Sentencia Civil 225/2023 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 4, Rec. 1023/2022 de 05 de mayo del 2023

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.- Planteamiento del recurso.

Se ejercita en el procedimiento acción de desahucio por falta de pago de la renta de un contrato de arrendamiento con fundamento, en síntesis, en os siguientes hechos:

1.- La entidad demandante tiene derecho de posesión sobre la vivienda sita en Son Saldina (Palma), CALLE000 nº NUM000.

Se corresponde con la finca registral NUM001, que es fruto de la agrupación de dos fincas: NUM002 y NUM003. Conforme a la certificación registral, la propiedad la ostenta D.ª María Virtudes, que fue cedida por la propietaria registral a la entidad Geficsa inversiones y Desinversiones, S.L.

2.- El 8 de septiembre de 2017 la demandante suscribió un contrato de arrendamiento de la vivienda con el demandado, fijándose una renta anual de 3.000 euros pagaderos en mensualidades anticipadas de 250 euros mensuales.

3.- El arrendatario ha incurrido en la falta de pago de la renta adeudando la suma de 11.000 euros, que se corresponden a las rentas de agosto a diciembre de 2018, enero a diciembre de 2019, enero a diciembre de 2020, enero a diciembre de 2021 y enero a marzo de 2022.

Se solicita que se dicte sentencia por la que se declare la resolución del contrato por incumplimiento del arrendatario, se fije fecha para el lanzamiento y se condene al demandado al pago de la suma de 11.000 euros por rentas adeudadas, así como a las que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta el desalojo definitivo.

La parte demandada se opuso a la demanda con base a los siguientes argumentos:

1.- Las rentas de los meses de agosto, septiembre y octubre de 2022 están satisfechas.

2.- Falta de legitimación activa de la entidad actora.

La edificación objeto del contrato de arrendamiento se encontraba en la finca NUM003, de la que fue titular la entidad actora y sobre la que se constituyó una hipoteca a favor del Banco Español de Crédito, hoy BBVA.

Esta finca se agrupó con la NUM002, propiedad de D.ª María Virtudes, pasando a formar la finca NUM001. D.º María Virtudes es la madre el administrador de la entidad demandante.

Ante el impago del préstamo hipotecario, se siguió procedimiento de ejecución hipotecaria en el que se dictó decreto de adjudicación en fecha 11 de abril de 2012, que se refiere a la participación de la entidad Geficsa en la total finca.

En fecha 8 de septiembre de 2017 se firmó contrato de arrendamiento, actuando la parte arrendadora como propietaria.

En fecha 17 de mayo de 2018 se expide por el juzgado mandamiento del título de adjudicación de la finca a favor del BBVA para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

En fecha 6 de septiembre de 2018, el BBVA interpuso demanda de juicio verbal por precario contra el demandado, en el que se opuso diciendo que no era precarista, sino arrendatario, ante lo cual el BBVA desistió de la demanda, lo que se acordó mediante auto de fecha 1 de julio de 2019.

En fecha 29 de octubre de 2018 el administrador de la entidad arrendadora remitió una carta en la que indica que el 78,866736% de la finca había sido inscrito a favor del BBVA, le hacía partícipe del cambio de titularidad y le indicaba que dejara de abonar la renta.

El documento privado de fecha 7 de marzo de 2017 que constituye el fundamento de su titularidad no encaja con la sucesión de hechos relatada, por lo que considera que ha sido creado para justificar una falsa titularidad.

Entiende la parte demandada que se está creando un artificio procesal para perjudicar los derechos del verdadero titular del arrendador, que no ha sido llamado a este procedimiento, el BBVA.

3.- Inadecuación del procedimiento por concurrencia de cuestión compleja.

En la sentencia dictada en primera instancia se excluye la concurrencia de cuestión compleja, dado que la única cuestión controvertida por la parte demandada es la relativa a la falta de legitimación activa para interponer la acción de desahucio, dado que la actora no era la titular de la finca objeto del contrato de arrendamiento. La legitimación activa corresponde a la parte demandante, que firmó el contrato de arrendamiento, cedió la posesión al arrendatario y ha venido percibiendo las rentas.

En la fecha de formalización del contrato de arrendamiento, no constaba inscrito en el Registro de la Propiedad el decreto de adjudicación dictado en el año 2012 en favor del BBVA, por lo que no constaba que la entidad hubiera adquirido el dominio, pues es necesaria la toma de la posesión.

En fecha 7 de marzo de 2017 la Sra. María Virtudes, titular registral de la finca NUM002, finca que quedó agrupada en la finca NUM001, cedió a la entidad Geficsa Inversiones y Desinversiones, SA, el uso de la finca en régimen de precario. Esta finca representa el 21,133264% del pleno dominio de la finca agrupada NUM001.

La finca objeto de autos lo es tanto de la Sra. María Virtudes como del BBVA, quienes integran una comunidad de bienes. Cualquiera de los comuneros tiene capacidad para ratificar la demanda, por lo que la acción está bien ejercitada.

Considera acreditado el pago de las rentas de agosto a octubre de 2018. Habiendo consignado el importe de la deuda pendiente de pago en fecha 20 de mayo de 2022, declara enervada la acción.

Frente a esta resolución ha interpuesto recurso de apelación la parte demandada, recuso que se basa en las siguientes alegaciones:

1.- La sentencia no ha contestado a todas las cuestiones planteadas por la parte demandada, por lo que vulnera el derecho a la tutela judicial efectiva, lo que daría lugar a la nulidad de la sentencia recurrida y la retroacción de actuaciones hasta el momento en que se dictó. Centra esta alegación en la falta de valoración de los pagos efectuados de las rentas correspondientes a los meses de agosto a octubre de 2018 para la valoración sobre las costas, así como de la falta de cobro o mora accipiendi.

2.- Errónea valoración de la prueba documental, que daría lugar a la estimación de la falta de legitimación activa, dado que la entidad verdaderamente propietaria de la vivienda arrendada es la entidad BBVA, lo que se oculta de forma intencionada para perjudicarla.

3.- Errónea valoración de las circunstancias concurrentes en el supuesto de hecho planteado y repercusiones que supondrá en el futuro frente a tercero la sentencia dictada en el presente procedimiento, lo que justifica la estimación de la excepción de inadecuación de procedimiento.

4.- Errónea valoración de la prueba al no valorar la falta de voluntad de cobro de la entidad arrendadora o mora accipiendi.

5.- Errónea valoración de la prueba que hace que no se contemple que la reclamación de cantidad no puede estimarse totalmente, puesto que en su día se incluyó la reclamación de tres mensualidades de renta que estaban abonadas.

SEGUNDO.- Incongruencia omisiva.

Se basa la petición de nulidad en una alegada falta de pronunciamiento sobre determinadas cuestiones planteadas por la parte demandada en su oposición a la demanda.

El art. 218.1 LEC establece la congruencia que deben guardar las sentencias sin apartarse de la causa de pedir. Según constante jurisprudencia ( SSTS de 5 de junio de 2013, RC 1450/2009; de 30 de abril de 2012, RC 652/2008; de 26 de marzo de 2012, RC 1185/2009; de 29 de enero de 2012, RC 2127/2009; de 7 de noviembre de 2011, RC 1430/2008; de 10 de octubre de 2011, RC 1331/2008; de 26 de octubre de 2011, RC 1345/2008; de 26 de mayo de 2011, RC 435/2006 y 23 de marzo de 2011, RC 2311/2006) el principio de la congruencia proclamado en el artículo 218.1 LEC exige que la sentencia resuelva absolutamente todas las cuestiones debatidas en el proceso, dando a cada una de ellas la respuesta suficientemente motivada que sea procedente.

La congruencia consiste en la necesaria conformidad que ha de existir entre el fallo de la sentencia y las pretensiones deducidas -teniendo en cuenta el petitum [petición] y la causa petendi [causa de pedir]- entendiéndose por pretensiones procesales las deducidas en los suplicos de los escritos de demanda y contestación -no en los razonamientos o argumentaciones que se hagan en los mismos- que constituyen su objeto, dándose la congruencia allí donde la relación entre estos dos términos, fallo y pretensiones procesales, no está sustancialmente alterada, sin que la mencionada relación responda a una conformidad literal y rígida, sino más bien racional y flexible, por ser finalidad, la de asegurar que todos los asuntos sometidos a la decisión judicial alcancen adecuada solución, poniéndose así fin al litigio.

El Tribunal Supremo ha declarado en sentencia de 14 de marzo de 2022 (ECLI:ES:TS:2022:939):

«un a sentencia es incongruente, si concede más de lo pedido por las partes ( ultra petita); se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes ( extra petita); se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ( citra petita), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita de la pretensión deducida; por el contrario, es perfectamente válido que dé menos de lo pedido ( infra petitum), lo que no constituye infracción de incongruencia, salvo que diera menos de lo admitido por la contraparte ( sentencias 604/2019, de 12 de noviembre; 31/2020, de 21 de enero; 267/2020, de 9 de junio; 526/2020, de 14 de octubre; 37/2021, de 1 de febrero y 751/2021, de 2 de noviembre).

Por otro lado, hemos señalado en la sentencia 460/2020, de 3 de septiembre que:

"[...] por regla general las sentencias desestimatorias no pueden incurrir en incongruencia, pues resuelven sobre todo lo pedido (así, sentencia 31/2020, de 21 de enero, con cita de las sentencias 131/2018, de 7 de marzo, 261/2018, de 3 de mayo y 297/2018, de 23 de mayo); que por ello las sentencias absolutorias solo serán incongruentes cuando la desestimación de las pretensiones deducidas por las partes se hubiera debido a una alteración de la causa de pedir o a la estimación de una excepción no opuesta por aquellas ni aplicable de oficio por el órgano judicial ( sentencia 722/2015, citada por la 622/2019) y, en fin, que no hay incongruencia omisiva cuando el silencio judicial puede interpretarse razonablemente como desestimación implícita (entre otras, sentencias 297/2018, de 23 de mayo, 453/2018, de 11 de julio, 661/2017, de 12 de diciembre, y 572/2017, de 23 de octubre)"».

Frente a la pretendida falta de pronunciamiento por el juez a quo la parte no utilizó los medios que tenía a su disposición para instar su subsanación, el complemento de sentencia previsto en el artículo 215.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En este sentido puede citarse por ejemplo la sentencia del Tribunal Supremo de 27 de abril de 2021 (ECLI:ES:TS:2021:1517):

«1. - El art. 215.2 LEC otorga a las partes una vía para instar la subsanación de la incongruencia de la sentencia, por omisión de pronunciamiento, ante el Mismo juez o tribunal que la dictó. Como declara la sentencia 411/2010, de 28 de junio:

"su utilización es requisito para denunciar la incongruencia de la sentencia en los recursos de apelación, conforme al artículo 459 LEC, y extraordinario por infracción procesal, conforme al artículo 469.2 LEC, de forma que la falta de ejercicio de la petición de complemento impide a las partes plantear en el recurso devolutivo la incongruencia omisiva ( SSTS de 12 de noviembre de 2008, RC n.º 113/2003 y 16 de diciembre de 2008, RC n.º 2635/2003)".

Doctrina jurisprudencial que hemos reiterado, entre otras, en las sentencias 712/2010, de 11 noviembre y 891/2011, de 29 de noviembre:

"ante la incongruencia por omisión, la recurrente tenía la posibilidad de denunciar en la segunda instancia esta infracción mediante el ejercicio de la petición de complemento de la sentencia que prevé el artículo 215.2 LEC - que utilizó para otras cuestiones- y que hubiera permitido su subsanación. No habiendo acudido a este procedimiento, la denuncia de esta infracción es inadmisible y, en el trance de dictar sentencia en que nos encontramos, debe ser desestimada ( STS de 16 de diciembre de 2008 [...])".

2.- En el presente caso, la demandante ejercitó, con carácter principal, la acción de responsabilidad por deudas ( art. 367 LSC) y, con carácter subsidiario, la acción de responsabilidad individual ( art. 241 LSC). La sentencia de primera instancia desestimó la primera pretensión, pero omitió en su fallo todo pronunciamiento sobre la segunda. La demandante denunció esa incongruencia omisiva en el recurso de apelación, a lo que la demandada opuso que no se había solicitado previamente la subsanación de esa infracción mediante el complemento de sentencia que prevé el art. 215 LEC. Al no acoger la Audiencia esa objeción y resolver la apelación, la recurrente denuncia ahora la infracción de los arts. 215.2 y 459 LEC, en relación con la interdicción de la arbitrariedad y la sujeción de los jueces al Derecho de los arts. 93 y 117.1 CE.

3.- El motivo debe prosperar. La petición del complemento de sentencia prevista en el art. 215.2 LEC, como hemos dicho, constituye una vía para instar la subsanación de la incongruencia omisiva de la sentencia, y su utilización, según hemos afirmado en las sentencias reseñadas, es requisito necesario para denunciar esa incongruencia tanto en el recurso de apelación ( art 459 LEC), como en el extraordinario por infracción procesal ( art. 469.2 LEC). Por ello, la falta de la petición de complemento cierra a las partes la posibilidad de plantear en la apelación la incongruencia por omisión de pronunciamiento. Al no haber respetado esta exigencia la Audiencia ha incurrido en la infracción procesal que se denuncia en los motivos».

No puede prosperar la petición de nulidad de alegaciones que formula la parte apelante, pues no procedió a instar la subsanación de la incongruencia por la vía de la petición de complemento establecida en el artículo 215.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

TERCERO.- Inadecuación de procedimiento.

En la sentencia de 325/2016, de 13 de octubre, dictada por la Sección 3ª de esta Audiencia Provincial, se indica:

«El artículo 447 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece en su apartado 2 que "No producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión ni las que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler o por expiración legal o contractual del plazo, y sobre otras pretensiones de tutela que esta Ley califique como sumarias".

La falta de efectos de cosa juzgada aplicada a juicios sumarios faculta a las partes a promover un juicio declarativo posterior en el que se pueda conocer de la compleja situación que no pudo resolver el proceso sumario y por la cual se desestimó la demanda ( Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 1992 y de 29 de febrero de 2000, entre otras muchas).

Como consecuencia de todo ello, el juicio de desahucio por falta de pago y por expiración del plazo resulta inadecuado cuando a lo largo del proceso sale a la luz la existencia de una cuestión compleja, esto es, una cuestión que, sin haber sido creada artificialmente por la demandada, revela la concurrencia de una situación en la que lo que enfrenta a las partes no es, únicamente, el pago o impago de las rentas, sino la existencia de relaciones contractuales cuyo examen y consecuencias exceden del marco del juicio de desahucio por falta de pago de las rentas o que exigen una declaración de derechos previa a poder dar satisfacción a la pretensión actora.

La inadecuación del procedimiento por la concurrencia de una cuestión compleja, si ésta es real y no un mero argumento defensivo, produce como efecto la desestimación de la demanda. Son cuestiones complejas las relativas a la propiedad o la condición de arrendadora de la parte demandante. Deben discernirse qué alegaciones son inconsistentes, poco fundadas o tienen escasa conexión con el objeto de debate, que deben ser rechazadas, de aquellas otras que se basan en alegaciones legítimas y suficientes para hacer al menos dudosa la actuación del demandante. La resolución de las cuestiones relativas a la concurrencia o no en el caso de la legitimación activa de las partes y a la existencia o no de un verdadero contrato de arrendamiento, excede los límites del procedimiento de desahucio y deben plantearse en un procedimiento declarativo y plenario».

Este tribunal comparte plenamente el criterio expresado en la sentencia objeto de recurso para rechazar la inadecuación del procedimiento. Lo que se discute por la parte demandada es la legitimación activa de la parte demandante, ofreciendo todos los datos para poder pronunciarse sobre la misma, por lo que la excepción fue correctamente desestimada.

CUARTO.- Falta de legitimación activa.

Reproduce la parte apelante los argumentos que utilizó en su escrito de contestación a la demanda, pero no hace una valoración de las razones que conducen al juez a quo a desestimar la falta de legitimación activa alegada.

Dispone el artículo 10 de la LEC:

«Serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso.

Se exceptúan los casos en que por ley se atribuya legitimación a persona distinta del titular»

La legitimación activa se deriva de la condición de arrendadora de la parte actora. El Contrato de arrendamiento lo firmó el demandante, como arrendador, y el demandado, como arrendatario. Es en virtud de ese contrato que han entrado en posesión de la vivienda objeto del contrato de arrendamiento y han abonado las rentas y demás gastos al demandante como arrendador.

Puede citarse en este sentido la sentencia dictada por la Sección 3ª de esta Audiencia Provincial en fecha 25 de febrero de 2005, en la que se señaló:

«La sentencia apelada rechaza la falta de legitimación alegada por el demandado en base a la condición de " arrendador" que ostenta el actor, condición que no puede ser negada a la vista del contrato de arrendamiento aportado a los autos y que no ha sido impugnado. Comparte la Sala el acertado razonamiento del juez "a quo", ya que resultando indiscutido que el Sr. Feliciano ostenta la condición de " arrendador", y, por tanto, la legitimación activa para ejercitar la acción de resolución del contrato de arrendamiento recae sobre él, dado que la relación jurídico material objeto del proceso es el contrato locativo. Debe recordarse que es pacífica doctrina jurisprudencial - de la que son muestra las sentencias citadas en la sentencia apelada, así como las de 13 de marzo de 1963 y 6 de octubre de 1965 - la que viene proclamando que en el pleito sobre resolución o extinción del contrato de arrendamiento, no se ejercita un derecho real, sino personal ya que deriva del contrato que le dió vida, derecho de resolución que tiene el arrendador, sea o no propietario de lo arrendado, sin que pueda el arrendatario negar la legitimación a la persona con la que contrató. Por último, debe reseñarse que no se ha practicado prueba alguna que acredite la alegada oposición de la usufructuaria al desahucio promovido».

Se justifica la cesión de una parte de la total finca en la que se encuentra la vivienda objeto del contrato de arrendamiento por parte de su titular, la Sra. María Virtudes, madre del administrador de la entidad demandante. Aun cuando la parte apelante pone en duda la realidad de dicho documento, no existe prueba que contradiga la realidad de la cesión.

Ningún argumento se ofrece en el recurso que contradiga lo que se expone en la sentencia recurrida sobre la comunidad de bienes y la legitimación de cualquier comunero para actuar en beneficio de la comunidad.

Debe también mencionarse que la parte demandada esgrimió el contrato de arrendamiento en el que se funda la demanda para oponerse a la demanda que la entidad BBVA le interpuso de desahucio por precario, procedimiento del que desistió. Ello supone un reconocimiento de la existencia de una relación arrendaticia.

QUINTO.- Falta de voluntad de cobro de la entidad arrendadora.

De la lectura de la contestación a la demanda no puede extraerse que éste fuera un motivo de oposición alegado a la reclamación que se le dirige. Se hace referencia a la carta que le fue remitida por la arrendadora en fecha 28 de octubre de 2018 por la que se le solicitaba que dejara de abonar la renta. En la sentencia se hace mención de los documentos aportados en el acto de la vista que justifican que con posterioridad se procedió a requerir de pago a la arrendataria, sin que conste manifestación alguna en contrario por parte del arrendatario. Tales documentos fueron presentados en el acto de la vista y tienen amparo en lo establecido en el artículo 265.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por cuanto se aportan a la vista de la documentación aportada junto con la contestación a la demanda.

La realidad de los requerimientos ha sido refrendada a través de la testifical practicada, entre la que cabe destacar la del anterior letrado de la entidad demandante, que ayudó al demandado cuando el BBVA le interpuso la demanda de desahucio por precario y quien manifestó que el inquilino se comprometió a pagar las rentas.

SEXTO.- Costas en primera instancia.

Alega la parte recurrente que no se ha tenido en cuenta que las rentas correspondientes a los meses de agosto a octubre de 2018 se encuentran abonadas, lo que justificaría la no imposición de costas.

No puede aceptarse la alegación de la parte apelante por cuanto alega el pago de tres mensualidades de renta de un total de 44 mensualidades que se reclamaban, por lo que la estimación debe calificarse como sustancial.

El Tribunal Supremo en sentencia de 18 de julio de 2013 ha señalado:

«El carácter sustancial de la estimación de la demanda ha sido tomado en consideración por esta Sala cuando, al estimar un recurso extraordinario y anular o casar una sentencia, ha debido asumir la instancia y pronunciarse sobre las costas de primera instancia, para justificar la imposición de costas a aquel contra el que se ha estimado en sus aspectos más importantes, cualitativa o cuantitativamente, la pretensión ejercitada. Como declara la sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo núm. 606/2008, de 18 de junio, recurso núm. 339/2001, esta Sala en anteriores ocasiones ha estimado procedente la imposición de costas en casos de estimación sustancial de la demanda. Así, entre otras, en las Sentencias de 17 de julio de 2003, 24 de enero y 26 de abril de 2005, y 6 de junio de 2006. Como se reconoce en la Sentencia de 14 de marzo de 2003, esta Sala ha mantenido a los efectos de la imposición de costas, la equiparación de la estimación sustancial a la total».

Esta resolución ha sido citada en otras posteriores, como la más reciente de 16 de marzo de 2021.

SÉPTIMO.- Costas en la apelación.

Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y siendo la presente resolución desestimatoria del recurso de apelación, serán a cargo de la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la pérdida del depósito consignado para recurrir.