Sentencia Civil 99/2024 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 4, Rec. 8/2023 de 05 de marzo del 2024

PRIMERO.- El procedimiento del que dimana el presente Rollo se inició con la demanda formulada por el procurador don Alberto Vall Cava de Llano, en nombre y representación de doña Gloria y don Nemesio, contra don Jacinto, en ejercicio de una acción de desahucio por precario.

Dicha demanda se fundamentó en las alegaciones siguientes: Que los actores son propietarios de la vivienda sita en Eivissa, DIRECCION000. Que dicha vivienda se alquiló, entre otros, a don Victorio, quien, a su vez, sin el conocimiento ni la autorización de los hoy actores la subarrendó al ahora demandado don Jacinto. Que, extinguido dicho contrato, la Sra. Gloria se vió obligada a interponer la correspondiente demanda de desahucio por expiración de plazo que dio lugar a los autos nº 12/2021 seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 d'Eivissa. Que, en tales circunstancias, el subarrendatario Sr. Jacinto contactó con los hoy actores manifestando estar interesado en el futuro arrendamiento de la vivienda que ya ocupaba y hacerse cargo de pagar la indemnización correspondiente a la renta mensual acordada con el arrendatario sr. Victorio hasta la recuperación de su posesión para, de esta manera , continuar ocupando la vivienda y tener un derecho de arrendamiento preferente frente a terceros. Que notificada la demanda al arrendatario Sr. Victorio, este procedió a la devolución de la posesión el día 15 de septiembre de 2021, circunstancia que resultó inmediatamente comunicada al juzgado. Que, en tales circunstancias, los Sres. Nemesio- Gloria propusieron al Sr. Jacinto formalizar un contrato de arrendamiento por el precio, plazo y condiciones que vienen recogidos en las comunicaciones que se acompañan. Que el demandado Sr. Jacinto ha ido dando largas hasta finalmente, aprovechando que consecuencia de lo manifestado ya ocupaba la vivienda, ha pretendido imponer a los arrendadores la renta, plazo y condiciones del contrato. Que, como consecuencia de lo manifestado, no han llegado las partes a formalizar ningún tipo de contrato de arrendamiento. Que de lo hasta aquí manifestado, resulta que el hoy demandado viene ocupando la vivienda propiedad de los actores sin haber aceptado formalizar ningún tipo de contrato y sin satisfacer por ello ningún tipo de renta. Que las cantidades recibidas a partir del mes de octubre (cuya devolución expresamente se ha ofrecido al demandado y que, de no aceptarse, se ingresaron en la cuenta de depósitos y consignaciones de este juzgado) no deben merecer tal consideración ya que se corresponden a la renta pactada por el hoy demandado con el anterior arrendatario Sr. Victorio cuando le subarrendó la vivienda.

Dicha demanda fue presentada en fecha 29 de noviembre de 2021.

En fecha 10 de marzo de 2022 se dictó decreto por el juzgado de Primera Instancia nº 1 de los d'Eivissa en el que se acordó admitir a trámite la referida demanda y emplazar al demandado para que la contestase.

El demandado contestó la demanda oponiéndose a la misma en base a las alegaciones siguientes; Que los arrendadores, como relata el hecho segundo de la demanda, arrendaron a don Victorio y éste subarrendó al hoy demandado pero con consentimiento de los arrendadores, el problema vino porque el Sr. Victorio a través de la mercantil Naisi Ibiza, S.L, de la que es el administrador, como arrendadora, y la mercantil de la que es administrador el Sr. Jacinto, C&O Holding Group, S.L, como arrendataria por un tiempo superior al contrato de arrendamiento entre los Sres. Gloria y Nemesio y el Sr. Victorio, es decir, el contrato de arrendamiento era de 1 de diciembre de 2017 a 30 de noviembre de 2020, y el contrato de subarriendo era de 2 de septiembre de 2020 a 31 de mayo de 2021, al comunicar los arrendadores al Sr. Victorio, la voluntad de no prorrogar su contrato, derivó el problema entre ambos, con la demanda de juicio verbal 12/2021. Que en ese devenir de circunstancias, los arrendadores se pusieron en contacto con el Sr. Jacinto, primero dejaron una nota debajo de la puerta de la vivienda objeto de alquiler, posteriormente hubo varias visitas por parte de los arrendadores con el hoy demandado, exponiendo las circunstancias con el Sr. Victorio y proponiéndole el acuerdo verbal de arrendamiento que cumplieron los meses siguientes, hasta el cambio en otoño de 2021, para seguir con el arrendamiento de forma directa (incluso ayudó a los demandantes en lo necesario para la demanda contra el Sr. Victorio y su salida de la vivienda junto con sus enseres y muebles) cosa que aceptaron, pero no como se relata en el hecho correlativo, ya que adjuntan unas propuestas posteriores y con exigencias muy superiores a las que acordaron en un primer momento, acompañándose como documento nº 3, relación de mails entre ambas partes, arrendador Sr Nemesio y arrendatario Sr. Jacinto, con suma importancia en el de fecha 18 de septiembre de 2021, en el que el Sr. Nemesio le dice al hoy demandado que las condiciones del contrato que firmarán, son las mismas que tenían con el anterior inquilino, que distan mucho de las pretensiones posteriores, siendo mucho más elevadas. Que el mail del Sr. Nemesio de 22 de septiembre de 2021, fecha anterior a las comunicaciones presentadas de adverso y a la subida de las pretensiones en el contrato de alquiler, manifiesta el demandante que a la firmeza de la sentencia de la demanda interpuesta contra el Sr. Victorio, se firmará el contrato, con las condiciones que se mencionan en el anterior mail. Que todo ello nos lleva que el Sr. Jacinto tenía un contrato verbal con los arrendadores, que nunca ha estado en precario, ya que se pactó verbalmente las condiciones, que por otra parte ofrece expresamente el Sr. Nemesio en el mail referenciado y que se esperaba firmar a la resolución del contencioso mantenido con el anterior inquilino Sr. Victorio. Queda totalmente claro en la relación de mails que aporta esta parte como documento nº 3; cadena de email desde 18 de mayo hasta 2 de junio de 2021, donde se ve que la relación entre ambas partes como arrendador y arrendatario es cordial y según lo acordado verbalmente. Mail de 18 de septiembre de 2021, donde queda patente el acuerdo verbal alcanzado y que se ratificará por escrito posteriormente. Mail de 22 de septiembre de 2021, donde el Sr. Nemesio le dice al Sr. Jacinto, cuando se ratificará por escrito lo pactado verbalmente. Mail de 20 de octubre de 2021, donde se ve que hay una comunicación fluida normal como arrendador y arrendatario, donde se reenvía un mail de la comunidad, para que el Sr. Jacinto tenga conocimiento de trabajos en la comunidad de propietarios donde vive. Que a todo ello hay que añadir los whatsapps entre la Sra. Gloria y el Sr. Jacinto que se acompañan como documento nº 4; aportándose como documento nº 5 para ratificar lo escrito en los whatsapps, los recibos de los suministros puestos a nombre del demandado, con ayuda de la arrendadora y que clarifican nuevamente el acuerdo verbal de arrendamiento entre ambas partes. Aportándose como documento nº 6 todos los recibos de las transferencias hechas en concepto de mensualidades, hasta que la arrendadora comenzó a devolverlos, fecha que concuerda con el cambio de pretensiones del contrato, queriendo romper así el contrato verbal alcanzado anteriormente. Por consiguiente el hoy demandado ocupa la vivienda de autos como arrendatario en virtud de un contrato verbal conforme lo estipulado en el Código Civil, art. 1262 y S.S y 1546 del mismo y S.S, ya que hay consentimiento por ambas partes de todo lo acordado y lo más importante el precio, como queda de manifiesto en el email del Sr. Nemesio; y según lo dispuesto en el art. 37 de la LAU, ambas partes pueden compelerse a la ratificación por escrito del acuerdo verbal de arrendamiento, hecho que como se constata en los whatsapps el Sr. Jacinto quería hacer cuanto antes, aún teniendo la seguridad de tener un acuerdo verbal de arrendamiento de vivienda. Que es con el cambio de parecer de la arrendadora en cuanto al precio del alquiler, cuando ellos rechazan las transferencias de las mensualidades, un año después de estar percibiéndolas.

SEGUNDO.- En la sentencia recaída en el primer grado jurisdiccional se estimó la demanda.

En el fundamento de derecho primero de la referida sentencia se hace costar lo siguiente:

"La parte actora ejercita en esta demanda acción de desahucio por precario de la vivienda sita en Ibiza, DIRECCION000 acumulada de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas devengadas y no

satisfechas por la parte demandada de la vivienda sita en DIRECCION001.

La parte demandada fundamenta su oposición en que el actor consintió el subarriendo a D. Victorio y este subarrendó a la parte demandada a través de la mercantil NAISI IBIZA S.L de la que es administrador el Sr. Victorio, como arrendadora y como arrendataria DIRECCION003. en virtud de contrato de arrendamiento de 1 de diciembre de 2.017 a 30 de noviembre de 2.020, el contrato de subarriendo es de 2 de septiembre de 2.020 a 31 de mayo de 2.021, el problema surgió cuando no se quiso prorrogar el contrato."

El Fundamento de Derecho segundo se refiere a la figura jurídica del precario.

El Fundamento de Derecho tercero al desahucio por falta de pago.

Y por último, en el Fundamento de Derecho cuarto se razona lo siguiente:

"De una valoración conjunta de las pruebas practicadas, concretamente documental e interrogatorios de las partes, resulta probado que la vivienda propiedad de los actores estuvo arrendada al SR. Victorio quien la subarrendó al demandado abonando este el importe de la renta.

Que en el año 2.021 hubo una sentencia de desahucio por la cual se desahuciaba al SR. Victorio, continuando en la posesión del inmueble el hoy demandado quien se negó a firmar el nuevo contrato de arrendamiento, abonando la misma renta que abonaba el anterior arrendatario y que no fue consentida por la parte actora, no habiendo contrato verbal alguno de las partes, por eso el demandado ostenta la condición de precarista disfrutando de la vivienda sin contrato y sin consentimiento de la parte actora, lo que nos lleva a estimar íntegramente la demanda."

TERCERO.- La representación procesal de la parte demandada se alzó contra las referidas sentencia y solicitó la revocación de la misma y que se dictara otra en su lugar en la que se desestimase la demanda.

CUARTO.- En el primer motivo del recurso de apelación la parte apelante se refiere al contenido del Fundamento de Derecho primero de la sentencia de instancia respecto al cual alega que en dicha sentencia se han infringido las normas y garantías procesales siguientes, pues no se ha tenido en cuenta nada de la documental aportada por esta parte. Del contenido de dicho Fundamento de Derecho se puede ver ya la primera vez que la juez "a quo" no tiene en cuenta la prueba aportada por esta parte.

En el motivo segundo del recurso, la parte apelante se refiere al contenido de los Fundamentos de Derecho segundo y tercero de la sentencia y alega que en el supuesto de autos la juez "a quo" no ha aplicado correctamente la jurisprudencia que cita en la sentencia al supuesto de autos. Y ello por cuanto la juez "a quo" no ha tenido en cuenta nuevamente toda la documental aportada por esta parte, de la que resulta claramente que el demandado, hoy apelante, no es precarista.

Por último la parte apelante combate los razonamientos contenidos en el Fundamento de Derecho cuarto, insistiendo en que la documental aportada acredita debidamente que el demandado no es precarista.

CUARTO.- En primer lugar debemos indicar que esta Sala debe convenir con la parte apelante que en el Fundamento de Derecho primero de la sentencia de instancia (que hemos transcrito en el Fundamento de Derecho segundo de la presente resolución) no se establece debidamente la cuestión litigiosa, tal y conforme ésta quedó planteada en la primera instancia, según la demanda y la contestación a la misma; Y conforme resulta de lo que ha quedado expuesto en el Fundamento de Derecho primero de la presente resolución.

En primer lugar, es evidente que en la demanda no se acumula a la acción de desahucio por precario, un desahucio por falta de pago y reclamación de rentas devengadas y no satisfechas.

Pero, por otra parte, tampoco los motivos de oposición formulados por el demandado en su contestación a la demanda a la acción de desahucio a precario ejercitada en la misma, son los que expone la juez "a quo" en dicho Fundamento de derecho primero de la sentencia de instancia.

QUINTO.- Conforme resulta del documento nº 2 aportado con la demanda en fecha 1 de diciembre de 2017, doña Gloria cedió en arrendamiento a don Victorio la vivienda sita en la DIRECCION000 de Eivissa, por el plazo de tres años y por el precio de 1.400 € mensuales; revisable anualmente conforme al IPC; además del pago de la referida renta el arrendatario debía satisfacer los gastos comunitarios y de basuras; y se obligaba a no ceder, subrogar, traspasar o subarrendar total o parcialmente la vivienda objeto del contrato.

Conforme resulta del documento nº 3 aportado con la demanda el procurador don Alberto Vall Cava de Llano, en nombre y representación de Gloria interpuso demanda de desahucio por expiración del término contra Don Victorio.

Y según el documento número cuatro aportado con la demanda en fecha 15 de septiembre de 2021 don Victorio declaró que hacía entrega de las llaves y con ello la posesión del piso sito en la DIRECCION000, d'Eivissa que tenía arrendado en virtud de contrato formalizado en fecha 1 de diciembre de 2017, con Dª Gloria. virtud de contrato de arrendamiento formalizado en fecha 1 de diciembre de 2017, con doña Gloria.

Según resulta del documento nº 5 aportado con la demanda en fecha 12 de noviembre de 2021 se remitió email por parte del abogado don Ramón Baradat a la dirección de correo DIRECCION002 en el que se comunicaba lo siguiente: Rechazaba la posibilidad de proceder al arrendamiento de la vivienda propiedad de nuestra clienta la Sra. Gloria que Ud. mantiene ocupada en virtud de previo contrato de subarriendo formalizado con don Victorio, por el precio y demás condiciones comunicadas, formalmente le requerimos para que:

1. Designe un número de cuenta donde proceder a la devolución de las cantidades por Uds. ingresadas tras la resolución del contrato formalizado con el Sr. Victorio (ingresos efectuados a partir del mes de octubre).

2. Proceda de inmediato al desalojo de la vivienda haciendo entrega en este despacho de las llaves de la misma.

Por consiguiente, conforme resulta del contrato de arrendamiento suscrito el 1 de diciembre de 2017 por doña Gloria, en concepto de arrendadora, y don Victorio, en concepto de arrendatario, el importe de la renta que debía satisfacer dicho arrendatario ascendía a 1.400 € mensuales, revisables anualmente conforme al IPC y además debía satisfacer los gastos de comunidad y los de basura; sin que dicho arrendatario pudiera ceder, subrogar, o subarrendar total o parcialmente la vivienda objeto del contrato.

La parte demandada, en su contestación a la demanda, para fundamentar la oposición a la demanda alega que acompaña como documento nº 3 relación de emails entre ambas partes, con suma importancia en el de fecha 18 de septiembre de 2021, en el que el Sr. Nemesio le dice al hoy demandado que las condiciones del contrato que firmaran, son las mismas que tenían con el anterior inquilino, añadiendo la parte demandada en su contestación que distan mucho de las pretensiones posteriores, siendo mucho más elevadas. Y que en el email del Sr. Nemesio de 22 de septiembre de 2021, fecha anterior a las comunicaciones presentadas por la actora y a la subida de la pretensiones en el contrato de alquiler, manifiesta el demandante que a la firmeza de la sentencia de la demanda interpuesta contra el Sr. Victorio, se firmará el contrato, en las condiciones que se mencionan en el anterior mail.

El contenido de los emails al que la parte demandada se refiere en su contestación a la demanda como fundamento principal de su oposición y de la prueba de la existencia de un contrato verbal de arrendamiento que, después, los arrendadores pretendieron modificar al formalizarlo por escrito, es el siguiente:

Email de fecha dieciocho de septiembre de 2021 remitido por don Nemesio a don Jacinto.

Hola Jacinto:

Estoy preparando un contrato, como quedamos, manteniendo las condiciones económicas que tenía el anterior hasta que tú entraste y no le agregaré el IPC que le correspondería a este último año, que sería el 3% más.

Prácticamente copiaré las condiciones del último que me hizo en marzo la inmobiliaria Cecilio, que son más prácticos y eficientes en este tipo de contratos y más actualizados.

Necesitaré, si eres autónomo, el último IRPF y si figuras como empleado las 2 últimas nóminas.

Esto el día de la firma del contrato.

Email de veintidós de septiembre de 2021

Hola Jacinto :

A la espera de la sentencia de juzgado, te envió el contrato que podemos firmar el 1 de octubre.

Nos faltaría hacer inventario, también que nos envíes las facturas de las reformas últimas realizadas y el IRPF del último año o 2 últimos años o 2 últimas nóminas.

Espero tu respuesta.

Según resulta del documento nº 5 aportado con la demanda la renta por la que se le ofrecía al demandado arrendar la vivienda de autos era por la cantidad de 1.430 € mensuales (actualizables según IPC); y por cantidades asimiladas: otros 65 € en concepto de comunidad de propietarios y basuras; por un plazo de duración de 5 años; fianza: una mensualidad (1.430 €); reconocimiento de derecho de adquisición preferente. Previsión de resolución anticipada si los Sres. Nemesio/ Gloria necesitan la vivienda para que la ocupe un familiar directo (primer grado); con preaviso de 3 meses.

Conforme hemos expuesto y resulta del contrato de arrendamiento de fecha 1 de diciembre de 2017 la renta pactada en dicho contrato fue la de 1.400 € mensuales, revisable anualmente conforme al IPC; y además el arrendatario debía abonar los gastos de comunidad y los de basura.

Por otra parte, lo que le comunica el Sr. Nemesio al Sr. Jacinto mediante el email de fecha 18 de septiembre de 2021 es que mantendrá las mismas condiciones económicas que tenía el anterior y que no le agregaría el IPC del último año que sería del 3% más.

Si ponemos en relación la renta y demás gastos pactados en el referido contrato de arrendamiento del 1 de diciembre de 2017 y lo indicado por el Sr. Nemesio al Sr. Jacinto en el email de 18 de septiembre de 2021, con las condiciones sobre la renta y demás gastos que se recogen en el antes referido documento nº 5 aportado con la demanda como contenido que debía recoger el contrato de arrendamiento que debían suscribir las partes, debemos concluir que, en manera alguna según pretendió la parte demandada en su contestación a la demanda y reproduce en esta alzada, las prestaciones económicas fueron más elevadas que las que se pactaron en el anterior arrendamiento, sino, antes al contrario, eran las mismas condiciones económicas que se pactaron en dicho anterior arrendamiento: el contrato de fecha 1 de diciembre de 2017.

Por consiguiente, no es cierto lo que pretende la parte demandada en su contestación a la demanda y que reproduce en esta alzada que se hubiese pactado verbalmente la cantidad que él pretende como renta mensual para la ocupación en arrendamiento de la vivienda de autos. Antes al contrario, debe considerarse debidamente acreditado que las condiciones económicas eran, conforme se indica expresamente y de manera clara en el propio email de 18 de septiembre de 2021 remitido por Nemesio al demandado y a cuyo email dicho demandado, hoy apelante, da suma importancia para pretender apoyar sus alegaciones, las mismas condiciones económicas que tenía el anterior arrendatario que, conforme resulta del contrato de arrendamiento de fecha 1 de diciembre de 2017, era por la renta de 1.400 € mensuales, revisable anualmente conforme al IPC, más los gastos comunitarios y los de basura. Y tales condiciones económicas son las que la propiedad reflejó en el contrato de arrendamiento, según resulta del contenido del documento n° 5 al que antes nos hemos referido, y que el hoy demandado-apelante se negó a firmar, pretendiendo que se había pactado de manera verbal el pago de una renta muy inferior a dicha cantidad, tal y conforme se alega en la demanda.

Por todo ello procede a desestimar el recurso de apelación y confirmar la sentencia de instancia.

SEXTO.- Al desestimar el recurso de apelación procede imponer las costas de esta alzada a la parte apelante ( art. 398.1 LEC).