlo por la exoneración de contribuir a la instalación del ascensor; pues lo frecuente es que se precise ocupar una parte del local sito en la DIRECCION001 para el arranque del ascensor, o incluso para la colocación de maquinaria en los aparatos elevadores hidráulicos. En el presente, para dar salida al portal. El contrato que vincula a la Sra. Coro y al Sr. Justo, fue aportado como documento número uno en el acto de la audiencia previa por la representación procesal de doña Coro, que no ha sido digitalizado y por tanto no consta en el expediente judicial electrónico, al igual que el poder de representación del Sr. Justo, documentación obrante en el incompleto expediente en formato papel. De dicho contrato se desprende que ambos se vincularon por plazo de 10 años desde el 10 de enero de 2019, por una renta de 450 euros mensuales, fianza 900 euros, estando el local destinado a la realización de actividades artísticas y con objetos de segunda mano, haciéndose constar expresamente que el arrendatario no realizará ninguna actividad económica en el local, renunciando el inquilino al derecho de adquisición preferente en caso de venta del local.

Por ello, y en tanto que el artículo 9.1, letras c) y d) de la Ley de Propiedad Horizontal impone a cada propietario la obligación de consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la propia Ley, permitiendo la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos anteriormente. Y en tanto en cuanto, en los arrendamientos para uso distinto de vivienda, el arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento ( artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por remisión del artículo 30 del mismo texto legal). Tal y como además recoge el contrato de arrendamiento que vincula a los demandados. Y acreditado con la testifical practicada de don Eleuterio, administrador de la Comunidad de Propietarios hace seis años, de don Modesto, hijo de la propietaria del DIRECCION001 encargado de hacer las gestiones por la avanzada edad de su madre, de don Horacio, propietario del DIRECCION002 del inmueble hace cinco años y residente del mismo hace tres años, y de doña Palmira, administradora del arrendamiento de local desde el año 2016, así como de propio Presidente de la Comunidad de Propietarios desde hace cinco años, don Carlos Jesús, que han sido múltiples las reuniones con el inquilino para permitir el acceso, sin consentirlo, debido a las condiciones que se pretendían imponer por el Sr. Justo. Y desprendiéndose de la pericial del arquitecto don Rosendo que no se va a acceder al local, sino que desde el portal se va a establecer un acceso, sin merma de la seguridad existente durante las obras, causando el menor perjuicio posible, y sin ignorar que se trata de una reforma con posible aparición de vicios ocultos, y los consiguientes imprevistos, con una ocupación provisional de 10-12 m2 y definitiva de 4m2, tratándose de los objetos acumulados en la zona de obras, de bienes muebles, cuya retirada es posible sin necesidad de maquinaria o especiales conocimientos. Extremo este último que desprende del reconocimiento judicial. En efecto, se trata de una estancia, la que colinda con el portal y en donde se quiere ubicar el aparato elevador tras la bajada a cota cero, sin ventanas, por la que es difícil transitar debido al elevado número de objetos acumulados (sillas, mesas, figuras con imágenes de santos, cucharas, vajillas, pipas, jarrones...). Manifestó el perito en su declaración en el acto del juicio que inicialmente no estaba tan ocupado como ahora, y que como se colocaron se pueden retirar. Y en la medida en que ninguna de las diez pretensiones formuladas por el demandante en reconvención tiene cobertura en la normativa expuesta, y sin que ello suponga que las obras puedan generar más molestias o inconvenientes de los mínimos necesarios, en los términos indicados por el perito Sr. Rosendo, la demanda reconvencional debe ser desestimada, sin ulteriores consideraciones.

QUINTO.- de las costas.- El artículo 395.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que si el demandado se allanare a la demanda antes de contestarla, no procederá la imposición de costas salvo que el tribunal, razonándolo debidamente se aprecie mala fe en el demandado. Han sido los demandados requeridos fehaciente y justificadamente [documento número cinco y seis, ocho y nueve, y doce de la demanda], dirigiendo contra ellos solicitud de conciliación seguida ante el Juzgado de 1ª Instancia número 14 de A Coruña, con el número 1382/2022, finalizado sin avenencia [documento número diez y once de la demanda]. Por lo que procede la condena en costas de la parte demandada.

En cuanto a la demanda reconvencional, en materia de imposición de las costas del procedimiento devengadas en esta instancia, rige el principio objetivo del vencimiento; siendo de preceptiva imposición a la parte cuyas pretensiones han sido totalmente rechazadas, por imperativo de lo dispuesto en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; no apreciándose la existencia de circunstancias que merezcan el calificativo de excepcionales que justificasen su no imposición.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,