Sentencia Civil 242/2023 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 5, Rec. 1040/2022 de 30 de marzo del 2023

Se aceptan los de la resolución dictada en el anterior grado jurisdiccional en lo que no se opongan a los siguientes.

PRIMERO.- En la demanda origen del procedimiento la parte actora solicita un pronunciamiento por el que se condene a los demandados al abono de 20.672,90 euros. La pretensión se basa en que mediante contrato celebrado el 12 de diciembre de 2011 la actora arrendó a los codemandados la vivienda de su propiedad sita en la CALLE000, nº NUM000, Puig dŽen Valls. La renta pactada ascendió a 1.200 euros mensuales, quedando fijada en la última anualidad en 1.396,29 euros una vez aplicadas las oportunas actualizaciones. Finalizado el contrato, los demandados adeudan tres mensualidades de renta en importe total de 4.188,87 euros, así como la tasa de recogida de basuras del año 2019 que asciende a 94,96 euros. Al recuperar la vivienda, la actora comprobó el mal estado en que se encontraba, sumando 17.589,07 euros el gasto asumido para reparar los daños causados por los demandados, debiendo éstos ser condenados a su abono.

La Sentencia de primera instancia estima parcialmente la demanda. Condena a los demandados al abono de 879 euros en concepto de renta adeudada y de 94,96 euros por tasa de basura. En cuanto a la reclamación por daños causados, les condena al abono de 4.938,02 euros por reparación de daños y de 2.960,64 euros por reparaciones en la cocina de la vivienda.

Frente a la resolución se alza la codemandada Dña. Claudia alegando error en la apreciación y valoración de la prueba e indebida aplicación de los artículos 1562 y 1563 del Código Civil.

El codemandado D. Anton apela la Sentencia vía impugnación.

La parte actora impugna la resolución pretendiendo la estimación íntegra de su demanda alegando error en la valoración de la prueba e infracción de la doctrina de actos propios en cuanto a la determinación de la renta y error en la valoración de la prueba e infracción de los artículos 1555, 1556 y 1561 del Código Civil en cuanto a los daños causados.

SEGUNDO.- En el traslado conferido del escrito por el que el codemandado D. Anton formula recurso de apelación frente a la Sentencia, al amparo del artículo 458.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la parte actora alega que el recurso no debe ser admitido en tanto que se formula en el traslado del recurso de apelación interpuesto por Dña. Claudia. El examen de las actuaciones determina la estimación de la alegación de la parte actora apelante. Se observa que el codemandado D. Anton manifiesta su voluntad de recurrir la resolución dictada en el momento en que se le confiere traslado del recurso de apelación interpuesto por la codemandada respecto de la que mantiene idéntica postura procesal. Esa impugnación no se ajusta al trámite previsto en el artículo 461 en el que la previsión de impugnación de la Sentencia queda limitada al trámite de oposición al recurso de apelación interpuesto de contrario, lo que no acontece en el supuesto de autos. En este sentido se pronuncia la STS de 6 de marzo de 2014 -citada por la actora apelante- cuando señala que

"Son dos los requisitos que se exigen para que sea admisible la impugnación de la sentencia, que resultan de la consideración conjunta de los apartados 1 y 4 del art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

(i) El primero consiste en que el impugnante no haya apelado inicialmente la sentencia. La impugnación no puede utilizarse para ampliar los pronunciamientos sobre los que el apelante ha formulado su recurso aprovechando el trámite de oposición al recurso formulado por quien resulta apelado ( sentencia de esta sala núm. 869/2009, de 18 enero de 2010 ).

Este requisito ha sido matizado en los casos de pluralidad de partes. Si en el litigio hay varios litigantes porque se ha producido una acumulación subjetiva de acciones (normalmente de un demandante contra varios demandados, pero no necesariamente, aunque para mayor claridad nos referiremos al supuesto más habitual), este tribunal ha considerado que la regla del art. 461.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ha de aplicarse independientemente en cada relación actor- codemandado, de tal modo que el recurso de apelación que el demandante interponga respecto de uno de los codemandados no le impide impugnar la sentencia con motivo del recurso de apelación interpuesto por otro de los codemandados respecto del que inicialmente el demandante no hubiera recurrido, por aplicación del brocardo "tot capita, tot sententiae" [tantas sentencias cuantas personas]. Así se ha declarado en la sentencia núm. 865/2009, de 13 de enero de 2010 .

(ii) El segundo requisito es que la impugnación vaya dirigida contra el apelante. Las pretensiones formuladas en el escrito de impugnación no pueden ir dirigidas contra las partes que no hayan apelado. La sentencia núm. 865/2009, de 13 de enero de 2010 , declara sobre este particular que «el artículo 461.4 LEC , al ordenar que del escrito de impugnación se dé traslado únicamente al apelante principal, revela que el escrito de impugnación no puede ir dirigido contra las partes que no han apelado».

La posterior sentencia num. 632/2013, de 21 de octubre , ha declarado:

«No sucede lo mismo con quien ahora recurre, puesto que inicialmente no apeló y dejó transcurrir el plazo concedido para oponerse al recurso interpuesto por el otro codemandado, utilizando el trámite de impugnación de la parte actora, inicialmente apelado, para introducir una nueva impugnación en ningún caso autorizada por el artículo 461.4 de la LEC , al ordenar que del escrito de impugnación se de traslado únicamente al apelante principal, lo que revela que este escrito no puede ir dirigido contra las partes que no han apelado ( STS 13 de enero 2010 )».

3.- La aplicación de dicha doctrina al caso objeto del recurso lleva a su desestimación. Los hoy recurrentes no formularon propiamente una impugnación de la sentencia que cuestionara los pronunciamientos favorables al apelante inicial (que no los había), sino que pretendieron cuestionar los pronunciamientos favorables al demandante, que no había apelado (ni podía hacerlo pues la sentencia le había sido plenamente favorable).

La impugnación que se pretendió (que los propios recurrentes calificaron como "adhesión" al recurso interpuesto por su codemandada) no respondía al sentido de dicha institución, que como se ha dicho busca el aquietamiento de los litigantes ante sentencias que le sean parcialmente desfavorables, de modo que solo si la parte contraria la recurre y su situación puede agravarse respecto de la que resulta de la sentencia, el litigante que inicialmente no apeló pueda también formular su impugnación. En el caso enjuiciado, la impugnación buscaba simplemente eludir los efectos de la preclusión de su posibilidad de impugnar, mediante el recurso de apelación, los pronunciamientos de la sentencia, lo que se pretendió realizar mediante la adhesión a las pretensiones impugnatorias que había formulado la codemandada, algunas de ellas sin legitimación para hacerlo pues solo podían haber sido formuladas, en tiempo y forma, por los hoy recurrentes".

Conforme a lo razonado, el recurso de apelación formulado por el codemandado D. Anton es inadmisible lo que, en el presente momento procesal, determina que deba desestimarse.

TERCERO.- RENTA/TASA BASURA.

La parte actora en su demanda reclama de los demandados el abono de 4.188,87 euros correspondiente a las mensualidades de renta de septiembre, octubre y noviembre del año 2019 a razón de 1.396,29 euros mensuales. La Sentencia de primera instancia, acogiendo en parte la postura de la parte demandada, estima que al tiempo de finalizar el contrato el importe de la mensualidad de renta ascendía a 1.220,40 euros, por lo que, aplicando el exceso de lo abonado por los arrendatarios, fija lo adeudado por tal concepto en 879 euros. El pronunciamiento se recurre por ambas partes. La parte actora sostiene en su recurso que la renta a aplicar, tras las oportunas actualizaciones, ascendía a la que reclama en su demanda, mientras que la demandada niega haber reconocido adeudar los meses de septiembre a noviembre de 2019, alegando que se acordó entre las partes compensar las adeudadas con el exceso de pagos efectuados.

El recurso de la parte demandada en el concreto extremo no puede prosperar. Su alegación de haber alcanzado acuerdo con la propiedad sobre la compensación de las rentas devengadas con pagos efectuados carece de todo sustento probatorio cuando a ella le incumbía la cumplida prueba del hecho excluyente de la pretensión contraria conforme a las normas generales contenidas en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por el contrario, el examen de las actuaciones lleva a considerar que al tiempo de finalizar el contrato la renta mensual ascendía a 1.396,29 euros. La renta que se fijó en el contrato fue la de 1.200 euros mensuales revisable anualmente a fecha de 1 de noviembre conforme al Índice de Precios al Consumo. Se especifica en el documento que las revisiones se practicarían utilizando como base de la primera la renta establecida en el contrato y en las sucesivas la renta vigente resultante de las revisiones precedentes; se acuerda expresamente que la efectividad de la revisión no precisaría de notificación previa (documento 1 de la demanda). Que las actualizaciones de renta se practicaron durante la vida del contrato resulta de los pagos que se vinieron haciendo por la parte arrendataria según los documentos que los justifican. En los meses de enero a noviembre del año 2018 la parte demandada satisfizo una renta mensual de 1350 euros. Se une la comunicación que se dirige por la arrendadora a la arrendataria sobre que en diciembre de 2018 la renta pasaría a ser la de 1.372,95 euros (pese a que según la misma comunicación se corresponde con la variación del índice entre noviembre de 2016 y noviembre de 2017) importe que se abonó en diciembre de ese mismo año, pasando la arrendataria a abonar el importe de 1.396,29 euros en el año 2019 como resulta del recibo correspondiente al mes de agosto de ese año. Por ello, debe prosperar el recurso de la parte actora para fijar en 4.188,87 euros lo adeudado por la parte demandada en concepto de rentas. A esa cantidad se suma la correspondiente a tasa al no quedar justificado, según lo razonado, el alegado acuerdo de haber quedado liquidada mediante compensación.

CUARTO.- DAÑOS/SUSTITUCIÓN MUEBLES Y ELECTRODOMÉSTICOS.

La parte actora reclama de los arrendatarios el abono del importe de dos facturas por reparación de los daños que dice causados en la vivienda arrendada. La factura que se une a la demanda como documento nº 8 es la emitida por PORXET S.L. con un importe de 14.628,53 euros en la que se relacionan lo que se denominan "TRABAJOS DE REPARACIONES VARIAS". Al documento nº 9 del mismo escrito se une la factura extendida por LA NUEVA COCINA por un importe de 2.960,64 euros en la que se recoge la sustitución de muebles de cocina y lavadero, electrodomésticos (placa de inducción, campana, lavavajillas, frigorífico, microondas, lavadora, secadora), fregaderos y grifos. La Sentencia de primera instancia acoge el importe total de esta segunda factura mientras que de la primera acoge únicamente las partidas que entiende se corresponden con reparación de daños que exceden del desgaste normal de la cosa. Ambas partes se muestran disconformes. La parte actora porque pretende se estime íntegramente su reclamación, la parte demandada porque pretende su desestimación.

Entre las obligaciones que el artículo 1555 del Código Civil impone al arrendatario se halla la de usa de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada. A esa obligación se corresponde la que se le impone en el artículo 1562 de devolver la finca al concluir el arriendo en el mismo estado en que la recibió, salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable. El artículo 1563 establece una presunción iuris tantum haciendo responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviese la cosa arrendada a menos que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, alcanzando esa responsabilidad al deterioro causado por las personas de su casa conforme al artículo 1564. Tratándose de arrendamiento sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, cual es el caso, la normativa se complementa con su artículo 21 que obliga al arrendador a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil, y al arrendatario a asumir las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.

El Tribunal Supremo en Sentencia de 17 de febrero de 2016, con cita de la de 30 de mayo de 2008, declara:

"La jurisprudencia de esta Sala tiene reconocido que el art. 1563 CC establece una presunción de responsabilidad del deterioro o pérdida de la cosa arrendada "a no ser que se pruebe ocasionado sin culpa suya", constituyéndose, por tanto, en una presunción iuris tantum que puede ser desvirtuada a través de la prueba en contrario -i.e. la prueba de la diligencia en la evitación de un daño previsible-. Así, la Sentencia de 24 de octubre de 2006 (Recurso 3864/1999 ), en un caso similar al que ahora nos ocupa, resume la más reciente doctrina jurisprudencial sobre la inversión de la carga de la prueba contenida en el artículo 1563 CC al entender que "El artículo 1563 del Código Civil , en cuanto responsabiliza al arrendatario del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, viene a establecer una presunción iuris tantum de culpabilidad que opera contra el arrendatario, e impone a éste la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso ( Sentencias de esta Sala de 10 de marzo de 1971 , 24 de septiembre de 1983 , 7 de junio de 1988 y 9 de noviembre de 1993 ), y no cabe entender que por el mero hecho de haberse dedicado la cosa arrendada al uso pactado se haya de tener por probado que se ha actuado con toda la diligencia exigible (...). Por tanto, el art. 1563 CC establece una responsabilidad extraordinaria del arrendatario de conservación de la cosa arrendada hasta el punto de que, en el caso de existir tal contrato de locación, el principio general de carga de la prueba en la responsabilidad por culpa -que implica que el demandante deba probar la del demandado para obtener el resarcimiento del daño- se invierte, debiendo ser el demandado el que pruebe que actuó con diligencia. Dicha responsabilidad se deriva del hecho mismo de la posesión que obliga a conservar los bienes ajenos poseídos en el mismo estado de conservación en que se recibieron".

(...) Debemos precisar, ahora, que la prueba que debe suministrar el arrendatario para desvirtuar la presunción del artículo 1563 CC -la prueba de "haberse ocasionado sin culpa suya" el deterioro o perdida de la cosa arrendada - ha de ser la suficiente para acreditar que existe una explicación causal del referido deterioro o pérdida que excluye que tal resultado dañoso sea imputable al arrendatario o, a tenor del siguiente artículo 1564 CC , a "las personas de su casa": que excluya que el deterioro o pérdida pueda atribuirse a negligencia de aquél o éstas (prueba del caso fortuito); o, en el supuesto de desarrollarse en el inmueble arrendado una actividad peligrosa, que excluya que el evento dañoso fue realización de un riesgo típico de tal actividad (prueba de la fuerza mayor)".

Partiendo de los principios expuestos y con la amplitud que en cuanto a la valoración probatoria corresponde a esta alzada conforme al artículo 456 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, debe analizarse la controversia entre las partes.

QUINTO.- No es controvertido que la parte arrendataria, tal como se declara en el contrato firmado, recibió la vivienda arrendada en buen estado. Partiendo de ello, debe examinarse si al término del arrendamiento la vivienda presentaba desperfectos y si éstos pudieran ser imputados a la parte arrendataria.

La parte demandada apelante reprocha a la resolución de primera instancia que atienda a las manifestaciones de los testigos ministrados por la parte demandante. El artículo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil impone que la valoración de la prueba testifical conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, las circunstancias que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y pruebas que sobre ella se haya practicado. La Juez a quo, ante las distintas versiones que sobre el estado de la vivienda ofrecieron los testigos ministrados por una y otra parte, da credibilidad a los testigos de la parte actora. Bien es cierto que la circunstancia a la que atiende la Juez a quo referida al interés que los testigos de la parte demandada manifestaron tener en el asunto al tiempo de ser interrogados sobre las generales de la ley pudiera no ser determinante una vez que manifestaron que su intención era la de decir verdad, no puede obviarse que la relación de amistad que mantienen con la actora es más estrecha que la profesional que mantienen los testigos de la parte demandada con ésta y que sus manifestaciones se ven refrendadas, en parte, por las fotografías que se incorporaron a la demanda.

La falta de prueba pericial y de acta notarial tampoco excluye el valor que debe atribuirse a la prueba documental incorporada por la parte actora. En el acto de audiencia previa la parte demandada cuestionó las fotografías que se unen a la demanda en cuanto a su valor probatorio, resultando de las respuestas de sus testigos y de D. Jeronimo, que se corresponden con el inmueble de autos.

Efectuadas las anteriores precisiones, la Sala comparte el criterio de la Juez a quo al tiempo de negar responsabilidad a los codemandados por razón de limpieza de la fachada, repaso general de puertas y armarios interiores, repaso de baños, pintado de vivienda, de puertas y armarios por tratarse de labores de mantenimiento. El examen de las fotografías no permite apreciar que los elementos que refiere la parte actora se hayan visto deteriorados más allá que por el transcurso del tiempo y de un uso prolongado (ocho años duró el arrendamiento). El mismo testigo citado al ser preguntado sobre si el estado de puertas y armarios era debido a mal uso, especificó que a un uso "despreocupado". Una vez que la arrendadora recupera la posesión de la vivienda debe emprender aquellas tareas que deriven de la necesidad de su mantenimiento, como son las que afectan a los elementos que se han excluidos por la Juez a quo, debiendo confirmarse la decisión.

En lo que afecta a los elementos respecto de los que se ha apreciado la responsabilidad de los demandados y que se relacionan en la factura emitida por PORTXET S.L. son los siguientes:

-Cambio de puerta rota del dormitorio. La parte demandada reconoce que se dañó en el transcurso de la mudanza, debiendo responder de su reposición conforme se decide en la Sentencia de primera instancia por aplicación del artículo 1564 del Código Civil.

-Cambio de motor de puerta corredera. El testigo Sr. Jeronimo manifestó que el motor estaba estropeado sin solución presentando las placas quemadas. Esa situación excede de un daño derivado de un uso normal y del que pudiera derivar del transcurso del tiempo, por lo que debe mantenerse la responsabilidad de los demandados. Esta alcanza al suministro de los tres mandos necesarios para su uso y disponibilidad de los ocupantes del inmueble.

-Persiana corredera y repaso de carpintería del inmueble. Según consta en la factura, las reparaciones de la persiana

exigieron desmontar la persiana, cortar lamas, cambiar mecanismos, colocar perfil, comprendiendo un repaso general de la carpintería del inmueble. La naturaleza de los trabajos evidencia que su estado excedía del mero transcurso del tiempo, debiendo mantenerse la responsabilidad de los demandados.

-Cambio de piezas de mármol. Se aprecia la rotura en las fotografías, debiendo los demandados sufragar su sustitución.

-Portes de retirada de puerta rota y otros elementos que deben abonarse por los demandados una vez que se les responsabiliza de la pérdida de la puerta dañada, debiendo asumir el coste de retirar de la vivienda los elementos que no forman parte del contrato de arrendamiento.

La suma de las partidas anteriores, aplicado 15% de Beneficio Industrial y 21% de IVA, asciende, como señala la demandada apelante, a 4.157,73 euros, en lugar de los 4.938,02 euros que se consignan en la Sentencia apelada.

SEXTO.- La Sentencia de primera instancia condena a los demandados a asumir el coste de la factura emitida por LA NUEVA COCINA en importe de 2.960,64 euros por haber manifestado el testigo D. Jeronimo que todos los electrodomésticos se encontraban rotos y no se podían reparar.

El nuevo examen de la prueba practicada conduce a la Sala a excluir la partida de que se trata. Es cierto que el responsable de la entidad que extendió la factura manifestó en juicio que la cocina no tenía reparación y que todo lo que se cambió estaba dañado y se tiró, así como que no se había hecho un uso normal. No obstante, se echan en falta en la documentación acompañada elementos de los que pudiera desprenderse el estado que pudieran presentar los elementos que se sustituyeron y la causa que pudiera haber provocado la necesidad de sustituirlos. En la factura emitida se relaciona la sustitución de muebles de cocina y lavadero y de todos los electrodomésticos que pudiera acoger una cocina. No se distingue en ella el coste que corresponde a cada una de las partidas, lo que impide conocer el alcance de los daños en cada uno de los elementos. Tampoco se desprende de las fotografías que se unieron que existieran daños en el mobiliario de cocina que precisara de su íntegra sustitución, ni se fotografían ni especifican por el testigo las causas por las que no funcionaba ninguno de los electrodomésticos que se sustituyen, lo que impide valorar la causa de la pérdida que se invoca para situarla más allá del mero uso o transcurso del tiempo. La duración de ocho años de contrato de arrendamiento se presenta como elemento relevante en el deterioro de bienes como electrodomésticos. Tampoco puede obviarse que, como señala la parte apelante, en la obligación de responder de los arrendatarios habría de considerarse la depreciación que los electrodomésticos sufrieron por el mero transcurso del tiempo.

Se excluye por ello de la condena de los demandados la obligación de responder de 2.960,64 euros.

Como consecuencia de la estimación parcial de los recursos de la parte actora y de la parte codemandada la condena de los demandados alcanza al abono de 8.441,56 euros que se desglosa en:

-4.157,73 euros en concepto de rentas adeudas;

-94,96 euros en concepto de tasa de basura; y

-4.188,87 euros en concepto de reparación de daños.

SÉPTIMO.- En aplicación del artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la desestimación del recurso interpuesto por el codemandado D. Anton obliga a imponerle el pago de las costas causadas en esta alzada por su recurso, mientras que la estimación parcial de los recursos interpuestos por Dña. Claudia y por la parte actora, impide un pronunciamiento expreso respecto de las que han causado en esta alzada.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la pérdida del depósito consignado para la interposición del recurso que se desestima y la devolución de los constituidos para la interposición de los recursos que se estiman parcialmente.

Vistos los fundamentos jurídicos anteriores