Sentencia Civil 501/2023 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 3, Rec. 611/2022 de 05 de septiembre del 2023

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que es objeto del recurso, en lo que no se opongan a los que se dirán.

PRIMERO.- En la demanda instauradora del presente litigio, la parte actora sostenía que en fecha 15.01.1998 suscribió con el GOVERN de Les Illes Balears contrato de arrendamiento sobre cinco locales y sus parkings anexos, con una duración inicial de 10 años. Dicho contrato se prorrogó finalizando en fecha 31.08.17. Fue entonces cuando observó que los inmuebles arrendados se encontraban en muy malas condiciones. En concreto, se sostiene en la demanda que el Govern había llevado a cabo obras estructurales sin consentimiento alguno de la propiedad, siendo así que a la restitución de la posesión no se devolvieron los locales a su estado anterior con el grave perjuicio que ello supone. Y sin que, a pesar del requerimiento previo amistoso, a día de hoy se haya procedido a dicha reparación o reintegro. Estas obras estructurales han provocado la inutilidad o inhabilidad de, al menos, uno de ellos para servir a su fin, esto es, para que pueda volver a ser arrendado, por cuanto carece de elementos necesarios para ello. Obviamente, las modificaciones efectuadas por la parte demandada durante su posesión de los locales fueron de considerable envergadura y magnitud y han alterado de forma sustancial la configuración inicial de los mismos, en claro perjuicio de la demandante. Y la entrega o devolución de la posesión se realizó sin haberlos devuelto a su situación anterior, ni reparado previamente los desperfectos ocasionados por el Govern, sin que tampoco a posteriori lo haya hecho.

Finalmente, concretaba la actora en su demanda que la reparación de los desperfectos causados por la demandada, esto es, el coste de los trabajos y obras necesarios para devolver al estado inicial los locales, se ha valorado en la cantidad de CIENTO CUARENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS VEINTIOCHO EUROS CON CINCUENTA Y CINCO CÉNTIMOS (149.728,55.-€) s.e.u.o., según se desprende del dictamen pericial emitido por el Arquitecto D. Pedro Jesús.

Y, sin perjuicio de lo anterior, se sostenía también en el escrito rector del procedimiento que, a la fecha de finalización del contrato de arrendamiento, el demandado había dejado impagado el importe de SIETE MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y DOS EUROS CON QUINCE CÉNTIMOS (7.432,15.-€), en concepto de gastos de Comunidad, cuyo pago también se reclama.

La parte demandada hizo, en principio, referencia a la prescripción de la acción ejercitada; y, en cuanto al fondo del asunto, afirmó lo siguiente: Con anterioridad a la firma del documento contractual esta parte informó a la demandante de que el fin del arrendamiento era establecer en dicho edificio el grueso de la Conselleria, distribuyendo y destinando los locales arrendados a oficinas y dependencias de la Administración de la CAIB. Para ello, la demandada entregó previamente el plano de distribución de los locales a la arrendadora (como así consta

en la cláusula novena), y la demandante autorizó expresamente y por escrito la realización de las obras de adaptación de los locales para la finalidad referida en la cláusula segunda del contrato (oficinas y dependencias de la Administración de la Comunidad Autónoma). Además, la demandante el 1 de junio de 2012 autorizó de nuevo la realización de obra. También se pactó entre la actora y la demandada que las obras de adaptación pasarían a beneficio de los inmuebles, sin que la CAIB pudiera reclamar indemnización alguna por este concepto. No existe obligación de restituir alguna, ya que la actora era conocedora y autorizó las obras e instalaciones que se iban a realizar desde la firma del contrato de arrendamiento, habiendo reflejado en este las partes, por escrito, su voluntad de que las mismas pasaran a beneficio de los inmuebles. La voluntad expresa de las partes contratantes era que las obras e instalaciones quedaran en beneficio del propietario, como así consta en el propio contrato de arrendamiento.

Añade que la hoy demandada hizo las obras imprescindibles para destinar los locales al fin convenido, de modo que la alteración, consentida por el arrendador por

escrito (como así se refleja en el contrato de arrendamiento) y la autorización ulterior expresa y también por escrito, no ha generado un perjuicio a la parte actora, ya que, de una situación inicial carente de instalaciones y conformada únicamente por un suelo técnico y falso techo (como así figura en el propio contrato), se pasó a adecuarse el local para su perfecto funcionamiento, sufragando íntegramente la demandada las obras e instalaciones (las cuales se debían quedar en beneficio de la propiedad, sin que la arrendataria pudiera reclamar indemnización alguna por ese concepto, como así también dispone el contrato de arrendamiento).

Todas las obras e instalaciones fueron costeadas íntegramente por la demandada -salvo la instalación inicial del aire acondicionado-. Los contratos de arrendamiento establecían que, a la finalización de los mismos, las obras que realizara la CAIB pasaban en beneficio del inmueble, sin establecer ningún coste adicional para la arrendataria por su resolución.

Los 157.160,70 euros totales que se reclaman a través de la demanda, provienen de diversas causas de pedir. Por un lado, reclama la actora 149.728,55 euros para "devolver al estado inicial los locales del Edificio Orisba II" con base en el informe de D. Pedro Jesús. Considerando la demandada que el autor del informe desconoce, tanto el estado inicial de los locales, así como la expresa voluntad de las partes plasmada en el contrato. Asimismo, el informe adolece de una enorme indeterminación, siendo los montantes contenidos en este absolutamente desproporcionados e injustificados. Tampoco concreta cómo concluye que la responsabilidad es imputable a la demandada. Finalmente, en cuanto a los gastos de Comunidad reclamados, sostiene la demandada que no se debe ninguna cuantía en los conceptos que se mencionan, ya que la demandada no estaba obligada a abonar los gastos por importe de 7.432,15 euros.

SEGUNDO.- La sentencia de instancia comenzó desestimando la alegación de la prescripción, dado que la acción ejercitada no es extracontractual sino contractual, por lo tanto no rige el plazo de un año para la interposición de la demanda sino el plazo general del art. 1.964 del Código Civil (CC). Y, seguidamente, entró al fondo del asunto y desestimó la demanda principal por entender que las alteraciones llevadas a cabo en los locales de la actora estaban autorizadas por el contrato de arrendamiento y, además, fueron conocidas por la propiedad y asumidas por esta. No obstante, sí estimó la demanda en cuanto a la segunda petición, relativa a la reclamación de cantidades adeudadas por la arrendataria a la arrendadora actora. Por lo que se estimó en parte la demanda sin pronunciamiento en costas.

Los argumentos judiciales, merced a los cuales se desestimó la petición principal, desestimación sobre la que recae el recurso de apelación, son seguidamente transcritos por la Sala en sus principales puntos al objeto de ilustrar debidamente el debate litigioso:

"Para resolver esta cuestión es necesario determinar cual es el marco jurídico aplicable al caso. De acuerdo con el art. 4.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos los arrendamientos para uso distinto de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, y sólo en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Por lo tanto, es necesario acudir en primer lugar al contrato suscrito entre las partes en fecha 15/01/1.998, y en concreto a las siguientes cláusulas:

- Segunda: "las estancias arrendadas deberán destinarse a servicios propios de la arrendataria, es decir, en este caso a oficinas y dependencias de la Administración de las Comunidades Autónomas."

- Tercera: "el arrendador autoriza al CAIB a la realización de las obras de reforma y adaptación de los inmuebles para la finalidad referida en la cláusula anterior si bien no podrá el arrendatario reclamar indemnización por este concepto, pasando las obras en beneficio de los inmuebles."

- Sexta: "el arrendatario no podrá llevar a cabo en los inmuebles arrendados obras o modificaciones de tipo alguno sin expresa autorización del arrendador. Si el arrendatario efectuase obras o mejoras en los inmuebles de referencia no podrá reclamar indemnización ni compensación alguna por ellas al término del contrato."

- Novena: "los inmuebles descritos se arriendan en perfecto estado de conservación, totalmente diáfanos, con suelo flotante, techo practicable y un aseo. El arrendador se compromete, de acuerdo a los planos de distribución interior que presenta el arrendatario a hacer la instalación completa de calefacción y aire acondicionado en dichos inmuebles."

Interpretando el contrato de conformidad a los artículos 1.281 y siguientes del Código Civil , resulta lo siguiente:

- 1- La arrendadora era conocedora del destino que se iba a dar a los inmuebles arrendados, que era el de oficinas y dependencias de la CCAA. Así pues, desde un primer momento era previsible que la arrendataria acometiera obras de cierta envergadura, ya que la creación de "oficinas y dependencias" exige reformas necesarias para dar un tratamiento unitario a todos los locales objeto de arrendamiento.

- 2- La arrendadora autorizó la realización de las obras necesarias de adaptación de los inmuebles a la finalidad pretendida. Existe una autorización inicial que es la del contrato y una autorización posterior de 01 /06/ 2012, en la que la propiedad autorizó por escrito a la arrendatarias para realizar una serie de obras consistentes en instalación de mamparas separadoras, instalación y reubicación de equipos de aire acondicionado, remodelación de instalaciones eléctricas y colocación de cajones de yeso. La única precisión que introdujo la propiedad en su autorización es que las reformas contaran con las licencias oportunas. Por lo tanto, la propiedad era plenamente consciente de la naturaleza de las obras que se iban a realizar, prestando un consentimiento expreso.

- 3- Además, de acuerdo con el apartado segundo de la cláusula novena, el arrendador contó con los planos de distribución interior desde el mismo momento de la firma del contrato. Estos planos eran necesarios para que la arrendadora acometiere las obras de instalación de aire acondicionado y calefacción a las que veía obligada por contrato. Y parece que se trata de una sola instalación de aire acondicionado y calefacción para todos los inmuebles arrendados. En consecuencia, el hecho de que el Govern realizara reformas en modo alguno puede calificarse como sorpresivo.

- 4- Así pues, estaba claro que al terminar el arrendamiento, los locales tendrían distinta fisonomía al haberse realizado obras de envergadura para transformar los locales arrendados en dependencias administrativas. Por lo tanto, la necesidad de una ulterior adaptación, así como el coste del mismo era un hecho absolutamente previsible desde la misma firma del contrato. Y esta circunstancia debía ser asumida por una de las dos partes.

- 5- En este estado de situación, las partes destinaron una cláusula a prever las consecuencias de tales obras en sentido contrario a lo estipulado en el art. 1.561 del Código Civil . Es decir, no se pactó que la arrendataria debería devolver el inmueble en su estado original sino todo lo contrario.

Ø Esta premisa está excluida del contrato, puesto que en él se previó que la arrendataria no tendría derecho alguno a indemnización por este concepto y que las reformas quedarían en beneficio de la propiedad.

Ø Por lo tanto, la dicción literal del contrato excluye la obligación de reponer los locales al estado original, a pesar de que la arrendadora era plenamente consciente de que se iban a realizar obras.

Ø Esto fue lo acordado por las partes en el libre ejercicio de su autonomía de la voluntad, obligando a todo aquellos que sea consecuencia natural de lo pactado de conformidad con el art. 1.258 del Código Civil .

- 6- Ni en el contrato, ni cuando se autorizó la reforma en el 2021 ni con carácter previo a la finalización del contrato en el año 2017 la propiedad requirió a la arrendataria que dejara el objeto de arrendamiento en el estado inicial ( art. 1.282 del CC ), en plena coherencia con el tenor literal del contrato."

Sentado lo anterior, la sentencia pasó a profundizar sobre si las obras realizadas por el Govern suponen un incumplimiento contractual por exceder de lo previsto en el contrato, precisando que, en la página séptima de la demanda, se hace referencia a que la demandada ha alterado de forma sustancial la configuración inicial en claro perjuicio de la actora. Aspecto que no atendió la sentencia por entender que la parte actora no había probado tal alteración sobre la base del plano original, cuya aportación a los autos entiende que correspondía a la actora. Precisando al respecto la resolución de instancia que:

"Para ello, hubiera sido esencial contar con el plano de distribución interior al que se refiere la cláusula novena del contrato para así haber podido comparar si las obras realizadas por la demandada exceden de lo pactado. Y será la parte actora quien deba sufrir las consecuencias de su omisión probatoria puesto que estos hechos forman parte esencial de la pretensión de la parte actora ( art. 217 de la LEC )."

Seguidamente, con relación al dictamen pericial de D. Pedro Jesús, considera la sentencia que parte de una premisa errónea "puesto que la finalidad del dictamen es la valoración de los trabajos necesarios para devolver el inmueble a su estado inicial, y esto es una finalidad inasumible puesto no que no fue lo pactado por las partes. En este informe se dice realizar la valoración de las obras necesarias para devolver los locales al estado inicial, como las patologías constructivas debidas al mal uso o la falta de mantenimiento de dichos locales. No obstante, respecto a éstas últimas no concreta las que pudieran ser debidas a un mal uso o a una falta de mantenimiento, más allá del genérico "10 % de incremento de precio por pequeñas reparaciones" sin detallar cuáles son, ni concretar las partidas ni su presupuesto desglosado. Por esta falta de concreción, se tiene por no probadas las partidas referentes a un mal uso o falta de mantenimiento."

En lo que respecta a las demás partidas, la sentencia consideró que "todas ellas tienen por finalidad devolver los locales al estado anterior, tal y como está rubricado en el dictamen. A modo de ejemplo se presupuesta el desmontaje de mamparas, del suelo técnico, del falso techo, instalación eléctrica, etc. En él llama la atención que también se presupuesta la instalación de climatización cuando consta en el contrato que fue la propiedad quien asumió esta obligación. En definitiva, todas las partidas presupuestadas están relacionadas con la reposición de los inmuebles a su estado original y este hecho carece de amparo jurídico."

Por todo ello, y considerando que no obraba en autos prueba del incumplimiento contractual de la demandada, la sentencia desestimó la petición principal, concediendo solo la relativa a la reclamación de 7.432,15 euros en concepto de gastos relacionados con el arriendo y pendientes de pago, concretados en: Residuos, IBI, Factura de la Comunidad, los cuales fueron judicialmente atendidos explicando que, de acuerdo con la cláusula quinta del contrato: "serán a cuenta y cargo del arrendatario todos los gastos correspondientes ... el impuesto sobre bienes inmuebles, portería, vigilancia, así como los diversos gastos que pudieran dimanarse de los inmuebles arrendados. En cuanto a los residuos y el IBI, el propio tenor literal del contrato ( art. 1281 CC) los incluye como gastos debidos, razón por la que debe accederse al pago de estas cantidades. ..."

Por lo tanto, se estimó parcialmente la demanda por la suma de 7.432,15 euros, más los intereses legales desde la interpelación judicial, sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas procesales.

Frente a dicha resolución fue interpuesto recurso de apelación en base a los motivos que seguidamente se analizarán.

TERCERO.- Sostiene la parte apelante, en primer término, que la sentencia es incongruente porque "no se ejercita la acción por incumplimiento de las cláusulas del contrato, sino por infracción del art. 23 LAU y del CC en los términos vistos."

Alegato que no puede ser atendido por la Sala en la medida en que la parte accionante no puede limitar la aplicación del Derecho a los preceptos que le convienen, por estar estos integrados en un ordenamiento jurídico global, en el que, tal y como explica la sentencia a la hora de concretar el "marco jurídico aplicable al caso", de acuerdo con el art. 4.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, los arrendamientos para uso distinto de vivienda "se rigen por la voluntad de las partes, y sólo en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.". Por lo tanto, a partir de tal normativa y del propio principio dispositivo que rige el derecho civil, el principal elemento jurídico que rige las obligaciones contractuales y, en concreto, en lo que es objeto de este debate, es el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en lo que a las cláusulas relativas a obras se refiere, y, por lo tanto, no existe incongruencia. Bien entendido que, además, no hay incongruencia cuando el Juez aplica el derecho en atención al principio "iura novit curia".

Por lo tanto, este motivo ha de ser desestimado, viniendo al caso referir que, tal y como recuerda la sentencia del Tribunal Supremo de 26 septiembre 2007:

«la incongruencia, como tantas veces ha dicho esta Sala, ha de resultar de la comparación entre lo postulado en el suplico de la demanda y los términos del fallo combatido ( SSTS 16 de febrero y 17 de mayo de 1984 , 6 y 20 de febrero de 1986 , 26 de junio de 1987 , 22 de abril , 9 de mayo y 12 de noviembre de 1988 , 17 de julio de 1989 , 15 de febrero , 5 de octubre y 14 de diciembre de 1992 , etc.), sin que su exigencia alcance a los razonamientos expuestos por las partes, ( SSTS 20 de marzo de 1986 , 30 de abril y 13 de julio de 1991 , 22 de septiembre de 1994 , etc.), pues, como ha dicho la reciente Sentencia de 16 de mayo de 2007 , el deber de congruencia se resume en la necesaria correlación que ha de existir entre los pedimentos de las partes oportuna y convenientemente deducidos y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir, o hechos en que se fundamenta la pretensión deducida ( SSTS 1 de febrero de 1999 , 24 y 28 de junio y 28 de octubre de 2005 , 1 de febrero , 27 de septiembre , 24 de octubre , 30 de noviembre , 12 y 18 de diciembre de 2006 , 28 de febrero y 16 de marzo de 2007 , entre otras)». En igual sentido, las sentencias de 17 enero y 5 abril 2006 señalan que «la incongruencia como vicio interno de la sentencia existe cuando se concede más de lo pedido por el actor o menos de lo aceptado por el demandado, se aprecian excepciones no opuestas por la parte demandada, salvo que resulten estimables de oficio, o se altera por el Tribunal la causa petendi" como fundamento jurídico-fáctico de las peticiones deducidas en el proceso, generando la consiguiente indefensión para la otra parte; supuestos a los que cabe añadir la falta de resolución sobre alguna de las pretensiones oportunamente deducidas por las partes».

Adviértase que, en sintonía con el propio razonamiento judicial, se concede por ejemplo el "IBI" a la parte arrendadora, o gastos de Comunidad, por haber sido así contractualmente pactado, sin tener en consideración que el "IBI" o los gastos de Comunidad son, en principio, de cargo de la propiedad, no del arrendatario. De modo que, al igual que en lo que interesa a la actora es el contrato y no la normativa general la aplicable, también en lo que no le interesa deberá asumir la misma consecuencia.

CUARTO.- Seguidamente, reitera la actora-apelante sus consideraciones de instancia en orden a que, en cuanto a "las obras ejecutadas durante el periodo de alquiler se ha demostrado que no fueron autorizadas por la propiedad contrariamente a lo establecido en la sentencia. Dichas obras, acreditadas con las periciales de los Sres. Alexander y Pedro Jesús e incluso los informes de los técnicos de la Conselleria, con las testificales e incluso en la propia contestación a la demanda, consistieron, en resumidas cuentas, en la unión de distintos locales de distintos propietarios modificando sus accesos y superficies, la modificación o eliminación de paredes y accesos, la alteración de su configuración así como fueron entregados, la inhabilitación de instalaciones propias y autónomas que tenían los despachos al ser entregados procediendo a sustituirlas por una instalación generalizada de electricidad y aire acondicionado común para todos los despachos alquilados por la Conselleria en todo el edificio (no sólo los de mi mandante). Y también se ha reconocido, y por tanto es pacífico, que la Conselleria no desmontó o no deshizo todas esas alteraciones significativas entendiendo que eran mejoras y que estaba amparada por lo dispuesto en el contrato y/o que estaban autorizadas, como también así lo ha entendido la Jueza de instancia. Pero ello no es así."

Asimismo, expone la representación procesal de la parte apelante su disconformidad con la sentencia cuando dispone (vid. FD 5º): "En concreto, en la página séptima de la demanda se hace referencia a que la demandada ha alterado de forma sustancial la configuración inicial en claro perjuicio de la actora. Para ello, hubiera sido esencial contar con el plano de distribución interior al que se refiera la cláusula novena del contrato para así haber podido comparar si las obras realizadas por la demandada exceden de lo pactado. Y será la parte actora quien deba sufrir las consecuencias de su omisión probatoria puesto que estos hechos forman parte esencial de la pretensión de la parte actora ( art. 217 LEC)".

Manifestando la recurrente, respecto de dicha reflexión judicial, que: "la carga probatoria de aportar ese inexistente plano de distribución, que además sería a efectos de la instalación del sistema de aire acondicionado en los despachos alquilados, es de la demandada puesto que ella es quien alega que lo hecho y, por tanto, conocido por mi mandante, era lo que está en ese inédito plano. A ella le correspondía su aportación, no a mi mandante que ya hemos visto el tipo de acción que ejercita y el contenido de la tutela judicial que solicita."

Por todo ello, concluye la apelante con la petición de estimación plena de la demanda, aportando en su respaldo los argumentos contenidos en los puntos siguientes (el subrayado es de la Sala):

"Si Inversiones Pascual cedió cinco despachos acotados con sus paredes y accesos, y con una determinada configuración, así deben serle devueltos y si no, y si tampoco se atiende a las reclamaciones amistosas previas, debe ser condenada al pago de la suma con la que proceder a lograr esa configuración.

Mi mandante tiene derecho, y ello quiere, a tener los despachos que cedió el alquiler y no un trozo de la planta cuarta según al antojo del arrendatario. No quiere un espacio diáfano común con otros despachos. Si un despacho tenía una puerta de acceso aquí o un aseo allí y estaba físicamente delimitado y separado del resto de despachos, así debió ser devuelto ese despacho.

Y si tenía unas instalaciones privativas, como se ha acreditado que tenían los cinco despachos alquilados, así debe ser recuperado cada uno de ellos y no con instalaciones comunes a otros despachos que hace que sean inservibles para su uso individualizado.

Interesa destacar una testifical que ni siquiera se menciona e la sentencia, por la contundencia y claridad de sus manifestaciones, como es la testifical del perito Sr. Benjamín, arquitecto del edificio: todos los despachos tenían instalación eléctrica propia y finalizada; tenían preinstalación de aire acondicionado; en cada planta del edificio había locales con ventilación al patio de forma que cada propietario pudiera instalar allí las bombas de aire (los aparatos exteriores) de cada sistema de calefacción de cada despacho en particular; la Consellería hizo una instalación de A/A arriba y daba a todos; cada local tenía un aseo con suministro de agua; cada despacho tenía un cuadro de mandos y de éste, una derivación individual al cuadro eléctrico que cada uno tenía en el sótano. No había interconexión entre los distintos despachos. Y antes nos responde que todas las instalaciones y suministros de cada despacho estaban en funcionamiento a la terminación del edificio.

Inversiones Pascual lo único que quiere es recibir sus despachos o locales, los que cedió en alquiler perfectamente delimitados en su forma y extensión u ocupación. No otra cosa distinta que es lo que ha sucedido.

En efecto, los inmuebles que se han devuelto no son como los entregados porque no son aptos para su explotación u ocupación individualizada que es como se alquilaron. Los devueltos no cumplen con la normativa de baja tensión eléctrica, no cumplen para poder renovar la cédula de habitabilidad. Se trata de locales con espacios o recintos indeterminados por cuanto están abiertos a los lados hacia los colindantes, habiéndose eliminado paredes divisorias y, por tanto, modificados en su espacio y ocupación no son los locales de los metros cuadrados que constan en el Registro.

Recuperamos la posesión, pero ciertamente no la disponibilidad como entes inmobiliarios tal cual estaban determinados. Es un gravísimo perjuicio que la actora no tiene la obligación de soportar por mucho que se trate la inquilina de una Administración público o por mucha finalidad administrativa se le haya dado. Se trata de respetar el contrato, el Código civil y la LAU."

QUINTO.- Ante dichas alegaciones, que afectan al grueso de la reclamación en que se fundó la demanda, aprecia la Sala que la parte actora introduce en un mismo grupo de pretendidas infracciones, las que afectarían a modificaciones entre los propios cinco locales alquilados a la actora, en tanto en cuanto considera que la demandada ha incumplido el contrato de arrendamiento al no entregar la posesión de estos inmuebles en su estado original, habiendo incluso tirado tabiques y modificado infraestructuras de abastecimiento; y, por otro lado, aquellas modificaciones que afectarían a lo mismo pero vinculando locales de la actora con locales de terceros, también arrendados a la misma Administración pública. Es decir, no disecciona en su demanda una y otra cosa, como si tuviera la misma entidad una alteración interna, entre si, de los locales arrendados a la demandante, y una alteración externa que abarque locales ajenos al contrato de autos mezclando con ellos los espacios y las instalaciones.

Para la Sala, no es lo mismo una y otra alteración. La primera, la alteración entre si de estructuras y servicios de suministros acontecida entre los cinco locales arrendados, mezclando eventualmente unos y otros, sí resulta contractualmente aceptada y, por lo tanto, debe el arrendador asumirla sin poder exigir a la arrendataria la restitución a la situación anterior, lo cual está correctamente abarcado por los cumplidos razonamientos judiciales transcritos por la Sala en el Fundamento jurídico segundo, y cuya razón de ser no ha sido desvirtuada en el recurso -de hecho, en la mayor parte de los casos tales argumentos no han sido propiamente atacados-. Y, por otro lado, están las alteraciones que supongan una confusión de espacios, estructuras y servicios o suministros acontecida entre cualquiera de los cinco locales arrendados a la actora y terceros locales correspondientes a arrendamientos de la Administración con otros arrendadores en el mismo inmueble. Estas últimas alteraciones es notorio que afectan a elementos no previstos en el contrato de autos en tanto en cuanto, ni se prevén propiamente ni podían preverse al no abarcar dicho contrato a terceros, sino solo a los hoy litigantes.

Cabe referir, en dicho sentido, que no se comparte por la Sala la conclusión judicial relativa a que la parte actora no habría probado la entidad de las alteraciones (según precisa la resolución de instancia-: " Para ello, hubiera sido esencial contar con el plano de distribución interior... Y será la parte actora quien deba sufrir las consecuencias de su omisión probatoria puesto que estos hechos forman parte esencial de la pretensión de la parte actora ( art. 217 de la LEC )."), puesto que, denunciado en el propio escrito de demanda que se habían realizado tales mezclas de espacios, no solo entre los cinco locales arrendados sino también con terceros locales, este hecho no fue negado de adverso al contestar al correlativo. Así, según se afirmaba en la demanda, hecho quinto (el subrayado es añadido por la Sala):

"Quinto.- Fue entonces cuando esta parte observó que esos inmuebles en cuestión se encontraban en muy malas condiciones y así se le comunicó al GOVERN en fecha 27/09/2017 según consta en el DOC. 5 que se acompaña a la presente demanda en el que mi mandante recordaba la obligación de la Administración demandada, a la sazón arrendataria, de devolver los locales en el estado en el que los había recibido. Sin embargo, "de acuerdo con el informe técnico adjunto, los inmuebles arrendados fueron objeto, durante la vigencia del contrato de arrendamiento, de modificaciones estructurales".

En efecto, según el informe del arquitecto técnico D. Alexander que sea adjuntaba al referido escrito, varios de los locales se habían comunicado o unido formando uno sólo pero no solo entre los locales arrendados por INV. PACUAL S.L. sino también con locales de otros arrendadores. Del mismo modo, el perito refiere la eliminación de salida o acceso desde el local 15 al pasillo exterior habiéndose tapiado la puerta de entrada. Otro de los locales, el 17 no sólo se había unido también a otro sino que se había subdividido creando un espacio distinto al preexistente. Todo lo cual supone una evidente e ilegítima alteración de los inmuebles.

Por otra parte, en las instalaciones y terminaciones también se habían llevado a cabo importantes modificaciones y presentaban cierto deterioro."

Sucediendo que, cuando la parte demandada contestó a la demanda, lo hizo respecto del citado correlativo sin negar dicha concreta circunstancia, relativa a que varios de los locales se habían comunicado o unido formando uno sólo, "pero no solo entre los locales arrendados por INV. PACUAL S.L. sino también con locales de otros arrendadores.". De modo que, si bien en tal contestación se subrayó que "..., el propietario conocía con anterioridad a la firma del contrato las obras de adecuación de los locales al uso administrativo de mi representada, incluyendo la adaptación de los mismos (en consonancia con lo dispuesto en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento). Esta cláusula indicaba expresamente que "El arrendador autoriza a la CAIB a la realización de las obras de adaptación de los inmuebles para la finalidad referida en la cláusula anterior (oficinas y dependencias de la CAIB), si bien, no podrá el arrendatario reclamar indemnización alguna por este concepto, pasando las obras a beneficio de los inmuebles".", sin embargo, no hizo observación alguna en orden a negar que tal interrelación de locales afectase a locales de terceros arrendadores, ni tampoco pretendió sostener que esa afectación a terceros locales estaba también contractualmente asumida por la parte arrendadora, hoy actora. Aserto este último que, no solo no sostuvo la demandada al tiempo de contestar a la demanda, sino que tampoco lo ha pretendido en la alzada, cuando contestó como parte apelada.

Por lo tanto, no puede considerarse no acreditado que tal alteración de la configuración de los locales de la actora supusiera incluso la mezcla de sus espacios físicos con terceros locales, puesto que ello no fue negado al contestar. Por lo que, dada la entidad de tal circunstancia en el debate litigioso, la Sala considera suficientemente justificado en autos que ello fue como se narra en la demanda: conclusión autorizada por el artículo 405.2 de la LEC, que, en sede de contestación a la demanda, determina que en la contestación a la demanda habrán de negarse o admitirse los hechos aducidos por el actor, de modo que el Tribunal podrá considerar el silencio o las respuestas evasivas del demandado, como admisión tácita de los hechos que le sean perjudiciales.".

Conclusión que, por otro lado, es plenamente concordante con la prueba obrante en autos, incluso la aportada por la parte demandada. Así, cabe citar el Informe elaborado en fecha 19 de septiembre de 2019 por Dª Ángela, Cap de servei de projectes, obres i supervisió, que en su consideraciones al Informe pericial referido, correspondiente a D. Pedro Jesús, expuso lo que se dirá (el subrayado es añadido por la Sala):

"La planta tercera està formada per 17 despatxos que en total sumen una superfície útil d'uns 1.658,51m2. D'aquest 17 despatxos la Conselleria va ocupar 14 que representen 1.482,37 m2 Resulta lògic que per adaptar la planta a l'ús administratiu de la Conselleria d'Educació va ser necessari unificar aquests 14 despatxos i per tant quan va ser imprescindible es va d'haver d'enderrocar la separació entre els diferent despatxos originals. La clàusula tercera del contracte diu que "el arrendador autoriza a la CAIB a la realización de las obras de adaptación de los inmuebles para la finalidad referida en la clàusula anterir (oficinas y dependencias de la CAIB), si bien, no podrà el arrendatario reclamar indemnización alguna por este concepto, pasando las obras a beneficio de los inmuebles".

Todo lo cual resulta corroborado, a su vez, por la pericial actora obrante en autos, no cuestionada de adverso en cuanto a este punto, en la cual se afirma por el perito Arquitecto D. Pedro Jesús, lo que se transcribirá:

"Los locales propiedad de la entidad INVERSIONES PASCUAL SL, objeto del informe, están situados en la escalera D de la planta 3ª, con excepción del nº 17, que pertenece a la escalera C de la misma planta, y fueron comunicados entre ellos, y con los locales de otras entidades propietarias de los nº 10, y 12, (MARISBA), y nº 16 (GRUPO CONSTANT), para dar servicio a los de los departamentos de la Conselleria de Educación, realizándose en ellos, obras de distribución interior y nuevas instalaciones. El resultado de estas agrupaciones y obras en los despachos fue la siguiente:

El local nº 10 situado en la escalera C (MARISBA) está unido con el local nº 11 (INVERSIONES PASCUAL SL) mediante una puerta. En estos momentos, la entidad MARISBA ha eliminado dicho paso, como se observa en la fotografía nº 11. Asimismo, estos dos locales han sido unidos con el local nº 17 (INVERSIONES PASCUAL), con acceso por la escalera C. En la fotografía 12 se observa la zona de unión de los dos despachos, con el pavimento "adaptado" a dicha agrupación. Una pequeña parte del despacho nº 17 ha sido segregada de la inicial, y se ha utilizado como trastero con acceso por la escalera D y con la puerta del local nº 15, que ha sido eliminada y debería estar junto a la puerta del local nº 16. Fotos 13 y 14.

Los despachos nº 11 y 13 (INVERSIONES PASCUAL SL) están comunicados con el nº 12 (MARISBA), como oficina única, con lo que se han ejecutado particiones de diferentes despachos con mamparas prefabricadas, así como una nueva instalación eléctrica y de aire acondicionado. Fotos 15 y 16.

El local 15 (INVERSIONES PASCUAL) se ha unido con el 16 (CONSTANT INVERSIONES), formando una única oficina. Dicha circunstancia ha supuesto la eliminación de la puerta de acceso al despacho nº 15 que ha pasado a ser la puerta del trastero remanente del local 17. Fotos 17 y 18. En la foto 17 se observa en el solado, la colocación de un embellecedor metálico en la unión de los dos locales.

El local 14 (INVERSIONES PASCUAL) ha sufrido modificaciones al tener una mampara en su zona de acceso, y haber sido reducida su superficie al haber sido incorporado, parcialmente, al local 15. Fotos 19 y 20.

Como se ha indicado anteriormente, el local 17 (INVERSIONES PASCUAL) ha sufrido modificaciones importantes al ser segregado para, una parte ser unido a los locales 10 y 11, y la otra convertida en trastero con acceso por la escalera D."

La Sala ha trascrito dicha parte de la pericial en orden a ilustrar sobre las obras realizadas en locales de la actora, en tanto en cuanto se mezclan espacios o instalaciones de estas con otros locales o con elementos comunes, no en cuanto se mezclan entre si espacios o instalaciones de los cinco locales arrendados a la actora (circunstancia esta que, en la consideración del Tribunal, sí estaba incluida en la cláusula tercera a la que se refiere el antedicho Informe de 23/11/2018 de Dª Ángela, Cap de servei de projectes, obres i supervisió: " El arrendador autoriza a la CAIB a la realización de las obras de adaptación de los inmuebles para la finalidad referida en la cláusula anterior (oficinas y dependencias de la CAIB ), si bien, no podrá el arrendatario reclamar indemnización alguna por este concepto, pasando las obras a beneficio de los inmuebles". No así respecto de locales de terceros ajenos al contrato de arrendamiento).

A partir de lo expuesto, la Sala considera probado que los locales de la entidad "INVERSIONES PASCUAL, S.L.", referidos con los números nº 11, 13, 14, 15 y 17 del edificio Orisba, situados en la escalera "D" de la planta 3ª, con excepción del nº 17, que pertenece a la escalera "C" de la misma planta, fueron comunicados, no solo entre ellos, sino también con los locales de otras entidades propietarias de los nº 10, y 12, (MARISBA), y nº 16 (GRUPO CONSTANT), para dar servicio a los departamentos de la Conselleria de Educación, realizándose en ellos obras de distribución interior y nuevas instalaciones. Siendo tales comunicaciones las que, en la consideración de la Sala y sobre la base de la prueba obrante en los presentes autos, tiene la actora derecho de afirmar que exceden de lo pactado y, por lo tanto, la demandada debe sufragar el costo de la restitución de los locales de la actora al estado original de tales paredes o tabiques que los separaban de locales de terceros o de zonas comunes, no en cuanto a las comunicaciones entre los cinco locales de la actora. Y, por la misma razón de ser, la demandada deber sufragar la restitución de servicios o suministros en tanto en cuanto estos hayan sido mezclados con los de locales ajenos al contrato de autos, no así en la medida en que tales alteraciones únicamente afecten a los cinco locales litigiosos.

Todo ello, bien entendido que, como quiera que del dictamen pericial de D. Pedro Jesús -y del resto de los informes obrantes en autos-, no quedan singularizadas dichas obras concretas y su precio, puesto que la parte actora ha incluido en una misma reivindicación todo, es decir, aquello que contractualmente tenía que soportar y aquello que no tenía porqué soportar contractualmente, entiende la Sala que se deberá determinar en fase de ejecución de sentencia, sobre la base de la pericial actora, el precio de las referidas obras concretas que mezclen locales o instalaciones de la actora con locales o instalaciones de terceros, o con zonas correspondientes a elementos comunes.

Todo ello, bien entendido que, como quiera que según la cláusula novena, y así se recoge en la sentencia: "El arrendador se compromete a su cargo, de acuerdo a los planos de distribución interior que presenta el arrendatario hacer la instalación completa de calefacción y aire acondicionado en dichos inmuebles.", en ningún caso se incluirán en la partidas a determinar en fase de ejecución los importes correspondientes a instalaciones de calefacción y aire acondicionado.

Debiendo precisar la Sala que, en ningún caso, el importe a determinar podrá superar la suma reclamada en autos para devolver al estado inicial los locales (149.728,55.- €), lo que trae su natural razón no ya del hecho de que las obras son inferiores a las reclamadas en autos, sino también de la razón formal relativa a que se debe salvar en todo caso el principio de congruencia.

SEXTO.- Al estimarse parcialmente la pretensión actora y al quedar la liquidación del principal remitida para la fase de ejecución de sentencia, este devengará el interés legal del dinero incrementado en dos puntos a contar desde la fecha de tal determinación, y ello en concordancia con el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

ÚLTIMO.- Al estimarse parcialmente el recurso de apelación no ha lugar a hacer pronunciamiento alguno en cuanto a las costas procesales devengadas en esta alzada, mientras que las derivadas de la primera instancia tampoco merecen pronunciamiento alguno al ser estimada solo en parte la demanda. Todo ello en aplicación de los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

VISTOS los preceptos legales citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación.